Đề cương chi tiết giáo trình bồi thường, tái định cư

CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ 1.1 Những vấn đề 1.1.1 Một số khái niệm có liên quan - Thu hồi đất: Thu hồi đất sử dụng hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai định từ chủ thể sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất việc nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật đất đai năm 2003 (Điều LĐĐ 2003) - Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003) Bồi thường thiệt hại thu hồi đất việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng trình triển khai thực dự án – hình thức trách nhiệm dân để bù đắp tổn thất vật chất tinh thần cho bên thiệt hại thiệt hại hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay Nhà nước) gây ra, mà thực chất kết chu trình “phá hủy – tái tạo” trình phát triển thị kinh tế – xã hội - Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm - Tái định cư phân loại tái định cư: Tái định cư khái niệm mang nội hàm rộng, dùng để ảnh hưởng tác động đến đời sống người dân bị tài sản nguồn thu nhập trình phát triển dự án gây ra, có phải di chuyển hay khơng chương trình nhằm khơi phục sống họ Như tái định cư bao hàm việc thực sách bồi thường thiệt hại thu hồi đất Tái định cư theo nghĩa hẹp trình di chuyển người dân đến nơi Tái định cư vấn đề lớn quốc gia, đặc biệt nước phát triển trường hợp điển xây đập, làm đường, phát triển đô thị * Phân loại tái định cư 1/ Về hình thức, việc tái định cư có dạng - Di dân vào vùng thị hóa - Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực chương trình cải tạo thị việc chuyển dịch theo sở nguyện người dân - Tái định cư chỗ thực dự án chỉnh trang khu dân cư 2/ Xét sở nguyện người dân có nhiều mức độ - Tái định cư tự phát: việc mua bán đất xây dựng trái phép không theo quy hoạch Do việc xây dựng trái phép khu vực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ - Tái định cư tự giác: việc tái định cư để thực dự án người dân tự giác chấp hành kế hoạch phương thức tái định cư, kể việc tạo lập chỗ ở dự án phát triển nhà - Cưỡng tái định cư: thường cưỡng giải tỏa bố trí chỗ cho người bị giải tỏa chưa đồng thuận họ Nhiều trường hợp không kiên gây ách tắc cho đấu tư phát triển 3/ Xét tính chất, tái định cư có dạng: - Tái định cư bắt buộc: để thực dự án phục vụ lợi ích chung Nhìn chung quốc gia giới xác lập quyền ưu tiên nhà nước việc thu hồi đất để thực dự án ví lợi ích quốc gia - Tái định cư tự nguyện: thông thường dự án cải tạo đô thị quy mô nhỏ, lợi ích trực tiếp người tham gia thực dự án 1.1.2 Các trường hợp thực tái định cư Tại quốc gia phát triển Việt Nam, tái định cư thường để thực loại dự án: - Các cơng trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi Đây dạng điển hình ảnh hưởng phát triển dự án đến đời sống người dân, phạm vi di dời thường lớn - Các cơng trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mở rộng đường hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang tuyến tải điện; mở tuyến cấp thoát nước v.v… - Phát triển hạ tầng đô thị cơng trình phúc lợi cơng cộng khác cơng viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học v.v… - Phát triển khu dân cư trình thị hóa; cải tạo khu dân dân cư lụp xụp nội thành; xây dựng cơng trình cơng ích cộng đồng dân cư nơng thơn - Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà máy, xí nghiệp mới, khu cơng nghiệp, trung tâm thương mại 1.1.3 Bản chất việc bồi thường thiệt hại thu hồi đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ quyền sử dụng, hưởng lợi, quản lý định đoạt đất Quyền định đoạt bao gồm loại quyền bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2): Quyền thu hồi đất giao cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi quyền tiên mãi) để sử dụng lợi ích chung Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đầu tư đất mức độ khác Các chủ sử dụng đất tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh mảnh đất thuộc quyền sử dụng họ Do thu hồi đất gây xáo trộn lớn đời sống hoạt động với thiệt hại vật chất tinh thần cho người sử dụng đất Việc bồi thường thiệt hại xếp đời sống người dân bị thu hồi đất trách nhiệm đương nhiên Nhà nước chủ đầu tư Giải tốt vấn đề này, chủ yếu hài hòa lợi ích bên liên quan tạo phát triển bền vững ổn định xã hội Tái định cư bồi thường thiệt hại thu hồi đất trở thành vấn đề xã hội lớn, không đơn vấn đề phát triển kinh tế quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản Bản chất bồi thường thiệt hại thu hồi đất quan hệ mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận góc độ Thực chất nhà nước có trách nhiệm xác định thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định nâng cao đời sống người dân bị thu hồi đất Thu hồi bồi thường thiệt hại đất mang ý nghĩa việc thực quyền nhà nước đơn quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước trực tiếp đứng thu hồi bồi thường thiệt hại, giao cho tổ chức khác thực quyền này, theo quy định mà nhà nước ban hành 1.2 Tính tất yếu cơng tác bồi thường giải phóng mặt q trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Công việc bồi thường giải phóng mặt thường việc nặng nề dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp không chuẩn bị tốt việc tái định cư, không xác định giá bồi thường hợp lý, không kiên thực cưỡng chế giải phóng mặt làm nhiều cơng trình bị ách tắc Từ nhiều người ngộ nhận việc bồi thường giải tỏa trở lực dự án phát triển Quan niệm không dễ dẫn đến giải pháp sai lầm thực giải phóng mặt để cải tạo phát triển đô thị Nước ta q trình cơng nghiệp hóa đại hóa Đây q trình phát triển thị hóa phát triển toàn diện đất nước Toàn trình có tiến trình song hành: Một tiến trình di dân từ nơng thơn thị vùng kinh tế Hiện mức độ đô thị hóa nước ta đạt 25% Khi việc cơng nghiệp hóa thành cơng (vào khoảng năm 2020), mức độ thị hóa đạt tới 40 – 45%, lúc dân sống đô thị tăng lên đến khoảng 40 triệu người Đây trình tái định cư vào thị theo nhu cầu phát triển đất nước Ngồi di dân vào thị, việc khai hoang mở nông trại, lâm trường khâu quan trọng việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt tài nguyên bảo vệ môi trường sinh thái Hai tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc quy hoạch cải tạo phát triển thị để phục vụ q trình cơng nghiệp hóa đại hóa cơng việc tất yếu Tiến trình thị có nội dung: cải tạo chỉnh trang đô thị cũ quy hoạch phát triển khu đô thị Khi thực quy hoạch không tránh khỏi việc di dời tái định cư Ba tiến trình nâng cao suất lao động, đồng thời với nâng cao khả cạnh tranh kinh tế suất lao động cơng nghiệp cao suất lao động nơng nghiệp giản đơn Q trình cơng nghiệp hóa đòi hỏi đào tạo đào tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc để phục vụ cơng nghiệp hóa đất nước Bốn tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao mặt đời sống nhân dân mục tiêu phát triển Phương châm đạo công tác bồi thường tái định cư đảm bảo sống người dân tốt nơi cũ Mỗi người dân hưởng lợi từ nguồn: từ bồi thường tái định cư trực tiếp thực dự án từ phát triển chung đô thị dự án mang lại Đời sống người dân không ngừng nâng cao biểu phát triển Như vậy, thực chất q trình phát triển thị trình tái định cư Phát triển kinh tế – xã hội gồm nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí Thực chất cơng việc tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ dịch vụ phục vụ nhân dân ngày đơng thị Đó q trình cải tạo, chỉnh trang khu đô thị cũ, xây dựng khu công nghiệp dân cư khu vực thị hóa Nếu đứng mục tiêu người q trình phát triển thị q trình tái định cư Việc phát triển khu đô thị mới, phát nhà kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển Việc tái định cư có tầm quan trọng lâu sách lĩnh vực thiếu rời rạc Chính sách tái định cư khơng thể sách giải tỏa bồi thường mà nằm tất sách pháp luật liên quan đến cải tạo phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng, tới quản lý khu dân cư Do thời gian dài vấn đề tái định cư quan tâm biện pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên để lại số hậu xấu cho phát triển thể số vấn đề sau: - Việc quản lý đầu tư xây dựng khu dân cư chưa trọng Hiện tượng đầu đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư Các khu dân cư khơng hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến (thiếu sở hạ tầng) - Về tài thị, có cân đối đầu tư tư nhân đầu tư cộng đồng Biểu chỗ nhà tư nhân đầu tư lớn hạ tầng đô thị (đầu tư cộng đồng) q thiếu - Về trình tự đầu tư có đảo lộn, lẽ phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi sau Quá trình xây dựng nhiều khu dân cư tự phát ngược lại - Thiếu quan tâm đến chỗ cho công nhân, sinh viên (số đơng nhập cư) người có thu nhập thấp - Thiếu quan tâm đến điều kiện sống khác chỗ ở, đặc biệt việc làm - Thiếu quan tâm người dân cộng đồng dân cư vào trình cải tạo phát triển thị Việc tun truyền lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ yếu Từ cách tiếp cận trên, rút số kết luận sách tái định cư sau: 1) Tái định cư công việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà lĩnh vực phát triển đô thị Trong lĩnh vực phải lấy mục tiêu phát triển đồng khu dân cư, tăng số lượng chủng loại quỹ nhà để đáp ứng nhu cầu tái định cư 2) Việc cải tạo chỗ đô thị thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân Do dự án cải tạo đô thị dự án đa ngành cộng đồng dân cư chỗ trực tiếp tham gia định 3) Phát triển đô thị thực chất trình tái định cư, việc quản lý phát triển khu thị có ý nghĩa định tới sách tái định cư 4) Có sách tài thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo phát triển đô thị 1.3 Tái định cư trình phức tạp Tái định cư di chuyển thay đổi sống người, khơng q trình chuyển dịch vật chất mà q trình cắt bỏ quan hệ cũ tạo lập quan hệ Tái định cư thường di dời tái định cư hộ, nghĩa bên cạnh ràng buộc thành viên gia đình, có ràng buộc người với môi trường xung quanh: - Công ăn việc làm - Chỗ - Nơi học hành - Điều kiện lại tiếp cận với dịch vụ - Quan hệ láng giềng Trong mối ràng buộc này, việc làm thu nhập nhu cầu Giải lúc mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích người dân với lợi ích chung cơng việc phức tạp 1.4 Sự khác biệt nguyên tắc tái đònh cư tổ chức quốc tế (WB, ADB) với sách Việt Nam Về bản, sách bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Việt Nam dần hoàn thiện theo hướng quan tâm nhiều đến quyền lợi ích hợp pháp người dân bị ảnh hưởng việc thực dự án Tuy nhiên, khác biệt so với sách tổ chức quốc tế Bảng So sánh sách tái định cư tổ chức quốc tế Việt nam ST Những yêu cầu sách T TĐC quốc tế Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối thiểu hóa việc di dân Đảm bảo tương lai kinh tế xã hội người tái định cư bắt buộc trì mức trước có dự án Những người bị ảnh hưởng phải thông tin đầy đủ tham gia tư vấn vấn đề tái định cư bồi thường Các thể chế văn hóa xã hội hành người di chuyển cộng đồng nơi họ đến hỗ trợ phát huy mức cao nhất, người di chuyển hòa nhập với cộng đồng Thiếu chứng từ hợp pháp đất số nhóm người bị ảnh hưởng (nhất hộ gia đình chủ hộ phụ nũ, người xứ, dân tộc thiểu số) không vật cản để bồi thường Tái định cư bắt buộc phải coi thực phần dự án, phái lập kế hoạch tái định cư cho dự án có tái định cư bắt buộc Việc tính tốn chi phí lợi ích dự án bao gồm cho chi phí tái định cư bồi thường Bồi thường phải sở giá trị thay cho tài sản Bồi thường tái định cư phải thực trước bắt đầu dự án 10 Xây dựng chương trình phục hồi thu nhập thích hợp 11 Có tham gia người có liên Chính sách hành Việt Nam Khơng có quy định xem xét thực tế Đảm bảo nơi có điều kiện tốt nơi cũ Có thơng báo không đầy đủ Không quy định Chỉ xem xét hỗ trợ, tùy theo mốc thời gian chiếm đất Đã quy định tái định cư dự án thành phần bắt buộc phải thực hiện, chưa thật trọng Nghị định 22, Nghị định 197 quy định Bồi thường thiệt hại chưa đủ để tái tạo tài sản Vừa thực dự án vừa tái định cư bồi thường thiệt hại Quy định chung chung, chưa trọng Hội đồng bồi thường có đại diện quan việc lập thực kế người bị ảnh hưởng hoạch tái định cư 12 Cơ chế giải khiếu nại rõ ràng Giải theo Luật Đất đai Luật Khiếu nạo, Tố cáo 13 Cần thiết có giám sát độc lập việc Không quy định thực kế hoạch tái định cư Ngoài ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có ngun tắc đặt sách tái định cư thực dự án ODA: (1) Tránh di dời nơi tránh được, hay giảm thiểu tối đa giải tỏa, di dời; (2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động quản lý để đảm bảo hộ di dời có sống tốt ngang với nơi trước đây; (3) Phải có tham gia bên bị ảnh hưởng suốt trình di dời, có tham gia cộng đồng; (4) Bên hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả phần hay tồn chi phí bồi thường, kể chi phí phục hồi sống người di dời; (5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho hộ cần trọng nhiều so với tiền vật chất; (6) Những hộ cư trú bất hợp pháp nhận bồi thường 1.5 Cơ sở pháp lý nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất 1.5.1 Cơ sơ pháp lý sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất a Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai Nhà nước Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Một quyền định đoạt Nhà nước đất đai theo điều C khoản Điều Luật Đất đai Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Quyền thu hồi đất Nhà nước thực trường hợp sau: (Điều 38 Luật Đất Đai, Điều 36 Nghị Định 181, Nghị Định 17/CP, Nghị Định 84/CP Nhìn chung có nhóm: Nhóm 1: Thu hồi đất để giao, cho th vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế Quỹ đất nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích cụ thể Do muốn có quỹ đất để giao cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất người sử dụng Điều 32 Luật Đất Đai: “ Việc định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực có định thu hồi đất đó” Nhóm 2: Thu hồi đất trường hợp vi phạm pháp luật đất đai Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, khơng có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực nghĩa vụ tài Nhà nước, khơng sử dụng đất giao thời hạn quy định (12 tháng liền hàng năm, 18 tháng lâu năm; 24 tháng đất trồng rừng; đất dùng để thực dự án đầu tư không sử dụng 12 tháng liền tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất giao) Thứ hai sai phạm quản lý đất đai, giao đất không thẩm quyền, không đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm Nhóm 3: Thu hồi đất người khơng nhu cầu sử dụng - Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, khơng nhu cầu sử dụng - Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất b Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ tái định cư Theo Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư người sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào mục đích sau: - Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng - Phát triển kinh tế Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cư người sử dụng đất, họ có GCNQSDĐ có đủ điều kiện để quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c Chính phủ ban hành sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ nguyên tắc thu hồi đất, thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế quy định Luật Đất Đai theo thẩm quyền Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất thông qua văn sau: - Nghị Định 197 - Thông tư 116 hướng dẫn thực Nghị Định 197 - Nghị định 17 - Nghị Định 84 - Nghị định 69 1.5.2 Nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (1) Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Việc thực bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích Nhà nước – vừa người chủ sở hữu vừa người quản lý đất nước, lợi ích người sử dụng đất bị thu hồi lợi ích nhà đầu tư, người Nhà nước giao cho thuê đất Các lợi ích phải giải cách hài hòa góp phần chuyển dịch cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi người sử dụng đất lợi ích đối tượng xử lý sau: a Nhà nước chủ sở hữu đất đai, người quản lý đất nước, phải định sách bồi thường , hỗ trợ tái định cư, định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường Đây vừa quyền định đọat nhà nước vừa biện pháp xử lý hài hòa lợi ích người sử dụng đất với lợi ích nhà đầu tư b Người sử dụng đất ổn định chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Thực quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất Do Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất cách thỏa đáng thể điểm sau đây: - Người bị thu hồi đất bồi thường đất có mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, khơng có đất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất UBND công bố thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197) - Ngoài bồi thường đất, tài sản, người bị thu hồi đất hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất - Người bị thu hồi đất chuyển vào khu tái định cư với hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt nơi cũ c Nhà đầu tư có nhu cầu đất làm mặt để đầu tư xây dựng với chi phí sử dụng hợp lý Để khuyến khích nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không ưu đãi tài giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất mà hồn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ đất mà họ chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao số tiền sử dụng đất tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198) Như vậy, Nhà nước phải dành nguồn thu từ đất để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước (2) Đảm bảo công khai , dân chủ thực Bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất với nhà đầu tư có can thiệp Nhà nước, giao dịch quyền sử dụng đất thông thường thị trường Tuy nhiên người bị thu hồi đất chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với Luật Đất đai thực công khai, người dân bàn bạc dân chủ Nguyên tắc thể điểm sau: Thứ nhất, trước thu hồi đất chậm 90 ngày đất nông nghiệp, 180 ngày đất phi nơng nghiệp, quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2, Đ34, Luật ĐĐ) Thứ hai, người bị thu hồi đất cử người đại diện tham gia hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực định Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư niêm yết công khai trụ sở làm việc tổ chức giao nhiệm vụ thực bồi thường hỗ trợ tái định cư trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại chưa đồng ý với định bồi thường, hỗ trợ tái định cư cấp định giải Nếu không đồng ý với định giải lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện Tòa án nhân dân tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh cấp có định giải cuối khiếu nại người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực nghiêm túc định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư chờ giải khiếu nại, người bị thu hồi đất phải chấp hành định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197) 1.5.3 Những chủ yếu xây dựng tổ chức thực bồi thường 1- Hiến pháp 1992 a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục đòa, vùng trời… công trình thuộc ngành lónh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…” Điều khẳng đònh đất đai thuộc sở hữu toàn dân b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn đònh lâu dài…” Tổ chức, cá nhân … chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước giao theo quy đònh pháp luật.” Điều khẳng đònh Một giao sử dụng ổn đònh lâu dài nguyên tắc Hai người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua trưng dụng có bồi thường tài sản cá Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định mức hỗ trợ biện pháp hỗ trợ; phương án bố trí tái định cư, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền giao; Chỉ đạo quan có liên quan thực việc giải khiếu nại, tố cáo công dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo thẩm quyền; Bảo đảm khách quan, công xem xét định việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền; Quyết định phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế trường hợp cố tình khơng thực định thu hồi đất Nhà nước theo thẩm quyền; Chỉ đạo kiểm tra xử lý vi phạm lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư 2.7.2 Trách nhiệm UBND cấp huyện Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động tổ chức, cá nhân sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực giải phóng mặt theo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; Chỉ đạo H§ bồi thường, hỗ trợ tái định cư cấp lập tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Thực phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phân cấp UBND cấp tỉnh; Phối hợp với sở, ban, ngành, tổ chức chủ đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập khu tái định cư địa phương theo phân cấp UBND cấp tỉnh; Giải khiếu nại, tố cáo công dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo thẩm quyền; - Ra định cưỡng chế tổ chức cưỡng chế trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với quan chức tổ chức thực việc cưỡng chế 2.7.3 Trách nhiệm UBND cấp xã Tổ chức tuyên truyền mục đích thu hồi đất, sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án; Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực xác nhận đất đai, tài sản người bị thu hồi Phối hợp tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt 2.8 Cưỡng chế thu hồi đất 2.8.1 Điều kiện thực cưỡng chế thu hồi đất a) Thực trình tự thủ tục; b) Quá thời gian theo quy định mà không bàn giao đất; c) Đã vận động thuyết phục; d) Có QĐ cưỡng chế UBND; đ) Người bị cưỡng chế nhận QĐ cưỡng chế 2.8.2 Tổ chức thực cưỡng chế CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3.1 Thực trạng công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất - Không quán rõ ràng sách thủ tục bồi thường đất sử dụng cho mục đích đất để phát triển dự án kinh tế, kể đầu tư hạ tầng khu dân cư (gọi mục đích phát triển kinh tế) - Xác định giá bồi thường nhiều bất cập - Cơng tác tổ chức tái định cư tạo điều kiện ổn đinh chỗ cho hộ dân nghèo chưa quan tâm mức - Nhà nước chủ đầu tư chưa quan tâm mức đến sống tương lai hộ dân tái định cư - Nhà nước chưa điều tiết giá trị gia tăng đất đô thị trình đầu tư xây dựng hạ tầng - Quy trình thủ tục nhiều bất cập, bật tính cơng khai, dẫn đến nhiều trường hợp gian lận bồi thường, góp phần vào việc khiếu kiện triền miên vấn đề * Tóm lược nhận định sách bồi thường mơ hình ma trận SWOT Strength – Điểm mạnh S1 Các sách hồn thiện theo hướng quan tâm đến quyền lợi người dân S2 Nhận thức lãnh đạo địa phương S3 Đời sống phận người dân khu vực thị hóa cải thiện Opportunities – Cơ hội Weakness – Điểm yếu W1 Chưa thật trọng việc tái định cư ổn định sống hộ dân sau di dời W2 Giá bồi thường chưa quán thiếu sở khoa học vững W3 Thiếu tính cơng khai dẫn đến tiêu cực W4 Sự lũng đoạn giới đầu W5 Chưa khiểm soát giá trị gia tăng đất thị Threat – Nguy O1 Chính sách tái định cư sửa đổi bổ sung O2 Kinh nghiệm tốt số địa phương O3 Giá trị gia tăng đất đô thị chưa khai thác T1 Khiếu kiện nhiều, tác động đến ổn định xã hội T2 Dự án triển khai chậm trễ, chi phí tăng T3 Phát triển đô thị thiếu bền vững, phận người dân lâm vào cảnh khó khăn 3.2 Quan điểm giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất 3.2.1 Căn xây dựng quan điểm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất Việc đẩy mnh u t xõy dng sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội phát triển đất nớc quy luật tất yếu điều kiện tách rời tiến trình xây dựng kiến trúc thợng tầng quốc gia Xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị thông qua sách sử dụng đất đai sách thu hồi ®Êt cã ý nghÜa thiÕt thùc sù nghiƯp ph¸t triển đất nớc Muốn điều chỉnh đợc mối quan hệ này, sách đa phải đợc tính toán đồng bộ, hợp lý sở lợi ích Nhà nớc, nhà đầu t ngời có đất bị thu hồi phải dựa sau: Để giải hài hoà mối quan hệ ba bên ,cần phải có quan điểm giải pháp toàn diện, đồng bộ, có sở khoa học dựa sau: a- Đờng lối, sách Đảng pháp luật Nhà nớc quản lý, sử dụng đất đai thu hồi đất Nghị BCH.TW Đảng lần thứ (phần 2), vai trò đất đai đợc khẳng định: Là hàng hoá đặc biƯt, ngn néi lùc vµ lµ ngn vèn to lín quý giá đất nớc; báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X ghi rõ: Nhà nớc điều tiết giá đất quan hệ cung - cầu đất đai thông qua sách thuế liên quan đến đất đai Theo đó, sách đền bù thiệt hại (nay sách bồi thờng, hỗ trợ TĐC) nhà nớc thu hồi đất đợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần b- Tiếp thu, vận dụng sáng tạo kinh nghiệm thu hồi đất nớc giới Khảo sát tỷ lệ diện tích loại đất số nớc giới cho thấy: quốc gia phát triển, tỷ lệ đất chuyên dùng (đặc biệt đất sử dụng vào mục đích công nghiệp, du lịch, dịch vụ) cao, tỷ lệ đất ở, đất nông nghiệp thấp Chính sách bồi thờng nớc giới khác đa dạng Vấn đề quan trọng nhà nớc cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoa học, phù hợp; cần có sách, quy định bảo đảm quyền lợi chung xã hội, đồng thời bảo đảm đợc quyền lợi hợp pháp ngời có đất bị Nhµ níc thu håi c- Xu thÕ héi nhËp qc tế Một vấn đề đặt muốn thu hút đầu t điều kiện để nhà đầu t nớc tham gia vào thị trờng Việt Nam sau gia nhập WTO phát triển hoàn thiện CSHT d- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội cácđịa phơng Xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đáp ứng nguyện vọng đáng cộng đồng dân c bớc thu hẹp khoảng cách dần xoá bỏ chênh lệch thành thị với nông thôn e- Chiến lợc công nghiệp hoá, đại hoá Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX định chiến lợc phát triển kinh tế-xã hội 10 năm đầu kỷ 21 Chiến lợc đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá theo định hớng xã hội chủ nghĩa, xây dựng tảng để đến năm 2020 nớc ta trở thành nớc công nghiệp với chiến lợc củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế Để thực đợc mục tiêu trở thành nớc công nghiệp (Tăng trởng nhanh số lợng tuyệt đối việc làm công nghiệp tỷ lệ việc làm công nghiệp - Tăng tỷ lệ xuất hàng chế tạo - Tăng nhanh GDP đầu ngời), phải tiếp với quan điểm tiêu chí: Tăng trởng kinh tế; chuyển dịch cấu; phát triển bền vững 3.2.2 Quan im thu hi đất dự án xây dựng sở h tng chớnh trang ụ th Để có giải pháp đồng trớc mắt lâu dài nhằm nâng cao hiệu đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất nói chung, thu hồi đất xây dựng sở hạ tầng chỉnh trang đô thị nói riêng, trớc hết cần quán triệt quan điểm sau đây: Thứ nhất: Nhận thức đầy đủ, khách quan yếu tố cho phát triển ngời sử dụng đất dự án xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị Khác với năm trớc đây, ngày nhân dân (hiểu theo nghĩa rộng) với t cách ngời sử dụng đất yếu tố phát triển đất nớc Vì vậy, cần phải nhìn nhận khách quan vai trò ngời dân nghiệp phát triển kinh tế trình thực sách thu hồi đất Nhà nớc Các nhà hoạch định sách nhà quản lý phải thống quan điểm lấy mục tiêu ngời làm trọng tâm đặt mục tiêu ngời lên mục tiêu tài sản thực sách thu hồi đất chu mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế Có nh đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất có sống tốt so với sống trớc Thứ hai: Nhà nớc thực quyền định đoạt đất đai thông qua việc thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lỵi Ých qc gia, lỵi Ých céng céng phát triển kinh tế Vấn đề thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho mục đích nhiệm vụ thờng xuyên, liên tục tất quốc gia Nó gắn với mục tiêu công nghiệp hoá nhằm xoá bỏ nghèo nàn, tụt hậu, đa kinh tế nớc ta đạt tới tiêu kinh tế-xã hội tiên tiến thời đại Quá trình phát triển kinh tế nớc ta cho thấy giai đoạn cụ thể, đồng thời với việc thu hồi đất, sách pháp luật đền bù, bồi thờng thiệt hại cho ngời có đất bị thu hồi đợc ban hành nhằm bảo vệ lợi ích ngời dân, Nhà nớc nhà đầu t Căn Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) pháp luật đất đai, với chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nớc đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc có quyền định đoạt đất đai Thứ ba: Chính sách thu hồi đất- bồi thờng, hỗ trợ tái định c phải đồng bộ, thống nhất, khách quan đảm bảo lợi ích cho bên có liên quan Về chất, dù hay cũ nghị định liên quan đến sách thu hồi đất có mục tiêu nh tên gọi nghị định khác Trên thực tế, bồi thờng hỗ trợ hai hành vi tách rời với hai hàm ý khác nhau, theo ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng đợc hỗ trợ tuỳ theo tính chất, đặc điểm sử dụng đất bị thu hồi ngời sử dụng đất Hiểu cách cụ thể đợc bồi thờng quyền lợi hợp pháp đáng ngời bị thu hồi đất với yêu cầu phải đảm bảo đầy đủ điều kiện sản xuất đời sống cho họ mà không cần có hỗ trợ khác quyền lợi trách nhiệm ba bên (Nhà nớc, ngời bị thu hồi đất nhà đầu t) Thứ t: Tăng cờng chất lợng, hiệu việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gắn kết sản phẩm quy hoạch với kế hoạch thu hồi ®Êt ®Ĩ chđ ®éng thùc hiƯn cã hiƯu qu¶, ®óng tiến độ dự án xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị Công tác lập thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động lớn công tác thu hồi đất Có thể xác định đợc hai yếu tố quy hoạch sử dụng đất sản phẩm quy hoạch hệ pháp luật (trong có sách thu hồi đất) Vì vậy, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp, việc đảm bảo độ xác, đô tin cậy, công khai minh bạch sản phẩm nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc lập cần nghiên cứu yếu tố ảnh hởng giảm nhẹ (đến mức tối thiểu) việc phải di dời nhà cửa ngời dân thông qua khảo sát thực tế giải toán quy hoạch đồng Thứ năm: Thực sách thu hồi đất phải gắn với việc xử lý vấn đề xã hội mà chủ yếu ngời Kiên xử lý dứt điểm trờng hợp vi phạm pháp luật đất đai Theo khái niệm chung cụm từ bồi thờng đợc hiểu đền bù tiền thiệt hại vật chất mà Nhà nớc chủ đầu t phải chịu trách nhiệm trớc ngời có đất bị thu hồi, thực việc thu hồi đất giải phóng mặt để thực mục tiêu lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng Trong đó, cụm từ đền bù nghị định trớc lại thể rõ ràng, minh bạch trách nhiệm Nhà nớc, chủ đầu t thu hồi đất nghĩa vụ trả lại đầy đủ, tơng xứng với mát (vật chất) hay vất vả (tinh thần) hiểu đền bù thiệt hại, đền bù công lao ngời có đất bị thu hồi, điều phù hợp với thực tiễn Nhà nớc thực sách thu hồi đất Thời gian gần đây, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, lợi dụng kẽ hở pháp luật, lách luật để thực hành vi tham ô, tham nhũng ®Êt ®ai ®· vµ ®ang diƠn phỉ biÕn ë nhiỊu tØnh, thµnh trùc thc TW, thËm chÝ cã không vụ việc phải tố trớc pháp luật Để giữ gìn kỷ cơng phép nớc, đảm bảo hiệu lực pháp luật đất đai tăng niềm tin dân với Đảng nhà nớc đòi hỏi quan có thẩm quyền, nhân dân phát huy trách nhiệm kiên quyết, giải dứt điểm trờng hợp tiêu cực quản lý, sử dụng đất đai kế hoạch chống tham nhũng Thứ sáu: Cần sớm hoàn thành công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm sở pháp lý để Nhà nớc thực nghĩa vụ bồi thờng, hỗ trợ tái định c cho ngời sử dụng đất bị thu hồi đất Đến nay, nhiệm vụ tiếp tục triển khai để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nớc Giấy chứng nhận tác dụng xác định diện tích đất đai hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài mà để định việc đợc đền bù hay không đợc đền bù họ bị thu hồi đất Để đảm bảo quyền lợi ích đáng cho ngời sử dụng đất bị thu hồi ®Êt, ngoµi giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, Nhµ nớc cần xem xét đến trờng hợp ngời sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ, đợc coi hợp lệ để giải bồi thờng thiệt hại Thứ bảy: áp dụng giá đất để tính bồi thờng nhà nớc thu hồi đất phải công khai minh bạch đảm bảo yếu tố khách quan nguyên tắc xử lý vấn đề kinh tế thu hồi đất Hiện nay, thị trờng QSDĐ tồn hai loại giá đất: Giá đất Nhà nớc quy định giá thị trờng, hai loại giá đợc tham gia trực tiếp gián tiếp ®Ịn bï, båi thêng cho ngêi cã ®Êt bÞ thu hồi Giá đất Nhà nớc quy định thờng trạng thái tĩnh thấp; giá thị trờng thờng trạng thái động cao giá đất Nhà nớc Trạng thái tĩnh động, độ chênh lệch cao thấp nhiều, lớn gây bất lợi, tiêu cực việc giải lợi ích cho bên nhà nớc thu hồi đất Đối với dự án xây dựng CSHT, chỉnh trang đô thị dự án có tính chất công ích phục vụ cho xã hội cộng đồng, có khả sinh lời mặt kinh tế cho Nhà nớc đem lại lợi ích kinh tế cho thân hộ gia đình, cá nhân khu vực đất sử dụng có giá trị gia tăng khả sinh lời từ đất Vì phơng thức bồi thờng, giá áp bồi thờng kết hợp với công tác tuyên truyền vận động đáp án tốt để tiết kiệm chi phớ, thu hồi đất nhanh đảm bảo tiến độ dự án Thứ tám: Thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc gia, lợi ích công cộng phải trọng đến sách tôn giáo, dân tộc, phong tục tập quán truyền thống nhân dân Các dự án thu hồi đất xây dựngCSHT, chỉnh trang đô thị không thực thành phố lớn mà đợc triển khai hầu hết địa phơng Các quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu t, phơng án thu hồi đất phơng án bồi thờng, hỗ trợ tái định c cần trọng quan tâm đến yếu tố tôn giáo, dân tộc, tập tục địa phơng ®Ĩ thùc hiƯn cã hiƯu qu¶ viƯc thu håi ®Êt nhng đảm bảo ổn định trị - xã hội Cần đa dạng hoá phơng thức đền bù, có chế sách vận dụng linh hoạt cho đời sống nhân dân sau bị thu hồi đất đạt mức tốt 3.2.3 Mt s vấn đề mang tính nguyên tắc - Đảm bảo hài hòa quyền lợi đối tượng q trình đầu tư hạ tầng phát triển đô thị: người dân hưởng lợi từ dự án; chủ đầu tư chịu gánh nặng bồi thường có lợi nhuận; Nhà nước điều tiết quyền lợi bên - Nhà nước phải chủ động việc thực sách bồi thường thu hồi đất để thực dự án, đảm bảo khai thác tốt giá trị gia tăng để thực vai trò điều tiết - Bồi thường thiệt hại xem xét quan điểm rộng, bồi thường đầy đủ thiệt hại cho người dân, kể vật chất tinh thần, kể tương lai; trọng nguồn sinh sống người dân Tuy nhiên có thiệt hại bồi thường - Chính sách bồi thường phải thực tỉ mỉ, thận trọng, công khai đảm bảo tham gia thực người dân từ hình thành dự án đến tình triển khai thực - Lợi ích chung phải tơn trọng, xem xét kỹ lợi ích phận thiểu số phải phục tùng đa số - Triển khai dự án lớn có tính tổng thể, tránh việc thực dự án nhỏ lẽ khơng đảm bảo tính đồng hạ tầng phá vỡ quy hoạch chung, đảm bảo lực tài chủ đầu tư - Khai thác tốt giá trị gia tăng để điều tiết lợi ích bên phát triển thị bền vững 3.2.4 Các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hi t Rà soát, điều chỉnh, sửa đổi bổ sung nội dung liên quan sách thu hồi đất hệ thống văn quy phạm pháp luật hành a) Bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm giải vớng mắc cho việc thực sách thu hồi đất Để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ năm tới, trớc hết từ sở, việc rà soát đối tợng sử dụng đất, quan nhà nớc có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận cho trờng hợp: - Trờng hợp thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhng cha đăng ký xin cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt; - Trờng hợp sử dụng đất mà đất cha đợc quan có thẩm quyền xác nhận ranh giới ngời sử dụng đất liền kề (không có tranh chấp); - Trờng hợp tách thửa, hợp lý khách quan, hợp pháp - Trờng hợp đất vờn, đất ao ; b) Hoàn thiện sách thu hồi đất Quy định thống chi tiết hoá hệ thống văn pháp luật đất đai, sách thu hồi đất từ TW xuống địa phơng Bổ sung quy định liên quan đến sách bồi thờng, hỗ trợ tái định c đảm bảo đợc ba yếu tố phù hợp, thống đồng Cần có quy định cụ thể tỷ lệ chấp thuận phơng án bồi thờng, hỗ trợ tái định c để có sở định thu hồi đất Ngoài việc ban hành văn quy phạm pháp luật cụ thể hoá sách thu hồi đất, quan có thẩm quyền phải xây dựng quy chế thu hồi đất cho loại dự án cụ thể Quy chế phải phù hợp với điều kiện, đặc điểm địa phơng, dự án nhng không trái với quy định pháp luật đất đai thu hồi đất Đảm bảo sở pháp lý cho việc thu hồi đất xây dựng sở hạ tầng chỉnh trang đô thị thông qua sản phẩm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấ cấp hoàn thiện hồ sơ địa Theo quy định, sau hoàn thành, sản phẩm quy hoạch sử dụng đất phải gắn kết với việc công bố, công khai quy hoạch, để ngời dân đợc giám sát quy hoạch có dự án thu hồi đất Yêu cầu đặt phải rà soát kịp thời tiêu sử dụng đất nhóm đất phi nông nghiệp, đặc biệt đất ở, đất ao, đất vờn với hạn mức đất theo quy định địa phơng đợc pháp luật cho phép Vấn đề liên quan đến việc xác định chặt chẽ quỹ đất cho loại đất trực tiếp tác động đến dự án có thu hồi đất địa phơng (trực tiếp cấp xã) Theo đó, công tác quản lý, sử dụng đất đợc thể chi tiết đến đất thông qua hệ thống hồ sơ địa Đa dng húa cỏc phng thc đền bù, to lp qu nhà, t tái định c phc v cho vic thu hi t thc hin cỏc d ỏn Cần đa dạng hoá phơng thức đền bù cho ngời dân, dự án thu hồi đất xây dựng sở hạ tầng chỉnh trang đô thị nh: Hoán đổi ®Êt, ngêi sư dơng ®Êt cïng gãp vèn cỉ ®«ng, góp vốn với chủ đầu t quyền sử dụng đấtvà đa dạng hoá lô, tái định c, hộ chung c để dân tự lựa chọn phù hợp với khả điều kiện kinh tế Đơn giản hoá yêu cầu thủ tục hành thu hồi đất bố trí tái định c Xây dựng bng giá đất địa phơng (ban hành vào ngày 01/01 hàng năm) phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng phục vụ cho việc áp giá bồi thờng, hỗ trợ tái định c Một nguyên tắc chung sách bồi thờng, hỗ trợ tái định c thu hồi đất phải phù hợp với giá đất thị trờng Trong thực tế, việc thu hồi đất có dạng giá đất áp dụng cho việc bồi thờng thiệt hại đợc biến thiên theo dự án phụ thuộc vào loại đất bị thu hồi Việc điều chỉnh giá đất phải đợc tiến hành hàng năm đảm bảo sát với giá chuyển nhợng thực tế thị trờng tránh đợc chênh lệch giá cao Ngoài việc điều chỉnh bng giá đất, việc điều chỉnh giá nhà tái định c, mức hỗ trợ có biến động mặt giá phải đợc cập nhật tiến hành thờng xuyên để có đợc giá bồi thờng phù hợp, giảm thiểu khó khăn cho ngời bị thu hồi đất áp dụng phơng thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phộp s dng qu đất thơng qua đấu giá qun sư dơng ®Êt, ®Êu thầu dự án có sử dụng đất Giải pháp có liên quan mật thiết với việc hình thành giá đất, đặc biệt giá đất đô thị đợc gắn liền với sản phẩm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phơng Tuy nhiên, phơng thức thực hiện, lại cha đợc làm quen với loại tận thu nên nhiều địa phơng gặp lúng túng dẫn đến nhiều đấu giá cha đạt hiệu Nõng cao nng lực thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định c nh nc thu hi t v cơng tác tỉ chức thực Trong ®iỊu kiƯn hiƯn nay, thu hồi đất đợc xác định phổ biến địa phơng nớc, đặc biệt địa phơng có môi trờng đầu t thuận lợi, chế thông thoáng, sở hạ tầng phát triển, kinh tế - xã hội ổn địnhVì vậy, để thực có hiệu sách thu hồi đất, thu hút dự án đầu t, quyền địa phơng cấp cần xây dựng i ng cỏn b mạnh, có lực, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ công nghệ Thành lập phận chuyên trách công tác (không kiêm nhiệm) để trực tiếp thực tăng cờng cho Hội đồng tổ chức làm nhiệm vụ bồi thờng đơn vị cấp dới trực tiếp (thực chức đạo, giám sát, kiểm tra thực sách thu hồi đất dự án đầu t có sử dụng đất) Thực giải pháp loại bỏ vướng mắc phát sinh; bảo đảm cho quy trình thủ tục thực đơn giản thuận tiện; hạn chế khúc mắc, khiếu kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất v giải phóng mặt Đẩy mạnh việc phân cấp gắn với trách nhiệm v cụng khai vic thc hin sách bi thng, h tr tái định c nhà nớc thu hi t quan Nhµ níc Thu hồi đất thùc tiÔn cã liên quan đến nhiều quan, tổ chức, đơn vị thực hiện, quan Nhµ níc cã thÈm qun cã trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra vµ o quan chuyên môn t chc thc hin phơng án thu hồi đất theo trình tự: Xác định chủ trơng, văn phê duyệt dự án đầu t (theo phân cấp) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thờng thực công bố công khai chủ trơng thu hồi đất kết hợp với công tác phổ biến, tuyên truyền sách pháp luật chủ trơng thu hồi đất nhân dân; chuẩn bị kỹ lỡng hồ sơ địa khu vực thu đất bị thu hồi Các dự án đầu t, dự án xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị có thu hồi đất thiết phải xây dựng Quy ớc cam kÕt thùc thi nhiƯm vơ Gi¶i qut døt điểm tồn đọng việc thực sách thu hồi đất kết hợp với việc giải khiếu nại đất đai thu hồi đất Các dự án xây dựng sở hạ tầng phải có kế hoạch xây dựng khu tái định c bắt buộc để giải cho hộ bị thu hồi đất phải sống tạm c nhiu năm theo phơng thức linh hoạt Gii quyt hi ho cỏc li ớch trc, v sau giải phóng mặt cho ngời có đất bị thu hồi Đồng thời phi chỳ trọng đến tính nhân văn, tÝnh lÞch sư, phong tơc tập quán, tôn giáo, dân tộc nhng phỏt sinh sau thu hi t Tăng cờng giám sát chất lợng, kỹ thuật quan chức dự án xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị Khác với dự án khác, dự án xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị dự án phục vụ cho mục đích công cộng, công ích, không nhằm mục đích kinh doanh thu đợc lợi nhuận trực tiếp từ dự án Các dự án đợc đa vào sử dụng cho nhiều mục đích khác Vì vậy, nghĩa vụ bảo vệ, sử dụng có hiệu sản phẩm dự án, chủ thể phải có trách nhiệm giám sát kinh tế, giám sát thi công, giám sát chất lợng công trình Đồng thời đảm bảo uy tín, thơng hiệu đơn vị thi công, chủ đầu t, Nhà nớc ®Ĩ thu hót ®Çu t níc, ®Çu t trùc tiếp từ nớc cho dự án xây dựng sở hạ tầng chỉnh trang đô thị sau Việt Nam gia nhập tổ chức Thơng mại giới 10 Cải cách thủ tục hành quản lý Nhà nớc đất đai sách thu hồi đất Đây nhiệm vụ quan trọng Đảng, Nhà nớc toàn dân Vấn đề xảy phổ biến thi gian hồn tất thủ tục hành cho ®Õn thực phơng án bồi thờng, hỗ trợ tái ®Þnh c thường q dài, khơng có thời điểm cuối cùng, khơng có chế chịu trách nhiệm để q thời gian quy định Tình trạng người dân ph¶i ký nhiều chữ ký loại giy tờ, phải xin hng loạt cỏc loi du, ch ký ch i đến thu hồi đất diễn phổ biến dẫn đến tình trạng ngời có đất sản xuất bị thu hồi đất ch đợi dự án nhiều năm không sử dụng Ngoài ra, việc giáo dục đạo đức, ý thức công chức liên quan đến thủ tục hành chưa quan tõm ỳng mc Vì vậy, vấn đề cải cách hành quản lý, sử dụng đất đai nói chung thu hồi đất nói riêng cần đợc cải cách triệt để thông qua việc r soỏt, phõn loại thủ tục hành theo tiêu chí thĨ, cã chế giám sát, khiếu nại, tè c¸o, khởi kiện 11 Quy hoạch thực dự án lớn, tổng thể (không thực dự án nhỏ Các dự án khu dân cư phải trọng tính đồng hạ tầng, khơng cục mà nối mạng xem xét khả đáp ứng hạ tầng kỹ thuật toàn khu vực 12 Xác định khả tài nhà đầu tư thực dự án Có biện pháp chế tài nghiêm túc thu hồi đất chủ đầu tư để đất trống 12 tháng mà không triển khai Áp dụng biện pháp ký quỹ thực dự án Không cho phép chủ đầu tư huy động vốn ứng trước trực tiếp từ người dân có nhu cầu nhà để tránh tượng lừa đảo kiểm tra khả tăng tài thự chủ đầu tư Mọi hợp đồng ứng trước để mua nhà (nền nhà) dự án phải thông qua trung gan ngân hàng 13 Về chế xác định giá bồi thường thiệt hại đất, việc phân biệt thời gian sử dụng đất chi tiết không hiệu Mốc thời gian chủ yếu thời điểm công bố quy hoạch dự án, hộ dân cố tình lấn chiếm không bồi thường bị chế tài tương xứng 14 Triển khai chế điều tiết Nhà nước thông qua thuế bất động sản khoản thu khác Áp dụng giải pháp thí điểm “biên chỉnh trang” tuyên truyền rộng rãi thành sách chung đảm bảo xây dựng đô thị đại sử dụng quỹ đất hợp lý 15 Trong số công cụ điều tiết người hưởng lợi từ dự án hạ tầng Nhà nước đầu tư, thuế bất động sản công cụ hữu hiệu trường hợp giá trị đất khu vực biến động Loại thuế gia tăng giá trị đất khu vực gia tăng nhờ vào cơng trình hạ tầng đầu tư Ngoài ra, số loại thuế đặc biệt thuế giá trị tăng lên bất động sản đánh lần phạm vi ảnh hưởng định đường mở 16 Đối với dự án hạ tầng khu dân cư, áp dụng rộng rãi hình thức hốn đổi đất nơng nghiệp bị thu hồi lấy đất nhà dự án Đây biện pháp hiệu mặt tài giảm xung đột quyền lợi 17 Có chế thúc đẩy tiến độ thực dự án: theo tỷ lệ đa số (80%) hộ dân đồng ý triển khai thực dự án, không hiệp thương với hộ 18 Quan tâm giải việc ổn định đời sống cho người dân sau di dời Thành lập tổ chức theo dõi hỗ trợ người dân sau di dời Phân bổ lại kinh phí thu từ việc khai thác giá trị gia tăng đất đô thị để thực nhiệm vụ cần trọng nhiều đến thiệt hại vơ hình mà hộ bị di dời phải gánh chịu 19 Về sách bồi thường giải phóng mặt theo Luật Đất đai 2003, vấn đề cần quan tâm là: Thứ nhất, giá bồi thường hỗ trợ giá đất, Giá đất UBND tỉnh cơng bố thấp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường, cần quy định khoản hỗ trợ thêm để khoản tiền người bị thu hồi hồi nhận không thấp dự án khu vực triển khai Thứ hai, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để có sống ổn định sau di dời việc bồi thường tiền khơng đảm bảo đời sống ổn định người bị thu hồi đất, q trình thị hóa chuyển người nơng dân thành thị dân Có vấn đề cần quan tâm: (1) việc hỗ trợ đào tạo dạy nghề không nên cách trao tiền học, mà phải hỗ trợ theo kết đầu ra; (2) cần tổ chức giám sát đời sống người dân sau di dời, vừa để hỗ trợ kịp thời họ gặp khó khăn, vừa đánh giá mức độ thành cơng dự án rộng sách tái định cư địa phương Thứ ba, việc thực nghĩa vụ tài đất khiến nhiều người dân không hưởng khoản bồi thường hỗ trợ đủ để đảm bảo đời sống nơi sau bị thu hồi đất Vấn đề cần quan tâm Nhà nước triển khai áp dụng sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư 20 Tất đất nhà nước thu hồi, giải tỏa; tuyệt đối không giao cho tư nhân thỏa thuận bồi thường Sau bán thuê dài hạn lại cho tư nhân, Nguồn lợi thu tiếp tục đầu tư cho hạ tầng Bảng Mơ hình vừa qua Hậu Kiến nghị Nhà nước lập quy + Tư nhân bồi thường( mua lại) đất Khi Nhà nước vừa hoạch, lại giao nông dân với giá đất nông công bố QH, vừa tiến cho tư nhân tự thỏa nghiệp, sau đầu tư hạ hành thu hồi đất để thuận bồi thường với tầng, bán lại đất đô thị với giá chênh đưa vào thị trường dân thực dự án lệch, thu địa tô chênh lệch bán đấu giá công lớn Như Nhà nước lập QH để khai, điều tiết địa tư nhân ưởng lợi, không vào nguồn tô chênh lệch lớn, ngân sách nhà nước đưa vào ngân sách, + Khi Nhà nước không đồng tiếp tục đầu tư hạ thực hai khâu, công bố QH tầng khu đô thị tư nhân thu hồi đất dẫn đến Đồng thời hạn trường hợp số cán QH lợi chế tiêu cực cá dụng trục lợi nhờ nắm bắt thông tin nhân trục lợi QH ... bồi thường Tái định cư bắt buộc phải coi thực phần dự án, phái lập kế hoạch tái định cư cho dự án có tái định cư bắt buộc Việc tính tốn chi phí lợi ích dự án bao gồm cho chi phí tái định cư bồi. .. thuê đất tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án phê duyệt tính vào vốn đầu tư dự án 2.1.4 Tái định cư Tái định cư thực hình thức... 1.3 Tái định cư trình phức tạp Tái định cư di chuyển thay đổi sống người, không q trình chuyển dịch vật chất mà trình cắt bỏ quan hệ cũ tạo lập quan hệ Tái định cư thường di dời tái định cư hộ,