009 - Đề xuất phương án phát triển sản phẩm cho dự án The Sun City Eco Island

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO DỰ ÁN THE SUN CITY ECO ISLAND GVHD: Ths Nguyễn Thị Bích Hồng SVTH: Vũ Minh Tồn Lớp KTBĐS – Khóa 33 MSSV: 107204233 Phone: 0949791790 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 LỜI CÁM ƠN Em xin cám ơn Thầy Nguyễn Xuân Châu chủ tịch hội đồng quản trị kiêm tổng giám đốc công ty tạo điều kiện cho em thực tập Mega Cám ơn anh Ngụy Thanh Vĩ trưởng phòng R&D có hướng dẫn đề tài em vào thực tập công ty Và cám ơn giúp đỡ anh Trần Mạnh Vương hỗ trợ cho em hoàn thành đề tài thời gian qua Quá trình thực tập Mega giúp em phát triển nhiều chuyên môn, nhận thức thực tế kế hoạch kinh doanh cho riêng Xin cám ơn điều em đựơc học Mega Kính chúc Thầy Anh nhiều sức khỏe thành công nghiệp kinh doanh Em xin cám ơn Cơ Ths Nguyễn Thị Bích Hồng Cơ tận tình bảo em thời gian học tập làm chuyên đề tốt nghiệp Thời gian gắn bó với Cơ q trình em tìm thấy lực thực cố gắng phát triển Kính chúc sức khỏe Cơ gia đình Và xin cám ơn đến Thầy giáo trường đại học kinh tế truyền đạt kiến thức cho em thời gian qua Tính kỉ luật, hệ thống chuyên nghiệp em xin cám ơn đến Thầy Trần Tiến Khai Thầy Châu Văn Thành giúp em nhận quan trọng việc Cám ơn bạn lớp BĐS K33 tạo hội cho biết Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Trân trọng Vũ Minh Toàn NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN MỤC LỤC Tóm Tắt Đề Tài v Chương I: Giới Thiệu 1.1 Tầm quan trọng đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phương pháp phạm vi nghiên cứu 1.5 Cấu trúc đề tài Chương II: Cơ Sở Lí Thuyết 2.1 Tầm quan trọng vị trí 2.2 Sử dụng cao – tốt 2.3 Lí thuyết phân tích SWOT 2.4 Thuyết lợi cạnh tranh 2.5 Khác biệt hóa sản phẩm 12 Chương III: Tổng Quan Địa Thế Đà Nẵng Các Chỉ Số KT-XH 16 3.1 Địa Đà Nẵng 16 3.1.1 Vị trí chiến lược 16 3.1.2 Cửa ngõ hành lang kinh tế Đông - Tây 17 3.1.3 Lối vào di sản thiên nhiên 17 3.2.4 Đầu mối giao thông – viễn thông 18 3.2.5 Tiềm kinh tế biển .19 3.2.6 Lợi phát triển du lịch 20 3.2 Các số KT-XH 21 3.2.1 GDP 21 3.2.2 FDI 21 3.2.3 PCI 22 3.2.4 Dân số lao động 25 3.2.5 Du lịch .26 i 3.2.6 Chất lượng sống .27 Tóm Tắt Chương III 28 Chương IV: Tổng Quan Thị Trường BĐS Đà Nẵng 29 4.1 Vai trò thị trường BĐS phát triển Đà Nẵng 29 4.2 Tổng quan thị trường BĐS Đà Nẵng 31 4.2.1 Các giai đoạn phát triển 31 4.2.2 Các dòng sản phẩm phát triển 32 4.2.3 Khách hàng động thái tiêu dùng 36 4.3 Định hướng phát triển thị trường BĐS Đà Nẵng 37 4.3.1 Định hướng phát triển không gian đô thị đến 2025 37 4.3.2 Định hướng phát triển theo vùng 38 Tóm Tắt Chương IV 40 Chương IV: Kế Hoạch Phát Triển Dự Án The Sun City Eco Island 41 5.1 Phân tích vị trí dự án Eco Island 41 5.2 Tổng quan thị trường đất Đà Nẵng 45 5.2.1 Phân tích nguồn cung 45 5.2.2 Phân tích nguồn cầu 49 5.3 Phân tích dự án điển hình cạnh tranh với Eco Island 50 5.3.1 Thông tin dự án cạnh tranh 52 5.3.2 Phân tích điểm mạnh, yếu dự án cạnh tranh 60 5.4 Phương án phát triển sản phẩm cho dự án Eco Island 63 5.4.1 Phân tích SWOT cho dự án Eco Island 63 5.4.2 Đề xuất phát triển giai đoạn I cho dự án Eco Island 68 5.4.2.1 Vận dụng nguyên tắc sử dụng cao tốt để phát triển dự án 68 5.4.2.2 Vận dụng lí thuyết khác biệt hóa sản phẩm cho dự án 71 5.4.2.3 Vận dụng lí thuyết cạnh tranh cho dự án 73 Danh mục tài liệu tham khảo 75 Phụ lục 76 ii Danh Sách Bảng , Sơ Đồ, Bản Đồ Sơ đồ 2.1 : Môi trường cạnh tranh M.Porter Sơ đồ 2.2 : Mơ hình phân tích FORCE M.Porter Sơ đồ 2.3 : Mơ hình phân tích PEST M.Porter Sơ đồ 2.4 : Bốn yếu tố hình thành lợi cạnh tranh doanh nghiệp Sơ đồ 2.5 : Tác động chất lượng sản xuất lợi nhuận Sơ đồ 2.6 : Tác động sáng tạo sản xuất lợi nhuận Bảng 3.1: Thống kê số PCI Đà Nẵng qua năm Bảng 3.2 : Thống kê điểm số PCI Đà Nẵng năm 2010 Bản đồ 4.1: Mơ tả vị trí giai đoạn I – Dự án Eco Island dự án cạnh tranh Bảng 4.2 : Đánh giá yếu tố vị trí Eco Island Bản đồ 4.3 : Các khu vực qui hoạch phát triển khu dân cư Bảng 4.4 : Thống kê thông tin KDC Bản đồ 4.5: Các dự án cạnh tranh với Eco Island Bảng 4.6 : Phân tích dự án cạnh tranh Golden Hills City Bảng 4.7 : Phân tích dự án cạnh tranh Ecorio Bảng 4.8 : Phân tích dự án cạnh tranh Đảo Nổi Bảng 4.9 : Phân tích dự án cạnh tranh Nam Việt Á Bảng 4.10 : Phân tích điểm mạnh – yếu dự án cạnh tranh Bảng 4.11 : Phân tích SWOT cho dự án Eco Island Bảng 4.12 : Các kết hợp chiến lược SWOT cho dự án Bản đồ 4.13 : Phân tích hệ thống giao thông huyết mạch Bản đồ 4.14 : Phân tích khu vực tập trung dịch vụ lớn Bản đồ 4.15 : Đánh dấu khu vực dịch vụ Bảng 4.16 : Tính thời gian khoảng cách từ dự án đến vị trí dịch vụ Bản đồ 4.17 : Định hướng phát triển không gian thành phố Đà Nẵng iii Danh Mục Từ Ngữ Viết Tắt DN ĐN BĐS MĐXD ĐT NP BT KDC KTĐC ĐTST CBD P Q H : Doanh nghiệp : Đà nẵng : Bất động sản : Mật độ xây dựng : Đô thị : Nhà phố : Biệt thự : Khu dân cư : Khu tái định cư : Đô thị sinh thái : Quận trung tâm : Phường : Quận : Huyện iv TÓM TẮT ĐỀ TÀI Qua phân tích số KT-XH Đà Nẵng, ta thấy phát triển cao chứng minh cụ thể qua thu nhập bình quân người dân Đà Nẵng tăng cao thời gian gần Sự tăng trưởng đồng nghĩa với mức tiêu dùng người dân tăng lên, đặc biệt việc sử dụng BĐS phục vụ cho nhu cầu chu kì sử dụng BĐS vịng đời người nhanh lớn Điều mở hội cho Doanh nghiệp sớm biết nhu cầu có chiến lược kinh doanh phù hợp với sức cầu thời điểm thị trường Song định hướng đắn gắn với thương hiệu thành phố du lịch Đà Nẵng làm cho Đà Nẵng có vị hùng mạnh thị trường phân khúc BĐS nghĩ dưỡng Từ đầu kéo cho phân khúc khác phát triển KDC, KĐT sinh thái….Có thể nói tình hình giao dịch thành phố lớn ngang khơng có biến động Thì BĐS Đà Nẵng lại thừa tiến lên chinh phục khách hàng sức hấp dẫn giá BĐS cịn thấp phù hợp cho khả đầu tư đối tượng, điều cho thấy tốc độ tăng giá thời gian tới cho mục đích lợi nhuận hồn tồn khả thi Chính sở hạ tầng tốt, quản lí hành tốt, địa thành phố du lịch với nhiều bãi biển danh lam thắng cảnh, văn hóa sống…là điểm nhấn khiến Đà Nẵng ưa tiên đầu tư thời gian tới hàng loạt dự án sinh thái bung hàng Định hướng phát triển thành phố phía Nam thơng tin quan trọng với dự án Eco Island Mở hướng cho phát triển để vực dậy khu đất trống phía Nam, dự án Eco Island hạt nhân vùng trọng điểm vị trí tiệm cận với CBD địa tốt gắn liền với thiên nhiên Qua phân tích yếu tố vị trí, đề tài đâu điểm đặc biệt bật vị trí dự án yếu tố so với dự án lân cận Từ tiến hành phân tích điểm mạnh yếu dự án khác phân tích SWOT cho Eco Island để đâu lợi so sánh Eco Island với dự án cạnh tranh khác vùng qui mơ đầu tư, vị trí đất… Từ chỗ lợi tạo cho Eco Island v nhiều hội khả liên kết với CBD, điều kiện đột phá sản phẩm, khả hình thành thị hồn chỉnh nhanh chóng Từ giá trị dự án cao Và giai đoạn sau tiếp tục thành công nhờ vào chiến lược kinh doanh phù hợp giai đoạn I Tiếp sức cho xu hướng sinh thái trở thành vấn đề nóng gần xu hướng thời gian tới Đề tài đưa đề xuất việc thiết kế qui hoạch dự án, dòng sản phẩm đất nên phát triển yếu tố vấn đề tăng tính hấp dẫn dự án để tăng lợi nhuận, thu hút quan tâm giảm cạnh tranh giá từ đối thủ.Vấn đề quan trọng đề tài đưa phải tạo dự án có thiết kế qui hoạch, kiến trúc, văn hóa sống…thật hài hịa gắn liền với đời sống dân cư nơi Đồng thời phải truyền tải thông tin tốt vào nhận thức người đầu tư vi 5.4.2 Đề Xuất Phát Triển Sản Phẩm Cho Dự Án The Sun Ecosiland Giai Đoạn Tổng kết kiện Sự phát triển Đà Nẵng  Tăng trưởng kinh tế cao  Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh đứng đầu nước  Lợi phát triển du lịch biển lớn miền Trung  Định vị thành phố du lịch, nghĩ dưỡng  Cửa ngõ giao thông, thương mại, kinh tế biển, du lịch  Cơ sở hạ tầng đầu tư hồn chỉnh  Chất lượng sống, giải trí, giáo dục ngày tốt  Thu nhập bình quân đà tăng cao  Môi trường sống, an ninh, văn hóa người dân cao  Định hướng ngành BĐS du lịch, nghĩ dưỡng mũi nhọn thu hút nguồn lực  Định hướng phát triển không gian đô thị phía Nam  Là tâm điểm thu hút nhà đầu tư nước nước Xu hƣớng với ngƣời sử dụng với BĐS  Nhiều mảng xanh  Có hồ nước  Các tiện ích cơng cộng  Các dịch vụ nội khu  Giá phù hợp  Diện tích đa dạng  Đầu tư vào đất  Căn nhà thứ  Pháp lí đầy đủ  Cơ sở hạ tầng tốt Xu hƣớng ngƣời đầu tƣ  Lựa chọn đầu tư với phân khúc  Đầu tư vào BĐS có giá cịn thấp, đủ khả đầu tư  Lựa chọn BĐS có giá gốc 66  Lựa chọn nhiều loại diện tích  Tìm BĐS có vị trí gần trung tâm thành phố lớn  Lựa chọn dự án có qui mơ lớn, chun nghiệp  Các dự án có pháp lí đầy đủ Thị trƣờng BĐS thành phố lớn  Giá đất khu vực gần trung tâm cao  Phân khúc hộ giao dịch  Đầu tư dự án vùng ngoại ô với qui mơ lớn, giá phù hợp  Pháp lí chưa rõ ràng  Đất giữ vững đà tăng giá với dự án phát triển phía xa thành phố Các dự án cạnh tranh với Eco Island  Thành công mở bán  Thiết kế sinh thái, nghĩ dưỡng  Tính thẩm mỹ, đem lại giá trị sống  Đa dạng diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng, đầu tư  Giá tương đối so với mặt  Có dịch vụ, tiện ích kèm theo  Qui mơ đầu tư lớn  Pháp lí rõ ràng  Nhiều giai đoạn phát triển  Lựa chọn thời điểm người đầu tư phù hợp Eco Island  Diện tích khu đất lớn, chia thành nhiều đảo nhỏ  Vùng đất gần trung tâm, nẳm tách biệt  Bao quanh sông  Kết nối nhanh với tuyến giao thơng  Khá gần trung tâm thành phố, liên kết nhanh chóng dịch vụ, tiện ích  Cơ sở hạ tầng xung quanh thiết kế hoàn chỉnh  Khá gần khu du lịch ven biển 67  Căn theo xu hướng phát triển KĐT Việt nam chung Đà Nẵng nói riêng Đơ thị có kết hợp hài hịa nhà cơng trình dịch vụ tập trung vào việc phát triển mảng xanh dự án, hay gọi KĐT sinh thái Hiện tại, KĐT sinh thái trở thành “ mốt ” “ xu hướng ” đa số người đầu tư lựa chọn tính hấp dẫn giá trị kinh tế thẩm mỹ Với qui mô đầu tư dự án lớn, với đặc điểm vị trí phân tích dự án có tính cạnh tranh thời điểm Em đề xuất phát triển dự án Eco Island giai đoạn I theo hướng KĐT sinh thái, lấy kiến trúc, cảnh quan, trình độ dân trí, văn hóa sống làm tiền đề cho thương hiệu dự án Và qui hoạch thiết kế dự án phải hình thành phân khu chức thiết kế theo hình vịng cung Tuy nhiên, Việt Nam chưa có chuẩn KĐT sinh thái phải có Hầu hết tự phát, đa số tập trung vào tăng mảng không gian sinh hoạt cộng đồng lên cách tăng diện tích xanh, khu dịch vụ cơng, cơng viên diện tích mặt nước giảm diện tích mặt đất xây dựng xuống Trong đề tài này, em đưa số biện pháp để tăng diện tích khơng gian xanh lên 5.4.2.1 Vận Dụng Ngun Tắc Sử Dụng Cao Nhất-Tốt Nhất Để Phát Triển Dự Án Theo đánh giá dựa nhu cầu người sử dụng thời điểm  Căn theo nhu cầu sử dụng BĐS thời điểm Tính hữu dụng việc sử dụng BĐS là, Giai đoạn I dự án phù hợp cho việc phát triển đất nhà nhu cầu đất xây dựng nhà dân cư đầu tư có thật Và qui mơ nhu cầu đủ lớn để DN đạt lợi nhuận cao  Do qui mô tiêu dùng người dân công với khách du lịch đến Đà Nẵng chưa thực cao Cùng với phát triển quận CBD khu vực phía Đơng nơi du lịch phát triển làm cho khu dịch vụ dự án bị yếu khơng có tính liên kết dịch vụ KDC, việc giành quĩ đất để phát triển dự án dịch vụ lớn phù hợp, giai đoạn Đề xuất giai đoạn I dự án tập trung vào phát triển đất xây dựng nhà phố biệt thự Các vị trí thích hợp cho việc phát triển trung tâm dịch vụ lớn KĐT cần xem xét 68 giữ lại phát triển mảng xanh Đến qui mô tiêu dùng dân cư số lượng đủ lớn việc phát triển trung tâm dịch vụ chiến lược  Căn theo nguyên tắc thay Với sản phẩm có diện tích, đặc điểm với dự án khác cạnh tranh giá xảy Để đạt lợi nhuận cao thu hút quan tâm khách hàng Dự án phải thể lợi thế, khác biệt giá trị kinh tế, thẩm mỹ, văn hóa sống thiết kế mang tình độc đáo, sáng tạo đánh vào xu hướng ưa chuộng không gian xanh người đầu tư  Căn theo dự tính lợi ích tương lai Vị trí dự án liên kết nhanh với CBD phương án phát triển dự án Vì Eco Island có đẩy đủ điều kiện để trở thành độ thị lớn, kiểu mẫu Đà Nẵng Cùng với phát triển rộng CBD Thì Eco Island cần thể gắn kết, phát triển dự án theo định hướng thành phố nhu cầu người sử dụng Theo nguyên tắc đóng góp dựa trình phát triển dự án  Theo nguyên tắc đóng góp Giá trị dự án tạo cao dự án có nhiều phân khu chức KDC với cảnh quan công viên, vỉa hè xanh chạy dọc theo đường, công viên bờ sông, quảng trường KĐT, đài phun nước  Theo nguyên tắc thặng dư khả sinh lời Vì dự án có vị trí tốt, nên hình thành thị sớm nhanh chóng, điều cho thấy tính hấp dẫn dự án Vì Eco Island phải thiết kế độc đáo, sáng tạo kết hợp thiên nhiên tính đại Đồng thời chiến lược tiếp thị dự án thị trường để thu hút ý người đầu tư, sở cho lợi nhuận cao thành công giai đoạn dự án sau  Căn theo nguyên tắc hiệu tăng – giảm dần Cách thiết kế qui hoạch dự án theo kiểu dàn hàng ngang, chia nhiều lơ tính thẩm mỹ giảm đi, giá trị BĐS mà không cao, đồng thời cạnh tranh hàng loạt dự án sinh thái thời gian tới vời vượt bậc qui hoạch thiết kế Vì dự án cần có thiết kế hài hịa, dựa địa loại nhà biệt thự nhà phố cơng trình cơng cộng  Căn theo nguyên tắc cân Để giá trị phân khu chức dự án cao Dự án cần tổ hợp tối ưu yếu tố cơng trình cơng cộng, giao 69 thông, nhà ở…điều nhấn mạnh công tác qui hoạch thiết kế dự án định cao đến thành cơng dự án Theo tính động thị trường  Căn theo tính phù hợp Thì phân khu chức phải cân chức phục vụ, nằm tách biệt ngăn cách hồ nước nhân tạo, công viên ven…tất cơng trình cơng cộng cần phải tập trung lại để nâng cơng suất sử dụng Từ tạo văn hóa, chức riêng cho khu Việc lựa chọn đầu tư dễ dàng  Căn theo nguyên tắc phụ thuộc BĐS tạo có giá trị gắn liền với cảnh quan, mơi trường sống xung quanh…vì Eco Island cần chủ động xây dựng cơng trình cơng cộng để phục vụ cho nhu cầu giải trí tạo mơi trường sống dân cư n bình, an tồn…  Căn theo tính liên thơng Nếu dự án tạo kết nối nhanh chóng với dịch vụ bên với CBD giá trị BĐS cao Vì dự án phải qui hoạch giao thơng có tuyến kết nối thẳng đến khu dịch vụ Cũng phố thương mại dự án cần tập trung để phát triển nhanh chóng phục vụ nhu cầu cho cư dân  Căn theo nhu cầu thị trường Sản phẩm BĐS để gắn liền với nghĩ dưỡng trở thành xu hướng nóng Đà Nẵng đồng thời tỉnh thành khác Vì cơng sử dụng BĐS tăng thêm nhiều Khơng cịn để thơng thường mà cịn nơi để kinh doanh, nghỉ dưỡng…Càng nhiều cơng sử dụng gắn với nhu cầu cấp thiết người đầu tư, giá trị BĐS cao  Căn theo tính cạnh tranh Dự án phải mang tính khác biệt việc nâng cao giá trị phục vụ dân cư biện pháp nâng cao chất lượng cảnh quan, ngầm hóa mạng lưới cáp điện, đường giao thông với vỉa hè phần diện tích cỏ xanh chạy theo hết đượng nhờ qui định khoảng lùi xây dựng để tận dụng trồng xanh, qui định không xây cổng nhà, số tầng theo qui định, thiết kế dự án đặc biệt ấn tượng vả có ý nghĩa sắc với khu biệt thự hạng sang điểm nhấn 70  Căn vào thay đổi nhu cầu sử dụng Các BĐS biển Đà Nẵng có diện tích lớn từ 500m2 Còn BĐS bên có diện tích Như cầu sở hữu BĐS biệt thự nghĩ dưỡng lớn cao mà số biệt thự biển hạn chế Để tạo tính cạnh tranh đáp ứng nhu cầu Dự án nên có biệt thự cỡ lớn đến 1000 m2 Tất nguyên tắc phải đảm bảo yếu tố như:  Có thể mặt vật chất  Được phép mặt pháp lí  Khả thi mặt tài  Có nhu cầu thị trường  Đem lại giá trị cao cho BĐS 5.4.2.2 Vận Dụng Lí Thuyết Khác Biệt Hóa Sản Phẩm Cho Dự Án  Trong kế hoạch phát triển dự án, cần lưu ý xu hướng Khách hàng khơng tiêu dùng sản phẩm mà cịn kinh doanh sản phẩm mơ hình kinh doanh đa cấp thịnh hành Việt Nam Từ em đề xuất Phải có phố thương mại, phố giải trí thư giãn thiết kế theo nguyên tắc liên kết chặt chẽ bổ sung cho Từ việc phát triển tập trung Sự hình thành nhanh Sức hút tạo cao Sự quan tâm người đầu tư tính khả thi đảm bảo Từ giảm gánh nặng cho chủ đầu tư mà tạo phân khúc đất Là lực hút cho giai đoạn sau dự án Vì phát triển lơ đất phù hợp với nhu cầu đầu tư kinh doanh  Vì cơng suất sử dụng người dân loại sản phẩm đất biệt thự có diện tích từ 300m2 cao Điều chứng minh qua dòng sản phẩm thời thị trường dự án khác Vì dự án phải tạo sản phẩm có diện tích lớn để đáp ứng nhu cầu người đầu tư Ngoại trừ trường hợp theo qui hoạch phát triển thành phố với lơ đất có diện tích 200m2 chủ đầu tư phải có bố trí vị trí lơ phù hợp đề làm tăng giá trị cho khu biệt thự nhà liên kế có tính chất thương mại cao 71  Đề xuất phát triển sản phẩm nhà liên kế cấp có diện tích 5x25, cấp có diện tích 7,5x25 Biệt thự cấp có diện tích 10x25, 15x25 Và biệt thự cấp có diện tích 300, 400, 500, 600, 1000 m2  Để tăng tính cạnh tranh cho sản phẩm đáp ứng nhu cầu riêng biệt khách hàng đặc biệt Dự án phải triển khai hình thành phân khu chức nhỏ KDC Với vị trí KDC khác đảo nhỏ tách công viên xanh, hồ nước nhân tạo Trong phân khu chức năng, phân khu đại diện cho chủ đề riêng thể văn hóa sống, giá trị thẩm mỹ riêng Nên việc bố trí phân khu chức diện tích lơ đất phân khu đó, đặc điểm cơng sử dụng khác Với phân khu cấp cao, việc phân lô với diện tích từ 500-1000 m2 cho xây dựng biệt thự vườn, từ 200 m2 cho biệt thự nhỏ từ 100m2 cho nhà liên kế  Việc xây dựng công viên xanh dự án trở nên cấp thiết phải kết hợp với tạo qui mô lớn, tạo sức hấp dẫn mạnh tên như: quảng trường trung tâm, đài phun nước, đại dương nhân tạo…Lấy kết hợp kèm theo tính tập trung đề nâng cao cơng suất phục vụ từ tạo hiệu ứng ảnh hưởng KĐT cao  Về số hạng mục cơng trình công cộng cảnh quan hạn chế Nên việc tự tạo thay tốt Hồ nước nhân tạo khu trung tâm kéo dài bao quanh đảo nhỏ đề xuất đề tài Chính hấp dẫn tạo cho khách hàng có cảm giác yêu thích phù hợp với tính thực tế nhu cầu Đi theo diện tích vỉa hè xanh tăng lên nhờ vào qui định khoảng lùi xây dựng, không xây cổng tất nhà  Công viên bờ sông chờ thành điểm mạnh dự án Việc qui hoạch thiết kế công viên dọc theo bờ sơng mang tính đại, phục vụ cho nhu cầu giải trí với trị giải trí hồn tồn miễn phí KDC Đây chiến lược tạo nhận thức mơi trường sống dân trí lịng khách hàng  Qui hoạch thiết kế đảo nhỏ theo hình vịng cung là: Với phần vị trí đảo nằm gần bờ sơng Phần rìa chu vi đảo nhỏ biệt thự cấp có diện tích lớn phát triển dãy nhà đơn chạy dọc theo tồn đảo Tiếp bên dãy đơi 72 Tất biệt thự phải có khoảng lùi xây dựng, không xây tường rào Đề nghị đảo bật dự án Tiếp theo đảo cịn lại dự án thuộc vị trí bờ sơng, phần rìa theo đường chu vi biệt thự cấp 1, vào bên biệt thự cấp nhà liên kế cấp Với đảo nằm tuyến lưu thơng từ Cầu hịa xn vào Phần rìa dọc theo đường chu vi phát triển biệt thự cấp theo dãy đơn tùy khu Các lớp bên phát triển đa số nhà liên kế cấp số nhà liên kế cấp Tại điểm đầu cuối dãy nhà Do phần diện tích thừa cịn lại hình dáng khơng theo chuẩn Đề nghị nhập trung với lô kế bên làm biệt thự góc  Theo báo cáo CBRE gần đây, quan tâm thương hiệu chủ đầu tư đơn vị qui hoạch, kiến trúc, thiết kế cảnh quan, quản lí dự án ngày cao Vì Chủ đầu tư có lựa chọn đơn vị tư vần thích hợp để có dự án mang tính sáng tạo, xu hướng 5.4.2.3 Vận Dụng Lí Thuyết Cạnh Tranh Cho Dự Án  Theo quan điểm cá nhân, BĐS sản phẩm thể khía cạnh hữu hình vơ hình dựa hình thái quan trọng người đầu tư sử dụng để đầu tư mua bán lại Theo đó, dự án phải truyền tải giá trị vơ hình dự án giá trị kinh tế, thẩm mỹ, văn hóa sống, tiện nghi dịch vụ hình thành tương lai cho khách hàng phương tiện marketing phù hợp Để khách hàng hình dung viễn cảnh nhà nơi họ sống tương lai  Điểm lưu ý việc phát triển khu dịch vụ, trung tâm KĐT Eco Island phải có kết nối với Hình thành dãy dịch vụ liên kết, đóng góp, bổ sung cho việc phát triển tạo thương hiệu mạnh kinh doanh có lời bối cảnh cạnh tranh với khu thương mại lớn CBD  Đối với khách hàng người đầu tư Sự quan tâm lớn việc sở hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội tương lai phát triển tính đến khả thi với kì vọng chủ đầu tư họ đầu tư lúc với giá gốc Vì dự án phải thể viễn cảnh tương lai toàn hạng mục 73 dự án hoàn thiện biện pháp tiếp thị thơng qua brochure, mơ hình dự án mẫu…Từ khách hàng có nhận thức chủ đầu tư  Gắn kết theo dự án khu dịch vụ , trung tâm, nhà hàng lớn…sang trọng bậc Mặc dù khơng đủ tiềm lực đề phát triển, trì dự án quan trọng kinh doanh thời điểm vịng năm tới khơng có lợi nhuận lớn mạnh CBD Vì để lấp đầy vị trí lơ đất lơ đất chưa có kế hoạch phát triền dự án đề làm khu ươm trồng xanh cho KĐT Điều gây nhầm tưởng tích cực cho khách hàng mảng xanh Mà tạo mỹ quan nâng vị niềm tin cho chủ đầu tư  Vì giai đoạn I dự án, mang theo thương hiệu lớn sau cho giai đoạn sau dự án phát triển thành cơng giai đoạn đầu Nên việc hình thành khu nhà hồn chỉnh khó tính chất đầu tư đất mua bán lại chênh lệch giá Vì rủi ro hình thành hồn chỉnh tồn KDC phải thời gian lâu đề lấp đầy tồn diện tích đất trống Số khách hàng đầu tư từ tình thành lớn Hầu hết đầu tư vào KDC đầu tư vào đất bán lại, không xây nhà Điều ảnh hưởng tới tăng trưởng cho giai đoạn sau cũa dự án Đề xuất dự án bán phải có ràng buộc pháp lí xây nhà hạn thời gian định  Đối với sản phẩm có diện tích dự án cạnh tranh lân cận canh tranh giá gay gắt với Eco Island Để tránh trường hợp dự án tạo sản phẩm có diện tích lớn hơn, với công đặc biệt hơn, Hoặc dựa lực kéo thương hiệu toàn dự án lợi để đẩy giá dòng sản phẩm lên  Trong việc tư vấn cho khách hàng sản phẩm dự án Cần nhấn mạnh qui mô đầu tư, vị trí dự án, mạng lưới giao thơng có tính liên kết nhanh với CBD khơng gian sinh thái để xác lập vị với dự án khách có sản phẩm tính gần tương đồng phục vụ cho mục đích để  Bến du thuyền, khách sạn sang trọng, trung tâm thể dục thể thao, trung tâm thẩm mỹ dịch vụ mang tính cạnh tranh dự án phải có “ thiết kế ” 74 Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo Châu Văn Thành (2010), Bài giảng kinh tế học BĐS guyễn Tri Phương , Bài giảng quản trị chiến lược John McMahan (2008), Professional property development Michael E Porter, Lợi cạnh tranh Philip Kotler (2007), Marketing bản, Quản trị maketing Mega(2011), liệu KDC Tạp chí mua bán nhà đất kì Tạp chí BĐS việt nam kì Trần Mạnh Vương, Luận văn tốt nghiệp dự án The suncity 10 Website wikipedia.org http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%A0_N%E1%BA%B5ng 11 Website danang.gov.vn http://www.danang.gov.vn/TabID/65/CID/618/ItemID/24735/default.aspx 12 Website tin tức địa ốc http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/20534/-bat-dong-san-da-nang-nhieu-nguyco-suy-giam-vi-ky-vong-cao/ 13 Website danangcity.gov.vn http://ktxh.danangcity.gov.vn/home.aspx?page=gioi-thieu-1 http://www.danangcity.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/ 14 Website báo Đà Nẵng http://www.baodanang.vn/channel/5407/201011/dinh-vi-thi-truong-bat-dong-san-othanh-pho-lon-nhat-mien-Trung-2018288/ 15 Website forum Đà Nẵng http://www.webdanang.com/tin-tuc-da-nang/ 16 Website batdongsan.com.vn http://thitruongbatdongsandanang.batdongsan.com.vn/ 17 Website pcivietnam.org http://pcivietnam.org/reports.php?report_type=1&year_report=all 18 Website cục thống kê http://www.cucthongke.danang.gov.vn/ 19 Website webdanang.com http://www.webdanang.com/da-nang/chinh-quyen/Gioi-thieu-chung/ 20 Website hiệp hội BĐS thành phố HCM http://horea.org.vn/home/index.php 21 Website tạp chí BĐS http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/ 22 website sàn giao dịch BĐS Đà Nẵng http://www.diaocdanang.com/ 23 Website cac dự án Đà Nẵng http://www.nhagiare.com/thong-tin-nha-dat/newsid2277/ban-dat-khu-dan-cu-so-4nam-tuyen-son -nam-viet-a.html 75 Phụ Lục BẢN ĐỒ PHÂN TÍCH HỆ THỐNG GIAO THƠNG HUYẾT MẠCH Tuyến Tuyến liên kết Tuyến xây dựng Cầu BẢN ĐỒ PHÂN TÍCH KHU VỰC TẬP TRUNG CÁC KHU DỊCH VỤ LỚN 76 BẢN ĐỒ ĐÁNH DẤU CÁC KHU VỰC DỊCH VỤ Bảng Tính Thời Gian Khoảng Cách Từ Các Dự Án Đến Các Vị Trí Dịch Vụ Vị trí Eco lsland Đảo Nam việt (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 14 Phút 15 11 12 07 10 05 10 17 Km 8 11 16 P 15 13 13 10 12 09 13 17 8,5 Km 6,5 6,5 5,5 9,4 13 13 P 14 10 12 07 08 05 09 12 Km 5,5 6,2 4,7 2,7 6,5 10 20 04 02 05 08 10 15 10 2 16 20 03 05 09 11 12 08 0,8 3,5 7,3 10,5 20 07 05 08 05 07 14 12 2,5 3,6 Ecorio 20 P 13 17 18 20 28 25 24 25 07 10 24 26 20 26 21 23 Golden Hills 15,6 Km 13,3 15 15,3 17 24,4 20,7 18 18,5 9,3 17 19 18,5 22 17,8 18,4 20 P 13 17 18 20 28 25 24 25 06 09 24 26 20 26 21 23 15,6 Km 13,3 15 15,3 17 24,4 20,7 18 18,5 17 19 18,5 22 17,8 18,4 Thơng tin có tính chất tham khảo, tính tốn Google map 77 BẢN ĐỒ QUI HOẠCH KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020 78 Phường tt Tên dự án Khu Vực Tây Bắc Q.Liên Chiểu - H.Hòa Vang Hòa Hiệp Golden Hills City Hòa Liên Ecorio Quận Liên Chiểu Hòa Hiệp Hòa Minh Quận Thanh Khê Thanh Khê Tây Khu Vực Phía Đơng Quận Sơn Trà Nại Hiên Đông 10 11 Mân Thái An 12 13 Hải Phước Mỹ 14 Quận Ngũ Hành Sơn Bắc Mỹ An 15 16 Khu Vực Đông Nam Quận Ngũ Hành Sơn Bắc Mỹ An 17 ĐT sinh thái Cách vị trí khu I dự án Ecoisland x Tây Bắc 17 km x Tây Bắc 15,5 km Loại đất MĐXD 40% NP,BT 35%,NP,BT Diện tích T3/2011 Giá tr/m2 382 4,5 – 77,5 1,9 - 2,1 tỷ/căn NP 2,3 - 3,3 tỷ/căn BT 28,3 – 3,9 KDC Hòa Hiệp Tây Bắc 13 km KDC Vạn Tường KDC Hòa Minh KDC Trung Nghĩa Tây Bắc 11 km Tây Bắc km Tây Bắc km 40% NP,BT,CC NP NP,BT 40%, NP KDC Thạnh Lộc Đán Tây Bắc km 90%, NP 4,9 – 10,7 KDC Đại Địa Bảo KĐT Vịnh Mân Quang KDC Mân Thái KTĐC An Cư 2,3 KTĐC An Cư KDC An Cư KDC An Đồn Bắc km Bắc km Đông Bắc km Đông Bắc 4,5 km Đông Bắc 5,5 km Đông Bắc 6,5 km Đông Bắc km 70%, NP NP 50%, NP NP, BT NP, BT NP 80%, NP 8,6 - 11 8,5 - 12 – 10.5 19 – 21 KDC Mỹ An KDC An Thượng Đông Bắc 1,2 km Đông Bắc 2,6 km 80%, NP 70%, NP KĐT Nam Việt Á Tây 1.5 km NP,BT 3,6 – 5,1 6-7 42 11 – 15,4 16 – 20 12 – 15,8 13 – 21 70 Khu I: 7,5 – 9,8 KDC Sơn Thủy KDC Non Nước KĐT Phú Mỹ An KĐT FPT Đông Nam 2km Đông Nam km Đông Nam km Đông Nam km 40%,NP NP NP, BT NP,BT Khu Đảo Xanh KDC Hòa Cường KDC Làng Thể Thao Tuyên Sơn Bắc 2,2 km Tây Bắc: km Bắc 1.5 km 50%, BT 90%, NP 80%, NP 25 26 27 28 KDC Khuê Trung KDC An Hòa Khu Đảo Nổi KDC Phong Bắc Tây Bắc 2,5 km Tây Bắc 1,5 km Tây Nam 1,2 km Tây Nam km 90%, NP 80%, NP BT NP 40,8 16 58,1 29 30 KDC Nam Cẩm Lệ KTĐC Nam Cầu Đỏ Tây Nam 2,5 km Tây Nam 4,7 km 30%, NP 250 Hòa Hải 18 19 Hòa Quý 20 21 Khu Vực Tây Nam Quận Hải Châu Hòa Cường 22 23 24 Quận Cẩm Lệ Khuê Trung Hòa Thọ Huyện Hòa Vang x 64,3 181 6,6 31,4 8,8 6,8 6,5 – 20 - 23 11,8 – 14,9 14 – 17 10,5 – 15 12,5 – 14,5 11-13 – 7,5 4,8 – 5,2 3,5 – 3,7 Thống kê phận R&D công ty Mega http://nhagiare.com/thong-tin-nha-dat/newsid2175/ban-do-quy-hoach-cac-khu-dan-cu-tai-da-nang-.html ...  Phân tích lợi so sánh dự án The Sun City Eco Island  Đề xuất phương án phát triển sản phẩm cho dự án The Sun City Eco Island 1.3 Câu Hỏi Nghiên Cứu  Sự tăng trưởng số KT-XH liên quan đến thị... Hoạch Phát Triển Dự Án The Sun City Eco Island: Qua phân tích lợi so sánh The Sun City Eco Island dự án cạnh tranh Đề tài xây dựng kế hoạch phát triển sản phẩm cho dự án CHƢƠNG II CƠ SỞ LÍ THUYẾT... hệ phát triển bền vững 40 CHƢƠNG V KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN THE SUN CITY ECO ISLAND 5.1 Phân Tích Vị Trí Dự Án The Sun City Eco Island Mơ tả vị trí khu đất: khu đất thuộc tập đoàn The Sun