Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn quận hồng bàng thành phố hải phòng

Theo các chính sách về thuế hiện hành thì các khoản thu về đất bao gồm cáckhoản thu sau: Thu tiền sử dụng đất Khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụngđấ

TÓM LƯỢC

Trong những năm qua, công tác quản lý các khoản thu từ đất đã có nhiều đổimới phù hợp với tình hình thực tế về quản lý đất đai và nguồn thu cho NSNN Nhiềuchính sách ưu đãi đã giúp cho các đối tượng sử dụng đất có điều kiện phát triển sảnxuất kinh doanh, tăng năng xuất lao động, sử dụng đất có hiệu quả, tăng nguồn thucho NSNN Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản thu về đất còn nhiều vướng mắc,khó khăn, nhất là trong thời gian gần đây một số chính sách của Nhà nước về ưu đãicủa Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến một sốdoanh nghiệp và người nộp thuế trên địa bàn Thành phố nói chung và Quận HồngBàng nói riêng

Để tăng cường công tác quản lý các khoản thu về đất, tạo điều kiện choNgười sử dụng đất khai thác có hiệu quả trên đất, phát triển sản xuất kinh doanh và

chấp hành nghĩa vụ với NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải Phòng” là hết sức cần thiết Qua việc thực hiện đề tài, tác giả sẽ hệ thống những lý

thuyết liên quan đến đất đai, hệ thống chính sách các khoản thu từ đất hiện hànhcủa Việt Nam, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học để phân tích rõthực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng –Thành phố Hải Phòng Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý các khoảnthu từ đất trên địa bàn, tác giả sẽ đưa ra những kết luận và kiến nghị và một sốbiện pháp để hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất, tăng thu Ngân sáchhoàn thành nhiệm vụ dự toán giao hàng năm trên địa bàn Quận Hồng Bàng nóiriêng và Thành phố Hải Phòng nói chung

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quảnêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ côngtrình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Hải Phòng, ngày tháng năm 2016

Người cam đoan

Phạm Thị Duyên

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian vừa qua, với sự nỗ lực cố gắng của bản thân và sự giúp đỡnhiệt tình của các thầy cô giáo Trường Đại học Hàng hải Việt Nam, Viện đào tạosau đại học và các cá nhân, tổ chức liên quan, tôi đã hoàn thành luận văn Thạc sĩ

“Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Thành phố Hải Phòng” đúng hạn và có chất lượng.

BàngTrước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Văn Sơn Phó viện trưởng Viện đào tại sau đại học - Trường Đại học Hàng Hải Việt Nam làgiáo viên trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt quá trình làmluận văn Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cô trong khoa sauĐại học, các thầy, cô trong trường đã trực tiếp giảng dạy cho tôi trong thời gianhọc tập tại trường Chúc các thầy, cô luôn mạnh khỏe, hạnh phúc

-Thời gian thực hiện luận văn không tránh khỏi những hạn chế Tác giả rấtmong nhận được sự góp ý của các thầy cô, nhà nghiên cứu và độc giả để luận vănhoàn thiện hơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hải Phòng, ngày tháng 02 năm 2016

Học viên thực hiện luận văn

Phạm Thị Duyên

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC i

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ 4

CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT 4

1.1.Cơ sở lý luận về đất đai 4

1.1.1.Khái niệm về đất đai 4

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của đất đai 5

1.1.3.Vai trò của đất đai 6

1.2.Cơ sở lý luận về các khoản thu từ đất 7

1.2.1 Khái niệm về các khoản thu từ đất 7

1.2.2.Đặc điểm các khoản thu từ đất 11

1.2.3.Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất 12

1.2.4.Bản chất của các khoản thu từ đất 12

1.3 Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 12

1.3.1 Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 13

1.3.2 Phân cấp quản lý các khoản thu từ đất 13

1.3.3 Vai trò của Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 14

1.4.Kinh nghiệm của các nước trong công tác quản lý các khoản thu từ đất 17

1.4.1.Kinh nghiệm của Nhật Bản 17

1.4.2.Kinh nghiệm của Philipine 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG -TP HẢI PHÒNG 20

2.1 Tổ chức bộ máy quản lý các khoản thu về đất 20

2.2 Chính sách của Nhà nước về các khoản thu từ đất 23

2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 23

2.2.2.Tiền thuê đất 26

2.2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 30

2.2.4 Thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 35

2.2.5 Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 37

2.2.6 Lệ phí trước bạ nhà, đất 39

2.3.Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng-Thành phố Hải Phòng 40

2.3.1 Về thu tiền sử dụng đất 43

2.3.2 Về tiền thuê đất 46

2.3.3 Về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 50

2.3.4 Lệ phí trước bạ và Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 52

2.4 Đánh giá chung về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng 54

2.4.1 Những kết quả đạt được trong công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng 54

2.4.2 Những tồn tại 55

2.4.3 Nguyên nhân tồn tại 57

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG – THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 60

3.1 Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng 60

3.1.1 Công tác tham mưu và phối hợp với các ban ngành 60

3.1.2 Công tác tuyên truyền và hỗ trợ Người nộp thuế 61

3.1.3 Hoàn thiện đối với công tác xử lý nợ đọng các khoản thu về đất 63

3.1.4.Tích cực triển khai các biện pháp tăng nguồn thu cho NSNN từ các khoản thu từ đất 64

3.1.5 Hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra đối với công tác quản lý các khoản thu từ đất 67

3.1.6 Cần nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thuế 68

3.2.Một số kiến nghị và đề xuất 70

3.2.1 Kiến nghị với Nhà nước 70

3.2.2 Một số kiến nghị, đề xuất với Thành phố 72

3.2.3 Kiến nghị với các Ngành liên quan 73

3.2.4 Kiến nghị với Cục thuế Thành phố 74

3.2.5 Kiến nghị với Doanh nghiệp 75

KẾT LUẬN 76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN 22

Bảng 2.3: Biểu kết quả thu nộp NSNN năm 2012 - 2015 41

Bảng 2.3.1 Kết quả Thu tiền sử dụng đất 44

Bảng 2.3.2: Kết quả thu tiền thuê đất 46

Bảng 2.3.3: Kết quả thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 49

Bảng 2.3.4: Kết quả thu Lệ phí trước bạ và Thuế TNCN 51

PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Hồng Bàng là Quận trung tâm Thành phố, nằm trong khu vực kinh tế thương mại sầm uất, dân cư đông đúc, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chínhtrị - văn hóa của Thành phố Hải Phòng Lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điềukiện vô cùng thuận lợi trong phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành một trongnhững "điểm sáng" của Thành phố Hải Phòng Với diện tích tự nhiên 14,5km2,gồm 11 phường, trong những năm vừa qua, kinh tế Quận Hồng Bàng được chútrọng, có bước tăng trưởng khá, phát triển theo hướng thương mại, dịch vụ, đảmbảo tốt cân đối thu, chi ngân sách

