CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 1945 - 2010 Nguyễn Đình Bồng Lê Thanh Khuyến CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đất đai, sách đất đai sợi đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Nam lãnh đạo Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 khai sinh nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân khu vực Đông Nam Á, đồng thời đặt móng cho ngành Quản lý đất đai Việt Nam chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngành xin điểm lại khái quát sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010 1.1 Giai đoạn 1945 - 1954 1.1.1 Thực sách giảm tô, tịch thu ruộng đất thực dan Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Cương lĩnh trị Đảng Cộng sản Đông Dương năm 1930 đề nhiệm vụ chiến lược Cách mạng Việt Nam: “Đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc xóa bỏ chế độ phong kiến giành ruộng đất cho nông dân ” Cách mạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đời đánh đấu kỷ nguyên độc lập cho dân tộc, tự hạnh phúc cho nhân đân; đặt móng cho sách ruộng đất Nhà nước dân chủ nhân dân Sau Cách mạng tháng Tám thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ: ngày 20/10/1945 Chính phủ sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945 Chính phủ Nghị định giảm thuế 20% Tháng 1/1948 Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành trung ương Đảng đề sách ruộng đất thời kỳ kháng chiến; tháng 2/1949 Chính phủ sắc lệnh tạm cấp ruộng đất Việt gian chia ruộng đất của thực dân Pháp cho dân cày nghèo; ngày 14/7/1949 Chính phủ sắc lệnh giảm tô 25% so với mức tô trước Cách mạng tháng Tám; Tháng 3/1952 Chính phủ ban hành điều lệ tạm thời sử dụng đất công điền, công thổ Đến thời điểm số ruộng đất công 3.035 xã miền Bắc chia cho nông dân 184.871 ha, chiếm 77% dện tích đất công điền, công thổ địa phương này.3 Phó chủ tịch Hội Khoa Học Đất Việt Nam Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai Sắc lệnh số 149/SL ngày 12/4/1953 Chủ tich nước sách ruộng đất quy định: “ Những ruộng đất, trâu bò tài sản khác Việt gian, phản động tịch thu đem chia hẳn cho nông dân ruộng ruộng làm riêng; nơi chia hợp lý rồi, quần chúng nông dân lòng tuyên bố chia hẳn ngay; nơi chia chưa hợp lý, quần chúng nông dân chưa lòng phải điều chỉnh lại chia hẳn; nơi chưa chia phải xúc tiến việc chia hẳn”…“Ruộng đất chia theo nhân khẩu, không tính tuổi; gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh, chiến sỹ quyền ưu tiên” 37 1.1.2 Tiến hành cải cách ruộng đất Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II (tháng 11/1953) thông qua cương lĩnh ruộng đất Luật Cải cách ruộng đất Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thông qua ngày 4/10/1953 Theo quy định Luật Cải cách ruộng đất, ruộng đất chia cho nông dân theo nguyên tắc: “thiếu nhiều chia nhiều, thiếu chia ít, không thiếu không chia; chia sở nguyên canh, rút nhiều bù ít, rút tốt bù xấu, rút gần bù xa; chia theo nhân không chia theo lao động; lấy số diện tích bình quân sản lượng bình quân địa phương làm tiêu chuẩn để chia; chia theo đơn vị xã, xong xã người, nhiều ruộng thì san sẻ phần cho xã khác ruộng, nhiều người, sau chia đủ cho nông dân xã”.4 1.2 Giai đoạn 1955 - 1975 1.2.1 Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp Tháng 9/1954 Bộ Chính trị định thực hoàn thành cải cách ruộng đất Kế hoạch năm khôi phục kinh tế (1955 - 1957); Tháng 5/1955 Quốc Hội ban hành sách khuyến khích sản xuất nông nghiệp nhằm khôi phục kinh tế sau chiến tranh (khi chiến tranh kết thúc, 140.000 ruộng đất bị bỏ hoang hóa; 200.000 nước tưới); Tháng 8/1955 Hội nghị lần thứ Tám Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II thông qua chủ trương xây dựng thí điểm hợp tác xã sản xuất nông nghiệp (HTXSXNN).5 1.2.2 Thí điểm xây dựng hợp tác xã nông nghiệp (1955 - 1957) Năm 1955 có HTXSXNN thành lập tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên, Thanh Hóa; Năm 1956 có 26 HTXSXNN thành lập; đến 10/1957 có 42 HTXSXNN thành lập 1.2.3 Cải tạo XHCN thành phần kinh tế cá thể nông dân, thí điểm xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1958-1960) Tháng 11/1958 Hội nghị lần thứ 14 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đề kế hoạch năm cải tạo bước đầu phát triển kinh tế miền Bắc (1958 - 1960): “Đẩy mạnh cách mạng XHCN thành phần kinh tế cá thể nông dân, thợ thủ công cải tạo XHCN thành phần kinh tế tư tư doanh, đồng thời phải sức phát triển kinh tế quốc doanh”; “Hợp tác hóa nông nghiệp khâu toàn dây chuyền cải tạo XHCN miền Bắc nước ta Mục tiêu đến năm 1960 phải hoàn thành HTX bậc thấp, Trong điều kiện kháng chiến Cải cách ruộng đất (CCRĐ) tiến hành đợt giảm tô bắt đầu đợt CCRĐ 53 xã thuộc vùng tự tỉnh: Thái Nguyên, Bắc Giang, Thanh Hóa Cải cách ruộng đất làm thay chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến tồn hàng ngàn năm nước ta, tạo động lực thực “kháng chiến, kiến quốc” thành công, đồng thời đặt tảng cho sách phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn giai đoạn Kết thực CCRĐ (ở miền Bắc): 810.000 ruộng đất ( ruộng đất thực dân Pháp 30.000 ha, địa chủ 380.000 ha, nhà chung 24.000 đất công điền công thổ 375.000 ha) - Về sản xuất: sau năm phục hồi kinh tế, 85% diện tích ruộng đất bỏ hoang phục hóa; công trình đại thuỷ nông (sông Cầu, Bái Thượng, Đô Lương), khôi phục, 14 công trình trung thủy nông xây dựng, hệ thống đê sông Hồng, sông Cầu, sông Đáy gia cố; sản xuất nông nghiệp phục hồi (sản lượng lương thực đạt 3.947.000 (so với 2.400.000 năm 1939), đời sống nhân dân cải thiện 38 tức phải thu hút tuyệt đại phận nông dân cá thể vào HTX”; 1.2.4 Xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1960 - 1975) Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960) đề đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng tiếp tục thu hút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, bước chuyển lên bậc cao; mở rộng quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản xuất Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp diễn nhanh chóng, với tập trung cao độ ruộng đất, lao động tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc thấp chuyển lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể ruộng đất thiết lập” 1.2.5 Xây dựng HTX nông nghiệp bậc cao (1960 - 1975) - Năm 1965 Hội nghị lần thứ 11, 12 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III đề nghị chuyển hướng tư tưởng, tổ chức kinh tế, quốc phòng, tiếp tục xây dựng CNXH điều kiện nước có chiến tranh; chủ trương tiếp tục củng cố HTX nông nghiệp Quy mô HTX ngày mở rộng với mô hình HTX liên thôn, HTX quy mô toàn xã; HTX đơn vị quản lý, đội sản xuất đơn vị nhận khoán với phương thức khoán: khoán sản lượng, khoán lao động, khoán chi phí, phân phối bình quân Mô hình HTX thích ứng với điều kiện thời chiến, nhiên phương thức điều hành theo lối hành phát sinh yếu tố độc đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ kìm hãm sản xuất, nông dân không quan tâm đến hiệu sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sống tiếp tục gặp nhiều khó khăn Tháng năm 1966 Vĩnh Phúc xuất hình thức ”khoán hộ”, thực chất giao quyền sử dụng đất cho hộ nông dân., nhiên trái với quy định chung bị phê phán đình - Cuối năm 1974 Ban Bí thư thị 208/CT-TƯ tổ chức lại sản xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp.Việc cải tiến quản lý HTX nông nghiệp xác định “Xây dựng HTX thành đơn vị kinh tế thống quản lý, thống điều hành, thống kinh doanh, thống phân phối Tổ chức lại sản xuất, tiến hành phân công lại lao động mới, hình thành đội sản xuất bản, đội chuyên (đội giống, đội thủy lợi, đội cầy, đội bảo vệ thực vật, đội làm phân ) Ban quản trị HTX điều hành hoạt động đội sản xuất theo theo kế hoạch xây dựng sẵn” - Nghị 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III tháng 9/1975 xác định chủ trương: “Triệt để xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến ruộng đất” với phương hướng: “Kết hợp chặt chẽ cải tạo XHCN nông nghiệp với xây dựng nông nghiệp lớn XHCN, mặt xây dựng nông trường quốc doanh… mặt khác phải thực hợp tác hóa nông nghiệp, làm bước tích cực, vững chắc” Thực Nghị 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa III), đến năm 1978 tỉnh miền Trung xây dựng Kết thực Hợp tác hóa nông nghiệp, đến cuối năm 1960 toàn miền Bắc hoàn thành xây dựng HTX với 41.400 HTX, thu hút 2.400.000 hộ nông dân với 85,8 % số hộ 76% diện tích ruộng đất tập thể Đồng thời với xây dựng HTX, năm 1957, 1958 Nhà nước thành lập tập đoàn sản xuất nông nghiệp, đến cuối năm 1959 thành lập 48 nông trường quốc doanh 39 114 HTX nông nghiệp với 90% ruộng đất, 80% trâu bò tư liệu sản xuất khác tập thể hóa; Ở Tây Nguyên xuất chủ yếu