Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN HOÀ NHÂN Đà Nẵng - Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn NGÔ HUY BẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Ý nghĩa TĐG Thẩm định giá TSBĐ Tài sản bảo đảm NHTM Ngân hàng thƣơng mại Eximbank Ngân hàng thƣơng mại cổ phần xuất nhập Việt Nam QSD Quyền sử dụng BĐS Bất động sản ĐS Động sản MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Bố cục đề tài Tổng quan tài liệu nghiên cứu CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá 1.1.2 Đối tƣợng Thẩm định giá 1.1.3 Cơ sở giá trị Thẩm định giá 1.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản 10 1.1.5 Các phƣơng pháp TĐG tài sản 12 1.1.6 Quy trình Thẩm định giá tài sản 13 1.2 CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 15 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay 15 1.2.2 Đối tƣợng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay 16 1.2.3 Công tác tổ chức TĐG TSBĐ hoạt động cho vay 17 1.2.4 Quy trình TĐG TSBĐ hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 18 1.2.5 Các phƣơng pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm 20 1.2.6 Các tiêu chí đánh giá kết công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 34 1.3 CÁC NHÂN TỔ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC TĐG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 36 1.3.1 Các nhân tố bên 36 1.3.2 Các nhân tố bên 38 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 41 2.1 TỔNG QUAN VỀ EXIMBANK VÀ CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 41 2.1.1 Giới thiệu Eximbank chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng 41 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 43 2.1.3 Sơ lƣợc đơn vị thực công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Eximbank 45 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TĐG TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 47 2.2.1 Quy định Eximbank cho vay bảo đảm tài sản 47 2.2.2 Thực trạng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng 49 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 71 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 71 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 74 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 80 3.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT 80 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 81 3.2.1 Hoàn thiện việc tổ chức công tác thẩm định giá TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank 81 3.2.2 Phát huy hiệu thực bƣớc quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm 83 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phƣơng pháp TĐG TSBĐ 86 3.2.4 Tăng cƣờng hệ thống thông tin phục vụ công tác TĐG TSBĐ 88 3.2.5 Các giải pháp bổ trợ 91 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 94 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (BẢN SAO) PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng bảng 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh Eximbank Hùng Vƣơng giai đoạn 2012 – 2014 Danh mục TSBĐ tỷ lệ cấp tín dụng theo loại TSBĐ Thẩm quyền cơng tác tổ chức TĐG Eximbank Thống kê hồ sơ TĐG thực theo phƣơng pháp áp dụng Trang 44 44 47 52 60 Tổng hợp dƣ nợ phân loại theo TSBĐ chi 2.6 nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai 66 đoạn 2012 – 2014 Số lƣợng hồ sơ TĐG giá trị thẩm định thực 2.7 hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank 68 địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 2.8 2.9 Thống kê số lƣợng hồ sơ TĐG theo thời gian thực Thống kê số lƣợng hồ sơ TĐG phải thực điều chỉnh 69 70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hoạt động kinh doanh chủ yếu đóng góp tỷ trọng không nhỏ tổng lợi nhuận ngân hàng Trƣớc tình hình kinh tế thị trƣờng có nhiều biến động, cơng tác phân tích, thẩm định để sàn lọc lựa chọn khách hàng vay đặc biệt quan trọng, có cơng tác TĐG TSBĐ cho khoản vay TSBĐ hoạt động cho vay đƣợc xem nguồn trả nợ thứ cấp Giá trị TSBĐ hoạt động cho vay thời điểm khác sở để ngân hàng định số tiền tối đa cho khách vay, thời hạn cho vay, vấn đề bảo hiểm tài sản điều kiện ràng buộc khác liên quan đến tài sản bảo đảm khách hàng Dƣới áp lực cạnh tranh ngày khốc liệt, việc cho vay dựa giá trị TSBĐ vấn đề phổ biến nhiều ngân hàng thƣơng mại Do đó, chất lƣợng cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay đáng quan tâm bối cảnh Giá trị TSBĐ cho vay đƣợc thẩm định nhƣ cho hợp lý, sát với giá trị thực tài sản thời điểm TĐG Bởi, định giá thấp ảnh hƣởng đến quy mô vốn vay khách hàng khả cạnh tranh ngân hàng Nếu định giá cao dẫn đến việc ngân hàng gặp rủi ro thu hồi nợ vay trƣờng hợp khách hàng khả tốn Có khơng trƣờng hợp sai phạm công tác TĐG TSBĐ dẫn đến khoản nợ hạn khổng lồ giá trị thực TSBĐ thấp nhiều so với giá trị thẩm định đƣợc dùng để làm sở cho vay Vì vậy, việc kiểm sốt cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay góp phần hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Trong công tác thẩm định xét duyệt cho vay chi nhánh ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xuất Khẩu Việt Nam nay, công tác TĐG TSBĐ đƣợc thực đội ngũ cán TĐG riêng biệt Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính độc lập, khách quan có tính kiểm soát cao, Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank đƣợc thành lập với chức TĐG TSBĐ cho khoản vay có giá trị lớn (vƣợt thẩm quyền chi nhánh), hỗ trợ TĐG phục vụ cho công tác xử lý nợ TĐG theo yêu cầu cấp Tuy nhiên, trình hoạt động, công tác TĐG tài sản bảo đảm Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam tồn số bất cập hạn chế định gây nên rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Từ nhận thức đƣợc tầm quan trọng công tác TĐG tài sản bảo đảm, kết hợp với hiểu biết thực tế trình cơng tác chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng” mang nhiều ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hoá sở lý luận công tác TĐG tài sản Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: vấn đề lý luận công tác TĐG TSBĐ cho vay NHTM thực trạng công tác TĐG TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng 21 tầng lắp ghép lớn bê tông cốt thép dầy 8 12 16 12 22 tầng khung cột tƣờng ngăn gạch 10 12 16 12 III NHÀ BIỆT THỰ 23 Biệt thự tầng mái ngói - 20 17 24 Biệt thự tầng mái - 18 16 - 16 25 Biệt thự tầng mái ngói - 20 16 26 Biệt thự tầng mái - 18 16 - 14 Ghi chú: - Loại nhà tầng trở lên đƣợc áp dụng nhƣ tầng thứ nhà phố, nhà lắp ghép tầng trở lên nhà Biệt thự - Áp dụng cho tất loại nhà nhà xƣởng cơng trình khác Riêng nhà tầng trở lên đƣợc áp dụng nhƣ nhà tầng nhà phố, nhà lắp ghép tầng trở lên nhà Biệt thự đƣợc áp dụng nhà nhà Biệt thự tầng - Bảng phụ lục phƣơng pháp xác định tỉ lệ chất lƣợng lại đƣợc vào Thơng tƣ liên tịch số 13/LB –TT ngày 18/8/1994 liên Xây dựng – Tài vật giá – Ban vật giá phủ PHỤ LỤC 2.4 BIỂU GIÁ CHUẨN VỀ SUẤT VỐN ĐẦU TƢ – PHẦN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (Xác định giá trị cơng trình phục vụ thẩm định giá BĐS Eximbank – Lưu hành nội bộ) Căn Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 Bộ xây dựng việc công bố tập suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013; Căn Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND ngày 28/12/2012 UBND thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tƣ phần xây dựng công trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Tham khảo suất vốn đầu tƣ xây dựng theo thị trƣờng thành phố Hồ Chí Minh khu vực suất đầu tƣ áp dụng công tác thẩm định giá Ngân hàng Trung tâm thẩm định giá Tài sản Eximbank ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tƣ – phần xây dựng cơng trình để xác định giá trị cơng trình phục vụ cơng tác thẩm định giá Eximbank nhƣ sau: ĐVT: triệu đồng/m2 STT LOẠI CƠNG TRÌNH Biệt thự Cột, đà, mái BTCT; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng SUẤT VỐN ĐẦU TƢ Vật liệu, Vật liệu, trang thiết trang bị thông thiết bị thƣờng loại tốt 4,5 - 6-7 Biệt thự lầu Nhà Nhà phố lầu Cột, đà BTCT; Mái bê tông; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Khung, sàn, mái BTCT; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Khung, sàn bê tông; Tƣờng gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Khung bê tông; Sàn giả bê tông; Tƣờng gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Cột, đà, mái BTCT; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Cột, đà BTCT; mái BTCT; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Cột gỗ; Tƣờng gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Cột, đà, sàn, mái BTCT; Tƣờng gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng - 4,5 5-6 5,5 - 7-8 4,5 - 5,5 6,5 - – 4,5 5,5 – 3,5 - 4 – 4,5 2,5 - 3 – 3,5 2,5 - 4,5 4,5 – 5 Chung cƣ Cao ốc văn phòng, Nhà làm việc, Trung tâm thƣơng mại ≥ tầng Khách sạn Cột, đà, sàn BTCT; Tƣờng gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch xi măng ceramic hay tƣơng đƣơng – 3,5 3,5 – Cột BTCT; Tƣờng gạch; Sàn giả bê tong, Mái bê tông; Nền lát gạch xi măng ceramic hay tƣơng đƣơng – 2,5 2,5 – Chung cƣ ≤ tầng 5-6 6–7 Chung cƣ - 10 tầng 6-7 7–8 Chung cƣ 11 - 15 tầng 7-8 8–9 Chung cƣ 16 - 20 tầng 8-9 – 10 Chung cƣ 21 – 25 tầng 10 - 11 11 – 12 Chung cƣ > 25 tầng 12 - 13 13 – 14 Cơng trình XD ≤ tầng - 5,5 5,5 – Cơng trình XD - 10 tầng – 6,5 6,5 – Cơng trình XD 11 – 15 tầng – 7,5 7,5 – Cơng trình XD 16 – 20 tầng – 8,5 8,5 – Cơng trình XD 21 – 25 tầng - 10 10 – 11 Công trình XD > 25 tầng 11 - 12 12 – 13 Tiêu chuẩn 5-6 6–7 Tiêu chuẩn 7-8 8–9 Tiêu chuẩn - 10 10 – 11 Tiêu chuẩn 14 - 16 18 – 20 Tiêu chuẩn 20 - 25 25 - 30 Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtông, tƣờng gạch, kèo thép, mái tơn Fibro ximăng… Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtông, vách tơn, kèo thép, mái tơn Fibro Nhà ximăng… xƣởng, Khẩu độ 18 - 30m; cao công 9m: Sàn bêtơng, tƣờng gạch, trình phụ kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… Khẩu độ 18 - 30m; cao 9m , khơng có cầu trục: Sàn bêtơng, vách tơn, kèo thép, mái tơn Fibro ximăng… Kho chuyên dụng Tƣờng rào xây gạch Kho chứa hàng: Sàn bê tông, khung thép, tƣờng gạch, mái tôn Fbro xi măng… Kho lạnh, kho chuyên dụng khác 10 Trạm xăng Bể thép 1.Khơng có lớp bảo vệ ngồi chứa xăng, dầu hệ thống Có lớp bảo vệ ngồi đƣờng ống dẫn Khung, mái BTCT; tƣờng gạch sơn nƣớc; lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng Nhà điều hành Khung BTCT; mái lợp tơn có Trạm xăng trần; tƣờng gạch sơn nƣớc; lát gạch ceramic loại hay tƣơng đƣơng 2,5 2,5 3,5 3,5 0,35 0,45 2,5 3-4 5–7 6,5 7,5 3,5 11 Đƣờng nội bộ, sân bãi Công trình hạ tầng kỹ thuật Mặt đƣờng BT nhựa nóng 0,6 Mặt đƣờng BT nhựa nguội 0,5 Mặt đƣờng BT đá x BT sỏi 0,3 Đƣờng đá dăm chèn đất 0,15 Đƣờng cấp phối sỏi đỏ 0,1 Sân, vĩa hè lát gạch sâu gạch xi măng loại 0,25 Sân lát gạch tàu 0,14 Sân lát đan 0,14 Sân lát vữa xi măng dày 3cm 0,1 Tƣờng xây gạch, nắp bê tông cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 2,4 Dung tích > 50m3 2,8 Hồ nƣớc ngầm, Tƣờng BTCT, nắp BTCT bể tự hoại Dung tích ≤ 50m3 Dung tích > 50m3 – 100m3 5,5 Dung tích > 100m3 6,5 Tƣờng xây gạch, nắp bê tông cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 Hồ nƣớc mái 12 2,5 Tƣờng BTCT, nắp BTCT Dung tích ≤ 50m3 Dung tích > 50m3 – 100m3 Dung tích > 100m3 Hồ bơi Ghi chú: Suất vốn đầu tƣ phần xây dựng công trình đƣợc tính 1m2 sàn xây dựng Suất vốn đầu tƣ xây dựng đơn giá xây dựng cơng trình xây dựng thời điểm thẩm định Khi thẩm định cơng trình xây dựng cụ thể, nhân viên thẩm định phải đánh giá chất lƣợng cơng trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ lại phù hợp Suất vốn đầu tƣ xây dựng suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình xây dựng hồn thiện đƣa vào sử dụng không bao gồm trang thiết bị, nội thất (kể thang máy) cơng trình xây dựng Đối với cơng trình có tầng hầm, suất đầu tƣ xây dựng đƣợc điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh nhƣ sau: - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,10 – 1,18 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,19 – 1,21 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,22 – 1,25 Việc thực điều chỉnh suất vốn đầu tƣ theo hệ số Kđ/c bảng đƣợc thực điều chỉnh tổng diện tích sàn xây dựng khơng bao gồm diện tích xây dựng sàn tầng hầm Các trƣờng hợp cơng trình xây dựng khác có vật liệu xây dựng đặc biệt, đơn giá xây dựng Ban thẩm định định Trong trƣờng hợp sử dụng vào mục đích bồi thƣờng thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nƣớc thu hồi đất: Thực theo quy định phƣơng án bồi thƣờng dự án quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt PHỤ LỤC 2.5 KHUNG THỜI GIAN SỬ DỤNG MỘT SỐ LOẠI TÀI SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009) PHỤ LỤC 2.6 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (HỒ SƠ 1) NGÂN HÀNG TMCP XNK VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 00357/14/TÐG-ÐNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự - Hạnh phúc ====o0o==== BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Căn nhà (Thửa đất số: 327, tờ đồ số: 12) tọa lạc 36 Hưng Hóa 4, phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng - Tài sản thẩm đị ền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; - Mục đích thẩm đị - Thời điểm nhận hồ - Thời điểm thẩm đị Căn phiếu yêu cầu TĐG CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG kết khảo sát thực tế (Tên nhân viên trực tiếp thẩm định) (Tên thành viên kiểm soát) : Trƣở ểm soát (Tên Giám đốc) : Giám Đốc - Lãnh đạo phê duyệt Cùng tiến hành thẩm định BĐS nêu với nội dung sau : 1/ Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà Tài sản gắn liền với đất (4 trang chính, khơng có trang bổ sung) số CTs 07858 Sở tài nguyên môi trƣờng thành phố Đà Nẵng cấp ngày 06/12/2012; + Tình trạng pháp lý đất : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Tình trạng pháp lý nhà : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Chủ sở hữu, sử dụng : Nguyễn Phi Việt - Trƣơng Thị Thanh Hoa 2/ ặt tiền đƣờng Hƣng Hóa 4, cách giao lộ đƣờng Hƣng Hóa - Huy Cận # 20m (Họa đồ, hình ảnh vị trí đính kèm ) (m) + Ngang : 5,00(m) : ²) Đất đô thị PHQH đƣợc CN: 76,00(m²) ất : Đất đô thị ; Thời hạn lâu dài ớc giao đất cho thu tiền sử dụng đất Theo chủ quyền; ²) ặt tiền ờng xây, mái đúc + tôn, sàn đúc ²) 03 ²) ẩm Viễn Đông 3/ 4/ : Phƣơng pháp so sánh giá bán : BĐS 1: Lơ đất (MT) đƣờng Hƣng Hóa 4, phƣờng Hòa Cƣờng Nam, quận Hải Châu, TP ĐN - Diện tích đất: 5m (rộng) x 15m (dài) = 75m2; - Kết cấu: đất trống; - Giá bán: 1,1 tỷ đồng; Đơn giá đất ƣớc tính: 14 triệu đ/m2 - Nguồn thông tin: Tham khảo thực tế; Liên hệ: 0987533686; BĐS 2: Căn nhà (MT) đƣờng Huy Cận, phƣờng Hòa Cƣờng Nam, quận Hải Châu, TP ĐN - Diện tích đất: 5m (rộng) x 14m (dài) = 70m2; - Kết cấu: nhà tầng; - Giá bán: 1,7 tỷ đồng; Đơn giá đất ƣớc tính: 14 triệu đ/m2 - Nguồn thông tin: Tham khảo thực tế; Liên hệ: 0905222215; BĐS 3: Căn nhà (MT) số 150 Tố Hữu, P Hòa Cƣờng Nam, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng; - Diện tích đất: #5m (rộng) x #17,5m (dài) = #87,5m2; - Kết cấu: Trệt + 02 lầu; - Giá bán: 2,45 tỷ đồng; Đơn giá đất ƣớc tính: #16 triệu đồng/m2; - Nguồn thông tin: Khảo sát thực tế; Liên hệ: 0935.394.594 - Anh Bình; So sánh điều chỉnh : - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Tƣơng đồng vị trí); - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Tƣơng đồng vị trí); - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Kém thuận lợi vị trí); 14.000.000(đ/m²) 6/ : - Trên sở tài liệu đƣợc cung cấp, qua khảo sát thực tế trƣờng với phƣơng pháp so sánh giá bán, thống xác định giá trị BĐS thời điểm TĐG nhƣ sau : Đất đô thị PHQH đƣợc CN: 76,00(m²) x 14.000.000(đ/m²) = 1.064.000.000(đ) 222,00(m²) x 3.500.000(đ/m²) x 80% = 621.600.000(đ) (đ) 1.686.000.000 (đ) (Một tỷ sáu trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn ) 7/ : + Khi sử dụng kết TĐG cần phải đối chiếu nội dung hồ sơ pháp lý BĐS (đƣợc liệt kê mục 1) kiểm tra số liệu, thông tin liên quan đến QSD BĐS thẩm định Do tác nghiệp photo đƣợc cung cấp; + Sử dụng mục đích yêu cầu TĐG; + Thời hạn sử dụng kết thẩm định là: 06 tháng, kể từ ngày phát hành THẨM ĐỊNH KIỂM SOÁT (ký tên) (ký tên) (ký tên) PHỤ LỤC 2.7 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (HỒ SƠ 2) NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRUNG TÂM TĐG TÀI SẢN BÁO CÁO KẾT QUẢ TĐG Số : 942/14/ĐS-TD Ngày : 13/08/2014 Đơn vị yêu cầu TĐG : Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu Tài sản TĐG : Xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 Địa điểm TĐG : Thành phố Đà Nẵng Mục đích TĐG : Thế chấp để bảo đảm cho khoản vay/bảo lãnh Eximbank Thời điểm TĐG : Ngày 12/08/2014 Cơ sở giá trị: - Căn yêu cầu TĐG Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu; - Căn hồ sơ pháp lý đƣợc cung cấp; - Căn việc thẩm định trạng thực tế khảo sát thị trƣờng thời điểm TĐG; - Căn vào Luật giá, văn hƣớng dẫn thi hành Luật giá Tiêu chuẩn TĐG đƣợc Bộ Tài ban hành Đặc điểm tài sản TĐG: 2.1 Đặc điểm pháp lý: - Giấy chứng nhận Đăng ký xe ô tô số 003188 Phòng cảnh sát giao thơng Thành phố Đà Nẵng cấp ngày 14/07/2010 – Biển số đăng ký 43X-2666; - Chủ sở hữu/sử dụng: Nguyễn Thị Việt Trinh 2.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Số lƣợng - Loại phƣơng tiện: Ơ tơ - Nhãn hiệu: Hyundai - Số loại: I20 - Màu sơn: Đỏ - Số máy: 881370 - Số khung: 182519 - Năm sản xuất: 2010 Xe ô tô - Nơi sản xuất: Ấn Độ Hyundai I20 – - Công thức bánh xe: x 01 Biển số đăng ký - Kích thƣớc bao: 3.940mm x 1.710mm x 1.490mm 43X-2666 - Số chỗ ngồi: 05 - Dung tích: 1.396 cm3 - Loại hộp số: Số tự động Hiện trạng: - Chỉ số đồng hồ: #60.479km - Tình trạng hoạt động bình thƣờng, nội thất tiêu chuẩn nhà sản xuất, CLCL #80% Phƣơng thức tiến hành: - Thẩm định trạng tài sản dƣới hƣớng dẫn đại diện chủ sở hữu tài sản vào ngày 12/08/2014; - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản TĐG đƣợc thu thập thị trƣờng thông tin từ ngân hàng liệu Trung tâm TĐG Tài sản; - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản TĐG khách hàng cung cấp; - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích so sánh giá thị trƣờng thời điểm TĐG tháng 08/2014; Ứng dụng phƣơng pháp TĐG - Phƣơng pháp so sánh - Thông tin thị trƣờng - Bảng thông tin tham khảo thị trƣờng Dòng xe tơ thẩm định rao bán rộng rãi thị trƣờng nƣớc, đề nghị tính tốn theo phƣơng án so sánh trực tiếp với giá bán xe có chủng loại rao bán hay bán thị trƣờng (khơng tính tốn theo phƣơng án khấu hao) Thơng tin so sánh Giá rao bán STT Tên tài sản Liên hệ (đồng/chiếc) Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: 01 2011; Nƣớc sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 460.000.000 - 0938.661.228 #46.000km; CLCL: #86% Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: - Anh Vinh 02 2011; Nƣớc sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 470.000.000 - 0907.640.481 #18.000km; CLCL: #88% Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: 03 2011; Nƣớc sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 480.000.000 - 0962.046.582 #11.000km; CLCL: #90% Điều chỉnh mức giá theo yếu tố so sánh: - Tài sản 1: Điều chỉnh thƣơng lƣợng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 2%; 460.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 2%) = 428.260.000 đ - Tài sản 2: Điều chỉnh thƣơng lƣợng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 6%; 470.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 6%) = 419.710.000 đ - Tài sản 3: Điều chỉnh thƣơng lƣợng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 7%; 480.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 7%) = 424.080.000 đ Mức giá trung bình sau điều chỉnh là: 424.016.667 đ Nhận định: Do thị trƣờng xe tơ có nhiều biến động, tính khoản biến động theo hƣớng chậm, nên đề nghị giảm 5% Vậy giá trị tài sản thẩm định là: 424.016.667 đ x (100% - 5%) = 402.815.834 đồng Kết TĐG: Số lƣợng Tổ TĐG đánh giá Tên thiết bị (chiếc) Đơn giá (đồng/chiếc) Thành tiền (đồng) Xe ô tô Hyundai I20 – Biển 01 402.815.834 402.815.834 số đăng ký 43X-2666 Làm tròn Bằng chữ: Bốn trăm lẻ ba triệu đồng 403.000.000 Các điều kiện kèm theo kết TĐG: - Mức giá bao gồm lệ phí trƣớc bạ phí đăng ký; - Tại thời điểm TĐG, Trung tâm TĐG tài sản không đƣợc cung cấp Sổ Chứng nhận kiểm định, Giấy chứng nhận Bảo hiểm bắt buộc TNDS xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 Đề nghị Quý Chi nhánh lƣu ý trƣớc sử dụng kết TĐG - Kết TĐG xác nhận giá trị thị trƣờng xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 có đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, số lƣợng, quy cách, chất lƣợng lại trạng đƣợc mô tả chi tiết nhƣ theo yêu cầu TĐG Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu thời điểm địa điểm TĐG - Kết TĐG xác nhận giá trị thị trƣờng chủ sở hữu hoàn thành thủ tục pháp lý nghĩa vụ tài nhà nƣớc theo yêu cầu Pháp luật hành - Khách hàng hồn tồn chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp, hƣớng dẫn thời điểm địa điểm thẩm định - Thời hạn sử dụng kết TĐG tháng kể từ ngày phát hành Nhân viên thẩm định Thành viên kiểm sốt Trƣởng phòng TĐG tài sản (Ký tên) (Ký tên) (Ký tên) ... để làm sở cho vay Vì vậy, việc kiểm sốt cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay góp phần hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Trong công tác thẩm định xét duyệt cho vay chi nhánh ngân hàng... 15 1.2.2 Đối tƣợng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay 16 1.2.3 Công tác tổ chức TĐG TSBĐ hoạt động cho vay 17 1.2.4 Quy trình TĐG TSBĐ hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại ... tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: vấn đề lý luận công tác TĐG TSBĐ cho vay NHTM thực trạng công tác TĐG TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa