Bản cáo bạch Quỹ Đầu tư Bất Động Sản Techcom Việt Nam TCREIT1

BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM VIỆT NAM Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận chào bán Chứng quỹ bất động sản cơng chúng có nghĩa đăng ký chào bán Chứng quỹ thực theo quy định pháp luật liên quan, không hàm ý bảo đảm nội dung Bản cáo bạch mục tiêu, chiến lược đầu tư quỹ BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM VIỆT NAM (TC REIT) PHÁT HÀNH LẦN ĐẦU RA CƠNG CHÚNG VÀ GIAO DỊCH QUỸ ĐĨNG Giấy chứng nhận đăng ký chào bán Chứng quỹ công chúng số 100 ngày 9/12/2015 Ngày đăng ký Bản cáo bạch: 9/12/2015 Bản cáo bạch có hiệu lực từ ngày 09/12/2015 Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam mô tả Bản cáo bạch quỹ đầu tư bất động sản thành lập theo Luật Chứng khoán số 70/2006/QH 11 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 29 tháng 06 năm 2006, Luật số 62/2010/QH12 sửa đổi bổ sung số điều Luật Chứng khoán văn hướng dẫn thi hành Bản cáo bạch đăng ký với Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước ngày tháng 12 năm 2015 Bản cáo bạch cung cấp thơng tin xác Quỹ mà Nhà đầu tư tiềm nên biết trước đầu tư Nhà đầu tư nên lưu lại Bản cáo bạch cho mục đích tham chiếu tư ng lai Nhà đầu tư cần cập nhật thay đổi c a Bản cáo bạch sau ngày công bố Các Nhà đầu tư nên đ c lại tài liệu bổ sung iều lệ Quỹ báo cáo hoạt động cùa Quỹ (khi Quỹ vào hoạt động) trước định đầu tư BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM CHỊU TRÁCH NHIỆM PHÁT HÀNH Công ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thương - TechcomCapital (“TCC”) ịa : Tầng 10, tòa nhà Techcombank Tower, 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội iện thoại: (84-4) 39446368 Fax: (84-4) 39446583 Website: www.techcomcapital.com.vn TỔ CHỨC ĐẠI LÝ PHÁT HÀNH Công ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thương - TechcomCapital (“TCC”) ịa : Tầng 10, tòa nhà Techcombank Tower, 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội iện thoại: (84-4) 39446368 Fax: (84-4) 39446583 Website: www.techcomcapital.com.vn Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ thương (“TCS”) ịa chỉ: Tầng 4, số Tô Hiến Thành, phường Bùi Thị Xuân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội S T: (+84) 2220 1039 Fax: (+84) 2220 1032 Website: https://www.tcbs.com.vn NƠI CUNG CẤP BẢN CÁO BẠCH Bản cáo bạch cập nhật tài liệu Quỹ (báo cáo hoạt động, báo cáo tài chính, iều lệ Quỹ tài liệu cần thiết khác) cung cấp văn phòng TCC ại lý phát hành danh sách Phụ lục cùa Bản cáo cạch PHỤ T C C NG B T NG TIN Ông : Đặng Lưu Dũng Chức vụ : Giám đốc - Công ty TNHH Quản lý Quỹ Kỹ Thư ng BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM VIỆT NAM THÔNG BÁO QUAN TRỌNG Các nhà đầu tư nên nghiên cứu Bản cáo bạch cách cẩn tr ng tồn diện khơng nên coi nội dung tóm tắt đ y tư vấn liên quan đến pháp lý, thuế, tài chính/đầu tư nên tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn yêu cầu pháp lý điều kiện hạn chế khác liên quan đến việc đăng ký mua, mua, cho tặng, nắm gi , định đoạt (chuy n nhượng, chuy n đổi quỹ bán chuy n đổi thành tiền) n vị quỹ , việc xử lý khoản thu nhập (nếu có), lợi nhuận đầu tư, khoản phân phối lợi nhuận, khoản thuế khác liên quan đến việc đăng ký mua, mua, cho tặng, nắm gi , định đoạt (bán, chuy n giao, chuy n đổi quỹ bán chuy n đổi thành tiền) n vị quỹ phạm vi lãnh thổ tài phán áp dụng quốc tịch, n i cư trú m nh theo luật pháp quốc gia hay lãnh thổ áp dụng cho Nhà đầu tư quỹ quản lý sử dụng đ mua n vị quỹ , xác định vấn đề có th phát sinh liên quan đến pháp lý, thuế, tài hay vấn đề khác từ việc mua nắm gi n vị quỹ trước định đăng ký mua n vị quỹ Bản cáo bạch n vị quỹ chưa đăng ký lãnh thổ tài phán ngồi Việt Nam Việc cơng bố Bản cáo bạch số lãnh thổ tài phán có th bị hạn chế phải tu n thủ yêu cầu đăng ký Theo số nước, người đ c Bản cáo bạch cần phải hi u phải tuân thủ hạn chế Người nhận Bản cáo bạch n đăng ký lãnh thổ tài phán nói khơng coi Bản cáo bạch hay n đăng ký cấu thành chào mua n vị quỹ hay sử dụng n đăng ký trường hợp nào, trừ lãnh thổ tài phán bàn chào tới h có th coi hợp pháp n đăng ký có th sử dụng cách hợp pháp mà không cần phải tu n thủ yêu cầu đăng ký yêu cầu pháp lý khác hông người ủy quyền đ cung cấp thông tin đưa tuyên bố không xác nhận Bản cáo bạch liên quan đến đợt phát hành hay việc phát hành n vị quỹ , thông tin tuyên bố Bản cáo bạch khơng dựa vào phê duyệt b i TCC Nhà đầu tư yêu cầu phải ki m tra thơng tin uy tín cá nhân/cơng ty mà ủy thác n đăng ký uỷ thác toán cho giao dịch với Quỹ Quỹ TCC không chịu trách nhiệm cho hành vi thực b i tổ chức trung gian đại diện cho cho đại diện cho Nhà đầu tư BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM MỤC LỤC I NHỮNG NGƯỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH II Công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát CÁC THUẬT NGỮ/ ỊNH NGHĨA III CƠ HỘI ẦU TƯ 2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam c hội đầu tư 10 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 10 2.2 Tri n v ng thị trường diễn biến gần đ y phân khúc bất động sản nhà 12 2.3 Tri n v ng thị trường diễn biến gần đ y phân khúc bất động sản bán lẻ 14 2.4 Tri n v ng thị trường diễn biến gần đ y phân khúc bất động sản văn phòng 15 2.5 Tri n v ng thị trường diễn biến gần đ y phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng 17 2.6 Tri n v ng thị trường diễn biến gần đ y ph n khúc B S khu công nghiệp 19 IV THÔNG TIN VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ QUỸ 20 1.1 Các thông tin chung công ty quản lý quỹ 20 Thông tin chung 20 1.2 Các thành viên góp vốn TCC 20 1.3 Hội đồng thành viên TCC: 20 1.4 Ban điều hành TCC 21 1.5 Ban điều hành quỹ TC REIT 21 3.1 3.2 V Thành viên Ban đại diện Quỹ dự kiến 22 Tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty quản lý quỹ 23 Tổng hợp tình hình hoạt động tài cơng ty Quản lý quỹ 