những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công

Cụ thể bên cạnh gói kích cầu 1 tỷ USD hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp trong thời gian vừa qua, chính phủ còn có động thái tăng sự đầu tư của Nhà nước rất lớn vào các lĩnh vực như: t

§Ò bµi:

Anh hay chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành, )

Hãy nhận định để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội và Thành phố Hồ chí Minh

Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát và phỏng vấn) để minh hoạ cho bài viết

Bài làm

Sau nhiều năm chựng lại, thị trường đầu tư bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới Năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam đã xuất hiện nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả năng làm thay đổi cơ bản các

phương thức vận hành và tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới cho thị trường BĐS Việt Nam BĐS giữ vai trò quan trọng và gắn bó khăng khít với tổng thể nền kinh tế, vì thế sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào sự phát triển cũng như biến động của nền kinh tế

1.Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam

a , Phân tích môi trường vĩ mô.

Qua cuộc khủng hoảng năm 2008 và đầu năm 2009 cho thấy bàn tay can thiệp, điều hành, giúp đỡ của Nhà nước đối với các doanh nghiệp là hết sức quan trọng, đặc biệt

là trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

Cụ thể bên cạnh gói kích cầu 1 tỷ USD hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp trong thời gian vừa qua, chính phủ còn có động thái tăng sự đầu tư của Nhà nước rất lớn vào các lĩnh vực như: trường học, giao thông hạ tầng Quyết định 66/2009/QĐ/Ttg và 67/QĐ/ Ttg của Thủ tướng chính phủ cũng ban hành nhiều cơ chế như miễn giảm tiền đất, miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng và nhiều cơ chế chính sách ưu đãi khác để khuyến khích các doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ bên ngoài vào việc xây dựng nhà ở cho công nhân

và người có thu nhập thấp

Ngân hàng cũng có động thái quay trở lại hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách cho vay đối với người có thu nhập thấp để có thể mua nhà, thuê nhà Chính những điều này đã giúp kích cầu thị trường BĐS

Chính sách cho người nước ngoài mua nhà và mở rộng quyền cho Việt kiều sở hữu nhà ở Việt Nam cũng phần nào góp vào sự cộng hưởng làm cho thị trường ấm lại

Trong lĩnh vực BĐS thương mại, ngoài sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp trong nước thì nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh cũng khiến cho thị trường BĐS ngày một nóng lên Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và đầu tư, 50% vốn đầu

tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) là vào lĩnh vực BĐS Nhiều doanh nghiệp FDI triển

khai các dự án có vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất hiện

Tính đến tháng 9 năm 2009 lượng vốn FDI vào Việt Nam khoảng 7673 tỷ USD trong đó ngành kinh doanh BĐS và xây dựng thu hút 3823 tỷ USD chiếm 49,8% tổng vốn đầu tư Riêng TP HCM đã có tới 217 dự án với tổng vốn là 849,9 triệu USD, đứng đầu cả nước về số dự án, đứng thứ 3 sau Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương về số vốn đăng ký

Trong thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có bước phát triển tốt nguyên nhân là do tình hình kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển, GDP có khả năng tăng trưởng trên 5%, thị trường chứng khoán đã khởi sắc và có sự liên thông với thị trường BĐS…

Việc đô thị hoá những năm tới cũng tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, đi liền với nó là sự bùng nổ của thị trường xây dựng, kinh doanh nhà, đất, đặc biệt là sản phẩm tại các khu

đô thị mới Đây là nòng cốt của thị trường BĐS của nước ta trong những năm tới

Các thủ tục hành chính dần được hoàn thiện giúp cho các chủ thể kinh tế đầu tư vào thị trường bớt khó khăn Các cơ sở pháp lý đang được dần được hình thành và hoàn thiện để các thể chế và tổ chức tài chính - tiền tệ từng bước tham gia thị trường BĐS, ví

dụ như: triển khai thí điểm, nghiên cứu, ban hành chính sách về quỹ tiết kiệm nhà ở, chính sách về hệ thống tái thế chấp BĐS, chính sách về quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS Tăng cường thu hút các nguồn vốn từ tất cả các thành phần kinh tế, đặc biệt các chủ thể đầu tư có yếu tố nước ngoài

Các chính sách về tài chính và tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường BĐS Do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam gặp khó khăn, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS nhiều khu vực giảm từ 40 – 60%

Với chính sách mở cửa của Việt Nam, cùng với lợi thế về vị trí địa lý, các nhà đầu

tư BĐS du lịch có tên tuổi trên thế giới sẽ đầu tư ngày càng nhiều vào Việt Nam Bên

cạnh đó với tốc độ tăng trưởng kinh tế bền vững, lực lượng lao động trẻ, các chính sách của chính phủ, các dự án phát triển hạ tầng đô thị quy mô lớn và sự ra đời của các luật liên quan đến BĐS đang tạo ra môi trường thuân lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài

Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường BĐS đang có những bất cập Có nhiều dự

án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhưng sức hấp dẫn của các dự án có nhiều hạn chế do địa điểm, giá cả và loại hình sản phẩm Trong khi nhu cầu nhà ở trên thị trường luôn luôn trong trạng thái không được thoả mãn Mối quan hệ cung cầu chưa có sự gắn kết với nhau tạo nên sự cách biệt làm cho nguồn cung không tiếp cận được với nhu cầu của người tiêu dùng Những chính sách về tài chính và tín dụng chưa có sự kết nối với lĩnh vực BĐS để hướng tới phục vụ nhu cầu xã hội Quá trình giải quyết thủ tục hành chính của dự án mất nhiều thời gian khiến cho các chủ đầu

tư thường xuyên bị động Những chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách

về giá, cơ chế đầu tư, cơ chế kinh doanh vẫn còn nhiều bất cập

b, Môi trường ngành:

Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam có tiềm lực tài chính khá hạn hẹp, phần lớn phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài mà chủ yếu là vốn vay của các ngân hàng và tổ chức tín dụng Khi nhà nước thắt chặtchính sách tiền tệ thì các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ gặp khó khăn về vốn, các công trình thi công bị đình trệ Mặc dù chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng nhiều dự án BĐS lớn nhỏ vẫn được khởi công trên địa bàn các thành phố Hiện nay, các nhà đầu tư trong nước đang có nhiều ưu thế và đầu tư vào những dự án có quy mô lớn hơn Một phần là nhờ khả năng tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ hiện có từ ngân hàng Trước đây các nhà đầu tư Việt Nam có xu hướng phát triển các cao ốc văn phòng dẫn đến cung vượt cầu Hiện nạy họ đã chuyển hướng quan tâm sang các lĩnh vực khác bao gồm khách sạn và các trung tâm bán lẻ Các nhà đầu tư trong nước có cách riêng để tiếp cận và loại trừ rủi

ro trong đầu tư Điều này được phản ánh rõ trong giá thanh toán và kỳ vọng lợi nhuận

Họ không nhìn vào lợi tức thông thường mà BĐS mang lại, chỉ tập trung vào đơn giá theo từng mét vuông và sẽ tính toán thời điểm thu hồi vốn đầu tư ban đầu Họ chú trọng vào lợi nhuận thu được từ việc bán BĐS đó

Thị trường BĐS được phân đoạn thành nhiều phân khúc khác nhau:

-Phân khúc đất nền và nhà ở riêng lẻ:Trong năm 2009 , mặc dù tình hình chung của thị trường không mấy sáng sủa, nhưng ở phân khúc đất nền vẫn rải rác hình thành nên những cơn sóng nhỏ và giá nhích lên trông thấy.Như ở thành phố Hồ Chí Minh giá đất tại các dự án Bắc Rạch Chiếc( Quận 9) giá giao dịch dao động từ 13,5 đến 16,5 triệu đồng /

m2 tăng từ 1-2 triệu đồng/ m2 so với cuối năm ngoái Dự án Thạnh Mỹ Lợi Phú Nhuận có giá từ 22.5-30 triệu đồng/m2,Thế kỷ 21 có giá từ22.5-25.5 triệu đồng / m2 Tóm lại hầu hết đất dự án tại kh vực quận 2 thời gian qua có múc tăng giá khoảng 20- 30% Tương tự tại Hà Nội phân khúc đất nền,nhà phân lô tại các dự án khu vực huyện Từ Liêm, Hà Đông cũng tăng giá khoảng từ 25-35% Cụ thể dất dự án Tân Tây Đô có giá từ 27-34 triệu/m2, dự án Nam An Khánh từ 17-25triệu đồng/ m2…

- Phân khúc căn hộ cao cấp: Tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 , căn hộ cao cấp là phân khúc chủ đạo tạo “Sóng” của thị trường BĐS Nhưng sang năm 2009, thị trường căn hộ cao cấp đã bị xuống hạng cả về giao dịch lẫn giá bán, nguyên nhân là do nguồn cung căn hộ cao cấp đã được tích tụ trước đó tung ra khá nhiều đang có dấu hiệu

dư cung Giá rao bán trên thị trường mua đi bán lại tăng không đáng kể và giao dịch không nhiều

- Phân khúc căn hộ trung bình gần đây giao dịch nhộn nhịp hơn, tập trung chủ yếu ở những căn hộ có mức giá vừa phải phù hợp với nhu cầu của những người có thu nhập trung bình

- Phân khúc nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp: có nhiều dự án nhà

ở tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội và các thành phố lớn sắp hoàn thành sẽ góp phần

giảm áp lực về nhu cầu nhà ở trên toàn xã hội và đương nhiên cũng góp phần điều chỉnh giá bán trên thị trường

Mặt khác công tác cải tạo lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố đang được đẩy nhanh tiến độ

Nguồn cung BĐS trong thời gian qua đã phát triển lệch pha so với cầu về BĐS dẫn đến sự dư thừa trong một số phân khúc thị trường cao cấp hay BĐS có giá cao Nguồn cung tăng ,giá nhà đất hợp lý hơn sẽ thu hút nhiều người mua, bán hơn, thị trường sẽ nhộn nhịp hơn Đặc biệt là phân khúc đất nền và và căn hộ chung cư bình dân do số lượng người đang có nhu cầu thực sự rất lớn và còn có tính thanh khoản cao hơn cho các nhà đầu tư “lướt sóng” cũng như các nhà đầu tư dài hạn ,từ đó mở ra rất nhiều cơ hội Marketing cho lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay

Theo ông Nguyễn văn Châu, Giảng viên trường đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh., thị trường bất động sản năm 2009 đã hình thành sự khác biệt rõ rệt ở các phân khúc thị trường Điều này cho thấy người tiêu dùng đang có sự lựa chọn rất rõ ràng của mình Khách hàng không mua BĐS bằng mọi giá, mà chỉ lựa chọn những dự án, khu vực

có nhiều lợi thế, tiềm năng

c Đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

Phân tích Swot

1.Điểm mạnh(yếu tố bên trong)

- Nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công

thấp

- Có tiềm năng về tài chính

- Đội ngũ lãnh đạo giỏi, năng động, nhiệt

huyết, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh

doanh BĐS

2.Điểm yếu(yếu tố bên trong)

-Thiếu vốn -Chưa chú trọng đầu tư vào chiến lược Marketing

- Cạnh tranh giũa các doanh nghiệp BĐS trong nước ngày càng quyết liệt

- Có uy tín với khách hàng

- Hiểu rõ phong tục tập quán và thị hiếu của

người tiêu dùng

3.Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

-Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển ổn định

- Nhu cầu nhà ở ngày càng cao

- Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS

ngày càng lớn

- Hệ thống quy hoạch ngày càng hoàn chỉnh,

hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp

- Thị trường ngày càng minh bạch

4 Thách thức( yếu tố bên ngoài)

- Chịu ảnh hưởng của sự suy thoái kinh tế toàn cầu

- Thủ tục hành chính rườm rà, các văn bản pháp luật thì chồng chéo

-Lãi suất ngân hàng biến động

- Nguồn cung nhiều hơn cầu -Giá BĐS đã quá cao so với mặt bằng thu

- Hệ thống pháp luật điều chiỉnh kinh doanh

BĐS ngày càng chặt chẽ

-Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt

Nam đang thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư

nước ngoài

nhập của người dân -Thông tin thị trường không minh bạch khiến nhà đầu tư khó có thể đưa ra được kế hoạch kinh doanh

-Phương thức giao dịch hiện nay rất rủi ro

Qua phân tích Swot cho ta thấy thị trương BĐS ở Việt nam là một thị trường rất tiềm năng mở ra rất nhiều cơ hội Marketing cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS,

-Sản phẩm đa dạng phong phú: như đất nền, nhà phân lô ,nhà chung cư cao cấp, nhà ở

xã hội….giúp cho doanh nghiệp rễ chọn sản phẩm mục tiêu để xây dựng chiến lược Marketing

