Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP CHÂU VĂN TÌNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Đồng Nai, 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP CHÂU VĂN TÌNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP MÃ SỐ: 60.62.01.15 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS TRẦN THANH HÙNG Đồng Nai, 2014 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Đất đai không gian tồn dân tộc, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, nơi xây dựng công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh an ninh quốc phòng, đất đai tài nguyên thiên nhiên, nhân tố sản xuất đầu vào thiếu tài sản bất động sản có giá trị lớn Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Chương II Điều 18 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Trong nội dung quản lý nhà nước đất đai công tác quản lý giá đất đai nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai cách khoa học hợp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ thể sử dụng đất đai, tạo công việc đóng góp nghĩa vụ tài đất đai, giải mâu thuẫn quyền lợi người sử dụng đất, chủ đầu tư nhà nước việc bồi thường giải phóng mặt thực dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch phê duyệt Công tác quản lý giá đất quy định cụ thể văn pháp luật hành (các Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP, 69/2010/NĐ-CP) bao gồm nội dung hệ thống tiêu thức phân vùng, phân loại phân vị trí đất để xác định giá, quy trình phương pháp thực Tuy nhiên, công tác định giá đất thành phố Hồ Chí Minh bộc lộ số điểm bất cập như: giá số loại đất chưa phù hợp với thực tế, cân đối giá loại đất nông nghiệp, đất nông thôn, đất đô thị đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Xuất phát từ thực tế nêu việc thực đề tài “Thực trạng giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh” thực cần thiết 2 Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá quy trình xây dựng bảng giá đất đai Tp Hồ Chí Minh, mức độ phù hợp bảng giá đất đai theo tiêu chí phân cấp vị trí khu vực đất mức giá quy định so với thực tế thị trường, xác định bất cập tồn phương pháp định giá đất hàng loạt đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường đất đai Tp Hồ Chí Minh Đối tượng nghiên cứu: - Đất đai yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng phân cấp vị trí đất đai - Quy luật giá trị, chế hoạt động hình thái biểu mối quan hệ với quy luật kinh tế khác - Phương pháp quy trình định giá đất đai Phạm vi nghiên cứu đề tài: Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất đối tượng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng địa bàn rộng Trong nghiên cứu tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài: - Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định Bộ TN&MT - Ý nghĩa thực tiễn: Đưa thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai phạm vi ranh giới hành cấp tỉnh Chương CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm, vai trò đặc điểm đất đai a) Khái niệm đất đai: Trong tài liệu nghiên cứu quản lý đất đai nói chung định giá đất đai nói riêng nay, nói, chưa có thống sử dụng thuật ngữ chuyên ngành thường sử dụng lẫn lộn thuật ngữ “Đất” “Đất đai”, ví dụ, Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai Vào thời điểm tại, tài liệu quản lý định giá đất đai thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai tổng thể vật chất kết hợp địa hình không gian tự nhiên thực thể vật chất đó”1 Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường định nghĩa: “Đất đai phần bề mặt tơi xốp lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên, loại tư liệu sản xuất, tất lục địa mặt nước bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt trái đất”2 Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức nó, khái niệm đất đai xác định Luật Đất đai “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Vì vậy, nói đất đai vật địa lý kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu quản lý đất đai khái niệm thường không phân biệt rõ Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước, Tổng cục Địa chính, 2000 Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện Nghiên cứu Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998, trang 1248 ràng nói đất đai thường hay dùng từ đất ngắn gọn Nhưng nghiên cứu khoa học cần phải phân biệt rõ khái niệm khác lãnh thổ, đất đất đai Theo quan điểm Trần Thanh Hùng3 khái niệm phân biệt sau: - Lãnh thổ địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc - Đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên - Đất đai vật địa lý - kinh tế xã hội, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt không gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với không gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai b) Vai trò đặc điểm đất đai: Đất đai có vai trò hết quan trọng sinh hoạt văn hóa sản xuất người.Hội nghị Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 Anh đánh giá “đất đai cải quý loài người, tạo điều kiện cho sống người trái đất 4” Dưới gốc độ trị pháp lý đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, có quan niệm quốc gia đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) nói “Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc Ta gọi Tổ Quốc đất nước, có đất, có nước thành Tổ Quốc Có đất lại có nước dân giàu nước mạnh” Trần Thanh Hùng, Các chế điều chỉnh nhà nước quan hệ đất đai, Luận án tiến sỹ, GUZ, Matxcova, 2000 Những quy định quản lý ruộng đất, 1980, NXB Nông nghiệp Dưới gốc độ kinh tế, trình tái sản xuất xã hội đất đai sở không gian bố trí lực lượng sản xuất lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai đối tượng lao động thông qua đất đai người tác động lên trồng vật nuôi, đất đai công cụ lao động, đối tượng lao động Vừa công cụ lao động, vừa đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai nhân tố đầu vào thiếu sản xuất xã hội Để thấy rõ vấn đề nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty khái quát câu nói “lao động cha, đất mẹ sinh sản cải vật chất giới này” Đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, dấu hiệu để xác định tồn quốc gia, dân tộc Đất đai trước tiên sản phẩm tự nhiên, có trước lao động, tài nguyên thiên nhiên Trong trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động nhiều hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình, Trên phương diện kinh tế đất đai nguồn tạo cải vật chất, với khả tổ chức trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố sản xuất đầu vào đồng thời sản phẩm đầu hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai tài sản bất động sản có giá trị cao người tạo Đất đai tài nguyên thiên nhiên tài sản bất động sản, không sai khẳng định đất đai vật địa lý - kinh tế xã hội Là vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người Tính chất tự nhiên bao gồm đặc điểm không gian diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai cải tạo phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai Tính chất xã hội đất đai đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế trị người định cư bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai Các tính chất tự nhiên tính chất xã hội mối quan hệ với người xuất phạm trù chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai Chất lượng tự nhiên đất đai khả đáp ứng nhu cầu vật chất người Vị xã hội đất đai theo cách hiểu lý thuyết Vị - Chất lượng hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định Khái niệm vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp hàng hóa dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác,… Vị đất đai không đồng với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian Cần phân biệt không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội không gian tâm lý Vị tổ hợp vị trí không gian nêu trên, phản ánh vị trí tự nhiên kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vị thuộc tính phi vật thể Các phạm trù chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai mang tính bất định theo tinh thần nguyên lý bất định, xác định mối quan hệ người với tính chất tự nhiên xã hội đất đai Tính bất định chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn người “Yêu thương ghét bỏ”, “Hấp dẫn ghê sợ”, “Nể phục đố kỵ”, “Tuân phục bất tuân phục”, xuất phát từ tình cảnh lưỡng nan người “Tự phụ thuộc” Lúc yêu thương cho có chất lượng tốt, vị cao; lúc ghét bỏ lại cho chất lượng xấu vị thấp Từ bất định chất lượng vị làm cho giá đất đai thay đổi lên xuống khó lường Có lẽ nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định rõ ràng Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên ban tặng xem không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất máy móc cũ phải thay máy móc có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi Trái lại, đất sử dụng thích đáng không ngừng tốt Về mặt không gian tự nhiên đất đai luôn có vị trí cố định, khả dịch chuyển Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn mặt diện tích phạm vi lãnh thổ quốc gia bề mặt trái đất, can thiệp người vào đất đai làm thay đổi chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu đất hay thay đổi tính năng, công dụng đất Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Với khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi kinh tế hàng hoá, từ đất đai trở thành hàng hóa bất động sản thị trường Đất đai có vai trò quan trọng sản xuất đời sống người Khó mà hình dung phát triển kinh tế, xã hội quốc gia mà đất đai Trong kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố thiếu trình sản xuất đời sống Chúng ta khái quát vai trò quan trọng đất đai qua khía cạnh sau: (i) Đất đai yếu tố tự nhiên ảnh hưởng định đến phân bố dân cư lao động (ii) Đất đai tạo môi trường sống cho người (iii) Đất đai sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo trị, an ninh, quốc phòng quốc gia (iv) Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố trình sản xuất xã hội (v) Đất đai tài sản bất động sản 1.1.2 Giá trị đất đai a) Các quan điểm giá trị đất đai: Trong thị trường, giá hàng hóa nói chung hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường hàng hóa Giá cân thay đổi có cân đối cung cầu, giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu điều kiện yếu tố khác không thay đổi Giá hình thức biểu tiền giá trị Có thể nói tương tác cung cầu hàng hóa đất đai xác định giá đơn vị hàng hóa đất đai PT Hàng hóa đất đai không hiểu đơn giản đất đem trao đổi thị trường, mà phải hiểu sâu lợi ích tạo từ đất trao đổi thị trường mối quan hệ tương tác với đất xung quanh.Theo quan điểm lý thuyết Vị - Chất lượng hàng hóa đất đai lợi ích tạo từ tổ hợp yếu tố đặc điểm vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai, U = f(VT, CL) Giá thị trường đất cụ thể xác định công thức: P = PT x U Tuy nhiên, tiếp tục nghiên cứu làm rõ chất giá trị ẩn chứa bên biểu tiền tệ giá thị trường lại gặp quan điểm khác giá trị Có thể ghi nhận quan điểm giá trị tài liệu kinh tế học thống nay: - Quan điểm kinh tế học trị Mác xít; - Quan điển kinh tế thị trường; - Quan điểm marketing đại Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động không phân biệt nói chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hóa Nó hai thuộc tính hàng hóa: giá trị giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị Từ quan điểm Các Mác khẳng định đất đai giá trị đất đai sản phẩm người làm ra, lao động kết tinh đất đai Giá đất đai P thực chất địa tô tư hoá, xác định theo công thức: P = R/I, với R địa tô I tỷ lệ chiết khấu Sau số nhà kinh tế học tân Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai có lao động xã hội (lao động sống lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế cho thấy giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai 56 HẺM 76 BÀ HOM AN DƯƠNG VƯƠNG 43.114 52.000 43.114 66.905 77.779 40.000 26.000 66.905 50.000 BÀ KÝ TRỌN ĐƯỜNG BÀ LÀI BÃI SẬY TRỌN ĐƯỜNG NGÔ NHÂN TỊNH BÌNH TIÊN BÌNH TIÊN 79.465 60.000 79.465 LÒ GỐM 45.000 BẾN PHÚ LÂM BÀ LÀI 50.562 45.693 50.562 45.693 BÀ LÀI VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) BẾN LÒ GỐM 10 11 BẾN PHÚ LÂM TRỌN ĐƯỜNG BÌNH PHÚ TRỌN ĐƯỜNG BÌNH TÂY TRỌN ĐƯỜNG BÌNH TIÊN TRỌN ĐƯỜNG BỬU ĐÌNH 12 CAO VÂN LẦU TRỌN ĐƯỜNG LÊ QUANG SUNG BÃI SẬY 13 CHỢ LỚN 14 CHU VĂN AN 15 16 17 18 19 ĐẶNG NGUYÊN CẨN ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ ĐÀI RAĐA ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ PHÚ LÂM A ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁPHÚ LÂM B ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ PHÚ LÂM D TRỌN ĐƯỜNG LÊ QUANG SUNG 56.278 30.777 45.637 86.430 60.752 104.596 32.000 45.000 62.000 56.000 50.000 30.777 45.637 50.800 60.752 104.596 BÃI SẬY 97.546 90.000 97.546 VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) 90.087 42.000 90.087 74.318 115.000 74.318 95.000 96.300 BÃI SẬY BÃI SẬY VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) 65.738 45.000 65.738 TÂN HOÁ TÂN HOÀ ĐÔNG 67.492 65.000 67.492 TÂN HOÀ ĐÔNG BÀ HOM 54.676 50.000 54.676 BÀ HOM KINH DƯƠNG VƯƠNG 33.462 38.000 33.462 PHƯỜNG 13 27.861 32.000 27.861 PHƯỜNG 12 30.075 30.000 30.075 PHƯỜNG 13 40.921 45.000 40.921 PHƯỜNG 10 32.163 ĐƯỜNG NỘI BỘ KHU PHỐ CHỢ PHÚ LÂM PHƯỜNG 13, 14 21 22 23 ĐƯỜNG SỐ 10 PHƯỜNG 13 ĐƯỜNG SỐ 11 PHƯỜNG 13 GIA PHÚ 24 HẬU GIANG TRỌN ĐƯỜNG PHẠM ĐÌNH HỔ 20 56.278 32.163 40.921 MINH PHỤNG 78.561 34.532 64.080 70.000 78.561 34.532 64.080 152.021 156.000 152.021 57 NGUYỄN VĂN LUÔNG 110.680 92.000 110.680 MŨI TÀU 65.055 66.000 65.055 79.785 120.000 79.785 75.398 70.000 75.398 TRỌN ĐƯỜNG 26.987 56.000 56.000 TRỌN ĐƯỜNG 43.668 85.000 85.000 MINH PHỤNG 25 HỒNG BÀNG NGUYỄN VĂN LUÔNG NGUYỄN THỊ NHỎ CẦU PHÚ LÂM 27 HOÀNG LÊ KHA KINH DƯƠNG VƯƠNG 28 LÊ QUANG SUNG 26 CẦU PHÚ LÂM VÒNG XOAY PHÚ LÂM NGÔ NHÂN TỊNH MAI XUÂN THƯỞNG 81.858 72.000 81.858 MAI XUÂN THƯỞNG MINH PHỤNG 98.101 54.000 98.101 MINH PHỤNG LÒ GỐM 79.611 44.000 135.000 62.000 35.000 79.611 135.000 108.385 11.953 LÊ TẤN KẾ TRỌN ĐƯỜNG 29 30 31 LÊ TRỰC TRỌN ĐƯỜNG LÊ TUẤN MẬU TRỌN ĐƯỜNG 108.385 11.953 32 LÝ CHIÊU HOÀNG TRỌN ĐƯỜNG 61.375 41.000 61.375 33 MAI XUÂN THƯỞNG LÊ QUANG SUNG PHAN VĂN KHOẺ 116.054 86.000 116.054 PHAN VĂN KHOẺ VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) 102.073 70.000 102.073 90.941 110.000 90.941 90.000 90.000 60.000 60.000 135.000 135.000 34 35 MINH PHỤNG NGÔ NHÂN TỊNH TRỌN ĐƯỜNG LÊ QUANG SUNG PHAN VĂN KHOẺ 36 NGUYỄN HỮU THẬN TRỌN ĐƯỜNG 37 NGUYỄN NGỌC CUNG TRỌN ĐƯỜNG 38 NGUYỄN ĐÌNH CHI TRỌN ĐƯỜNG 39 NGUYỄN PHẠM TUÂN TRỌN ĐƯỜNG 40 NGUYỄN THỊ NHỎ TRỌN ĐƯỜNG 41 NGUYỄN VĂN LUÔNG VÒNG XOAY PHÚ LÂM HẬU GIANG CẦU BÀ LÀI 42 43 NGUYỄN XUÂN PHỤNG PHẠM ĐÌNH HỔ PHAN VĂN KHOẺ VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) 36.535 41.235 41.235 38.000 68.384 61.385 50.000 61.385 92.352 96.000 92.352 HẬU GIANG 77.432 65.000 77.432 CẦU BÀ LÀI LÝ CHIÊU HOÀNG 54.747 50.000 54.747 44.948 45.000 44.948 85.000 148.397 166.000 60.094 70.000 43.340 TRỌN ĐƯỜNG HỒNG BÀNG BÃI SẬY BÃI SẬY PHẠM VĂN 60.094 58 CHÍ 45 PHẠM PHÚ THỨ PHẠM VĂN CHÍ 46 PHAN ANH TRỌN ĐƯỜNG 47 PHAN VĂN KHOẺ 44 48 49 TÂN HOÀ ĐÔNG TÂN HOÁ TRỌN ĐƯỜNG 64.503 56.000 64.503 BÌNH TÂY BÌNH TIÊN 71.372 64.000 71.372 BÌNH TIÊN LÒ GỐM 81.749 50.000 30.000 50.000 30.000 NGÔ NHÂN TỊNH MAI XUÂN THƯỞNG 70.910 60.000 70.910 MAI XUÂN THƯỞNG BÌNH TIÊN 37.678 60.000 49.243 BÌNH TIÊN LÒ GỐM 26.037 45.000 43.334 VÒNG XOAY PHÚ LÂM ĐẶNG NGUYÊN CẨN 56.000 57.642 ĐẶNG NGUYÊN CẨN AN DƯƠNG VƯƠNG 46.557 42.000 46.557 78.578 45.000 78.578 43.250 45.000 43.250 145.000 130.000 HỒNG BÀNG ĐẶNG NGUYÊN CẨN ĐẶNG NGUYÊN CẨN CẦU TÂN HOÁ THÁP MƯỜI TRỌN ĐƯỜNG TRẦN BÌNH TRỌN ĐƯỜNG 225.341 135.000 135.000 52 TRẦN TRUNG LẬP TRỌN ĐƯỜNG 124.091 55.000 124.091 53 VÕ VĂN KIỆT (TRẦN VĂN KIỂU cũ) NGÔ NHÂN TỊNH (PHƯỜNG 1) CẦU LÒ GỐM (PHƯỜNG 7) 73.989 80.000 73.989 CẦU LÒ GỐM (PHƯỜNG 7) RẠCH NHẢY (PHƯỜNG 10) 80.000 54.104 90.000 45.000 48.000 43.516 30.694 48.548 50 51 54 55 56 TRANG TỬ TRỌN ĐƯỜNG VĂN THÂN BÌNH TIÊN BÀ LÀI BÀ LÀI LÒ GỐM 30.694 48.548 HẬU GIANG LÝ CHIÊU HOÀNG 41.014 55.000 53.800 LÝ CHIÊU HOÀNG VÀNH ĐAI 49.676 50.000 49.676 TRẦN VĂN KIỀU (ĐƯỜNG SỐ 11 KDC BÌNH PHÚ) 59 3.2.4 Kết phân tích hồi quy xây dựng mô hình giá đất Từ bảng 3.5 cho thấy để xác định giá đất phù hợp công việc khó khăn bối cảnh thông tin thị trường đất đai không rõ ràng Để xác định mức giá đất xácđề xuất cần phải tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích thống kê định lượng để xác định yếu tố đặc điểm vị vị trí đất đai cấu thành giá trị đất xây dựng mô hình giá đấtlàm cứcho việc định giá đất sát với giá đất thị trường Các yếu tố đặc điểm vị xã hội đất đai tuyến đoạn đường địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh dự báo là: - Cấp đường: Cấp đô thị (đường trục chính), Cấp khu vực (đường gom đường phố) Cấp nội (đường nội đường hẻm) Cấp đường xác định theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07:2010/BXD - Khoảng cách địa lý thời gian đến trung tâm thành phố (là UBND TP.HCM) trung tâm quận (là chợ Bình Tây) từ tuyến đoạn đường.Các khoảng cách đo đếm đồ Google maps - Mật độ ngành nghề kinh doanh tuyến đoạn đường: Phải ánh khả kinh doanh khu phố hiểu theo kiểu “Buôn có bạn, bán có phường”, xác định tỷ lệ % nhà đất đoạn đường sử dụng để kinh doanh - Độ rộng đường phố: Đường phố có chức giao thông đồng thời có chức không gian, phản ánh lưu lượng người lưu thông qua lại khu phố tiềm thiết lập quan hệ xã hội cấu thành vị khu phố Độ rộng đường xác định đồ địa - Các công trình tạo cực vị khu vực: Chợ, Siêu thị, Trụ sở hành chính, Trung tâm văn hóa, Trường học, bệnh viện, công viên, bến xe, Số liệu điều tra yếu tố đặc điểm vị đất đai tuyến đoạn đường trình bày chi tiết phụ lục đính kèm 60 Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy định công cụ phần mềm DTREG để xác định yếu tố đặc điểm vị cấu thành giá trị đất xây dựng mô hình giá đất Kết phân tích hồi quy định phần mềm DTREG trình bày bảng sau: Bảng 3.7 Kết hồi quy DTREG Bảng 3.7 cho thấy mô hình hồi quy định giá đất mô tả 89,90% thay đổi giá đất địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh Bảng 3.8 Tầm quan trọng yếu tố vị đất đai 61 Hình 3.1 Một nhánh định giá đất quận Tp.HCM Mô hình địnhcó biến kết giá đất biến dự báo quan trọng phản ánh vị đất đai cấu thành giá trị đất yếu tố:mật độ kinh doanh (MatdoKD), khoảng cách đến trung tâm thành phố (KhoangcachTP), khu vực trung tâm quận (KhuvucTTQ) độ rộng đường (Drduong) Mức độ quan trọng yếu tố vị P đất đai trình bày bảng 3.8 Mô hình định giá đất phần thể hình 3.1 Các yếu tố dự báo ảnh hưởng đến giá đất cấp đường, ngành nghề kinh doanh công trình tạo cực vị theo kết phân tích hồi quy tác động đáng kể Giá đất cấp đường cao lại có mức thấp so với cấp đường thấp Ngành nghề kinh doanh công trình tạo cực vị tuyến đoạn đường có tác động không quán đến giá đất tất tuyến đoạn đường Yếu tố mật độ kinh doanh, khu vực trung tâm quận quận khoảng cách tới trung tâm thành phố yếu tố vị phổ quát, tác động quán đến giá đất 62 tuyến đoạn đường địa bàn quận Còn yếu tố độ rộng đường tác động quán phân khúc nhỏ lẻ thị trường đất đai Trên bình diện chung toàn quận giá đất không thiết có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng tuyến đoạn đường Tuy nhiên phân khu đô thị giá đất có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng đường Nguyên tắc quán tiêu chuẩn để đánh giásự tác động yếu tố vị đến giá đất, mức độ xác thực đầy đủ liệu điều tra thu thập ban đầu, từ đưa định hướng điều tra chỉnh lý bổ sung yếu tố vị cấu thành giá trị đất phù hợp với thực tế Từ mô hình định xác định 25 tổ hợp yếu tố vị đất đai mức giá đất tương ứng trình bày bảng 3.9 Bảng 3.9 cho thấy tổ hợp vị đất đai tuyến đoạn có mức giá trung bình có tỷ lệ sai lệch không đáng kể so với mức giá xác định bảng 3.6, tổ hợp thứ 13, 24 25 có tỷ lệ chênh lệch tương ứng 41%, 35% 25% lớn mức cho phép 20% (ở tổ hợp cần phải điều tra điều chỉnh bổ sung thông tin yếu tố vị đất đai tuyến đoạn đường) Bảng 3.9 Tổ hợp yếu tố vị mức giá đất đai Tổ hợp yếu tố vị Mật độ Khu vực Khoảng cách Độ rộng KD TTQ TTTP đường Mức giá trung bình Độ lệch chuẩn Tỷ lệ lệch (9) (10) 2.867 0,02 STT Số đoạn đường (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) - - 148.473 - - 133.333 2.357 0,02 3 > 95 > 75 ≤ 95 > 75 > 5,5 80.337 3.330 0,04 > 75 > 5,5 102.664 9.252 0,09 0 > 5,5 < 5,5 88.059 70.910 6.277 0,07 0,00 > 8,55 - 64.982 8.828 0,14 > 11,25 > 7,05 49.719 4.082 0,08 > 7,05 69.688 8.313 0,12 10 > 75 > 75 > 55 ≤ 75 > 45 ≤ 55 > 45 ≤ 55 > 45 > 8,65 > 7,55 ≤ 8,65 ≤ 7,55 - > 7,70 58.674 10.647 0,18 0 > 10,0 ≤ 11,25 > 8,55 63 11 12 13 14 15 16 17 10 18 19 20 21 22 23 ≤ 55 > 45 ≤ 55 > 45 ≤ 55 > 45 ≤ 55 > 45 ≤ 55 ≤ 45 > 35 ≤ 45 ≤ 35 > 55 ≤ 75 > 55 ≤ 75 > 55 ≤ 75 > 55 ≤ 75 > 55 ≤ 75 ≤ 55 24 25 ≤ 10,0 > 8,55 ≤ 10,0 > 7,05 ≤ 7,70 > 6,15 ≤ 7,05 > 4,75 ≤ 6,15 48.560 2.003 0,04 47.431 3.044 0,06 37.550 15.511 0,41 > 8,55 > 8,55 > 8,55 ≤ 4,75 56.139 139 0,00 > 8,55 > 14,25 54.104 0,00 > 8,55 ≤ 14,25 41.363 5.596 0,13 > 8,55 > 8,15 ≤ 8,55 > 7,35 ≤ 8,15 > 7,35 ≤ 8,15 > 7,35 ≤ 8,15 ≤ 14,25 33.267 4.301 0,13 > 6,15 64.885 3.500 0,05 > 7,95 79.825 7.279 0,09 > 7,05 ≤ 7,95 65.182 4.670 0,07 > 6,15 ≤ 7,05 90.769 11.304 0,12 ≤ 7,35 > 6,15 62.869 2.869 0,05 ≤ 8,55 43.428 88 0,00 ≤ 55 ≤ 8,55 68.833 23.859 0,35 ≤ 75 ≤ 8,55 > 7,05 > 6,15 ≤ 7,05 < 6,15 93.200 22.871 0,25 0 0 3.2.5 Đánh giá chung Với việc xác định yếu tố vị đất đai rõ ràng khách quan, sử dụng phương pháp phân tích thống kê định lượng phần mềm DTREG phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố vị đến giá đất Đó yếu tố: mật độ kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu vực trung tâm quận độ rộng đường phố, yếu tố cấp hẻm vị trí hẻm (các yếu tố không đưa vào mô hình định) Kết phân tích yếu tố vị cấu thành giá trị đất xây dựng mô hình định giá đất trình bày phần khẳng định đắn việc xác định giá đất tuyến đoạn đường trình bày bảng 3.6, đồng thời khẳng định khả sử dụng mô hình việc xây dựng bảng giá đất hàng năm thành phố 64 3.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hàng loạt Như giải pháp trình bày chương 1, quy trình phương pháp xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu công tác định giá hàng loạt địa phương Tuy nhiên, để khắc phục khiếm khuyết tồn hoàn thiện phương pháp định giá đất đai, cần xác định sở phân cấp vị trí đất xây dựng bảng giá đất hàng năm Và phương pháp hồi quy phương pháp hữu hiệu phục vụ công tác phân cấp vị trí đất xác định giá đất đai Mô hình nghiên cứu địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh minh chứng điều Do đó, giải pháp để hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm địa phương xác định phân cấp yếu tố vị cấu thành giá trị đất đai, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy định phần mềm DTREG để phân tích số liệu thị trường để xây dựng bảng giá đất đai có tính khách quan khoa học Phương pháp phân tích hồi quy định có ưu điểm sau: - Có tính kế thừa bảng giá đất hàng năm, bổ sung cần thiết xác định khách quan việc phân cấp khu vực, vị trí phân đoạn tuyến đường - Có tính khách quan công thông qua việc xác định yếu tố vị cấu thành giá trị đất vùng giá trị đất đai theo yếu tố này, loại bỏ giá ảo nhờ vào phương pháp thống kê số lớn xây dựng bảng giá đất công vùng khu vực có tương đồng điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội trị đất đai - Có tính tùy biến, dễ dàng bổ sung thêm yếu tố cấu thành giá trị đất theo ý kiến chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thị trường phạm vi sai số cho phép Quy trình định giá đất tuân thủ bước theo thông tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC có bổ sung nội dung phân tích định lượng nhằm lượng hóa 65 yếu tố cấu thành giá trị đất làm sở phân cấp vị trí khu vực khách quan, khoa học Cụ thể sau: Bước 1: Công tác chuẩn bị Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình phương pháp định giá đất; xác định nguồn thông tin cần thu thập lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra Bước 2: Điều tra giá đất thu thập thông tin yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội cấu thành giá trị đất - Điều tra đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2013 đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất năm 2013; - Điều tra đặc điểm phân bố mạng lưới giao thông, khu dân cư, khu thương mại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp công trình sở hạ tầng Bước 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội đến giá đất; xác định giá loại đất theo vùng giá trị điều tra - Phân loại phiếu điều tra theo dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, điểm điều tra; - Sử dụng phương pháp định giá đất để xác định giá đất tài sản gắn liền với đất theo dạng phiếu điều tra - Xác định yếu tố cấu thành giá trị đất,chạy hàm hồi quy phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố xây dựng mô hình hồi quy giá đất Bước 4: Tổng hợp hiệu chỉnh tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo kết phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội - Tổng hợp kết tính toán giá đất phiếu điều tra hàm hồi quy (hoặc định): - Phân tích, đánh giá kết định giá đất: + So sánh kết định giá đất với bảng giá đất năm 2013 theo vị trí, tuyến đường, khu vực loại đất (vùng giá trị) 66 + Đánh giá mức độ phù hợp mức giá áp dụng với thực tế, phân loại vùng giá trị áp dụng với đặc điểm vùng giá trị thực tế + Xác định mức giá, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp thực tế theo loại đất + Phân tích đánh giá điều kiện hạ tầng thông tin khác làm ảnh hưởng đến giá đất vị trí đất giáp ranh - Đề xuất giải pháp xử lý khu vực có mức giá đất, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp + Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể khu vực có mức giá đất chưa phù hợp + Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể cấp vị trí phân loại chưa phù hợp Bước 5: Kiểm chứng kết định giá đất, xây dựng bảng giá loại đất - Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết định giá thực địa (các đất liền kề có điều kiện với đất điều tra ước tính giá đất bước 2, 3) - Đề xuất mức hiệu chỉnh kết định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) sở kết kiểm chứng thực tế chênh lệch ±20% - Xây dựng bảng giá đất + Tổng hợp, phân nhóm mức giá loại đất điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành quy định phân cấp vị trí (đã hiệu chỉnh); + Xây dựng quy định giá loại đất không điều tra + Xây dựng quy định liên quan khác theo quy định pháp luật 67 Chương KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Qua kết nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút số kết luận, kiến nghị sau: 4.1 Kết luận 1- Đất đai tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính toán giá trị quyền sử dụng đất nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng cần thiết, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên quốc gia 2- Công tác xây dựng bảng giá đất tiến hành hàng năm nhiều công sức kinh phí tài chính, hiệu lại chưa cao do:(i) bảng giá không phù hợp với giá thị trường, bị giới hạn khung giátrần Chính phủ lạc hậu không cập nhật thường xuyên; (ii) bảng giá không tính công các vùng khu vực có tương đồng điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội trị đất đai, có nguyên nhân từ việckhông xác định yếu tố vị đất đai mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 3- Bảng giá bị giới hạn khung giá trần gây thất thoát ngân sách, mà gây sựmất công thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất với 4- Các yếu tố dự báo có ảnh hưởng đến giá đất phân tích phân cấp rõ ràng làm nguồn liệu đầu vào cho phần mềm DTREG Đây phần mềm phân tích thống kê có khả phân tích liệu điều tra để xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 5- Bằng phần mềm DTREG xây dựng mô hình định,phân cấp mức giá trung bình khác tương ứng với vị trí theo tổ hợp yếu tố cấu thành giá trị đất Đây kết khách quan khoa học với tiêu chí rõ ràng Kết mô hình có hệ số tương quan cao, mô tả 89,90% thay đổi giá đất, với biến dự báo quan trọng phản ánh yếu tố vị đất đai 68 mật độ kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu vực trung tâm quận độ rộng đường phố 7- Kết hợp kinh nghiệm định giá định giá viên kết phân tích mô hình, bảng giá xây dựng với độ xác cao, khách quan khoa học 4.2 Kiến nghị 1- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung công tác định giá đất thông qua phân tích số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 2- Đề nghị điều chỉnh khung giá đất Chính phủ quy định cho phù hợp với giá đất thị trường 3- Đề nghị điều chỉnh quy trình xây dựng bảng giá đất đai địa phương theo đề xuất hoàn thiện quy trình đề tài Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác giao dịch quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần xây dựng khách quan, khoa học, đảm bảo giá đất xác định sát với giá chuyển nhượng thị trường điều kiện bình thường Quy trình cụ thể gồm bước bản: (i) công tác chuẩn bị; (ii) điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; (iii) phân tích, xử lý số liệu để xác định định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá phương pháp phân tích hồi quy; (iv) xây dựng phương án giá bảng giá; (v) trình thẩm định phê duyệt 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, 2005 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, 2007 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường – Bộ Tài Chính, 2010 Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ, 2004 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai Chính phủ, 2004 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, 2007 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ngô Đức Cát, (2000) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất NXB Nông nghiệp Đào Thị Gọn, 2007 Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đề tài cấp - Bộ Giáo dục Đào tạo Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê, 2008 Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị chất lượng 10 Trần Thanh Hùng, 2011 Lý thuyết Vị - Chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản 11 Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hòa, 2009 Tính toán giá trị kinh tế đất đai số tỉnh Đồng sông Hồng 70 12 Nguyễn Đình Kháng Vũ Văn Phúc, 2000 Một số vấn đề lý luận Mác Lênin địa tô, ruộng đất 13 Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Ứng dụng mô hình "Decision Tree" định giá đất hàng loạt Việt Nam 14 Dương Thị Bình Minh, Trần Thanh Hùng, Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012 Thuế đất trống – Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất Tạp chí Phát triển (số 175, tháng 1/2012) 15 Nguyễn Khắc Minh, (2002) Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 16 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đô thị Tạp chí Đô thị học xuất Vương quốc Anh (Vol 37, No 1, January 2000) 17 Quốc Hội, 2003 Luật đất đai 18 Bùi Ngọc Tuân, 2004 Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định khung giá đất đô thị cho phù hợp Đề tài cấp - Bộ Tài nguyên Môi Trường 19 Đặng Hùng Võ, 2012 Đổi pháp luật tài đất đai Tạp chí Tài (số 10/2012) 20 Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên cộng biên dịch), (1995) Lý luận phương pháp định giá đất đai NXB Cải cách, Bắc Kinh ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP CHÂU VĂN TÌNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH... thôn, đất đô thị đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Xuất phát từ thực tế nêu việc thực đề tài Thực trạng giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất. .. trình xây dựng mô hình định giá đất, xác định yếu tố cấu thành vị trí đất phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất tỉnh thành Có thể nói, mô hình định giá đất, xác định yếu