Thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản quy định và áp dung

Về lý thuyết, điều này đồng nghĩa với các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mang tính ưu việt hơn, khắc phục được các hạn chế của các quy đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn

và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

Tác giả luận văn

CHƯƠNG 2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ

2.1 SỰ CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 18 2.2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 20 2.2.1 Hệ thống các văn bản liên quan 20

2.2.2 Các quy định cụ thể 21 2.3 ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 24 2.3.1 Tính công bằng của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 24 2.3.2 Tính hiệu quả của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 26

CHƯƠNG 3 HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 30

3.1 HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 30 3.1.1 Giá chuyển nhượng bất động sản chưa được xác định rõ 30 3.1.2 Thuế suất và cách tính thuế quy định không chặt chẽ 30 3.1.3 Thủ tục thực hiện chế độ miễn, giảm nghĩa vụ thuế chưa khả thi và chưa chặt chẽ 32 3.1.4 Quy định nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với một số quy định pháp luật khác

về dân sự, kinh tế 36 3.1.5 Khó khăn trong hành thu do hướng dẫn không phù hợp, không có

hệ thống kiểm soát hiệu quả 38 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 40 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 40 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành

có liên quan 43

3.2.3 Các biện pháp hỗ trợ thực hiện 44

KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Khung thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc 12

Bảng 1.2 Khung thuế lợi vốn của Hàn Quốc 13

Bảng 1.3 Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt 13

Bảng 2.1 Giá thị trường bình quân 1m2 nhà và đất ở tại Việt Nam 26

Bảng 2.2 Ước tính mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà có diện tích 70m2 (thuế suất 2%) 27

Bảng 2.3 Số liệu thực hiện thuế chuyển quyền sử dụng đất 27

Bảng 2.4 Số liệu thực hiện thuế thu nhập cá nhân 28

Hình 1.1 Cơ cấu thuế ở một số nước 10

Hình 1.2 Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á 11

Hình 1.3 Các khoản thu của Mỹ năm 2009 15

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc gia nhưng hệ thống pháp luật để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường này còn rất nhiều thiếu sót Từ đổi mới đến nay, Việt Nam đã trải qua 2 “cơn sốt” lớn về thị trường bất động sản.1 Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào những năm 1991 – 1993 khi nước ta hình thành cơ chế "đất có giá do Nhà nước quy định" và lần thứ hai vào những năm 2000 - 2003 khi chuyển từ cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường" sang cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định phải bằng giá thị trường trong điều kiện bình thường" Mỗi lần như vậy giá đất ở các đô thị lớn đều tăng khoảng 10 lần Gần đây là vào cuối năm 2006 – 2008, “sốt giá” diễn ra ban đầu chỉ mang tính cục bộ ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, về sau ngày càng lan rộng hơn, tập trung chủ yếu vào các dự án phân lô nền nhà, nhà chung cư Lợi nhuận lớn nhưng không bị điều chỉnh dẫn đến việc “đổ xô” kinh doanh bất động sản mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đồng thời bất động sản cũng trở thành một trong các nguồn vốn cất trữ, để dành Tình trạng đầu cơ làm cho giá cả không phản ánh đúng nhu cầu và người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận nguồn cung bất động sản

Các cá nhân tham gia thị trường thu được nguồn lợi rất lớn từ các giao dịch bất động sản trong khi Nhà nước đã bỏ lỡ cơ hội tạo nguồn thu đầu tiên trong quá trình đô thị hoá Nghĩa vụ với Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản

1

Trần Du Lịch (2006) “Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham, tại sao?” , Thanh niên [16] và Đặng Hùng Võ (2007) “Ổn định nguồn thu từ đất: chỉ có liệu pháp thuê” , Diễn đàn doanh nghiệp[40]

trong một thời gian dài trước đây được điều chỉnh bởi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, chỉ đánh thuế vào giá trị quyền sử dụng đất được chuyển nhượng mà bỏ qua rất nhiều mảng bất động sản khác Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ra đời với quy định nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đã đánh dấu một bước tiến bộ quan trọng của Nhà nước trong hoạt động quản lý đối với lĩnh vực thuế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

2 Vấn đề chính sách

Thuế thu nhập cá nhân ra đời đã chấm dứt hiệu lực của thuế chuyển quyền sử dụng đất Về lý thuyết, điều này đồng nghĩa với các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mang tính ưu việt hơn, khắc phục được các hạn chế của các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây Tuy nhiên khi áp dụng trên thực tế mặc dù chỉ trong một thời gian ngắn, những quy định về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã bộc lộ một số hạn chế, gây khó khăn cho người thu thuế cũng như người nộp thuế Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản là việc làm có ý nghĩa quan trọng và cấp bách cả về

lý luận và thực tiễn Trên cơ sở đó, vấn đề chính sách của luận văn là đánh giá quá trình thực thi chính sách, xác định và khắc phục các hạn chế trong một số quy định

về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, góp phần giúp cho quá trình thực thi chính sách thuế đạt hiệu quả tốt hơn

3 Mục đích nghiên cứu

Để giải quyết vấn đề chính sách, luận văn phân tích các quy định thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản và tình hình cụ thể của Việt Nam, các hạn chế đã có trong việc thực thi các quy định, thực hiện so sánh với các quy định thuế ở một số nước, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm đạt được mục tiêu của cải cách thuế, tăng nguồn thu nhưng vẫn đảm bảo phát triển kinh tế xã hội

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp được vận dụng là phương pháp phân tích các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của Việt Nam, tổng hợp các số liệu trên thực tiễn để đưa ra nhận xét, đánh giá về tính khả thi Bên cạnh

đó, tác giả cũng tham khảo pháp luật một số nước như Mỹ, Nga, Trung Quốc… để làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn, cũng như có các khuyến nghị chính sách đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm có 3 chương

Chương 1 Khái quát về chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Chương 2 Các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

Chương 3 Hạn chế trong chính sách thuế và một số kiến nghị về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ

Căn cứ vào đặc tính di dời của tài sản, tài sản được chia làm hai loại: động sản

và bất động sản Đây là hai loại tài sản có những đặc điểm khác nhau nên các quan

hệ xã hội có liên quan đến chúng cần phải được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật riêng biệt, phù hợp Ở các nước như Anh, Thái lan, Malaysia…, chế định bất động sản được quy định trong một văn bản pháp luật riêng với tên gọi là Luật bất động sản.2

Bất động sản là một loại tài sản đặc thù, có những đặc điểm quan trọng mang tính khác biệt so với các loại tài sản khác Cụ thể như:

Việc phân loại tài sản theo đặc tính di dời có nguồn gốc từ Bộ luật 12 bảng La

Mã năm 452 trước Công nguyên và được tiếp tục kế thừa trong pháp luật các nước cho đến ngày nay, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất

2

Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong Luật Dân sự một số nước”, Tạp chí

Luật học, (số 4/2000), trang 36 [15].

mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều

130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Như vậy, tài sản gắn liền với đất có thể được liệt kê cụ thể hoặc không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Điều 130 của Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có bước đột phá khi một mặt, liệt kê tương tự các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về

bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như

“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản

Quan niệm về bất động sản của Việt Nam được quy định tại điều 174, Bộ luật Dân sự 2005 Theo đó bất động sản và động sản được xác định như sau:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Như vậy, theo Bộ luật Dân sự, bất động sản không chỉ được xác định căn cứ vào đặc tính không di dời mà nó còn bao gồm cả những tài sản khác do pháp luật quy định mặc dù những tài sản này là có thể di dời như tàu thủy, máy bay Những bất động sản thuộc loại thứ hai thực chất chỉ là những bất động sản mang tính quy

ước dựa vào yếu tố giá trị của chúng Vì thế, dấu hiệu quan trọng nhất để xác định

bất động sản là tính gắn liền với đất Có thể nói, không có đất đai sẽ không có bất

động sản

Do Bộ luật dân sự quy định không chặt chẽ về bất động sản, đặc biệt là “các tài sản khác” theo điểm c, d khoản 1 điều 174, thêm vào đó điều 163 Bộ luật dân sự quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” lại càng

mở rộng phạm vi bất động sản là “các tài sản khác”, theo đó các quyền tài sản cũng

có thể là bất động sản nếu pháp luật có quy định

Tuy nhiên, Thông tư 84/2008/TT-BTC3 lại thu hẹp phạm vi và xác định bằng cách liệt kê tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Nhà ở;

- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khó khăn trong việc xác định tài sản là bất động sản trong các hợp đồng mua bán nhà dự án, hợp đồng góp vốn xây dựng của các hộ dân trong một số dự án chung cư…

1.1.1.2 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Luật không đưa ra khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà chỉ liệt kê các khoản thu nhập tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bao gồm:

1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Nhà ở;

- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

3

Điểm 5.2, Khoản 5, mục II, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

3 Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước

4 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Khoản 1, 2, 3 chỉ mang ý liệt kê, còn khoản 4 là quy định mở để nhằm bù đắp thiếu sót Việc liệt kê các khoản thu nhập không cần thiết trong khi lại thiếu một khái niệm để xác định thế nào là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Theo Từ điển tiếng Việt phổ thông4, chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu Do chế độ sở hữu công đối với đất đai nên trong trường hợp này có thể suy rộng thành chuyển quyền sử dụng, quyền thuê đất… Còn thu nhập được định nghĩa là tổng các giá trị tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ mà một cá nhân nào đó nhận được từ các nguồn lao động, tài sản hay đầu tư thông qua quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm).5

Từ đó, có thể đưa ra khái niệm như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là tổng các giá trị tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền

tệ mà một cá nhân, tổ chức nhận được từ hoạt động chuyển quyền sở hữu, quyền

Hai tác giả người Anh Chrisopher Pass và Bryan Lowes đã nhận định: “Thuế

là một biện pháp của Chính phủ đánh trên thu nhập của của cải và vốn nhận được của các cá nhân hay doanh nghiệp (thuế trực thu), trên việc chi tiêu về hàng hóa và dịch vụ (thuế gián thu) và trên tài sản”.7 Về vấn đề nguồn gốc của thu nhập, Mác đã nghiên cứu và phát hiện ra nền tảng cho những lý luận cơ bản về thuế: lao động với

tư cách là hàng hóa - một loại hàng hóa đặc biệt, qua hoạt động lao động luôn tạo ra một giá trị mới lớn hơn giá trị của nó, phần mới sáng tạo ra đó được Mác gọi là thu nhập Đó chính là cơ sở đảm bảo cho tái sản xuất mở rộng, là nguồn động viên tài chính của Nhà nước.8

Như vậy, xét về bản chất, mọi hình thức quy định nghĩa vụ thuế đều dựa trên thu nhập Song do yêu cầu của quá trình tái sản xuất, thu nhập trải qua một quá trình vận động trong một chu trình kinh tế và thay đổi trạng thái biểu hiện của nó Trong nền kinh tế thị trường, thu nhập luân chuyển theo một vòng khép kín: người lao động nhận được tiền công, dùng tiền công này để mua nhà ở, mua hàng hóa, dịch vụ của các công ty, các công ty lại dùng số tiền thu được để trả lãi vay đầu tư, tiền thuê đất… Như vậy, chính sự biến đổi đa dạng của dòng thu nhập này đã tạo ra khả năng đánh thuế trên những cơ sở thuế khác nhau

Vì vậy mặc dù thuế thu nhập và thuế tài sản là hai nhóm thuế khác biệt nhưng vẫn có một khu vực giáp ranh mà thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản lại nằm ở ranh giới này Về lý thuyết, đánh thuế thu nhập được hầu hết các quốc gia chấp nhận vì đây là quá trình chuyển hóa từ tài sản thành thu nhập làm thu nhập của người chủ sở hữu bất động sản thay đổi Tuy nhiên, vẫn có một số quốc gia đánh thuế tài sản khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản Các quốc gia này quan niệm thuế tài sản là thuế đánh vào tài sản (thường là bất động sản9) trong quá trình hình thành, sử dụng và chấm dứt quyền sở hữu tài sản như các loại thuế đăng ký tài sản, thuế sử dụng nhà, đất, thuế chuyển quyền sử dụng tài sản…

Hệ thống thuế thu nhập có thể được thiết lập toàn bộ hay riêng biệt Thuế thu nhập toàn bộ cộng tất cả các nguồn thu nhập lại rồi sau đó mới đánh thuế thường được áp dụng ở các nước phát triển Trong khi đó thuế thu nhập riêng biệt có thuế riêng cho từng loại thu nhập khác nhau thường được áp dụng ở các nước đang phát triển Tuy nhiên, về mặt hình thức nhiều nước đang phát triển cũng lựa chọn hệ thống thuế thu nhập toàn bộ nhưng chúng lại được quản lý giống như hệ thống thuế riêng biệt

1.1.3 Đánh giá hệ thống thuế

1.1.3.1 Đo lường tính công bằng

Công chúng luôn quan tâm đến sự công bằng của thuế mà đây lại là tính chất khó xác định Công bằng ngang và công bằng dọc là hai mục tiêu thường được sử dụng để đo lường tính công bằng của hệ thống thuế

Công bằng theo chiều ngang có nguyên tắc là nhóm người như nhau được cư

xử như nhau trong hệ thống thuế Về lý thuyết những người có cùng nguồn lực sẽ chịu mức thuế như nhau Nhưng trên thực tế sự mất công bằng ngang đôi khi còn rất mơ hồ Nếu mức thuế phải nộp phụ thuộc vào sự lựa chọn của các cá nhân mặc

dù họ có cùng khả năng và nguồn lực cơ bản, khi họ lựa chọn khác nhau thì mức thuế sẽ khác

Công bằng dọc có nguyên tắc là các nhóm có thu nhập cao hơn phải nộp thuế nhiều hơn các nhóm có thu nhập thấp hơn Hầu hết các nhà phân tích cho rằng hệ thống thuế lũy tiến là hệ thống thuế dạt được công bằng dọc: thuế suất trung bình thực tế gia tăng theo thu nhập

1.1.3.2 Hiệu quả của thuế

Các nhà kinh tế thường phân tích tính hiệu quả của thuế thông qua gánh nặng phụ trội.10 Tính hiệu quả của thuế được thể hiện khi gánh nặng phụ trội ở mức thấp Gánh nặng phụ trội là phần tổn thất phúc lợi xã hội vượt quá tổng mức thuế Chính phủ thu được Theo đó thuế thu nhập tối ưu là chọn lựa thuế suất giữa các nhóm thu

10

Khoa Tài chính Nhà nước Trường Đại học Kinh tế (2009), Tài chính công và phân tích chính sách thuế,

Nhà xuất bản Lao động xã hội, tr.346 [14]

nhập để tối đa hóa phúc lợi xã hội, trong đó có tính đến sự cân đối nguồn thu của Ngân sách Nhà nước

Mô hình Edgeworth khẳng định hệ thống thuế tối ưu chỉ tập trung vào công bằng Tuy nhiên, giả định thứ ba của mô hình này: tổng thu nhập khả dụng là cố định còn gây nhiều tranh cãi Stern đưa ra mô hình tương tự nhưng với giả định lựa chọn giữa thu nhập và thời gian nhàn rỗi Một mô hình cũng cần nhắc đến là mô hình tổng quát về ảnh hưởng hành vi với đường cong Laffer hướng đến điều chỉnh công bằng thỏa dụng biên của người giàu thay vì đánh thuế người giàu sẽ dẫn đến giảm làm việc, giảm cơ sở thuế

Nói tóm lại, để đánh giá hiệu quả cần so sánh doanh thu thuế với chi phí bỏ ra, đồng thời phải bảo đảm nguồn thu bền vững đáp ứng các yêu cầu phát triển

1.2 THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC

Thuế từ thu nhập và lợi nhuận chiếm vai trò rất quan trọng trong cơ cấu thuế của các nước, chiếm tỷ lệ từ 20% đến 60% cơ cấu thuế tùy từng nước, thường tỷ lệ này là khoảng 40%

Hình 1.1 Cơ cấu thuế ở một số nước

Nguồn: Tài liệu bài giảng 11, 12 môn Kinh tế công MPP1, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [17]

Pháp luật nước ngoài thường không tách rời thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà xem đây là một bộ phận của thuế lợi vốn nằm trong thuế thu nhập

cá nhân đánh trên các thu nhập có được từ chuyển nhượng vốn như bất động sản, chứng khoán…

Thuế suất lợi nhuận từ vốn

Thailand South Korea Philippines India

Vietnam Cambodia

China Indonesia Taiwan Japan

Singapore Hong Kong

1.2.1 Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Trung Quốc

Trung Quốc là nước có nhiều đặc điểm tương tự như Việt Nam cả về vị trí địa lý lẫn đặc điểm kinh tế chính trị - xã hội Đất đai ở Trung Quốc cũng thuộc sở hữu công Chỉ có công dân Trung Quốc được sở hữu bất động sản ở Trung Quốc Luật thuế thu nhập cá nhân của Trung Quốc được ban hành ngày 10/9/1980, sau đó sửa đổi lần thứ nhất ngày 31/10/1993, sửa đổi lần thứ hai ngày 30/8/1999 và sửa đổi lần thứ ba ngày 27/10/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006.11 Khoản 9 Điều 2 Luật

11

the Individual Income Tax Law of the People's Republic of China, http://www.chinatax.gov.cn, cập nhật ngày 17/6/2010 [44]

này quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân và điều 3 cũng quy định thuế suất là 20% Thu nhập tính thuế là giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan Mức giảm trừ tối đa cho phát triển bất động sản là 10% giá trị tài sản

Ngoài thuế thu nhập cá nhân, người chuyển nhượng bất động sản ở Trung Quốc còn phải đóng thuế tăng giá trị đất (land appreciation tax) Thu nhập chịu thuế cũng được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và chi phí có liên quan như chi phí phát triển, chi phí xây dựng, sửa chữa, bảo trì, chi phí định giá, các chi phí khác do

Bộ Tài chính quy định Điểm khác biệt là khoản trừ đi trong thuế tăng giá trị đất sẽ bao gồm cả các khoản thuế có liên quan đến chuyển nhượng như thuế lợi vốn ở phần trên Khung thuế suất của thuế tăng giá trị đất như sau:

Bảng 1.1 Khung thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc

Cơ sở thuế (Lãi ròng) Thuế suất

Nguồn: Luật thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc [44]

1.2.2 Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc

Hàn Quốc là nước châu Á đã phát triển mạnh trong các năm qua Điều này chứng tỏ mức độ phù hợp nhất định của các chính sách kinh tế xã hội mà Chính phủ Hàn Quốc đã thực hiện Vì vậy, xem xét chính sách thuế của Hàn Quốc để có sự so sánh đối chiếu, từ đó thiết lập được chính sách thuế phù hợp cho Việt Nam

Luật thuế thu nhập của Hàn Quốc được ban hành năm 194812 và được sửa đổi rất nhiều lần qua các năm.13 Cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản có thời gian giữ từ 2 năm trở lên phải chịu thuế lợi vốn với khung thuế như sau:

Bảng 1.2 Khung thuế lợi vốn của Hàn Quốc

Cơ sở thuế (KRW) Thuế suất

12 triệu – 46 triệu 18% cho phần thu nhập trên 12 triệu KRW

46 triệu – 88 triệu 27% cho phần thu nhập trên 46 triệu KRW Trên 88 triệu 36% cho phần thu nhập trên 88 triệu KRW

Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]

Nếu bất động sản được từ 1 năm đến dưới 2 năm, thuế suất áp dụng thống nhất

là 40% Nếu thời gian giữ bất động sản dưới 1 năm, thuế suất sẽ là 50% Ngoài ra, luật Hàn Quốc cũng quy định một số trường hợp có mức thuế suất tăng đến 60% hoặc 70% như: người bán sở hữu nhiều bất động sản mà những bất động sản nằm ở các vị trí đặc biệt, bất động sản không dùng để ở hoặc kinh doanh, bất động sản chưa đăng ký

Thu nhập chịu thuế được xác định từ tổng thu nhập trừ đi các khoản sau:

- Chi phí cần thiết (giá mua, chi phí cải thiện, chi phí chuyển nhượng và một

số chi phí khác)

- Khoản giảm trừ đặc biệt phụ thuộc vào thời gian giữ tài sản theo bảng sau:

Bảng 1.3 Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt Thời gian giữ tài sản Tỷ lệ giảm trừ

3 năm – 5 năm 10%

5 năm – 10 năm 15%

Trên 10 năm 30% (45% nếu giữ trên 15 năm và

là nhà ở duy nhất của hộ gia đình)

Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]

- Khoản giảm trừ theo từng năm đối với lợi vốn là 2.500.000 KRW

31/12/2001, ngày 18/12/2002, ngày 30/7/2003, ngày 30/12/2003, ngày 30/12/2006, ngày 21/3/2008, ngày 26/12/2008

1.2.3 Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Nga

Mặc dù là nước châu Âu nhưng Nga có nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch tập trung như Việt Nam Nga không áp dụng khung thuế bậc thang như Hàn Quốc mà dùng mức thuế suất thống nhất như Trung Quốc nhưng có sự phân biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân nước ngoài

Bộ luật thuế của Nga gồm có 2 phần: phần I là phần quy định chung, phần II quy định các loại thuế, trong đó thuế thu nhập cá nhân được quy định tại chương 23 Phần II được ban hành ngày 05/8/2000 và được sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong các năm sau đó từ 2001 đến nay.14

Theo điều 224 Bộ luật thuế15, thuế lợi vốn ở Nga có mức thuế suất là 13% đối với cá nhân cư trú và 30% đối với cá nhân nước ngoài Cá nhân cư trú là bất kỳ

cá nhân nào đã cư trú ở Nga từ 183 ngày trở lên trong năm trước Để ổn định thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự đối với nhà

ở, Nga dùng một số cơ chế như: miễn thuế đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản đã giữ 3 năm trở lên, giảm trừ cao hơn nếu tài sản là nơi cư trú của cá nhân Khoản giảm trừ tối đa khi bán bất động sản là 1 triệu RUR nếu bất động sản chuyển nhượng là nơi cư trú của cá nhân Đối với các tài sản khác, khoản giảm trừ tối đa là 125.000 RUR

1.2.4 Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ

Giống nhiều nước khác, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ được xem như lợi vốn và đóng thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập cá nhân luôn chiếm

tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu nguồn thu của Chính phủ Mỹ từ năm 1944 đến nay,

trung bình chiếm khoản 40% (Phụ lục 1) Trong năm 2009, thu từ thuế này đạt tới

Nguồn: Economic report of President 2010 (http://www.gpoaccess.gov) [47]

Hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Mỹ được quy định rất phức tạp với nhiều thuế suất khác nhau cho các loại đối tượng khác nhau Đối với các khoản lợi vốn dài hạn, nghĩa là tài sản được nắm giữ trên 12 tháng, mức thuế suất thông thường là 15%, người có thu nhập thấp đáp ứng các điều kiện nhất định có mức thuế suất là 0% Các khoản lợi vốn ngắn hạn được cộng chung vào tổng thu nhập để tính thuế hàng năm theo khung thuế thông thường.16

Thuế lợi vốn đã giảm xuống 0% đối với tài sản được xử lý sau ngày 31/12/2007 Tuy nhiên, thuế suất sẽ trở lại mức trước đây là 20% và 10% vào ngày 01/01/2011 khi quy định giảm thuế suất hết hiệu lực, nếu Nghị viện không tiếp tục

6,6%

Chi phí được xem là tăng giá trị tài sản gồm:

- Chi phí cải tiến tài sản như thay mái nhà, mở đường lái xe, lắp đặt điều hoà không khí…

- Chi phí cải thiện địa phương như kết nối nước, vỉa hè, đường giao thông

- Chi phí khôi phục lại tài sản bị hư hỏng

- Phí pháp lý và chi phí quy hoạch

Các khoản được xem là giảm giá trị tài sản gồm: khấu hao, khấu trừ do tai

nạn hoặc trộm cắp và bào hiểm hoàn trả, các khoản tín dụng nhất định, các khoản miễn, giảm và khoản hoãn thu được từ việc bán nhà

Nội dung chương đã trình bày các khái niệm cơ bản có liên quan như bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời phân tích cơ sở cho việc thực hiện thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, các tiêu chí đánh giá chính sách thuế để làm rõ cơ sở lý thuyết của chính sách thuế này Bên cạnh đó cũng điểm qua các quy định thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ở một số nước Trên cơ sở đó xác định khung phân tích cho chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam

(1) Đánh giá chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua hai tiêu chí: tính công bằng và tính hiệu quả

- Tính công bằng đạt được khi người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cao phải nộp thuế nhiều hơn người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Những người có cùng nguồn lực sẽ chịu mức thuế như nhau

- Tính hiệu quả thường được xem xét thông qua số thu thuế và chi phí hành thu Tuy nhiên do hạn chế về số liệu của chi phí hành thu, luận văn tập trung chủ yếu vào số thu thuế

(2) Qua so sánh (phụ lục 3), thuế lợi vốn một số nước có một số điểm tương đồng

như sau:

- Cơ sở thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, một số nước gồm cả các quyền gắn liền với bất động sản

- Áp dụng khung thuế suất lũy tiến hoặc có thuế suất tương ứng với các mức thu nhập khác nhau

- Khi tính thuế có xét đến thời gian giữ tài sản Thời gian sở hữu càng dài thì mức thuế nộp càng thấp

- Khi tính thuế có xét đến bất động sản là nơi cư trú Mức thuế nộp khi chuyển nhượng bất động sản là nơi cư trú thấp hơn bất động sản khác thông qua việc tăng

CHƯƠNG 2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 SỰ CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trước ngày 01/01/2009, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp có chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế trực thu điều tiết thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Cơ sở pháp lý về loại thuế này là Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm

1994, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 và một số văn bản hướng dẫn thi hành Kể từ ngày 01/01/2004, thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền cho thuê đất của các doanh nghiệp được tính vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2003 Riêng các cá nhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất Giá đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Thuế suất bao gồm hai mức 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác Mức thuế suất này theo nhiều chuyên gia vẫn là cao Tuy nhiên, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành mà giá đất này thường thấp hơn so với giá đất giao dịch thực tế nên không đến mức hạn chế các giao dịch bất động sản Mức động viên thấp hơn so với lợi nhuận thực tế của người chuyển quyền sử dụng đất

Trải qua thời gian thực hiện từ năm 1994 đến nay, thuế chuyển quyền sử dụng đất đã bộc lộ nhiều hạn chế và không còn phù hợp với điều kiện hiện nay vì nhiều lý do:

Thứ nhất, mục tiêu khi xây dựng Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là nhằm

điều tiết một phần thu nhập phát sinh qua hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Nhưng khi ban hành văn bản luật thì thuế lại được tính trên toàn bộ giá trị đất

chuyển quyền mà không quan tâm đến thu nhập phát sinh Cách tính như vậy không tạo được sự công bằng, chưa thực hiện được mục tiêu – điều tiết thu nhập phát sinh qua mỗi lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về bản chất, thuế điều tiết trên thu nhập từ việc chuyển dịch tài sản là loại thuế đánh trên thu nhập Hiện nay hầu hết pháp luật các nước cũng xem đây là loại thuế thu nhập và được điều chỉnh bởi pháp luật thuế thu nhập cá nhân17 Do đó, việc quy định thuế thu nhập cá nhân thay cho thuế chuyển quyền là phù hợp với xu thế chung của các nước

Thứ hai, đối tượng đánh thuế có tính trùng lắp với lệ phí trước bạ Mức điều

tiết 4% trên giá trị đất ở không phải là thấp, bên cạnh đó, thuế lại được đánh trên toàn bộ giá trị đất tạo cho người nộp thuế có cảm giác là thuế đánh trên hành vi chuyển nhượng hơn là đánh trên thu nhập Cách đánh thuế này không khuyến khích người nộp thuế thực hiện các giao dịch bất động sản một cách hợp pháp

Thứ ba, giá tính thuế không phải giá thực tế chuyển nhượng giữa hai bên mà

do Nhà nước quy định và rất thấp so với giá thị trường Vì thế Nhà nước đã thất thu

từ nguồn thuế này Thêm vào đó mức thuế suất không hợp lý nên chưa động viên được mọi người tuân thủ pháp luật khi chuyển quyền sử dụng đất

Thứ tư, thuế chuyển quyền chỉ đánh thuế khi chuyển quyền sử dụng đất Sắc

thuế này không điều chỉnh đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác như nhà ở, công trình xây dựng… Điều này làm giảm nguồn thu Ngân sách Đồng thời việc các giao dịch chuyển nhượng thiếu hệ thống pháp luật quản lý, điều chỉnh

là một trong các nguyên nhân làm Thị trường bất động sản không thể phát triển

vững mạnh

Thứ năm, trên thực tế sắc thuế này đã không phát huy tác dụng, vì Nhà nước

không kiểm soát được hết tất cả các giao dịch bất động sản, chế tài chưa đủ mạnh nên còn rất nhiều các giao dịch ngầm, phi chính thức và việc động viên thuế chuyển quyền gặp rất nhiều khó khăn Những người kinh doanh đất đai có thể trốn thuế bằng cách chuyển nhượng bằng giấy tay qua nhiều chủ sử dụng, cho đến chủ cuối

17

Pháp luật Thuế bất động sản của Hoa Kỳ, Hiệp định thuế giữa Việt Nam và Singapore 1994 (khoản 1, Điều 6 (Thu nhập từ Bất động sản) và khoản 1, Điều 13 (Lợi tức từ chuyển nhượng tài sản)…

cùng muốn làm giấy chứng nhận hợp pháp thì liên hệ với người sử dụng đất đầu tiên để làm thủ tục

Nhìn chung thuế chuyển quyền sử dụng đất đã tỏ ra lạc hậu và không còn thích hợp Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng như chuyển nhượng các bất động sản khác cần được điều chỉnh bằng một sắc thuế mới Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã đáp ứng các yêu cầu này với quy định về nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời cũng bãi bỏ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 2 điều 34 Luật Thuế

thu nhập cá nhân 2007

2.2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Hệ thống các văn bản liên quan

Cơ sở pháp lý cho thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành chủ yếu như:

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;

- Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ;

- Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC;

- Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chinh hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản;

- Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC;

Bên cạnh các văn bản pháp luật còn có một số công văn hướng dẫn và giải đáp vướng mắc cũng được áp dụng như: Công văn 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn Cục thuế các tỉnh thực hiện một số chính sách thuế thu

nhập cá nhân; Công văn 762/BTC-TCT ngày 16/01/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Công văn số 16181/BTC-TCT về tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản; Công văn 1845/BTC-TCT ngày 18/02/2009 Bộ Tài chính hướng dẫn một

số nội dung về thuế thu nhập cá nhân; Công văn 685/ TCT ngày 03/3/2009 hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; Công văn 3929/TCT-TNCN ngày 24/9/2009 của Tổng cục Thuế về việc thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Công văn 421/TCT-TNCN ngày 05/02/2010 của Tổng cục Thuế về việc trả lời vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân…

Đây chỉ là một phần nhỏ trong số khoảng 400 văn bản có liên quan đến thuế thu nhập cá nhân Ngoài các văn bản cấp trung ương, Cục thuế các địa phương cũng

có nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách thuế này Điều đó thể hiện sự phức tạp, khó khăn của việc thi hành trên thực tế, đồng thời cũng bộc lộ một số hạn chế của chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện nay

2.2.2 Các quy định cụ thể

2.2.2.1 Xác định thu nhập chịu thuế

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là khoản tiền lãi nhận được

từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan Trong đó:

 Giá chuyển nhượng bất động sản là giá thực tế theo hợp đồng tại thời điểm

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, được xác định căn cứ vào quy định của Bộ xây dựng về phân loại nhà; tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Ủy ban nhân cấp dân tỉnh quy định

 Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định:

- Căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền

sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất

- Căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua) trong trường hợp quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân khác

- Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau

 Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định

của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản

2.2.2.2 Thuế suất và cách tính thuế

- Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập tính thuế x

Thuế suất 25%

- Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Giá chuyển

Thuế suất 2%

Mục V Phần C Thông tư 84/2008/TT-BTC quy định: thuế thu nhập cá nhân

đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không

cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% Như vậy, cá nhân không cư trú chỉ áp dụng thống nhất một cách tính thuế là

cách tính thuế thứ hai

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật

Trường hợp người chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, thì mức thuế phải nộp của từng cá nhân được tính riêng căn cứ vào tổng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tỷ lệ phân chia thu nhập giữa các cá nhân đồng sở hữu Tỷ

lệ phân chia thu nhập được xác định căn cứ vào tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Toà án Nếu không có tài liệu hợp pháp chứng minh thì tổng thu nhập được chia bình quân cho các đồng sở hữu

2.2.2.3 Chế độ miễn, giảm thuế

 Chế độ miễn nghĩa vụ thuế

Nhà nước miễn nghĩa vụ thuế đối với các nhóm thu nhập sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ

đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một

nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 Chế độ giảm nghĩa vụ thuế

Theo quy định tại Điều 5 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Điều 5 của Nghị

định số 100/2008/NĐ-CP, Mục IV, Phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC quy định rõ

“đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp”

Chính sách giảm thuế quy định khá hợp lý, vừa giảm bớt gánh nặng nghĩa vụ thuế cho người chuyển nhượng khi gặp khó khăn Căn cứ để xác định mức độ thiệt

hại được giảm thuế là tổng chi phí thực tế để khắc phục thiệt hại trừ đi các khoản bồi thường nhận được từ cơ quan bảo hiểm (nếu có), hoặc từ tổ chức, cá nhân gây ra tai nạn (nếu có)

2.3 ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.3.1 Tính công bằng của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Tính công bằng không đạt được do các quy định về cách tính thuế tạo cơ hội cho người bán lựa chọn mức thuế suất và có phân biệt giữa cá nhân cư trú với không cư trú, đồng thời cũng do cách tính thuế thứ hai không xét đến thu nhập từ chuyển nhượng sai với bản chất của thuế thu nhập

Trước hết là về công bằng theo chiều ngang Trong trường hợp hai cá nhân cư trú cùng bán căn hộ có giá chuyển nhượng là 600 triệu đồng, khi xác định được giá gốc là 500 triệu đồng, số thuế phải nộp lên tới 25 triệu, trong khi không xác định được giá gốc họ chỉ phải nộp 12 triệu đồng Sự lựa chọn khác nhau làm cho hai người có cùng thu nhập có khả năng đóng hai mức thuế khác nhau

Tiếp theo là về công bằng theo chiều dọc Mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng dẫn đến người có thu nhập cao cũng có thể đóng cùng mức thuế như người

có thu nhập thấp Trở lại ví dụ hai cá nhân cư trú nêu trên có giá chuyển nhượng cùng là 600 triệu nhưng giá vốn khác nhau lần lượt là 500 triệu và 400 triệu Nếu lựa chọn thuế suất 2%, cả hai người đầu phải đóng mức thuế 12 triệu trong khi họ

có thu nhập khác nhau Vấn đề càng trở nên nghiêm trọng đối với cá nhân không cư trú Cá nhân không cư trú cho dù lỗ hay lời, không phát sinh thu nhập hoặc thu nhập không đáng kể thì vẫn phải đóng thuế Mức thuế của người lời và lỗ có thể bằng nhau nếu bất động sản có giá chuyển nhượng bằng nhau Trong trường hợp có đầy

đủ hóa đơn, chứng từ thể hiện giá vốn, giá chuyển nhượng bất động sản và chi phí hợp lý liên quan thì theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, họ vẫn không được tính thuế theo mức 25% trên thu nhập Trong tình hình thị trường bất động sản không ổn định như hiện nay, giá chuyển nhượng có thể thấp hơn giá mua, nhất là khi họ có nhu cầu thu hồi vốn gấp Vì vậy hoạt động chuyển nhượng có thể không phát sinh thu nhập, thậm chí bị lỗ nhưng họ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Ngoài ra, việc quy định thống nhất cách tính thuế thứ hai cho cá nhân không

cư trú trong khi cá nhân cư trú được áp dụng 2 cách tính thuế còn đặt ra vấn đề phân biệt đối xử

Một khó khăn nữa trong việc đảm bảo tính công bằng liên quan đến hành thu

là do hệ thống thông tin đất đai chưa hiện đại và không kết nối trong toàn quốc và thu nhập của đại bộ phận dân cư còn kém minh bạch Một người có hai thửa đất trong đó chỉ có một thửa đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bán thửa đất này sẽ được miễn thuế Trong trường hợp hai thửa đất không nằm trong phạm vi một tỉnh cũng rất khó kiểm soát vấn đề đất ở duy nhất Điều này là không công bằng với những người có hai thửa đất đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nằm trong cùng một tỉnh Vấn đề kiểm soát thu nhập cho đến nay luôn là điểm yếu của thuế thu nhập cá nhân Giá trị thực tế so với giá trị ghi trên hợp đồng có thể khác nhau, cho nên những người nghiêm túc chấp hành pháp luật lại phải đóng thuế nhiều hơn những người vi phạm