Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản

QUẢN TRỊ MARKETING Bài làm: Trước hết khái quát giai đoạn phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam: • Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993 • Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà • Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 ảnh hưởng tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á • Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 sách phát triển đô thị • Giai đoạn ngưng trệ năm 2004 – 2006 • Giai đoạn phục hồi, phát triển từ đầu năm 2007 đến với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản giá trị bất động sản: Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản nay: GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh - Bất động sản: Bất động sản bao gồm có đất, công trình xây dựng bao gồm hạ tầng kỹ thuật kiến trúc bên đất KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,… - Cung cầu: Cung cầu thị trường BĐS bao gồm cá nhân tổ chức kinh doanh có nhu cầu bán mua BĐS Việc mua bán không đơn phục vụ cho nhu cầu để mà mang sắc thái đầu tư, đầu cơ, tích lũy tài sản, chí hợp thức hóa nguồn thu nhập Chính đa dạng mục tiêu mua bán làm thị trường thêm nhộn nhịp, phát triển - Thị trường tài cung cấp vốn cho dự án BĐS Bao gồm nguồn vốn từ dân, từ nước - Các chủ thể tham gia vào thị trường: • Các công ty, pháp nhân kinh doanh bất động sản bao gồm các chủ đầu tư dự án BĐS, công ty xây dựng, công ty làm dịch vụ bất động sản quản lý, giám sát dự án, quản lý điều hành kinh doanh bất động sản, công ty môi giới,ngân hàng, công ty quản lý quĩ, quản lý bất động sản, quĩ đầu tư bất động sản, công ty thẩm định giá… • Các quản quản lý nhà nước thị trường bất động sản, thực quyền qui định pháp luật BĐS • Các cá nhân, tố chức có nhu cầu nơi ở, văn phòng làm việc, có nhu cầu đầu tư, đầu cơ,… Các yếu tố tạo nên giá trị bất động sản: Bất động sản loài hàng hóa nên bất động sản bị chi phối qui luật thị trường qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… Bất động sản bên cạnh lại loại hàng hóa đặc biệt đặc trưng mà giá trị xem loại cải tích lũy GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh giống vàng, sinh lời không bị giá trị Như bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý, yếu tố đầu Tuy nhiên giá trị không giống vàng mà phụ thuộc nhiều vào mặt luật pháp đặc biệt khía cạnh quyền sở hữu BĐS Ngay giá trị bất động sản không kết tinh từ yếu tố đơn loại hàng hóa thông thường khác (tư liệu sản xuất, lao động, công cụ lao động) mà kết tinh của: • Thiên thời (triển vọng phát triển kinh tế quốc gia, địa phương, BĐS đó) • Địa lợi (mức độ tập trung đô thị, vị trí chiến lược, hệ thống giao thông kết nối, sở hạ tầng - điện, đường, trường, trạm, y tế, giáo dục) • Yếu tố xã hội (sự gia tăng dân số, nhu cầu người dân, mức thu nhập người dân, trình độ học vấn, quan niệm xã hội nơi ăn chốn ở… ) Mô hình yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Yếu tố KT Vĩ Mô: -Sự tăng trưởng nền kinh tế TG , VN Mức độ hội nhập -Các nhân tố về pháp lý, phát triển HT, Dân số… Yếu tố KT Vi mô: Các qui luật Kinh tế( Cung cầu, Giá trị, Cạnh tranh Giá trị thặng dư) Kinh tế học về tiêu dùng, đầu tư Kinh tế học về tài chính, tiền tệ… TTBĐSVN Niềm tin, sự kỳ vọng vào sức sinh lợi mạnh mẽ của TT BĐS GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh Mô hình sức mua thị trường bất động sản: SỨC MUA CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VN SỰ SẴN LÒNG CHO VAY TT CK TK Vãng Lai TRONG XH NGÂN HÀNG SỰ SẴN TIỀN GDP, Kiều hối, FDI Như biết, từ hành thành phát triển đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam trãi qua nhiều biến động; Lúc “Nóng, lạnh”; lúc “Sốt, rét” phụ thuộc chủ yếu vào giai đoàn phát triển biến động kinh tế sách kinh tế vĩ mô Chính phủ + 1993~1994: Đây giai đoạn nước lạc quan trước thành bước đầu trình đổi Các kế hoạch, dự báo triển vọng kinh tế đất nước cao, với việc ban hành sách đất đai nhà tạo tâm lý lạc quan thỏa mái người dân Chính tâm lý tạo đợt bùng phát nhu cầu đất đai nhà + 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, nước