Phân tích giá trị nội tại cổ phiếu ngành bất động sản niệm yết tại Hose

Header Page of 126 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Công trình ñược hoàn thành ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG ĐINH THỊ HIỀN LINH Người hướng dẫn khoa học: TS VÕ THỊ THUÝ ANH PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỔ PHIẾU Phản biện 1: TS TRẦN ĐÌNH KHÔI NGUYÊN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE Phản biện 2: TS VÕ VĂN LÂM Chuyên ngành : Tài Ngân hàng Mã ngành : 60.34.20 Luận văn ñược bảo vệ Hội ñồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh họp Đại học Đà Nẵng vào ngày 27 tháng năm 2012 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH * Có thể tìm hiểu luận văn : Đà Nẵng, Năm 2012 Footer Page of 126 - Trung tâm thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng Header Page of 126 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ñề tài - Phân tích giá trị nội cổ phiếu ñã ước lượng ñược từ mô hình ñịnh giá Thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam ñang trở thành - Đề xuất khuyến nghị ñối với nhà ñầu tư ñầu tư vào cổ kênh ñầu tư hấp dẫn ñối với nhà ñầu tư nước lẫn nhà ñầu tư phiếu ngành BĐS nước Trong ñó nhóm cổ phiếu ngành tài chính, ñặc biệt cổ Đối tượng phạm vi nghiên cứu phiếu ngành bất ñộng sản (BĐS) thu hút quan tâm nhiều Đối tượng nghiên cứu giá trị nội cổ phiếu ngành bất nhà ñầu tư Tuy nhiên giá cổ phiếu TTCK Việt Nam lại biến ñộng sản ñang niêm yết HOSE Danh mục thị trường ñược sử ñộng khó lường phức tạp, gây khó khăn cho nhà ñầu tư dụng số Vn – Index việc lựa chọn cổ phiếu phù hợp Bên cạnh ñó nhà ñầu tư Phạm vi nghiên cứu giá trị nội cổ phiếu bất ñộng sản chưa có am hiểu ñầy ñủ giá trị cổ phiếu Chính vậy, việc HOSE giai ñoạn từ năm 2009 ñến năm 2011 nghiên cứu lý thuyết ñịnh giá ứng dụng vào thực tiễn TTCK Phương pháp nghiên cứu Việt Nam cần thiết nhằm giúp cho nhà ñầu tư chứng Đề tài sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền phương khoán có ñược quan ñiểm ñầu tư hợp lý, ñưa TTCK Việt Nam phát pháp ñịnh giá so sánh dựa vào hệ số P/E ñể xác ñịnh giá trị nội triển ñi lên ñúng với vai trò kinh tế cổ phiếu, kết hợp với phương pháp so sánh, phân tích ñể Tình hình nghiên cứu: Hiện công tác ñịnh giá cổ phiếu phân tích giá trị nội cổ phiếu ngành bất ñộng sản Việt Nam chủ yếu ñược thực công ty chứng khoán HOSE dạng báo cáo phân tích nhằm cung cấp thêm thông tin cho nhà Ý nghĩa thực tiễn khoa học ñề tài ñầu tư Các báo cáo phân tích ñịnh giá ñều dựa vào phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp ñịnh giá so sánh Tuy Một hệ thống hóa nghiên cứu lý luận ñịnh giá cổ phiếu nhiên phân tích ñưa mức giá khuyến cáo cho nhà Hai hàm ý rút từ kết nghiên cứu sở quan trọng ñầu tư chưa có phân tích ñể thấy ñược ý nghĩa giá trị nội cho nhà ñầu tư chứng khoán theo trường phái giá trị cổ phiếu Cấu trúc luận văn Mục ñích nghiên cứu Ngoài phần mở ñầu kết luận, luận văn gồm có chương: - Hệ thống hóa vấn ñề lý luận ñịnh giá cổ phiếu phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp ñịnh giá so sánh - Vận dụng phương pháp ñịnh giá ñể xác ñịnh giá trị nội cho cổ phiếu ngành bất ñộng sản ñang niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (HOSE) Footer Page