Phân tích chính sách nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị việt nam thông qua nghị quyết số 18NQ CP

Học viên: LÊ THỊ MINH TUYỀN Lớp: Cao học KTPT K19 GVHD: TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan Bài tiểu luận cuối khóa: Phân tích chính sách nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam thông qua Nghị quyết số 18/NQ-CP I. Lời mở đầu: Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ hình thành nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng. Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu nhập ổn định phải là những giải pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch hành động tổng thể nằm trong một chương trình phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố. II. Chính sách của chính phủ: Hiện nay ở Việt Nam đã có nhiều chính sách và nghiên cứu về hỗ trợ nhà ở cho nhóm đối tượng khó khăn tại các đô thị. Trong đó, dưới tên gọi nhà ở xã hội, chương trình trợ giúp chỗ ở với quy mô Chính phủ đã được tiến hành trên khắp cả nước. Đối tượng của chương trình Nhà ở xã hội nhằm vào tầng lớp thu nhập thấp ở thành phố khó có khả năng tự lo nhà ở: cán bộ công nhân viên chức thu nhập thấp, người có công, sinh viên, công nhân các khu chế xuất và người nghèo đô thị. Lao động tự do ngoaị tỉnh hiện đang nằm ngoài nhóm trợ giúp trên, trong khi bản thân họ là nhóm thiệt thòi và dễ bị tổn thương nhất trong môi trường đô thị. Ngày 20/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị. Sau đó, ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Theo dự thảo nghị quyết, nhà ở giá thấp là nhà ở chung cư có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2, do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp) cho các đối tượng có thu nhập thấp tại các đô thị. Quỹ đất xây nhà ở giá thấp được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô từ 5 ha trở lên phải đảm bảo dành tối thiểu 10% quỹ đất để xây dựng nhà ở giá thấp và phải được xác định trong quy hoạch chi tiết. Đối tượng được mua nhà ở giá thấp là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động trong các thành phần kinh tế chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người và có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng. Giá bán nhà ở giá thấp do chủ đầu tư dự án quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và được cộng thêm tối đa 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Người mua nhà ở giá thấp phải đảm bảo đúng đối tượng như trên. Ngoài ra, một điều kiện ràng buộc đối với người sở hữu nhà giá thấp là không được cho thuê, cho ở nhờ hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Trong quá trình sử dụng nhà ở nếu có nhu cầu chính đáng cần chuyển nhượng nhà ở thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án nhà ở giá thấp đó; khi đó giá bán nhà ở không cao hơn chi phí đầu tư của nhà ở giá thấp cùng loại tại thời điểm bán. Khi trả hết tiền mua nhà ở, người mua nhà ở đựợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất ở, nhưng trong Giấy chứng nhận ghi rõ là là loại nhà ở giá thấp không được chuyển nhượng tự do. III. Thực trạng thực hiện chính sách: Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp (gọi tắt là nhà thu nhập thấp) được xem là một chủ trương tốt của nhà nước nhằm giải quyết vấn đề chỗ ở cho những người có thu nhập thấp. Nhóm này đang chiếm một số lượng khá lớn và nhu cầu nhà ở của họ là thực sự bức thiết. Nhưng thực tế, để sở hữu một căn nhà như vậy lại là một nỗ lực không hề nhỏ. Trước hết, các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay là mức giá bán quá cao, chỉ thấp hơn chút ít so với nhà ở thương mại. Ở thời điểm hiện tại, mức giá 12 triệu đồng/m2 nhà thu nhập thấp do Bộ Xây dựng đưa ra là đã lạc hậu. Bởi tại dự án Sài Đồng (Long Biên), khác với các dự án ở Kiến Hưng (Hà Đông) hay Đặng Xá (Gia Lâm), chủ đầu tư đã đưa ra mức giá 13,27 triệu đồng/m2. Điều