Uoc luong tong muc dau tu

Trung tâm Bồi dưỡng Nghiệp vụ (CPA) ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM ƯỚC LƯNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Tài liệu lưu hành nội phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ Quản lý dự án xây dựng” Giảng viên: Lưu Trường Văn, M.Eng Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) MỤC ĐÍCH Hổ trợ khách hàng để: Đánh giá nghiên cứu khả thi dự án Lập dự toán chi chí dự án Đánh giá khả chi trả khách hàng Quyết đònh tiếp tục bỏ dỡ (aborting) dự án Quyết đònh cung cấp tài chánh cho dự án Đơn vò thiết kế sử dụng ước lượng để: Lập kế hoạch chi phí Đánh giá cân đối chi tiêu thành phần khác dự án Đánh giá thích dụng phương án thiết kế đề nghò Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG • Có nhiều phương pháp khác để thực ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp sử dụng phụ thuộc vào: Mục đích ước lượng Số lượng thông tin có sẳn Thời gian có sẳn dành cho ước lượng Sự có sẳn liệu chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) • Phương pháp đơn vò phân bổ chi phí đến đơn vò sử dụng công trình: Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ xe Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh Nhà ở: Chi phí/ người Trường học: Chi phí / học sinh Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi lực thiết kế báo cáo thống kê VN) * CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate) Chi phí đơn vò theo VN gọi suất vốn đầu tư XDCB Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Thí dụ: • Một nhà hát 500 chổ hoàn thành trước 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm 10%/năm Người ta muốn xây dựng nhà hát tương tự, vò trí tương tự 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát bao nhiêu? Giải: Chi phí nhà hát 500 chổ thời điểm là: 62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ Chi phí xây dựng nhà hát/chổ : 68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ : 600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Khuyết điểm phương phápï: Thiếu xác Rất khó khăn để xem xét phạm vi toàn nhân tố từ kiểu dáng kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v… Nên sử dụng phương pháp cho: Các dự án công cộng Các giai đoạn ban đầu dự án mà có thiết kế sơ mà Tuy nhiên với trò gia lãnh đạo quyền (những người có kiến thức giới hạn công trình/dự án xây dựng) phương pháp có ý nghóa dể hiểu để giúp họ đònh việc phê duyệt ngân sách cho dự án công cộng Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH Cách xác đònh thể tích công trình quy đònh tổ chức nghề nghiệp (như Royal Institute of British Architecs –RIB) quốc gia RIB quy đònh: Thể tích công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m) Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành 1m3 (đồng/m3) Cách xác đònh chiều cao công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công tính chất mặt Phạm vi áp dụng: Thường sử dụng cho công trình mà chiều cao tầng khác Tại không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho công trình thế? Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp) Mặc dù việc tính toán thể tích công trình nói chung đơn giản bao hàm hết nhân tố thiết kế khác công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH khó khăn Khuyết điểm phương pháp thể tích: Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, chiều cao tầng số tầng mà tất ảnh hưởng đến chi phí Phương pháp không cho khách hàng diện tích sàn sử dụng Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng ảnh hưởng thay đổi đặc điểm kỹ thuật giá thành 1đơn vò thể tích (cubic rates) Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN Tổng diện tích sàn tất tầng = Tổng diện tích sàn tất tầng nằm tường bao (external walls) mà trừ tường bên trong, hố thang máy hố thang Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn Tính toán nhanh dể hiểu, dể thực mang lại nhiều ý nghóa cho khách hàng chi phí đơn vò sử dụng chi phí thể tích Hạn chế chủ yếu phương pháp xác đònh giá thành 1m2 sàn thích hợp Thông thường người ta dựa vào việc phân tích dự án tương tự thi công xong Và phương pháp trước, chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, chiều cao tầng số tầng, thay đổi đặc điểm kỹ thuật mà tất ảnh hưởng đến chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Mục tiêu: Tạo hệ thống ước lượng mà cho phép tính đến kiểu cấu trúc tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá thành đơn vò thông qua miêu tả về: Hình dạng công trình Tổng diện tích sàn Vò trí theo phương đứng diện tích sàn công trình Các chiều cao tầng công trình Chi phí phát sinh tầng ngầm Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 10 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis) Công trình mới: Quy mô nhỏ với QF = 0,5 Tổng khối lượng phần tử = 800m2 Chi phí/m2 = (QFmới / QFhiện hữu) * Chi phí/m2 hữu = (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m2 Tổng chi phí công trình (sàn) = 800m2 * $27,80/m2 = $22.240 Thực thủ tục cho loại phần tử tổng chi phí dự án có cách tổng cộng tất chi phí loại phần tử Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 21 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 1: ƯỚC LƯNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ Kiểu công việc Chi phí ($) Công việc chung 90,000 Đào đất 70,000 Khung kèo 220,000 Mua thiết bò 1,000,000 Lắp thiết bò 180,000 ng dẫn xử lý 700,000 Chi phí đo đạc 200,000 Công tác hoàn thiện 150,000 Công tác điện 100,000 Công tác thoát nước 180,000 Công tác cấp nước 440,000 Tổng chi phí dự án 3,330,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 22 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 1: ƯỚC LƯNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ Kiểu công việc Chi phí ($) Thừa số Công việc chung 90,000 0.09 Đào đất 70,000 0.07 220,000 0.22 Mua thiết bò 1,000,000 1.00 Lắp thiết bò 180,000 0.18 ng dẫn xử lý 700,000 0.70 Chi phí đo đạc 200,000 0.20 Công tác hoàn thiện 150,000 0.15 Công tác điện 100,000 0.10 Công tác thoát nước 180,000 0.18 Công tác cấp nước 440,000 0.44 Tổng chi phí dự án 3,330,000 Khung kèo Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 23 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 2: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($) Công việc chung 0.09 Đào đất 0.07 Khung kèo 0.22 Mua thiết bò 1.00 Lắp thiết bò 0.18 ng dẫn xử lý 0.70 Chi phí đo đạc 0.20 Công tác hoàn thiện 0.15 Công tác điện 0.10 Công tác thoát nước 0.18 Công tác cấp nước 0.44 600,000 Tổng chi phí dự án Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 24 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 2: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($) Công việc chung 0.09 0.09*600000 = 54000 Đào đất 0.07 0.07 * 600000 = 42000 Khung kèo 0.22 0.22* 600000 = 132000 Mua thiết bò 1.00 Lắp thiết bò 0.18 0.18 * 600000 = 108000 ng dẫn xử lý 0.70 0.7 * 600000 = 420000 Chi phí đo đạc 0.20 0.2 * 600000 = 120000 Công tác hoàn thiện 0.15 0.15 * 600000 = 90000 Công tác điện 0.10 0.1 * 600000 = 60000 Công tác thoát nước 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Công tác cấp nước 0.44 0.44 * 600000 = 264000 Tổng chi phí dự án 600,000 1,998,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 25 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) Phương pháp áp dụng tốt cho dự án với thành phần chi phí trội nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại, … Các thừa số tính cho thành phần hàm số chi phí trội (predominant cost) Thông thường chi phí trội chi phí mua sắm thiết bò cho dự án Người ta xem dự án có tỷ lệ chi phí thành phần chi phí trội giống dự án hữu Sử dụng liệu dự án hữu tương tự ước lượng sơ chi phí dự án công nghiệp nhanh với độ xác chấp nhận Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng dự án hữu * Chi phí mua sắm thiết bò dự án Khuyết điểm phương pháp? Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 26 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Thí dụ: Một dự án hữu có chi phí công việc cho bảng Xem dự án với đặc điểm quy mô tương tự chi phí thiết bò $600,000 Hãy ước tính chi phí dự án theo phương pháp ước lượng phần trăm Giải: Dựa vào liệu khứ, tính tỷ lệ % công việc so với tổng chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 27 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 3: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ Kiểu công việc Chi phí ($) Công việc chung 90,000 Đào đất 70,000 Khung kèo 220,000 Mua thiết bò 1,000,000 Lắp thiết bò 180,000 ng dẫn xử lý 700,000 Chi phí đo đạc 200,000 Công tác hoàn thiện 150,000 Công tác điện 100,000 Công tác thoát nước 180,000 Công tác cấp nước 440,000 Tổng chi phí dự án 3,330,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 28 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 3: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ KIỂU CÔNG VIỆC CHI PHÍ ($) PHẦN TRĂM Công việc chung 90,000 90,000/3,330,000 = 2.7% Đào đất 70,000 2.1% 220,000 6.6% Mua thiết bò 1,000,000 30.0% Lắp thiết bò 180,000 5.4% ng dẫn xử lý 700,000 21.0% Chi phí đo đạc 200,000 6.0% Công tác hoàn thiện 150,000 4.5% Công tác điện 100,000 3.0% Công tác thoát nước 180,000 5.4% Công tác cấp nước 440,000 13.2% 3,330,000 100% Khung kèo TỔNG CHI PHÍ DỰ ÁN Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 29 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Dựa vào liệu khứ, xác đònh tỷ lệ % chi phí mua sắm máy móc thiết bò tổng chi phí (gọi phần trăm thiết bò) Phần trăm thiết bò = 1,000,000/3,330,000 = 30% Dựa vào liệu khứ, tính toán tổng chi phí dự án (TCPM) = Chi phí thiết bò dự án / phần trăm thiết bò TCPM = $600,000 / 30% = $2,000,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 30 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM KIỂU CÔNG VIỆC PHẦN TRĂM CHI PHÍ ƯỚC TÍNH ($) Công việc chung 2.7% Đào đất 2.1% Khung kèo 6.6% Mua thiết bò 30.0% Lắp thiết bò 5.4% ng dẫn xử lý 21.0% Chi phí đo đạc 6.0% Công tác hoàn thiện 4.5% Công tác điện 3.0% Công tác thoát nước 5.4% Công tác cấp nước 13.2% Tổng chi phí dự án 100.0% Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 2,000,000 31 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Tính chi phí công việc dự án = tỷ lệ % công việc * TCPM Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 32 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM KIỂU CÔNG VIỆC PHẦN TRĂM CHI PHÍ ƯỚC TÍNH ($) Công việc chung 2.7% Đào đất 2.1% 42,042 Khung kèo 6.6% 132,132 Mua thiết bò 30.0% 600,601 Lắp thiết bò 5.4% 108,108 ng dẫn xử lý 21.0% 420,420 Chi phí đo đạc 6.0% 120,120 Công tác hoàn thiện 4.5% 90,090 Công tác điện 3.0% 60,060 Công tác thoát nước 5.4% 108,108 Công tác cấp nước 13.2% 264,264 Tổng chi phí dự án 100.0% 2,000,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 54,054 = 2,000,000 *2.7% 33 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Các bước thực hiện: Dựa vào liệu khứ, tính tỷ lệ % công việc so với tổng chi phí Dựa vào liệu khứ, xác đònh tỷ lệ % chi phí mua sắm máy móc thiết bò tổng chi phí (gọi phần trăm thiết bò) Dựa vào liệu khứ, tính toán tổng chi phí dự án (TCPM) = Chi phí thiết bò dự án / phần trăm thiết bò Tính chi phí công việc dự án = tỷ lệ % công việc * TCPM Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 34 Giải đáp Tại không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho công trình có chiều cao tầng khác mà lại dùng chi phí/m3? Với công trình có chiều cao tầng khác nhau, chi phí/m2 sàn sử dụng có xu hướng không đáng tin cậy khác biệt chiều cao tầng Khuyết điểm phương pháp nhân tố? Quan hệ thành phần chi phí khác dự án Tuy nhiên chi phí thiết bò ước lượng dể dàng quan hệ thành phần chi phí ước lượng phương pháp nêu cách nhanh để đạt ước lượng giá trò công trình Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 35 ... Nên sử dụng phương pháp cho: Các dự án công cộng Các giai đoạn ban đầu dự án mà có thiết kế sơ mà Tuy nhiên với trò gia lãnh đạo quyền (những người có kiến thức giới hạn công trình/dự án xây dựng)... PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH Cách xác đònh thể tích công trình quy đònh tổ chức nghề nghiệp (như Royal Institute of British Architecs –RIB) quốc gia RIB quy đònh: Thể tích công trình (m3) = Dài (m) * Rộng... phần tử dự án tương tự trước sở cho ước lượng chi phí tính toán theo dạng thức cụ thể Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Chi phí tính toán dựa vào diện tích bề mặt diện tích sàn sở