of 126 Chương 1: Lý luận chung ñịnh giá cổ phiếu ngành bất ñộng sản Chương 2: Phân tích cổ phiếu ngành bất ñộng sản niêm yết HOSE Header Page of 126 Chương 3: Phân tích giá trị nội cổ phiếu ngành bất ñộng sản - Khi công ty bị phá sản, cổ ñông thường người cuối ñược hưởng giá trị lại tài sản lý niêm yết HOSE - Giá cổ phiếu biến ñộng nhanh nhạy ñặc biệt thị CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN trường thứ cấp nhiều nhân tố nhân tố hiệu kinh doanh giá trị thị trường công ty 1.1.4 Các loại giá cổ phiếu - Mệnh giá 1.1 TỔNG QUAN VỀ CỔ PHIẾU - Thư giá (giá trị sổ sách) 1.1.1 Khái niệm cổ phiếu - Giá trị nội Theo Luật Chứng khoán số 70/2006/QH - 11 ngày 29 tháng năm 2009 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy ñịnh: - Thị giá 1.1.5 Lợi tức rủi ro cổ phiếu “Cổ phiếu loại chứng khoán xác nhận quyền lợi ích hợp pháp người sở hữu ñối với phần vốn cổ phần tổ chức phát - Lợi tức cổ phiếu: Có nguồn cổ tức lợi tức chênh lệch giá cổ phiếu hành” 1.1.2 - Rủi ro cổ phiếu: gồm có rủi ro hệ thống rủi ro phi hệ Phân loại cổ phiếu thống 1.1.2.1 Cổ phiếu thường: loại cổ phiếu phổ biến ñược phát hành 1.2 nhằm xác nhận ñầy ñủ quyền lợi ích hợp pháp cổ ñông 1.2.1 Các phương pháp phân tích cổ phiếu công ty cổ phần PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU - Phương pháp phân tích top – down: Là quy trình phân tích 1.1.2.2 Cổ phiếu ưu ñãi: loại chứng khoán lai tạp cổ lựa chọn cổ phiếu theo trình tự: phân tích kinh tế vĩ mô; phân tích phiếu thường trái phiếu Đó giấy chứng nhận cổ ñông ñược ngành cuối phân tích công ty ưu tiên so với cổ ñông thường mặt tài bị hạn chế quyền hạn ñối với công ty góp vốn 1.1.3 Đặc ñiểm cổ phiếu - Cổ phiếu chứng nhận góp vốn ñó kỳ hạn không hoàn vốn - Cổ tức cổ phiếu thường tùy thuộc vào kết sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, ñó không cố ñịnh - Phương pháp phân tích bottom – up: Là quy trình phân tích lựa chọn cổ phiếu theo trình tự phân tích công ty trước, sau ñó ñến phân tích ngành phân tích vĩ mô 1.2.2 Phương pháp phân tích top – down 1.2.2.1 Phân tích môi trường vĩ mô Phân tích vĩ mô liên quan ñến việc ñánh giá tác ñộng nhân tố kinh tế vĩ mô (ví dụ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất, thâm hụt ngân sách…) nhân tố phi kinh tế (như Footer Page of 126 Header Page of 126 kiện trị, ñình công…) ñến hoạt ñộng ngành, công ty kinh tế ñó 1.2.2.2 Phân tích ngành Phân tích ngành liên quan ñến việc ñánh giá ảnh hưởng nhân tố kinh tế nhân tố phi kinh tế ñến hoạt ñộng công g = ROE * b Trong ñó: b tỷ lệ lợi nhuận giữ lại 1.3.2 Phương pháp ñịnh giá cổ phiếu kỹ thuật chiết khấu dòng tiền Theo kỹ thuật giá trị cổ phiếu ñược xác ñịnh sở chiết ty ngành cụ thể khấu dòng tiền tương lai mà nhà ñầu tư kỳ vọng nhận ñược từ cổ 1.2.2.3 Phân tích công ty phiếu ñó thời ñiểm Giá trị ñược gọi giá trị nội Phân tích công ty bao gồm: phân tích báo cáo tài chính, phân tích cổ phiếu ñó rủi ro phân tích tiềm tăng trưởng công ty CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 1.3 1.3.1 Ước lượng tỷ suất lợi tức yêu cầu (k) tỷ lệ tăng trưởng Trong ñó: cổ tức (g) - V0: Giá trị nội chứng khoán thời ñiểm 1.3.1.1 Ước lượng tỷ suất lợi tức yêu cầu (k) - n: thời gian nắm giữ chứng khoán - CFt: Dòng tiền nhận ñược từ chứng khoán khoảng thời Có hai cách ñể ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng: Cách 1: Tỷ suất lợi tức kỳ vọng = Lãi suất phi rủi ro + phần bù rủi ro Cách 2: dựa vào mô hình CAPM: Ri = Rf + β*(Rm – Rf) 1.3.1.2 Ước lượng tỷ lệ tăng trưởng (g) Tỷ lệ tăng trưởng trung bình ñược tính toán sau: gian thứ t - k: Tỷ suất chiết khấu (bằng với tỷ suất lợi tức mà nhà ñầu tư yêu cầu ñối với chứng khoán, tỷ suất ñược xác ñịnh dựa vào rủi ro dòng tiền tương lai) Các dòng tiền kỳ vọng từ chứng khoán tồn hình thức cổ tức, tiền lãi, chênh lệch giá chứng khoán (giữa giá bán sau thời gian nắm giữ với giá mua ban ñầu) Với dòng tiền cổ tức nhận ñược từ việc nắm giữ cổ phiếu, giá cổ phiếu ñược xác ñịnh theo mô hình chiết khấu cổ tức (The Trong ñó: - hg: Tỷ lệ tăng trưởng trung bình khoảng thời gian vừa qua (tăng trưởng thực) - D0, Dn : Cổ tức nhận ñược tương ứng với năm năm thứ n Hoặc tỷ lệ tăng trưởng ñược xác ñịnh sau: Footer Page of 126 Dividend Discount Model – DDM) sau: Header Page of 126 10 Trong ñó: - Tác ñộng sách pháp luật - V0: Giá trị nội cổ phiếu thời ñiểm - Dt: Cổ tức nhận ñược khoảng thời gian thứ t - k: Tỷ suất lợi tức yêu cầu nhà ñầu tư ñối với cổ phiếu 1.3.3 Phương pháp ñịnh giá cổ phiếu kỹ thuật ñịnh giá so 1.5 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU Bước 1: Phân tích cổ phiếu ngành BĐS Bước 2: Xác ñịnh tỷ suất lợi tức kỳ vọng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức cổ phiếu sánh Trái với kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, theo kỹ thuật ñịnh giá so sánh, giá trị cổ phiếu ñược xác ñịnh sở so sánh tỷ số cổ phiếu với giá trị chuẩn ñó (có thể chuẩn thị trường, chuẩn ngành, so sánh theo thời gian thân cổ phiếu ñó) Ở ñây xem xét hệ số P/E (giá/lợi nhuận – ñược gọi mô Bước 3: Xác ñịnh giá trị nội cổ phiếu Bước 4: Phân tích kết nghiên cứu khuyến cáo ñối với nhà ñầu tư KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương, số khái niệm chung cổ phiếu, ñề tài ñã tổng hợp lý luận liên quan ñến phân tích ñịnh giá cổ hình số nhân lợi nhuận) Với P/E = P/EPS (1.5) phiếu quy trình phân tích top – down, mô hình chiết khấu cổ tức Khi ñó: V0 = EPSkỳ vọng x P/Echuẩn (1.6) phương pháp ñịnh giá so sánh dựa vào tỷ số P/E Giá trị cổ phiếu ñược tính theo (1.6) giá cổ phiếu tính theo mức giá chuẩn thị trường (hay ngành, hay nhóm ngành) 1.4 - Ảnh hưởng chu kỳ kinh tế ĐẶC ĐIỂM CỦA NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Có thể thấy cổ phiếu ñang tài sản ñầu tư quan trọng phổ biến danh mục ñầu tư nhà ñầu tư TTCK Việt Nam Tuy nhiên, giá thị trường cổ phiếu 1.4.1 Khái niệm “bất ñộng sản”: BĐS tài sản bao gồm: Đất ñang ñược ñịnh giá sai lệch so với giá trị thực chúng Vì vậy, ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể tài sản vấn ñề lý luận ñược trình bày chương gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền sở quan trọng ñể giúp nhà ñầu tư xác ñịnh ñược giá trị nội với ñất ñai; Các tài sản khác pháp luật quy ñịnh hợp lý cổ phiếu, làm cho ñịnh ñầu tư 1.4.2 Đặc ñiểm bất ñộng sản: Bất ñộng sản có tính chất: Tính cá biệt khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu ảnh hưởng lẫn tính chất khác 1.4.3 Đặc ñiểm ngành bất ñộng sản - Đặc ñiểm sản phẩm - Đặc ñiểm vốn Footer Page of 126 Header Page of 126 11 12 CHƯƠNG ñộng kinh doanh doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng, phát triển thị trường chứng khoán nước PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 2.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 2.1.1 Phân tích tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam 2.1.1.1 Tăng trưởng kinh tế Kinh tế có phục hồi, tốc ñộ tăng trưởng bình quân 2006 – 2010 ñạt 7%/năm thu nhập quốc dân bình quân ñầu người năm 2010 ước ñạt 1.160 USD 2.1.2 Phân tích thị trường chứng khoán Việt Nam Năm 2010, TTCK Việt Nam có suy giảm Chỉ số Vn – Index ñạt ñỉnh vào ngày 07/01với 543.46, sau ñó sụt giảm mạnh phục hồi ñi ngang vào cuối năm Kết thúc năm 2010, số VN-Index HNX-Index giảm 2.0% 32.1% so với cuối năm 2009 Tuy nhiên, mức sụt giảm nhiều cổ phiếu mức cao gấp nhiều lần so với hai số, từ 50 – 60% 2.1.1.2 Đầu tư Ước tính tổng ñầu tư toàn xã hội năm 2010 ñạt 830 nghìn tỷ ñồng, tăng 11,7% so với năm 2009 41% GDP 2.2 PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1.1.3 Lạm phát giá Lạm phát năm 2010 diễn biến phức tạp, tăng cao vào cuối năm ñã gây ảnh hưởng tiêu cực ñến ngành BĐS ñoạn tập trung hóa tiền tệ hóa, với phát triển bùng nổ 2.1.1.4 Tỷ giá hối ñoái Diễn biến tỷ giá năm 2010 phức tạp, khoảng cách tỷ giá thức tỷ giá thị trường tự mức cao Năm 2010, thị trường BĐS trung tâm kinh tế lớn Hà Nội 2.1.1.5 Lãi suất Lãi suất ñược NHNN trì năm 2010 khoảng – 10% 2.2.1 Đặc ñiểm thị trường bất ñộng sản Việt Nam Thị trường BĐS Việt Nam ñang giai ñoạn giao thoa giai doanh nghiệp BĐS 2.2.2 Thực trạng ngành bất ñộng sản Việt Nam TP HCM liên tiếp có biến ñộng tăng - giảm bất thường Trong Hà Nội, thị trường BĐS tiếp tục tăng giá diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh lại chứng kiến sụt giảm mạnh giao dịch chững lại giá nhà ñất 2.2.3 Thực trạng biến ñộng giá cổ phiếu bất ñộng sản HOSE Nhìn chung, cổ phiếu bất ñộng sản biến ñộng chiều với VN Như vậy, thấy năm 2010 kinh tế giới nước gặp nhiều khó khăn ñã tạo nhiều thách thức ñối với thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, với giải pháp hữu hiệu ổn ñịnh kinh tế vĩ mô Chính phủ ñã giúp cho kinh tế nước ta ñạt ñược nhiều kết khả quan Đây tảng cho hoạt Footer Page of 126 - Index, song so sánh với số chung, nhóm cổ phiếu sụt giảm mạnh – giảm khoảng 19% Điều ñáng nói biến ñộng giá cổ phiếu bất ñộng sản có phân hóa lớn Những Bluechips ñầu ngành VIC, HAG ñã góp phần nâng ñỡ số chung Header Page of 126 13 nhóm bất ñộng sản Trong VIC tăng 73%, HAG giảm nhẹ 14 - Đối với rủi ro tài chính, xem xét tỷ số nợ/tổng tài sản 6% có nhiều cổ phiếu giảm tới 30%, 50% năm 2010 (DA) ta thấy có công ty có tỷ số nợ 50% (HAG, ITA, 2.2.4 Triển vọng ngành bất ñộng sản Việt Nam TDH, LCG) Hiện thị trường bất ñộng sản ñang gặp phải nhiều khó khăn, ñó huy ñộng vốn khó khăn Tuy nhiên, nhu cầu - Nếu xem xét tỷ số nợ dài hạn/vốn chủ sở hữu (LDE) VIC công ty có mức rủi ro cao (166%), CII (109%) nhà Việt Nam lớn, tiền dân nhỏ - Đối với khả toán lãi vay hầu hết công ty Do ñó yếu tố ñầu thị trường tiềm lớn Xét ñều có tỷ số mức cao, nghĩa rủi ro khả dài hạn, thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh toán khoản lãi vay thấp 2.3 PHÂN TÍCH MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HOSE 2.3.1 Phân tích tình hình tài KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương này, ñề tài tập trung phân tích biến ñộng Hầu hết ñây công ty có tiềm lực tài vững mạnh, kinh tế Việt Nam, TTCK Việt Nam phân tích thực với tổng tài sản 1.000 tỷ ñồng ñều có tăng trưởng so với năm trạng, thách thức triển vọng ngành BĐS Việt Nam Qua 2009 Đặc biệt có công ty HAG, VIC, SJS ñều có mức tăng ñó thấy ngành BĐS Việt Nam ñang phải gánh chịu rủi trưởng tổng tài sản 150% Kết kinh doanh năm 2010 ro lớn từ phía sách kinh tế vĩ mô, ñồng thời việc ñầu tư công ty khả quan, thể qua doanh thu lợi vào cổ phiếu ngành BĐS ñưa lại cho nhà ñầu tư nhiều rủi nhuận sau thuế Trong số 10 công ty ñược nghiên cứu có công ty có ro so với nhóm cổ phiếu ngành khác Chính vậy, doanh thu 1000 tỷ công ty có lợi nhuận sau thuế ñể có ñược ñịnh phù hợp ñầu tư vào cổ phiếu BĐS, 1000 tỷ Ngoại trừ SJS có sụt giảm doanh thu lợi nhuận cần ước lượng ñược tỷ suất lợi tức kỳ vọng tốc ñộ tăng sau thuế so với năm 2009; TDH giảm lợi nhuận sau thuế; CII NTL trưởng cổ tức phù hợp cho cổ phiếu, từ ñó xác ñịnh ñược giảm doanh thu, công ty lại ñều có tăng trưởng so với năm giá trị nội cổ phiếu, làm sở cho ñịnh ñầu tư trước, ñặc biệt có công ty (VIC, HAG, KBC, ITA) ñều có tốc ñộ tăng lợi nhuận sau thuế cao tốc ñộ tăng tổng tài sản 2.3.2 Phân tích rủi ro - Đối với rủi ro kinh doanh, công ty có mức rủi ro kinh doanh cao VIC (89%), HAG (60%) KBC (59%) Footer Page of 126 Header Page of 126 15 16 3.1.1.2 Thống kê mô tả liệu kết ước lượng CHƯƠNG PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE Luận văn sử dụng số VN – Index làm danh mục thị trường, với thời gian từ ngày 01/01/2009 ñến ngày 31/10/2011 Sử dụng mô hình CAPM ta ước lượng ñược TSLT kỳ vọng cổ phiếu 3.1 ƯỚC LƯỢNG TỶ SUẤT LỢI TỨC KỲ VỌNG VÀ TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG CỔ TỨC CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE sau: Bảng 3.3: Kết ước lượng TSLT kỳ vọng cổ phiếu STT Mã CK Bêta Tỷ suất lợi tức kỳ vọng CII 1.065988 15.25% HAG 1.025154 15.15% HDC 0.996126 15.07% ITA 1.312698 15.89% phương pháp thống kê Phương pháp ñược sử dụng ñể thống kê KBC 0.738953 14.41% số liệu giá cổ phiếu, số VN-Index, suất sinh lợi trái LCG 1.152066 15.48% phiếu phủ giai ñoạn lịch sử Đồng thời, ñể ước lượng NTL 1.112506 15.37% hệ số beta công ty, tác giả sử dụng phương pháp hồi SJS 1.194658 15.59% quy ñơn biến ñịnh lượng ñể ước lượng phương trình hồi quy TDH 1.216367 15.64% nhằm xác ñịnh hệ số beta 10 VIC 0.519140 13.84% 3.1.1 Ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng cổ phiếu 3.1.1.1 Giới thiệu mô hình áp dụng phương pháp thu thập số liệu Để ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng cho cổ phiếu bất ñộng sản niêm yết HOSE theo mô hình CAPM, tác giả ñã sử Trung bình Phương trình mô hình CAPM: k = E(Ri) = Rf + βi*[E(Rm) - Rf] Nguồn: Tính toán tác giả (3.1) Trong ñó: Rf : Tỷ suất lợi tức phi rủi ro, sử dụng lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm bình quân năm 2011 3.1.2 Ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức Để ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức công ty BĐS, ta sử dụng công thức: g = ROE * b Rm: Tỷ suất lợi tức danh mục thị trường, sử dụng tỷ suất lợi tức hàng ngày số VN Index βi: Hệ số bêta cổ phiếu i, ñược ước lượng cách hồi quy (3.3) Trong ñó: g tỷ lệ tăng trưởng cổ tức cổ phiếu tỷ suất lợi tức cổ phiếu (biến phụ thuộc) theo tỷ suất lợi tức thị trường ROE (biến ñộc lập) b Footer Page of 126 15.17% tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu tỷ lệ lợi nhuận giữ lại ñể tái ñầu tư Header Page of 126 17 18 Ta có: b = – tỷ lệ chi trả cổ tức = – (D/EPS) Qua tài liệu sách cổ tức công ty, sử dụng mức cổ tức ñược chia năm 2010, với EPS ñược tính theo quý (từ quý IV/2010 ñến quý III/2011), ta ước lượng ñược tỷ lệ tăng trưởng cổ Ta xác ñịnh ñược giá trị nội cổ phiếu sau: Bảng 3.7: Kết ñịnh giá cổ phiếu BĐS theo mô hình DDM tức công ty BĐS theo công thức (3.3) sau: Bảng 3.6: Kết ước lượng TLTT cổ tức công ty TT Mã ROE CK Mức EPS cổ tức Tỷ lệ b g TT cổ tức CII 0,27 2.500 2.277 109,79% -9,7% -2,6% HAG 0,24 2.000 3.141 63,67% 36,3% 8,7% HDC 0,22 2.000 3.533 56,61% 43,3% 9,5% ITA 0,12 5.000 1.257 397,77% -297,7% -35,7% KBC 0,25 1.000 1.258 79,49% 20,5% 5,13% LCG 0,19 2.000 3.469 57,65% 42,3% 8,0% NTL 0,42 10.000 5.055 197,82% -97,82% -41,0% SJS 0,22 1.000 2.392 41,81% 58,19% 12,80% TDH 0,18 2.000 2.393 83,58% 16,42% 2,96% 10 VIC 0,36 5.880 7.088 82,96% 17,04% 6,14% XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CÁC CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE Cổ tức Mã TSLT Cổ tức tăng dự CK kỳ vọng (ñồng) trưởng kiến cổ tức (ñồng) Giá trị nội (ñồng) CII 15,25% 2.500 - 2,64% 2.434 13.598 HAG 15,15% 2.000 8,75% 2.175 34.004 HDC 15,07% 2.000 9,55% 2.191 39.633 ITA 15,30% 5.000 - 35,73% 3.213 6.297 KBC 15,10% 1.000 5,13% 1.051 10.541 LCG 15,17% 2.000 8,05% 2.161 30.332 NTL 15,37% 10.000 - 41,09% 5.891 10.434 SJS 15,00% 1.000 12,80% 1.128 51.336 TDH 15,00% 2.000 2,96% 2.059 17.097 10 VIC 15,20% 5.880 6,14% 6.241 68.848 Nguồn: Nghị ĐHCĐ công ty tính toán tác giả 3.2 Tỷ lệ Nguồn: Tính toán tác giả 3.2.2 Xác ñịnh giá trị nội cổ phiếu phương pháp so sánh sử dụng hệ số P/E 3.2.1 Xác ñịnh giá trị nội cổ phiếu theo mô hình chiết Hệ số P/E chuẩn ñược sử dụng P/E trung bình ngành khấu cổ tức Áp dụng công thức xác ñịnh giá trị nội cổ phiếu theo BĐS ñược tính dựa vào hệ số P/E công ty BĐS ñang niêm yết HOSE theo phương pháp bình quân gia quyền với quyền số mô hình chiết khấu cổ tức trường hợp cổ tức tăng trưởng với tỷ tỷ trọng vốn hóa công ty ñó lệ không ñổi: Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 19 20 Bảng 3.8: Kết ñịnh giá cổ phiếu theo Bảng 3.10 3.11 ñây cho thấy chênh lệch giá trị phương pháp so sánh nội giá thị trường cổ phiếu Bảng 3.10: So sánh giá nội (theo phương pháp DDM) TT MÃ CK EPS0 (ñồng) Tỷ lệ EPS1 tăng (ñồng) trưởng giá thị trường cổ phiếu Giá cổ Đơn vị tính: Đồng phiếu (ñồng) TT Mã CK Giá trị Giá thị nội trường(*) Chênh lệch CII 2.277 -2,64% 2.217 22.456 HAG 3.141 8,75% 3.416 34.603 CII 13.598 23.900 - 10.302 HDC 3.533 9,55% 3.870 39.206 HAG 34.004 22.200 11.804 ITA 1.257 -35,73% 808 8.183 HDC 39.633 16.700 22.933 KBC 1.258 5,13% 1.323 13.397 ITA 6.297 7.600 - 1.303 LCG 3.469 8,05% 3.748 37.968 KBC 10.541 10.800 - 259 NTL 5.055 -41,09% 2.978 30.168 LCG 30.332 10.700 19.632 SJS 2.392 12,80% 2.698 27.333 NTL 10.434 15.200 - 4.766 TDH 2.393 2,96% 2.464 24.958 SJS 51.336 20.200 31.136 10 VIC 7.088 6,14% 7.523 76.207 TDH 17.097 13.900 3.197 10 VIC 68.848 86.000 - 17.152 Nguồn: Tính toán tác giả Nguồn: www.hsx.com tính toán tác giả 3.3 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE Nhận xét: 3.3.1 So sánh giá trị nội giá thị trường cổ phiếu So sánh giá thị trường cổ phiếu với giá trị nội xác ñịnh Thông thường, nhà ñầu tư so sánh giá thị trường giá nội cổ phiếu ñể ñịnh ñầu tư sở: Nếu giá nội > giá thị trường nên mua nắm giữ cổ phiếu Nếu giá nội < giá thị trường phiếu Footer Page 10 of 126 theo phương pháp DDM ta thấy chia cổ phiếu ñược xem xét thành hai nhóm: - Nhóm cổ phiếu có giá nội thấp giá thị trường gồm: CII, ITA, KBC, NTL, VIC không nên mua bán cổ - Nhóm cổ phiếu có giá nội cao giá thị trường gồm: HAG, HDC, LCG, SJS, TDH Header Page 11 of 126 21 22 Bảng 3.11: So sánh giá nội (theo phương pháp P/E) Bảng 3.12: So sánh giá nội giá sổ sách cổ phiếu Đơn vị tính: ñồng giá thị trường cổ phiếu Đơn vị tính: Đồng TT Mã CK Giá trị nội (1) Giá thị (*) trường (2) Chênh lệch (1-2) TT MÃ CK Giá nội Giá nội tại (DDM) (P/E) Giá (*) sổ sách Chênh Chênh lệch so lệch với p.p so với DDM p.p P/E CII 22.456 23.900 - 1.444 HAG 34.603 22.200 12.403 CII 13.598 22.456 16.100 -2.502 6.356 HDC 39.206 16.700 22.506 HAG 34.004 34.603 19.500 14.504 15.103 ITA 8.183 7.600 583 HDC 39.633 39.206 22.700 16.933 16.506 KBC 13.397 10.800 2.597 ITA 6.297 8.183 17.100 -10.803 -8.917 LCG 37.968 10.700 27.268 KBC 10.541 13.397 15.100 - 4.559 - 1.703 NTL 30.168 15.200 14.968 LCG 30.332 37.968 22.000 8.332 15.968 SJS 27.333 20.200 7.133 NTL 10.434 30.168 15.600 -5.166 14.568 TDH 24.958 13.900 11.058 SJS 51.336 27.333 19.500 31.836 7.833 10 VIC 76.207 86.000 - 9.793 TDH 17.097 24.958 34.600 - 17.503 -9.642 10 VIC 68.848 76.207 16.000 52.848 60.207 Nguồn: www.hsx.com tính toán tác giả So sánh giá trị nội cổ phiếu ñược xác ñịnh dựa vào hệ số P/E, ta thấy hầu hết cổ phiếu ñều có giá nội cao giá thị trường, có cổ phiếu có giá nội thấp giá thị trường cổ phiếu CII VIC 3.3.2 So sánh giá trị nội với giá trị sổ sách cổ phiếu (Book Value – BV) Sau xác ñịnh ñược giá trị nội cổ phiếu bất ñộng sản ñang niêm yết HOSE, so sánh với giá trị sổ sách ñể thấy ñược mối quan hệ giá nội giá sổ sách cổ phiếu Footer Page 11 of 126 Nguồn: Tổng hợp tác giả; (*): www.cophieu68.com, tính theo số liệu BCTC quý IV năm 2010 công ty Qua kết so sánh bảng 3.11 ta thấy có khác biệt rõ rệt giá nội giá sổ sách cổ phiếu, ñồng thời chênh lệch hai loại giá cổ phiếu không giống Cổ phiếu có mức chênh lệch cao TDH (17.503 ñồng) thấp cổ phiếu KBC (1.703 ñồng) Header Page 12 of 126 23 24 3.4 CÁC HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ mà giá thị trường tiến sát ñến giá trị thực cổ phiếu Với cổ KHUYẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ phiếu ñược nghiên cứu ñề tài, nhà ñầu tư dài hạn lựa Từ phân tích cổ phiếu ngành BĐS kết ñịnh giá cổ phiếu trên, nhà ñầu tư ñầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS chọn nắm giữ danh mục cổ phiếu HAG, HDC, KBC, LCG, SJS, TDH cần lưu ý vấn ñề sau: Thứ nhất, ngành BĐS ngành kinh doanh hàng hóa ñặc biệt, chịu nhiều rủi ro từ biến ñộng kinh tế tăng KẾT LUẬN CHƯƠNG trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối ñoái…; ñồng thời ñiều chỉnh sách luật pháp ñối với ngành làm Trong chương luận văn ñã áp dụng mô hình chiết khấu cổ cho ngành BĐS chứa ñựng nhiều rủi ro Chính vậy, nhà ñầu tư tức DDM phương pháp ñịnh giá so sánh dựa vào hệ số P/E ñể xác lựa chọn nhóm cổ phiếu cần có theo dõi, phân tích kỹ ñịnh giá trị nội cổ phiếu BĐS ñang niêm yết HOSE biến ñộng kinh tế, kết hoạt ñộng doanh Qua kết ñịnh giá so sánh giá trị nội cổ phiếu ñã xác nghiệp ngành ñể lường trước ñược rủi ro ñịnh ñược với giá thị trường giá sổ sách cổ phiếu, ta thấy Thứ hai, ñầu tư ngắn hạn ñể tìm kiếm lợi nhuận, nhà ñầu tư có chênh lệch ñáng kể giá nội với giá thị trường giá sổ nên vào giá cổ phiếu xác ñịnh theo giá bình quân chung sách Điều cho thấy giá cổ phiếu TTCK Việt Nam thị trường (ñịnh giá theo phương pháp so sánh), cụ thể cổ chưa phản ánh ñúng giá trị thực cổ phiếu phiếu có giá thấp giá thị trường nên mua vào, ngược lại Tuy nhiên dựa vào kết nghiên cứu trên, luận văn ñã cổ phiếu có giá cao giá thị trường nên bán ñể thu lợi ñưa khuyến nghị hợp lý ñối với nhà ñầu tư ñể giúp họ có nhuận Cụ thể từ kết nghiên cứu trên, nhà ñầu tư nên mua vào thể lựa chọn ñược cổ phiếu phù hợp ñể ñưa vào danh mục ñầu cổ phiếu HAG, HDC, ITA, KBC, LCG, NTL, SJS, TDH Đối với tư cổ phiếu CII VIC, nhà ñầu tư nên bán ñể thu lợi nhuận cổ phiếu ñang ñược thị trường ñịnh giá cao Thứ ba, ñầu tư dài hạn, nhà ñầu tư nên ñầu tư theo trường phái “giá trị”, nghĩa phải vào giá trị thực cổ phiếu, giá thị trường cổ phiếu biến ñộng cao thấp giá trị nội cổ phiếu, ñều xoay quanh giá trị nội cổ phiếu Những cổ phiếu ñang ñược thị trường ñịnh giá thấp mang lại cho nhà ñầu tư mức sinh lợi cao Footer Page 12 of 126 Header Page 13 of 126 25 KẾT LUẬN Sau vận dụng phương pháp phân tích ñịnh giá cổ phiếu, luận văn ñã xác ñịnh ñược giá trị nội cổ phiếu BĐS ñang niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM Các phương pháp ước lượng ñược sử dụng ñều tuân thủ chặt chẽ kiến thức phương pháp luận ñộ xác liệu ñược sử dụng mô hình Từ ñó luận văn ñã ñưa phân tích, khuyến nghị hợp lý ñể giúp cho nhà ñầu tư chứng khoán có thêm thông tin, phục vụ cho ñịnh ñầu tư Tuy nhiên, thấy rằng, ñịnh giá cổ phiếu “nghệ thuật” “khoa học” Mỗi phương pháp ñịnh giá cho ta kết khác nhau, ñối với phương pháp, nhà phân tích khác xác ñịnh ñược mức giá không giống Ngay ñã xác ñịnh ñược giá nội cổ phiếu, nhà ñầu tư chưa thể chắn ñược kết ñầu tư Chính vậy, kiến thức phân tích ñịnh giá chứng khoán góp phần vào thành công nhà ñầu tư Những thông tin kết ñược trình bày luận văn mang tính chất tham khảo, với mong muốn góp phần nâng cao hiệu công tác ñịnh giá cổ phiếu hoạt ñộng ñầu tư TTCK Footer Page 13 of 126  ... giả 3.3 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE Nhận xét: 3.3.1 So sánh giá trị nội giá thị trường cổ phiếu So sánh giá thị trường cổ phiếu với giá trị nội xác... giá trị , nghĩa phải vào giá trị thực cổ phiếu, giá thị trường cổ phiếu biến ñộng cao thấp giá trị nội cổ phiếu, ñều xoay quanh giá trị nội cổ phiếu Những cổ phiếu ñang ñược thị trường ñịnh giá. .. giá trị nội với giá trị sổ sách cổ phiếu (Book Value – BV) Sau xác ñịnh ñược giá trị nội cổ phiếu bất ñộng sản ñang niêm yết HOSE, so sánh với giá trị sổ sách ñể thấy ñược mối quan hệ giá nội giá