này có nghĩa giá căn hộ lên đến tới gần 1 tỷ đồng, những người thu nhập thấp sẽ không đủ năng lực tài chính để chi trả. Nguyên nhân có quá nhiều yếu tố có thể tác động tới giá thành, từ khâu lập dự án, tới chính sách thuế, giá nguyên vật liệu hay hạ tầng trong khu vực. Một ví dụ dễ thấy nhất làm cho giá nhà thu nhập thấp cao đó là do diện tích căn hộ khá lớn, lên tới cả bảy, tám chục mét vuông. Cùng với việc căn hộ có diện tích khá cao, giá tiền để có thể mua được căn hộ cũng lên đến cả chục triệu đồng/m2. Tức là với căn hộ khoảng 70m2 thì trị giá ít nhất cũng là 700 triệu đồng. Đến đây, ý nghĩa của khái niệm “thu nhập thấp” dường như đã không còn đúng nữa. Bởi vì đã là người có thu nhập thấp thì lấy đâu ra khoản tiền lớn này để mua nhà thu nhập thấp. Rất nhiều người mua được nhà thu nhập thấp nhưng không có tiền nộp đủ. Nhưng lại cũng có những kẻ cơ hội trục lợi mua nhà thu nhập thấp nhằm bán đi kiếm lời. Cá biệt là cũng có rất nhiều người không phải diện “thu nhập thấp” cũng tranh mua và cuối cùng là . không có nhu cầu đến ở. Hai là, việc triển khai các dự án nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị không sử dụng vốn ngân sách nhà nước mà chủ yếu huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế. Trong khi đó, thời gian qua việc triển khai các dự án đầu tư đều bị ảnh hưởng bởi tình trạng suy giảm kinh tế của thế giới và trong nước. Ngoài ra, đối với nhà ở thu nhập thấp các chủ đầu tư khó có thể huy động vốn ứng trước của người mua như nhà ở thương mại. Vì vậy, các chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp thường khó khăn về vốn. Ba là, vấn đề về quỹ đất. Theo quy định các địa phương phải bố trí quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp gắn với quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc quy hoạch bố trí riêng quỹ đất cho các dự án nhà ở thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc triển khai điều chỉnh quy hoạch để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp ở một số địa phương còn chậm so với yêu cầu. Gần một năm qua các dự án đều được triển khai khá thuận lợi khi các địa phương ưu tiên dành cho các quỹ đất sạch, quỹ đất 20% ở các khu đô thị mới. Vấn đê đặt ra cho thời gian tới là phải đặt vào quy hoạch sử dụng đất của các địa phương quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Quỹ đất này sẽ không nhỏ bởi nhu cầu nhà ở của các đối tượng này là rất lớn, đòi hỏi một quá trình lâu dài, bền bỉ. Bốn là, mặc dù thủ tục hành chính liên quan đến việc triển khai các dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án nhà ở thu nhập thấp nói riêng đã từng bước được quan tâm, cải thiện, tuy vậy ở một số địa phương chưa có chuyển biến tích cực, thậm chí còn gây khó khăn đối với các nhà đầu tư, do đó tiến độ triển khai các dự án nhà ở thu nhập thấp chưa được như mong muốn. Một thực trạng nữa là, người muốn mua thực, ở gần thì không được mua, người đủ điều kiện lại không muốn mua vì quá xa nơi làm việc. Thậm chí, nhiều người mua được nhà rồi còn chần chừ cả tháng trời chưa dọn về ở. Theo quy định, đối tượng được ở, được mua nhà thu nhập thấp đều phải đảm bảo tiêu chuẩn nhưng vì nguồn cung chưa đủ để đáp ứng nhu cầu nên phải bó hẹp lại để đáp ứng trước những đối tượng thực sự cần thiết ở khu vực đang sinh sống sau đó mới nới dần ra các khu vực lân cận. Hiện nay có khu vực quá đông có khu vực chưa thu hút được sự quan tâm của nhiều người bởi họ vẫn hy vọng mua được chỗ tốt hơn. Nhưng do nguồn cung quá ít nên người mua không có nhiều lựa chọn phù hợp với điều kiện của gia đình. Thậm chí, phải chấp nhận đi cả một quãng đường xa, bất tiện… chẳng lẽ đã có nhà mà phải đi thuê? IV. Một số gợi ý chính sách: 1. Về qui hoạch: Các vấn đề về quy hoạch cơ sở hạ tầng cho các khu ở của người thu nhập thấp bao gồm cả quy hoạch xây dựng mới lẫn quy hoạch nâng phân cấp cải tạo môi trường sống tại các khu ở hiện tại của người thu nhập thấp. Quy hoạch di dân giải pháp mặt bằng kết hợp với vấn đề giải quyết việc làm cho người phải di dời. Xây dựng các loại nhà ở cho người thu nhập thấp bao gồm cả những đối tượng di dân giải pháp mặt bằng: đó là loại nhà ở dưới 6 tầng ( không có thang máy ) và nhà ở cao tầng để bán hoặc cho thuê. Nghiên cứu các mẫu nhà ở cho người thu nhập thấp với nhiều hình thức đa đa dạng và để áp dụng cho nhiều khu nhà ở khác nhau cho nhiều đối tượng khác nhau. Nghiên cứu sử dụng các công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng vừa đảm bảo các tiêu chuẩn về kỹ thuật, vừa phù hợp với nhà ở cho người thu nhập thấp. Nghiên cứu mô hình nhà ở và mô hình quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhiều chuyên gia và bản thân những cá nhân có nhu cầu thực sự cho rằng, diện tích nhà nên nhỏ lại, chỉ tối đa là 40m2 là phù hợp nhất. Khi diện tích nhỏ lại thì trị giá tiền để mua căn nhà cũng ít hơn. Khi đó may ra người thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được. Mặt khác, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy: đối với người thu nhập thấp ở đô thị lớn thì không nên đặt vấn đề bán nhà cho họ mà chỉ nên cho thuê. Người thu nhập thấp không có đủ khả năng để mua loại nhà này. Bởi nếu họ có khả năng mua được thì họ không còn là người thu nhập thấp nữa. Do được Nhà nước ưu đãi miễn giảm cho nhiều thứ đến mức so với giá thị trường giá nó chỉ bằng 50%, 30%. Một nhân tố quan trọng là những người, những gia đình cư ngụ trong các khu nhà ổ chuột, những công nhân viên có thu nhập thấp nhưng ổn định, đang sống trong các chung cư nội thị đã xuống cấp nghiêm trọng cần phải giải tỏa trong chương trình chỉnh trang đô thị. Đối với các đối tượng này, có hai nguồn tài chính ban đầu có thể giúp họ được tái định cư: Một là tiền đền bù giải tỏa, hai là chi phí hỗ trợ cho việc tái định cư. Hai nguồn tiền này trở thành phần tiền đặt cọc không nhỏ của họ, có thể lên đến trên 50% giá trị căn hộ mà họ được mua trong chương trình tái định cư, giúp giảm thiểu số tiền trả góp mà họ phải gánh chịu hàng tháng. 2. Về chính sách giá cả và tài chính: Bên cạnh ý kiến này, số đông chuyên gia cũng cho rằng nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh xã hội. Vì thế cần có bàn tay của Nhà nước trong việc cung cấp nguồn vốn, quản lý và vận dụng chính sách. Ví dụ với một công nhân, công chức mới ra trường và có thu nhập thấp thì nên được hỗ trợ vay vốn ngân hàng để mua nhà và thế chấp bằng chính căn hộ đó cũng như việc trích trả tiền bắt buộc từ thu nhập cá nhân hằng tháng. Khi cá nhân có thu nhập tăng lên và muốn chuyển nhượng thì đối tượng mua lại cũng phải là người có thu nhập thấp và giá cả sẽ được ấn định sau khi đã chiết trừ khấu hao theo thời gian. Như vậy, đây sẽ là nguồn nhà khá ổn định giải quyết nhu cầu về nhà ở cho số đông đối tượng có nhu cầu, vừa đáp ứng được nhu cầu an sinh, vừa quản lý chặt chẽ. Mặt khác, hàng hoá này quá đắt, nên Nhà nước cần phải quan tâm, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp có chỗ ở bằng chính sách và cơ chế. Việc trợ giúp phải đúng đối tượng, đúng địa chỉ, không trợ giúp bình quân, tràn lan mà phải ưu tiên cho những người có khó khăn nhất. Vì vậy, nhất thiết phải có sự tham gia của chính quyền cơ sở (phường, xã) để xác nhận cho từng trường hợp cụ thể về hiện trạng cư trú. Với thực trạng giá nhà thu nhập thấp vẫn còn cao, kiến nghị giải pháp điều chỉnh cơ cấu tiền lương, thu nhập theo hướng bổ sung chi phí nhà ở để cán bộ, công chức, viên chức có đủ khả năng tự giải quyết chỗ ở của mình Đối với cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách mà co ́ thu nhâ ̣ p thâ ́ p, nê ́ u gă ̣ p kho ́ khăn vê ̀ nha ̀ ơ ̉ thì đươ ̣ c gia ̉ i quyê ́ t theo hướng Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê. Để giá nhà giảm thì chính sách thuế cũng là một biện pháp hết thức cần thiết. Ðối với nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng nên miễn các loại thuế như thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số loại thuế khác có liên quan. Một giải pháp nữa cho nhà ở thu nhập thấp là ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên nghiên cứu, đề xuất các giải pháp vay vốn tín dụng để cải thiện nhà ở phù hợp với đặc điểm và điều kiện của các hộ gia đình thu nhập thấp; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thế chấp, giải chấp áp dụng đối với trường hợp các hộ thu nhập thấp mua nhà ở trả dần thông qua ngân hàng. Một cơ chế hỗ trợ tài chính có tính chất ưu đãi cũng cần được thiết lập như một bộ phận của chương trình tổng thể này. Chẳng hạn thời gian trả góp sẽ kéo dài đến 30 năm tùy khả năng, điều kiện tài chính và sự chọn lựa riêng của đối tượng, lãi suất tài trợ cho chương trình sẽ là lãi suất ưu đãi (khoảng 5%/năm). Cơ chế hỗ trợ này sẽ khiến cho mức trả góp hàng tháng xuống thấp hơn và nằm trong phạm vi có thể chịu đựng được của đối tượng. Nguồn vốn tài trợ chính cho xây dựng có thể được vay dài hạn với sự bảo lãnh từ chính phủ và các định chế tài chính quốc tế nói trên, vì một trong những mục tiêu tài trợ chính yếu của họ là cho các chương trình dân sinh tại các nước đang phát triển. Như vậy, đối với các nhà đầu tư, dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được xây dựng như một bộ phận trong chương trình tổng thể chỉnh trang đô thị, được tài trợ dài hạn với lãi suất thấp từ các nguồn tài trợ trong và ngoài nước, dựa trên sự bảo lãnh của Nhà nước và các định chế tài chính quốc tế. Mục tiêu chính của giải pháp tài chính phải là: Tích cực tạo một điều kiện thuận lợi để người nghèo có khả năng chi trả và trở thành chủ căn hộ của mình. Chính phủ không phải dùng ngân sách của mình mà chỉ đứng ra tổ chức một quỹ bảo lãnh với sự hỗ trợ của các định chế quốc tế để có một chương trình tài trợ dài hạn với giá ưu đãi cho người dân. Nhà đầu tư cung cấp nhà ở chất lượng cho người nghèo với giá vốn xây dựng, đổi lại họ được hưởng quyền sử dụng một số mặt bằng có giá trị thương mại trong khu chung cư để cung cấp một số dịch vụ cơ bản cho dân cư. Đây là một giá trị đáng kể và hấp dẫn cho họ Tuy nhiên về lâu dài, biện pháp chính được đề xuất vẫn là diện tích nhà nhỏ lại và áp dụng theo kiểu: Một phần diện tích được bán ưu đãi, một phần được cho thuê. Khi đó, tùy từng đối tượng có thu nhập như thế nào sẽ có thể tiếp cận nhà ở dạng thuê toàn bộ, mua hoặc thuê từng phần hoặc mua toàn bộ căn nhà. Đây là cách mà số đông các quốc gia trên thế giới đang thực hiện và đem lại hiệu quả thiết thực. 3. Một số gợi ý khác: Một nguyên nhân làm cho giá cả nhà tăng lên là do chi phí trang bị cho căn hộ quá cao. Các căn hộ được xây dựng cho người có thu nhập thấp trong khuôn khổ chương trình tổng thể này không thể là loại nhà rẻ tiền, chất lượng thấp. Các nhà loại này có thể không có những tiện nghi đắt tiền như hệ thống máy lạnh (thiết kế hợp lý sẽ làm cho các căn hộ thoáng mát) và các vật dụng trang trí sang trọng nhưng vật liệu xây dựng phải tốt và bền. Chất lượng căn hộ sẽ nằm trong điều kiện sách của hồ sơ đấu thầu dự án và sẽ được kiểm tra chặt chẽ trong quá trình nghiệm thu. Để thực hiện qui hoạch, di dời các khu ổ chuột, khu giải tỏa thì người mua phải dùng các khoản tiền đền bù và chi phí tái định cư để trả trước. Các khoản này có khả năng chiếm từ 50% hoặc có thể hơn trị giá căn hộ. Nhà đầu tư phải xây dựng khu tái định cư trước rồi mới khấu trừ lại cho các đối tượng tiền đền bù giải tỏa (giải tỏa sau). Do đó, một hợp đồng mua nhà cần phải được ký trước khi thực hiện giải tỏa giữa nhà đầu tư và các đối tượng nhằm xác định phần đặt cọc (50%) và tiền đền bù giải tỏa cho mỗi trường hợp. Có thể xảy ra trường hợp chênh lệch giữa tiền đền bù giải tỏa và tiền đặt cọc mua nhà, nhưng đây là một vấn đề nhỏ có thể được giải quyết tay đôi giữa người mua nhà và nhà đầu tư.