khác khu vực phải khắc phục hậu quả, kinh tế Việt Nam tiếp tục đứng vững, tạo uy tín lớn môi trường kinh doanh quốc tế, ngày thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước Cùng với sách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư VN chứng tỏ hội nhập vào kinh tế thị trường việc đời thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000) GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh + 1/11/2007 đến nay: VN trở thành thành viên đầy đủ WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên Kể từ lúc thị trường CK đạt đỉnh điểm 1170 điểm , bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào sốt Tp.HCM sau lan đến Hà Nội Điểm qua sốt thị trường bất động sản Việt Nam nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế Việt Nam gắn liền với động lực thúc đẩy kinh tế thị trường môi trường an ninh, trị ổn định, cam kết phủ, hệ thống luật pháp ngày rõ ràng, định chế, sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, gia nhập vào WTO, xuất phát triển thị trường vốn, loại hàng hóa thị trường vốn Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản loại tài sản để tích trữ giống vàng, thu hút mạnh quan tâm tham gia đầu tư dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường Mà công chúng người tâm lý đầu tư yếu tố tác động mạnh đến thị trường Thể rõ kỳ sốt đất vừa qua Cứ sau sốt, mặt giá thị trường lại bắt đầu mức cao trước Tồn lượng vốn lớn dân chúng Việt Nam, đối tượng khách hàng giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí cao để hưởng tiện ích thỏa mãn nhu cầu Hiện tượng sốt đất diễn chủ yếu thành phố Hồ chí minh Hà nội hai điểm nóng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, tập trung dân số Đây hai thị trường có độ nhạy cao đổi thay kinh tế.Chính giá BĐS hai thị trường sở để kéo giá BĐS thị trường nước lên mặt giá Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản: Yếu tố kinh tế vĩ mô: GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh Nền kinh tế đầu tàu giới liên tục mang nhiều yếu tố bất ổn, chưa thể phục hồi Đồng USD liên tục giá; giới đầu tư phải bỏ chạy khỏi thị trường tiền tệ, trú ấn nơi thị trường vàng, làm giá vàng liên tục tăng theo mức chóng mặt Mặc dù theo chuyên gia nước có nhận định khả quan tình hình kinh tế Việt Nam Tuy nhiên theo nhận định riêng thân kinh tế Việt Nam thực tế chưa có khởi sắc Thứ tình hình kinh tế vẫn chưa có gì khả quan, ngành công nghiệp tăng trưởng nhóm ngành khai thác khoáng sản, điện nước, Như rõ ràng cấu, tăng trưởng công nghiệp phần lớn dựa vào ngành công nghiệp khai khoáng, công nghiệp nặng, ngành công nghiệp chế biến mũi nhọn chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam phát triển yếu Nếu nhận xét chung, công nghiệp, ngành tạo phần giá trị gia tăng mạnh mẽ GDP giai đoạn phát triển chậm, giai đoạn chịu tác động suy thoái Bên cạnh năm 2008, 2009 số doanh nghiệp lớn IPO thị trường chứng khoán đếm đầu ngón tay Mà hẳn biết, hoạt động giao dịch chứng khoán mang nghĩa đầu tư hoat động IPO, mà dòng tiền trực tiếp đưa vào hoat động kinh doanh doanh nghiệp, để tạo lực vốn phát triển sản xuất kinh doanh Trong đó, tình hình thất nghiệp chưa tỏ dấu hiệu khả quan, mà số lượng việc làm tạo thị trường Dựa vào tình hình thực tế, phủ phải điều chỉnh giảm mức tăng trưởng đến 6,5% Có thể đưa đánh giá khách quan Chúng ta nhận thấy tượng trái chiều hai số mà bình thường chúng thường tăng trưởng tỷ lệ thuận với nhau, GDP CPI, giá CPI tăng nhanh chóng minh chứng đồng tiền giá (giá vàng so với tiền đồng tăng, giá USD so với tiền đồng tăng, giá VLXD đặc biệt giá thép tăng, giá sữa tăng, giá thuốc tăng,…), tăng trưởng GDP, tức khả GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh bù trừ việc đồng tiền giá lại không tăng tương ứng rõ ràng tổng cải tính toàn quy mô xã hội bị Các cú hích về mặt pháp luật hay chính sách như: Gói cứu trợ kinh tế chưa phát huy hiệu tác dụng; Độ mở kinh tế chưa có kể từ Việt Nam tham gia vào WTO; Chính sách pháp lý nhà đất chưa có tạo đột phá Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm chưa thật vững Thị trường “khi sốt, rét” Sốt triệu chứng cung cầu cân đối Khi cầu lớn cung, hàng thiếu, thị trường nóng, ngược lại, hàng thừa, thị trường rét Hiện thị trường bất động sản rét Nhiều người cho hậu đầu Thực tế nước ta có nơi có lúc diễn cảnh người ta chen lấn, tranh giành ghi tên mua nhà dự án Nhưng người thật muốn mua nhà để sử dụng không nhiều Chính thế, sau nóng thời, thị trường hạ nhiệt nhanh, trở rét trầm lắng Tình trạng chứng tỏ thị trường không khan Đầu có thực Tuy nhiên đầu bất động sản không dễ Phải có vốn cực lớn đủ sức khuynh đảo thị trường hoặc/và có đặc quyền Vốn nhà đầu bất động sản hẳn không nhỏ, cần đặt câu hỏi: điều kiện thị trường trầm lắng kéo dài, dựa vào vốn mình, nhà đầu bất động sản có đủ lực để mặt tiếp tục dự án đầu tư Phải họ có điều kiện tài hành thuận lợi để thu gom găm giữ bất động sản? Đây giả thiết cần chứng minh muốn tìm giải pháp chống đầu cơ, ổn định thị trường Một điều nhận thấy sách đất đai Đến nay, dù nhiều lần sửa đổi, Luật Đất đai chưa tạo khuôn khổ pháp lý cho vận hành thị trường đất (thường nói kín kẽ thị trường quyền sử dụng đất) thị trường Cơ chế chuyển nhượng đất bị ràng buộc nhiều thủ tục hành phiền hà, cứng nhắc Nhưng nhờ thế, nhà đầu tư có dự án duyệt, họ lại giao đặc quyền sử dụng đất mà không cần bỏ vốn vào Và nhờ có đặc quyền đó, nhà đầu tư có quyền định giá bất động sản cao Mặt khác, sốt đầu bất động sản không GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh vấn đề thị trường bất động sản, mà vấn đề quản lý vĩ mô, sách đất đai quan trọng Sửa đổi Luật Đất đai nhiều lần nêu diễn đàn Quốc hội vấn đề kinh tế xúc Song, biết tới năm 2013 việc thực hiện! Có nghĩa chưa đặt vào vị trí xúc cần có Hiện dự luật Thuế Nhà đất trình hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua vào năm 2010 Song dường dự luật lạc hướng, mục tiêu chống đầu bất động sản đặt lên hàng đầu, mục tiêu khuyến khích sử dụng hiệu đất, tăng nguồn thu ngân sách, điều tiết hoa lợi thu từ sử dụng đất dường không đề cập, mà mục tiêu đích thực sở để định nội dung thuế nhà đất Yếu tố kinh tế vi mô ngành có tác động đến thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản (đất nền, đặc biệt dự án có sổ đỏ) lại tiếp tục tăng giá tháng 4,5,6,7 năm 2009 gần trở đỉnh điểm 2007 (chỉ cách khoảng 10~20%), giới chuyên môn cho giới đầu đón đầu chuyển dịch dòng tiền từ thị trường chứng khoán), giá tăng tăng ảo Hình thành thị trường vốn, định chế tài chính(Thị trường chứng khoán, mở cửa thị trường tài chính, xuất quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS) Sự hấp dẫn môi trường đầu tư VN nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày phát triển, hội nhập VN vào toàn cầu hóa ngày sâu…), Sự gia tăng dân số (trên triệu người/năm) Cộng với sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà VN (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ XD, có khoảng 20.000 người nước có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan điểm mở) Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN, diện tích đất đô thị tăng lên đến 460,000 vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm 2025 Theo chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt nam tiếp tục tăng trưởng vòng 50 năm nữa, tăng trưởng nóng 10 năm tới Lợi nhuận cao, nhu cầu cao, sách quản lý ngày thông thoáng tạo hấp lực mạnh mẽ thu hút lượng vốn đổ vào dự án bất động sản không với nhà đầu tư nước mà nước Tuy nhiên, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tính chuyên nghiệp cao kinh doanh BĐS Việt Nam Số lượng dự án nhiều qui mô thường nhỏ, thiếu qui hoạch đồng bộ, thống nhất, hạ tầng không theo kịp gây hệ nặng nề cho xã hội,gây nguy vừa thừa vừa thiếu cung tương lai Mâu thuẫn thu nhập bình quân/người so với giá BĐS VN ngày cao, khó giải Theo tính toán Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 trịêu đồng/năm giá nhà khoảng 300 triệu đồng phải 20 năm mua nhà Giá dầu, giá thép, xi măng, nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều hạn chế bất cập Đặc điểm bật nguồn vốn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng Thống kê ngân hàng nhà nước vào thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Chính