23 Các quỹ mà công ty quản lý 24 NGÂN HÀNG GIÁM SÁT 24 VI CÔNG TY KIỂM TOÁN 25 VII ẠI LÝ PHÂN PHỐI CHỨNG CHỈ QUỸ 25 VIII TỔ CHỨC ƯỢC ỦY QUYỀN 26 DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ỘNG SẢN 26 TỔ CHỨC ỊNH GIÁ ỘC LẬP 27 IX CÁC THÔNG TIN VỀ QUỸ ẦU TƯ BẤT ỘNG SẢN 28 Thông tin chung Quỹ đầu tư Bất động sản 28 iều lệ quỹ tóm tắt 28 2.1 Các quy định mục tiêu, sách hạn chế đầu tư 28 2.1.1 Mục tiêu đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản 28 2.1.2 Chiến lược đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản 28 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM 2.1.3 Tài sản phép đầu tư 29 2.1.4 C cấu đầu tư 30 2.1.5 Các hạn chế đầu tư 30 2.1.6 Phư ng pháp, quy tr nh đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản 30 2.1.7 Nguyên tắc, phư ng thức xác định giá trị tài sản ròng 32 2.2 ặc trưng Quỹ 32 2.2.1 Nhà đầu tư 32 2.2.2 Quyền nghĩa vụ nhà đầu tư 32 2.2.3 Sổ đăng ký nhà đầu tư 33 2.2.4 Quyền bi u nhà đầu tư 33 2.2.5 Các trường hợp hợp sáp nhập, lý giải th quỹ 33 2.3 Thông tin mức phí mà quỹ phải trả 33 2.3.1 Phí phát hành chứng quỹ 33 2.3.2 Phí quản lý Quỹ 33 2.3.3 Phí lưu ký, giám sát giao dịch 34 2.3.4 Phí quản lý Bất động sản 34 2.3.5 Chi phí hợp lệ khác 34 2.3.6 Phí thư ng hoạt động 35 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 Phân chia lợi nhuận sách thuế 36 ại hội nhà đầu tư 36 Ban đại diện quỹ 37 Tiêu chí lựa ch n quyền hạn trách nhiệm Công ty quản lý quỹ 37 Tiêu chí lựa ch n quyền hạn trách nhiệm Ngân hàng giám sát 37 Tiêu chí lựa ch n quyền hạn trách nhiệm Tổ chức định giá độc lập 38 Tiêu chí lựa ch n quyền hạn trách nhiệm Tổ chức quản lý bất động sản 38 Ki m toán, kế toán chế độ báo cáo 39 Các rủi ro đầu tư vào Quỹ 39 3.1 Rủi ro thị trường 39 3.2 Rủi ro lãi suất 40 3.3 Rủi ro lạm phát 41 3.4 Rủi ro tỷ giá 42 3.5 Rủi ro thiếu tính khoản 42 3.6 Rủi ro pháp lý 43 3.7 Rủi ro tín nhiệm 43 3.8 Rủi ro xung đột lợi ích 43 3.9 Rủi ro kết đầu tư 44 3.10 Rủi ro chiến lược đầu tư 44 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM 3.11 Rủi ro bất thường 44 3.12 Rủi ro sản phẩm đầu tư cụ th 44 X PHÁT HÀNH LẦN ẦU (IPO) 45 2.1 Căn pháp lý 45 Phư ng án phát hành lần đầu 45 Tên quỹ: 45 2.2 Loại hình: Quỹ đóng, đại chúng Chứng quỹ niêm yết sàn chứng khoán 46 2.3 Thời hạn Quỹ: 2.4 Mục tiêu Quỹ: 46 2.5 Chiến lược đầu tư 46 hông xác định thời hạn 46 2.5.1 Chiến lược đầu tư bất động sản: 46 2.5.2 Chiến lược đầu tư chứng khoán: 46 2.6 Các sản phẩm đầu tư dự kiến: 46 2.7 C cấu đầu tư: 47 2.8 Chi tiết đợt phát hành lần đầu công chúng: 47 3.1 Phư ng pháp xác định giá trị tài sản ròng 49 Phư ng pháp xác định giá trị tài sản ròng NAV 49 3.2 Ngày định giá 50 3.3 Phư ng pháp xác định giá tài sản 50 3.3.1 Giá trị thị trường/ Giá trị hợp lý tài sản 50 3.3.2 Giá trị cam kết từ hợp đồng phái sinh: 53 3.3.3 Nguyên tắc, quy tr nh, phư ng pháp định giá bất động sản 55 3.3.3.1 Nguyên tắc 55 3.3.3.2 Quy trình 55 3.3.3.3 Phư ng pháp 58 3.3.3.3.1 Phư ng pháp so sánh trực tiếp: 58 3.3.3.3.2 Phư ng pháp thu nhập: 59 3.3.3.3.3 Phư ng pháp chiết trừ: 60 3.3.3.3.4 Phư ng pháp thặng dư: 60 3.4 Sổ tay định giá Hội đồng định giá 61 XI TÌNH HÌNH HOẠT ỘNG CỦA QUỸ 61 2.1 2.2 2.3 Báo cáo tài 61 Phí, lệ phí thư ng hoạt động 61 Phí phát hành lần đầu 61 Phí quản lý 62 Phí giám sát, phí lưu ký 62 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.7 2.8 3.1 3.2 XII Phí quản lý bất động sản 63 Phí ki m tốn 63 Phí thư ng hoạt động 63 Nguyên tắc thực 63 Phư ng pháp xác định thư ng hoạt động 64 Các loại phí lệ phí khác (phí ki m toán, tư vấn thuế, định giá …) 64 Phụ cấp ban đại diện quỹ 65 Các tiêu hoạt động 65 Tỷ lệ chi phí hoạt động quỹ 65 Tốc độ vòng quay danh mục quỹ 65 Phư ng pháp tính thu nhập kế hoạch phân chia lợi nhuận Quỹ 66 Thời gian địa m cung cấp báo cáo hoạt động quỹ/công ty đầu tư chứng khốn 66 XUNG ỘT LỢI ÍCH 66 XIII CUNG CẤP THÔNG TIN CHO NHÀ ẦU TƯ, CHẾ Ộ BÁO CÁO 67 XIV Báo cáo cho Nhà đầu tư 67 Báo cáo Quỹ 67 Báo cáo bất thường 68 Gửi báo cáo 68 ỊA CHỈ LIÊN LẠC GIẢI ÁP THẮC MẮC CHO CÁC NHÀ ẦU TƯ 68 XV CAM KẾT 68 XVI PHỤ LỤC ÍNH ÈM 68 1.1 a) b) c) d) 1.2 Phụ lục quy tr nh hướng dẫn đăng ký mua chứng quỹ 68 Quy tr nh đăng ký mua n vị quỹ phát hành lần đầu 68 n đăng ký m tài khoản 68 Xử lý n đăng ký 69 Tuân thủ 69 Chấp nhận n đăng ký 70 Giao dịch chứng quỹ 70 ịa n i Bản cáo bạch cung cấp 71 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM VIỆT NAM I NHỮNG NGƯỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH Công ty quản lý quỹ Ông Hồ Hùng Anh Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng thành viên Ông ặng Lưu Dũng Chức vụ: Giám đốc Bà Phan Thị Thu Hằng Chức vụ: Kế tốn trư ng Ơng iên Trung Chức vụ: Phụ trách phận ki m soát nội Chúng đảm bảo thông tin số liệu Bản cáo bạch xác, trung thực cam kết chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nh ng thơng tin số liệu này, phù hợp với thực tế mà biết, điều tra, thu thập cách hợp lý Tuy vậy, thông tin Bản cáo bạch chưa thẩm định b i bên khác ngoại trừ đề cập Bản cáo bạch Ngân hàng giám sát Ng n hàng: Ng n Hàng TMCP ầu tư Phát tri n Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành ại diện: Ông Nguyễn Mạnh Cường Chức vụ: Phó giám đốc Bản cáo bạch phần hồ s đăng ký chào bán Công ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thư ng (Techcom Capital – “TCC”) lập sau có xác nhận Ng n hàng TMCP ầu tư Phát tri n Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành Chúng tơi đảm bảo việc ph n tích, đánh giá lựa ch n ngôn từ cáo bạch thực cách hợp lý cẩn tr ng dựa c s thông tin số liệu TCC cung cấp BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM II CÁC THUẬT NGỮ/ ĐỊN NG ĨA Nh ng từ cụm từ đ y định nghĩa dùng suốt Bản cáo bạch này: “AML” Nghĩa phòng chống rửa tiền “Bản cáo bạch ” Là tài liệu d liệu điện tử công khai nh ng thơng tin xác, trung thực, khách quan liên quan đến việc chào bán niêm yết Chứng quỹ Quỹ “Quỹ” Có nghĩa Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam, loại h nh quỹ đóng Cơng ty quản lý quỹ quản lý, thực chào bán Chứng quỹ công chúng không mua lại theo yêu cầu nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào bất động sản cho thuê nhằm tạo lợi nhuận ổn định theo quy định pháp luật “Công ty quản lý quỹ” Có nghĩa Cơng ty TNHH Quản lý Quỹ ỹ thư ng, thành lập theo giấy phép số 40/UBC -GP Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 21/10/2008 giấy phép điều chỉnh gần số 07/GP C-UBCK Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 26/03/2013, đáp ứng tiêu chuẩn nêu iều 31 có quyền nghĩa vụ quy định iều 32 iều lệ “Ng n hàng giám sát” Là Ngân hàng TMCP ầu tư Phát tri n Việt Nam - Chi nhánh Hà Thành, chi nhánh thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động chi nhánh số 0100150619-073 cấp lần đầu ngày 12/9/2003 thay đổi lần 10 ngày 20/05/2015 S kế hoạch ầu tư thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động lưu ký chứng khoán số 510/Q H L ngày 01/08/2006 UBC NN cấp, cung cấp dịch vụ (i) bảo quản, lưu ký chứng khoán, tài liệu xác nhận quyền s h u tài sản hợp pháp Quỹ; hợp đồng kinh tế, chứng từ có liên quan đến tài sản Quỹ đồng thời giám sát hoạt động Quỹ; (ii) thực chức giám sát toàn quản lý tài sản Quỹ Công ty quản lý quỹ thực (iii) dịch vụ khác Công ty quản lý quỹ ủy quyền thực theo điều khoản Hợp đồng giám sát Quyền nghĩa vụ Ngân hàng giám sát quy định iều 36 iều lệ “Công ty ki m tốn” Là cơng ty ki m tốn độc lập Quỹ, thực việc ki m toán hàng năm tài sản Quỹ “ iều lệ quỹ” Có nghĩa văn này, phụ lục đính kèm đ y sửa đổi hợp pháp (nếu có) ại hội nhà đầu tư thông qua vào thời m áp dụng cho Quỹ BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM “Hợp đồng giám sát” Là hợp đồng ký kết gi a Công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát thông qua b i ại hội Nhà đầu tư Quỹ “ ại hội nhà đầu tư” Là đại hội nhà đầu tư Quỹ, có quyền bi u tổ chức thường kỳ bất thường đ thơng qua vấn đề quan tr ng có liên quan đến Quỹ ại hội nhà đầu tư c quan quyền lực cao Quỹ “Ban đại diện quỹ” Là nh ng người đại diện cho nhà đầu tư ại hội nhà đầu tư bầu đ thay mặt nhà đầu tư thực việc giám sát hoạt động Quỹ, Công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát “Vốn điều lệ” Là tổng số vốn tiền tất nhà đầu tư thực góp ghi iều lệ quỹ “Chứng quỹ” Là loại chứng khốn Cơng ty quản lý quỹ đại diện cho Quỹ phát hành, xác nhận quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư tài sản vốn Quỹ, theo tỷ lệ tư ng ứng với số Chứng quỹ nhà đầu tư Vốn điều lệ Quỹ “ Là vốn điều lệ chia thành nhiều đ n vị với mệnh giá đợt phát hành lần đầu 10.000 đồng/ đ n vị Mỗi n vị quỹ đại diện cho phần lợi nhuận vốn Quỹ n vị quỹ ” “Giá bán” Là mệnh giá (trong đợt chào bán/phát hành lần đầu cơng chúng) cộng thêm phí phát hành quy định iều lệ quỹ “ Phí quản lý quỹ” Là phí phải trả cho Cơng ty quản lý quỹ cung cấp dịch vụ quản lý cho Quỹ quy định iều lệ quỹ “Phí thư ng” Là phí phải trả cho Cơng ty quản lý quỹ giá trị tài sản ròng Quỹ giai đoạn tính thư ng hoạt động quy định iều lệ quỹ vượt số tham chiếu tỷ lệ phần trăm định quy định iều lệ quỹ "Phí phát hành” Là phí mà Quỹ phải trả cho Công ty quản lý quỹ đ trang trải nh ng chi phí cho việc phát hành Chứng quỹ cơng chúng Phí cộng vào mệnh giá Chứng quỹ thu phát hành không vượt mức tối đa 2% mệnh giá Chứng quỹ "Lợi tức quỹ” Là số lợi nhuận lại Quỹ sau trừ chi phí hợp lệ ại hội nhà đầu tư định chia theo tỷ lệ s h u nhà đầu tư III CƠ ỘI ĐẦU TƯ Tổng quan kinh tế Việt Nam Kinh tế Việt Nam nh n chung vượt qua giai đoạn khó khăn k từ thời kỳ hậu khủng hoảng kinh tế giới 2008 GDP tiếp tục tr đà tăng trư ng tháng đầu năm 2015, lạm phát kiềm chế mức thấp, tỷ giá ổn định mặt lãi suất giảm mạnh nh ng dấu hiệu rõ nét cho thấy kinh tế phục hồi m tri n v ng chu kỳ tăng trư ng BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM + Sự hợp pháp B S việc sử dụng, nh ng hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm B S việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tư ng lai, chi phí phá bỏ giá trị lại B S, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá B S + Hiệu tối đa sử dụng B S: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép B S sử dụng đến mức cao tốt Bước 4: Lựa ch n phư ng pháp định giá B S Việc lựa ch n phư ng pháp định giá B S phải phù hợp với quy định pháp luật, quy định iều lệ quỹ/công ty đầu tư chứng khoán đồng thời phải phù hợp với đặc m, tính chất, cơng bất động sản cần định giá Mặt khác, việc lựa ch n phư ng pháp định giá B S phải tuỳ thuộc vào khả thu thuập thơng tin từ B S đó; cụ th sau: a) Phư ng pháp so sánh trực tiếp: thường sử dụng đ định giá B S trường hợp: B S có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà c ng x y dựng ki u, nhà riêng biệt bán riêng biệt, ph n xư ng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phòng cửa hiệu, đất trống b) Phư ng pháp chi phí: thường sử dụng đ định giá cho nh ng mục đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường h c, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện… định giá B S cho mục đích bảo hi m, chấp d ng đ ki m tra phư ng pháp định giá khác c) Phư ng pháp thu nhập (phư ng pháp đầu tư): thường sử dụng định giá nh ng B S có khả tạo thặng dư tài vượt chi phí trực tiếp việc sử dụng đó, B S cho thuê mang lại thu nhập, B S đầu tư mang lại lợi nhuận d) Phư ng pháp thặng dư: thường vận dụng đ định giá bất động sản phát tri n e) Phư ng pháp lợi nhuận: thường vận dụng đ định giá bất động sản đặc biệt khách sạn, rạp chiếu bóng nh ng tài sản khác mà việc so sánh với nh ng tài sản tư ng tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Bước 5: Xác định giá trị B S cần định giá Nh n viên định giá phải nêu rõ phư ng pháp áp dụng đ xác định mức giá trị B S cần định giá; cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phư ng pháp định giá B S sử dụng với đặc m kinh tế kỹ thuật B S với mục đích định giá Nh n viên định giá phải nêu rõ báo cáo định giá phư ng pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phư ng pháp định giá sử dụng đ ki m tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị B S định giá 57 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM ưa kết định giá theo phư ng pháp; nhận xét kết định giá; nh ng hạn chế kết định giá; khuyến nghị ch n mức giá định (ước lượng giá trị thị trường, giá trị phi thị trường) B S Bước 6: Lập hồ s chứng thư định giá Nội dung c Hồ s định giá bao gồm: - Tên số hiệu hồ s , ngày tháng lập ngày tháng lưu tr - Nh ng thông tin công ty quản lý quỹ, quỹ/công ty đầu tư chứng khoán - Hợp đồng định giá ký kết gi a doanh nghiệp định giá công ty quản lý quỹ - Nh ng ph n tích, đánh giá nh n viên định giá nh ng vấn đề định giá liên quan - Nh ng ý kiến trưng cầu khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có) - Báo cáo kết định giá tài sản phụ lục kèm theo báo cáo - Chứng thư định giá - Biên lý hợp đồng định giá gi a doanh nghiệp, tổ chức định giá công ty quản lý quỹ Hồ s định giá lưu gi n i lưu gi hồ s doanh nghiệp, tổ chức định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có chi nhánh, hồ s định giá lưu gi n i ban hành chứng thư định giá 3.3.3.3 Phư ng pháp 3.3.3.3.1 Phư ng pháp so sánh trực tiếp: Là phư ng pháp xác định giá c s mức giá bất động sản thực tế chuy n nhượng bất động sản tư ng tự thị trường điều kiện b nh thường theo quy định pháp luật đất đai Thường sử dụng đ định giá Bất động sản trường hợp: bất động sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà c ng x y dựng ki u, nhà riêng biệt, ph n xư ng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phòng cửa hiệu, đất trồng a) Khảo sát, tổng hợp đầy đủ thông tin tối thi u từ 3-5 bất động sản theo nguyên tắc: Bất động sản sử dụng đ so sánh (bất động sản tham chiếu) phải tư ng đồng, phù hợp vị trí, trạng sử dụng, kết cấu hạ tầng, mơi trường, đặc m pháp lý, mục đích sử dụng… Bất động sản tham chiếu phải chuy n nhượng thành công thị trường (là kết giao dịch trực tiếp, đấu giá, giao dịch sàn giao dịch bất động sản…) khoảng thời gian gần nhất, tối đa không thời hạn năm tính tới thời m định giá; Thơng tin bất động sản tham chiếu phải đầy đủ, bao gồm: (i) vị trí, trạng sử dụng loại đất, quy mơ diện tích kích thước cạnh, địa hình, diện tích đất và/hoặc diện tích có th xây dựng/cho thuê, tài sản đất, mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng quy hoạch (nếu có); (ii) iều kiện kết cấu hạ tầng; (iii) Môi trường (môi trường tự nhiên cảnh quan, nguồn nước, tiếng ồn…; môi trường xã hội trật tự, an ninh, tr nh độ dân trí); (iv) Các đặc m pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chi tiết dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng, mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài đất đai theo 58 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM quy định pháp luật); (v) Thời m chuy n nhượng, giao dịch đấu giá; mức giá chuy n nhượng, giá trúng đấu giá; thời gian điều kiện giao dịch, chuy n nhượng; giá trị đất, Giá trị nhà cơng trình xây dựng đất; tên người bán người mua; rà soát điều khoản hợp đồng, giá giao dịch chất giao dịch điều khoản b) Tổng hợp, phân tích, so sánh đ lựa ch n nh ng tiêu chí giống nhau, khác gi a bất động sản tham chiếu bất động sản định giá c) Xác định giá trị bất động sản định giá (giá trị ước tính) có xét tới yếu tố khác biệt với bất động sản tham chiếu theo công thức: Giá trị ước tính = Giá tham chiếu +/- Mức điều chỉnh Trong đó, mức tiền điều chỉnh phụ thuộc vào yếu tố khác biệt vị trí, kết cấu hạ tầng, đặc m pháp lý, môi trường…Trường hợp, giá bất động sản có nhiều biến động, phải điều chỉnh giá tham chiếu c s thông tin thống kê giá đất theo hướng dẫn Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC Bộ Tài Ngun Mơi trường - Bộ Tài ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ng số liệu c quan thống kê thông lệ quốc tế d) Giá trị bất động sản xác định giá trị trung bình mức ước tính xác định theo quy định m c 3.3.3.3.2 Phư ng pháp thu nhập: Phư ng pháp thu nhập áp dụng đ định giá cho loại bất động sản xác định khoản thu nhập mang lại từ bất động sản Phương pháp đầu tư: a) Từ d liệu ki m toán năm gần nhất, xác định thu nhập túy bình quân hàng năm c s tổng thu nhập b nh qu n hàng năm (k thu nhập không liên quan tới bất động sản, giá trị vơ hình) tổng chi phí b nh qu n hàng năm từ hoạt động khai thác, vận hành bất động sản cần định giá Chi phí hàng năm bao gồm thuế, chi phí đầu tư cải tạo, nâng cấp chi phí dịch vụ, sản xuất khơng bao gồm khoản trích khấu hao c tài sản đất Trường hợp khơng có d liệu ba năm th sử dụng d liệu năm gần Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt giá trị thời m định giá cách áp dụng đ n giả hàng hóa, vật tư, dịch vụ, nhân công thời m định giá khối lượng chi phí theo khoản mục giá trị dịch vụ cung ứng năm theo giá thị trường Trường hợp bất động sản cho thuê, cần lập bảng chi tiết việc thuê tài sản bao gồm: tên người thuê, quan hệ người thuê với công ty quản lý quỹ/ngân hàng giám sát hay người có liên quan, điều kiện, giá thuê phí dịch vụ b) Giá trị ước tính bất động sản xác định thư ng số gi a thu nhập túy hàng năm lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng 59 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Phương pháp chiết khấu dòng tiền: a) Tổng hợp dòng tiền (thu nhập ròng) dự kiến thu được, chiết khấu thời m tại; b) Giải thích lý lựa ch n tỷ lệ chiết khấu 3.3.3.3.3 Phư ng pháp chiết trừ: Là phư ng pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phư ng pháp chiết trừ áp dụng trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tư ng tự đ áp dụng phư ng pháp so sánh trực tiếp, có th thu nhập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tư ng tự với đất cần xác định giá a) Tổng hợp thông tin 3-5 bất động sản tham chiếu, bao gồm đất tài sản đất, chuy n nhượng thành cơng, có đặc m tư ng đồng với bất động sản cần định giá (vị trí, trạng, điều kiện kết cấu hạn tầng, đặc m pháp lý, mục đích sử dụng, giá, ) Thơng tin bất động sản tham chiếu phải vòng năm, tính tới thời m định giá; b) Xác định giá trị tài sản đầu tư x y dựng đất theo công thức: Giá trị = Giá trị xây dựng thời m định giá – Giá trị hao mòn Giá trị xây dựng tính chi phí thay đ đầu tư xây dựng tài sản có cơng dụng tư ng đư ng với tài sản có đất chi phí tái tạo (tức là, đầu tư x y dựng tài sản giống y hệt) tài sản đất Giá trị xây dựng bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp mức lãi hợp lý cho người đầu tư x y dựng; Giá trị hao mòn bao gồm hao mòn h u hình, hao mòn vơ hình (hao mòn mặt vật lý hư hao dần trình khai thác, sử dụng; hao mòn lạc hậu chức tác động yếu tố bên ngồi) Phư ng pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản đất thực theo quy định hành Bộ Xây dựng, Bơ Tài nh ng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo thông lệ quốc tế c) Giá trị thừa đất xác định theo công thức sau: Giá trị đất = Giá tham chiếu – Giá trị tài sản đất d) Căn vào yếu tố khác biệt gi a bất động sản tham chiếu bất động sản định giá đ xác định giá trị đất cần định giá 3.3.3.3.4 Phư ng pháp thặng dư: Là phư ng pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát tri n theo quy hoạch phép chuy n đổi mục đích sử dụng đ sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính đ tạo phát tri n khỏi tổng giá trị phát tri n giả định bất động sản Phư ng pháp thặng dư áp dụng đ xác định giá đất đất trống có tiềm phát tri n thay đổi quy hoạch chuy n mục đích sử dụng đất khơng có giá chuy n nhượng quyền sử dụng đất tư ng tự thị trường đ áp dụng phư ng pháp so sánh trực tiếp a) Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất dựa vào đặc m, quy 60 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Xác định kế hoạch, quy hoạch phê duyệt với chi tiết dự án phát tri n (nếu có) b) Ước tính tổng giá trị phát tri n bất động sản, bao gồm tổng giá trị nhà cửa, hộ, … dự kiến bán hồn thành dự án Việc ước tính tổng giá trị phát tri n thực c s điều tra, khảo sát giá chuy n nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc… nh ng dự án hoàn thành có nhiều đặc m tư ng tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư c) Ước tính tổng chi phí phát tri n, bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ đ xây dựng kết cấu hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp, thoát nước, điện, …); tạo cảnh quan môi trường, xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc theo quy hoạch phê duyệt; chi phí quản cáo, bán hàng, chi phí quản lý chung, lợi nhuận rủi ro nhà đầu tư.Việc ước tính tổng chi phí phát tri n phải xác định số lượng giá trị hợp đồng thầu xây dựng ký, c s đ n giá, suất vốn đầu tư, nh ng định mức theo quy định pháp luật theo thông lệ quốc tế.Trường hợp dự án đầu tư phát tri n bất động sản kéo dài nhiều năm, phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí thời m theo tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay ng n hàng đ thực dự án d) Giá trị ước tính đất = Tổng giá trị phát tri n – Tổng chi phí phát tri n 3.4 Sổ tay định giá Hội đồng định giá Trong trường hợp khơng có giá thị trường cho khoản đầu tư Quỹ, TCC áp dụng Sổ tay định giá tuân thủ theo Pháp Luật ph hợp với thông lệ quốc tế việc xác định phư ng pháp định giá đ có th ước tính giá trị hợp lý khoản đầu tư cho trường hợp cụ th Ước tính giá trị hợp lý xác định cách hợp lý giá trị có th bán khoản đầu tư giao dịch gi a hai bên sẵn sàng tham gia giao dịch Việc định giá khoản đầu tư phê chuẩn Hội ồng ịnh Giá cần thiết, phê chuẩn b i Ban ại diện Quỹ cho mục đích xác định NAV Quỹ Mục đích Hội ồng ịnh Giá giám sát Việc định giá khoản đầu tư Quỹ, nghiên cứu giải vấn đề phát sinh định giá đảm bảo TCC áp dụng thống thông lệ quốc tế nước việc xác định giá trị khoản đầu tư XI TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ Báo cáo tài Báo cáo tài TCC lập gửi cho Nhà đầu tư tháng/lần Phí, lệ phí thưởng hoạt động 2.1 Phí phát hành lần đầu Phí Phát hành có th áp dụng Nhà đầu tư mua n vị quỹ Phí Phát hành tính tỷ lệ phần trăm giá trị Lệnh Mua Tùy thuộc vào giá trị mua Lệnh Mua, Phí Phát hành tính giá trị toán b i Nhà đầu tư cho Lệnh sau: Bảng 6: Biểu Phí Phát hành 61 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Phí Phát hành (% giá trị Lệnh Mua) Giá trị Lệnh mua – đồng 1.000.000 VN đến 500.000.000 VN 2,0% Trên 500.000.000 VN đến 1.000.000.000 VN 1,5% Trên 1.000.000.000 VN đến 10.000.000.000 VN 1,0% Trên 10.000.000.000 VN đến 20.000.000.000 VN 0,5% Trên 20.000.000.000 VN 0% Các khoản tái đầu tư nguồn cổ tức Quỹ khơng phải chịu Phí phát hành 2.2 Phí quản lý Phí quản lý tính vào kỳ định giá dựa NAV ngày trước ngày định giá toán hàng tháng cho Cơng ty Quản Lý Quỹ Số phí trả hàng tháng tổng số phí tính (trích lập) cho kỳ định giá thực tháng Bảng 7: Biểu Phí Quản Lý Phí Quản lý (% NAV/năm) Quỹ Quỹ ầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam hơng q 2,0%/năm Phí Quản Lý 2,0% NAV/năm có th thay đổi quản lý Quỹ không vượt 2,0% NAV/năm ại hội Nhà đầu tư phê duyệt Phí 2.3 Phí giám sát, phí lưu ký Stt A.I Loại phí Phí lưu ký cố định Bi u phí Min/Max Ghi 0,04%/NAV/Năm Phí tính toán Min: 10.000.000 hàng tháng đồng/tháng NHLKGS xác nhận báo cáo 0,01%/NAV/Năm Phí tính tốn hàng tháng NHLKGS xác nhận báo cáo A.II Phí Giám sát A.III Phí lưu ký xử lý hồ s A.3.1 Min: 100.000 đồng/ngày ối với giao dịch 0,03%/giá trị giao GD cổ phiếu niêm dịch yết/đăng ký giao Max: 10.000.000 62 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Stt Loại phí Bi u phí dịch A.3.2 ối với giao dịch mua bán CK 100.000 đồng/lần OTC tài sản phân bổ khác A.IV Phí lưu ký, chuy n khoản VSD (Phí bên thứ 3) A.4.1 Phí lưu ký A.4.2 Phí chuy n khốn thực giao dịch A.4.3 Các khoản phí VSD thu thành viên liên quan trực tiếp đến hoạt động Quỹ Min/Max đồng/ngày GD Ghi 0,4 đồng/cổ phiếu, CCQ/tháng; 0,2 đồng/trái phiếu/tháng Phí lưu ký phí chuy n khoản theo 0,5 đồng/CK/1 lần Quy định Bộ Tài Khơng áp dụng/500.000 chuy n khoản/1 thời đồng/lần/mã CK mã kỳ hi BTC thay đổi bi u phí khoản mục phí thay Theo mức phát đổi tư ng ứng sinh cụ th 2.4 Phí quản lý bất động sản Cơng thức tính Phí dịch vụ = n giá dịch vụ (VND/m2) x Diện tích Tài sản (m2) Phí dịch vụ phụ thuộc vào vị trí tòa nhà, đặc m tòa nhà hai Bên cụ th hóa Phụ lục hợp đồng đính kèm hợp đồng nguyên tắc cho Tài sản cụ th 2.5 Phí kiểm tốn Phí Ki m Tốn phụ thuộc vào kết lựa ch n thư ng lượng với cơng ty ki m tốn xác định hàng năm vào cuối năm tài Quỹ 2.6 Phí thưởng hoạt động Cơng ty quản lý quỹ TCC có th nhận từ Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam ngồi phí quản lý, khoản thư ng khác g i thư ng hoạt động với nguyên tắc thực phư ng thức xác định sau: 2.6.1 Nguyên tắc thực Mức thư ng tính c s phần lợi nhuận vượt trội so với lợi nhuận kỳ v ng tính cơng thức trình bày mục 64.2 đ y Thư ng hoạt động trích từ thu nhập thực tế Quỹ đầu tư tốn cho Cơng ty quản lý quỹ hàng năm 63 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Phần lợi nhuận Quỹ đ tính mức phí thư ng bao gồm phần tăng trư ng NAV vào cuối kỳ so với NAV đầu kỳ Tăng trư ng NAV năm điều chỉnh trường hợp Quỹ tăng vốn toán khoản cổ tức cho Nhà đầu tư năm Mức thư ng hoạt động điều chỉnh giảm trừ khơng tốn hoạt động đầu tư năm liền trước bị thua lỗ mức lỗ chưa b đắp Tăng trư ng NAV đ xác định mức thư ng tính mức lỗ b đắp hết Mức điều chỉnh Ban đại diện quỹ chấp thuận trường hợp cụ th thị trường Phí thư ng tốn sau toán khoản phải trả khác Phí thư ng xác định dựa báo cáo tài năm ki m tốn 2.6.2 Phư ng pháp xác định thư ng hoạt động Thư ng hoạt động được tính theo cơng thức sau: Thư ng hoạt động = Tỷ lệ thư ng hoạt động (%) x {NAV cuối kỳ – chi phí hoạt động – NAV đầu kỳ x (1 + tỷ suất lợi nhuận kỳ v ng tính cho kỳ tính phí thư ng x ố độ ự ế ổ ố ă } Trong đó: - - Tỷ lệ thư ng hoạt động 20% Tỷ suất lợi nhuận kỳ v ng tính cho năm tính thư ng (%/năm) xác định tổng của: (i) trung bình cộng lãi suất tiền gửi áp dụng khoản tiền gửi tiết kiệm cá nhân tiền ồng kỳ hạn mười hai (12) tháng (hoặc tư ng đư ng) trả lãi sau Ngân Hàng TMCP Công Thư ng Việt Nam – Chi Nhánh Thành Phố Hà Nội, Ngân Hàng TMCP Ngoại Thư ng Việt Nam – S Giao Dịch, Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Tri n Nông Thôn Việt Nam – S Giao Dịch, Ng n Hàng TMCP ầu Tư Và Phát Tri n Việt Nam – Chi Nhánh S Giao Dịch (sau đ y g i chung Ng n hàng tham chiếu) cơng bố vào ngày 31/12 năm tính thư ng (hoặc ngày công bố lãi suất cuối c ng năm tính thư ng ngày 31/12 ng n hàng tham chiếu không công bố lãi suất tư ng ứng) ; (ii) 2%/năm NAVđầu kỳ : Giá trị tài sản ròng Quỹ đầu năm tính thư ng Trong trường hợp Quỹ huy động thêm thối vốn (dưới hình thức trả cổ tức cho Nhà đầu tư hình thức khác) kỳ, NAVđầu kỳ thay NAV điều chỉnh theo công thức sau: NAVđiều chỉnh = NAVđầu kỳ +/- (Số tiền tăng thêm/số tiền thoái) x ố ổ ố đ ă ă 2.7 Các loại phí lệ phí khác (phí kiểm tốn, tư vấn thuế, định giá …) Các chi phí khác bao gồm: - Phí mơi giới cho giao dịch quỹ; Chi phí in ấn, ví dụ in tài liệu cho Nhà đầu tư theo quy định Pháp Luật; Phí định giá độc lập cho khoản đầu tư cụ th Quỹ (chỉ cần thiết), ví dụ định giá khoản chứng khoán chưa niêm yết; Chi phí phát sinh cho ại Hội Nhà ầu Tư hay h p Ban đại diện quỹ; 64 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM - Phí pháp lý liên quan đến hoạt động giao dịch Quỹ loại phí/chi phí khác theo Luật cho phép; Thuế loại phí bắt buộc phủ áp dụng cho Quỹ; Các chi phí khác Pháp Luật cho phép 2.8 Phụ cấp ban đại diện quỹ Các chi phí Ban đại diện quỹ bao gồm chi phí ăn , lại với mức hợp lý phù hợp với quy định iều lệ Quỹ, chi phí phát sinh từ hoạt động Ban đại diện quỹ đ phục vụ cho lợi ích Quỹ tính vào chi phí Quỹ dễ hi u, chi phí khơng bao gồm chi phí bảo hi m trách nhiệm phát sinh cho Ban đại diện quỹ thực nghĩa vụ Ban đại diện quỹ Thù lao thành viên Ban đại diện quỹ tính vào chi phí hoạt động Quỹ tổng mức thù lao không vượt tổng ngân sách hoạt động hàng năm Ban ại Diện thông qua ại hội nhà đầu tư Các tiêu hoạt động 3.1 Tỷ lệ chi phí hoạt động quỹ Chi phí hoạt động quỹ khoản chi phí sau thuế sau: a Chi phí quản lý tài sản trả cho Cơng ty quản lý quỹ; b Chi phí lưu ký tài sản quỹ, chi phí giám sát trả cho Ng n hàng lưu ký, Ng n hàng giám sát; c Chi phí dịch vụ quản trị quỹ, chi phí dịch vụ đại lý chuy n nhượng chi phí trả cho tổ chức cung cấp dịch vụ có liên quan; d Các chi phí khác nêu Chư ng X, mục 2.6 Bản cáo bạch Trong thời hạn bốn mư i lăm (45) ngày, k từ ngày kết thúc Quý II Quý IV hàng năm, Công ty quản lý quỹ công bố thơng tin tỷ lệ chi phí hoạt động quỹ tốc độ vòng quay danh mục quỹ trang thông tin điện tử Công ty quản lý quỹ, ại lý phân phối sau Ngân hàng giám sát xác nhận, bảo đảm tính xác Tỷ lệ chi phí hoạt động quỹ xác định theo cơng thức sau: Tỷ lệ chi phí hoạt động (%) = độ ị ủ ả á Giá trị tài sản ròng trung bình kỳ báo cáo tổng giá trị tài sản ròng Quỹ tính ngày định giá chia cho số ngày định giá Chứng quỹ kỳ báo cáo Trường hợp quỹ thành lập hoạt động năm, tỷ lệ chi phí hoạt động xác định theo cơng thức sau : Tỷ lệ chi phí hoạt động (%) = ị ả ộ ộ 3.2 Tốc độ vòng quay danh mục quỹ Trong trình hoạt động, Quỹ phát sinh chi phí liên quan đến giao dịch mua bán cổ phiếu thị trường chứng khoán Số lượng giá trị giao dịch mua/bán cổ phiếu lớn chi phí liên quan đến giao dịch nhiều, ảnh hư ng tới kết chung Quỹ TC 65 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM REIT Tốc độ vòng quay danh mục Quỹ tiêu phản ánh ảnh hư ng hoạt động mua/bán tới kết Quỹ đầu tư Chỉ tiêu Tốc độ vòng quay danh mục đầu tư Quỹ TC REIT xác định theo công thức sau: ị ị ị ả Tốc độ vòng quay danh mục Quỹ cơng bố thời hạn bốn mư i lăm (45) ngày, k từ ngày kết thúc Quý Quý hàng năm, trang thông tin điện tử Công ty quản lý quỹ, ại lý phân phối sau Ngân hàng giám sát xác nhận, bảo đảm tính xác Báo cáo tiêu hoạt động Quỹ Công ty quản lý quỹ cập nhật định kỳ (nếu có thay đổi) đồng thời với việc thực cập nhật Bản cáo bạch Phương pháp tính thu nhập kế hoạch phân chia lợi nhuận Quỹ Thu nhập Quỹ bao gồm: - Tiền thuê từ bất động sản Lãi/lỗ từ việc lý, bán bất động sản Lợi nhuận từ chứng khoán (cổ tức, trái tức, lãi đầu tư chứng khoán, …) Các doanh thu khác (phí, lãi tiền gửi, …) theo quy định pháp luật Phân chia lợi nhuận Quỹ - Quỹ dành tối thi u 90% lợi nhuận thực năm đ chi trả lợi tức cho nhà đầu tư Lợi tức có th chia dạng tiền mặt chứng quỹ Phư ng án ph n chia ại hội Nhà đầu tư gần thông qua Thời gian địa điểm cung cấp báo cáo hoạt động quỹ/công ty đầu tư chứng khốn - Cơng Ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thư ng (TechcomCapital) ịa chỉ: Tầng 10, Techcombank Tower, 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam XII XUNG ĐỘT LỢI ÍCH TCC có nghĩa vụ, theo iều lệ theo thông lệ quốc tế tốt nhất, m i thời m hoạt động v lợi ích Nhà đầu tư quản lý cách công bằng, minh bạch tất quỹ Công ty quản lý Bộ phận ki m soát nội quản trị rủi ro Công Ty chịu trách nhiệm theo dõi giám sát xung đột lợi ích thực tế có khả xảy Trong trường hợp xung đột lợi ích phát sinh, Cơng ty Quản lý Quỹ thông báo cho Ban đại diện quỹ đ thống phư ng án khắc phục nhằm giảm thi u quản lý xung đột Giao dịch với người có liên quan TCC cấu thành xung đột lợi ích tiềm tàng Người Có Liên Quan TCC bao gồm Ng n hàng Thư ng mại cổ phần Kỹ thư ng Việt Nam (TCB), thành viên Hội ồng Thành viên TCC, thành viên Ban iều Hành (Giám đốc, Phó giám đốc) TCC tổ chức, cá nh n khác coi ngưòi có liên quan TCC theo quy định Pháp Luật Quỹ có th có số giao dịch với bên coi người có liên quan TCC sau: Bảng 8: Giao dịch Với Người Có Liên Quan 66 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Tên người có liên quan Bản chất giao dịch giao dịch Bản chất quan hệ Cơng ty TNHH Chứng khốn Giao dịch chứng khoán “TCS” ại lý phân phối Kỹ thư ng Việt Nam Phân phối chứng quỹ 100% thuộc quyền s h u ("TCS") TCB TCB s h u ầu tư vào Quỹ 100% TCC Techcombank (“TCB”) Gửi tiền có kỳ hạn TCB s TCC h u 100% vốn Trong tất trường hợp, giao dịch phải giao dịch công v lợi ích Nhà đầu tư Tất giao dịch có th g y xung đột lợi ích tiềm tàng phải tư vấn chấp thuận b i TCC phải công bố cho Nhà đầu tư Tuy nhiên TCC cố gắng đ tránh giao dịch có th g y xung đột lợi ích mà khơng th quản lý cách thích đáng Người có liên quan TCC phép giao dịch đầu tư khác quy định Mục 10 n vị quỹ theo phư ng thức giống Nhà Theo Pháp Luật, tất giao dịch n vị quỹ Ban iều Hành nhân viên phải báo cáo phận ki m soát nội trước sau thưc giao dịch XIII CUNG CẤP T NG TIN C O N À ĐẦU TƯ, C Ế ĐỘ BÁO CÁO Năm tài Quỹ kết thúc vào ngày 31 tháng 12 Báo cáo cho Nhà đầu tư Hàng tháng, quý, năm Ng n hàng giám sát gửi thống kê giao dịch, kê tài khoản giao dịch, tài khoản phụ, báo cáo giá trị NAV thay đổi NAV Quỹ báo cáo khác theo luật định cho Nhà đầu tư ối với Nhà đầu tư giao dịch tài khoản ký danh, Ngân hàng giám sát gửi thống kê giao dịch kê tài khoản phụ Nhà đầu tư có yêu cầu văn Thời hạn cung cấp thông tin vòng (năm) ngày, k từ ngày nhận yêu cầu Nhà đầu tư Báo cáo Quỹ TCC công bố cung cấp cho Nhà đầu tư thông tin sau: a Bản cáo bạch, cáo bạch tóm tắt, báo cáo tài bán niên, báo cáo tài năm ki m tốn; b Báo cáo hoạt động quản lý quỹ Công ty quản lý quỹ, theo niên độ bán niên năm theo mẫu UBC NN quy định; c Bán cáo thống kê phí giao dịch hoạt động đầu tư quỹ hàng năm bán niên; d Báo cáo tài Quỹ theo niên độ bán niên năm theo mẫu UBC NN quy định; e Báo cáo hoạt động quỹ thống kê phí giao dịch bổ sung vào Bản cáo bạch cập nhật sau năm hoạt động cập nhất lần năm 67 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Báo cáo bất thường Các báo cáo bất thưòng cung cấp cho nhà đầu tư trường hợp có nh ng diễn biến hoạt động bất thường Quỹ phát sinh, bao gồm không giới hạn b i báo cáo việc ph n phối lợi nhuận, báo cáo trưóc hợp sát nhập quỹ hay sau định ại hội nhà đầu tư ủy quyền cho Ban đại diện quỹ Gửi báo cáo Các báo cáo cung cấp miễn phí cho Nhà đầu tư thơng qua trang thông tin điện tử TCC, gửi đến địa thư điện tử Nhà đầu tư cung cấp tới ại lý phân phối Công bố thơng tin thực vòng 30 (ba mư i) ngày k từ ngày kết thúc kỳ tài bán niên; vòng 90 (chín mu i) ngày k từ ngày kết thúc năm tài Nhà đầu tư có quyền yêu cầu từ chối nhận báo cáo XIV ĐỊA CHỈ LIÊN LẠC GIẢI Đ P T ẮC MẮC C O C C N À ĐẦU TƯ biết thêm thông tin chung, xin liên hệ: Công Ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thương (TechcomCapital) Tầng 10, Techcombank Tower 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam iện thoại: (+84) 39446368 Fax: (+84) 39446583 Với c u hỏi sản phẩm dịch vụ, xin liên hệ: Phụ trách Quan hệ hách hàng: Nguyễn Thị Trà My Email: mynt8@techcombank.com.vn iện thoại: (+84) 39446368 – ext 1629 XV CAM KẾT Cơng ty quản lý quỹ cam kết chịu hồn tồn trách nhiệm tính xác, trung thực thơng tin đ y tài liệu đính kèm XVI PHỤ LỤC ĐÍN KÈM Phụ lục quy trình hướng dẫn đăng ký mua Chứng quỹ 1.1 Quy trình đăng ký mua Đơn vị quỹ phát hành lần đầu a) Đơn đăng ký mở tài khoản Nhà đầu tư mua Chứng quỹ phát hành lần đầu cần điền đầy đủ vào n đăng ký đ mua n vị quỹ n đăng ký cung cấp i m nhận lệnh n đăng ký phải kèm theo hợp lệ giấy tờ quy định n đăng ký (bao gồm Xác nhận đăng ký m tài khoản góp vốn ng n hàng thư ng mại trường hợp Nhà đầu tư nước ngoài) cá nhân/tổ chức hay bên đồng s h u hay người hư ng lợi hay người ủy 68 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM quyền Nhà đầu tư nên lưu lại n đăng ký cập nhật thông tin cung cấp n ăng ý Thông tin lưu lại Sổ ăng ý Quỹ chứa đựng thông tin địa địa thư điện tử, n i đăng ký thuế, chi tiết tài khoản ng n hàng Nhà đầu tư nhằm đảm bảo Nhà đầu tư nhận đầy đủ thơng báo, báo cáo tốn liên quan đến Quỹ Nhà đầu tư có th m nhiều tài khoản ại lý phân phối khác đ giao dịch loại Chứng Quỹ, Nhà đầu tư cần nộp n đăng kývà giấy tờ quy định đ m tài khoản giao dịch ại lý phân phối mà Nhà đầu tư muốn thực giao dịch Các tài khoản ại lý phân phối khác Nhà đầu tư quản lý độc lập Do đó, Lệnh mua tối thi u áp dụng cho ại Lý Phân Phối Tất i m nhận lệnh đuợc đề cập hướng dẫn giao dịch n vị quỹ phần tiếp sau đ y hi u i m nhận lệnh ại lý phân phối cụ th mà Nhà đầu tư muốn thực giao dịch tài khoản m ại lý phân phối b) Xử lý Đơn đăng ký Nhà đầu tư có th nộp n đăng ký Phiếu Lệnh mua sau điền đầy đủ thông tin, kèm theo đầy đủ giấy tờ yêu cầu vào Ngày làm việc khoản Thời gian phát hành i m nhận lệnh ại lý phân phối Danh sách i m nhận lệnh cung cấp cuối Bản cáo bạch Các ại lý phân phối tập hợp Yêu cầu m tài khoản Nhà đầu tư gửi Chỉ thị m tài khoản cho Công ty quản lý quỹ đ tiến hành xử lý yêu cầu Các yêu cầu không đầy đủ thông tin bị từ chối có th làm tr hỗn việc hồn tất trình xử lý yêu cầu Trong số trường hợp, việc bổ sung thêm thông tin yêu cầu có th làm chậm việc hồn tất q trình xử lý Công ty quản lý quỹ quyền từ chối yêu cầu trường hợp không t m cách giải cho vấn đề nảy sinh tr nh xử lý yêu cầu đăng ký Nhà đầu tư phải toán số tiền mua n vị quỹ từ tài khoản ng n hàng vào tài khoản Quỹ đ Ng n hàng giám sát nhận hạn ại lý phân phối hồn thành xử lý việc đăng ký với Cơng ty quản lý quỹ M i khoản đầu tư vào n vị quỹ thực tiền ồng Việt Nam c) Tuân thủ n đăng ký mua n vị quỹ soạn thảo đ đáp ứng yêu cầu áp dụng cho Các Công ty quản lý quỹ nhằm tu n thủ quy định Nhận Biết hách Hàng (“ YC”) quy định Phòng Chống Rửa Tiền (“AML”) V việc tất giấy tờ khai báo n đăng ký cần hoàn tất đầy đủ trung thực Theo pháp luật Việt Nam, tất nhà đầu tư bắt buộc phải cung cấp giấy tờ thông tin bổ sung theo quy định YC AML Nhà đầu tư nước ngồi có th phải cung cấp thơng tin khai báo bổ sung nhằm tu n thủ quy định quốc tế Các n đăng ký khơng có đủ hồ s thơng tin theo u cầu có th bị từ chối Nhà đầu tư phải đảm bảo số tiền đầu tư phải từ nguồn hợp pháp khơng có nguồn gốc từ hành vi vi phạm Pháp Luật không vi phạm điều khoản Luật áp dụng đối 69 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM với thuế thu nhập, quy định AML, chống tham nhũng, chống hối lộ và/hoặc luật áp dụng khác ban hành b i phủ Việt Nam hay phủ s nhà đầu tư thời m khác Nhà đầu tư cư trú lãnh thổ Việt Nam muốn mua n vị quỹ phải đảm bảo tuân thủ quy định luật áp dụng nước s m nh Nhà đầu tư chịu trách nhiệm tu n thủ quy định thuế, ngoại hối hay quy định khác áp dụng giao dịch mua bán Theo quy định Việt Nam, Nhà đầu tư nước cần m tài khoản đầu tư tiền ồng Việt Nam ng n hàng thư ng mại Việt Nam (Tài khoản góp vốn mua cổ phần (CCA)) Tất giao dịch đầu tư, nhận cổ tức (bao gồm chuy n tiền đăng ký mua Chứng quỹ nhận tiền toán bán/nhận cổ tức từ chứng quỹ), mua ngoại tệ đ chuy n tiền đầu tư nước hoạt động liên quan khác phải thực qua tài khoản Nhà đầu tư cần tham khảo ý kiến tư vấn luật thuế đ có thơng tin ph hợp giao dịch d) Chấp nhận Đơn đăng ký Cơng ty quản lý quỹ có tồn quyền chấp nhận hay từ chối n đăng ký theo điều khoản iều lệ, Bản cáo bạch quy định YC AML nghĩa vụ phải cung cấp lý từ chối cho nhà đầu tư Trong trường hợp Công ty quản lý quỹ từ chối Lệnh Mua, tiền mua chuy n trả lại (khơng có lãi) cho Nhà đầu tư bên chuy n tiền không hợp lệ vòng (năm) ngày làm việc k từ kỳ giao dịch Chứng quỹ áp dụng Trong trường hợp số tiền mua Quỹ nhận nhiều h n lệnh đăng ký mua, số tiền dư hoàn trả cho Nhà đầu tư vòng (năm) ngày làm việc k từ kỳ giao dịch Chứng quỹ áp dụng Trong trường hợp số tiền mua Quỹ nhận thấp h n lệnh đăng ký mua, Lệnh mua coi không hợp lệ bị từ chối Trong trường hợp số tiền mua nhận tài khoản Quỹ không xác nhận với Lệnh mua nào, số tiền mua hoàn trả cho người/đ n vị chuy n tiền vòng (năm) ngày làm việc k từ kỳ giao dịch Chứng quỹ áp dụng Phí chuy n tiền (nếu có) trừ vào số tiền hoàn trả cho Nhà đầu tư bên chuy n tiền n vị quỹ ghi nhận vào tài khoản Nhà đầu tư hay ại lý ký danh Ngân hàng giám sát xác nhận nhận đủ phần toán cho Lệnh mua Nhà đầu tư Lệnh mua thành công Nhà đầu tư hay ại lý ký danh thơng báo vòng (ba) Ngày làm việc từ Ngày giao dịch, số lượng n vị quỹ làm tròn xuống đến hai số thập phân sau dấu phẩy 1.2 Giao dịch Chứng quỹ Nhà đầu tư có th liên tục giao dịch n vị quỹ k từ Ngày giao dịch thông qua việc trực tiếp đặt lệnh giao dịch sàn giao dịch chứng khoán Chứng quỹ niêm yết Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn riêng m nh đ đảm bảo Nhà đầu tư đủ điều kiện đ đầu tư vào Quỹ theo quy đinh pháp luật áp dụng cho h liệu Quỹ có ph hợp với khả chấp nhận rủi ro h hay không 70 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM Địa nơi Bản cáo bạch cung cấp Công ty TNHH quản lý quỹ Kỹ Thư ng - TechcomCapital (“TCC”) ịa : Tầng 10, tòa nhà Techcombank Tower, 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội iện thoại : (84-4) 39446368 Fax: (84-4) 39446583 Website : www.techcomcapital.com.vn Đại diện có thẩm quyền Người đại diện theo pháp luật Ngân hàng giám sát Công ty quản lý quỹ (Ký, ghi rõ h tên, đóng dấu) (Ký, ghi rõ h tên, đóng dấu) 71 ... chế đầu tư 28 2.1.1 Mục tiêu đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản 28 2.1.2 Chiến lược đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản 28 BẢN CÁO BẠCH QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TECHCOM 2.1.3 Tài sản. .. khai thác bất động sản hiệu tối ưu IX CÁC THÔNG TIN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Thông tin chung Quỹ đầu tư Bất động sản Tên Quỹ đầu tư bất động sản: Quỹ ầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam Giấy... chiến lược quản lý bất động sản động, hiệu đầu tư vào bất động sản tiềm tư ng lai 2.1.2 Chiến lược đầu tư Quỹ đầu tư bất động sản Chiến lược đầu tư bất động sản Thời hạn đầu tư: dài hạn 28