Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006-2010

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN - NGÔ THỊ LAN ANH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 Chuyên nghành: Quản lý Đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Lương Văn Hinh Thái Nguyên - 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Một xã hội có sản xuất thường có yếu tố đầu vào lao động, đất đai (gồm tài nguyên thiên nhiên) vốn Các yếu tố đầu vào xác định nguồn lực bảo đảm phát triển bền vững sản xuất xã hội Các yếu tố đầu vào hình thành khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới điều tiết trực tiếp Nhà nước thông qua quy hoạch Đối với đất đai nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất việc giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền Việc khai thác, sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai có tác động trực tiếp tạo thành công trình đầu tư phát triển gắn với giải nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững Trong năm qua công tác quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt công tác thu hồi đất, giao đất cho thuê đất bước vào nề nếp góp phần ổn định tình hình kinh tế-xã hội, bảo đảm an ninh trật tự Bên cạnh cố gắng, kết đạt được, đạo, điều hành nhiều yếu kém: công tác quản lý đất đai số nơi bị buông lỏng (quy hoạch treo, chậm thực dự án, quy hoạch không đồng bộ, tính khả thi chưa cao, không ổn định; công tác giải phóng mặt có nhiều trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác giao đất, cho thuê đất sử dụng đất số địa phương nhiều bất cấp dẫn đến tình trạng giao đất không đối tượng, không thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá ) dẫn đến hiệu sử dụng đất không cao, kinh tế nước ta bước hội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội vấn đề cấp thiết giai đoạn Vì vậy, công tác giao đất, cho thuê đất quản lý việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất trình thực dự án phát triển kinh tế - xã hội vấn đề có ý nghĩa quan trọng trình hội nhập kinh tế quốc tế, xã hội hoá đất nước Từ thực tế cho thấy vấn đề giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án đầu tư vấn đề quan tâm cần nghiên cứu, chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010” Mục tiêu nghiên cứu đề tài * Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất việc thực định tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đánh giá khả thực thực tế từ đưa giải pháp phù hợp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai * Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu tình hình giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá kết đạt hạn chế cần khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án đầu tư Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức thực dự án đầu tư địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 - Công tác tra, kiểm tra quản lý tình hình sử dụng đất tổ chức sau giao đất, cho thuê đất - Các sách pháp luật có liên quan đến giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Yêu cầu đề tài Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Nghiên cứu, nắm vững văn pháp luật liên quan đến giao đất, cho thuê đất Trung ương tỉnh Thái Nguyên - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy; - Đưa ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, xác công tác giao đất, cho thuê đất sử dụng đất - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn - Đưa giải pháp có tính khả thi Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài * Ý nghĩa khoa học - Vận dụng làm sáng tỏ luật định công tác quản lý giao đất, cho thuê đất - Góp phần bổ sung hoàn thiện luật định, văn pháp luật cho phù hợp công tác quản lý giao đất, cho thuê đất * Ý nghĩa thực tiễn Thực tốt Luật Đất đai công tác quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt công tác giao đất, cho thuê đất để thực dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất, góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận công tác giao cho thuê đất dự án 1.1.1 Dự án đầu tư phân loại dự án đầu tư a Khái niệm Luật Đầu tư 2005 đưa khái niệm cụ thể dự án đầu tư Điều Luật giải thích: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định [9] b Phân Loại dự án đầu tư * Phân loại theo quy mô tính chất dự án: theo quy mô tính chất quan trọng có Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C [9] * Phân loại dự án theo nguồn vốn đầu tư: theo nguồn vốn đầu tư, dự án phân loại phân loại đầu tư theo nguồn vốn đầu tư.Trong có điểm cần ý dự án sử dụng vốn khác, bao gồm vốn tư nhân, chủ đầu tư tự định hình thức nội dung quản lý dự án [9] 1.1.2 Tầm quan trọng công tác giao đất, cho thuê đất dự án 1.1.2.1 Khái niệm Luật Đất đai 2003 đưa khái niệm cụ thể công tác giao cho thuê đất Điều Luật giải thích: - “Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8] - “Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[8] 1.1.1.2 Tầm quan trọng công tác giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Để thực dự án đầu tư cần phải có vốn Bất kì dự án đầu tư đòi hỏi số vốn lớn mà thân chủ đầu tư nguồn vốn tự có đủ mà phải huy động từ nguồn khác Một nguồn huy động vốn ngân hàng Tuy nhiên tiếp cận nguồn vốn không dễ Cơ sở pháp lý giao cho thuê đất GCNQSDĐ tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn ngân hàng cách chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn với nguồn vốn từ kênh huy động khác điều kiện để chủ đầu tư tiến hành đầu tư vào đất đai, thực dự án 1.1.1.3 Nguyên tắc sử dụng đất Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003 quy định việc sử dụng đất phải đản bảo nguyên tắc sau: - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích đáng người sử dụng đất xung quanh - Người sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan [8] 1.1.3 Các quy định nhà nƣớc giao đất cho thuê đất dự án đầu tƣ 1.1.3.1 Căn để giao đất cho thuê đất dự án đầu tư Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư để định giao đất, cho thuê đất gồm: - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn duyệt vào quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể văn sau: Đối với tổ chức nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với dự án trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cấp Giấy chứng nhận đầu tư phải thể nhu cầu sử dụng đất đơn xin giao đất, thuê đất có văn Sở Tài nguyên Môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất [5] 1.1.3.2 Cơ chế hình thức giao đất, cho thuê đất để thực dự án Sơ đồ 1.1 Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nƣớc thu hồi đất ngƣời sử dụng Thu hồi đất theo quy hoạch Nhà nƣớc cho thuê đất giao đất cho nhà đầu tƣ Đấu giá đất Đấu thầu dự án có sử dụng đất trực tiếp cho thuê đất giao đất cho nhà đầu tư Thu hồi đất theo dự án Đất sử dụng Nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất Đất cho thuê giao cho nhà đầu tư sử dụng Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng Giao đất không thu tiền sử năm dụng đất Giao đất có thu tiền sử dụng đất Cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Luật đất đai 2003 đưa chế để tạo quỹ đất cho dự án đầu tư: Nhà nước thu hồi đất nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất; đưa chế giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư: đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư Trong chế giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư chủ yếu thực theo chế Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để giao trực tiếp cho nhà đầu tư 1.1.3.3 Thời hạn giao cho thuê đất để thực dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng loại đất Trong số loại đất đất ở; đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo loại đất giao sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế để thực dự án đầu tư xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không năm mươi năm; dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho thuê đất không bảy mươi năm [8] Việc quy định thời hạn sử dụng đất mặt giúp nhà đầu tư yên tâm đầu tư sử dụng đất phù hợp, mặt khác sở để Nhà nước thu hồi lại đất hết thời hạn giao cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước quy định thời hạn giao cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn khai thác lợi ích mà đầu tư đất Luật quy định trường hợp hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nhà đầu tư đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy quy định tạo điều Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn kiện cho nhà đầu tư tiếp tục khai thác lợi ích bỏ đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất 1.1.3.4 Thẩm quyền giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Thẩm quyền giao cho thuê đất quy định điều 37 Luật Đất đai 2003 Điều quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giao đất, cho thuê đất tổ chức nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư 1.1.4 Các tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất dự án 1.1.4.1 Đảm bảo mặt quy hoạch Quy hoạch để tiến hành giao đất, cho thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất duyệt vào quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt 1.1.4.2 Đảm bảo trình tự, thủ tục Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm bước thực gọi quy trình giao đất, cho thuê đất Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo thời gian giải hồ sơ, đầy đủ thủ tục theo trình tự quy định 1.1.4.3 Đảm bảo sách pháp luật Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phải đảm bảo theo sách pháp luật đất đai sách pháp luật khác liên quan tương ứng với ngành nghề sử dụng đất dự án 1.1.4.4 Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 kiệm, vừa hiệu quả, thể qua công tác quản lý sau: - Đôn đốc việc sử dụng đất chủ đầu tư Kiên thu hồi đất dự án mà chủ đầu tư khả thực để giao cho thuê tổ chức, cá nhân có lực có nhu cầu đất đai để thực dự án đầu tư; - Phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu tính khả thi dự án, khả thực nhà đầu tư trước định giao đất, cho thuê đất; - Phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất đơn vị giao đất, cho thuê đất nội dung: Diện tích, ranh giới đất sử dụng chưa sử dụng; mục đích sử dụng; tiến độ đầu tư thực dự án; thực quy định bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tài 1.2 Tổng quan công tác giao đất, cho thuê đất số nƣớc giới Việt Nam 1.2.1 Công tác giao đất, cho thuê đất số nước giới Một số nước giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng có chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước để tận dụng hiệu tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trình quản lý kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế a Trung Quốc: Theo Hiến pháp nước CHND Trung Hoa Luật quản lý Nhà nước đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Là người đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền chủ sở hữu Để tận dụng hiệu tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất ngăn trặn tình trạng thất thoát tài sản có quy định hạn chế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật - Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau Nhà nước giao đất Trước tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... thuê đất giao đất cho nhà đầu tư Thu hồi đất theo dự án Đất sử dụng Nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất Đất cho thuê giao cho nhà đầu tư sử dụng Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng Giao. .. dự án địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá kết đạt hạn chế cần khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án đầu tư Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Công tác giao đất, cho thuê đất tổ... hoá đất nước Từ thực tế cho thấy vấn đề giao đất, cho thuê đất sử dụng đất dự án đầu tư vấn đề quan tâm cần nghiên cứu, chọn đề tài nghiên cứu: Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất sử dụng