sách cho vay ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn Việc huy động vốn mua bán nhà trả trước dự án khu nhà ở, khu đô thị nhiều bất cập tiềm ẩn nguy rủi ro Tóm lại, qua phân tích chúnh ta có nhận xét chung thị trường bất động sản Việt nam: Thị trường bất động sản Việt nam phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, nhu cầu thực chỗ người dân chưa xem yếu tố then chốt Chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý bầy đàn Sự tăng trưởng thị trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng thị trường vốn đầu tư, khả chuyển hóa vốn GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh kênh đầu tư Nó chịu mặt trái đặc trưng kinh tế thị trường đầu cơ, rửa tiền đẩy mặt giá bất động sản lên cao Trong tương lai, chu kỳ sốt đóng băng thị trường bất động sản Việt nam bị rút ngắn lại, diễn nhanh hơn, mức độ di chuyển dòng vốn ngày dễ dàng Từ nghiên cứu môn học Marketing, để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam cần yếu tố: Trước hết bạn Đăng ký vào khóa học ngắn dài hạn để tìm hiểu vấn đề có liên quan đến giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Có kiến thức sâu rộng thị trường bất động sản khu vực, nắm rõ nhu cầu khách hàng thị trường biến động giá cả, thông thuộc quy định thuế, hỗ trợ tài từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Có kỹ giao tiếp thực tất nghiệp vụ từ khớp nối tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp thương thảo thành công chủ bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Có tính cách dễ chịu, trung thực, bề tin cậy Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, nhiệt tình công việc yêu cầu hàng đầu Vì bất động sản sản phẩm có giá trị cao nên người đại diện cần có biểu thuyết phục khách hàng Cho dù với loại hình bất động sản nào, cần phải biết rõ nhu cầu khách hàng trước vụ mua bán Trước dẫn người mua đến xem địa BĐS, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng số lần để nắm rõ nhu cầu thị hiếu khách hàng Đây coi giai đoạn tiền khả thi cho giao dịch cần xác định rõ khả tài người mua Trực tiếp tư vấn cho người mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng 10 GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh Phải chắn bạn người siêng năng, kiên nhẫn có kiến thức Đặc biệt kỹ giao tiếp thuyết phục tốt quan trọng bạn bắt đầu vào lĩnh vực Thị trường bất động sản biến động phức tạp, ẩn sau khó khăn trước mắt hội lớn nhà đầu tư Vấn đề cốt lõi nhà đầu tư phải có đủ khả để nắm bắt hội kinh doanh Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu nắm sống đại mà ta nhiều thời gian Do mà dịch vụ marketing cho bất động sản thường kèm với công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản Tóm lại, người làm Marketing nói chung người kinh doanh bất động sản nói riêng cần nghiên cứu tình hình sử dụng xử lý sản phẩm để biết vấn đề hội nảy sinh Việc hiểu nhu cầu trình mua sắm người tiêu dùng quan trọng, để hoạch định chiến lược Marketing có hiệu Bằng cách tìm hiểu phương án, định mua hành vi sau mua, người làm Marketing phát cách làm để đáp ứng nhu cầu người mua Qua việc nắm người làm tham gia trình mua sắm ảnh hưởng chủ yếu đến hành vi mua sắm họ người làm Marketing thiết kế chương trình Marketing có hiệu cho thị trường mục tiêu Hà Tĩnh, tháng năm 2010 Trần Hoài Nam Tài liệu tham khảo: 11 GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh - Giáo trình môn Quản trị Marketing, Đại học Griggs; - Các viết tham khảo mạng Internet 12 GeMBA01.V02 – Trần Hoài Nam; Môn học: Quản trị Marketing; GV: PGS-TS Nguyễn Thị Kim Thanh ... cơ,… Các yếu tố tạo nên giá trị bất động sản: Bất động sản loài hàng hóa nên bất động sản bị chi phối qui luật thị trường qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị. .. quĩ, quản lý bất động sản, quĩ đầu tư bất động sản, công ty thẩm định giá • Các quản quản lý nhà nước thị trường bất động sản, thực quyền qui định pháp luật BĐS • Các cá nhân, tố chức có nhu... sốt thị trường bất động sản Việt Nam nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế Việt Nam gắn liền với động lực thúc đẩy kinh tế thị trường môi trường