Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất giải pháp hình thành và bổ sung nguồn vốn đầu tư cho quỹ phát triển nhà ở tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN HÀ NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 -1- MỤC LỤC Mục lục Danh mục chữ viết tắt PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết mục tiêu đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Giới hạn nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu đề tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÁI PHIẾU 1.1 Trái phiếu 1.1.1 Đònh nghóa 1.1.2 Phân lọai trái phiếu 1.1.2.1 Căn vào hình thức đầu tư 1.1.2.2 Căn vào chủ thể phát hành 1.1.2.3 Căn vào lợi tức -2- 1.1.3 Các nhà đầu tư 1.2 Trái phiếu chuyển đổi 1.2.1 Đònh nghóa 1.2.2 Các hình thức trái phiếu chuyển đổi 1.2.3 Những yếu tố xác đònh giá trò trái phiếu chuyển đổi 1.2.3.1 Giá chuyển đổi 1.2.3.2 Tỷ lệ chuyểnđổi 1.2.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ giá chuyển đổi ban đầu 1.2.4 Quy trình thực 1.3 Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 11 1.3.1 Đònh nghóa 11 1.3.2 Những ưu nhược điểm trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 16 1.3.2.1 Ưu điểm 16 1.3.2.2 Nhược điểm 17 1.3.3 Phương thức thực phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất 18 -3- 1.3.3.1 Điều kiện cho việc phát hành 18 1.3.3.2 Những biện pháp đảm bảo 20 1.3.3.3 Những nội dung phát hành 21 1.3.3.4 Phương án phát hành 22 1.4 Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 22 1.5 Kinh nghiệm học đúc kết từ nước thực phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHU CẦU NHÀ Ở VÀ TÍNH CẤP BÁCH CHO VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu Quỹ phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh 31 2.2 Thực tạng tình hình phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh năm qua 32 2.2.1 Tổng quan tình hình phát triển nhà 32 2.2.2 Việc thực thò 08/2002 34 2.2.3 Phương hướng phát triển tình hình sử dụng đất nhà Thành phố đến năm 2005 36 2.3 Đặc điểm dự án đầu tư vào khu dân cư 37 2.4 Nguồn vốn đầu tư phát triển chương trình nhà cho Thành phố 40 -4- CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỰC HIỆN TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT 3.1 Những thuận lợi khó khăn trình thực 43 3.1.1 Thuận lợi 43 3.1.2 Khó khăn 44 3.2 Một số giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển thò trường trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất 48 KẾT LUẬN 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC -5- DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ABS: ASSET BACK SECURITY; CMOs: COLLATERALLIZED MORTGAGE OBLIGATIONS; CPF: CENTRAL PROVIDENT FUND; FHLMC: FEDERAL NATIONAL MORTAGAGE CORPORATION; FNMA: FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION; GHLC: GOVERNMENT HOUSING LOAN CORPORATION; GHDB: GOVERNMENT’S HOUSING DEVELOPMENT BOARD; GNMA: GOVERMENT NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION; HKMC: HONGKONG MORTGAGE CORPORATION LIMITED; IFC: INTERNATIONAL FINANCE CORP; KoMoDo: KOREA MORTGAGE CORPORATION; LTV: LOAN – TO –VALUA ratio; MBS: MORTGAGE BACK SECURITY; PTV: PAYMENT – TO – INCOME ratio; -6- PHẦN MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Trong thời gian qua với phát triển kinh tế đất nước, vấn đề để hình thành phát triển thò trường vốn nhằm huy động nguồn lực từ dân cư thành phần kinh tế để tài trợ cho dự án đầu tư dài hạn họat động cấp bách để phát triển ổn đònh bền vững Mặc dù, thò trừơng chứng khóan Việt Nam đời từ năm 2000, đến đóng góp thò trường cho công phát triển chưa có nhiều biến động, gây ảnh hưởng đến niềm tin nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngòai Phải với sách có bất cập, hàng hóa giao dòch đơn điệu, nghèo nàn khó khăn mà xảy với thò trường thành lập Việt Nam mà nước khác Do đó, việc phát triển tạo lập nên hàng hóa đa dạng cho thò trường vốn hay thể chế cần thiết để tạo cú hích to lớn nhằm thúc đẩy giao dòch thò trường nhanh chóng khôi phục lại lòng tin nhà đầu tư để từ tạo nên nguồn huy động vốn lâu dài ổn đònh Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất, công cụ huy động nguồn lực to lớn từ người dân nhằm đáp ứng cho nhu cầu phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung Cùng với lớn mạnh thò trường bất động sản - thò trường giao dòch mua bán cho thuê nhà đất thức phi thức, việc đưa hai lọai trái phiếu vào thực góp phần đáp ứng nhu cầu nhà người dân, tạo nguồn vốn to lớn cho tổ chức thực -7- chương trình nhà Thành phố Tuy nhiên, ngòai phần nhỏ vốn manh mún từ phận cá nhân đầu tư vào lónh vực này, lónh vực công nguồn đầu tư cho thò trường bất động sản thấp chưa mang tính phát triển hỗ trợ nhà cửa cho người nghèo Hiện nay, với số thông tin lọai hình chứng khóan chủ yếu từ sách vở, tài liệu nước ngòai, thông tin hội thảo chuyên đề bắt đầu đề cập, nói công cụ huy động vốn hữu hiệu áp dụng từ lâu nước phát triển Phải thật nhìn nhận với khỏang thời gian phát triển thò trừơng chứng khóan nước, đến lúc cần quan tâm nghiên cứu kỹ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi Có thế, với tâm nỗ lực người thực hiện, việc phát hành lọai hình trái phiếu chuyển đổi góp phần chấm dứt tình trạng thiếu nhà trầm kha, giải khả bùng nổ giá nhà đất bong bóng Để góp phần thu thập thông tin, tài liệu tìm hiểu lọai hình chứng khóan này, góp phần làm tăng thêm quan tâm, nhìn nhận xã hội, chọn đề tài: “ Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất- Giải pháp hình thành bổ sung nguồn vốn đầu tư cho Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, nghiên cứu luận án mối quan tâm, trăn trở nhà chuyên viên lónh vực tài Trong nhu cầu thiết nhà người dân nay, lọat vấn đề nan giải bách cần giải như: nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển nhà ở? Khả đóng góp huy động từ dân chúng nào? Tính khả thi cách thức huy động nguồn vốn với độ tin cậy bao nhiêu?… đặt cho câu hỏi lớn: liệu hiểu rõ nhu cầu thò trường vốn, hành động việc tìm hiểu, nghiên cứu nhu cầu thiết xã hội, việc phát triển thò trường vốn đủ mạnh để thực -8- chưa, sở pháp lý cho việc phát triển thò trường nhà đất song song với phát triển thò trường vốn yêu cầu đến mức độ Để làm vậy, cần phải làm nhiều cho đầu tư, nghiên cứu, luận văn mong muốn đóng góp phần số TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT: Đến nói, việc nghiên cứu đề tài lại với thò trường chứng khóan Việt Nam Tháng 08/2003 hội thảo khoa học: “Các công cụ giải pháp huy động vốn dài hạn để đầu tư vào sở hạ tầng Thành phố Hồ Chí Minh qua thò trường chứng khóan” có tham luận đề cập đến lọai hình chứng khóan Mới đây, với đònh thành lập Quỹ phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh đề cập đến công cụ trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất Đó ý tưởng, chưa sâu vào nghiên cứu khả thực tế để phát triển lọai hình công cụ huy động vốn Do đó, với việc phát triển chương trình nhà ở, góp phần giải nhu cầu nhà, giải nhu cầu tái đònh cư cho dự án đầu tư hạ tầng Thành phố, với việc Quỹ phát triển nhà thành lập, nói đến lúc cần xem xét đề tài cách rõ ràng cụ thể GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU: Lọai hình chứng khóan lạ với Việt Nam, thật ứng dụng nhiều nước giới từ lâu Vì vậy, phạm vi luận án nghiên cứu lý thuyết trái phiếu chuyển đổi, với việc dẫn chứng số tình thực nước tiêu biểu như: Mỹ, Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản, nứơc khu vực châu Á -9- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI: Trong phương pháp nghiên cứu, luận án xem xét, phân tích đối tượng nghiên cứu theo hai giai đọan sau: việc xây dựng tảng lý thuyết cho phát triển lọai hình trái phiếu này, khả đóng góp công cụ việc phát triển thò trường nhà nước khả ứng dụng vào Việt Nam vào thời điểm phù hợp chưa, hay cần điều kiện để xây dựng chúng Có thể nói, lọai hình chứng khóan chuyển đổi lạ với thò trường chứng khóan chưa phát triển mạnh Việt Nam Từ kinh nghiệm trước, khó khăn gặp phải nước phát triển đa dạng hàng hóa cho thò trường vốn, luận án đúc kết hiệu khả phát triển lọai hình chứng khóan vào Việt Nam Với phương pháp nghiên cứu quan sát, nghiên cứu nguồn liệu thứ cấp từ mạng internet chứng khóan chuyển đổi sang nhà đất chứng khóan kèm quyền mua nhà đất (MBS-Mortgage back securities), áp dụng thực vào việc nghiên cứu đề tài -49- -50- Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỰC HIỆN TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT TẠI TP.HCM 3.1 Những thuận lợi khó khăn trình thực Trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Thuận lợi: Nhu cầu thực mua nhà người dân đô thò lớn Thành phố Hồ Chí Minh lớn, việc hình thành dự án đầu tư xây dựng nhà khu dân cư chắn đảm bảo có thò trường tiêu thụ tương lai Có thể nói đến nay, Thành phố có cố gắng lớn việc giải nhà cho người dân, nhu cầu lớn nguồn vốn đáp ứng cho việc phát triển nhà người dân cao Việc phát triển thò trường chứng khóan năm gần đây, phát triển chưa ổn đònh, bước đầu xây dựng sở hạ tầng cho việc phát hành trái phiếu chuyển sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất, đồng thời tiến đến thời gian tới việc phát triển thò trường thứ cấp nhằm tạo nên tính khỏan cho thò trường vốn này, có huy động nguồn vốn từ người dân Kỹ thuật chứng khóan hóa phát huy tốt khỏan nợ bất động sản Việt Nam, đặc biệt khỏan nơ mua sắm nhà Đây kinh nghiệm quý cho Việt Nam bắt đầu thực kỹ thuật này, việc thực giúp kinh tế Việt Nam có khả huy động nguồn vốn lâu nằm im chưa có hội để sinh lời đánh thức để góp phần vào -51- đẩy nhanh tiến trình đô thò hóa, giảm áp lực nhà cho dân chúng, đặc biệt người có thu nhập trung bình thấp Do sau, nên thuận lợi việc thừa hưởng kinh nghiệm quý giá nước trùc, tránh sai lầm gây nên khủng hỏang cho thò trừơng vốn quốc gia 3.1.2 Khó khăn: Vấn đề chứng nhận quyền sở hữu người mua nhà gặp khó khăn, dạng nhà chung cư, hay nhà cao tầng cho người có thu nhập thấp Hiện nay, người mua hộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, với lọai giấy tờ chủ nhân thể chấp, cầm cố vay tiền ngân hàng tổ chức tín dụng không coi văn pháp lý có giá trò Theo nghò đònh 181/2004/NĐ-CP việc hướng dẫn thực thi Luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường, đồng ý cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư dự án nhà chung cư không cấp riêng lẻ cho hộ gia đình Do để thực phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất, việc cần thiết xác nhận chủ quyền rõ ràng cho người sở hữu, từ xác đònh hàng hóa, đánh giá giao dòch thò trường Cùng với phát triển kinh tế, lónh vực phát triển nhà chắn nhiều nhà đầu tư quan tâm, bên cạnh đó, có cạnh tranh nhà đầu tư thò trừơng bất động sản, việc phát triển thò trường vốn thông qua trái phiếu chuyển sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất có hội phát triển mạnh Với chủ trương phát triển từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến tiến hành xây dựng 70.000 hộ chung cư, 18.000 phòng cho người có thu nhập thấp Với lọai đối tượng này, việc tóan trả mua nhà hay hộ khó thực được, nhu cầu cần trả chậm nhiều năm (có thể đến 30 năm theo kinh nghiệm số -52- nước), chế thực góp phần giải nhu cầu nhà người dân, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thò Bên cạnh đó, chủ đầu tư chung cư, khu nhà yên tăng thực dự án nguồn vốn đảm bảo cho đầu tư họ liên tục, không bò chiếm dụng vốn thời gian dài Thò trường quản lý bất động sản chưa phát triển Việt Nam Hiện nay, hộ chung cư nói chung Việt Nam, trừ số tòa cao ốc văn phòng hộ cao cấp có vốn đầu tư nước ngòai, chưa có rõ ràng đơn vò quản lý chung cư Theo mô hình quản lý Việt Nam, chủ đầu tư thường kiêm công tác quản lý tòa nhà chung cư, theo mô hình việc quản lý chung cư không trì chất lượng danh tiếng tòa nhà cách vững bền Ở nước ngòai việc quản lý chung cư thường giao cho công ty quản lý cách bản, khoa học, công ty quản lý bắt tay lập dự tóan với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình đưa kế họach quản lý Chính có tham gia quản lý công ty quản lý chuyên nghiệp, giá trò bất động sản tăng lên, nhà quản lý chuyên nghiệp làm việc lợi ích chủ nhân hộ để đảm bảo trì chất lượngvà danh tiếng công trình Có thực tế cần nhận thấy rằng, chủ đầu tư thuê công ty quản lý nhà họ phải khỏan phí không nhỏ Một chủ đầu tư chòu tốn phí để thuê công ty quản lý, lúc hợp đồng thường rơi vào tay công ty nước ngòai có uy tính lớn Chesterton Petty VietNam, CB Richard Ellis Dinning&Associates, công ty Việt Nam vắng bóng lónh vực này, phần tâm lý chủ đầu tư muốn trưng biển hiệu công ty này, uy tín thương hiệu họ thiết lập thò trường giới, phần khác công ty nước khó tiếp cận với chủ đầu tư nước ngòai, tiếp đến tính chuyên nghiệp chưa cao -53- Hiện nay, vò pháp lý Nghò đònh 144/2003/NĐ-CP Chứng khoán Thò trường chứng khoán đưa quy chế thấp pháp luật liên quan môi trường pháp lý hành chưa đầy đủ bất cập, mâu thuẫn văn pháp luật liên quan đến thò trường chứng khóan không tránh khỏi Một môi trường pháp lý ổn đònh đầy đủ nhân tố để đảm bảo lòng tin làm ăn lâu dài cho nhà đầu tư Các nhà đầu tư nước nước ngòai yên tâm đầu tư vào thò trừơng chứng khóan họ nhận thấy vốn đầu tư kỳ vọng sinh lời họ bảo vệ với khuôn khổ pháp luật minh bạch, rõ ràng an tòan Điều cho thấy cần thiết tầm quan trọng việc xây dựng hệ thống luật chứng khóan Tình trạng công bố thông tin không đầy đủ, cáo bạch… nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư tiềm không mặn mà đầu tư vào trái phiếu, đặc biệt nhà đầu tư tổ chức công ty bảo hiểm, doanh nghiệp đầu tư vào lónh vực chứng khoán, quỹ đầu tư chứng khoán Cụ thể từ TTGDCK TP.HCM vào họat động đến này, tòan thò trường có 02 trái phiếu doanh nghiệp 01 trái phiếu quyền đòa phương niêm yết vơi tổng giá trò niêm yết 407 tỷ đồng, chiếm 2,4% tổng giá trò niêm yết Trong thời gian qua có số tổ chức tài chính, tín dụng phát hành trái phiếu công chúng Ngân hàng Công thương, Công ty Tài dầu khí, Công ty tài cao su… tổ chức không đưa trái phiếu niêm yết lo ngại thủ tục phải công bố thông tin, điều kiện hành lang sở pháp lý chưa bảo vệ cho họ trước việc công bố thông tin doanh nghiệp có lợi cho phía đối thủ cạnh tranh Chính thế, việc thực chứng khóan hóa tài sản qua trái phiếu sang nhà đất trái phiếu chuyển quyền sử dụng đất, gặp khó khăn từ vấn đề niêm yết, công bố thông tin, nhà đầu tư, chủ thể phát hành, công ty quản lý nhà… tình hình thực đầu tư, hay -54- tình trạng khu nhà quản lý có bò xuống cấp nhiều hay Có thể nói tác động việc công bố thông tin quan trọng nhà đầu tư, họat động giao dòch thò trường thứ cấp Cũng cần nhận thấy thò trường bất động sản Việt Nam vốn thò trường không ổn đònh Do việc tính tóan giá phát hành, lãi suất, thời hạn trái phiếu thời gian chuyển đổi đòi hỏi phát có thẩm đònh nghiên cứu kỹ Nếu giá chuyển đổi sang quyền sử dụng đất giá trò thực tế bất động sản thời điểm chuyển đổi có chênh lệch lớn tạo nên thò trường đầu gây bất ổn cho thò trường Hơn nữa, điều kiện chủ thể phải có quyền sử dụng đất có điều kiện chắn sở hữu đất tương lai Trong tình hình việc thẩm đònh đánh giá nhiều điều phải xem xét hy vọng tạo niềm tin cho nhà đầu tư Cũng nói thêm từ kinh nghiệm nước có kinh tế lên hình thức phát hành trái phiếu chuyển sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất có phát triển chậm phần chi phí tương đối cao đònh chế thực việc bán, khó khăn thiết lập khuôn khổ luật pháp quy chế cho việc phát hành Đồng thời cần xác đònh rõ thò trường thứ cấp công cụ thích hợp để trợ cấp tín dụng cầm cố Nhiệm vụ thò trường huy động nguồn vốn tư nhân, mở rộng thò trường tài cải thiện phân bổ rủi ro Ngòai phải nói thò trường thứ cấp tồn thiếu thò trường sơ cấp tương đối lành mạnh, thò trường thứ cấp cần coi bổ sung cần thiết cho thò trường cầm cố sơ cấp, cho phép người cho vay mở rộng quy mô cho vay theo cách an tòan lành mạnh Khó khăn việc phát triển thò trường thứ cấp, điều kiện nhằm thúc đẩy tham gia tích cực từ phía thò trường thứ cấp tư nhân Kinh nghiệm Mỹ năm 90 kỷ 20, có khỏang từ 16% đến 21% khoản chứng -55- khóan cầm cố chấp phát hành tư nhân (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac) tỷ lệ dư nợ cầm cố hình thức chứng khóan hóa tư nhân tăng từ 2% năm 1990 lên gần 8% vào cuối năm 1997 Các chứng khóan phát hành công ty trung gian tư nhân tương tự chứng khóan Fannie Mae Freddie Mac ngọai trừ quy mô khỏan cho vay (Fannie Mae Freddie Mac chòu mức khống chế khỏan vay 227.150 USD năm 1998) Trên thò trừơng này, nhà đầu tư dựa vào thông tin quan xếp hạng cung cấp mức độ bổ sung chấp (nghóa chứng khóan hóa vượt mức) hay quyền ưu tiên chu chuyển tiền mặt (ví dụ chứng khóan cấp mức ưu tiên senior- subordination quỹ dự trữ) cho bên thứ ba (ví dụ bảo hiểm tập họp vốn người bảo hiểm cầm cố họăc bảo hiểm trái phiếu) để bảo vệ họ rút khỏi rủi ro tín dụng rủi ro tổ chức tiềm ẩn họat động độc lập thực nghóa vụ khỏan vay bên thứ ba 3.2 Một số giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển thò trường trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất: Trên dựa vào mục tiêu phát triển thò trường trái phiếu Việt Nam, trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất cần có phát triển thúc đẩy số nhóm giải pháp sau: 3.2.1 Thực sở hạ tầng đầy đủ pháp lý thiết bò kỹ thuật phục vụ việc giao dòch trái phiếu chuyển nhượng Đến nay, thò trường trái phiếu Việt Nam chưa phát triển mạnh hàng hóa không đa dạng, lựa chọn nhà đầu tư không đáp ứng nhiều Chính vậy, việc xây dựng hành lang pháp lý điều kiện sở vật chất để thực bứơc phát hành thực thò trừơng thứ cấp cho lọai trái phiếu chuyển đổi chưa có Vấn đề khung pháp lý cho việc sử dụng đất cho nhà chung cư (nhà cho người có thu nhập thấp trung bình -56- chủ yếu dạng này- xu phát triển nhà đại nước) cấp cho chủ đầu tư, gây khó khăn cho người dân mua hộ có đủ thủ tục giấy tờ thực chấp Mặc dù suất sinh lợi trái phiếu ổn đònh mang lại khỏan thu nhập cho nhà đầu tư, với kinh tế chưa ổn đònh, tạo tâm lý lo ngại từ phía nhà đầu tư vào hàng hóa vốn này, điều gây khó khăn cho tổ chức phát hành, tính khỏan thực giao dòch thò trừơng thứ cấp chưa cao Vì vậy, việc thực sách ổn đònh kinh tế góp phần thúc đẩy nhanh việc huy động vốn cho đầu tư nhà xã hội Việc cho phép thành lập quỹ hưu trí tư nhân, góp phần huy động nguồn nội lực xã hội đầu tư vào lónh vực trái phiếu nói chung trái phiếu cầm cố, chấp tài sản Đến nay, ngòai số quỹ đầu tư chứng khóan ít, nguồn vốn từ quỹ hưu trí tập trung vào quỹ bảo hiểm xã hội thuộc nhà nước mang tính hình thức chưa quan tâm đến chi phí vốn nguồn vốn cách thỏa đáng 3.2.2 Sự tham gia phối hợp nhòp nhàng chủ thể thò trường trái phiếu, chủ thể phía ngân hàng cho vay vốn người có thu nhập trung bình thấp mua nhà trả góp, phía phát hành trái phiếu chuyển đổi, tổ chức trung gian làm chất xúc tác đẩy nhanh thò trường phát triển theo quy luật cung cầu thò trường 3.2.3 Thực nhóm giải pháp để tiến hành phát triển thò trường trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất: - Việc thành lập tổ chức đònh giá hệ số tín nhiệm: việc thiếu tổ chức đònh mức tín nhiệm làm cho nhà đầu tư khó đònh nên đầu tư vào trái phiếu từ chủ thể phát hành khác Điều gây cản trở phát triển thò trường trái phiếu nói chung trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất -57- trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Chính nên giai đoạn việc xây dựng sở pháp lý cho phép tổ chức đònh mức tín nhiệm 100% vốn nước thành lập hoạt động Việt Nam, với khuyến khích thành lập tổ chức đònh mức tín nhiệm hoạt động theo hình thức liên doanh với nước ngoài, từ bắt kòp đón đầu kinh nghiệm đánh giá từ đối tác nước việc xếp hạng đònh mức tín nhiệm Điều quan trọng tổ chức đònh mức tín nhiệm tính độc lập, cần thành lập hệ thống hỗ trỡ cho đònh hợp lý độc lập tổ chức quan phát hành, hay bên liên quan Trong giai đoạn cần có vai trò lãnh đạo tổ chức đònh mức tín nhiệm phủ sở hoạt động để tạo nên lợi nhuận cho tổ chức chưa có điều kiện phát triển - Sự đồng ý cho phép thực giao dòch trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất thò trường giao dòch phi thức (OTC): việc cho phép thực giao dòch tạo thuận lợi cho tính khoản trái phiếu, thò trường phi thức nhà đầu tư môi giới tăng cường tính linh hoạt cho thò trường cách đưa nhiều mức giá thỏa thuận Bên cạnh nhà nước cần xem xét cho phép Công ty chứng khoán bảo đảm làm trung gian cho trái phiếu không niêm yết chứng từ thương mại - Thiết lập thò trường hợp đồng mua lại cho phép thực giao dòch bán khống-thành lập thò trường kỳ hạn quyền chon trái phiếu: chưa có quy đònh việc thực bán khống trái phiếu đến Việt Nam có thò trường hợp đồng mua lại số tổ chức, điều cản trở nhà giao dòch lớn hoạt động khả vận hành thò trường hợp đồng mua lại chưa có Phát triển thò trường hợp đồng mua lại có ý nghóa tích cực nhằm thúc đẩy giao dòch, khả toán trái phiếu nói chung trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất Các hợp đồng mua -58- bán công cụ mạnh không thò trường trái phiếu mà thò trường tiền tệ Ở thò trường trái phiếu chúng hỗ trợ quản lý danh mục trái phiếu cách tiến hành mua bán khống Trên thò trường tiền tệ hợp đồng cho phép mua bán khoản nợ vay ngắn dài hạn dựa sở đảm bảo., theo cách linh hoạt có lợi cho tính lưu hoạt thò trường vay nợ đơn Để nâng cao tính linh hoạt thò trường hợp đồng mua lại, tổ chức phi tài cần phép tiến hành đầy đủ phạm vi hoạt động kinh doanh theo hợp đồng mua lại Thò trường kỳ hạn quyền lựa chọn trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất cần thành lập Một thò trường kỳ hạn có tổ chức thúc đẩy tính linh hoạt thò trường giao cách cho phép nhà giao dòch lớn tự đảm bảo tiền đầu tư họ, cách tạo lượng buôn bán thò trường trái phiếu thông qua việc mua bán tự bảo đảm Việc phát triển thò trường thoả thuận mua lại tạo nên khả trì trái phiếu trường hợp chuyển đổi hoán chuyển lại tiền mặt nhà đầu tư - Thực toán bù trừ trái phiếu chuyển nhượng sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất: dựa khả Trung tâm giao dòch chứng khoán có chức đăng ký, giao dòch, toán, bù trừ quản lý, hệ thống giao dòch chứng khoán vào hoạt động với trợ giúp Thái Lan, hệ thống quản lý Trung tâm tự trang bò Hiện Trung tâm giao dòch thực lưu ký trái phiếu niêm yết (loại trừ Tín phiếu kho bạc lưu ký Ngân hàng Nhà nước), hệ thống toán thực nguyên tắc T+3 Do đó, việc thực nguyên tắc giao dòch trái phiếu chuyển nhượng sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất khác biệt với loại hình trái phiếu hữu -59- - Thúc đẩy tăng cường số lượng thành viên đầu tư tham gia vào thò trường trái phiếu: nhà đầu tư cá nhân tham gia nhiều vào thò trường cổ phiếu, thò trường trái phiếu hầu hết lại nhà đầu tư có tổ chức Ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư… Do vậy, để trái phiếu chuyển nhượng sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất phát triển cần thúc đẩy số lượng nhà đầu tư tham gia vào thò trường này, số ngưòi không tham gia nhiều vào thò trường dù ngườni có nhu cầu cao khó mà mong đợi giao dòch diễn thường xuyên Nếu thiếu hẳn sở chắn gồm nhà đầu tư có tổ chức, khó mà phát triển thò trường trái phiếu chuyển nhượng sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất có đủ nguồn cung cấp hai loại trái phiếu Vì cần thực chương trình làm tăng số lượng tham gia thò trường trái phiếu Nếu thiếu sở rộng rãi gồm nhà đầu tư có tổ chức phát triển thò trường trái phiếu Nên xúc tiến thành lập quỹ trái phiếu cách tốt để tăng nhu cầu số lượng người tham gia thò trường trái phiếu Đồng thời nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thò trường thông qua quỹ trái phiếu Sự phát triển ngành quản lý đầu tư giúp tăng tính linh hoạt thò trường trái phiếu nhà quản lý quỹ trái phiếu có xu hướng mua bán thường xuyên nhà quản lý công ty bảo hiểm Bên cạnh đó, cần hòan thiện mặt khuôn khổ pháp luật, nâng cao lực họach đònh sách thể chế thò trường để ngày tạo thuận lợi cho thò trường chứng khóan Việt Nam phát triển Việc xây dựng Luật chứng khóan tòan diện đầy đủ nhằm để thò trường họat động không chòu tác động từ văn pháp luật khác như, Luật doanh nghiệp, Luâät tổ chức tín dụng, Luật đầu tư nước ngòai, Luật kinh doanh bảo hiểm có tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư vào thò trường vốn đầu tư kỳ vọng sinh lợi họ -60- bảo vệ hệ thống pháp luật minh bạch Tương tự lónh vực trái phiếu chuyển sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất cần có văn hướng dẫn, thông tư riêng biệt kèm theo Luật chứng khóan phù hợp với Luật đất đai thực thông qua Nghò đònh 181/2004/NĐ-CP việc thực thi luật này, có tạo tâm lý chấp nhận đầu tư vào chứng khóan nợ dài lâu này; tạo nên niềm tin nhà đầu tư cho huy động vốn phía người có thu nhập thấp có hội để sở hữu hộ trả dần với nguồn thu nhập ổn đònh phù hợp với mức sống họ, điều có tác dụng lớn việc bình ổn giá nhà đất, giảm bớt phần tình trạng bong bóng đòa ốc mà để lâu dài gây khó khăn lớn cho kinh tế Về lâu dài tác dụng chuyển đổi từ hộ nhỏ phù hợp với điều kiện kinh tế thu nhập nhỏ người dân, chuyển đổi sang hộ lớn với điều kiện thu nhập cao, điều khuyến khích phát triển thò trường thứ cấp việc có khả chuyển đổi trái phiếu chuyển nhượng sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất người dân -61- KẾT LUẬN Với phạm vi nghiên cứu đề tài chủ yếu xem xét tính khả thi việc thực hiện, kinh nghệm từ quốc gia tiến hành lọai hình trái phiếu chuyển sang nhà Qua xem xét tìm hiểu khả ứng dụng lọai hình chứng khóan nợ vào thực tiễn, nhằm tăng cường khả huy động nguồn vốn từ thành phần cho kinh tế để thực chủ trương phát triển nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp, bên cạnh góp phần ổn đònh chỗ cho đối tượng tái đònh cư việc xây dựng dự án chỉnh trang quy họach thành phố Có việc tiến hành đầu tư chương trình phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung ổn đònh thành công Việc tạo lập thêm hàng hóa đa dạng cho thò trường chứng khóan thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất, góp phần tạo nên tính đa dạng tình hình năm sôi động thò trường Ngòai quy đònh chung pháp lý, hệ thống văn pháp luật để phát triểnt thò trường, tính đa dạng hàng hóa có tác dụng thúc đẩy thò trường vốn phát triển theo kinh tế Do hình thức đầu tư mới, chưa đúc kết từ thực tế Việt Nam khả đóng góp từ trái phiếu nợ cho việc phát triển kinh tế, khả huy động vốn tạo nguồn lực cho đất nước Hy vọng việc sớm thực công cụ tạo điều kiện cho việc phân tích cách chuyên sâu tác động lọai trái phiếu này, việc thu thập số liệu kinh tế để từ xây dựng nên mô hình kinh tế lượng so sánh với nước phát triển khác ý nghóa thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia -62- TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt TS Nguyễn Đăng Dờn, TS Hoàng Đức, TS, Trần Huy Hoàng, ThS Trần Xuân Hương (2003)- Tiền tệ – Ngân hàng, Nxb Thống Kê Tham luận : Giải pháp phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất để thu hút vốn vào khu dân cư, Trung tâm giao dòch chứng kháng TP.HCM tháng 08/2003 Tín dụng hỗ trợ – đầu tư phát triển nhà khu dân cư, tài liệu nội Điều chỉnh quy họach kinh tế – xã hội TP.Hồ Chí Minh đến năm 2010 Báo cáo hỗâ trợ phát triển thò trường Trái phiếu Việt Nam, Ban thư ký ASEAN, thò trường Trái phiếu ASEAN+3, tháng 06/2004 Báo cáo kế họach sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 05 năm (20012005), Ủy Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Tiếng Anh Mortgage Securitisation in Hong Kong and Asia, Centre for Asian Busines Case, School of Business, The University of Hong Kong,2001, pp.2-5 Travelers Mortgage Securities CMO; Havard Business School, September 1, 1994, pp 1-5 Savings and Loans and the Mortgage Markets; Havard Business School, Febuary16, 1997 10 Frank J Fabozzi, Bond Markets, Analysis and Strategies; Prentice Hall, Upper Saddle River, New Jersey 07458, pp234-257 11 Frank J Fabozzi and Irving M.Pollack The Handbook of Fixed Income Securities; DowJones-Irwin, Homewood, Illinois, 1983 12 Fredderics Miskhin, The Economics of Money, Banking and the Fiannacial Markets -63- ... nhượng nhà đất trái phiếu kèm quyền mua nhà đất- Giải pháp hình thành bổ sung nguồn vốn đầu tư cho Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, nghiên cứu luận án mối quan tâm, trăn trở nhà chuyên... ký mua trái phiếu; - Phương thức toán chuyển giao trái phiếu, trái quyền 1.4 TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất công cụ kết hợp trái phiếu chuyển đổi hoạt động mua. .. trái phiếu chuyển đổi họat động mua bán sang nhượng bất động sản Ở trái phiếu chuyển đổi người chủ sở hữu chuyển đổi sang cổ phiếu tổ chức phát hành Tư ng tự vậy, trái phiếu chuyển đổi sang nhượng