-Trong tổng nguồn thu NSNN trên địa bàn, nguồn thu từ các khoản thu từ đất

đã có những tác động đáng kể đến tổng nguồn thu, số thu từ đất đã đảm bảo để đầu

tư xây dựng các công trình lớn phục vụ như cầu an sinh xã hội; các chính sách ưuđãi về thuế đã hỗ trợ doanh nghiệp, người nộp thuế tháo gỡ được khó khăn, pháttriển sản xuất kinh doanh tăng nguồn thu, góp phần hoàn thành nhiệm vụ chính trịtrên địa bàn, đảm bảo cân đối thu chi NSNN Tuy nhiên, công tác quản lý các khoảnthu về đất vẫn chưa đạt được hiệu quả cao, còn nhiều vướng mắc, bất cập Xuất phát

từ yêu cầu về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn, vừa để tăng cườngcông tác quản lý nhà nước với nguồn tài nguyên quý giá vừa đảm bảo nguồn thu

NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng ” là hết sức cần thiết.

2.Đối tượng, mục tiêu và phương pháp nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài: Công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địabàn Quận Hồng Bàng Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địabàn

Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Luận văn hệ thống lại các khái niệm

về đất đai, về các khoản thu từ đất và công tác quản lý Nhà nước về các khoản thu

từ đất; Luận văn nêu lên thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa

bàn Quận Hồng Bàng; Tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản

lý các khoản thu từ đất, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai,chống nợ đọng thuế và tăng thu NSNN trên địa bàn Quận Hồng Bàng

Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủyếu trong nghiên cứu chính sách như: phương pháp hệ thống, phương pháp tổng hợp

và phương pháp thống kê Từ các nguồn tài liệu tham khảo và thu thập số liệu thứcấp, Luận văn sử dụng phương pháp phân tích chuyên sâu có trọng tâm, trọng điểmcác vấn đề lý luận và thực tiễn để đánh giá quá trình thực hiện các chính sách về cáckhoản thu từ đất Phương pháp so sánh, đối chiếu để đánh giá thực trạng công tácquản lý các khoản thu từ đất,qua đó đưa ra định hướng và hệ thống các giải pháp, kiếnnghị điều kiện thực hiện theo mục đích nghiên cứu

3.Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung

Đề tài nghiên cứu về chính sách các khoản thu từ đất bao gồm: Thuế sửdụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tiền thuê đất và Tiền sửdụng đất, Thuế thu nhập từ chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ về đất Thựctrạng công tác quản lý các khoản thu từ đất và các biện pháp hoàn thiện công tácquản lý thu từ đất trên địa bàn Quận

4.Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

Ý nghĩa về mặt lý luận: Đề tài nghiên cứu khái niệm về đất đai và các chính

sách thu từ đất Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quậnnhư thế nào để tăng thu NSNN và hoàn thành dự toán được giao

tế đó, tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu

từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng để hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN

5.Kết cấu của luận văn

Nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai và các khoản thu từ đất, công tác quản

lý đối với các khoản thu từ đất

Chương 2 Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn

Quận Hồng Bàng- Thành phố Hải Phòng

Chương 3 Đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản

thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải Phòng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT

1.1.Cơ sở lý luận về đất đai.

1.1.1.Khái niệm về đất đai

Hiện nay, chúng ta thường gặp trên các văn bản pháp luật, các phương tiệnthông tin đại chúng, hay đời sống hàng ngày nói tới từ “đất” và từ “đất đai” Ví dụnhư: Quyền sử dụng đất, Luật thuế sử dụng đất, hạn mức đất, Luật đất đai, tranhchấp đất đai… Như vậy bản chất và ý nghĩa của đất và đất đai là như thế nào, cógiống hay khác nhau Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn này, không phântích bản chất của hai từ đất và đất đai mà xin được thừa nhận hai cách gọi “đất” và

“đất đai” là như nhau, cùng chỉ tới là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người

và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp

Như chúng ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quaycủa bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đấtđai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động củacon người, tức cũng là sản phẩm của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết:” Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp, lâm nghiệp”.

Luật đất đai năm 1993 có ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng Trải qua nhiều thê hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

Vì vậy, có thể nói đất đai là không chỉ là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổitheo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội mà còn có ý nghĩa về

mặt chính trị, là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai củamỗi quốc gia có được còn thể hiện sức mạnh của quốc gia đó Đất đai còn là nguồncủa cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sảnđảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Như vậy, đất đai là khái niệm thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt độngkinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhấtđịnh Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng trái đất và phần không gian bêntrên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của conngười, trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của đất đai

Đất đai có những đặc điểm sau đây:

- Tính cố định về vị trí và không thể di dời: Đất đai không thể di dời từ nơinày sang nơi khác Đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thểchuyển dời

- Tính không tăng đáng kể về diện tích: Cùng với sự phát triển của lực lượngsản xuất, các tư liệu sản xuất ngày càng tăng về số lượng và chất lượng Riêng đấtđai do thiên nhiên quyết định, xét trong một khoảng thời gian ngắn vài năm, vàichục năm và bỏ qua yếu tố cục bộ vùng miền, thì ta có thể nhận thấy đất đai khôngtăng đáng kể về diện tích Nó bị giới hạn và cố định bởi bề mặt quả địa cầu Sự canthiệp của con người vào đất đai cũng không làm tăng đáng kể về diện tích

- Cung, cầu và giá cả đất đai chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của Nhà nước

Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụthuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhànước như: Luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, định hướng đầu tư vàxây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Đất đai chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa lân cận.Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹthuật, các khu công viên giải trí sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai

và các công trình xây dựng trong khu vực đó; trong một số trường hợp khác liênquan đến yếu tố môi trường lại làm giá cả bất động sản trong vùng giảm xuống.