- Giá cả : Xây dựng chiến lược giá cả sao cho phù hợp với thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu và mục đích lợi nhuận của công ty

-Kênh phân phối: bán hàng trực tiếp đến người tiêu dùng, thông qua các sàn giao dịch BĐS, qua trung gian môi giới

-Quảng bá sản phẩm thông qua các phương tiện truyền thông đại chúng, các hoạt động PR, tạp chí BĐS, các trang wep

Qua đó cho ta thấy cơ hội kinh doanh BĐS còn lớn cho các doanh nghiệp và chủ đầu

tư cả trong và ngoài nước

2.Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Muốn trở thành nhà kinh doanh BĐS ở Việt Nam thì họ phải tìm hiểu kỹ tổng quan thị trường BĐS Việt Nam, phải tìm hiểu kỹ môi trường pháp lý, tâm lý thị hiếu của người tiêu dùng, Phải có tiềm năng đủ mạnh về vốn và nhân lực

-Xây dựng tốt chiến lược marketing cho phù hợp với tiềm năng về nguồn nhân lưc, tài chính của doanh nghiêp Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu ,cơ hội, thách thức thông qua phân tích SWOT từ đó lựa chọn sản phẩm mục tiêu, phân khúc thị trường mục tiêu cho phù hợp

-Có đủ tiềm năng để vượt qua các rào cản ra nhập ngành như: Rào cản kỹ thuật, rào cản về vốn, rào cản về pháp luật, rào cản về chính sách kinh tế,tài chính - tiền tệ của nhà nước,rào cản về thủ tục hành chính

- Đào tạo đội ngũ nhân viên Marketing chuyên nghiệp, năng động sang tạo

- Xác định tốt phân khúc thị trường mục tiêu và lựa chọn sản phẩm mục tiêu phù hợp với nhu cầu thị hiếu của khách hàng tiềm năng để từ đó xây dựng nên một chiến lược Mar keting hoàn hảo là một trong những điều kiện quan trọng để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở Việt Nam

- Cập nhật thông tin thường xuyên về đối thủ cạnh tranh và tình hình biến động của thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết cho phù hợp với tình hình thị trường hiện tại, nhưng vẫn tạo nên sự khác biệt, độc đáo và làm tăng tính hấp dẫn của sản phẩm dưới sự đánh giá nhìn nhận của khách hàng

- Để đạt được sự thành công trong kinh doanh BĐS, chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ thị trường , giá cả và xác định đúng đối tượng khách hàng là nguồn cung cho từng loại sản phẩm, vì thị trường bất động sản thời kỳ hậu hủng hoảng sẽ tiếp nhận rất nhiều dự án mới,

- Xây dựng thương hiệu, uy tín và tạo dựng thành công vị thế hình ảnh của mình thông qua truyền thông, quảng cáo, các hoạt động PR và khai thác tối ưu hoá Website của mình

- Ngoài ra muốn kinh doanh BĐS thành công thì các nhà đầu tư cần xem xét tất cả các vấn đề sau;

Thuê tư vấn chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm, có quá trình làm việc lâu năm tại Việt Nam

Luôn xem xét thận trọng và thẩm định dự án trước khi cam kết bỏ tiền vào dự án Cân nhắc khả năng hợp tác đầu tư với một đối tác đầu tư trong nước giàu kinh nghiệm

Mở văn phòng tại Việt Nam, xây dựng một đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm về thị trường

Tóm lại, Bất động sản giữ vai trò quan trọng và gắn bó khăng khít với tổng thể nền kinh tế, vì thế sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào sự phát triển, cũng như biến động của nền kinh tế Nó mở ra nhiều cơ hội Marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay Thị trường BĐS là một thị trường tiềm năng và hấp dẫn, tạo ra những khoản lợi nhuận khổng lồ cho những nhà kinh doanh BĐS thành công ở Việt Nam

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1 MBA trong tầm tay chủ đề Marketing, Charles D Schewe & Alexander Hiam

2 Marketing căn bản, Philip Kotler

3 Marketing dựa trên giá trị, Peter Doyle

4 Marketing quốc tế, ĐH Ngoại Thương

5.Thời báo kinh tế Việt Nam

6 Đặc san của báo đầu tư- toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam