những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công

§Ị bµi: Anh hay chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành, ) Hãy nhận định để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành cơng) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội Thành phố Hồ chí Minh Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát vấn) để minh hoạ cho viết Bài làm Sau nhiều năm chựng lại, thị trường đầu tư bất động sản (BĐS) Việt Nam bước sang giai đoạn Năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam xuất nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả làm thay đổi phương thức vận hành tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển cho thị trường BĐS Việt Nam BĐS giữ vai trị quan trọng gắn bó khăng khít với tổng thể kinh tế, phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào phát triển biến động kinh tế 1.Phân tích đánh giá hội Marketing kinh doanh BĐS Việt Nam a, Phân tích mơi trường vĩ mô Qua khủng hoảng năm 2008 đầu năm 2009 cho thấy bàn tay can thiệp, điều hành, giúp đỡ Nhà nước doanh nghiệp quan trọng, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh BĐS Cụ thể bên cạnh gói kích cầu tỷ USD hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp thời gian vừa qua, phủ cịn có động thái tăng đầu tư Nhà nước lớn vào lĩnh vực như: trường học, giao thông hạ tầng Quyết định 66/2009/QĐ/Ttg 67/QĐ/Ttg Thủ tướng phủ ban hành nhiều chế miễn giảm tiền đất, miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng nhiều chế sách ưu đãi khác để khuyến khích doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ bên ngồi vào việc xây dựng nhà cho cơng nhân người có thu nhập thấp Ngân hàng có động thái quay trở lại hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có sách cho vay người có thu nhập thấp để mua nhà, thuê nhà Chính điều giúp kích cầu thị trường BĐS Chính sách cho người nước ngồi mua nhà mở rộng quyền cho Việt kiều sở hữu nhà Việt Nam phần góp vào cộng hưởng làm cho thị trường ấm lại Trong lĩnh vực BĐS thương mại, ngồi tham gia tích cực doanh nghiệp nước nguồn vốn nhà đầu tư nước tăng mạnh khiến cho thị trường BĐS ngày nóng lên Theo thống kê Bộ Kế hoạch đầu tư, 50% vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào lĩnh vực BĐS Nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án có vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước ngồi bắt đầu tìm kiếm hội tham gia thị trường, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất Tính đến tháng năm 2009 lượng vốn FDI vào Việt Nam khoảng 7673 tỷ USD ngành kinh doanh BĐS xây dựng thu hút 3823 tỷ USD chiếm 49,8% tổng vốn đầu tư Riêng TP HCM có tới 217 dự án với tổng vốn 849,9 triệu USD, đứng đầu nước số dự án, đứng thứ sau Bà Rịa – Vũng Tàu Bình Dương số vốn đăng ký Trong thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam có bước phát triển tốt nguyên nhân tình hình kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển, GDP có khả tăng trưởng 5%, thị trường chứng khốn khởi sắc có liên thông với thị trường BĐS… Việc đô thị hoá năm tới tiếp tục diễn mạnh mẽ, liền với bùng nổ thị trường xây dựng, kinh doanh nhà, đất, đặc biệt sản phẩm khu đô thị Đây nòng cốt thị trường BĐS nước ta năm tới Các thủ tục hành dần hoàn thiện giúp cho chủ thể kinh tế đầu tư vào thị trường bớt khó khăn Các sở pháp lý dần hình thành hoàn thiện để thể chế tổ chức tài - tiền tệ bước tham gia thị trường BĐS, ví dụ như: triển khai thí điểm, nghiên cứu, ban hành sách quỹ tiết kiệm nhà ở, sách hệ thống tái chấp BĐS, sách quỹ đầu tư BĐS quỹ tín thác BĐS Tăng cường thu hút nguồn vốn từ tất thành phần kinh tế, đặc biệt chủ thể đầu tư có yếu tố nước ngồi Các sách tài tín dụng có ảnh hưởng khơng nhỏ đến dịng tiền lưu thơng thị trường BĐS Do ảnh hưởng suy thối kinh tế tồn cầu, kinh tế Việt Nam gặp khó khăn, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS nhiều khu vực giảm từ 40 – 60% Với sách mở cửa Việt Nam, với lợi vị trí địa lý, nhà đầu tư BĐS du lịch có tên tuổi giới đầu tư ngày nhiều vào Việt Nam Bên cạnh với tốc độ tăng trưởng kinh tế bền vững, lực lượng lao động trẻ, sách phủ, dự án phát triển hạ tầng đô thị quy mô lớn đời luật liên quan đến BĐS tạo môi trường thuân lợi cho nhà đầu tư nước Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường BĐS có bất cập Có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà đô thị tạo nguồn cung lớn cho thị trường sức hấp dẫn dự án có nhiều hạn chế địa điểm, giá loại hình sản phẩm Trong nhu cầu nhà thị trường luôn trạng thái không thoả mãn Mối quan hệ cung cầu chưa có gắn kết với tạo nên cách biệt làm cho nguồn cung không tiếp cận với nhu cầu người tiêu dùng Những sách tài tín dụng chưa có kết nối với lĩnh vực BĐS để hướng tới phục vụ nhu cầu xã hội Quá trình giải thủ tục hành dự án nhiều thời gian khiến cho chủ đầu tư thường xuyên bị động Những sách đền bù giải phóng mặt bằng, sách giá, chế đầu tư, chế kinh doanh cịn nhiều bất cập b, Mơi trường ngành: Hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam có tiềm lực tài hạn hẹp, phần lớn phụ thuộc vào nguồn vốn bên mà chủ yếu vốn vay ngân hàng tổ chức tín dụng Khi nhà nước thắt chặtchính sách tiền tệ doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn vốn, cơng trình thi cơng bị đình trệ Mặc dù chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhiều dự án BĐS lớn nhỏ khởi công địa bàn thành phố Hiện nay, nhà đầu tư nước có nhiều ưu đầu tư vào dự án có quy mơ lớn Một phần nhờ khả tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ có từ ngân hàng Trước nhà đầu tư Việt Nam có xu hướng phát triển cao ốc văn phòng dẫn đến cung vượt cầu Hiện nạy họ chuyển hướng quan tâm sang lĩnh vực khác bao gồm khách sạn trung tâm bán lẻ Các nhà đầu tư nước có cách riêng để tiếp cận loại trừ rủi ro đầu tư Điều phản ánh rõ giá tốn kỳ vọng lợi nhuận Họ khơng nhìn vào lợi tức thông thường mà BĐS mang lại, tập trung vào đơn giá theo mét vuông tính tốn thời điểm thu hồi vốn đầu tư ban đầu Họ trọng vào lợi nhuận thu từ việc bán BĐS Thị trường BĐS phân đoạn thành nhiều phân khúc khác nhau: -Phân khúc đất nhà riêng lẻ:Trong năm 2009 , tình hình chung thị trường khơng sáng sủa, phân khúc đất rải rác hình thành nên sóng nhỏ giá nhích lên trơng thấy.Như thành phố Hồ Chí Minh giá đất dự án Bắc Rạch Chiếc( Quận 9) giá giao dịch dao động từ 13,5 đến 16,5 triệu đồng /m2 tăng từ 1-2 triệu đồng/ m2 so với cuối năm ngoái Dự án Thạnh Mỹ Lợi Phú Nhuận có giá từ 22.5-30 triệu đồng/m 2,Thế kỷ 21 có giá từ22.5-25.5 triệu đồng / m Tóm lại hầu hết đất dự án kh vực quận thời gian qua có múc tăng giá khoảng 20- 30% Tương tự Hà Nội phân khúc đất nền,nhà phân lô dự án khu vực huyện Từ Liêm, Hà Đông tăng giá khoảng từ 25-35% Cụ thể dất dự án Tân Tây Đơ có giá từ 27-34 triệu/m2, dự án Nam An Khánh từ 17-25triệu đồng/ m2… - Phân khúc hộ cao cấp: Tại thời điểm năm 2007 đầu năm 2008 , hộ cao cấp phân khúc chủ đạo tạo “Sóng” thị trường BĐS Nhưng sang năm 2009, thị trường hộ cao cấp bị xuống hạng giao dịch lẫn giá bán, nguyên nhân nguồn cung hộ cao cấp tích tụ trước tung nhiều có dấu hiệu dư cung Giá rao bán thị trường mua bán lại tăng không đáng kể giao dịch không nhiều - Phân khúc hộ trung bình gần giao dịch nhộn nhịp hơn, tập trung chủ yếu hộ có mức giá vừa phải phù hợp với nhu cầu người có thu nhập trung bình - Phân khúc nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp: có nhiều dự án nhà thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội thành phố lớn hồn thành góp phần giảm áp lực nhu cầu nhà toàn xã hội đương nhiên góp phần điều chỉnh giá bán thị trường Mặt khác công tác cải tạo lại chung cư cũ địa bàn thành phố đẩy nhanh tiến độ Nguồn cung BĐS thời gian qua phát triển lệch pha so với cầu BĐS dẫn đến dư thừa số phân khúc thị trường cao cấp hay BĐS có giá cao Nguồn cung tăng ,giá nhà đất hợp lý thu hút nhiều người mua, bán hơn, thị trường nhộn nhịp Đặc biệt phân khúc đất và hộ chung cư bình dân số lượng người có nhu cầu thực lớn cịn có tính khoản cao cho nhà đầu tư “lướt sóng” nhà đầu tư dài hạn ,từ mở nhiều hội Marketing cho lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam Theo ông Nguyễn văn Châu, Giảng viên trường đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh., thị trường bất động sản năm 2009 hình thành khác biệt rõ rệt phân khúc thị trường Điều cho thấy người tiêu dùng có lựa chọn rõ ràng Khách hàng khơng mua BĐS giá, mà lựa chọn dự án, khu vực có nhiều lợi thế, tiềm c Đánh giá hội marketing kinh doanh BĐS Việt Nam Phân tích Swot 1.Điểm mạnh(yếu tố bên trong) 2.Điểm yếu(yếu tố bên trong) - Nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công -Thiếu vốn thấp -Chưa trọng đầu tư vào chiến lược - Có tiềm tài Marketing - Đội ngũ lãnh đạo giỏi, động, nhiệt - Cạnh tranh giũa doanh nghiệp BĐS huyết, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh nước ngày liệt doanh BĐS - Có uy tín với khách hàng - Hiểu rõ phong tục tập quán thị hiếu người tiêu dùng 3.Cơ hội (yếu tố bên ngoài) Thách thức( yếu tố bên ngoài) -Nền kinh tế Việt Nam phát triển ổn định - Chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế - Nhu cầu nhà ngày cao toàn cầu - Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS - Thủ tục hành rườm rà, văn pháp luật chồng chéo ngày lớn - Hệ thống quy hoạch ngày hoàn chỉnh, -Lãi suất ngân hàng biến động hệ thống sở hạ tầng nâng cấp - Nguồn cung nhiều cầu - Thị trường ngày minh bạch -Giá BĐS cao so với mặt thu - Hệ thống pháp luật điều chiỉnh kinh doanh nhập người dân BĐS ngày chặt chẽ -Thông tin thị trường không minh bạch khiến -Sự hấp dẫn môi trường đầu tư Việt nhà đầu tư khó đưa kế hoạch Nam thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư kinh doanh nước -Phương thức giao dịch rủi ro Qua phân tích Swot cho ta thấy thị trương BĐS Việt nam thị trường tiềm mở nhiều hội Marketing cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, -Sản phẩm đa dạng phong phú: đất nền, nhà phân lô ,nhà chung cư cao cấp, nhà xã hội….giúp cho doanh nghiệp rễ chọn sản phẩm mục tiêu để xây dựng chiến lược Marketing - Giá : Xây dựng chiến lược giá cho phù hợp với thu nhập nhóm khách hàng mục tiêu mục đích lợi nhuận công ty -Kênh phân phối: bán hàng trực tiếp đến người tiêu dùng, thông qua sàn giao dịch BĐS, qua trung gian môi giới -Quảng bá sản phẩm thông qua phương tiện truyền thông đại chúng, hoạt động PR, tạp chí BĐS, trang wep Qua cho ta thấy hội kinh doanh BĐS lớn cho doanh nghiệp chủ đầu tư nước 2.Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS Việt Nam Muốn trở thành nhà kinh doanh BĐS Việt Nam họ phải tìm hiểu kỹ tổng quan thị trường BĐS Việt Nam, phải tìm hiểu kỹ mơi trường pháp lý, tâm lý thị hiếu người tiêu dùng, Phải có tiềm đủ mạnh vốn nhân lực -Xây dựng tốt chiến lược marketing cho phù hợp với tiềm nguồn nhân lưc, tài doanh nghiêp Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu ,cơ hội, thách thức thông qua phân tích SWOT từ lựa chọn sản phẩm mục tiêu, phân khúc thị trường mục tiêu cho phù hợp -Có đủ tiềm để vượt qua rào cản nhập ngành như: Rào cản kỹ thuật, rào cản vốn, rào cản pháp luật, rào cản sách kinh tế,tài - tiền tệ nhà nước,rào cản thủ tục hành - Đào tạo đội ngũ nhân viên Marketing chuyên nghiệp, động sang tạo - Xác định tốt phân khúc thị trường mục tiêu lựa chọn sản phẩm mục tiêu phù hợp với nhu cầu thị hiếu khách hàng tiềm để từ xây dựng nên chiến lược Mar keting hoàn hảo điều kiện quan trọng để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam - Cập nhật thông tin thường xuyên đối thủ cạnh tranh tình hình biến động thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết cho phù hợp với tình hình thị trường tại, tạo nên khác biệt, độc đáo làm tăng tính hấp dẫn sản phẩm đánh giá nhìn nhận khách hàng - Để đạt thành công kinh doanh BĐS, chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ thị trường , giá xác định đối tượng khách hàng nguồn cung cho loại sản phẩm, thị trường bất động sản thời kỳ hậu hủng hoảng tiếp nhận nhiều dự án mới, - Xây dựng thương hiệu, uy tín tạo dựng thành cơng vị hình ảnh thơng qua truyền thơng, quảng cáo, hoạt động PR khai thác tối ưu hoá Website - Ngồi muốn kinh doanh BĐS thành cơng nhà đầu tư cần xem xét tất vấn đề sau; Thuê tư vấn chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm, có q trình làm việc lâu năm Việt Nam Luôn xem xét thận trọng thẩm định dự án trước cam kết bỏ tiền vào dự án Cân nhắc khả hợp tác đầu tư với đối tác đầu tư nước giàu kinh nghiệm Mở văn phòng Việt Nam, xây dựng đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm thị trường Tóm lại, Bất động sản giữ vai trị quan trọng gắn bó khăng khít với tổng thể kinh tế, phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào phát triển, biến động kinh tế Nó mở nhiều hội Marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Thị trường BĐS thị trường tiềm hấp dẫn, tạo khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO: MBA tầm tay chủ đề Marketing, Charles D Schewe & Alexander Hiam Marketing bản, Philip Kotler Marketing dựa giá trị, Peter Doyle Marketing quốc tế, ĐH Ngoại Thương 5.Thời báo kinh tế Việt Nam Đặc san báo đầu tư- toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam ... trang wep Qua cho ta thấy hội kinh doanh BĐS lớn cho doanh nghiệp chủ đầu tư nước 2 .Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS Việt Nam Muốn trở thành nhà kinh doanh BĐS Việt Nam họ phải tìm... triển, biến động kinh tế Nó mở nhiều hội Marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Thị trường BĐS thị trường tiềm hấp dẫn, tạo khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam... nhiều hội Marketing cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, -Sản phẩm đa dạng phong phú: đất nền, nhà phân lô ,nhà chung cư cao cấp, nhà xã hội….giúp cho doanh nghiệp rễ chọn sản phẩm mục tiêu để xây