Từ việc xác định những đặc điểm của đất đai giúp Nhà nước hoạch địnhchính sách, chiến lược phù hợp nhằm khai thác có hiệu quả, tiết kiệm đất đai, tăngcường công tác quản lý, bảo vệ và tôn tạo đất đai; tránh tình trạng khai thác bừabãi, cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên, lãng phí tài sản quốc gia và ảnh hưởng nghiêmtrọng đến môi trường sinh thái

1.1.3.Vai trò của đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Đấtđai là tài sản vô cùng quý giá, là tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệusản xuất đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bổ dân cư,xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia.Trong kinh tế thị trường, đất đai là hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố cơ bảnkhông thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Đặc biệt, đất đai còn manggiá trị lịch sử - xã hội; khó có thể lấy thước đo nào để xác định được đầy đủ giá trịcủa đất đai

Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì đất đai đã là tài nguyên đặc biệt,trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho conngười; tiếp đến mới là thành quả do tác động cải tạo, khai phá của con người Tínhchất đặc biệt của đất đai thể hiện ở tính chất tự nhiên và tính chất kinh tế xã hộiđan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏiđến đâu cũng không tự mình tạo ra đất đai được Con người có thể làm ra nhà máy,lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm,nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai Do đó, khi thực hiện quyền sở hữu, địnhđoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm,đặc thù hết sức đặc biệt ấy

Đất đai là cơ sở hàng đầu, đóng vai trò quan trọng trong môi trường sốngcủa xã hội loài người Ngày nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, các vậtphẩm phục vụ cho cuộc sống con người rất đa dạng và phong phú song nhu cầu về

các sản phẩm được tạo ra từ đất vẫn không hề giảm mà không ngừng tăng lên nhưnhu cầu về sản phẩm nông, lâm nghiệp Đồng thời, cùng sự tăng lên của dân số,nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên nhanh chóng thì đất đai lại càng trở nên quantrọng trong đời sống con người.

Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sởsản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia Kinh tế, xãhội phát triển đặt ra yêu cầu quản lý ngày càng cao, công sở ngày càng được mởrộng Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ theo hướng từ nôngnghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, thương mại, từ quốc gia này chuyển dịch sangquốc gia khác một cách nhanh chóng với kết cấu hạ tầng ngày càng mở rộng Tất

cả các yêu cầu này đều không thực hiện được nếu không có đất Đất đai là nềnmóng để xây dựng công sở, đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng, nhà máy, xínghiệp, các khu du lịch, trung tâm thương mại, các bệnh viện, trường học, côngviên, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao để phát triển kinh tế và phục vụ đờisống của con người Đất đai là yếu tố không thể thiếu trong việc bố trí các cơ sở anninh, quốc phòng để bảo vệ tổ quốc

Chính vì đất đai có vai trò vô cùng quan trọng nên đất đai tại Việt Nam là tàisản quốc gia (sở hữu toàn dân) và vấn đề quản lý đất đai trở thành một nhiệm vụkhông thể tách rời khỏi hoạt động quản lý Nhà nước

1.2.Cơ sở lý luận về các khoản thu từ đất

1.2.1 Khái niệm về các khoản thu từ đất

Các khoản thu từ đất bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và cáckhoản thu khác liên quan đến đất đai và sử dụng đất đai của các tổ chức và cácnhân

Hiện nay, các tài liệu khác nhau nghiên cứu về Chính sách thuế đều cónhững định nghĩa khác nhau về thuế, nhưng tựu chung lại, những tài liệu có uy tín

và có tính luận cứ khoa học cao đã định nghĩa như sau:

Theo Các Mác: “Thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy Nhà nước, là thủ đoạn đơn giản để kho bạc thu được tiền hay sản vật mà người dân phải đóng góp để dùng vào mọi việc chi tiêu của Nhà nước”

Ăng ghen cũng viết: “Để duy trì quyền lực công cộng, cần phải có sự đóng góp của công dân cho Nhà nước, đó là thuế”

Trên giác độ kinh tế học: “Thuế là biện pháp đặc biệt, theo đó, Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn lực từ khu vực tư sang khu vực công, nhằm thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước”

Như vậy Thuế là một khoản nộp bằng tiền mà các thể nhân và pháp nhân cónghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện theo luật đối với Nhà nước; không mang tính chấtđối khoản, không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế và dùng để trang trải chocác nhu cầu chi tiêu công cộng

Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhànước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước được quyđịnh trong các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước

Theo các chính sách về thuế hiện hành thì các khoản thu về đất bao gồm cáckhoản thu sau:

Thu tiền sử dụng đất

Khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụngđất, mục đích giao đất, người được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có tráchnhiệm với Ngân sách Nhà nước

Tiền sử dụng đất là thuế tài sản và có tính trực thu đánh vào quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng tài sản - đất Mục đích của việc thu tiền sử dụng đất là chính làđiều tiết một phần thu nhập của các đối tượng có quyền sử dụng đất Vì vậy, người

có quyền sử dụng đất là người nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ để thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao và giá đất theoquy định của Nhà nước Theo đó, vấn đề đặt ra hiện nay là giá đất do UBNDThành phố quy định và công bố thường thấp hơn giá thị trường Đây chính là kẽ

hở, gây thất thoát nguồn thu cho NSNN và điều kiện cho tham nhũng trong quản

lý đất đai

Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chothuê đất: Để giao đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để xây dựng nhà, côngtrình trên đất, Nhà nước có cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất Giá khởi điểm đấugiá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bìnhthường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửađất đấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất cho UBNDcấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất,thuê đất là giá đất trúng đấu giá

Trong việc thực hiện cơ chế này, vấn đề đặt ra là cơ chế đấu giá đảm bảocông khai, minh bạch, khách quan, trung thực, ràng buộc trách nhiệm của ngườitham dự đấu giá, không để họ tạo ra những cơn sốt ảo về giá

Thu tiền thuê đất

Tiền thuê đất là một trong khoản thu của ngân sách Nhà nước đối với người

sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất Nhà nước chothuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng cónhu cầu sử dụng đất Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trongtrường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất đối với một diện tíchđất xác định Tiền thuê đất là khoản thu hàng năm, tính trực tiếp trên đơn giá vàdiện tích đất Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sửdụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Nghị định của Chính phủ Tiền thuê đất

là khoản thu thuộc ngân sách địa phương do địa phương thu và để lại ngân sách địaphương để thực hiện chi tại địa phương nơi có đất, như vậy đảm bảo yếu tố côngbằng, an sinh xã hội của địa phương Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm trong một số trường hợp như: Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sảnxuất, kinh doanh; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.Tổ chức

kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng có mụcđích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạtđộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thay thế chính sách thuế nhà đất từ ngày 1/1/2012)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là số tiền người sử dụng đất phải nộphàng năm khi sử dụng đất làm nhà ở, xây dựng công trình Trong đó:

Đối tượng chịu thuế: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằngxây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sảnxuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 củaLuật này sử dụng vào mục đích kinh doanh

Người nộp thuế: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộcđối tượng chịu thuế Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thìngười đang sử dụng đất là người nộp thuế Người nộp thuế trong một số trườnghợp cụ thể (người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người cóquyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng …

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộpthuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm: Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và

cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành chonhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản baogồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơquan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và cácđơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủysản

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suấtthuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sửdụng đất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các tổ chức khi chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho các đối tượng khác Khoản thuế này thực hiện theo từng lầnphát sinh hoạt động chuyển nhượng, không phân biệt có hay không có kết cấu hạtầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụngđất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các cá nhân khi chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho các đối tượng khác Khoản thuế này thực hiện theo từng lầnphát sinh hoạt động chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ nhà,đất

