Xác định bảng giá đất trên một số tuyến đường quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh

Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 i Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 ii Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tôi, có hướng dẫn TS Nguyễn Quỳnh Hoa Các nội dung nghiên cứu kết chưa công bố nghiên cứu trước Những số liệu khảo sát thu thập từ tác giả Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu thu thập từ nhiều nguồn khác ghi phần tài liệu tham khảo TP Hồ Chí Minh, Ngày 10 tháng 04 năm 2014 Tác giả Trịnh Hồng Chơn SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 iii Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CẢM ƠN - Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu, Khoa Kinh Tế Thầy cô trường Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh nhiệt tình truyền đạt kiến thức bổ ích cho em suốt trình học tập, đặc biệt cô Nguyễn Quỳnh Hoa, người trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp Nhân dịp này, em xin chân thành cảm ơn công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu anh chị công ty tạo điều kiện giúp đỡ em tìm hiểu thực tế trình thực tập Em xin gửi lời cảm ơn đến anh Hồ Quốc Dũng, anh Nguyễn Quốc Tiến hai anh trực tiếp hướng dẫn em suốt trình thực tập giúp đỡ em hoàn thành đề tài tốt nghiệp Do thời gian thực tập không nhiều hạn chế mặt kiến thức kinh nghiệm thực tế nên đề tài không tránh khỏi thiếu sót, em kính mong đóng góp ý kiến quý Thầy cô anh chị công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu để báo cáo hoàn thiện Em xin kính chúc quý Thầy cô anh chị công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu nhiều sức khỏe thành công TP Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 04 năm 2014 Sinh viên Trịnh Hồng Chơn SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 iv Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA MỤC LỤC - - CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐẤT Ở 1.1.1 Khái niệm đất 1.1.2 Vai trò đất 1.1.3 Phân loại đất 1.1.4 Các yếu tố tác động tới giá đất 1.2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.2.1 Phương pháp so sánh 1.2.2 Phương pháp thu nhập 1.2.3 Phương pháp chiết trừ 1.2.4 Phương pháp thặng dư 1.3 HẺM, CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN ĐƯỜNG 1.3.1 Cơ sở lý luận đường hẻm 1.3.2 Phân loại hẻm 10 1.3.3 Vị trí hẻm 10 1.3.4 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường theo quy định Nhà nước 10 1.3.5 Cách tính hệ số điều chỉnh 10 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIỚI THIỆU CÔNG TY THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN KHU VỰC KHẢO SÁT 12 2.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH 12 2.2 GIỚI THIỆU CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU (AREV) 12 2.2.1 Giới thiệu tổng quan công ty 13 2.2.2 Sơ đồ tổ chức 13 2.2.3 Giới thiệu hoạt động thẩm định giá công ty 14 2.2.4 Đặc điểm thị trường khách hàng công ty 14 2.2.5 Tình hình hoạt động công ty 14 2.3 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC QUẬN 14 2.3.1 Giới thiệu quận 14 2.3.2 Tổng quan khu vực khảo sát 16 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 v Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA 2.3.3 Phương pháp thu thập thông tin 21 2.3.4 Bảng thống kê đặc điểm tài sản khảo sát đường Nguyễn Tri Phương, Phước Hưng, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền 21 2.3.5 Bảng thống kê tài sản tính đơn giá quyền sử dụng đất 25 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN VÀ XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM – MẶT TIỀN CHO CÁC ĐOẠN ĐƯỜNG 32 3.1 XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CHO TỪNG ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 32 3.1.1 Đường Nguyễn Tri Phương (từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh) 32 3.1.2 Đường Nguyễn Chí Thanh ( từ Nguyễn Thị Nhỏ đến Hùng Vương) 32 3.1.3 Đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) 33 3.1.4 Đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) 33 3.1.5 So sánh đơn giá Nhà nước với đơn giá thị trường 34 3.2 XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM - MẶT TIỀN CHO MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN 35 3.2.1 Điều chỉnh yếu tố so sánh 35 3.2.2 Xác định hệ số giá đất hẻm - mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền, Phước Hưng 39 3.2.3 Tổng kết so sánh hệ số hẻm – mặt tiền thực tế với định 60/2013/QĐ –UBND 44 KẾT LUẬN 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 vi Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - Viết tắt Diễn giải Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất CTXD Công trình xây dựng BTCT Bê tông cốt thép DTXD Diện tích xây dựng ĐGQSDĐ Đơn giá quyền sử dụng đất VNĐ Việt Nam đồng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TĐG Thẩm định giá SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 vii Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA DANH MỤC BẢNG BIỂU - Bảng 1.1: Hệ số để tính giá đất theo vị trí cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường theo Quyết định 60/2013/QĐ-UBND 10 Bảng 2.1: Bảng thống kê đặc điểm tài sản đường Nguyễn Tri Phương 21 Bảng 2.2: Bảng thống kê đặc điểm tài sản đường Phước Hưng 22 Bảng 2.3: Bảng thống kê đặc điểm tài sản đường Nguyễn Chí Thanh 23 Bảng 2.4: Bảng thống kê đặc điểm tài sản đường Ngô Quyền 24 Bảng 2.5: Bảng thống kê tài sản tính đơn giá quyền sử dụng đất 25 Bảng 3.1: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Nguyễn Tri Phương 32 Bảng 3.2: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Nguyễn Chí Thanh 32 Bảng 3.3: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Ngô Quyền 33 Bảng 3.4: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Phước Hưng 33 Bảng 3.5: Bảng so sánh đơn giá QSDĐ Nhà nước với đơn giá QSDĐ thực tế số đoạn đường quận 34 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp tài sản tìm mặt tiền đường 35 Bảng 3.7: Bảng tổng hợp đơn giá quyền sử dụng đất cho tài sản mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh 36 Bảng 3.8: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích đường Nguyễn Chí Thanh 37 Bảng 3.9: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hai mặt tiền cho tài sản đường Nguyễn Chí Thanh 37 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố thóp hậu, nở hậu cho đoạn đường 38 Bảng 3.11: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hẻm sau nhà đường Nguyễn Chí Thanh 39 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp so sánh kết khảo sát thực tế với định 60/2013/QĐ - UBND 44 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 viii Header Page of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA DANH MỤC HÌNH ẢNH - Hình 2.1: Bản đồ Hành quận 15 Hình 2.2: Sơ đồ định hướng phát triển không gian quận đến năm 2020 16 Hình 2.3: Bản đồ vị trí tuyến đường khảo sát quận 17 Hình 2.4: Bản đồ vị trí đường Nguyễn Tri Phương 18 Hình 2.5: Bản đồ vị trí đường Nguyễn Chí Thanh 19 Hình 2.6: Bản đồ vị trí đường Ngô Quyền 20 Hình 2.7: Bản đồ vị trí đường Phước Hưng 21 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page of 126 ix Header Page 10 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI MỞ ĐẦU - Đất hay gọi thổ nhưỡng lớp Trái đất, hình thành lâu đời kết biến đổi tự nhiên nhiều yếu tố Đối với quốc gia đất tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Như vậy, đất đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội loài người, nên quốc gia cần ban hành sách quản lý nguồn lực cách phù hợp để phát triển đất nước Quản lý đất đai hiệu hay không hiệu có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt kinh tế xã hội, quản lý đất đai tốt giúp Nhà nước phát huy nguồn lực tự nhiên quý giá đồng thời mang lại nguồn thu nhập cho Nhà nước từ sách quản lý thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí đất đai…và giá đất công cụ để Nhà nước quản lý đất đai Tuy nhiên, nước ta tồn song song hai loại giá đất: giá đất thị trường giá đất Nhà nước Giá đất Nhà nước Ủy ban nhân dân tỉnh quy định sát với thị trường để dùng làm tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng…còn giá đất thị trường giá thực tế giao dịch thị trường Cả hai loại giá gắn với thị trường nhiên có chênh lệch nhiều thường giá thị trường cao giá Nhà nước Vì em chọn đề tài “ Xác định bảng giá đất số tuyến đường quận TP Hồ Chí Minh” nhằm ứng dụng kiến thức học vào thực tế chứng minh cho chênh lệch hai loại giá đất kết hợp xây dựng hệ số hẻm- mặt tiền đường để góp phần cho công tác thẩm định giá quản lý đất đai có hiệu Mục tiêu nghiên cứu Xác định giá đất thị trường xây dựng hệ số hẻm – mặt tiền khu vực đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô quyền, Phước Hưng, quận 5, Tp Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu Đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô quyền, Phước Hưng quận 5, Tp Hồ Chí Minh, dạng nhà phố mặt tiền hẻm Nguồn số liệu Số liệu sơ cấp người nghiên cứu thu thập Số liệu thứ cấp lấy từ nghiên cứu khác, trang web, báo… SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 10 of 126 Header Page 42 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA 197C Nguyễn Chí 35.4 Thanh 25 146,500,000 Nguồn: Tác giả tổng hợp 3.1.3 Đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) Xác định đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) Bảng 3.3: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Ngô Quyền Đặc điểm Nằm khu Địa kinh doanh sầm uất quận Là đường ngắn 111 Ngô Quyền ĐGQSDĐ Diện Lộ tích giới (m2) (m) 86.4 16 117,100,000 73.6 16 117,600,000 117,200,000 88.8 16 117,000,000 ĐGQSDĐ (đồng/m2) Bình quân (đồng/m2) phần lớn chiều dài đường nơi tọa lạc 18A Ngô bệnh viện, trường học, Quyền UBND phường, đoạn đường tập trung nhiều văn 18 Ngô phòng luật sư Quyền Nguồn: Tác giả tổng hợp 3.1.4 Đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) Xác định đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) Bảng 3.4: Đơn giá quyền sử dụng đất đoạn đường Phước Hưng Lộ Đặc điểm Địa giới (m) ĐGQSDĐ (đồng/ m2) ĐGQSDĐ Bình quân (đồng/ m2) Đoạn đường ngắn nối liền Nguyễn Trãi với An Dương 11 Phước Hưng 15 135,000,000 Vương, gần Ủy ban Nhân dân 133,400,000 quận gần Ủy ban Nhân dân phường 8, gần công viên Văn 34 Phước Hưng 12 131,800,000 Lang, đường nhiều cối Nguồn: Tác giả tổng hợp SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 42 of 126 33 Header Page 43 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Tóm lại: Khung giá đất theo giá trị thị trường đoạn đường thuộc quận sau: - Đoạn đường Nguyễn Tri Phương (từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh) có giá khoảng 160,800,000 đồng/m2 - Đoạn đường Nguyễn Chí Thanh (từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ) có giá khoảng 151,800,000 đồng/m2 - Đoạn đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) có giá khoảng 117,200,000 đồng/m2 - Đoạn đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) có giá khoảng 133,400,000 đồng/m2 3.1.5 So sánh đơn giá Nhà nước với đơn giá thị trường Theo định 60/2013/QĐ-UBND UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 26 tháng 12 năm 2013 đơn giá đất quy định sau: - Đường Nguyễn Tri Phương đoạn từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh đơn giá QSDĐ khoảng 24,900,000 đồng/m2 Đường Nguyễn Chí Thanh đoạn từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ đơn giá QSDĐ khoảng 19,800,000 đồng/m2 Đường Ngô Quyền đoạn từ Võ Văn Kiệt đến Trần Hưng Đạo đơn giá QSDĐ 14,300,000 đồng/m2 Đường Ngô Quyền đoạn từ Trần Hưng Đạo đến An Dương Vương đơn giá QSDĐ khoảng 18,300,000 đồng/m2 Đường Ngô Quyền đoạn từ An Dương Vương đến Nguyễn Chí Thanh đơn giá QSDĐ khoảng 14,300,000 đồng/m2 Đường Phước Hưng đoạn từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương đơn giá QSDĐ khoảng 20,900,000 đồng/m2 Bảng 3.5: Bảng so sánh đơn giá QSDĐ Nhà nước với đơn giá QSDĐ thực tế số đoạn đường quận Đơn giá Tên đường Đoạn đường Đơn giá QSDĐ Tỷ lệ thực tế chênh (đồng/m2) lệch (lần) 24,900,000 160,800,000 6.6 19,800,000 151,800,000 7.7 14,300,000 117,200,000 8.2 QSDĐ Nhà nước (đồng/m ) Nguyễn Tri Phương Nguyễn Chí Thanh Ngô Quyền Trần Hưng Đạo Nguyễn Chí Thanh Trọn đường Võ Văn Kiệt - Trần Hưng Đạo SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 43 of 126 34 Header Page 44 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Trần Hưng Đạo An Dương Vương An Dương Vương- 18,300,000 14,300,000 Nguyễn Chí Thanh Phước Hưng Trọn đường 20,900,000 117,200,000 6.4 117,200,000 8.2 133,400,000 6.4 Nguồn: Tác giả thu thập Từ bảng so sánh ta thấy được:  Đường Nguyễn Tri Phương đoạn từ Trần Hưng Đạo đến Nguyễn Chí Thanh có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 6.6 lần  Đường Nguyễn Chí Thanh đoạn từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 7.7 lần  Đường Ngô Quyền đoạn từ Võ Văn Kiệt đến An Dương Vương có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước từ 6.4 đến 8.2 lần  Đường Phước Hưng đoạn từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương Thanh có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 6.4 lần Tỷ lệ chênh lệch từ 6.4 đến 8.2 lần cho biết có khoảng cách lớn đơn giá QSDĐ Nhà nước đơn giá QSDĐ thực tế, điều chứng minh nhận định đơn giá QSDĐ thực tế cao đơn giá QSDĐ Nhà nước ban hành 3.2 XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM - MẶT TIỀN CHO MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN Để xây dựng hệ số hẻm so với mặt tiền đường nghiên cứu sử dụng phương pháp so sánh cặp để tiến hành tính toán hệ số Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp so sánh cặp vào nghiên cứu cặp tài sản so sánh cần phải điều chỉnh để có mức tương đồng cao để so sánh 3.2.1 Điều chỉnh yếu tố so sánh a) Điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích Theo nghiên cứu đường có quy mô diện tích chuẩn, diện tích phổ biến có nhiều giao dịch thực Qua khảo sát tuyến đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền, Phước Hưng kết tìm tài sản mặt tiền đường sau: Bảng 3.6: Bảng tổng hợp tài sản tìm mặt tiền đường Địa 136A Nguyễn Tri Phương 90 Đơn giá (đồng/m2) 160,700,000 205 Nguyễn Tri Phương 108 161,200,000 SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 44 of 126 Diện tích đất m2 35 Header Page 45 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA 207 Nguyễn Tri Phương 105 160,500,000 11 Phước Hưng 60 135,000,000 34 Phước Hưng 69 131,800,000 433 Nguyễn Chí Thanh 133E Nguyễn Chí Thanh 263 Nguyễn Chí Thanh 99 Nguyễn Chí Thanh 197C Nguyễn Chí Thanh 82 90 105 55 35 157,800,000 151,000,000 154,500,000 149,300,000 146,500,000 111 Ngô Quyền 86 117,100,000 18 Ngô Quyền 89 117,600,000 18A Ngô Quyền 74 117,000,000 Nguồn: Tác giả thu thập Theo nghiên cứu mặt tiền đường Nguyễn Tri phương có tài sản có quy mô > 90m2, đường Phước Hưng có tài sản có quy mô khoảng 60m2 đến 80m2, đường Ngô Quyền có tài sản có quy mô diện tích khoảng 70m2 đến 90m2, đường Nguyễn Chí Thanh có tài sản có quy mô diện tích 35m2 đến 105m2 Và nghiên cứu thấy quy mô diện tích > 60m2; < 60m2 đoạn đường quy mô diện tích phổ biến có ảnh hưởng đến mức đơn giá QSDĐ Vì ta điều chỉnh yếu tố quy mô cho đoạn đường Nguyễn Chí Thanh Bảng 3.7: Bảng tổng hợp đơn giá quyền sử dụng đất cho tài sản mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh Đơn giá Địa QSDĐ (đồng/m ) Quy mô Đơn giá Diện diện QSDĐ bình tích (m2) tích quân (m2) (đồng/m2) > 60 154,400,000 < 60 147,900,000 433 Nguyễn Chí Thanh 157,800,000 81.7 133E Nguyễn Chí Thanh 151,000,000 89.5 263 Nguyễn Chí Thanh 154,500,000 105 99 Nguyễn Chí Thanh 149,300,000 54.8 197C Nguyễn Chí Thanh 146,500,000 35.4 Nguồn: Tác giả tổng hợp SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 45 of 126 36 Header Page 46 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Qua bảng ta thấy tài sản có quy mô diện tích > 60m2 có đơn giá QSDĐ bình quân 154,400,000 đồng/m2, tài sản có quy mô diện tích < 60m2 có đơn giá QSDĐ bình quân 147,900,000 đồng/m2 Qua ta thấy tài sản nằm mặt tiền đường có lợi kinh doanh lớn Nguyễn Chí Thanh tài sản quy mô diện tích lớn làm tăng giá trị cho tài sản Theo khảo sát quy mô diện tích > 60 m2 phổ biến đoạn đường khung < 60 m2 nên ta chọn tỷ lệ quy mô diện tích > 60m2 100% tiến hành điều chỉnh quy mô diện tích cho quy mô diện tích < 60m2 Ta có bảng điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích sau: Bảng 3.8: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích đường Nguyễn Chí Thanh Quy mô diện tích đất Đơn giá bình quân Tỷ lệ điều chỉnh < 60 m2 > 60 m2 147,900,000 154,400,000 95.8% 100% Nguồn: Tác giả tổng hợp b) Điều chỉnh yếu tố hai mặt tiền Đối với bất động sản số lượng mặt tiền ảnh hưởng đến giá trị tài sản đó, nhà có nhiều mặt tiền có nhiều lợi mặt kinh doanh yếu tố khác so với nhà có mặt tiền, nhà có mặt tiền đường lớn tốt nhà có mặt tiền đường lớn hẻm Qua kết khảo sát đường Nguyễn Chí Thanh có tài sản 99 Nguyễn Chí Thanh, P.9,Q.5 có mặt tiền, mặt đường lớn mặt lại hẻm 101 có bề rộng hẻm 6.5m Và tài sản 197C Nguyễn Chí Thanh có nhiều đặc điểm tương đồng với tài sản 99 Nguyễn Chí Thanh chung khung quy mô diện tích, điều kiện giao thông giống hai tài sản nằm đoạn đường có dãy phân cách đường đặc biệt tài sản 99 Nguyễn Chí Thanh có hai mặt tiền mặt tiền giáp đường mặt lại giáp hẻm 6.5m để xác định tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hai mặt tiền ta chọn hai tài sản để tiến hành điều chỉnh Bảng 3.9: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hai mặt tiền cho tài sản đường Nguyễn Chí Thanh Địa Diện tích (m2) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Mặt tiền Tỷ lệ 99 Nguyễn Chí Thanh 54.8 149,300,000 mặt tiền 102% 197C Nguyễn Chí Thanh 35.4 146,500,000 mặt tiền 100% Nguồn: Tác giả tổng hợp SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 46 of 126 37 Header Page 47 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Kết cho thấy giá trị QSDĐ tài sản có mặt tiền cao giá trị QSDĐ tài sản có mặt tiền c) Điều chỉnh yếu tố thóp hậu, nở hậu Theo khảo sát đường Phước Hưng, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền có tài sản bị thóp hậu tài sản nở hậu Theo Phong thủy tài sản nở hậu có lợi tài sản thóp hậu so với tài sản bình thường, ta phải điều chỉnh yếu tố trước tiến hành so sánh cặp Điều chỉnh yếu tố nở hậu cho tài sản đường Phước Hưng Địa 60/5 Phước Hưng 60/12 Phước Hưng Nở hậu Diện tích (m2) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Tỷ lệ 3.95 - 4.05x19.6 78.4 80 63,400,000 61,000,000 104% 100% Điều chỉnh yếu tố thóp hậu cho tài sản đường Nguyễn Chí Thanh Địa 133E Nguyễn Chí Thanh 263Nguyễn Chí Thanh Thóp hậu 4.05- 4x12.36 89.5 105 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 151,000,000 154,500,000 Tỷ lệ 97.30% 100% Diện tích (m2) Điều chỉnh yếu tố thóp hậu cho tài sản đường Ngô Quyền Địa 111 Ngô Quyền 18 Ngô Quyền Thóp hậu Quy mô diện tích (m2) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Tỷ lệ 5.2-5.15 x 16.8 86.4 88.8 118,300,000 119,800,000 98.75% 100% Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố thóp hậu nở hậu cho đoạn đường Bảng 3.10: Bảng tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh yếu tố thóp hậu, nở hậu cho đoạn đường Bình thường Thóp hậu Nguyễn Chí Thanh 100% 97.30% Ngô Quyền 100% 98.75% Phước Hưng 100% SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 47 of 126 Nở hậu 104% 38 Header Page 48 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Nguồn: Tác giả tổng hợp d) Điều chỉnh yếu tố hẻm sau tài sản Cũng tài sản có mặt tiền tài sản có hẻm sau nhà lợi công việc kinh doanh đặc biệt khu kinh doanh quận Theo kết khảo sát đường Nguyễn Chí Thanh có tồn tài sản 433 Nguyễn Chí Thanh có hẻm rộng 5m phía sau nhà tài sản 433 Nguyễn Chí Thanh có nhiều điểm tương đồng tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh ta chọn cặp bất động sản để tính tỷ lệ điều chỉnh Tuy nhiên, tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh bị thóp hậu nên ta phải điều chỉnh yếu tố thóp hậu trước sau điều chỉnh yếu tố hẻm sau nhà Địa 133E Nguyễn Chí Thanh Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 151,000,000 Quy mô diện tích (m2) 89.5 Thóp hậu Tỷ lệ 97.30% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 3% Mức điều chỉnh 4,190,133 Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh(đồng/m2) 155,200,000 Sau điều chỉnh yếu tố thóp hậu tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh có ĐGQSDĐ 155,200,000 đồng/m2 Bảng 3.11: Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hẻm sau nhà đường Nguyễn Chí Thanh Địa Quy mô diện tích (m2) Hẻm sau nhà Tỷ lệ 89.5 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 155,200,000 133E Nguyễn Chí Thanh không 100% 263 Nguyễn Chí Thanh 81.7 157,800,000 có 102% Nguồn: Tác giả thu thập Tài sản 263 Nguyễn Chí Thanh có hẻm sau nhà có đơn giá QSDĐ 157,800,000 đồng/ m2 cao có đơn giá QSDĐ tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh tương đồng với 102% 3.2.2 Xác định hệ số giá đất hẻm - mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền, Phước Hưng Trong yếu tố tác động đến giá trị bất động sản vị trí yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Vị trí bất động sản cho ta biết lợi kinh doanh bất động sản đặc biệt khu vực quận khu hoạt động kinh SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 48 of 126 39 Header Page 49 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA doanh diễn sôi động Sau điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích, mặt tiền, hẻm sau nhà, thóp hậu, nở hậu để cặp so sánh có mức tương đồng để tiến hành so sánh cặp xác định hệ số hẻm – mặt tiền 3.2.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương (từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh) Đoạn đường Nguyễn Tri Phương từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh đường lớn lộ giới rộng đến 30m hẻm nhiều có hẻm cấp 1, hẻm đa số ngắn bê tông hóa, độ rộng hẻm thông thường từ 5m đến 8m Qua quan sát nghiên cứu tìm tài sản bán bán gần đây, tài sản hẻm cấp 1,vị trí tài sản hẻm cấp 1, vị trí không điều chỉnh quy mô diện tích cho tài sản hẻm cấp 1, vị trí nên nghiên cứu tiến hành tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí – mặt tiền đường cho đoạn đường Tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí (rộng từ 3m đến m) – mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương Cặp 1: 149/22 Nguyễn Tri Phương 207 Nguyễn Tri Phương Địa Vị trí Bề rộng hẻm (m) Quy mô diện tích (m2) 149/22 Nguyễn Tri Phương Hẻm cấp 1, vị trí 207 Nguyễn Tri Phương Mặt tiền đường 96.6 105.2 Đơn giá QSDĐ 69,800,000 160,500,000 (đồng/m2) Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là: 69,800,000/160,500,000 = 43.5% Cặp 2: 175/16 Nguyễn Tri Phương 136A Nguyễn Tri Phương Địa Vị trí Bề rộng hẻm 175/16 Nguyễn Tri Phương 136A Nguyễn Tri Phương Hẻm cấp 1, vị trí Mặt tiền đường Quy mô diện tích (m2) 84 89.7 Đơn giá QSDĐ 70,900,000 160,700,000 (đồng/m2) Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là: 70,900,000 /160,700,000= 44% Nhận xét: Hai tài sản 149/22 Nguyễn Tri Phương 175/16 Nguyễn Tri Phương tọa lạc hẻm khác nhau.Tuy nhiên hẻm lại thông với hai tài sản cách khoảng 50 m độ rộng hẻm 5m Với nhiều đặc điểm tương đồng vi trí nghiên cứu định lấy trung bình cộng hai hệ số làm hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường cho đoạn đường này: SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 49 of 126 40 Header Page 50 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA (43.5%+44%)/2 = 43.75% 3.2.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh (từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ) Đoạn đường Nguyễn Chí Thanh (từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ) ranh giới phân chia quận 5, 10 11 Là đoạn đường dài có nhiều hẻm lớn nhỏ phần lớn hẻm thuộc địa bàn quận 10 11 lại số hẻm thuộc địa bàn quận hẻm 101 hẻm có nhiều giao dịch thực thời gian Tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí (rộng từ 3m đến 5m) – mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh Cặp 1: 101/46 Nguyễn Chí Thanh 433 Nguyễn Chí Thanh, tài sản 433 Nguyễn Chí Thanh có hẻm phía sau nhà nên ta phải điều chỉnh yếu tố hẻm sau nhà trước sau tính hệ số hẻm Lấy tài sản 101/46 Nguyễn Chí Thanh làm chuẩn 100% tài sản mặt tiền 102% Địa Vị trí Quy mô diện tích (m2) 101/46 Nguyễn Chí Thanh Hẻm cấp 1, vị trí 63.2 Bề rộng hẻm (m) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 73,400,000 433 Nguyễn Chí Thanh Mặt tiền 89.5 157,800,000 Hẻm sau nhà Không Có Tỷ lệ 100% 102% Tỷ lệ điều chỉnh -2% Mức điều chỉnh -3,156,000 Đơn giá QSDĐ sau điều 154,600,000 chỉnh(đồng/m2) Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là:73,400,000/154,600,000 = 47.5% Cặp 2: Tài sản 101/39 Nguyễn Chí Thanh 133E Nguyễn Chí Thanh có nhiều điểm tương đồng đồng để chọn làm cặp để so sánh cặp nhiên tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh bị thóp hậu nên ta phải điều chỉnh yếu tố thóp hậu trước tính hệ số hẻm – mặt tiền Lấy tài sản 101/39 Nguyễn Chí Thanh hẻm làm tài sản chuẩn 100% tài sản 133E Nguyễn Chí Thanh có tỷ lệ 97.3% Địa Vị trí Quy mô diện tích (m2) SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 50 of 126 101/39 Nguyễn Chí Thanh Hẻm cấp 1, vị trí 74 133E Nguyễn Chí Thanh Mặt tiền 89.5 41 Header Page 51 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Bề rộng hẻm (m) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 67,700,000 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 151,000,000 Thóp hậu 97.3% 2.8% 4,200,000 100% Mức điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều 155,200,000 chỉnh (đồng/m2) Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là: 67,700,000/155,200,000 = 43.6% Cặp 3: 101/17 Nguyễn Chí Thanh 99 Nguyễn Chí Thanh tài sản nằm hẻm tài sản 99 Nguyễn Chí Thanh có mặt tiền, mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh mặt tiền hẻm 101 Tài sản 101/17 Nguyễn Chí Thanh nằm hẻm cách tài sản 99 Nguyễn Chí Thanh khoảng 60m Như để tính hệ số hẻm mặt tiền trước tiên ta phải điều chỉnh yếu tố mặt tiền chọn tài sản hẻm làm chuẩn 100% tài sản mặt tiền đường 102% Địa Vị trí Quy mô diện tích (m2) 101/17 Nguyễn Chí Thanh Hẻm cấp 1, vị trí 53.2 99 Nguyễn Chí Thanh Mặt tiền 54.8 Bề rộng hẻm (m) Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 72,800,000 149,300,000 mặt tiền 100% mặt tiền 102% -2% (2,930,000.) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh (đồng/m2) 146,370,000 Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là:72,800,000/146,370,000 = 49.7% Nhận xét: Do tài sản có mức độ tường đồng tương đối cao nên ta lấy trung bình cộng hai hệ số hẻm làm hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh (47.5% + 43.6%+49.7%)/3 = 46.9% 3.2.2.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường Ngô Quyền ( từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 51 of 126 42 Header Page 52 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Đoạn đường Ngô quyền quận đoạn đường ngắn nhiều hẻm, có hẻm cấp nghiên cứu tìm tài sản nằm hẻm 3m Do hạn chế số lượng mẫu nghiên cứu tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí ( rộng từ 3m đến 5m)– mặt tiền đường Ngô Quyền Địa Vị trí 113/6 Ngô Quyền Hẻm cấp 1, vị trí Bề rộng hẻm (m) 18 Ngô Quyền Mặt tiền đường Quy mô diện tích (m ) 84 88.8 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 55,500,000 117,600,000 Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là: 55,500,000/117,600,000 = 47% Nhận xét: Do hạn chế nghiên cứu tìm tài sản hẻm cấp 1, vị trí làm tài so sánh với tài sản mặt tiền nên lấy tỷ số làm đại diện cho hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Ngô Quyền 47% 3.2.2.4 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) Theo nghiên cứu đoạn đường Phước Hưng đoạn đường ngắn khoảng 230m có hẻm hẻm 60 hẻm 72, hẻm hẻm cấp 1, độ rộng hẻm khoảng 4.9m Vì ta tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Phước Hưng Tính hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Phước Hưng Cặp 1: Địa Vị trí Bề rộng hẻm (m) 60/5 Phước Hưng Hẻm cấp 1, vị trí 4.9 11 Phước Hưng Mặt tiền đường Quy mô diện tích (m2) 78.4 60.45 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 63,400,000 135,000,000 Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là: 63,400,000/135,000,000= 47% Cặp 2: Địa Vị trí Bề rộng hẻm (m) 60/12 Phước Hưng Hẻm cấp 1, vị trí 4.9 34 Phước Hưng Mặt tiền đường Quy mô diện tích (m2) 80 69.3 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 61,000,000 131,800,000 Hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường là:61,000,000/131,800,000= 46.3% SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 52 of 126 43 Header Page 53 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Nhận xét: Ta thấy tài sản hẻm nằm hẻm có quy mô diện tích gần nên nghiên cứu định lấy trung bình cộng hai hệ số hẻm hệ số hẻm cấp 1, vị trí so với mặt tiền đường Phước Hưng (47% +46.3%)/2 = 46.65% 3.2.3 Tổng kết so sánh hệ số hẻm – mặt tiền thực tế với định 60/2013/QĐ –UBND Bảng 3.12: Bảng tổng hợp so sánh kết khảo sát thực tế với định 60/2013/QĐ UBND Quyết định 60/2013 UBND Kết thực tế Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 50% 40% 30% 20% Nguyễn Tri Phương Hẻm cấp 43.75% Nguyễn Chí Thanh Ngô Quyền Phước Hưng Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp 46.9% 47% 46.65% Nguồn: Tác giả tổng hợp Từ bảng so sánh trên, nghiên cứu rằng: - Hệ số hẻm – mặt tiền thực tế hẻm cấp cao so với hệ số Quyết định 60/2013 UBND quy định Các yếu tố ảnh hưởng đến hệ số hẻm – mặt tiền bao gồm:  Độ rộng hẻm: Hẻm rộng có lợi thế, giá trị cao dẫn đến làm cho hệ số cao  Lợi kinh doanh: Hẻm kinh doanh làm tăng giá trị tài sản nằm  Giao thông: Hẻm có giao thông thuận tiện, đường nối liền đường, đường vào khu dân cư lớn lợi ảnh hưởng đến giá trị tài sản nằm  Dân cư: Hẻm nằm khu dân cư đông đúc có lợi hẻm người dân cư thưa thớt  An ninh: An ninh yếu tố quan trọng khu dân cư khu kinh doanh, an ninh tốt giúp công việc làm ăn thuận tiện hơn, người dân sống thoải mái mức sẵn lòng trả cho giá trị tài sản khu vực tăng lên làm hệ số tăng KẾT LUẬN CHƯƠNG Mỗi tài sản có tính dị biệt riêng địa điểm tọa lạc góp phần làm tăng tính dị biệt lên, tài sản nằm có nhiều yếu tố thuận lợi giá trị tăng Khu vực quận khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 53 of 126 44 Header Page 54 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Minh, nơi kinh doanh, buôn bán tấp nập, nơi sinh sống đông đúc hàng ngàn cư dân, nơi tập trung nhiều bệnh viện, ngân hàng, văn phòng luật sư…những tài sản tọa lạc khu vực chịu ảnh hưởng đặc điểm Tuy nhiên yếu tố tác động đến giá QSDĐ ảnh hưởng mạnh đến giá trị tài sản yếu tố vị trí, quy mô diện tích, số mặt tiền, hẻm sau nhà Khung giá đất theo giá trị thị trường đoạn đường thuộc quận sau: - Đoạn đường Nguyễn Tri Phương (từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh) có giá khoảng 160,800,000 đồng/m2 - Đoạn đường Nguyễn Chí Thanh (từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ) có giá khoảng 151,800,000 đồng/m2 - Đoạn đường Ngô Quyền (từ Võ Văn Kiệt đến Nguyễn Chí Thanh) có giá khoảng 117,200,000 đồng/m2 - Đoạn đường Phước Hưng (từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương) có giá khoảng 133,400,000 đồng/m2 Có khoảng cách lớn đơn giá QSDĐ Nhà nước đơn giá QSDĐ thực tế:  Đường Nguyễn Tri Phương đoạn từ Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 6.6 lần  Đường Nguyễn Chí Thanh đoạn từ Hùng Vương đến Nguyễn Thị Nhỏ có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 7.7 lần  Đường Ngô Quyền đoạn từ Võ Văn Kiệt đến An Dương Vương có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước từ 6.4 đến 8.2 lần  Đường Phước Hưng đoạn từ Nguyễn Trãi đến An Dương Vương Thanh có đơn giá QSDĐ thực tế thị trường cao đơn đơn giá QSDĐ Nhà nước 6.4 lần Tỷ lệ chênh lệch từ 6.4 đến 8.2 lần cho biết có khoảng cách lớn đơn giá QSDĐ Nhà nước đơn giá QSDĐ thực tế, điều chứng minh nhận định đơn giá QSDĐ thực tế cao đơn giá QSDĐ Nhà nước ban hành Hệ số hẻm – mặt tiền thực tế hẻm cấp cao so với hệ số Quyết định 60/2013 UBND quy định SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 54 of 126 45 Header Page 55 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA KẾT LUẬN - Khảo sát giá công việc quan trọng công tác thẩm định giá, kết khảo sát cho biết khung giá thực tế thị trường mức độ chênh lệch đơn giá thực tế đơn giá Nhà nước để đánh giá phù hợp xác cho công tác thẩm định Tuy nhiên việc khảo sát đòi hỏi phải tỉ mỉ, nhiều số mẫu thu thập chất lượng thông tin xác, sai số Kết nghiên cứu cho thấy đơn giá đất hệ số hẻm – mặt tiền Nhà nước quy định thấp so với thực tế Đơn giá Nhà nước quy định phục vụ cho số mục đích định Nhà nước chưa phản ánh giá trị thực thị trường mà thẩm định giá đất chủ yếu dựa vào sở thị trường để ước tính Do vậy, việc khảo sát xây dựng hệ số - hẻm mặt tiền công tác thiết thực công tác thẩm định giá SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 55 of 126 46 Header Page 56 of 126 Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu từ sách: Hay Sinh Trần Bích Vân Nguyên lý Thẩm định giá Nhà xuất Lao động - Xã hội 2012 Nguyễn Ngọc Vinh Xác định tỷ lệ lại công trình Thẩm định giá trị bất động sản Nhà xuất Kinh tế Tp.Hồ Chí Minh 2013 Nguyễn Ngọc Vinh Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá trị đất đai Việt Nam Nhà xuất Kinh tế Tp.Hồ Chí Minh 2013 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Ngọc Vinh Thẩm định giá trị bất động sản Nhà xuất Lao động - Xã hội 2012 Tài liệu từ văn pháp luật: Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, 2012 Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chính Phủ nước CHXHCNVN, 2007 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007của Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài nước CHXHCNVN, 2009 Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20 tháng10 năm 2009 Bộ tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013 Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, 2013 Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2013 UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng-Tổng Cục quản lý ruộng đất-Uỷ ban vật giá Nhà nước, 1991 Thông tư liên số 7-LB/TT ngày 30 tháng năm 1991 Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng-Tổng Cục quản lý ruộng đất-Uỷ ban vật giá Nhà nước hướng dẫn việc phân loại hạng nhà, hạng đất định giá tính thuế nhà, đất Tài liệu từ Internet: Batdongsan.com.vn Muaban.net Diaoconline.vn Muabannhadat.com Duocgia.net Planic.org.vn http://www.quan5.hochiminhcity.gov.vn SVTH: TRỊNH HỒNG CHƠN Footer Page 56 of 126 47 ... Tính toán giá trị đất BĐS lựa chọn bước Giá trị đất = Giá trị chuyển nhượng BĐS – Giá trị tài sản đất Đơn giá đất = Giá trị đất / Diện tích đất - Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá Căn vào... HOA Theo định 60/2013/QĐ-UBND UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 26 tháng 12 năm 2013 ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh phân loại hẻm, vị trí hẻm hệ số để tính giá đất theo... Hưng, Nguyễn Chí Thanh, Ngô Quyền 21 2.3 .5 Bảng thống kê tài sản tính đơn giá quyền sử dụng đất 25 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG QUẬN VÀ XÂY DỰNG BỘ HỆ SỐ HẺM –