+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liênquan yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 1 tuyên bố việc thế chấp tài sản hình thành trongtương lai là công trình xây
Trang 2MỤC LỤC
Bản án số: ***/2014/KDTM-ST
Ngày xét xử: 27/5/2014
V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa
Ngân hàng X và Công ty Y
A) TÓM TẮT BẢN ÁN 3
1) Đương sự 3
2) Nội dung tình huống 3
3) Quyết định của tòa 5
B) BÌNH LUẬN 7
1) Về hình thức 7
2) Về nội dung 8
3) Giả định 13
4) Thực tiễn pháp lý 13
Tài liệu tham khảo 15
Bản án số: ***/2014/KDTM-ST Ngày xét xử: 22/4/2014 V/v tranh chấp hợp đồng xây dựng giữa Công ty A và Công ty B A) TÓM TẮT BẢN ÁN 16
1) Đương sự 16
2) Tóm tắt nội dung 16
3) Tóm tắt giải quyết 17
Áp dụng: 18
B) NHẬN XÉT – BÌNH LUẬN 18
1) Về Luật hình thức 18
2) Luật nội dung 19
3) So sánh thực tiễn áp dụng các quy định của Bộ LDS 2005 và Luật TM 2005 về trách nhiệm dân sự trong quan hệ hợp đồng 23
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM
o0o Lớp 7BVB2CQ- Nhóm 1 BÀI TẬP GIỮA KÌ MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ THƯƠNG MẠI
HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ
Đề tài: Bình luận bản án
Bản án số: ***/2014/KDTM-ST
Tranh chấp hợp đồng tín dụng
giữa Ngân hàng X và Công ty Y
Sinh viên:
1 Hà Duy Hoàng Nam
2 Nguyễn Thị Trang
3 Phạm Thị Thảo Quyên
4 Nguyễn Thị Thiên Kim
5 Huỳnh Thị Bích Liên
6 Nguyễn Ngọc Mỹ
Bản án số ***/2014/KDTM-ST
Tranh chấp hợp đồng xây dựng
giữa Công ty A và Công ty B
Sinh viên
7 Đinh Tiến Đại
8 Nguyễn Linh Lan
9 Võ Hồng Hạ My
10 Nguyễn Ngọc Hương Ly
11 Tạ Nguyễn Ngọc Huyên
12 Nguyễn Thị Huyền Trâm
Trang 3*) Nguyên đơn: Ngân hàng X
Địa chỉ: ***, Hoàn Kiếm, Hà Nội
Đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn T
*) Bị đơn: Công ty Y
Địa chỉ: ***, Quận 1, TPHCM
Đại diện theo pháp luật: Bà Phạm H
*) Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: gồm 7 người(gọi tắt làA,B,C,D,E,F,K)
D, E là người đại diện theo pháp luật của F,K
Trong phiên tòa sơ thẩm: đại diện nguyên đơn và người có quyền lợi và nghĩa
vụ liên quan A có mặt tại phiên tòa Bị đơn và C,B,E vắng mặt tại phiên tòa có đề nghịxét xử vắng mặt D vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do
2) Nội dung tình huống
Ngày 16/9/2010 Ngân hàng X có cho Công ty Y vay theo hợp đồng tín dụngtrung hạn số ***/2010/HĐ vay theo Hợp đồng tín dụng trung hạn số với số tiền vay 5
tỷ đồng, mục đích vay để công ty thanh toán chi phí đầu tư các hạng mục công trìnhxây dựng, máy móc thiết bị và chi phí khác thuộc chi phí đầu tư dự án nhà hàng NHtại địa chỉ xxx, Quận 3, TPHCM
Để đảm bảo cho khoản nợ vay,Nguyên đơn có nhận thế chấp các tài sản cụ thểnhư sau:
- Căn hộ chung cư số xxx Lô xxx chung cư xxx, phường Tây Thạnh, quận Tân
Phú, Tp Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông D và bà E Hợp đồng thế chấp tài sản bảođảm này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và có đăng kí giao dịch bảođảm
Trang 4- Quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất và toàn bộ trang thiết bị máy
móc, vật dụng phục vụ kinh doanh tại địa chỉ xxx, Quận 3, TPHCM thuộc quyền sởhữu của Công ty Y Việc thế chấp được thực hiện theo Hợp đồng thế chấp tài sản hìnhthành từ vốn vay lập tại Ngân hàng X ngày 16/9/2010 Hợp đồng thế chấp tài sản hìnhthành từ tương lai này không được công chứng và không có đăng kí giao dịch bảođảm Công trình xây dựng này (Nhà hàng) được xây dựng trên mảnh đất mà Bị đơnthuê của Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan A và B
Quá trình thực hiện hợp đồng, Bị đơn chỉ mới trả được số tiền nợ gốc789.000.000 đồng và tiền lãi trong hạn 370.331.597 đồng, lãi phạt chậm trả lãi486.111 đồng Từ sau ngày 31/3/2011 Công ty không tiếp tục trả các khoản nợ cònthiếu, vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Nguyên đơn là Ngân hàng X khởi kiện Trong quátrình thụ lý vụ án, Tòa án có nhận được công văn trả lời số ***/VPĐK-LT ngày16/4/2014 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên và Môi trườngThành phố Hồ Chí Minh thì Công ty Y cho đến nay chưa có hồ sơ yêu cầu đăng kýquyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ ***, Quận 3, Tp Hồ ChíMinh
Yêu cầu của các đương sự như sau:
+) Nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc Bị đơn phải trả các khoản nợtạm tính đến hết ngày 20/5/2014 như sau: Nợ gốc còn lại: 4.211.000.000 đồng; Lãitrong hạn: 2.953.367.750 đồng; Lãi quá hạn: 712.000.000 đồng; Tổng cộng:7.147.172.833 đồng Nguyên đơn yêu cầu Bị đơn phải trả các khoản nợ trên một lầnngay sau khi án có hiệu lực pháp luật và tiền lãi phát sinh từ ngày 21/5/2014 theo mứclãi suất nợ quá hạn quy định trong Hợp đồng tín dụng trung hạn số ***/2010/HĐ ngày16/9/2010 cho đến khi Bị đơn thực trả hết nợ Trường hợp Bị đơn không trả được cáckhoản nợ trên đề nghị phát mãi các tài sản thế chấp đã trình bày kể trên để Nguyênđơn thu hồi nợ
Tại phiên tòa, Nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc Bị đơn phải trả tiền thuê dịch
vụ bảo vệ tài sản thế chấp tính từ ngày 08/5/2013 tạm tính đến 19/5/2014 là246.000.000 đồng và chi phí thuê dịch vụ bảo vệ tiếp theo tính từ ngày 20/5/2014 theocác Hợp đồng dịch vụ bảo vệ Nguyên đơn ký với Công ty bảo vệ
Trang 5+) Bị đơn: Bị đơn do bà Phạm H là đại diện theo pháp luật trình bày tại bản tựkhai ngày 29/7/2013: Các khoản nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký và tài sản thế chấp
đề nghị Tòa căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ giải quyết theo quy định của phápluật, bà không có ý kiến gì Vì lý do sức khỏe không tốt nên bà xin vắng mặt trong cácbuổi Tòa án triệu tập, làm việc và cả khi xét xử vụ án
+) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liênquan yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 1 tuyên bố việc thế chấp tài sản hình thành trongtương lai là công trình xây dựng trên đất và toàn bộ trang thiết bị, bàn ghế dùng đểkinh doanh nhà hàng tại nhà số ***, Q.3, TP.HCM của Công Ty Cổ Phần Y đối vớiNgân hàng X là vô hiệu với lí do: 1) Hợp đồng vay tiền giữa CTCP Y và Ngân hàng
ký ngày 16/9/2010 có nội dung ngụy tạo dùng để vay tiền, không liên quan đến tài sản
mà trong hợp đồng gọi là tài sản hình thành trong tương lai vì sau khi nhà hàng khaitrương và đi vào hoạt động thì Công ty Y và Ngân hàng X mới ký Hợp đồng tín dụng
và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; 2) Bên cạnh đó, việc tranh chấp Hợpđồng thuê nhà giữa A,B và Công ty CP Y đã được Tòa án nhân dân Quận 3 giải quyếtbằng các Quyết định, Bản án có hiệu lực pháp luật chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đã kýgiữa A,B và Công ty Y, buộc Công ty Y phải trả cho A,B số tiền thuê nhà còn thiếuđồng thời Công ty CP Y còn phải trả lại cho A,B toàn bộ mặt bằng trống tọa lạc tại
***, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh
3) Quyết định của tòa
*) Áp dụng các cơ sở pháp lý:
- Điểm m, Khoản 1, Điều 29; Điểm b, Khoản 1, Điều 33; Điểm a, Khoản 1,
Điều 35; Điều 131; Điểm b, Khoản 2, Điều 199; Khoản 1, Điều 202; Điều 243 vàĐiều 245 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đã sửa đổi, bổ sung một số điều năm2011;
- Các Điều 122,127, 137, 342; 343; 344; 347; 348; 349; 351; 355; 474 Bộ luật
Dân sự năm 2005;
- Điều 90; Điều 91; Điều 92; Điều 93 Luật nhà ở.
- Điều 306 Luật Thương mại;
- Luật Thi hành án dân sự năm 2008;
Trang 6- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về
giao dịch bảo đảm;
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định về Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009 và danh mục mức án phí, lệ phí
ban hành kèm theo
*) Giải quyết:
Về Quan hệ tranh chấp-thẩm quyển giải quyết: Đây là tranh chấp hợp đồng tíndụng, các bên tham gia có tư cách pháp nhân, Bị đơn có trụ sở tại ***, Quận 1,TPHCM, do đó thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Quận 1(theo Điểm m, Khoản
1, Điều 29; Điểm b, Khoản 1, Điều 33; Bộ luật Tố tụng dân sự đã sửa đổi, bổ sungmột số điều năm 2011)
Về các nội dung yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử giải quyết như sau:+ Buộc Bị đơn Công ty Y phải trả cho Nguyên đơn Ngân hàng X các khoảntiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng trung hạn số 2651/2010/HĐ ngày 16/9/2010 tạmtính đến 20/5/2014 cụ thể như sau: Nợ gốc còn lại: 4.211.000.000 đồng; Lãi tronghạn: 2.953.367.750 đồng; Lãi quá hạn: 712.000.000 đồng; Tổng cộng: 7.147.172.833đồng Bị đơn phải trả các khoản nợ trên một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật
và tiền lãi phát sinh từ ngày 21/5/2014 theo mức lãi suất nợ quá hạn quy định trongHợp đồng tín dụng trung hạn số 2651/2010/HĐ ngày 16/9/2010 cho đến khi Bị đơnthực trả hết nợ Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền
Trường hợp Bị đơn không trả hoặc trả không đầy đủ các khoản nợ kể trên,Nguyên đơn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp làquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại căn hộ chung cư ***, quận Tân Phú, Tp
Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của thuộc sở hữu của ông D và bà E do bởi Hợpđồng thế chấp tài sản này đã được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, đãđược đăng ký giao dịch đảm bảo
+ Tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay lập ngày 16/9/2010giữa Ngân hàng X và Công ty cổ Y là vô hiệu theo yêu cầu của Người có quyền lợi vànghĩa vụ liên quan do bởi Hợp đồng này là ngụy tạo không phản ánh đúng sự thật.Hợp đồng này vì lý do bị vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
Trang 7nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập và lỗi của các bên làm cho Hợpđồng này vô hiệu là ngang nhau do đó các bên cần khôi phục lại tình trạng ban đầu,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
+ Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc Bị đơn phảitrả tiền thuê dịch vụ bảo vệ bảo vệ tài sản thế chấp tính từ ngày 08/5/2013 tạm tínhđến 19/5/2014 là 246.000.000 đồng và chi phí thuê dịch vụ bảo vệ tiếp theo tính từngày 20/5/2014 theo các Hợp đồng dịch vụ bảo vệ Nguyên đơn ký với Công ty bảo vệ
do bởi yêu cầu này của Nguyên đơn không thể hiện trong đơn khởi kiện và Nguyênđơn không có yêu cầu tại các phiên hòa giải trong quá trình chuẩn bị xét xử nên yêucầu này vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu của Nguyên đơn
+ Yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan A và B yêu cầu Tòa buộcCông ty Y phải giao trả cho A và B nguyên trạng tòan bộ mặt bằng trống tại ***,Quận 3, Tp Hồ Chí Minh được thi hành theo Bản án số **/2013/DS-ST ngày10/12/2013 của Tòa án nhân dân Quận 3, Tp Hồ Chí Minh
B) BÌNH LUẬN
1) Về hình thức
*) Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án
- Thẩm quyền theo vụ việc:
Đây là tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng X và Công ty Y, cácbên tham gia có tư cách pháp nhân Hai bên khi kí kết hợp đồng tín dụng là nhằm mụcđích sinh lợi, vì vậy, đây là hoạt động thương mại theo khoản 1, Điều 3, Luật thương
mại 2005: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm
mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.”
Căn cứ điểm m, khoản 1, Điều 29, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đã sửađổi, bổ sung một số điều năm 2011 thì các tranh chấp đầu tư, tài chính, ngân hàngphát sinh trong hoạt động kinh doanh thương mại giữa tổ chức có đăng ký kinh doanhvới nhau và đều có mục đích lợi nhuận là tranh chấp về kinh doanh, thương mại thuộcthẩm quyền giải quyết của Tòa án
- Thẩm quyền theo cấp tòa:
Trang 8Tranh chấp phát sinh là tranh chấp về hợp đồng tín dụng trong đầu tư, tài chính,ngân hàng, thuộc điểm m, khoản 1, Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 đã sửađổi, bổ sung một số điều năm 2011, và đang được tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục
sơ thẩm
Căn cứ điểm b, khoản 1, Điều 33, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đã sửa đổi,
bổ sung một số điều năm 2011, tòa án nhân dân quận có thẩm quyền giải quyết theothủ tục sơ thẩm đối với tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1,Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 đã sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2011
Do vậy, việc tòa án nhân dân quận thụ lý vụ tranh chấp trên theo thủ tục sơthẩm là đúng thẩm quyền
- Thẩm quyền theo lãnh thổ:
Tranh chấp phát sinh là tranh chấp về hợp đồng tín dụng trong đầu tư, tài chính,ngân hàng, thuộc điểm m, khoản 1, Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 đã sửađổi, bổ sung một số điều năm 2011, và đang được tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục
sơ thẩm Trong tranh chấp trên, bị đơn là Công ty Y có trụ sở tại ***, Quận 1,TPHCM
Căn cứ căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự đã sửa đổi, bổsung một số điều năm 2011, thì Toà án nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổchức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về thương mạiquy định tại các điều 29 của Bộ luật này
Kết luận, Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng X và Công ty Y theo thủ tục sở thẩm là đúng thẩm quyền
*) Về trình tự thủ tục tố tụng
Theo như phát biểu của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1: Trong quátrình thụ lý, chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa, Tòa án nhân dân Quận 1, Thẩm phán,Hội đồng xét xử sơ thẩm và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật
tố tụng dân sự đã sửa đổi bổ sung năm 2011 và không có kiến nghị gì về tố tụng
2) Về nội dung
*)Về quyết định tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay lập ngày 16/9/2010 giữa Ngân hàng X và Công ty Y là vô hiệu
Trang 9Các thuật ngữ dưới đây cần phải làm rõ để làm cơ sở pháp lý đánh giá về quyết định trên
- Tài sản hình thành từ vốn vay là gì? Khái niệm tài sản hình thành từ vốn
vay được quy định tại Khoản 3, Điều 2, Nghị định 178/1999/NĐ-CP: “Tài sản hình
thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng.” Tuy nhiên, Nghị định
178/1999/NĐ-CP đã bị thay thế bởi Nghị định 163/2006/NĐ-CP, và trong Nghị định163/2006/NĐ-CP đã không còn quy định về tài sản hình thành trong vốn vay nữa,
thay vào đó, Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã đưa ra quy định về “Tài sản hình thành
trong tương lai” Tại thời điểm xét xử vụ việc, thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP đang
có hiệu lực thi hành
Trong tình huống tranh chấp đang xem xét, thì sau thời gian xây dựng nhà hàngkhoảng 3 tháng, nhà hàng đã tiến hành khai trương và kinh doanh vào giữa tháng8/2010 Sau khi nhà hàng khai trương và chính thức đi vào hoạt động thì Công ty Ymới ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay với Ngân hàng X vào ngày16/9/2010 tức là sau ngày nhà hàng khai trương khoảng 1 tháng Như vậy tài sản thếchấp (Nhà hàng và máy móc trang thiết bị đi kèm) không phải là tài sản hình thành từvốn vay
- Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Khái niệm tài sản hình thành trong
tương lai được quy định tại khoản 2, Điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Tài sản
hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của Công ty Bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của Công ty Bảo đảm.”
Trong tình huống tranh chấp đang xem xét, thì tài sản (Nhà hàng và máy móctrang thiết bị đi kèm) đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm,nhưng chưa thuộc sở hữu của Công ty Y do bởi Theo công văn trả lời số ***/VPĐK-
LT ngày 16/4/2014 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên vàMôi trường Thành phố Hồ Chí Minh có nội dung Công ty Y cho đến nay chưa có hồ
sơ yêu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ Y,
Trang 10Quận 3, Tp Hồ Chí Minh Như vậy, tài sản (Nhà hàng và máy móc trang thiết bị đikèm) là tài sản hình thành trong tương lai trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảmgiữa Công ty Y và Ngân hàng X
- Giao dịch dân sự giả tạo là gì? Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà
trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiệncủa các bên tham gia giao dịch (điều 129 luật dân sự 2005)
Trong tình huống tranh chấp đang xem xét, thì giao dịch thế chấp tài sản hìnhthành từ vốn vay giữa Công ty Y và Ngân hàng X là giao dịch dân sự giả tạo, để chegiấu giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Bình luận
Cơ sở pháp lý mà tòa căn cứ vào đó để phán quyết:
- Điều 342, Bộ luật Dân sự 2005
- Điều 90; Điều 91; Điều 92; Điều 93, Luật nhà ở
- Điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy
định về giao dịch bảo đảm
- Khoản 2, Điều 61, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ
quy định về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005
Việc Tòa án xét rằng Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay lập ngày16/9/2010 giữa Công ty Y và Ngân hàng X là ngụy tạo, không phản ánh đúng sự thật
do đó vô hiệu toàn bộ cả về hình thức lẫn nội dung là đúng Tuy nhiên, việc Tòa căn
cứ vào Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về việc giải quyết hậu quả của giaodịch dân sự vô hiệu để yêu cầu các bên cần khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trảcho nhau những gì đã nhận là chưa đủ Do bởi, Tòa mới chỉ tuyên vô hiệu đối với giaodịch thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, mà chưa xem xét đến tính có hiệu lực hay
vô hiệu của giao dịch được ngụy tạo sau giao dịch này Căn cứ theo Điều 129, Bộ luật
Dân sự 2005 : “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu
một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch đó vô hiệu”.
Trang 11Giao dịch bị che giấu ở đây là giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai Các bên khi xác lập không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, nên giaodịch này không đương nhiên vô hiệu Chúng ta cần phải xem xét tính hiệu lực củagiao dịch này
Về mặt nội dung, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là giao dịchhoàn toàn hợp pháp trên cơ sở nhiều nhiều điều khoản quy định của luật và văn bảndưới luật dưới đây:
- Khoản 2, Điều 320 (Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự) của Bộ luật Dân
sự quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của Công ty Bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”;
- Khoản 1, Điều 342 (Thế chấp tài sản) của Bộ luật Dân sự quy định: “Tài sản
thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”;
- Khoản 1, Điều 4 (Tài sản bảo đảm) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy
định: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và
được phép giao dịch”;
- Khoản 2, Điều 4 (Tài sản bảo đảm) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy
định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của Công ty Bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của Công ty Bảo đảm.”
Tuy nhiên, về mặt hình thức, giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tươnglai phải thỏa mãn những điều kiện luật định Cụ thể là những quy định tại Luật Nhà ở:
- Giao dịch thế chấp phải có “giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo
quy định của pháp luật” (điểm a, khoản 1, Điều 91 – Điều kiện của nhà ở tham gia
giao dịch);
- Bên thế chấp phải là “chủ sở hữu nhà ở” (điểm a, khoản 1, Điều 92 – Điềukiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở);
Trang 12- Văn bản thế chấp nhà ở phải có “chứng nhận của công chứng hoặc chứng
thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn” và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào (khoản 3, Điều 93 –
Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở);
- “Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong
thời gian nhận thế chấp” (khoản 7, Điều 93 – Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà
ở)
Trong tình huống tranh chấp đang xem xét, Theo công văn trả lời số
***/VPĐK-LT ngày 16/4/2014 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tàinguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh có nội dung Công ty Y cho đến naychưa có hồ sơ yêu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất tạiđịa chỉ ***, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh Như vậy, Tài sản *** thế chấp cho Ngân hàng
X khi các bên thực hợp đồng thế chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu củaCông ty X Đồng thời, Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay lập ngày16/9/2010 giữa hai bên không có công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo về việc Bịđơn thế chấp quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất và toàn bộ trang thiết bị máymóc, vật dụng phục vụ kinh doanh tại địa chỉ ***, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh
Như vậy, Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai giữa Công ty X
và Ngân hàng Y không thỏa mãn những quy định về hình thức hợp đồng theo luật
định Căn cứ Khoản 2, Điều 122, Bộ luật dân sự 2005 : “Hình thức giao dịch dân sự
là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” Căn
cứ Điều 127, Bộ luật Dân sự 2005: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều
kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu” Căn cứ Điều 134: Giao
dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức : “Trong trường hợp
pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
mà các bên không tuân theo thì yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch
vô hiệu”.
Như vậy, trong trường hợp này, Tòa nên quyết định buộc các bên thực hiện quyđịnh về hình thức của giao dịch trong một thời hạn (đối với hợp đồng được che giấu