Lệ phí trước bạ là khoản thu do Nhà nước quy định thu trước khi tổ chức, cánhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ sách công nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó

1.2.2.Đặc điểm các khoản thu từ đất

Thứ nhất, các khoản thu từ đất là các sắc thuế tài sản và có tính trực thu,

đánh vào quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đất đai) Mục đích của việc thucác khoản thu từ đất chính là điều tiết một phần thu nhập của các đối tượng cóquyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước Vì vậy, người có quyền sử dụng đất làngười nộp thuế sử dụng đất và cũng chính là người chịu khoản thuế này Ngườinộp thuế sử dụng đất khó có khả năng và cơ hội chuyển dịch gánh nặng thuế chongười khác

Ưu điểm của thuế trực thu là động viên trực tiếp vào thu nhập của từng tổchức, cá nhân có thu nhập Hơn thế nữa, thuế trực thu còn cho phép xem xét đếncác yếu tố tương đối độc lập đến khả năng nộp thuế của người nộp thuế như: hoàncảnh bản thân, gia đình Do đó có tác dụng rất lớn trong việc điều hoà thu nhập,giảm bớt sự chênh lệch đáng kể về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, đảm bảo

được tính công bằng trong xã hội Tuy nhiên,thuế trực thu có nhược điểm là dễ gâyphản ứng từ phía người nộp thuế khi Nhà nước điều chỉnh tăng thuế Hơn nữa, việctheo dõi, tính toán số thuế phải nộp và thủ tục thu, nộp thuế hết sức phức tạp Sốthu động viên vào NSNN thường chậm và chi phí quản lý thu thuế khá tốn kém.

Thứ hai, các khoản thu từ đất được thu thường xuyên hoặc một lần theo

từng sắc thuế

Các khoản thu được thu thường xuyên hàng năm như tiền thuê đất, thuế sửdụng đất phi nông nghiệp căn cứ vào giá trị đất thể hiện ở diện tích, giá đất và mứcthuế suất, được thu trong suốt quá trình chiếm giữ tài sản của các chủ thể nộp thuếchứ không phải vào thời điểm mua, bán hay chuyển nhượng đất các khoản thuđược thu theo từng lần như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượngquyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ

1.2.3.Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất

Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất bên cạnh việc động viên một phầnthu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng thu cho ngân sách còn thực hiện khuyếnkhích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chếviệc đầu cơ đất

1.2.4.Bản chất của các khoản thu từ đất

Thuế luôn luôn gắn chặt với sự ra đời và phát triển của Nhà nước Bản chấtcủa Nhà nước quy định bản chất của Thuế Về mặt lý luận, bản chất của Nhà nướcvốn mang tính giai cấp Không có Nhà nước phi giai cấp, mà chỉ có Nhà nước củagiai cấp nào mà thôi Suy cho cùng, bản chất của thuế cũng mang tính giai cấp Vìvậy các khoản thu từ đất mang bản chất giai cấp

1.3 Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất là biện pháp kinh tế quản lý đấtđai nói riêng và quản lý kinh tế xã hội nói chung Nhà nước thường sử dụng nhiềucông cụ để quản lý điều tiết vĩ mô nền kinh tế như: các công cụ tài chính, tiền tệ tíndụng Trong đó, thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác là một công cụ tài chính và

là một trong những công cụ sắc bén nhất được Nhà nước sử dụng để điều tiết vĩ mô

nền kinh tế Nhà nước thực hiện chức năng điều chỉnh của thuế thông qua việc quyđịnh, xây dựng chính sách, hợp lý các mức thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khácphải nộp có tính đến khả năng của người nộp Với công cụ như vậy, sự can thiệpcủa Nhà nước vừa mang tính chất hành chính nhưng nặng về tính chất kinh tế,bằng việc quy định mức thuế cao, thấp hoặc áp dụng chính sách miễn, giảm để qua

đó tạo ra sự lựa chọn đối với các chủ thể trong việc sử dụng đất của mình

1.3.1 Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Ban hành các văn bản pháp luật về các khoản thu từ đất, xây dựng chínhsách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất;

Tổ chức đăng ký cấp mã số thuế cho các đối tượng nộp các khoản thu từ đất;

Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất;

Tổ chức, tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện chính sách các khoản thu từ đất;

Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học về các khoản thu từ đất; Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Thuế thực hiện thu các khoảnthu từ đất;

Ký kết hoặc tham gia các điều ước quốc tế về các khoản thu từ đất;

Thực hiện thu các khoản thu từ đất;

Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách các khoản thu từđất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý vi phạm pháp luật vềcác khoản thu từ đất

1.3.2 Phân cấp quản lý các khoản thu từ đất

Cấp Trung ương: Ban hành các luật thuế liên quan đết sử dụng đất đai; Ban

hành văn bản quy phạm pháp luật (Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Thông tư ) vềcác khoản thu từ đất; chủ trì xây dựng chính sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạchcải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất; Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộngành Thuế thực hiện thu các khoản thu từ đất; Ký kết hoặc tham gia các điều ướcquốc tế về các khoản thu từ đất; Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa họccác khoản thu từ đất

Cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương: Tổ chức đăng ký mã số các

khoản thu từ đất; Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất; Hướngdẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, quy hoạch, kế hoạch phát triểncác khoản thu từ đất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý viphạm pháp luật về các khoản thu từ đất

Cấp huyện, thị xã và thành phố trực thuộc tỉnh: Thực hiện thu các khoản

thu từ đất, hướng dẫn người nộp các khoản thu từ đất

1.3.3 Vai trò của Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất

Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất sẽ có các vai trò sau đây:

- Thứ nhất, các khoản thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương.

Cũng như các sắc thuế khác, các khoản thu từ đất huy động nguồn lực tàichính góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn địnhbền vững của ngân sách xã, phường, thị trấn Thuế thu từ đất thường là nguồn thuquan trọng cho ngân sách địa phương Vì đất đai là một loại tài sản cố định về vị trí

và không thể di chuyển được nên ở hầu hết các quốc gia đều áp dụng hình thứcthuế này Thuế thu từ đất gắn liền với việc quản lý đất đai và xây dựng của chínhquyền địa phương, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở Do đó, chính quyền địaphương đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình tổ chức, triển khai thu thuế.Việc quản lý thu thường được gắn với trách nhiệm của chính quyền địa phương vàthường được điều tiết với tỷ lệ cao cho ngân sách địa phương Địa phương đượchưởng phần lớn nguồn thu từ thuế thu từ đất tạo điều kiện chủ động, tích cực trongthu thuế, tạo động lực quản lý thu tốt hơn

- Thứ hai, các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản

Trên cơ sở hệ thống thuế hiện hành, các chính sách thuế tài sản và thu khác

đã bảo đảm là công cụ quan trọng của Nhà nước thực hiện quản lý tài sản, tàinguyên quốc gia và tác động tích cực đến nhiều lĩnh vực quản lý Nhà nước khác có

liên quan, góp phần giảm chi phí đầu vào, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh,tăng cường xuất khẩu hàng hoá và mở rộng giao lưu, hội nhập kinh tế quốc tế.

