Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu và xây dựng các chỉ báo về thành quả (1)

1 Chương MỞ ĐẦU 1.1 Giới thiệu Theo số liệu Tổng cục Thống kê, đến năm 2012, có 28.356.400 người sống thành thị Việt Nam, chiếm 31,94% cấu dân số, tăng 51,14% so với năm 2000 Theo chuyên gia, dân số Việt Nam giai đoạn cấu dân số vàng, với khoảng 69% dân số độ tuổi lao động Như kết tất yếu, xu hướng di dân nông thôn thành thị tăng lên góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế khu vực thành thị (nói riêng) nước (nói chung), hội để Việt Nam thực tốt nhiệm vụ công nghiệp hóa đại hóa đất nước Tuy nhiên, hội kèm với thách thức an sinh xã hội y tế, giáo dục, việc làm,.v.v vấn đề nhà United States 2,41 Mozambique 5,15 Honduras 6,13 Malaysia 8,27 Japan 8,34 India 10,39 Pakistan 13,76 Russia 14,65 Sri Lanka 14,88 Lebanon 18,11 Vietnam 19,1 Philippines 19,39 Indonesia 20,24 Nepal 20,28 Cambodia 20,3 Singapore 21,66 Thailand 21,84 Taiwan 24,14 Macao 27,24 China 28,09 Hong Kong 29,39 Myanmar -4 30,2 11 16 21 26 31 Hình 1.1 Chỉ số Giá nhà đất trung bình hộ chuẩn so với Thu nhập ròng gia đình (Price to income ratio) (đvt: lần) Nguồn: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp 2 Theo liệu thống kê năm 2014 từ trang web numbeo.com (Hình 1), trang web chuyên cung cấp dự liệu thống kê số mức sống thành phố quốc gia giới, số Giá nhà đất trung bình hộ chuẩn so với Thu nhập ròng gia đình (Price to income ratio) Việt Nam 19,1 lần, xếp vị trí thứ 18 mức độ đắt đỏ số 120 quốc gia xếp hạng so sánh (Giá nhà tính trung bình hộ 90 m trung tâm đô thị vùng ngoại ô Thu nhập tính thu nhập hộ gia đình tính 1,5 lần thu nhập ròng thu nhập sau thuế phí người lao động) Chỉ số tăng 1,55 lần so với năm 2011, cho thấy khoảng cách giá nhà với thu nhập Việt Nam ngày nhiều hơn, đồng nghĩa với ước mơ sở hữu hộ phần đông gia đình, gia đình trẻ đanh có ý định phát triển nghiệp khu vực trọng điểm kinh tế, trở nên xa vời hỗ trợ từ nhà nước, thông qua việc phát triển loại hình nhà ở, nhà xã hội đóng vai trò quan trọng Mục tiêu Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, phê duyệt theo Quyết định số 2721/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, nhiệm vụ Chính phủ đặt trọng tâm là, giai đoạn 2011 2015, tiếp tục triển khai thực chương trình phát triển NƠXH khu vực đô thị; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 NƠXH để giải chỗ cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề 50% công nhân lao động khu công nghiệp có nhu cầu chỗ ở, v.v Chính sách NƠXH cụ thể hóa thông qua Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý NƠXH, quy định hình thức, quy hoạch bố trí quỹ đất, tiêu chuẩn thiết kế, nguồn vốn, chế đầu tư, sách ưu đãi, quản lý sử dụng NƠXH Có thể nhận thấy Chính sách phát triển NƠXH Việt Nam giai đoạn sơ khai Ngoài Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đến chương có Thông tư hướng dẫn thực cụ thể ban hành Thực tế, đến có dự án 3 NƠXH triển khai Trên thị trường xuất loạt dự án nhà thương mại biến tướng thành dự án NƠXH nhằm hưởng thêm ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, v.v Các nhà đầu tư không hào hứng quan tâm đến thị trường Một nghiên cứu Phạm Nguyễn Thế Thành Lưu Trường Văn (2014) [2], nguyên nhân nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển NƠXH khó tiếp cận thông tin quỹ đất, ưu đãi quy định đầu tư Về khía cạnh Người mua, theo quan điểm Marketing đại, khách hàng (người mua) đặt tâm điểm, Người bán (Chủ đầu tư, quan phát triển NƠXH Nhà nước) phải bán khách hàng cần không bán có sẵn Do đó, việc nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến sẵn sàng tham gia người có nhu cầu, từ xác định loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu, xác định nhu cầu tài trợ cho việc mua bán sản phẩm hộ NƠXH (nếu có) hỗ trợ kỹ thuật khác, v.v đồng thời xây dựng chế đánh giá đáp ứng nhu cầu sách NƠXH vấn đề cấp thiết có ý nghĩa định đến thành công sách NƠXH 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu Các đối tượng có nhu cầu nhà xã hội Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn tín dụng, lãi suất ưu đãi ổn định giá mua nhà xã hội, v.v theo quy định Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý nhà xã hội Một sách đắn đầy tính nhân văn, sau gần năm triển khai thực hiện, có NƠXH đến đối tượng có nhu cầu? Loại sản phẩm NƠXH thực phù hợp với nhu cầu ? Liệu chính sách quy định Nghị định 188/2013/NĐ-CP thực vào thực tế sống ? yếu tố Chính sách ảnh hưởng đến sẵn sàng tham gia người có nhu cầu ? liệu người có nhu cầu thực hưởng lợi hài lòng với sách ? Đây vấn đề nóng bỏng cấp thiết 4 cần nghiên cứu để sở có khuyến nghị giải pháp tăng cường, sửa đổi bổ sung (nếu cần) 1.3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng Nghiên cứu sẵn sàng tham gia đối tượng có nhu cầu nhà xã hội sách phân phối nhà xã hội Chính phủ thông qua việc tương tác bên có liên quan, gồm đơn vị cung cấp nhà xã hội, đơn vị cung cấp nguồn vốn vay ưu đãi quan quản lý nhà nước nhà xã hội 1.4 Các mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu tiến hành nhằm đạt đến mục tiêu sau: - Nhận diện đầy đủ đối tượng có nhu cầu nhà xã hội - Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn NƠXH & loại sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu - Phân tích nhận định người có nhu cầu sách NƠXH - Xây dựng mô hình nhận thức sản phẩm nhà xã hội theo quan điểm Marketing đại - Xây dựng báo chủ yếu thành (KPI) Chính sách phân phối NƠXH 1.5 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu dựa sở quy định pháp luật hành Việt Nam nhà xã hội, tiến hành khảo sát đối tượng có nhu cầu nhà xã hội TP.HCM 5 Chương TỔNG QUAN 2.1 Kết nghiên cứu tác giả liên quan đến nhà xã hội công bố Nghiên cứu Phạm Nguyễn Thế Thành Lưu Trường Văn (2014) nhằm lý giải nguyên nhân nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà xã hội.[9] Đến nay, Việt Nam, chưa có nghiên cứu nhận diện, đánh giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn, sẵn sàng tham gia đối tượng có nhu cầu sách nhà xã hội công bố 2.2 Nghiên cứu ứng dụng KPI việc đánh giá Chính sách phát triển NƠXH Trên giới, KPI áp dụng cho nhiều lĩnh vực khác chưa có nghiên cứu ứng dụng KPI vào việc đánh giá sách nhà xã hội (nói riêng) sách nhà (nói chúng) công bố 2.3 Tổng quan Chính sách phát triển NƠXH Việt Nam 2.3.1 Đối tượng mua nhà xã hội Đối tượng bố trí nhà xã hội, quy định Điểm Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, khái quát gồm: - Người có công với cách mạng; - Cán bộ, công chức, viên chức quan hành chính, nghiệp, quan Đảng đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; - Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác yếu quân nhân hưởng chế độ, sách quân nhân theo quy định; 6 - Công nhân, người lao động thuộc thành phần kinh tế làm việc khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp; - Người thu nhập thấp, hộ nghèo khu vực đô thị; - Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định pháp luật, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; - Các đối tượng trả lại nhà công vụ hết tiêu chuẩn thuê nhà công vụ; - Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay công lập; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa bố trí đất nhà tái định cư 2.3.2 Ưu đãi cho đối tượng mua nhà xã hội Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đối tượng mua nhà xã hội ưu đãi vay vốn mua nhà xã hội, với lãi suất ưu đãi 2.3.3 Chính sách phân phối nhà xã hội Mỗi cá nhân / hộ gia đình quyền thuê, mua, thuê mua nhà xã hội; mua 01 nhà xã hội mua lần Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục xét duyệt thứ tự ưu tiên đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà xã hội 7 Chương TỔNG QUAN LÝ THUYẾT (literature review) 3.1 Khái niệm 3.1.1 Khái niệm nhà xã hội Việt Nam Nhà xã hội, Chính phủ xác định, nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng phân phối với mức giá ưu đãi cho đối tượng như: người có thu nhập thấp, hộ thuộc diện tái định cư, sinh viên, công nhân làm khu công nghiệp, khu chế xuất, đối tượng sách, v.v 3.1.2 Sự tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, tham gia dính líu với người khác làm việc 3.1.3 Sự sẵn sàng tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, sẵn sàng tham gia nghĩa không từ chối làm việc 3.1.4 Vậy sẵn sàng tham gia sách NƠXH không từ chối (sẵn lòng) tham gia thực quyền lợi nghĩa vụ theo quy định sách NƠXH 3.2 Hành vi tiêu dùng trình định mua hàng Theo Solomon, Marshall Stuart (2012), Hành vi tiêu dùng trình cá nhân hay nhóm thực để chọn, mua, sử dụng vứt bỏ hàng hóa, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm nhằm thỏa mãn nhu cầu ước ao họ Khi người tiêu dùng thực định mua quan trọng, họ tiến hành trình bước Đầu tiên, họ nhận dạng vấn đề cần giải Sau họ tìm kiếm thông tin để có định tốt Kế đến họ đánh giá lựa chọn thay phán xét chúng sở nhiều tiêu chuẩn đánh giá Đây điểm định mua họ Theo sau việc mua, người tiêu dùng định xem sản phẩm có đáp ứng mong đợi họ không [20] 3.2.1 Các yếu tố nội ảnh hưởng đến trình định người tiêu dùng 8 Một số yếu tố nội ảnh hưởng đến định tiêu dùng Nhận thức (perception) người tiêu dùng lựa chọn, tổ chức giải thích phấn khích Sự thúc đẩy (motivation) trạng thái nội điều khiển người tiêu dùng thỏa mãn nhu cầu Sự hiểu biết (learning) biến chuyển hình vi mà có kết từ thông tin kinh nghiệm Sự hiểu biết có tính hành vi (behavial learning) hệ từ kiện bên ngoài, hiểu biết có tính nhận thức quy vào hoạt động tinh thần nội Thái độ (attitude) đánh giá sau người, khách thể hay vấn đề; bao gồm thành phần: ảnh hưởng, nhận thức hành vi Những điểm mang tính cá nhân cách tân (innovativeness), vật (materialism), tự tin (self-confident), dễ gần (sociability) nhu cầu nhận thức (need for cognition) sử dụng để phát triển phân khúc thị trường Nhà hoạch định sản phẩm tìm hiểu tự quan niệm (self-concept) người tiêu dùng để phát triển thuộc tính sản phẩm thỏa số khía cạnh tự quan niệm người tiêu dùng (Solomon, Marshall Stuart, 2012) Độ tuổi người tiêu dùng, vòng đời gia đình lối sống họ liên quan mạnh đến tham khảo tiêu dùng (consumption reference) Nhà hoạch định sản phẩm sử dụng tâm lý học tiêu dùng để nhóm người tiêu dùng dựa theo hoạt động, quan tâm quan điểm để giải thích nguyên nhân mua sản phẩm 3.2.2 Các yếu tố tình mối quan hệ người tiêu dùng với người khác ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng Theo Solomon, Marshall Stuart (2012), ảnh hưởng có tính tình bao gồm áp lực thời gian áp lực vật chất xung quanh Khuôn khổ môi trường vật chất bao gồm đồ đạt trang hoàng, mùi, ánh sáng, âm nhạc chí nhiệt độ, ảnh hưởng đến tiêu dùng Thời gian ngày, mùa năm việc thời gian để mua sản phẩm ảnh hưởng đến việc định Việc tham khảo tổng thể người tiêu dùng sản phẩm xác định 9 yếu tố văn hóa, nơi mà họ sống, hội viên họ sống nhóm văn hóa khác - Tầng lớp xã hội (social class), nhóm hội viên (group memberships), người dẫn dắt quan điểm (opinion leaders) kiểu ảnh hưởng xã hội khác đến lựa chọn người tiêu dùng - Nhóm tham khảo (reference group) nhóm người mà người tiêu dùng muốn làm hài lòng nói gương, bắt chước nhóm ảnh hưởng đến định mua hàng người tiêu dùng Việc mua hàng thường kết từ tuân theo áp lực nhóm thực tưởng tượng 3.3 Lý thuyết mức (layer) sản phẩm Hình 3.1 Các lớp sản phẩm Source: Solomon, Marshall, Stuart 2012 Marketing - Real People, Real Choices 7th Edition Prentice Hall Theo Kotler (2012), sản phẩm phân biệt thành mức sau 10 10 3.3.1 Giá trị khách hàng cốt lõi (core customer value): nhắm đến câu hỏi "Cái mà người mua thực mua gì?" Khi thiết kế sản phẩm, nhà hoạch định sản phẩm dịch vụ, lợi ích cốt lõi giải vấn đề mà khách hàng tìm kiếm Ví dụ: phụ nữ mua son môi, nghĩa mua không màu son môi Charles Revlon hãng Revlon rằng: nhà máy ông ta sản xuất mỹ phẩm, cửa hàng mỹ phẩm, ông ta bán niềm hy vọng Những người mua điện thoại Iphone, nghĩa mua không chiệc điện thoại, thiết bị email, hay công cụ quản lý cá nhân, mà họ mua tự do, khả kết nối đường với người khác với tài nguyên 3.3.2 Sản phẩm thực tế (actual product) Ở mức thứ hai, nhà hoạch định sản phẩm phải chuyển hóa lợi ích khách hàng cốt lõi vào sản phẩm thực tế (actual product) Họ cần phát triển sản phẩm, tính dịch vụ, thiết kế, mức chất lượng, nhãn hiệu bao bì Ví dụ: Iphone sản phẩm thực tế Tên sản phẩm, phận, kiểu dáng, tính năng, bao bì thuộc tính khác tổ hợp lại cách cẩn thận để cung cấp giá trị khách hàng cốt lõi cho người dùng 3.3.3 Sản phẩm tăng thêm (augmented product) Nhà hoạch định sản phẩm phải xây dựng sản phẩm tăng thêm (augmented product) xung quanh Giá trị khách hàng cốt lõi Sản phẩm thực tế cách đề xuất lợi ích dịch vụ khách hàng tăng thêm Iphone không thiết bị liên lạc, mà cung cấp cho người tiêu dùng giải pháp toàn vấn đề kết nối di động, ví tiền điện tử Do người tiêu dùng mua điện thoại thông minh Iphone 6, hãng Apple đại lý cho khách hàng bảo hành phận, hướng dẫn sử dụng thiết bị, dịch vụ sửa chữa nhanh cần, số điện thoại không tiền website để họ sử dụng họ có vấn đề muốn hỏi Người tiêu dùng nhận sản phẩm gói phức hợp lợi ích thỏa mãn nhu cầu họ Khi phát triển sản phẩm, nhà tiếp thị trước tiên phải nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm sản phẩm Họ sau phải 38 38 Người có nhu cầu NƠXH có nhận định với nhà đầu tư phát triển NƠXH [2] thiếu phổ cập, minh bạch thông tin sách NƠXH Cụ thể hơn, có đến 81,3% mẫu khảo sát nhận định khó tiếp cận để nắm bắt quy định, thủ tục đăng ký NƠXH; đồng thời phần lớn (60,6%) số mẫu có nhận định khó thực theo quy định, thủ tục đăng ký mua / thuê NƠXH Hình 4.12 Mức độ phổ cập, minh bạch thông tin sách NƠXH (đvt: %) Qua khảo sát cho thấy phần lớn mẫu khảo sát nhận thức 02 loại ưu đãi mà đối tượng đủ tiêu chuẩn mua/thuê NƠXH hưởng Hỗ trợ vay vốn lãi suất, NƠXH hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất thuế GTGT Nghiên cứu Phạm Nguyễn Thế Thành Lưu Trường Văn (2014) [9] khám phá phần lớn chủ đầu tư không nắm bắt hết ưu đãi tham gia đầu tư NƠXH Và hệ tất yếu thiếu phổ cập minh 39 39 bạch nêu trên, mẫu khảo sát nhận định chung gặp nhiều khó khăn tiếp cận chương trình NƠXH (Hình 4.13) 70,00 60,00 59,40 54,90 48,10 50,00 48,90 40,00 30,00 20,00 10,00 0,80 1,50 0,00 Không biết Không biết Không biết Không thể Khó khăn Không có nơi đơn vị nơi đăng ký xin xác khác khó khăn cung cấp bán nhà xin ưu đãi nhận đối thông n xã hội mua nhà tượng đủ chương xã hội điều kiện trình nhà mua / thuê xã hội mua / thuê nhà xã hội Hình 4.13 Nhận định khó khăn tiếp cận chương trình NƠXH (đvt: %) * NHẬN ĐỊNH Các yếu tố lien quan đến quản lý, pháp triển NƠXH ảnh hưởng xấu đến sẵn sàng tham gia người có nhu cầu là: - Rất khó tiếp cận để nắm bắt quy định, thủ tục đăng ký NƠXH; - Khó thực theo quy định, thủ tục đăng ký mua / thuê NƠXH; - Gặp nhiều khó khăn tiếp cận chương trình NƠXH - Chưa có nhiều sản phẩm NƠXH nhu cầu cấp bách 40 40 4.2.5 Nhận diện ‘nhóm tham khảo’ ảnh hưởng đến định chọn NƠXH Từ mẫu khảo sát cho thấy, người có nhu cầu NƠXH có xu hướng ưu tiên tham thảo ý kiến người hôn phối (87,4%) cha mẹ / ông bà (71,2%) (Hình 4.14) Hình 4.14 Mức độ ưu tiên tham khảo ý kiến hộ NƠXH (đvt: %) Phân tích nhân tố thực với biến khía cạnh quan tâm người có nhu cầu NƠXH, để nhóm yếu tố có tương quan với thành nhân tố, làm sở thuận lợi cho việc đề xuất giải pháp tập trung nhằm cải thiện theo nhóm nhân tố Kết phân tích (với Sig.=.000; KMO=0,841; Eigenvalue > 1) (Bảng 4.10, Bảng 4.11, Hình 4.15) cho phép tổng quát hóa có 05 nhóm nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến lựa chọn hộ NƠXH người có nhu cầu là: Bảng 4.10 Kết kiểm định điều kiện cần đủ để phân tích nhân tố Bảng 4.11 Bảng Tổng phương sai giải thích 41 41 Hình 4.15 Biểu đồ dốc – Scree o Nhân tố 1: "sự đảm bảo chất lượng cam kết", gồm biến: [Chất lượng], [Thiết kế], [Nhanh chóng có Giấy chứng nhận Quyền sở hữu hộ], [Nhanh chóng dọn vào hộ], [Dịch vụ đảm bảo anh ninh, vệ sinh], [Bảo trì công trình] (Hệ số Cronbach Alpha = 0,831) 42 42 o Nhân tố 2: "Vị trí thuận lợi cho gia đình", gồm biến: [Gần trường học], [Gần chợ], [Gần bệnh viện] (Hệ số Alpha = 0,797) o Nhân tố 3: " Vị trí thuận lợi cho công việc giải trí", gồm biến: [Gần nơi làm việc], [Gần trung tâm thành phố], [Gần trung tâm giải trí] [Gần công viên] (Hệ số Cronbach Alpha = 0,757) o Nhân tố 4: "Hỗ trợ thiết kế tâm linh", gồm biến: [Thương hiệu đơn vị bán], [Tư vấn thiết kế nội thất], [Phong thủy], [Phong thủy], [Gần trung tâm tín ngưỡng] (Hệ số Cronbach Alpha = 0,604) o Nhân tố 5: "Tài trợ", gồm biến: [Giá bán] [Hỗ trợ tín dụng] (Hệ số Cronbach Alpha = 0,55) 4.3 Xây dựng mô hình nhận thức sản phẩm nhà xã hội theo quan điểm Marketing đại Sản phẩm NƠXH cần phải gói phức hợp lợi ích thỏa mãn nhu cầu người có nhu cầu Khi phát triển sản phẩm NƠXH, nhà phát triển sản phẩm phát triển sản phẩm trước tiên phải nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm sản phẩm NƠXH Sản phẩm thực tế sau phải thiết kế tìm cách để làm gia tăng để tạo giá trị khách hàng thỏa mãn tốt nhu cầu khách hàng Một mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH đề xuất sở nhận định đúc kết từ nghiên cứu (Hình 4.16) • 43 Đa số người khảo sát nhận định có thiếu minh bạch thiếu phổ biến sách gặp nhiều khó khăn muốn tiếp cận, tham gia chương trình NƠXH Sản phẩm NƠXH cần phải gói phức hợp lợi ích thỏa mãn nhu cầu người có nhu cầu Khi phát triển sản phẩm NƠXH, nhà phát triển sản phẩm phát triển sản phẩm trước tiên phải nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng 43 tìm kiếm sản phẩm NƠXH Sản phẩm thực tế sau phải thiết kế tìm cách để làm gia tăng để tạo giá trị khách hàng thỏa mãn tốt nhu cầu khách hàng Một mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH đề xuất sở nhận định đúc kết từ nghiên cứu (Hình 12) Sản phẩm tăng thêm (augmented product) Hỗ trợ tín dụng, lãi suất Giá bán hợp lý Dịch vụ an ninh, vệsinh Sớm có GCN QSH Đơn vị cung cấp uy tín Niềmtin An cư Lạc nghiệp Sớm giao nhà Thiết kếphù hợp Chất lượng tốt Hạtầng kỹ thuật khu vực thuận lợi (gần trường học, chợ, bệnh viện, v.v.) Giá trị khách hàng cốt lõi (core customer value) Bảo trì Tư vấn thiết kế nội thất Sản phẩm thực tế (actual product) Hình 13 Một mô hình cấu thành sản phẩm NƠXH tác giả đề xuất 4.2 4.16 Kiến nghị Hình Một mô hình cấu thành sản phẩm NƠXH tác giả đề xuất Tình hình thị trường thực tế tồn tình trạng lượng cung sản phẩm nhà thương mại dư thừa so với nhu cầu có khả toán, sản phẩm NƠXH so 4.4 Xây dựng báo thành (KPI) Chính sách nhà với nhu cầu thiết thực lớn Với quan điểm xem việc phát triển cung cấp NƠXH khoản đầu tư ban đầu để phát triển vùng trọng điểm kinh tế cần có vai trò chủ đạo tích cực xã hội quan quản lý nhà nước, thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, miễn / giảm thuế, hỗ trợ tín dụng, cung cấp quỹ đất "sạch" để phát triển NƠXH, đơn giản hóa thủ tục, minh bạch hóa Theo báo cáo giám sát Ủy ban thường vụ Quốc hội nhất, số lượng nhà xã hội xây dựng đáp ứng gần 7% nhu cầu Nhu cầu nhà xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị nước khoảng 282.000 hộ với 11,28 triệu m2 Từ đến năm 2020, tổng nhu cầu cần khoảng 432.000 hộ với 17,28 triệu m2 Trên nước, thực tế phát triển nhà xã hội chậm, khác xa với nhu cầu Theo đoàn giám sát, sau áp dụng sách khuyến khích, ưu đãi nhà đầu tư, nước đến hoàn thành 38 dự án, tương đương khoảng 19.680 hộ với tổng mức đầu tư khoảng 6.810 tỷ đồng chiếm 6,9% nhu cầu Đồng thời, có 91 dự án triển khai, tổng mức đầu tư khoảng 28.500 tỷ đồng, quy mô khoảng 55.830 hộ, tính số dự án chuyển đổi từ nhà thương mại Trong đó, Tp.HCM hoàn thành dự án với 379 hộ; Hà Nội hoàn thành dự án đưa vào sử dụng 4.948 hộ 44 44 Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý NƠXH, Chính sách phân phối NƠXH bao gồm việc phát triển quản lý nguồn cung nguồn cầu NƠXH 4.4.1 Nhận định nhà đầu tư NƠXH (nguồn cung) sách NƠXH Theo kết nghiên cứu Phạm Nguyễn Thế Thành Lưu Trường Văn [9], có Chính sách phân phối NƠXH có nhược điểm cần phải cải thiện là: - Khó phân phối NƠXH theo quy định Cụ thể, nguyên nhân việc khó phân phối nhận định quy định đối tượng phân phối NƠXH khắt khe Các nguyên nhân lý giải thông qua phương tiện thông tin đại chúng là: thời gian vay vốn tối đa ngắn (10 năm) không đủ để trả hết khoản vay phần lớn đối tượng mua / thuê mua có thu nhập thấp nên khoản cần vay lớn; việc xin xác nhận chưa có nhà thuộc sở hữu cá nhân vô khó khăn thực tế cho thấy nhiều quan quản lý không chấp nhận xác nhận, với lý quản lý việc người xin xác nhận có nhà hay chưa - Hầu hết nhà đầu tư nhận định khó tiếp cận thông tin quỹ đất để phát triển NƠXH quy định lựa chọn chủ đầu tư NƠXH, thủ tục thực đầu tư NƠXH, thủ tục toán vốn đầu tư Theo quy định Điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất đồ án quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng, quy hoạch đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật chuyển quỹ nhà tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng NƠXH; khu công nghiệp xem xét điều chỉnh điều chỉnh quy hoạch để đầu tư NƠXH cho công nhân Mặt khác, Nghị định 188/2013/NĐ-CP Chính phủ có quy định chung chủ đầu tư, thẩm quyền thẩm định phê duyệt dự án, quản lý NƠXH, tiêu chuẩn thiết kế, v.v Nhưng đến có văn hướng dẫn cụ thể ban hành 45 45 4.4.2 Nhận định người có nhu cầu (nguồn cầu) sách NƠXH Theo kết Nghiên cứu (Mục 4.2.6), Người có nhu cầu NƠXH có nhận định với nhà đầu tư phát triển NƠXH [9] thiếu phổ cập, minh bạch thông tin sách NƠXH Hầu hết mẫu khảo sát nhận định khó tiếp cận để nắm bắt quy định, thủ tục đăng ký NƠXH; đồng thời phần lớn số mẫu có nhận định khó thực theo quy định, thủ tục đăng ký mua / thuê NƠXH 4.4.3 Xây dựng số KPI Chính sách NƠXH sách Việt Nam Trên sở kết từ nghiên cứu nhận định chủ đầu tư, người có nhu cầu mức độ sơ khai Chính sách phát triển NƠXH, số KPI sau xây dựng phù hợp với trình độ phát triển Chính sách khuyến nghị sử dụng công cụ để đo lường mức độ đáp ứng nhu cầu Chính sách phát triển NƠXH Bảng 4.12 Các số KPI cho Chính sách NƠXH Ký hiệu - Diễn giải KPI Thước đo KPI Tên gọi Thành cần đạt A ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ NƠXH Minh bạch - Quy định, quy trình lựa % ý kiến nhận định Lựa chọn chủ chọn chủ đầu tư phát triển chủ đầu tư đầu tư 70% NƠXH rõ ràng, minh có minh bạch bạch việc lựa chọn chủ đầu tư Minh bạch - Các sách ưu đãi % ý kiến nhận định Các ưu đãi cho dành cho chủ đầu tư chủ đầu tư chủ đầu tư công khai, minh bạch có minh bạch thông tin việc lựa 70% 46 46 chọn chủ đầu tư Dễ tiếp cận Chủ đầu tư dễ dàng % ý kiến nhận định thực tiếp cận thực theo chủ đầu tư 70% chủ quy định đầu tư dễ dàng tiếp cận đầu tư NƠXH thực theo quy định đầu tư NƠXH Chính sách Biểu sách Số dự án NƠXH dành chủ phát triển nhà dành cho triển khai 10.000 hộ năm đầu tư - triển chủ đầu tư triển khai 2015; tăng khai thực tế 30% thực tế năm Ký hiệu - Diễn giải KPI Thước đo KPI Tên gọi Thành cần đạt Đơn giản Cải tiến bước, đơn % thời gian tiết Mỗi năm hóa thủ tục đối giản hóa thủ tục đầu tư giảm việc thực giảm 10% với chủ đầu tư thủ tục quy thời gian định thực NƠXH thủ tục B ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ NHU CẦU NƠXH Minh bạch - Các sách ưu đãi % ý kiến nhận Tính minh bạch, dành cho người có nhu định phổ cập của cầu công khai, minh người có nhu cầu có minh bạch, sách bạch phương tiện NƠXH thông tin người có nhu cầu phổ cập thông tin 70% 47 47 sách, chương trình NƠXH Dễ tiếp cận Người có nhu cầu % ý kiến nhận 70% thực dễ dàng tiếp cận thực định người có người có nhu cầu theo quy định nhu cầu dễ đăng ký NƠXH dàng tiếp cận thực theo quy định đăng ký NƠXH Ký hiệu - Diễn giải KPI Thước đo KPI Tên gọi Chính Thành cần đạt Số hộ gia đình 10.000 hộ dành người có phát triển nhà dành cho mua NƠXH năm nhu cầu - triển người có nhu cầu 2015; tăng khai thực tế sách Biểu sách triển khai thực tế 30% năm Đơn giản hóa Cải tiến bước, đơn % thời gian Mỗi năm giảm thủ tục giản hóa thủ tục mua / tiết giảm 10% thời gian việc thực thực thủ tục quy định thủ tục người có nhu cầu, thuê NƠXH Các số KPI cần rà soát năm để đảm bảo phù hợp với mức độ phát triển Chính sách NƠXH 48 48 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích nêu rút nhận định quan trọng sau: - Các đối tượng có nhu cầu là đối tượng sách nhà xã hội bao hàm đầy đủ quy định Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, cụ thể nêu Mục 2.3.1 - Đóng góp Luận văn + Đã nhận diện khám phá nhân tố ảnh hưởng đến hài lòng (5 nhân tố) + Đề xuất Mô hình nhận thức (conceptual framework) SP NƠXH dựa kết khảo sát + kết hợp lý thuyết Marketing Sản phẩm; Có thể ứng dụng vào việc phát triển SP NƠXH cụ thể + Đề xuất số Chỉ báo thành chủ yếu (KPI) cho sách NƠXH mức sơ khai, làm sở để quan quản lý nhà vận dụng đo lường mức độ đáp ứng nhu cầu Chính sách phát triển NƠXH 5.2 Kiến nghị Tình hình thị trường thực tế tồn tình trạng lượng cung sản phẩm nhà thương mại dư thừa so với nhu cầu có khả toán, sản phẩm NƠXH so với nhu cầu thiết thực lớn Với quan điểm xem việc phát triển cung cấp NƠXH khoản đầu tư ban đầu để phát triển vùng trọng điểm kinh tế cần có vai trò chủ đạo tích cực quan quản lý nhà nước, thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, miễn / giảm thuế, hỗ trợ tín dụng, cung cấp quỹ đất "sạch" để phát triển NƠXH, đơn giản hóa thủ tục, minh bạch hóa sách phân phối NƠXH (bằng quy định, quy chế, quy trình cụ thể, rõ ràng để dễ thực phê duyệt, v.v.) 49 49 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 50 50 Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn 2014 Nhận diện, đánh giá nhu cầu xác định đặc trưng sản phẩm Nhà xã hội Tạp chí Xây dựng – Bộ Xây dựng, số tháng 11/2014.TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Văn pháp luật [1] Luật Nhà ở, số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 [2] Quyết định số 2721/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 v/v phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 [3] Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý nhà xã hội Sách – Giáo trình [4] Nguyễn Văn Lê (1995) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học Nhà xuất Trẻ [5] Dương Văn Tiển (2006) Giáo trình Phương pháp nghiên cứu khoa học Đại học Thủy Lợi Nhà xuất Xây dựng [6] Lưu Trường Văn (2013) Giáo trình Môn học Phương pháp nghiên cứu khoa học Trường đại học Mở TP Hồ Chí Minh [7] Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Nhà xuất Hồng Đức [8] Nguyễn Thống 1999 Phân tích liệu áp dụng vào dự báo Nhà xuất Thanh niên Bài viết [9] Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn (2014) Vì nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà xã hội Tạp chí Người xây dựng số 56/2014 51 51 Tài liệu tiếng Anh [10] Philip Kotler, Gary Armstrong 2012 Principles of marketing, 14th Edition Prentice Hall [11] Solomon, Marshall, Stuart 2012 Marketing - Real People, Real Choices, 7th Edition Prentice Hall [12] Lamb, Hair, McDaniel 2011 Marketing, 11th Edition Cengage Learning [13] J.Paul Peter, Jerry C Olson 2010 Consumer Behavior & Marketing Strategy, 9th Edition Mc Graw Hill [14] Wayne D Hoyer, Deborah J MacInnis 2010 Consumer Behavior, 15th Edition Cengage Learning [15] Del I Hawkins, David L MothersBaugh 2010 Consumer Behavior: Building Marketing Strategy Mac Graw Hill [16] Joseph F Hair, Jr., William C Black, Barry J Babin, Rolph E Anderson 2010 Multivariate Data Analysis, 7th Edition Pearson [17] David Parmenter (2010) Key Performance Indicators - Developing, Implementing and Using Winning KPIs 2nd Edition Published by John Wiley & Sons, Inc., Hoboken, New Jersey [18] Yamuna Kaluarachchi and Keith Jones Improving the delivery of social housing in UK- using the Amphion Initiative as a case study In: Khosrowshahi, F (Ed.), 20th Annual ARCOM Conference, 1-3 September 2004, Heriot Watt University Association of Researchers in Construction Management, Vol 1, 25-33 [19] Construction Consultants KPI Working Group 2008 UK Construction Constultants Key Performance Indicators Handbook 52 52 ... Đến nay, Việt Nam, chưa có nghiên cứu nhận diện, đánh giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn, sẵn sàng tham gia đối tượng có nhu cầu sách nhà xã hội công bố 2.2 Nghiên cứu ứng dụng KPI việc... để xác định đầy đủ đối tượng có nhu cầu Xác định nhân tố ảnh hưởng đến Phương pháp phân tích tổng hợp sẵn sàng tham gia đối tượng lý thuyết, kinh nghiệm; kết hợp với có nhu cầu sách nhà phương... phân loại đối tượng có nhu cầu đối tượng nhu cầu NƠXH (câu hỏi số 5) Các đối tượng vấn trả lời “không quan tâm” chuyến đến trả lời câu hỏi từ số 26 đến 29 Các đối tượng trả lời muốn tham gia trả