hình thức tổ hợp tác lao động tập đoàn sản xuất; Nam Bộ thí điểm xây dựng HTX Tân Hội (Tiền Giang), Ô môn (Hậu Giang), Long Thàng (Đồng Nai); Mô hình tập thể hóa nông nghiệp đạt đến đỉnh cao, hoàn chỉnh, phân công lao động HTX nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa.7 1.3 Giai đoạn 1976 - 1985 1.3.1 Hoàn thiện HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn (1976-1980) - Đại Hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV tháng 12 năm 1976 định đường lối xây dựng CNXH phạm vi nước Chủ trương xây dựng cấp huyện, hoàn thiện xây dựng HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn tiếp tục khẳng định: “Tổ chức lại sản xuất nông nghiệp theo hướng tập trung, xóa bỏ kiểu tổ chức sản xuất ăn chia theo đội Thực việc quản lý, sử dụng ruộng đất tập trung, thống quy mô HTX Các HTX phân phối lại ruộng đất cho đội nguyên tắc tiện canh tiện cư với quy mô lớn, tránh phân tán, chia sẻ ruộng đất manh mún”; “Chuyển sản xuất tập thể từ kiểu làm ăn phân tán, tự cấp tự túc sang sản xuất theo quy hoạch kế hoạch thống huyện”; “Về cải tiến quản lý, tổ chức lao động theo hướng tập trung, điều hành thống ban quản trị HTX Trên sở định mức lao động, xếp bậc công việc, tiêu chuẩn tính công, HTX xây dựng kế hoạch khoán” 8; - Thực Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị “về việc nắm vững đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam” Chỉ thị 43 CT-TƯ ngày 15/11/1978 Bộ Chính Trị “ việc xóa bỏ hình thức bóc lột phú nông, tư sản nông thôn tàn dư bóc lột phong kiến, thực phát huy quyền làm chủ nông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo XHCN nông nghiệp tỉnh phía Nam”9; 1.3.2 Cải tiến quản lý hợp tác xã nông nghiệp (1981 - 1985) - Ngày 13/1/1980 Ban Bí thư Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị số 100 “Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm người lao động HTX nông nghiệp” Chỉ thị nêu rõ: “HTX nông nghiệp phải quản lý chặt chẽ sử có hiệu tư liệu sản xuất, trước hết ruộng đất, sức kéo, Vào năm 1975 nước có 17.000 HTX, 90% HTX bậc cao, số hộ xã viên chiếm 95,6% số hộ nông dân miền Bắc, hộ xã viên HTX bậc cao chiếm 96,4%; bình quân HTX có tích đất canh tác 115 ha, 199 hộ 337 lao động độ tuổi Trên thực tế HTX có quy mô lớn, quản lý tập trung thống nhất, hiệu kinh tế thấp, thu nhập kinh tế hộ từ HTX giảm, thu nhập hộ từ đất làm kinh tế gia đình chiếm vị trí quan trọng, HTX ngày bộc lộ nhiều yếu Thực Nghị Đại hội IV đến năm 1979 toàn miền Bắc có 4.154 HTX quy mô toàn xã, số nơi hợp - xã thành HTX liên xã với quy mô 1000 Hiệu kinh tế HTX giảm sút, thu nhập xã viên đáp ứng 60 - 70% nhu cầu lương thực, xã viên không quan tâm đến việc tập thể, dồn sức đầu tư vào ruộng đất % (có nơi tới 10%) Mô hình HTX có nguy tan rã, tình trạng “khoán hộ chui” xuất ngày phổ biến Thực Chỉ thị 57 CT-TƯ tính đến tháng 7/1980, toàn miền Nam xây dựng 1.518 HTX, 9.350 tập đoàn sản xuất, thu hút 35,6% số hộ nông dân vào HTX, tập đoàn, tư liệu sản xuất tập thể hóa đạt 50 95% 40 phân bón, công cụ sở vật chất kỹ thuật tập thể”; “Tổ chức tốt việc giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm người lao động sử dụng để thực sản lượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún, diện tích giao khoán cho người lao động phân bố hợp lý, ổn định vài ba năm để xã viên yên tâm thâm canh diện tích đó” Chỉ thị 100 Ban Bí thư tạo cho xã viên quyền sử dụng đất khuôn khổ rộng rãi hơn, thiết thực gắn bó với lợi ích người lao động, mốc son có ý nghĩa sách ruộng đất nông nghiệp thời kỳ - Ngày 3/5/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị 19 “về hoàn thành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo XHCN với nông nghiệp tỉnh Nam Bộ” - Ngày 29/11/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị 29-CTTW việc đẩy mạnh giao đất giao rừng, xây dựng rừng tổ chức kinh doanh theo phương thức nông lâm kết hợp, chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nông dân nhằm khuyến khích nông dân trồng rừng đất trống, đồi núi trọc; nông dân quyền thừa kế tài sản đất trồng rừng công nghiệp dài ngày - Ngày 18/1/1984 Ban Bí thư Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị 35/CT-TW “về khuyến khích hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình”:“Về đất cho phép hộ gia đình nông dân tận dụng nguồn đất đai mà HTX, nông lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất”; “Về thuế, nhà nước không đánh thuế sản xuất, kinh doanh kinh tế gia đình, đánh thuế sát sinh đất thuộc; đất phục hóa miễn thuế nông nghiệp”; “Về lưu thông, hộ gia đình nông dân quyền tiêu thụ sản phẩm làm ra” - Ngày 29/1/1985 Ban Bí thư Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị 56 việc củng cố quan hệ sản xuất nông thôn miền núi, cho phép áp dụng linh hoạt hình thức kinh tế hợp tác từ thấp đến cao; vùng núi cao, không thiết tổ chức HTX mà phát triển kinh tế hộ gia đình thiết lập quan hệ nhà nước - nông dân theo đơn vị bản, buôn; HTX áp dụng hình thức khoán gọn cho hộ xã viên.10 1.4 Giai đoạn từ 1986 đến 1.4.1 Đổi chế quản lý kinh tế chuyển từ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa xác định Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), 10 Với sách trên, giai đoạn từ 1981-1985 sản xuất nông nghiệp có bước phát triển: Giá trị tổng sản phẩm nông nghiệp tăng 6%, thu nhập quốc dân nông nghiệp tăng 5,6%, sản lượng lương thực tăng 27%, suất lúa tăng 23,8%; diện tích công nghiệp tăng 62,1%, đàn bò tăng 33,2%, đàn lợn tăng 22,1% Cơ chế khoán sản phẩm theo tinh thần Chỉ thị 100, sau thời gian phát huy tác dụng, bộc lộ hạn chế: bản, mô hình HTX dựa sở hữu tập thể, quản lý tập trung, phân phối thống theo chế độ công điểm làm triệt tiêu động lực sản xuất xã viên; nông dân nợ sản phẩm tăng lên, xã viên trả bớt ruộng khoán, lương thực nhà nước huy động ngày giảm, với thiên tai xảy năm 1987, hai năm 1987 - 1988, đời sống nhân dân khó khăn thiếu lương thực 41 Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển11 1.4.2 Đổi sách đất đai đáp ứng yêu cầu đổi chế kinh tế Thể chế hóa chủ trương, sách đất đai Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992, quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật (Điều 18) Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, cụ thể hóa quy định đất đai Hiến pháp Luật Đất đai quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền người sử dụng đất: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hưởng thành lao động kết đầu tư đất giao, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ người sử dụng đất: sử dụng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường nhà nước giao đất, trả lại đất nhà nước có định thu hồi Bộ Luật dân quy định cụ thể quan hệ dân liên quan đến quyền sử dụng đất 1.4.3 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Nghị Đại hội Đảng VIII, IX, X xác lập chủ trương, mở đường cho hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng yếu tố thị trường chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa12 11 Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: "Tiếp tục đổi chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa "; " Tạo lập đồng yếu tố thị trường”, Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác định: "Tiếp tục tạo lập đồng yếu tố thị trường; đổi nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế Nhà nước Thúc hình thành, phát triển bước hoàn thiện loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm thị trường quan trọng chưa có sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ " 12 Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; Thực Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất cho thuê đất phải xác định giá loại đất để sử dụng có hiệu quả, trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích toàn dân, khắc phục tình trạng đầu tiêu cực, yếu việc quản lý sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân ,nhất vùng đô thị; phát triển doanh nghiệp nhànước xây dựng, kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước " - Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đấu thầu” - Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X cụ thể hóa định hướng 42 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có đặc điểm sau: Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ minh - nắm giữ tuyệt đối không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn mình, Nhà nước định giao phần quyền chiếm hữu cho người sử dụng khu đất, đất cụ thể với thời gian có hạn chế, lâu dài vĩnh viễn Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự trực tiếp sử dụng toàn đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong có tổ chức Nhà nước) sử dụng đất vào mục đích; quyền sử dụng đất giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt Nhà nước tuyệt đối thể hoạt động cụ thể giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về quyền hưởng dụng lợi ích thu từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho hoạt động Nhà nước lợi ích toàn xã hội - Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô hình thức, nhận đất giao mà không sử dụng, sử dụng đất không mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều Luật Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không mục đích giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất giao theo quy định Nhà nước cho người khác sử dụng trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10); 2 Quyền sử dụng đất 2.1 Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; quan nhà phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách vĩ mô sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản.” 43 nước; tổ chức xã hội; cá nhân Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức tri, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế hộ gia dình; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn13 2.2 Các quyền sử dụng đất Cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 quy định cụ thể quyền người sử dụng đất: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao không sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy đinh” (Điều Luật Đất đai 1987); “Chuyển quyền sử dụng đất” quy định Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 liên tục cụ thể hóa thành quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói thực thời hạn giao đất mục đích sử dụng đất đất giao theo quy định luật này” (Khoản Điều Luật Đất đai 1993); Đến Luật đất đai 2003 quy định quyền chung người sử dụng đất quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, giúp vốn quyền sử dụng đất “Quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chung sau đây: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Hưởng lợi ích công trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ 13 “ Người sử dụng đất quy định Luật bao gồm: Các tổ chức nước bao gồm quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân tổ chức khác theo quy định Chính phủ (sau gọi chung tổ chức) Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân) Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ Nhà nước giao đất công nhận quyền sử dụng đất; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất giao đất; Tổ chức nước có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; Người Việt Nam định cư nước đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.” (Luật Đất đai 2003, Điều 9) 44 bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai.” (Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai 2003) 2.3 Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về: Đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 62 Luật Đất đai 2003); Quản lý đất đai việc phát triển thị trường bất động sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003)14 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam (khóa VI, VII, VIII, IX, X) NXB Chính trị Quốc gia Quốc Hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất; Luật đất đai 1993; Luật Sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai (1998, 2001); Luật đất đai 2003, NXB Bản đồ Tổng cục Địa - Viện nghiên cứu địa (2000): Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai Đề tài độc lập cấp nhà nước Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Bộ TNMT (2005): Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài độc lập cấp nhà nước 14 “Nhà nước quản lý đất đai việc phát triển thị trường bất động sản biện pháp sau đây: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất; Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; Thực biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu đất đai” 45 ... đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, cụ thể hóa quy định đất đai Hiến pháp Luật Đất đai quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: đất đai thuộc... Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992, quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật (Điều 18) Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai. .. dụng trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật Đất đai 2003, Điều 10);