Thông qua chính sách thuế thu từ đất sẽ giúp cho Nhà nước nắm được quỹđất thực tế mà người sử dụng đất đã sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệphay để ở, xây dựng công trình giúp cho Nhà nước nắm được quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiệnđiều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

- Thứ ba, các khoản thu từ đất tác động tới sản xuất kinh doanh

Chính sách thu các khoản thu từ đất thu phân biệt đối với từng loại hành vitrong quá trình từ khi giao đất đến quá trình sử dụng đất và tiền thuê đất đã gópphần thu hút đầu tư trong và ngoài nước phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước

Chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất đã huy động được nguồn vốnkhông nhỏ phục vụ cho mục đích đầu tư phát triển kinh tế xã hội của đất nước,đồng thời giải phóng sức sản xuất của đất đai, nâng cao khả năng sử dụng đất

- Thứ tư, các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội

Các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội, điềutiết một phần thu nhập của người sử dụng đất Công bằng xã hội thể hiện trongchính sách thu thông qua việc người sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp nhiều thuế hơn

và người sử dụng ít đất phải nộp thuế ít hơn; người sử dụng đất có vị trí tốt hơn,mức sinh lợi của đất cao hơn thì phải nộp thuế nhiều hơn Đồng thời thông quaviệc miễn giảm thuế các khoản thu từ đất để thực hiện điều tiết mục đích khác nhưgiải quyết vấn đề nhà ở cho người thuộc chính sách, những người có thu nhậpthấp

1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý các khoản thu từ đất.

1.3.4.1 Yếu tố về kinh tế

Yếu tố kinh tế cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sửdụng đất và kết hợp hài hòa giữa các lợi ích, do vậy các đối tượng sử dụng đất đều

phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Chính sách thuế luôn gắnvới bối cảnh kinh tế nhất định, nó được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêukinh tế vĩ mô như chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán hay tốc độ tăngtrưởng Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có ảnh hưởng nhất định đến chính sáchthu trong đó có các chính sách thu liên quan đến đất đai.

1.3.4.2 Yếu tố văn hóa – xã hội

Yếu tố về văn hóa - xã hội cũng có tác động lớn đến công tác quản lý cáckhoản thu từ đất, đó là những quan điểm, tư tưởng, đạo đức của cộng đồng nhândân về đất đai, về hệ thống các chính sách của Nhà nước, sự ổn định của chính trị -

xã hội và các chính sách khuyến khích đầu tư phát triển trên lĩnh vực đất đai củaNhà nước Bên cạnh đó, các yếu tố như: cơ cấu dân cư, đặc điểm dân cư, về giớitính, độ tuổi, mật độ dân số, dịch vụ y tế - giáo dục, trình độ, năng lực đầu tư cũng có tác động nhất định tới đất đai, ở mỗi vùng miền có một luật tục riêng nêncần phải có sự phối hợp chặt chẽ để tạo nền tảng vững chắc trong quản lý đất đai

1.3.4.3 Yếu tố về khoa học - công nghệ

Khoa học công nghệ là công cụ quan trọng trong việc quản lý thuế nóichung và quản lý các khoản thu về đất nói riêng Khoa học công nghệ làm tăngtính hiệu quả trong giao dịch giữa cơ quan Thuế và Người nộp thuế, giảm chi phíthực hiện nghĩa vụ thuế Với sự hỗ trợ của Khoa học - Công nghệ hiện đại, các dữliệu được quản lý trên máy tính đối chiếu và xử lý tự động, giảm tối đa việc quản

lý bằng thủ công trong quản lý thuế Bên cạnh đó yếu tố khoa học - công nghệgiúp cho cơ quan Thuế quản lý được hệ thống thông tin thu, nộp thuế, có sự phốikết hợp giữa các ban ngành trong việc kiểm soát, giám sát tới Người nộp thuế vàkịp thời xử lý những sai phạm nếu có

1.3.4.4 Yếu tố về pháp luật

Pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước Nhà nước luôn thực hiện quyềncai trị của mình trước hết bằng pháp luật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ýchí con người để điều chỉnh hành vi của con người, qua đó Nhà nước bảo đảm sựbình đẳng, công bằng giữa những người sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật của

nước ta có các công cụ pháp luật liên quan gián tiếp hoặc trực tiếp đến quản lý đấtđai đó là các Luật, Nghị định, Thông tư, các Quyết định của Nhà nước, Chính Phủ,các Bộ, ban ngành, Chính quyền địa phương Như vậy rõ ràng pháp luật là mộtyếu tố có tính chất quyết định, có sự gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến chínhsách thu liên quan đến đất đai, các nhân tố thuộc yếu tố pháp luật thường xuyênđược đề cập tới đó là:

+ Quan điểm của Chính quyền đối với các Chính sách thu;

+Tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống pháp luật;

+Năng lực hành pháp của chính quyền và ý thức chấp hành pháp luật củacác công dân và các tổ chức trong xã hội

1.4.Kinh nghiệm của các nước trong công tác quản lý các khoản thu từ đất.

Căn cứ vào kinh nghiệm quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một

số nước được nêu tại “Đề án cải cách hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 2020” tại phần II, mục A, điểm 5 “kinh nghiệm quốc tế về các khoản thu từ đất”

2011-tác giả phân tích 2011-tác động quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một sốnước, trong đó có kinh nghiệm của Nhật Bản và Philipin

1.4.1.Kinh nghiệm của Nhật Bản

Theo quy định của pháp luật về Thuế sử dụng đất của Nhật Bản thì đốitượng chịu thuế sử dụng đất là các loại đất Các đối tượng sử dụng đất hàng nămphải nộp một tiền thuế sử dụng đất Và khoản tiền thuế này được tính như sau:

Thuế SDĐ

phải nộp =

Diện tích đất x

Giá đấttính thuế x Thuế suất Trong đó, giá đất tính thuế được xác định phù hợp với giá thị trường.Nhưng Nhà nước Nhật bản cũng ban hành khung giá đất tính thuế tối thiểu, yêucầu người nộp thuế sử dụng đất khi kê khai nộp thuế sử dụng đất không được kêkhai giá tính thuế thấp hơn giá quy định của Nhà nước và quy định cứ 3 năm điềuchỉnh một lần khung giá tối thiểu

Thuế suất áp dụng là 1,4%, nhưng không quá 2,1% tùy theo khu vực, với

các quy định này, Nhật Bản đã phân biệt về chính sách thu tiền sử dụng đất ở khuvực nông thôn và khu vực thành thị trong một khoảng dung sai khá lớn Giá đất ởkhu vực nông thôn thấp hơn giá khu vực thành thị, thuế suất tính thuế ở khu vựcthành thị cao hơn thuế suất tính thuế ở khu vực nông thôn, như vậy tiền thuế sửdụng đất ở khu vực thành thị phải nộp cao hơn ở khu vực nông thôn (nếu cùng sửdụng một diện tích đất) Điều này có tác động hạn chế đối tượng sử dụng đất ởthành phố, khuyến khích người dân đầu tư mua đất ở nông thôn.

Ngoài ra, Chính sách thu tiền sử dụng đất của Nhật Bản cũng khác với cácnước nhất là so với Việt Nam, đó là thuế suất rất cao từ 1,4% đến 2,1 % trong khithuế suất của Việt Nam cũng chỉ từ 0,03% đến 0,15% Và điều này tương ứng với

số thuế mà người sử dụng đất của Nhật Bản hàng năm phải nộp là rất lớn, nhưngngười chỉ thực sự có nhu cầu về đất ở để xây dựng nhà để ở thì họ mời mua đất, họkhông bỏ một số tiền rất lớn ra để mua đất để không rồi hàng năm phải đóng mộtkhoản tiền thuế khá lớn Điều này có tác dụng rất lớn đối với thị trường bất độngsản Nhật Bản, không xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, không có hiện tượng đất đểhoang, không có hiện tượng nhà, biệt thự xây rồi không có người dân đến ở

1.4.2.Kinh nghiệm của Philipine

Nhà nước Philippines quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất (thuế tàisản) là đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp do các tổ chức, cá nhân sửdụng Số thuế phải nộp được xác định như sau:

Thuế phải nộp = Giá FMV x AR x Thuế suất

Giá tính thuế là giá đất do cơ quan định giá của địa phương (tỉnh, thành phố)quy định Nguyên tắc xác định giá đất tính thuế căn cứ vào hai yếu tố: giá FMV và

AR Giá FMV (Fair Market Value, được điều tra, số liệu thống kê), là giá cao nhất

mà một tài sản đất có thể được mua bán trên thị trường mở, có đủ thời gian chongười mua và bán tìm hiểu, gặp gỡ để thoả thuận mua bán Sau khi xác định giáFMV kết hợp với tỷ lệ định giá % (gọi tắt là AR – Assessment Ratio) đánh thuếSDĐ theo giá FMV để xác định giá trị đất để tính thuế: 20% giá FMV đối với đất

ở; 50% đất thương mại, công nghiệp, khai khoáng; 40% đối với đất nông nghiệp;20% đối với đất khai thác gỗ; 15% đất cho khoa học, văn hoá, bệnh viện.

Khung thuế suất phân biệt: dưới 1% đối với các tỉnh; dưới 2% đối với cácthành phố lớn và thủ đô Malina Các địa phương quy định mức thuế suất cụ thể ápdụng tại địa phương đó Philipine quy định phân biệt về chính sách thu của khuvực nông thôn (các tỉnh) chỉ bằng một phần hai khu vực thành thị (các thành phố

và Thủ đô) về thuế suất, điều này hạn chế nạn đầu cơ đất ở của khu vực thành thị

Giá tính thuế sử dụng đất của Philipine cũng rất cao bằng 20% giá giao dịchtrên thị trường (giá Fair Market Value) Quy định như vậy làm cho khoản thuế phảiđóng của những người sử dụng đất là rất lớn, điều này có tác động làm giảm nạnđầu cơ đất trên thị trường bất động sản của Philipine, góp phần làm cho thị trườngbất động sản Philippine minh bạch và lành mạnh

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU

TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG -TP HẢI PHÒNG

2.1 Tổ chức bộ máy quản lý các khoản thu về đất.

Chính sách các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng đã được thựchiện nghiêm túc và hiệu quả Cũng như các sắc thuế khác, các khoản thu từ đất huyđộng nguồn lực tài chính góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước,

là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương Theo số liệu trong báocáo thu ngân sách nhà nước từ năm 2010 đến 2015 của Chi cục thuế Quận, số thu

từ đất chiếm tỷ lệ từ 27-34% trên tổng số thu của Quận Việc tổ chức quản lý Nhànước về các khoản thu từ đất được thực hiện như sau:

- Bộ Tài chính là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhànước về tài chính (bao gồm: Ngân sách nhà nước, thuế, phí, lệ phí và thu khác củaNgân sách nhà nước, …) Các khoản thu từ đất chỉ là một trong hệ thống các chínhsách thuế hiện hành Thực hiện chức năng của mình về quản lý Nhà nước về cáckhoản thu từ đất, Bộ Tài chính đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật các khoản thu từđất giúp Chính phủ trình ra Quốc hội; chủ trì soạn thảo dự thảo Nghị định hướngdẫn thi hành Luật, Pháp lệnh các khoản thu từ đất trình Chính phủ; Ban hànhThông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định của Chính phủ và Luật về các khoản thu

từ đất

- Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài chính: Là cơ quan giúp việc, tham mưu cho

Bộ trưởng Bộ Tài chính về chính sách thuế nói chung và các khoản thu từ đất nóiriêng

- Tổng cục Thuế: là cơ quan quản lý hành chính cấp Trung ương của ngànhthuế Thực hiện chức năng triển khai thực hiện, hướng dẫn thực hiện hệ thốngchính sách thuế nói chung và chính sách các khoản thu từ đất nói riêng, đã chủ trì

và phối hợp với các cơ quan hữu quan soạn thảo thông tư và các văn bản ban hànhthuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính trình Bộ trưởng ban hành

- Vụ Chính sách thuế – Tổng cục Thuế: là cơ quan tham mưu, giúp việc choTổng Cục trưởng Tổng cục Thuế về việc triển khai thực hiện thu các khoản thu từđất trên phạm vi cả nước và ban hành các văn bản hướng dẫn về các khoản thu từđất thuộc thẩm quyền của Tổng cục Thuế trình Tổng cục trưởng.

Sơ đồ 2.1: Tổ chức bộ máy quản lý về các khoản thu từ đất

* Cục thuế Thành Phố :

Cục thuế Thành phố đã tổ chức quản lý thu thuế, phí và lệ phí trên địa bàntoàn thành phố, tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế về chính sách các khoản thu từđất Phòng quản lý các khoản thu từ đất là cơ quan giúp Cục trưởng Cục thuế thựchiện chức năng quản lý thu các khoản thu từ đất, triển khai thu các khoản thu từđất, hướng dẫn các cơ quan cấp dưới và người nộp thuế về chính sách cáckhoản thu từ đất

Cục Thuế Hải Phòng

Các đội nghiệp

vụ khác liên quan

Phòng QL các

khoản thu từ đất

Đội QL các khoản thu từ đất

Chi cục Thuế quận, huyện

Vụ Chính

sách thuế

Vụ Chính sách Thuế

* Cơ quan quản lý về các khoản thu từ đất cấp Quận:

Cơ quan quản lý về các khoản thu từ đất cấp Quận là Chi cục Thuế quận đãthực hiện chức năng tổ chức quản lý thu thuế, phí và lệ phí trên địa bàn quận quản

lý theo quy định của Nhà nước, thực hiện theo đúng quy định của các văn bản quyphạm pháp luật về thu các khoản thu từ đất và các văn bản hướng dẫn thi hành củacác cơ quan quản lý cấp trên Các Chi cục Thuế đã thực hiện tuyên truyền, hỗ trợngười nộp thuế về chính sách các khoản thu từ đất: Đội Trước bạ - thu khác, Độithuế liên phường, Đội Kê khai - Kế toán thuế và tin học, Đội Tuyên truyền hỗ trợNNT và nghiệp vụ quản lý thuế là các đội thuế giúp Chi cục trưởng Chi cục thuếthực hiện chức năng quản lý thu các khoản thu từ đất, triển khai thu các khoản thu

từ đất, hướng dẫn người nộp thuế về chính sách thu các khoản thu từ đất

Để hỗ trợ tốt cho công tác quản lý các khoản thu từ đất còn có các cơ quankhác như: Kho bạc Nhà nước, Ngân hàng, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận,Trung tâm phát triển quỹ đất Quận, Phòng quản lý đô thị và UBND các Phường,các tổ chức chính trị xã hội trên địa bàn Quận

Các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thựchiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố.Thông qua chính sách các khoản thu từ đất sẽ giúp cho Nhà nước nắm được quỹđất thực tế mà người sử dụng đất đã sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệphay để ở, xây dựng công trình giúp cho Nhà nước nắm được quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiệnđiều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

Các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội, điềutiết một phần thu nhập của người sử dụng đất Công bằng xã hội thể hiện trongchính sách thu thông qua việc người sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp nhiều thuế hơn

và người sử dụng ít đất phải nộp thuế ít hơn; người sử dụng đất có vị trí tốt hơn,mức sinh lợi của đất cao hơn thì phải nộp thuế nhiều hơn Đồng thời thông quaviệc miễn, giảm thuế các khoản thu từ đất để thực hiện các chính sách an sinh xãhội trên địa bàn

2.2 Chính sách của Nhà nước về các khoản thu từ đất.

Hiện nay,Việt Nam quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất bằng hệ thốngcác văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống bộ máy hành chính để đảm bảo thựcthi chính sách pháp luật của Nhà nước Hệ thống các khoản thu từ đất của ViệtNam gồm có: Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thuế sử dụng đấtphi nông nghiệp; Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế thu nhập từ chuyển nhượngBĐS của tổ chức kinh tế và của cá nhân; lệ phí trước bạ nhà, đất

Cụ thể các khoản thu từ đất đó là:

2.2.1 Thu tiền sử dụng đất

Chính sách tiền sử dụng đất được quy định tại các văn bản quy phạm phápluật từ văn bản luật đến văn bản hướng dẫn dưới luật như: Nghị định số45/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Nghị định44/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP;Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP Thông tư số 70/2006/TT-BTCngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính, hướng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tư

số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thihành nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tổ chức, cá nhânđược Nhà nước giao đất theo hình thức cho thuê thì không phải nộp tiền sửdụng đất

Thực hiện Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, Chính phủ ban hànhNghị định số 45/2015/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Hướng dẫn một số điều của Nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất; Quyết định số 1939/QĐ-BTC ngày 14 tháng 8 năm 2014 của Bộ tàichính về việc đính chính Thông tư số 76/2014/T-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Theo đó:

2.2.1.1 Đối tượng thu tiền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định: Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất là Hộ gia đình, cá

nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xâydựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nướcđược giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Tổ chức kinh tếđược giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyểnnhượng hoặc cho thuê; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xâydựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ;Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu

tư

2.2.1.2 Xác định và thu nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày ngày 16 tháng 6 năm

2014 của Bộ tài chính thì việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất được hướngdẫn cụ thể :

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất thông qua hình thức đấu giá đất phải nộp được xác định bằng giá đất tínhthu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyếtđịnh giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất trong đó: Giá đấttính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyđịnh nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất; Diện tích tính thu tiền sử dụng đất làdiện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi tại quyết định giao đất; Hệ số điềuchỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở tài chính chủ trìxác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sửdụng phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương,trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thườngtrực Hội đồng nhân dân các cấp

Trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối vớicác tổ chức kinh tế, từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đấtđược Nhà nước cho thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất sang đất ở để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp với cho thuê thì phảinộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chophép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theoquy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn việc xác định hạnmức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhànước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Hộ giađình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhậnquyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6,Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; diện tích đất ở được xác định trong hạn mức

để tính thu tiền sử dụng đất Hạn mức sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộgia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặchạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đấttrong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân

đó được cộng dồn diện tích các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mứcgiao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đấtlựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sửdụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên

2.2.1.3 Quy định về miễn tiền sử dụng đất

Nhà nước quy định về miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Miễntiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giaođất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất chongười có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật vềngười có công; Hộ nghèo, hộ đồng bào thiểu số có hộ khẩu thường trú tại địaphương thuộc vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giớihải đảo theo quy định của pháp luật; Người được giao đất ở mới theo dự án di dời

do thiên tai không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời

2.2.1.4.Quy định về giảm tiền sử dụng đất

Nhà nước quy định về giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là hộnghèo, hộ đồng bào dân tộc thiếu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn theo danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đấtkhi được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đấtlần đầu, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Giảm tiền sử dụng đất đốivới đất ở trong hạn mức giao đất ở đối với người có công với cách mạng mà thuộcdiện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công

2.2.1.5 Quy định về kê khai và nộp tiền sử dụng đất.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân phải nộp hồ sơ khai tiền sử dụng đấtchậm nhất là 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quanThuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo Trong vòng

60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theothông báo của cơ quan Thuế

Nếu quá thời hạn quy định, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đấttheo thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lýthuế (trừ trường hợp được ghi nợ theo quy định)

2.2.2.Tiền thuê đất

Thu tiền thuê đất, áp dụng đối với các đối tượng không thuộc diện được giaođất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy định tạiNghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ; Thông

tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính; Thông tư

số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 sửa đổi bổ sung Thông tư số

120/2005/TT-BTC

Thực hiện Luật đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặtnước; Bộ tài chính ban hành Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm

2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thay thếNghị định 142/2005/NĐ-CP của Chính Phủ Theo đó:

2.2.2.1 Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất để sản xuất nông nghiệpvượt hạn mức được giao Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ,đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm,đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mụcđích kinh doanh Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tựchủ tài chính, người Việt nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chứcnăng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

2.2.2.2 Căn cứ tính tiền thuê đất là Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho

thuê đất; Đơn giá thuê đất và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Đối với đất vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất sử dụnglàm mặt bằng sản xuất thuộc dự án khuyến khích đầu tư theo quy định của phápluật thì tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng tốithiểu không thấp hơn 0,5%.

Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụngđất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định gia hạncho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

Thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước của dự án thuê trả tiềnthuê hàng năm là 5 năm tính từ thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất.Hết thời gian ổn định,Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại đơn giá thuê đất ápdụng cho thời gian tiếp theo

2.2.2.3.Quy định về miễn tiền thuê đất:

Nhà nước miễn tiền thuê đất trong các trường hợp như: Dự án đầu tư thuộclĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn; Dự án sử dụng đất xây dựng nhà cho công nhân của các khu côngnghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không được tínhphí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xásinh viên bằng tiền từ ngân sách Nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng chosinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; Đất sảnxuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừngphòng hộ, trồng rừng lấn biển; Đất sử dụng đất xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục,thể thao, khoa học - công nghệ

Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp cóthẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định chothuê đất

2.2.2.4 Quy định về giảm tiền thuê đất: Nhà nước quy định về giảm tiền

thuê đất là đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với hợp tác xãđược giảm 50% tiền thuê đất Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đíchsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà bị thiên tai, hỏa hoạn, tainạn bất ngờ làm thiệt hại dưới 40% sản lượng thì được xét giảm tiền thuê tươngứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đất đối với năm bị thiệt hại.Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích kinh doanh khi bị thiên tai, hỏahoạn tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thờigian ngừng sản xuất kinh doanh

2.2.2.5 Quy định về kê khai, nộp tiền thuê đất.

Người thuê đất thực hiện khai tiền thuê đất theo mẫu quy định, nộp cùng hồ

sơ thuê đất nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất cho thuê

Thời hạn nộp hồ sơ kê khai tiền thuê đất, thuê mặt nước chậm nhất là 30 (bamươi) ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước

Ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước đối với trường hợp cho thuêđất, thuê mặt nước là ngày quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan nhànước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành

Trong thời hạn 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ khai tiền thuêđất hợp lệ, cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp và gửiThông báo nộp tiền thuê đất tới người thuê đất, thuê mặt nước biết để nộp tiền thuêđất, thuê mặt nước vào ngân sách nhà nước

Trường hợp nộp tiền thuê đất hàng năm thì kể từ năm thuê đất thứ hai, ngườithuê đất nộp tiền thuê đất theo hai kỳ trong một năm Kỳ I, thời hạn nộp tiền thuế đấtchậm nhất là ngày 31 tháng 5; Kỳ II, chậm nhất là ngày 31 tháng 10 hàng năm

Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước muốn nộp tiền thuê đất, thuê mặtnước một lần cho toàn bộ số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp cả năm thì phảithực hiện nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo thời hạn của kỳ nộp thứ nhất trongnăm

Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước 01 (một) lần cho toàn bộ thờigian thuê thì thời hạn nộp tiền là thời hạn ghi trên thông báo nộp tiền của cơ quanthuế

2.2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01tháng 01 năm 2012 thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đất Hệ thống văn bản quyphạm pháp luật quản lý Nhà nước đối với sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệpbao gồm Luật số 48/2010/QH12, Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2010.Văn bản dưới luật gồm có Nghị Định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm

2011 của Chính phủ Về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điềucủa Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày

11 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về thuế sử dụngđất phi nông nghiệp

Thuế này đánh hàng năm vào đất ở tại nông thôn và thành thị; đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích kinhdoanh phi nông nghiệp

2.2.3.1 Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đấttính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất

Diện tích đất tính thuế là: Diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng,

bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh Diện tích nhà(công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế

sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

Giá của 1 m2 đất tính thuế là: giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất

tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5năm, kể từ ngày 01/01/2012.Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi vềngười nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế

thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ;Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từđất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giáđất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểmđược giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn địnhtrong thời gian còn lại của chu kỳ; Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đíchhoặc lấn, chiếm thì giá của 1m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng doUBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.

Thuế suất để làm căn cứ tính thuế được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từngphần (Xem bảng 2.1)

Bảng 2.1: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN

Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%)

2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

4

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư,

công trình xây dựng dưới mặt đất 0,03

Theo Thông tư số 153/2011/TT-BTC

Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất.

Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư số 153/2011/TT-BTC sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

Thuếsuất (%)

2.2.3.2.Quy định về miễn thuế.

Các trường hợp sau đây thì được miễn thuế sử dụng đất:

Thứ nhất, đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư

(đặc biệt ưu đãi đầu tư); dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) tạiđịa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên50% số lao động là thương binh, bệnh binh

Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệtkhuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hộikhó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theoquy định của pháp luật về đầu tư

Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bìnhquân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009của Bộ Lao động - Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung

Thứ hai, đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh

vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường gồm: Các cơ sở ngoàicông lập được thành lập và có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của cơ quanNhà nước có thẩm quyền trong các lĩnh vực xã hội hóa; Các tổ chức, cá nhân hoạtđộng theo Luật Doanh nghiệp có các dự án đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc thànhlập các cơ sở hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa có đủ điều kiện hoạt độngtheo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Các cơ sở sự nghiệp công lập

thực hiện góp vốn, huy động vốn, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luậtthành lập các cơ sở hạch toán độc lập hoặc doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnhvực xã hội hóa theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Đối với các

dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ quyếtđịnh trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ quản lý chuyênngành có liên quan Các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục, dạynghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường phải đáp ứng quy định về tiêu chí quy

mô, tiêu chuẩn theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

Thứ ba, đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày

19/8/1945; thương binh hạng 1/4, hạng 2/4; người hưởng chính sách như thươngbinh hạng 1/4, hạng 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhândân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khicòn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ đang được hưởng trợ cấp hàngtháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chấtđộc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn

Thứ tư, đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo Quyết định của Thủ tướng

Chính phủ về chuẩn hộ nghèo Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định

cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng tại địa phương theo quy định của pháp luật thì căn

cứ vào chuẩn hộ nghèo do địa phương ban hành để xác định hộ nghèo

Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế

hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trongnăm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới

2.2.3.3 Quy định về giảm thuế

Các trường hợp sau đây thì được giảm 50% thuế sử dụng đất: Đất của dự ánđầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động làthương binh, bệnh binh Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư),lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện