Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nghiên cứu thực tế thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC HUYỀN PGS.TS TRẦN KIM CHUNG NGUYỄN NGỌC TUẤN Phản biện 1: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU Phản biện 2: THỰC TẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI Phản biện 3: Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Vào hồi: ngày tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Đại học Kinh tế Quốc dân HÀ NỘI - 2017 PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Nhà cung cấp “nền tảng bản” giúp cho người sống trì hoạt động xã hội hoạt động thể chất (Byrne Diamond, 2007) Giá thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ kinh tế nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II Nhà trở nên “đắt đỏ” nhiều quốc gia kể từ đầu kỷ 21 (Haffner Boumeester, 2010) Có khoảng cách rõ rệt nhóm thu nhập cao nhóm có thu nhập thấp Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu nhà thoải mái trở thành giấc mơ tầm chi trả h ọ Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển, đô thị hoá ngày tăng nhanh dẫn đến phân hoá người nghèo người giàu đô thị rõ rệt Những người thu nhập thấp (TNT) đô thị phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở khu tồi tàn, chật chội hệ thống hạ tầng tải họ khả kinh tế để tự cải thiện chỗ Do tìm giải pháp đồng sách, thiết kế, xây dựng khu ở, nhà cho người TNT vấn đề xúc đô thị Việt Nam Hà Nội thành phố đông dân cư chủ yếu di dân ạt nông thôn thủ đô để kiếm sống, với đô thị hóa mạnh làm gia tăng nhu cầu nhà Trong năm qua, chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội có bước phát triển mạnh mẽ, diện tích nhà bình quân đầu người toàn thành phố đạt 22,7m2/người Số lượng nhà dành cho người TNT tăng lên đáng kể diện tích sàn xây dựng số hộ Năm 2010, toàn thành phố xây dựng 815 hộ dành cho người TNT đến năm 2015 tăng lên 11.111 Kết phát triển nhà TNT cho thấy nỗ lực lớn quyền thành phố doanh nghiệp Tuy nhiên, so với tiêu phát triển nhà theo Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chưa đạt mục tiêu đề ra, thiếu khoảng 8.880 hộ cho người TNT Vấn đề đặt Chính phủ sớm có sách chương trình phát triển nhà dành cho người TNT, tốc độ khả đáp ứng nhà cho người TNT khu vực đô thị, đô thị lớn Việt Nam Hà Nội thấp, nhà thương mại không nhận sách hỗ trợ Chính phủ lại tăng trưởng nhanh vượt mức cầu? Nhà nước trung ương quyền Hà Nội cần làm để phát triển nhà TNT khu vực đô thị Hà Nội? Trước yêu cầu đặt từ thực tiễn trên, tác giả lựa chọn đề tài “Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ 2 Tổng quan công trình nghiên cứu liên quan đến nhà thu nhập thấp phát triển nhà thu nhập thấp 2.1 Nghiên cứu nhà thu nhập thấp Không có định nghĩa thức nhà TNT, nhà giá rẻ, có định nghĩa chấp nhận rộng rãi "nhóm mục tiêu" nhà TNT, nhà giá rẻ đưa James E Wallace: Nếu tổng chi phí hàng tháng gia đình 30% thu nhập (mức chi phí sống Hoa Kỳ), hộ gia đình nằm diện hưởng sách nhà giá rẻ Hầu hết công trình nghiên cứu sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức nghiên cứu vấn đề nhà Với cách tiếp cận này, nhà xem xét mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh tổng thể, nhà môi trường sống xung quanh với hệ thống dịch vụ, sở hạ tầng đô thị,… 2.2.Nghiên cứu sách phát triển nhà thu nhập thấp Trong lĩnh vực nhà ở, nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho hệ thống nhà phát triển mạnh mẽ Có nhiều tranh luận phương pháp tốt để cung cấp nhà TNT nước phát triển tập trung vào vai trò mối quan hệ nhà nước, thị trường xã hội việc phát triển nhà (Mayer, 2011) Schmidt Budinich (2007) đề xuất khuôn khổ giúp phủ đối phó với vấn đề nhà cho hộ gia đình trẻ hộ có TNT trình phát triển đô thị Chính phủ hỗ trợ hộ gia đình trẻ hộ có TNT thông qua việc phân tích chuỗi giá trị thị trường nhà Trong số hành động Chính phủ, sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà tính hiệu việc bảo vệ quyền lợi gia đình trẻ gia đình có TNT Nhiều nhà nghiên cứu sách nhà để nghiên cứu tình hình nhà quốc gia Hoạch định sách trình phức tạp thời gian (Diamond, 2010) Các Thành phố khác có sách khác nhau, ví dụ số thành phố có mật độ dân số cao mức độ phát triển kinh tế thấp Quảng Châu, hay số thành phố phát triển sách nhà liên quan đến vấn đề di cư Singapore Dù quốc gia phát triển hay phát triển, sách nhà giá rẻ thường sử dụng để giải vấn đề nhà ở, để ức chế phát triển mức giá nhà thương mại, hay để giúp hộ gia đình có TNT có nhà sở hữu Tuy nhiên, sách nhà giá rẻ không toàn mang lại lợi ích mà gây bất lợi định Trường hợp đặc biệt khủng hoảng nhà giá rẻ Mỹ, kết từ việc gia tăng chi phí nhà cung cấp đủ nhà giá rẻ cho hộ gia đình lớn (Jois, 2007) Một hệ thống nhà giá rẻ toàn diện nên bao gồm sáu thành phần là: sách, kế hoạch, thiết kế, phân bổ, tài hợp tác Tất yếu tố phụ thuộc lẫn từ tạo nên hệ thống động (Zhao, 2009) Chính quyền có vai trò quan trọng việc giải vấn đề liên quan đến nhà ở, sở hạ tầng dịch vụ liên quan Chiến lược nhà quốc gia có thành công hay không tuỳ thuộc vào phần lớn khả huy động nguồn tài cần thiết quản lý đắn việc phân bổ chúng Tác giả Trương Hoàng Trương (2013) cho rằng: thay làm nay, có nghĩa Nhà nước đưa nguồn tài cho việc xây dựng nhà cho người nghèo kèm theo điệu kiện - mà điều kiện đưa không đáp ứng cho đa số người nghèo 2.3 Nghiên cứu chất lượng nhà thu nhập thấp thông qua hài lòng nhà Khái niệm khả chi trả (mua nhà) đề cập đến lực mua nhà hộ gia đình Khả chi trả nhà gắn liền với khoản thu nhập cần thiết để toán cho nhà chi phí khác hộ gia đình (Hancock, K E, 1993) Khả chi trả nhà lực hộ gia đình sở hữu đơn vị nhà đáp ứng tiêu chuẩn sống (về mặt xã hội) mức tiền thuê ròng cho phép hộ gia đình trì sống bình thường, không bị rơi xuống mức chuẩn nghèo Do vậy, kết luận khả chi trả nhà nghĩa vừa trả khoản chấp có thu nhập thặng dư để chi tiêu thứ khác (Whitehead C.M.E, 1991) Các nước phát triển hoạch định sách cần phải xem xét yếu tố khả chi trả nhà nên nằm phạm vi thu nhập phù hợp với nhu cầu hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình, có gia đình TNT trung bình đáp ứng chi phí sống cần thiết khác (University of Western Sydney, tháng năm 2008) Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm tìm nguyên nhân cản trở phát triển nhà dành cho người có TNT khu vực đô thị qua nghiên cứu thực tế địa bàn thành phố Hà Nội để từ đề xuất giải pháp khắc phục nhằm góp phần thúc đẩy phát triển nhà dành cho người TNT khu vực đô thị thành phố Hà Nội nói riêng đô thị Việt Nam thời gian tới Câu hỏi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm tìm câu trả lời cho câu hỏi nghiên cứu sau đây: (1) Với cách tiếp cận quản lý nhà nước, phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị gồm nội dung nào? Các tiêu chí đánh giá phát triển nhà TNT khu vực đô thị? Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà TNT khu vực đô thị? (2) Phát triển nhà dành cho người TNT khu vực đô thị Hà Nội triển khai năm qua mang lại kết hạn chế gì? Những nguyên nhân gây hạn chế đó? (3) Những vấn đề trọng tâm đặt cần giải giải pháp cần thực để giải vấn đề nhà cho người có TNT khu vực đô thị Hà Nội nói riêng, đô thị nước ta thời gian tới? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Sự phát triển nhà TNT khu vực đô thị Hà Nội vai trò nhà nước phát triển nhà TNT khu vực đô thị - Phạm vi nghiên cứu nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu nội dung phát triển TNT bao gồm vần đề về: (1) Nội dung phát triển nhà TNT, bao gồm việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở; việc quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất công tác quản lý nhà TNT; (2) Nghiên tiêu chí đánh giá kết phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị; (3) Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà TNT - Về thời gian: Dữ liệu thu thập cho giai đoạn 2010 -2015; điều tra tiến hành năm 2016 Chất lượng nhà đo lường thông qua phương pháp khách quan chủ quan Đo lường khách quan sử dụng phổ biến, việc đánh giá đặc tính vật lý, sở vật chất, dịch vụ môi trường Tuy nhiên, đánh giá khách quan kiểm tra giải thích khía cạnh tâm lý xã hội dân cư Đo lường chủ quan bao gồm đo lường vấn đề nhận thức, hài lòng, kỳ vọng, thất vọng liên quan chặt chẽ đến khía cạnh tâm lý xã hội cá nhân (Nurizan & Hashim, 2001) Trong phần này, tác giả tổng quan công trình nghiên cứu hài lòng nhà nói chung nhà TNT nói riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng nhà Cơ sở lý thuyết hài lòng dân cư dựa ý tưởng hài lòng dân cư thước đo khác biệt nhà thực tế nhà mong muốn tình hình khu phố họ sinh sống (Galster, 1987) Các hộ gia đình thường đưa nhận xét điều kiện sinh sống dựa nhu cầu nguyện vọng họ Morris Winter (1975, 1978) đem đến quan điểm “thiếu hụt nhà ở” khái niệm hóa “sự hài lòng với nhà ở” trình chuyển động Một số nghiên cứu thực nghiệm chứng minh “thiếu hụt nhà ở” khái niệm hữu ích việc giải thích hài lòng hành vi di cư (Bruin & Cook, 1997; Husna & Nurijan, 1987) Có nhiều tiêu chí đánh giá hài lòng nhà như: giao thông công cộng, khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành phố, diện tích, kích thước nhà, giá (Nurizan, 1993, Oh, 2000); yếu tố cộng đồng hàng xóm khu phố (Dje-buarni Al-Abed, 2000; Salleh, 2008); đặc điểm hộ (Lane Kinsey, 1980; Oh, 2000); môi trường Ogu (2002); sở vật chất môi trường (Savasdisara, Tips, & Suwannodom, 1989; Oh, 2000; Bechtel, 1997) Mohit, Ibrahim Rashid (2010) đánh giá hài lòng cư dân khu nhà giá rẻ thiết kế Kuala Lumpur, Malaysia, với 45 biến chia thành năm nhóm thành phần đặc điểm thiết kế nhà, dịch vụ hỗ trợ, sở vật chất công cộng, môi trường xã hội sở vật chất khu phố 2.4 Nghiên cứu thu nhập khả chi trả nhà Tầm quan trọng nhà chứng minh qua tỷ lệ thu nhập hộ gia đình dành cho Tuy nhiên, phần thu nhập dành cho nhà nhóm TNT xem xét từ khía cạnh khác Hoặc tổng thu nhập hộ gia đình thấp chi trả cho nhà phần thu nhập dành cho nhà thiếu hợp lý (Mashoko, 2012) Khoản chi trung bình hộ gia đình cho nhà quốc gia phát triển nằm khoảng 15-25% tổng thu nhập Một số trường hợp, người TNT đến 30% thu nhập cho nhà (Buye, 2003) 5 Phương pháp nghiên cứu 5.1 Khung nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà TNT khu vực đô thị: - Các yếu tố thuộc nhà nước - Các yếu tố thuộc môi trường bên nhà nước Nhà nước với phát triển nhà TNT khu vực đô thị: - Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà - Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất - Quản lý nhà TNT Kết phát triển NOTNT khu vực đô thị: - Số lượng (Quy mô tốc độ phát triển diện tích nhà cho người TNT; Số lượng tỷ lệ số người TNT tiếp cận quỹ nhà TNT TP - Chất lượng (Sự hài lòng người dân nhà TNT) Hình Khung nghiên cứu luận án Đối tượng nghiên cứu kết phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị Hà Nội, đo tiêu chí: (1) Quy mô tốc độ phát triển diện tích nhà cho người TNT; (2) Số lượng tỷ lệ số người TNT tiếp cận quỹ nhà TNT Thành phố; (3) Sự hài lòng người dân nhà TNT 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài luận án, số phương pháp sử dụng bao gồm: (1) Phương pháp kế thừa: Đề tài thực kế thừa công trình công bố có liên quan thực nước, học kinh nghiệm nước Thông qua việc tổng hợp, phân tích so sánh kinh nghiệm phát triển nhà cho người TNT đô thị để đưa gợi ý sách, giải pháp phát triển nhà cho người TNT đô thị Hà Nội (2) Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phân tích, tổng hợp, so sánh, mục tiêu, vấn đề… để tiếp cận việc xây dựng nhà cho người TNT đô thị Hà Nội, phân tích thuận lợi khó khăn phát triển nhà cho người TNT đô thị Hà Nội để từ tìm sách, giải pháp phát triển cách hiệu quả, bền vững (3) Phương pháp nghiên cứu định tính Tác giả tiến hành thu thập thông tin từ số nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu sách, nhà khoa học, lĩnh vực xây dựng, đô thị, nhà ở), (2) lấy ý kiến cán quản lý cấp: cấp Thành phố (HĐND, UBND Thành phố, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc đô thị ), cấp quận, huyện (HĐND, UBND); số chủ thể (lãnh đạo) doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị số người dân (bao gồm người tiếp cận được, mua nhà TNT người chưa tiếp cận nhà TNT Thành phố) có nhiều quan tâm sách nhà cho người có TNT Thông tin thu thập qua việc tổ chức vấn cá nhân Nghiên cứu định tính (lần thứ nhất) để nhận diện khó khăn, vướng mắc doanh nghiệp tham gia vào chương trình phát triển nhà TNT thành phố, nhận diện trở ngại, vướng mắc người dân tiếp cận chương trình phát triển nhà TNT Thành phố; xác định tiêu chí đo lường chất lượng nhà TNT bối cảnh Việt Nam Kết vấn khó khăn, vướng mắc doanh nghiệp tham gia phát triển nhà TNT theo chương trình phát triển nhà Thành phố; trở ngại, vướng mắc người dân tiếp cận nhà TNT, khó khăn trình làm thủ tục để mua (hoặc thuê) nhà đánh giá nhận xét, mức độ hài lòng người dân nhà TNT mua/thuê (so với số tiền phải trả) vấn đề liên quan trình bày với kết nghiên cứu định lượng cho nội dung cụ thể Chương (4) Phương pháp nghiên cứu định lượng + Về số liệu thứ cấp: Thu thập thông tin, tài liệu sách phát triển nhà cho người TNT đô thị Chính phủ, quyền thành phố Hà Nội; báo cáo, số liệu tổng hợp Bộ Xây dựng, sở Xây dựng Hà Nội công tác phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị; kết đầu tư nguồn lực tài chính, chủ thể tham gia đầu tư phát triển nhà cho người TNT kết xây dựng nhà cho người TNT đô thị Hà Nội hai giác độ: Khối lượng nhà cung cấp mức độ đáp ứng nhu cầu nhà cho người TNT đô thị Hà Nội + Về thông tin sơ cấp: Các liệu sơ cấp thu thập thông qua việc tổ chức khảo sát lấy ý kiến nhóm đối tượng: người có TNT tiếp cận người chưa tiếp cận chương trình nhà TNT Thành phố Đối với nhóm đối tượng tiếp cận chương trình nhà TNT Thành phố, luận án lựa chọn dự án nhà TNT tập trung điển hình thành phố, hoàn thành người dân dự án Đặng Xá II, dự án Ecohome dự án Ecohome đại diện cho loại dự án có mức giá bán tương ứng thấp nhất, trung bình cao địa bàn thành phố Hà Nội Nghiên cứu định tính lần thực nhằm cung cấp liệu sống động, phong phú đánh giá phát triển nhà TNT Hà Nội năm qua; thông tin phản hồi từ nhà đầu tư, cán quản lý vướng mắc, khó khăn doanh nghiệp tham gia vào chương trình phát triển nhà TNT; đề xuất, kiến nghị nhà đầu tư nhằm tạo điều kiện, môi trường tốt để doanh nghiệp sẵn sàng tham gia vào phát triển nhà cho người TNT địa bàn thành phố Kết nghiên cứu định tính lần cung cấp thêm thông tin, tâm tư người dân (gồm người mua/ thuê người chưa mua/ thuê nhà TNT thành phố) khó khăn tiếp cận nhà TNT, mức độ hài lòng với nhà TNT Tất liệu tổng hợp, phân nhóm trình bày với kết nghiên cứu định lượng cho nội dung cụ thể chương giúp giải thích kết nghiên cứu cách sâu sắc 7 (5) Phương pháp tham vấn chuyên gia sử nhiều khâu, thiết lập phiếu vấn, trao đổi trực tiếp, xin ý kiến tư vấn sách, tham vấn cho báo cáo kết nghiên cứu, đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển nhà cho người TNT đô thị Hà Nội Đóng góp luận án Về lý luận: Làm rõ nội dung phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị; Làm rõ tiêu chí đánh giá phát triển nhà cho người TNT khu vực đô thị; Làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà TNT khu vực đô thị Về thực tiễn: Làm rõ thực trạng phát triển nhà TNT khu vực đô thị Hà Nội giai đoạn 2010-2015; Đánh giá kết quả, hạn chế nguyên nhân hạn chế Chương trình phát triển nhà dành cho người TNT khu vực đô thị Hà Nội triển khai năm qua; Đề xuất giải pháp cần thực để giải vấn đề nhà cho người có TNT khu vực đô thị Hà Nội nói riêng, đô thị nước ta thời gian tới; Nghiên cứu tài liệu tham khảo hữu ích cho giảng viên, nhà nghiên cứu, tư vấn, quản lý lĩnh vực phát triển nhà TNT khu vực đô thị Kết cấu Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, mục lục, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, luận án gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý thuyết thực tiễn phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Chương 2: Thực trạng phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: nghiên cứu chuyên sâu trường hợp Thành phố Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp phát triển phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội thời gian tới Do đó, đối tượng nghiên cứu luận án nhà TNT - loại hình nhà xã hội Trong luận án này, đề cập đến quy định pháp luật nhà TNT sử dụng thuật ngữ nhà TNT nhà xã hội tùy văn pháp luật ban hành thời điểm hiểu đề cập đến nhà TNT 1.1.1.2 Đặc điểm nhà thu nhập thấp Nhà TNT có đặc điểm sau: Nhà TNT có liên quan phủ; Nhà TNT có người tiêu dùng cố định, có giới hạn người hưởng nhà TNT; Quá trình tuyển chọn đối tượng mua nhà TNT diễn phức tạp; Nhà cho người TNT thường có giá rẻ loại nhà; Quy mô, số lượng nhà TNT xây dựng tùy thuộc nhu cầu thuê thuê mua đối tượng sinh sống địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội địa phương; Nhà TNT thường vay vốn ưu đãi 1.1.2 Người thu nhập thấp yêu cầu nhà thu nhập thấp khu vực đô thị 1.1.2.1 Quan niệm người thu nhập thấp khu vực đô thị Có nhiều quan niệm người TNT khu vực đô thị tùy thuộc vùng lãnh thổ, vào điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ định, tuỳ thuộc vào điều kiện sống hộ gia đình, vào phong tục tập quán địa phương Theo quan điểm tác giả luận án người TNT người có thu nhập (và mức tích luỹ) thấp mức trung bình, thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân; có khó khăn nhà (chưa có nhà thuộc sở hữu mình, chưa mua, thuê thuê mua nhà xã hội dành cho người TNT, chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức nơi sinh sống có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình quân đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu nhà nước quy định theo thời kỳ khu vực), cần hỗ trợ chế, sách để tiếp cận nhà thị trường theo cách đặc biệt 1.1.2.2 Những yêu cầu nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Những yêu cầu nhà TNT khu vực đô thị: chi phí thuê/ mua thấp, tính bền chắc/chí phí bảo dưỡng, vận hành thường xuyên thấp, phù hợp với nghề nghiệp người TNT, chi phí sống phải phù hợp với nhóm người TNT 1.1.3 Sự cần thiết phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Phát triển nhà TNT khu vực đô thị cần thiết tính tất yếu khách quan tăng trưởng kinh tế trình đô thị hóa phát triển Phát triển nhà TNT khu vực đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu nhà đô thị; Phát triển nhà TNT góp phần tăng cường quản lý phát triển đô thị; Phát triển nhà TNT khu vực đô thị góp phần ổn định trị công xã hội 1.2 Nội dung phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị 1.2.1 Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà địa phương Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà địa phương nội dung trọng tâm, yếu tố quan trọng phát triển nhà địa phương, có phát triển nhà cho người TNT Tùy địa phương mà có CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ 1.1 Khái niệm, đặc điểm cần thiết phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà thu nhập thấp 1.1.1.1 Khái niệm nhà nhà thu nhập thấp “Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân.” (Điều Luật Nhà ở) Nhà cho người TNT loại hình nhà đáp ứng nhu cầu cho người TNT Theo luật Việt Nam, nhà TNT loại hình nhà xã hội Theo đó, cá nhân (người TNT, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị) có thu nhập chưa đến mức đóng thuế thu nhập cá nhân, có đất chưa có nhà có nhà nhà bị hư hỏng, dột nát, có đăng ký thường trú địa phương nơi có đất ở, nhà cần phải xây dựng cải tạo, sửa chữa đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà TNT Trong thực tế, Việt Nam giới có loại hình gần như: Nhà công cộng (Public Housing); Nhà giá rẻ (Low cost housing), Nhà giá hợp lý (Affordable housing) 10 chương trình, sách phát triển nhà khác Trên sở Chiến lược phát triển nhà quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn địa phương phê duyệt, UBND cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà địa phương cho giai đoạn 05 năm 10 năm dài để trình HĐND cấp thông qua trước phê duyệt Do kế hoạch phát triển quỹ đất địa phương khác nên UBND cấp tỉnh phải tiến hành lập tổ chức, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà hàng năm hay kế hoạch phát triển nhà TNT phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển quỹ đất địa phương Đối với nhà cho người TNT khu vực đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương bao gồm nội dung như: (1) Khái quát trạng nhà TNT địa phương; (2) Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân công tác phát triển, quản lý nhà TNT địa phương; (3) Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà TNT, nêu rõ thực trạng nhu cầu nhà nhà TNT, nêu rõ kế hoạch xây dựng nhà cho loại đối tượng, phương thức tạo điều kiện hỗ trợ nhà (bố trí cho thuê, cho thuê mua nhà ở, hỗ trợ kinh phí, nguyên vật liệu để xây dựng nhà ở, cấp đất xây dựng nhà ở, ưu đãi tín dụng) 1.2.2 Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà thu nhập thấp Việc đầu tư xây dựng nhà TNT phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị Việc lập duyệt quy hoạ ch đ ô thị chi tiết phải đảm bảo dành qu ỹ đấ t để xây dựng nhà xã hội có nhà cho người TNT đô thị Các dự án nhà thu nhập thấp phát triển hài hòa với dự án nhà thương mại, khu đô thị nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp hưởng lợi ích từ phúc lợi công cộng hạ tầng xã hội khu vực đô thị Việc bố trí đủ qu ỹ đất dành cho phát triển nhà TNT, đạo quan chức xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô di ện tích đất dự án xây dựng nhà TNT đồng hệ thống hạ tầng k ỹ thuật hạ t ầng xã hội để phát triển nhà TNT thuộc trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Theo đó, qu ỹ đất dành để xây dựng nhà TNT bố trí quy hoạch dự án nhà thương mại, đô thị bố trí riêng phù hợp với quy hoạch phát tri ển đô thị 1.2.4 Các tiêu chí đánh giá kết phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Quỹ đất để phát triển nhà TNT hình thành từ hình thức: giao đất, cho thuê đất, điều chuyển đất đai, quỹ đất 20% dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà xã hội nói chung nhà TNT nói riêng 1.2.3 Quản lý nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Đầu tư phát triển xây dựng nhà TNT nhiều ưu đãi phủ cho nhà đầu tư, giá thành hộ thấp nên vấn đề quản lý nhà TNT cần thiết Nhà nước cần ban hành giám sát thực quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà TNT; thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà TNT Khái niệm phát triển nhà TNT hiểu phát triển số lượng, loại hình hình thức cung cấp nhà TNT Do đó, việc phát triển nhà TNT thực chất việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà cung cấp cho đối tượng có TNT, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng nhà với tham gia ngày nhiều nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà TNT 1.2.4.1 Tiêu chí đánh giá phát triển số lượng Phát triển nhà TNT thực thông qua việc xây dựng cải tạo nhà có, đa dạng hóa đối tượng cung cấp nhà TNT để làm tăng diện tích sử dụng, tăng số lượng người hưởng thụ, tăng số đối tượng hưởng thụ nhà TNT, tăng số lượng chủ thể tham gia phát triển nhà TNT Kết phát triển số lượng phản ánh tiêu chí như: Quy mô tốc độ phát triển diện tích nhà cho người TNT; Diện tích sàn bình quân/ hộ (hoặc người); Số lượng tỷ lệ số người TNT tiếp cận quỹ nhà TNT Thành phố 1.2.4.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng (Đánh giá qua hài lòng người dân mua nhà) Dựa đánh giá lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến hài lòng nhà dân cư, khung số đánh giá hài lòng người dân nhà TNT xây dựng để làm sở đánh giá thực trạng chất lượng nhà TNT khu vực đô thị Hà Nội Các tiêu chí, khía cạnh đánh giá chất lượng nhà TNT xây dựng dựa trên: (i) Tham khảo tiêu chí đo lường hài lòng nhà nói chung nhà TNT tác giả Mohit Hannan (2012), Mohit Mansor (2010) đồng thời có hiệu chỉnh thang đo, tiêu chí cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam (ii) Kết vấn sâu chuyên gia, nhà quản lý, chủ đầu tư người dân tiêu chí chủ yếu đo lường chất lượng nhà TNT thông qua đánh giá hài lòng người sử dụng Theo đó, tiêu chí đo lường chất lượng nhà thông qua đánh giá hài lòng người dân bao gồm 25 tiêu chí tác giả chia thành nhóm: Nhóm 1: Nhóm đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở: đánh giá mức độ phù hợp thiết kế hộ, diện tích hộ đánh giá chung chất lượng xây dựng nhà Nhóm 2: Nhóm vị trí - tiện ích khu nhà ở: đánh giá mức độ thuận lợi giao thông; khả tiếp cận đến phương tiện giao thông công cộng; trường học trẻ con; sở y tế; chợ khu mua sắm; trung tâm văn hóa thể thao, công viên, khu vui chơi; nơi làm việc đánh giá chung vị trí địa điểm Nhóm 3: Nhóm môi trường, sở vật chất khu nhà ở: đánh giá chất lượng nước; không gian xanh; môi trường; thang máy đánh giá chung sở vật chất khu nhà 11 Nhóm 4: Nhóm tình hình an ninh khu dân cư: đánh giá an ninh, an toàn khu nhà Nhóm 5: Nhóm dịch vụ quản lý tòa nhà: đánh giá an ninh, an toàn khu nhà ở; đánh giá ban quản lý nhà ở; vận hành trang thiết bị nhà (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, ); mức độ xử lý cố kịp thời ban quản lý nhà ở; dịch vụ khu nhà (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng …) mức phí dịch vụ nhà Nhóm 6: Nhóm tương tác xã hội, ý thức cộng đồng: đánh giá ý thức cộng đồng, người dân khu nhà ở; hàng xóm láng giềng cư dân tòa nhà Cuối đánh giá chung mức độ hài lòng người dân hộ mua/thuê 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Các sách khuyến khích phát triển nhà TNT khu vực đô thị Tài cho nhà TNT Sự phát triển ngành xây dựng nhà Sự phát triển kinh tế thị trường bất động sản Năng lực chủ đầu tư (doanh nghiệp) 1.4 Kinh nghiệm số nước phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Qua nghiên cứu kinh nghiệm số nước Hoa K ỳ, Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, luận án rút số học Việt Nam như: cần xác định nhà dành cho người TNT khu vực đô thị vấn đề mang tính chiến lược lâu dài trình phát triển KTXH; cần xác định rõ ràng khái niệm TNT, thấp vừa phải, thu nhập thấp thấp thu nhập trung bình khu vực để làm xác định tiêu chuẩn cá nhân hộ gia đình tiếp cận bình đẳng công nguồn nhà này; nên xây dựng hệ thống phân bổ quản lý, giám sát, đánh giá tác động nguồn hỗ trợ nhà TNT từ cấp Trung ương đến tỉnh địa phương; cần có sách biện pháp khuyến khích người có thu nhập cao không tham gia vào phân khúc nhà dành cho người có TNT; nên xây dựng tiêu chuẩn nhà dành cho người TNT cần khống chế mức giá trần nhà, mức trần tiền cho thuê khu vực cần công bố niêm yết công khai mức giá tiền thuê để tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sách nhà nước để thu lợi mức chấp thuận để bảo đảm tính công tiếp cận thông tin; khuyến khích người mua nhà tham gia thiết kế nhà phù hợp với điều kiện sinh hoạt quy định quy hoạch, kiến trúc bảo vệ môi trường nhằm giảm thiểu tình trạng cơi nới điều chỉnh làm sai lệch thiết kế nhà mỹ quan đô thị Khuyến khích hợp tác, phối hợp phủ, doanh nghiệp người dân trình xây dựng thự c dự án 12 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát thực trạng phát triển nhà đô thị Hà Nội Từ năm 2011 đến 2014, toàn Thành phố phát triển 24.237.125 m2 sàn Đến đầu năm 2015, số mét vuông (m2) nhà bình quân đầu người tăng 1,9 m2/người 2.2 Thực trạng phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội 2.2.1 Khái quát hệ thống sách, đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Thời gian qua Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố triển khai kịp thời chủ trương Đảng, sách pháp luật Trung ương liệt đạo cấp, ngành chủ động triển khai nhiều chương trình, đề án ban hành văn quy phạm pháp luật quan trọng lĩnh vực nhà phù hợp với điều kiện, tình hình kinh tế - xã hội thực tế nhu cầu nhà người dân Thủ đô 2.2.2 Nhu cầu nhà tiêu phát triển nhà thu nhập thấp Hà Nội Chỉ tiêu phát triển nhà theo Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 định hướng đến năm 2030: Giai đoạn đến năm 2015: Khoảng 1.800.000 m2 sàn nhà cho người TNT xây dựng mới, tương đương 20.000 hộ cho người TNT giai đoạn từ 2015-2020 tiêu tương ứng đầu tư xây dựng khoảng 2.223.000 m2 sàn, tương ứng 32.000 hộ cho người TNT 2.2.3 Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà thu nhập thấp Trên sở triển khai thực quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, Thành phố Hà Nội dành bố trí quỹ đất phát triển nhà xã hội nhiều hình thức (sử dụng quỹ đất 20% phân bố quỹ đất theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quỹ đất bố trí khu công nghiệp nhà công nhân khuôn viên trường đại học, cao đẳng nhà ký túc xá sinh viên,…), kết đến địa bàn Thành phố có 60 khu đất, dự án dành để phát triển nhà xã hội với khoảng 348,75 đất Trong đó: + 22,97 đất thuộc quỹ đất 20%, với 11 dự án nhà TNT (khoảng 18,16 đất) 02 dự án ký túc xá sinh viên tập trung khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp Khu đô thị Mỹ Đình II (khoảng 4,81 đất); + 325,78 đất Thành phố chủ động bố trí theo quy hoạch đô thị nhu cầu phát triển nhà xã hội thực tế địa bàn (không thuộc quỹ đất 20%), với: 11 dự án, khu đất dành để xây dựng nhà TNT (khoảng 38,77 đất); 12 dự án, khu đất 13 14 dành để xây dựng nhà công nhân (khoảng 228,72 đất); 08 dự án nhà sinh viên (ký túc xá) khuôn viên đất trường đại học, cao đẳng (khoảng 4,66 đất); 16 dự án nhà xã hội chuyển đổi từ dự án nhà thương mại theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD (khoảng 53,63 đất) Tổng hợp quỹ đất 20% chưa sử dụng dự án khu đô thị bàn giao lại cho Thành phố sau: Quỹ đất hoàn thiện công tác GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, UBND Thành phố chưa tiếp nhận là: 16 dự án (27 ô đất) diện tích 156.396,3 m2 Trong có 05 dự án UBND Thành phố chấp thuận chủ trương cho nhà đầu tư nghiên cứu thực dự án đầu tư, đến chưa thực Có thể thấy, quỹ nhà Hà Nội thiếu nghiêm trọng quỹ đất để xây dựng nhà xã hội nói chung nhà TNT nói riêng Lâu nay, khu nhà đầu tư xây dựng chủ yếu nhà thương mại với giá cao nhằm thu lợi nhuận lớn, nên người có TNT mua Tiếp cận đất đai thành phố lớn nói chung Hà Nội nói riêng thách thức lớn sản phẩm nhà TNT Đất đai đô thị, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội khan hiếm, chi phí cao khó tiếp cận Các nỗ lực sách nhằm phân vùng phân bổ đất đai để phát triển nhà TNT không đạt hiệu cần phải tăng cường việc quản lý tính tuân thủ thủ tục Tuy nhiên, kế hoạch phát triển hạ tầng gần việc nâng cấp tái phát triển đô thị tạo bối cảnh tích cực cho hoạt động xây dựng Do thành phố tăng cường phát triển sở hạ tầng dự án quy hoạch đô thị, địa điểm không thu hút trước giải phóng, mở hội phát triển dân cư 2.2.4 Kết phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội 2.2.4.1 Kết phát triển mặt số lượng Tính đến hết năm 2015, có 19 dự án phát triển nhà cho người TNT hoàn thành, với khoảng 764.029 m2 sàn xây dựng mới, tương đương 11.111 hộ, khoảng 26,61 đất Trong năm qua, số lượng nhà dành cho người TNT tăng lên đáng kể diện tích sàn xây dựng số hộ Năm 2010, toàn Thành phố có 60.802 m2 sàn xây dựng với 815 hộ dành cho người TNT diện tích đất 3,89 đến năm 2015 toàn Thành phố xây dựng 764.029 m2 sàn xây dựng (tăng 703.227 m2, khoảng 12,6 lần so với năm 2010), với số hộ 11.111 (tăng 10.296 căn, khoảng 13,63 lần so với năm 2010), diện tích 26,61 đất Tuy nhiên, so với tiêu phát triển nhà theo Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 996/2014/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 chưa đạt mục tiêu đề (còn thiếu khoảng 1.035.971 m2 sàn xây dựng, tương ứng với 8.880 hộ cho người TNT) 2.2.4.2 Nhu cầu nhà ở, khả chi trả giá nhà Các hộ gia đình TNT Q1 Q2 chưa có đất hay nhà đối mặt với thiếu hụt khả chi trả lớn Nhóm bao gồm người lao động nhập cư cặp vợ chồng cưới Việc mua nhà phân khúc gặp khó khăn từ phía nguồn cung lẫn phía cầu Về phía cầu, hạn chế khả tiết kiệm để có khoản đặt cọc họ TNT không ổn định trở ngại việc tiếp cận đến tín dụng phù hợp để mua nhà ban đầu hay tự xây (World Bank, 2015) Giá nhà cao thu nhập rào cản lớn khả tiếp cận nhà người dân có nhu cầu thực Thực tế giá nhiều dự án, giá nhà xã hội rao bán cao Theo phân tích khả chi trả từ thu nhập người dân Hà Nội có người có thu nhập trung bình, trung lưu (phân khúc Q3, Q4) có khả mua Đối với nhóm người TNT (40% dân số thuộc phân khúc Q1, Q2 khó có khả tiếp cận) 2.2.4.3 Kết phát triển mặt chất lượng Để thực việc đánh giá chất lượng nhà TNT, tác giả thực điều tra khảo sát mẫu nghiên cứu 306 hộ gia đình dự án nhà TNT tập trung, điển hình thành phố Đặng Xá II (đại diện cho dự án có giá bán thấp nhất), Ecohome (đại diện cho dự án có giá bán cao nhất) Ecohome (đại diện cho dự án có giá bán trung bình) Việc đo lường mục bảng câu hỏi dựa thang điểm Likert mức độ (Marques cộng sự, 2015; Mohit Hannan, 2012) Bảng 2.14: Kết khảo sát số tiêu chí đánh giá chất lượng nhà dành cho người TNT Nhìn chung hài lòng v h mua/thuê 3.63 Hàng xóm láng gi ng thân thi n, giúp đ Ý th c c ng đ ng, ngư i dân khu nhà 4.01 t t 3.78 Mức phí dịch vụ nhà phù hợp 3.58 Dịch vụ khu nhà tốt 3.77 Ban quản lý nhà kịp thời xử lý cố 3.56 Các trang thi t b c a nhà đư c v n hành t t 3.56 Ban quản lý nhà có trách nhiệm 3.71 An ninh, an toàn đư c đ m b o 3.87 Nhìn chung s v t ch t t i khu dân cư t t 3.64 Thang máy vận hành tốt 3.55 Môi trư ng t t, thoáng đãng 4.01 Có đ không gian xanh đ d o chơi 3.93 Ch t lư ng nư c đ m b o 3.27 Nhìn chung đ a m thu n l i v i gia đình 3.65 Ti n l i đ n nơi làm vi c 3.50 G n trung tâm văn hóa th thao, công viên,… 3.61 Gần chợ, khu mua sắm 3.82 Ti p c n s y t d dàng 3.71 Ti p c n trư ng h c c a tr d dàng 3.74 G n phương ti n giao thông công c ng 3.91 Vị trí khu nhà thuận lợi giao thông Nhìn chung ch t lư ng xây d ng nhà 3.97 t t đ i… 3.38 Di n tích h phù h p 3.99 Thi t k h h p lý 3.85 - 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 Nguồn: Tính toán từ kết điều tra tác giả 15 16 Kết khảo sát đánh giá chất lượng nhà TNT kết vấn sâu cho thấy: đa số người hài lòng với nhà họ mua, thuê (3,63/5) Xem xét khía cạnh cụ thể cho thấy: Về đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở: Kết thống kê mô tả cho thấy, người dân hài lòng chất lượng nhà TNT Thiết kế hộ hợp lý với điểm trung bình 3,85/5; diện tích hộ phù hợp (3,99/5) nhìn chung người dân có nhận định chất lượng xây dựng nhà TNT mua (thuê, thuê mua) tốt gia đình họ (3,38/5) Về yếu tố vị trí - tiện ích khu nhà ở: Đa số người dân đánh giá khu nhà thuận lợi giao thông (3,97/5), Gần phương tiện giao thông công cộng (3,91/5), Tiếp cận trường học trẻ dễ dàng (3,74/5), Tiếp cận sở y tế dễ dàng (3,71/5), Gần chợ, khu mua sắm (3,82/5), Gần trung tâm văn hóa thể thao, công viên, khu vui chơi (3,61/5), Tiện lợi đến nơi làm việc (3,5/5), nhìn chung người dân đánh giá địa điểm thuận lợi với gia đình họ (3,65/5) Về môi trường, sở vật chất khu nhà ở: Kết khảo sát đánh giá môi trường, sở vật chất khu nhà cho thấy, mức độ đánh giá chất lượng nước đạt 3,27/5, Có đủ không gian xanh để dạo chơi (3,93/5), Môi trường tốt, thoáng đãng (4,01/5), Thang máy vận hành tốt (3,55/5), đánh giá chung sở vật chất khu dân cư tốt (3,64/5) Có thể thấy dự án nhà TNT chủ đầu tư quan tâm trọng đến việc xây dựng tạo lập môi trường tốt, kiến trúc hài hòa với môi trường thiên nhiên Đa số người dân (gần 80% số người trả lời) hài lòng với môi trường khu nhà Điểm người dân không hài lòng lắm, chất lượng nước (3,27/5) Về tình hình an ninh khu dân cư: Kết khảo sát tình hình an ninh, an toàn khu nhà cho thấy khu nhà khảo sát người dân đánh giá cao (3,87/5) An ninh trật tự khu nhà đảm bảo tốt, bảo vệ có mặt 24/24 để đảm bảo an ninh, trật tự Đặc biệt khu nhà Ecohome I Ecohome II, hệ thống kiểm soát an ninh thông minh lắp đặt để đảm bảo an toàn an ninh cho cư dân trình vận hành, góp phần tạo nên vóc dáng khu nhà văn minh, an toàn cho cư dân Về dịch vụ quản lý tòa nhà: Theo kết khảo sát dịch vụ quản lý tòa nhà dự án nhà TNT Đặng Xá II, Ecohome 1, Ecohome cho thấy Ban quản lý khu nhà nhìn chung người dân đánh giá có trách nhiệm (3,71/5), kịp thời xử lý xảy cố (3,56/5), Các trang thiết bị nhà thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, vận hành tốt (3,65/5), Dịch vụ khu nhà bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng … đáp ứng đầy đủ với chất lượng tốt (3,77/5), Mức phí dịch vụ nhà nhìn chung phù hợp (3,58/5); có khu nhà Ecohome 2, kết khảo sát cho thấy 60% người trả lời cho mức phí dịch vụ cao (5000đ/m2) mức điểm mà cư dân Ecohome đánh giá mức hợp lý phí dịch vụ 3,0/5, nhiên ý kiến cho chất lượng dịch vụ tốt Sự tương tác xã hội, ý thức cộng đồng: Ý thức cộng đồng, người dân khu nhà người đánh giá tốt (3,78/5), hàng xóm láng giềng thân thiện, giúp đỡ (4,01/5) “Mọi người thường có ý thức Toàn người làm xa, sống tình cảm” (ý kiến hộ dân Đặng Xá II) “Khu chủ yếu toàn công chức nhà nước mua, ý thức cộng đồng tốt” (ý kiến hộ dân Ecohome 2) “Cư dân đến từ nhiều vùng quê, thân ái, đoàn kết Mặc dù điều kiện kinh tế không thật vững vàng nhờ có sách Nhà nước tâm triển khai dự án chủ đầu tư có nơi an cư nghĩa (ý kiến hộ dân Ecohome 1) Đánh giá chung mức độ hài lòng hộ mua, thuê: Kết điều tra khảo sát cho thấy đa số người trả lời hài lòng với nhà TNT mà họ mua, thuê (3,63/5) “Từ đến quan chồng làm việc thuận tiện, đường lại thông thoáng Không khí Đặng Xá lành, thoáng đãng, cảnh quan bố trí hợp lý, hạ tầng đồng quan trọng phù hợp với mức lương hai vợ chồng Hiện vừa mua nhà, vừa có tiền để nuôi ăn học cho chọn lại, chắn chọn mua nhà dự án này”; “Khu đô thị rộng, giá rẻ, không gian thoáng đãng, nhiều xanh, chỗ vui chơi, tập thể dục thể thao phục vụ lứa tuổi, dịch vụ đa dạng, hoàn toàn yên tâm sinh sống đây” (ý kiến hộ dân Đặng Xá II) “Nhà xã hội dành cho người TNT chất lượng không thấp, hài lòng với nhà mua, dù giá mua không rẻ, cao so với dự án nhà TNT khác thành phố (ý kiến hộ dân Ecohome 2) “Chuyển sinh sống an tâm hài lòng tổng thể giá trị tiện ích hộ khu đô thị Đặc biệt, có môi trường sống tốt mà có nhiều hội phát triển công việc nhà với mô hình “doanh nghiệp tư gia” sản phẩm gia đình nhận ủng hộ đông đảo cộng đồng cư dân khu…” (ý kiến hộ dân Ecohome 1) Có thể thấy khu nhà TNT tập trung Hà Nội đầu tư khang trang đại, tạo điều kiện để đối tượng thu nhấp thấp, khó khăn nhà có hội sở hữu hộ phù hợp với mức thu nhập, khai thác hiệu quỹ đất 20% Thành phố thông qua việc huy động nguồn vốn đầu tư hợp pháp để đầu tư xây dựng đồng đại, cải thiện điều kiện sống làm việc người lao động; đạt tiêu chuẩn cao cảnh quan môi trường đô thị, chất lượng sống, không gian kiến trúc cảnh quan xanh, mang lại diện mạo đô thị đại bền vững Các dự án nhà 17 18 TNT tập trung làm thay đổi suy nghĩ chất lượng, tiện ích dành cho phân khúc nhà xã hội nói chung, nhà TNT nói riêng, từ hình thành nên cụm dân cư lành mạnh văn minh, nơi an cư ổn định với văn hóa sống đảm bảo “chất lượng sống” thực cho người cư ngụ 2.2.5 Quản lý nhà thu nhập thấp 2.2.5.1 Quản lý việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thu nhập thấp Nhu cầu nhà có mức giá rẻ, vay vốn ưu đãi lớn, nguồn cung lại nên có tình trạng người lợi dụng sách để trục lợi, người mong giải nhu cầu nhà trước mắt mà cuối phải chịu thiệt Trong đó, việc điều tra, xử lý trường hợp sai phạm, sai đối tượng quan chức khoảng trống lớn Có thể thấy nhiều bất cập quy định nhà nước nhà xã hội, nhà TNT như: quy định đối tượng, điều kiện tiêu chí mua nhà xã hội có điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro xác định không đối tượng; nhà xã hội sử dụng không mục đích; người mua nhà không đảm bảo tiêu chuẩn theo quy định; người dân gặp khó khăn việc tiếp cận với thông tin dự án, điều kiện hỗ trợ mua nhà, xin xác nhận hộ thực trạng nhà ở… 2.2.5.2 Công tác thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp Căn quy định Nhà nước xây dựng giá bán nhà xã hội, Thành phố xây dựng chế xác định giá bán theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, khống chế lợi nhuận định mức có hỗ trợ Nhà nước thông qua ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế GTGT, lãi suất vay ưu đãi, hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật,… hướng tới mục tiêu góp phần làm giảm giá bán nhà Tại 09 dự án nhà TNT kiểm toán, giá trị khoản ưu đãi Nhà nước góp phần làm giảm từ 10% - 36% giá bán nhà 2.3 Đánh giá thực trạng phát triển nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội 2.3.1 Những kết đạt Công tác xây dựng kế hoạch bố trí quỹ đất phát triển nhà TNT coi trọng Hệ thống văn quy định chi tiết chế sách Trung ương để phát triển nhà cho người TNT ban hành đầy đủ, kịp thời Số lượng diện tích sàn xây dựng nhà ở, số hộ cho người TNT tăng mạnh Hà Nội đánh giá địa phương đầu việc phát triển nhà TNT, với hàng nghìn hộ đưa vào sử dụng, gồm loại hình nhà bán, cho thuê thuê mua Việc chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội điều chỉnh cấu hộ nhà thương mại theo Thông tư 02/2013/TT-BXD Bộ Xây dựng đa dạng hóa cấu sản phẩm nhà ở, phù hợp với khả chi trả người dân, giải phần khó khăn nhà cho đối tượng TNT đô thị Các sách đưa giải pháp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn vướng mắc sản xuất kinh doanh, giải hàng tồn kho, điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường Việc thực cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phục hồi, giải phần khó khăn vốn cho doanh nghiệp người TNT khu vực đô thị Nhiều khu nhà TNT tập trung Hà Nội đầu tư khang trang, đại đồng bộ, giải phận nhu cầu nhà cho đối tượng thu nhấp thấp, khó khăn nhà ở, cải thiện điều kiện sống làm việc người lao động; đạt tiêu chuẩn cao cảnh quan môi trường đô thị, chất lượng sống, không gian kiến trúc cảnh quan xanh, mang lại diện mạo đô thị đại bền vững 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân Kế hoạch phát triển nhà TNT Thành phố xây dựng theo giai đoạn, xác định rõ nội dung cần thiết để đạt mục tiêu, nhiên chưa phát huy hiệu lực chế ưu đãi đặc thù chủ đầu tư dự án nhà TNT không xem xét hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật phạm vi dự án, dự án không tiếp cận vốn vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Thiếu quỹ đất có sẵn phát triển nhà TNT để thu hút xã hội hóa đầu tư Hầu tất dự án nhà TNT triển khai dự án thuộc quỹ đất 20% khu đất xen kẹt thường có quy mô sử dụng đất nhỏ (dưới 10ha), thiếu hạ tầng đồng thường vướng mắc công tác GPMB dự án, chưa có dự án tập trung có quy mô lớn Việc rà soát quỹ đất 20% khu đô thị mới, dự án phát triển nhà trước chấp thuận đầu tư chưa kịp thời Một số vị trí, địa điểm dự án chưa phù hợp với nhu cầu nhà TNT khu vực dự án Tốc độ phát triển nhà TNT chậm, so với mục tiêu chương trình 06 Thành ủy chương trình phát triển nhà Thành phố Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tiêu nhà TNT đạt khoảng 42,44% diện tích sàn xây dựng 55,56% số hộ Một số dự án chậm triển khai hoàn thành so với tiến độ dự án duyệt Quỹ nhà TNT dự án phát triển nhà thương mại bị phân tán, thiếu tập trung dẫn đến việc chế sách hỗ trợ trực tiếp công trình nhà TNT khó triển khai Giá nhà TNT mức cao so với khả chi trả người TNT, chưa phù hợp với thu nhập người TNT Cơ chế xác định giá bán nhà TNT chưa có quy định đảm bảo phù hợp thu nhập, khả toán đối tượng mua với giá bán nhà TNT Kết phân tích dựa thống kê thu nhập giá bán dự án kiểm toán, sử dụng số đánh giá khả mua nhà 30% điều kiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thấy thu nhập hộ dân không đủ để chi trả cho mức giá bán 19 20 Quỹ nhà TNT đầu tư vốn ngân sách số lượng chưa nhiều (515 căn), quỹ nhà TNT đầu tư ngân sách số lượng hạn chế gây khó khăn cho việc giải nhà cho phận lớn dân cư đô thị Ít có dự án nhà TNT tập trung có quy mô sử dụng đất lớn 20ha (hiện có 01 dự án Ecohome tập trung 10ha) để thu hút xã hội hóa đầu tư khu nhà TNT tập trung, đại theo tinh thần Luật Nhà ở, đồng thời để bổ sung quỹ nhà TNT đáp ứng nhu cầu người dân Nhiều bất cập quy định Chính phủ nhà TNT như: quy định đối tượng, điều kiện tiêu chí mua nhà TNT có điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro xác định không đối tượng Bên cạnh công tác quản lý việc mua bán nhà TNT chưa tốt Những nguyên nhân chủ yếu: Quá trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị xác định quỹ đất ở, chưa xác định cụ thể quy mô, vị trí đất để xây dựng nhà TNT đồ án quy hoạch phân khu (trừ dự án nhà TNT có) để đảm bảo định hướng cho chương trình, kế hoạch phát triển nhà TNT dài hạn theo mục tiêu định; đồng thời việc thực quy hoạch số dự án nhà TNT chưa đồng với công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật Việc lập, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, có nhà TNT chủ yếu xác định tiêu phát triển quốc gia nhu cầu đăng ký doanh nghiệp, khó khăn định hướng phát triển nhà theo khu vực, địa bàn Số lượng, chất lượng, đồng quy hoạch chưa theo kịp yêu cầu phát triển đô thị, có phát triển nhà ở, đặc biệt quy hoạch cho nhà TNT Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất chậm so với nhu cầu Thiếu quỹ đất cho phát triển nhà TNT, đặc biệt quỹ đất xây dựng nhà TNT dành cho thuê, thuê mua lại Quy trình thực dự án nhà TNT phải theo bước nhà thương mại, quy định riêng Việc vận hành thủ tục chuẩn bị đầu tư chưa tinh gọn, để tối ưu hóa thời gian chuẩn bị thực dự án nhà TNT Việc huy động nguồn lực xã hội để triển khai chương trình phát triển nhà cho người có TNT khu vực đô thị hạn chế Chính sách ưu đãi tín dụng, thuế dự án đầu tư xây dựng nhà TNT chậm ban hành Khó khăn nguồn vốn (tiền) để hỗ trợ người TNT tăng khả chi trả tiền nhà mua, thuê mua Hệ thống tài nhà nói chung nhà TNT nói riêng chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng vốn huy động người dân, chưa có nguồn tín dụng trung dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp người dân tạo lập phát triển nhà Một số chế ưu đãi đầu tư hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật hàng rào dự án hỗ trợ vốn từ nguồn ngân sách địa phương công tác GPMB tạo quỹ đất chưa quan tâm mức Thành phố chưa ban hành quy định, hướng dẫn thống thuận tiện người dân cách thức cung cấp thông tin khiếu nại tố cáo trường hợp vi phạm mục đích sử dụng nhà cho người TNT; chưa quy định rõ ràng trách nhiệm theo dõi, phát xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng; chưa đề cập đến chế phối hợp, trao đổi cung cấp thông tin quan chức năng; đồng thời không ràng buộc trách nhiệm kiểm tra, giám sát chủ đầu tư dự án nhà TNT việc sử dụng hộ Thành phố chưa quy định cụ thể chế tài xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng hộ nhà TNT Thành phố quy định cụ thể việc thu thập, lưu trữ thông tin đối tượng xét duyệt mua nhà, làm sở cho công tác kiểm tra, giám sát Quy định xử phạt vi phạm pháp luật đầu tư phát triển nhà chưa đủ tính răn đe, ý thức tự giác tuân thủ pháp luật số nhà đầu tư chưa cao Ý thức tuân thủ pháp luật chủ đầu tư Thành phố chưa có quy định chế độ báo cáo định kỳ chủ đầu tư với Sở Xây dựng mà chủ đầu tư lập báo cáo theo công văn yêu cầu, nhiên tình trạng không nộp, nộp chậm thiếu số nội dung theo yêu cầu CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1 Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị nước ta thời gian tới Phấn đấu phát triển nhà đạt diện tích bình quân đầu người 26,3 m2/ người Về nhà TNT, mục tiêu đặt đầu tư xây dựng thêm 2.223.000 m2 sàn để đảm bảo tiêu theo chương trình phát triển nhà Thành phố Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Theo đó, giai đoạn 2016-2020, năm đầu tư xây dựng thêm 444.600 m2 sàn nhà TNT Quan điểm phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Giải nhà TNT vừa mang ý nghĩa cấp bách, vừa mang ý nghĩa lâu dài; vừa mang ý nghĩa kinh tế, xã hội trị sâu sắc Giải vấn đề nhà TNT trách nhiệm chung cấp, ngành, toàn xã hội Cần huy động nguồn lực xã hội thông qua trình xã hội hóa phát triển nhà Sự hỗ trợ Nhà nước chế, sách, công tác quy hoạch, phát triển hạ tầng, mặt đất đai, tài chính, lãi suất, toán, … có vai trò quan trọng 21 giải vấn đề nhà TNT Tuy nhiên, hỗ trợ phải gắn với chế thị trường, nhằm thúc đẩy hình thành thị trường nhà đất hiệu cho người TNT Cần có biện pháp đồng bộ, khả thi kinh tế, kỹ thuật tổ chức để bảo đảm việc triển khai phương án giải nhà TNT diễn cách dân chủ, công khai, minh bạch 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội 3.2.1 Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà thu nhập thấp Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà TNT khu vực đô thị đảm bảo phù hợp thực tiễn, cân đối mục tiêu nhu cầu nhà TNT, đồng thời đảm bảo nguồn lực để triển khai, thực Đối với quy hoạch dự án phát triển nhà TNT phải đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Đồng thời, quy hoạch phải có tính dài hạn, phải gắn kết giải pháp phát triển hạ tầng giao thông sở hạ tầng thương mại, công nghiệp tất công trình hạ tầng khác Phát triển khu nhà TNT đồng bộ, tập trung, có quy mô lớn, ưu tiên bố trí khu vực cửa ngõ Thủ đô (khu nhà TNT tập trung, đầu tư xây dựng nhà TNT đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuận tiện, đại, kết nối tốt với trung tâm thành phố Hà Nội) theo quy hoạch phân khu đô thị với quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà TNT thành phố 3.2.2 Phát triển quỹ đất xây dựng nhà thu nhập thấp Các quỹ đất phát triển nhà TNT phải đảm bảo phù hợp quy hoạch Thành phố có trách nhiệm rà soát quỹ đất phù hợp quy hoạch, thực GPMB, xây dựng hạ tầng qũy đất để phát triển khu nhà TNT tập trung đảm bảo kết nối, liên thông khu vực Tiếp tục cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại chuyển sang làm nhà TNT phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà Thành phố Trong giai đoạn 2017-2020, để đáp ứng nhu cầu nhà TNT địa bàn Thành phố theo chương trình, kế hoạch Thành phố đề cần tìm quỹ đất phát triển dự án nhà TNT tập trung có quy mô lớn, đủ để đáp ứng cho khoảng 4/5 nhu cầu quỹ đất xây dựng nhà TNT thiếu (khoảng 310 đất) Ưu tiên bố trí quỹ đất khu vực cửa ngõ Thủ đô theo hướng Đông, Tây, Nam, Bắc để đảm bảo phân bố hợp lý địa bàn Thành phố sở khảo sát nhu cầu nhà TNT khu vực xung quanh vị trí lựa chọn phát triển dự án nhà TNT tập trung 3.2.3 Các sách tài Thành phố cần cân đối, bố trí ngân sách thực đền bù tổ chức GPMB, đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà TNT Đưa dự án GPMB, xây dựng hạ tầng khu nhà TNT vào danh mục dự án trọng điểm Thành phố để tập trung thực Rà soát, cập nhật dự án vào kế hoạch đầu tư công trung hạn Thành phố ưu tiên bố trí nguồn vốn thực 22 Cho phép chủ đầu tư nộp tiền theo giá đất quỹ nhà TNT 20% 25% dự án phát triển nhà thương mại Nguồn tiền đưa vào quỹ riêng để tạo nguồn vốn phục vụ công tác GPMB, đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà TNT tập trung địa bàn Thành phố Đẩy mạnh huy động nguồn vốn Nguồn vốn từ nguồn phát hành trái phiếu bổ sung từ nguồn tiền thoái vốn nhà nước sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Thành phố Ngoài nguồn vốn ưu đãi theo quy định Chính phủ, Thành phố cần có chế phối hợp với Chính phủ nước, định chế tài Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á hay Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản hướng đến mục tiêu tài trợ phát triển dự án dân sinh có phát triển nhà TNT Đẩy mạnh thu hút nguồn lực từ doanh nghiệp thông qua việc kêu gọi đầu tư dự án GPMB, xây dựng hạ tầng khu nhà TNT thông qua hình thức BT (các doanh nghiệp tham gia ứng vốn thực GPMB đầu tư xây dựng hạ tầng, Thành phố bố trí quỹ đất để doanh nghiệp đầu tư dự án nhà thương mại tương ứng) Nhà nước với bên hỗ trợ tài xây dựng chế lãi vay hợp lý cho doanh nghiệp Thành phố cần có chế ưu đãi doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà TNT thông qua sách giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp Hỗ trợ người dân mua nhà tiếp cận nguồn vốn vay thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất thời hạn vay phù hợp 3.2.4 Các giải pháp công tác quản lý Đẩy mạnh cải cách hành liên quan đến thủ tục GPMB, đầu tư, cấp phép xây dựng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho tổ chức, cá nhân liên quan đến dự án phát triển nhà TNT Xây dựng quy trình thực dự án dành riêng cho dự án nhà TNT theo hướng tối giản hóa thủ tục, đẩy nhanh thời gian thực dự án, giảm chi phí Công khai, minh bạch quy hoạch, quỹ đất phát triển nhà TNT để doanh nghiệp tiếp cận, nắm bắt thông tin, tìm kiếm hội đầu tư Công khai danh mục dự án nhà TNT cho người TNT phương tiện thông tin đại chúng để huy động nguồn lực, xã hội, lựa chọn nhà đầu tư tham gia đăng ký đầu tư để người dân biết, thực quyền giám sát cộng đồng Đơn giản, rút gọn thủ tục hành Có chế đặc thù lựa chọn chủ đầu tư có lực, kinh nghiệm tham gia thực dự án phát triển nhà TNT (có thể áp dụng hình thức định nhà đầu tư thay cho việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư) Tập trung rà soát, đôn đốc tiến độ dự án có chủ trương đầu tư Đối với dự án chủ đầu tư chậm triển khai, Thành phố kiên thu hồi dự án để giao cho nhà đầu tư khác có uy tín, lực, kinh nghiệm để thực 23 24 3.2.5 Các giải pháp khác Tập trung nguồn vốn, quỹ đất làm nhà TNT thuê bổ sung vào quỹ nhà TNT thuê Thành phố xây dựng chế, sách khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà TNT thuê Về lâu dài, cần đầu tư chương trình xây dựng nhà cho thuê với giá hợp lý, định hướng quyền Thành phố, nguồn cung từ Công ty tư nhân thông qua hỗ trợ Thành phố như: hỗ trợ ngân sách đầu tư sở hạ tầng hàng rào ưu đãi tiền sử dụng đất Điều giúp giảm chi phí nhà cho thuê dành cho đối tượng TNT với tham gia doanh nghiệp xây dựng có đủ lực uy tín Giải pháp vật liệu công nghệ đưa nhằm hướng vào việc tăng cường sử dụng thiết bị, vật liệu nước, áp dụng tiến khoa học thiết kế thi công Thành phố cần ban hành quy định khung giá bán, cho thuê nhà TNT phù hợp với tình hình thực tế Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung chế xác định giá bán nhà TNT theo hướng đảm bảo phù hợp với đối tượng mua nhà TNT Cải tiến quy trình quản lý việc xét duyệt danh sách hộ gia đình mua, thuê nhà TNT theo hướng đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát đầu tư xây dựng, quản lý nhà TNT Trên sở khung lý thuyết xây dựng, việc kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính định lượng, luận án rút điểm kết luận quan trọng, cụ thể: Thiếu quỹ đất khó khăn lớn phát triển nhà TNT; trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị xác định quỹ đất ở, chưa xác định cụ thể quy mô, vị trí đất để xây dựng nhà TNT đồ án quy hoạch phân khu (trừ dự án nhà có); việc lập, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, có nhà TNT chủ yếu xác định tiêu phát triển quốc gia nhu cầu đăng ký doanh nghiệp; Kết nghiên cứu người dân hài lòng với chất lượng nhà TNT dự án nhà TNT tập trung, doanh nghiệp mong muốn triển khai xây dựng khu nhà với quy mô lớn Từ đó, luận án đề xuất quy hoạch phát triển khu nhà TNT đồng bộ, tập trung, có quy mô lớn, ưu tiên bố trí khu vực cửa ngõ Thủ đô với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuận tiện, đại, kết nối tốt với trung tâm thành phố Hà Nội theo quy hoạch phân khu đô thị Đồng thời, khuyến nghị xây dựng chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà TNT cần dựa sở thu thập số liệu, tổng hợp, nghiên cứu phân tích thông tin đối tượng nhu cầu nhà TNT, xem xét cân đối nhu cầu nguồn lực thực để xác định mục tiêu phát triển nhà TNT phù hợp; tiến hành khảo sát, điều tra sát nhu cầu thực tế nhà TNT, cụ thể khu vực để phân bổ, bố trí xây dựng dự án phù hợp với nhu cầu thực tế Về sách tài chính, luận án xác định phải kết hợp chặt chẽ linh hoạt, động vai trò Chính phủ, Chính quyền Thành phố vai trò tổ chức tài trung gian, vai trò hệ thống ngân hàng Từ đó, luận án đề xuất sách tài để phát triển nhà TNT Trong đó, nhấn mạnh phía Thành phố, cần cân đối, bố trí ngân sách thực đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà TNT; đưa dự án giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng khu nhà TNT vào danh mục dự án trọng điểm Thành phố để tập trung thực Rà soát, cập nhật dự án vào kế hoạch đầu tư công trung hạn Thành phố ưu tiên bố trí nguồn vốn thực Luận án đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà TNT Kết nghiên cứu cho thấy nhà TNT đáp ứng phần nhu cầu, chủ yếu cho đối tượng có thu nhập tương đối Còn nhiều đối tượng khác chưa mua/thuê nhà TNT, đặc biệt trường hợp điều kiện người TNT đáp ứng yêu cầu tài chấp, việc mua nhà TNT khó khả thi Từ đó, luận án xác định việc xây dựng nhà TNT cho đối tượng thuê, thuê mua thời gian dài giải pháp hữu hiệu đề xuất giải pháp để phát triển loại hình nhà TNT thuê thời gian tới Luận án chưa giải triệt để tất vấn đề, nhiên nhiệm vụ theo mục tiêu đặt hoàn thành Còn vấn đề khoa học phát sinh vấn đề đứng riêng cách độc lập, tác giả hy vọng có hội nghiên cứu công trình tiếp theo, với mong muốn đóng góp vào việc hoàn chế, sách nhà Thành phố PHẦN KẾT LUẬN Luận án “Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” nghiên cứu dựa cách tiếp cận đánh giá kết phát triển nhà cho người thu nhập thấp mối quan hệ với yếu tố tạo nên kết phát triển Trong đó, phát triển nhà cho người TNT đô thị kết sách nhà nước, việc thực quy hoạch đầu tư phát triển nhà TNT công tác quản lý nhà nước toàn chương trình Luận án tổng quan công trình nghiên cứu nhà TNT giới Việt Nam vai trò nhà nước việc phát triển nhà thu nhập thấp sách phát triển nhà TNT, chất lượng nhà TNT thông qua hài lòng nhà ở, thu nhập khả chi trả nhà ở, qua hình thành khung lý thuyết nghiên cứu phát triển nhà TNT Việt Nam Luận án xác định tiêu chí đánh giá kết phát triển nhà TNT khu vực đô thị, làm rõ tiêu chí đánh giá chất lượng thông qua phương pháp đánh giá chủ quan - đánh giá qua hài lòng người dân đối với nhà TNT mua, thuê Các tiêu chí đánh giá sau thực điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam bao gồm 25 tiêu chí tác giả chia thành nhóm: Nhóm đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở, nhóm vị trí - tiện ích khu nhà ở, nhóm môi trường, sở vật chất khu nhà ở, nhóm tình hình an ninh khu dân cư, nhóm dịch vụ quản lý tòa nhà, nhóm tương tác xã hội, ý thức cộng đồng 25 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Họ tên NCS: Nguyễn Ngọc Tuấn Mã NCS: NCS32.01QLB3 Chuyên ngành: Quản lý kinh tế (Khoa học quản lý) Mã chuyên ngành: 62340410 Đề tài luận án: Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế thành phố Hà Nội CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ: Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Giải pháp phát triển nhà cho người thu nhập thấp, Tạp chí Kinh tế phát triển, tháng 4/2011 Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Tạo môi trường cho phát triển nhà xã hội Việt Nam, Tạp chí Kinh tế phát triển, tháng 6/2011 Nguyễn Ngọc Tuấn cộng sự, Đổi mô hình Cơ chế quản lý vốn Nhà nước Tổng công ty xây dựng Nhà nước, Tạp chí Kinh tế Phát triển, tháng 11/2014 Nguyễn Ngọc Tuấn cộng sự, Một số vấn đề chế, sách hỗ trợ khai thác bảo vệ tài nguyên địa bàn huyện Hòa Vang - thành phố Đà Nẵng, Hội thảo khoa học Quốc gia Quản lý sử dụng hiệu tài nguyên điều kiện biến đổi khí hậu, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, tháng 11/2016 Nguyễn Ngọc Tuấn cộng sự, Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội, Tạp chí Kinh tế dự báo, tháng 4/2017  ... 1: Cơ sở lý thuyết thực tiễn phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Chương 2: Thực trạng phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: nghiên cứu chuyên sâu trường hợp Thành phố Hà Nội Chương... phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Phát triển nhà TNT khu vực đô thị cần thiết tính tất yếu khách quan tăng trưởng kinh tế trình đô thị hóa phát triển Phát triển nhà TNT khu vực đô thị. .. làm để phát triển nhà TNT khu vực đô thị Hà Nội? Trước yêu cầu đặt từ thực tiễn trên, tác giả lựa chọn đề tài Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội