Xác định khung giá đất trên tuyến đường bà hạt nguyễn tri phương, quận 10

Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KT THẨM ĐỊNH GIÁ ******* CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT - NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 GVHD : TS NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH : NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG LỚP : VG3 - K33 NIÊN KHĨA 2007-2011 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC Lời mở đầu Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Các vấn đề chung bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.1.4 Bất động sản hàng hóa 1.1.2 Khái qt thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường 1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị bất động sản 1.2.1 Cơ sở giá trị thị trường 1.2.2 Cơ sở giá trị phi thị trường 1.3 Các phương pháp thẩm định giá 1.3.1 Phương pháp so sánh 1.3.1.1 Khái niệm 1.3.1.2 Cơ sở giá trị 1.3.1.3 Các bước tiến hành 1.3.2 Phương pháp chi phí 10 1.3.2.1 Khái niệm 10 1.3.2.2 Cơ sở giá trị 10 1.3.2.3 Các bước tiến hành 10 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 1.3.2.3.1 Đối với bất động sản 10 1.3.2.3.2 Đối với máy, thiết bị 11 1.4 Phân cấp cơng trình xây dựng 11 1.4.1 Quy định chung 11 1.4.2 Phân loại nhà 11 1.4.3 Phân cấp nhà 12 1.4.4 Tiêu chuẩn cấu tạo phận nhà theo cấp 13 1.4.5 Quy định tuổi đời kinh tế loại cơng trình 15 1.4.6 Tỉ lệ kết cấu so với tổng giá trị nhà 16 1.4.7 Hướng dẫn xác định chất lượng lại kết cấu 18 1.5 Cách thức phân loại đường phố vị trí bất động sản Tp HCM 19 1.5.1 Cách phân lọai đường phố 19 1.5.2 Phân lọai đường hẻm 20 1.5.3 Phân lọai vị trí đất 20 Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT 21 2.1 Cơ sở hình thành giá đất 21 2.2 Những quy định Nhà nước cơng tác xác định khung giá đất 23 2.2.1 Các phương pháp xác định giá đất 23 2.2.2 Các xác định khung giá lọai đất 25 2.2.2.1 Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp 25 2.2.2.2 Đối với đất khu dân cư nơng thơn 25 2.2.2.3 Giá đất khu dân cư vùng ven thị, đầu mối giao thơng trục đường giao thơng chính, khu phát triển thị, khu thương mại, khu du lịch, khu cơng nghiệp 26 2.2.2.4 Giá đất khu vực thị 26 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 2.2.3 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất ban hành năm địa phương sát giá thị trường 27 2.3 Thực trạng xác định giá đất thành phố Hồ Chí Minh 27 2.3.1 Quy định việc xây dựng khung giá đất Thành phố Hồ Chí Minh 27 2.3.2 Sự cần thiết phải xác định khung giá đất theo giá thị trường 28 2.3.3 Những vướng mắc việc xây dựng bảng giá đất 29 Kết luận chương 33 Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠTNGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 34 3.1.Tổng qt tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 34 3.1.1 Đặc điểm vị trí địa lý 34 3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 34 3.1.3 Cơ sở hạ tầng 35 3.1.4 Phân loại đường Bà Hạt 35 3.2 Nghiên cứu giá trị bất động sản tuyến đường Bà Hạt – Nguyễn Tri Phương, Quận 10 36 3.3 Xây dựng bảng khung giá đất theo giá thị trường tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 37 3.3.1 Giới thiệu tổng qt bất động sản đường Bà Hạt 37 3.3.2 Xây dựng khung giá đất 38 3.3.2.1 Nhà mặt tiền 38 3.3.2.2 Nhà hẻm 41 3.3.2.3 Bảng khung giá đất nhà phố 44 3.3.2.4 Căn hộ chung cư Ấn Quang 45 3.3.2.3.1 Đơn giá 45 3.3.2.3.2 Tỷ lệ điều chỉnh số yếu tố 46 3.4 Thuận lợi khó khăn việc xây dựng khung giá đất theo giá thị trường đường Bà Hạt, Quận 10 47 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Kết luận chương 49 Phần Kết luận 50 Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT Ý NGHĨA BĐS Bất động sản XHCN Xã hội Chủ nghĩa BTCT Bê tơng cốt thép UBND Ủy ban Nhân dân P Phường TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh MT Mặt tiền SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Lời mở đầu Lí chọn đề tài Đất đai yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng tồn phát triển sinh vật nói chung người nói riêng Hiện q trình cơng nghiệp hố , đại hố gắn liền với q trình thị hố diễn mạnh mẽ việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật khu thị tất yếu Chính phủ cố gắng đề phương pháp nhằm xây dựng bảng khung giá đất hợp lí để khơng thất tiền thuế, đền bù giải phóng đất đai, Tuy nhiên việc xây dựng bảng khung giá đất theo giá thị trường hợp lí gây khó khăn cho quyền địa phương Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh tích cực chuẩn bị cho việc xây dựng bảng khung giá đất Do nhận thấy tính cấp thiết thiết thực vấn đề, nên em định chọn chun đề tốt nghiệp là: “Xác định khung giá đất tuyến đường Bà HạtNguyễn Tri Phương, Quận 10” Mục đích đề tài - Làm sáng tỏ sở lý luận vấn đề cơng tác xác định khung giá đất - Phản ánh thực trạng xác định giá đất, nêu cần thiết việc xác định khung giá đất theo giá thị trường đề xuất giải pháp - Xây đựng khung giá đất đường Bà Hạt theo giá thị trường Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề xác định giá đất đường Bà Hạt - Phạm vi nghiên cứu bất động sản đường Bà Hạt Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở áp dụng phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: • Phương pháp vật biện chứng • Phương pháp vật lịch sử • Phương pháp thống kê SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Kết cấu đề tài Ngồi phần mở đầu, phần kết luận danh mục tài liệu tham khảo, chun đề gồm ba chương: Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT – NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Các vấn đề chung bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.1.2Các thuộc tính bất động sản 1.1.1.2.1 Tính bất động Bất động sản khơng thể di chuyển ln bị ảnh hưởng yếu tố xung quanh Chính giá trị bất động sản phụ thuộc nhều vào vị trí mà bất động sản tọa lạc SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 1.1.1.2.2 Tính khơng đồng Thuộc tính xuất phát từ tính “bất động” Một mảnh đất, nhà, mặt địa thế, gần khơng thể lặp lại thứ hai tương tự Một hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp cao giá hộ loại nhìn mặt đường Trong loại hộ nhìn hồ ấy, hồn tồn khác nhau, có thấy rõ tàn hay dãy núi phía xa bên hồ, kế bên khơng thể có tầm nhìn vậy… Dĩ nhiên, “view” đẹp, độc đáo tạo giá trị tăng thêm 1.1.1.2.3 Tính hỗ tương với xung quanh Điều tất người biết rõ, hiểu giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hưởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Một khu nhà đẹp nằm gần mảnh đất xây dựng nhà máy xem như… hỏng Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhìn xuống khu ổ chuột lụp xụp chẳng ý nghĩa Cho nên, xung quanh bất động sản nhiều lúc tạo giá trị cho lớn thân tạo 1.1.1.2.4 Tính khan Diện tích đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số Sự phát triển đất đai hữu dụng ln phải nằm cân với mơi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất diện tích đất Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt q mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên ln tạo khan thị trường bất động sản 1.1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Hàng hố hư hỏng có lúc hết “đát”, riêng bất động sản khơng Việc sinh lãi đất thay đổi theo giai đoạn, thân đất đai tồn vĩnh viễn Các cơng trình xây dựng nó, nhà ở, cửa hàng…, bảo trì tốt sử dụng hàng trăm năm, chí có nhà tồn vài kỷ (một dòng họ qua vài ba đời “mặt hàng” - tức nhà họ - ngun vẹn Do đó, trừ nhà ở, bất động sản sinh lợi (nhà cho th, cửa hàng…) gần tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Khơng có tư liệu hay cơng cụ sản xuất sinh lợi lâu dài vậy) SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 1.1.1.3Đặc trưng bất động sản 1.1.1.3.1 Khả co dãn cung bất động sản Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá Khả co giản thể mặt sau: • Sự phát triển đất đai ln bị hạn chế điều kiện tự nhiên mơi trường • Việc xây dựng cơng trình đất đòi hỏi nhiều thời gian, cơng sức tiền bạc • Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tn thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ 1.1.1.3.2 Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao sở hữu chủ nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác thời gian mua bán tuỳ thuộc vào thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp 1.1.1.3.3 Khả chuyển hóa thành tiền linh họat Đất đai nguồn tài ngun quan trọng quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản 1.1.1.3.4 Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Giá trị cao với thời gian mua bán dài dẫn đến khả chuyển hố thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay phải bán để chuyển quyền sở hữu SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 10 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa trở ngại cho q trình thu thập xử lý liệu, cụ thể việc phân loại tìm hiểu đặc trưng riêng phân đoạn o Bên cạnh đó, tình trạng số nhà mới, số nhà cũ, lộ giới khơng tương đồng gây khơng khó khăn cho q trình thu thập điều tra số liệu SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 53 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa KẾT LUẬN CHƯƠNG Chuương sâu vào việc xác định giá đất trung bình nhà mặt tiền, nhà hẻm hộ Chung cư Ấn Quang đường tháng Đồng thời sinh viên phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá bất động sản Bên cạnh đó, chun đề có điểm phân tích khác biệt đơn giá đất tuyến đường, cụ thể đường Bà Hạt chủ yếu chênh lệch yếu tố vị trí tọa lạc bất động sản, “ thương hiệu địa phương”, mức độ kinh doanh sầm uất khu vực vị trí gần trung tâm thương mại, chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học,… bất động sản Thêm vào đó, kết phân tích sinh viên đơn giá hộ chung cư Ấn Quang giúp ích cho cơng tác xác định giá đền bù giải phóng mặt theo giá thị trường hộ dân chung cư Ấn Quang tương lai, quyền quận 10 thực chương trình xây chung cư Ấn Quang theo quy họach Tuy nhiên, đề tài có nhiều hạn chế việc phân tích yếu tố tác động đến giá bất động sản đường Bà Hạt sinh viên chưa thật đầy đủ thời điểm sinh viên thực hịên đề tài có nhiều đọan đường Bà Hạt khơng có giao dịch mua bán BĐS nên có nhiều đọan đường Bà Hạt chun đề khơng thể rút kết luận giá đất đọan Ngơ Gia Tự-Sư Vạn Hạnh, Ngơ Quyền-Nguyễn Lâm SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 54 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa PHẦN KẾT LUẬN Việc xác định khung giá đất theo giá thị trường hồn cảnh cần thiết, xu tất yếu q trình xây dựng phát triển kinh tế đất nước Để xác định khung giá đất chung tuyến đường Bà Hạt-Nguyễn Tri Phương, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, sinh viên tổng hợp quy định Chính phủ quy định UBND TP.HCM, kinh nghiệm thực tế việc xác định giá đất quan thực tập tài liệu chun ngành để trình bày khái qt xác định khung giá đất theo giá thị trường Trong chương sinh viên tổng hợp cần thiết việc xác định khung giá đất thực tế địa phương Đồng thời nêu lên thực trạng việc xác định khung giá đất vướng mắc tồn Trong bật lên cần thiết xác định khung giá đất theo giá thị trường để xây dựng khung giá bồi thương hợp lý để giải phóng mặt bằng, tái định cư Ngồi sinh viên trình bày phương pháp xác định giá đất phủ ban hành Trong phạm vi chun đề, sinh viên sử dụng phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tuyến đường Bà Hạt, quận 10 Đây phương pháp sử dụng nhiều thực tế Do tính chất chun đề đòi hỏi tính thực tiễn cao, sau khảo sát giá đất khu vực đường Bà Hạt, sinh viên xây dựng bảng khung giá đất cho cho mặt tiền, nhà hẻm hộ chung cư Ấn Quang Đồng thời xây dựng bàng hệ số chênh lệch cho nhà mặt tiền đọan đường Bà Hạt, bảng hệ số chênh lệch giửa cá chẻm có độ rơng khác tỷ lệ chênh lệch cho số yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Ấn Quang hướng, tầng, pháp lý, lơ Hạn chế chun đề số liệu sinh viên thu thập chưa đầy đủ, chun đề số yếu tố tác động đến giá hộ chung cư Ấn Quang Đồng thời chun đề chưa khác biệt đơn giá đất SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 55 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa nhà hẻm lớn, đơn giá nhà mặt tiền số đọan đường Bà Hạt Trong ảnh hưởng yếu tố chiều dài, chiều rộng giá trị BĐS đường Bà Hạt, sinh viên chưa phân tích Vì vậy, vấn đề lớn việc xác định khung giá đất theo giá thị trường cơng tác khảo sát thu thập số liệu giao dịch mua bán bất động cho khách quan nhất, sát với giá thị trường Điều cần nhiều thời gian, cơng sức chi phí để đưa khung giá đất hợp lí SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 56 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT GIÁ THỊ TRƯỜNG ĐƯỜNG BÀ HẠT, QUẬN 10 ĐỌAN ĐƯỜNG SỐ NHÀ P H Ư Ờ N G CHIỀU CHIỀU PHÁP RỘNG DÀI LÝ DIỆN TÍCH ĐẤT GIÁ RAO BÁN Tỉ lệ giảm giá GIÁ BÁN m m2 triệu đồng vnd % triệu đồng vnd m Ngơ Gia TựSư Vạn Hạnh Sư Vạn Hạnh Nguyễn Tri Phương MƠ TẢ BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN HỆ NGUỒN THƠNG TIN NGÀY CẬP NHẬT khơng có giao dịch mua bán, có cho th, khu vực chủ yếu kinh doanh mua bán, chế biến gỗ, có số liệu cũ từ năm 2009, 2008 232/6 SH 14 61 5,200 10% 4,680 hẻm xe tải 4m, hướng Tây Nam, nở hậu, trệt, lửng suốt, lầu 292/2/7 SH 21 950 10% 870 292/17/2 SH 3.6 10 36 1,900 10% 1,850 260/30 SH 5.0 9.6 54 2,850 10% 2,600 123/6/1 SH 4.2 8.4 35.28 2,400 10% 2,200 320/12/3 SH 10 40 2,000 10% 338/7 SH 9.8 3.2 31.36 3,500 158/12 SH 3.6 10 36 142 SH 4.69 20 185 SH 4.8 119 SH 264 SH A.Cương 0938.052155 raovat.com 16/03/2011 hẻm 1m, trệt, gác suốt, tóp hậu A.Nghĩa 090674277 (chính chủ) muaban.net 3/14/2011 hẻm 4m, có khỏang sân trống trước nhàhướng đơng, trệt, gác suốt 907709045 ( chủ) muaban.net 3/13/2011 hẻm cụt 4m, trệt, lầu, khu n tĩnh C.Hằng dân trí cao 0932 114 412 muaban.net 3/20/2011 hẻm 1m, trệt, lầu, sân thượng 0908270432 (chính chủ) muaban.net 3/14/2011 1,950 trệt, tiện xây mới, hẻm 5m 0919224458 A.Nhân muabannhadat com.vn 3/13/2011 10% 3,150 trệt, lầu, kiên cố, hẻm 5m, n tĩnh Thi 0907399562 rongbay.com 12/10/2010 2,800 10% 2,520 trệt, lầu, hẻm 4m, ơtơ cách cửa 50m Thầy Hiệp 0838345280 nhabandatban com 9/7/2010 93.8 14,000 10% 12,600 mặt tiền, lầu, sân thượng, hướng Đơng Nam A.Bảo (0974115047) muabannhadat com.vn 3/4/2011 20 96 14,000 10% 12,600 muaban.net 3/10/2011 4.5 8.5 38.25 4,100 10% 4,000 trệt, lửng đúc, gác gỗ 0933 309 168 nhaban.com 11/20/2010 3.6 17 61.2 8,500 10% 7,500 lửng, lầu, hướng Đơng Nam 0933 880 893 bannharieng.com 15/03/2011 mặt tiền, trệt, lầu, sân thượng, khu A.Nghĩa kinh doanh đơng đúc 0906074277 433 SH 3.0 27 2,800 10% 2,650 trệt, gác lửng 983568979 diaocsao.com 10/22/2010 389 SH 14 42 6,000 5% 5,800 trệt, gác suốt (nửa bêtơng, nửa gỗ) Cơ Ngà 0625 38559 muaban.net 1/12/2011 335 SH 3.8 22 90 13,000 10% 11,700 1/2 ván gác, 1/2 đúc giả, nở hậu 5,7m 0968706415 Vân dienphat.com 18/02/2011 245 SH 2.8 15 42 6,000 10% 5,400 4lầu, sân thượng, thuận tiện kinh doanh anh Hải 0909 909 529 raovat.com 3/2/2011 287/4 SH 3.1 8.2 25.42 1,800 10% 1,600 nhà nát, tiện xây mới, hẻm 3m 01228.689863 Thanh Hiếu raovat.com 3/10/2010 383/11/3 SH 10 30 3,200 10% 2,880 dienphat.com 3/8/2011 383/3/10 SH 3.0 8.4 25.2 2,200 5% 2,100 hẻm 5m, đúc 2,5tấm, khu an ninh 0906 212 223 muaban.net 10/1/2010 233/3 SH 3.9 27.3 1700 10% 1,530 1trệt, 1lầu, hẻm cụt 1m, có căn, n tĩnh Thanh 0983568979 muaban.net 3/18/2011 437 SH 8.1 32.2 10000 10% 9,000 mặt tiền, Nguyễn Tri Phương Bà Hạt, trệt, lầu, lửng, Chú Hùng 0943787777 dán thơng báo 2/1/2011 538/5 SH 18 920 0% 920 1trệt, 1gác suốt,hẻm cụt 1m, n tĩnh Cơ Hà (chính chủ) muaban.net 3/10/2011 520/14 SH 11 33 2450 10% 2205 trệt, gác lửng, lầu, hẻm 2m thống, dài thơng với đường 3/2 0908447744 C.Yến muabannhadat com.vn 11/12/2010 478/3 SH 24 2,900 10% 2,450 hẻm 4m, hẻm hơng 2m, trệt, lầu, sân thượng 0909110687 (chính chủ) acbr.com 10/3/2011 SH 3.5 14 49 5,600 10% 5,500 muaban.net 18/02/2011 455/6 SH 3.2 13 41.6 4,000 10% 3,600 trệt, lầu, hẻm 4m, hướng Đơng C.Nga 0932 070337 bachhoa24h.com 12/5/2010 440/3 SH 3.31 11 41 3,900 10% 3,850 lầu,mái che, nở hậu, hẻm 6m A.Thảo 0907 373 829 muaban.net 10/3/2011 Nguyễn Tri PhươngNgơ Quyền 384 1trẽt, lửng, 3lầu; hẻm cụt 4m, hướng 0938 848 939 Đơng Nam Mặt tiền, 1trệt, 1lầu, gần chợ Nguyễn 0903836320 Tri Phương (chính chủ) Ngơ QuyềnNguyễn Kim 533 SH 3.8 21 79.8 9,000 10% 8,300 mặt tiền, trệt, lầu 0933 880 893 muaban.net 10/3/2011 548/9 SH 36 4500 10% 4050 Nhà xây, hẻm 6m, lầu, thơng đường 3/2, hướng Tây Nam A.Kiệt 0903 604499 muaban.net 18/03/2011 600 SH 3.5 8.5 30 5800 10% 5600 1/2/2011 3.5 12 42 7000 10% 6800 Chú Hùng 0943787777 A KHOA 0989210689 muabannhadat com.vn SH Lững,2 Lầu, 1Sân thượng sát chợ Nguyễn Tri Phương Trệt, lầu, sân thượng Khu Vực an ninh n tĩnh diaocsao.com 10/3/2011 649 PHỤ LỤC BẢNG ĐƠN GIÁ ĐẤT BÀ HẠT, QUẬN 10 S T T SỐ NHÀ P H Ư Ờ N G CHIỀU RỘNG CHIỀU DÀI DIỆN TÍCH ĐẤT m m m2 m2 số m2 DIỆN KẾT CẤU DIỆN TÍCH XD XD TÍCH SXD CẤP NHÀ CLCL ĐƠN GIÁ XD GIÁ TRỊ CTXD GIÁ BÁN ĐƠN GIÁ QSDD (%) triệu đồng vnd triệu đồng vnd triệu đồng vnd triệu đồng/m2 01 232/6 14 64 64 2.5 160 III 80 3.5 448 4,680 66.13 02 292/2/7 21 21 1.5 28 IV 60 2.2 37 870 39.67 03 292/17/2 3.6 10 36 36 1.5 54 IV 75 1.8 73 1,900 50.75 04 260/30 5.0 9.6 54 54 108 III 50 3.50 189 3,500 61.31 05 123/6/1 4.2 8.4 37 37 4.5 166.5 I 90 4.2 629 2,700 55.96 07 320/12/3 10 40 40 40 IV 45 1.8 32 2,400 59.19 08 338/7 9.8 3.2 31.36 31.36 94.08 II 90 4.2 356 3,150 89.11 09 158/12 3.6 10 36 36 1.5 54 IV 60 1.8 58 2,520 68.38 10 142 4.69 20 93.8 93.8 4.5 422.1 I 70 4.2 1,241 12,600 121.10 11 185 4.8 20 96 96 4.5 432 I 75 4.2 1,361 12,600 117.08 12 119 4.5 8.5 38.25 38.25 1.5 57.375 IV 60 1.8 62 4,100 105.57 13 264 3.6 17 61.2 61.2 3.5 214.2 II 80 4.0 685 7,600 112.98 15 433 3.0 27 27 1.5 40.5 IV 60 2.2 53 3,100 112.83 16 389 3.0 14 42 42 1.75 73.5 IV 80 2.2 129 5,400 125.49 17 245 2.8 15 42 111.3 445.2 I 60 4.2 1,122 5,800 111.38 18 335 3.8 22 95 119.2 238.4 III 80 3.5 668 11,700 116.13 19 383/3/10 3.0 8.4 25.2 25.2 3.5 125.2 III 60 3.5 263 2,100 72.90 3.1 8.2 25.42 22.32 22.32 IV 50 1.8 20 1,600 62.15 10 30 30 4.5 135 I 85 4.2 482 2,880 79.94 287/4 20 383/11/3 21 233/3 3.9 27.3 27.3 54.6 III 60 3.5 115 1,530 51.84 22 538/5 18 18 1.5 27 IV 55 1.8 27 920 49.63 23 478/3 24 24 4.5 108 I 80 4.2 363 2,450 86.96 24 455/6 3.2 13 41.6 41.6 166.4 II 50 4.0 333 3,600 78.54 25 520/14 11 33 33 3.5 115.5 II 75 4.0 347 2,205 56.32 26 384 3.5 14 49 49 98 III 60 3.5 206 5,500 108.04 27 440/3 3.31 11 41 43.64 174.56 I 70 4.2 513 3,850 81.39 28 533 3.8 21 79.8 79.8 159.6 III 67 3.5 374 8,900 106.84 29 437 8.1 32.2 32.2 4.5 144.9 I 60 4.2 365 9,000 268.16 30 548/9 36 36 4.5 162 I 80 4.2 544 4,050 97.38 31 600 3.5 8.5 30 30 3.75 112.5 II 80 4.0 360 5,350 166.33 32 649 3.5 12 42 42 3.5 147 II 50 4.0 294 6,900 157.29 BẢNG ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CẤP NHÀ I ĐƠN GIÁ 4,200,000 XD II III 4,000,000.0 3,500,000 IV L1 L2 2,200,000 1,800,000 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT GIÁ CHUNG CƯ ẤN QUANG ĐƯỜNG BÀ HẠT, QUẬN 10 SỐ NHÀ PHÁP LÝ CHIỀU RỘNG m CHIỀU DÀI m DIỆN TÍCH m2 309 lơ F Sổ hồng 3.5 12.4 38 315 Lơ F Sổ xanh 10 40 144 Lơ B Sổ xanh 3.5 10 36 109 lơ B Sổ xanh 10 40 GIÁ RAO TỶ LỆ GỈAM MƠ TẢ NGUỒN GIÁ BÁN LIÊN HỆ BÁN GIÁ BẤT ĐỘNG THƠNG TIN triệu đồng vnd triệu đồng vnd SẢN PK, PN, 780 10% 700 thiết kế đẹp, Ánh 0978886838 diaoc24cg.com hướng Đơng lầu 3, PK, 0908 062 594 620 5% 600 PN, Hướng diaoc24cg.com lùn Nam hướng Bắc 760 0% 760 0903 330 287 raovat.com PK, PN 950 10% 850 114 lơ B sổ xanh 10 40 850 5% 800 329 lơ D Sổ xanh 10 40 800 10% 720 307 lơ F sổ xanh 4.0 10 40 660 0% 660 041 lơ C sổ hồng 3.2 12 38.4 1,500 10% 1,350 hướng Đơng, PK, PN, tặng nội thất đẹp hướng Đơng Nam, Nhìn Nam chung cư PK, PN góc, PK, PN, Hướng Nam lầu PK, PN, hướng Đơng trệt, hướng bắc NGÀY CẬP NHẬT 8/10/2010 10/8/2010 12/1/2010 0909 123 746 Thảo diaoc24cg.com 11/9/2010 0903 330 287 Chị Thu diaoc24cg.com 10/28/2010 08 62773123 Huyền diaoc24cg.com 10/10/2010 Cơ Cẩm 0903 613 035 raovat.com 10/16/2010 0909271981 C.Phượng muabannhadat com.vn 2/4/2011 004 lơ C Sổ hồng 10 40 1,300 10% 1,200 025 lơ A Sổ hồng 3.5 12.3 43 1,500 5% 1,425 020D Sổ hồng 3.5 12 42 1,350 5% 1,280 018 lơ C Sổ hồng 3.3 12.2 40.26 1,200 5% 1,140 205 lơ D sổ xanh 12 42 720 5% 700 Tầng Trệt, có gác lửng, PK, PN, PK, Toalet, Bếp thiết kế lại gắn đá granite, hướng Tây 0908 4999 07 (gặp Nhung) diaoc24cg.com 11/26/2010 0918 293 533 nhadatld.com 11/13/2010 083 838 142 dán thơng báo 3/4/2011 hướng Đơng Nam, tầng trệt, PK, PN 0918 293 533 nhadatld.com 11/13/2010 lầu 2, PK, PN, hướng Đơng Cơ Cẩm 0903 613 035 muabannhadat com.vn Hướng Nam, tầng trệt, mặt tiền Bà Hạt hướng Bắc PK, PN PHỤ LỤC BẢNG ĐƠ ĐƠN N GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ ẤN QUANG CĂN HỘ 025A 018C 004 C 020D 041C 144B 109B 114B 205D 307F 329D 315F 309F TẦNG PHÁP LÝ CHIỀU DÀI m sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ hồng sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ hồng 3.5 3.3 3.5 3.2 3.5 4 4 4 3.5 CHIỀU RỘNG m GIÁ CHẤT ĐƠN TRUNG ƯỚC LUỢNG GIÁ BÌNH LƯỢNG CỊN LẠI triệu triệu triệu % đồng/m2 đồng/m2 đồng DIỆN TÍCH m2 12.3 12.2 10 12 12 10 10 10 12 10 10 10 12.4 43 40.26 40 42 38.4 35 40 40 42 40 40 40 38 55 50 60 60 50 60 70 60 70 60 60 60 70 1425 1140 1200 1280 1350 760 850 800 700 660 720 600 700 18.23 14.16 18.00 18.29 17.58 13.03 14.88 12.00 11.67 9.90 10.80 9.00 12.89 BẢNG HỆ TẦNG CĂN HỘ QUANG-BÀ HẠT Ệ SỐ CHÊNH LỆCH Ệ Ộ CHUNG CƯ ẤN Q Ạ TRỆT TẦNG ĐƠN GIÁ TRUNG 17.45 BÌNH triệu đồng/m2 HỆ SỐ 1 13.3 11.67 10.65 0.762 0.669 0.610 Cơng thức: Hệ số = Đơn giá tầng i/ Đơn giá tầng TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH YẾU TỐ HƯỚNG CHIỀU CĂN HỘ PHÁP LÝ RỘNG m 109B 114B 307F 315F sổ xanh sổ xanh sổ xanh sổ xanh 4 4 CHIỀU DÀI m DIỆN TÍCH m2 10 10 10 10 40 40 40 40 ĐƠN GIÁ HƯỚNG triệu đồng/m2 Đơng 14.88 Đơng Nam 12 Đơng 9.9 Nam TỶ LỆ CHÊNH % -19% -9% 17.24971 13.30119 11.67 10.64868 041C 018C sổ hồng sổ hồng 3.2 3.3 12 12.2 38.4 40.26 Nam bắc 17.58 14.16 -19% ĐƠN GIÁ TỶ LỆ CHÊNH TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH YẾU TỐ LƠ CHIỀU CĂN HỘ PHÁP LÝ RỘNG m 329D 315F sổ xanh sổ xanh 4 CHIỀU DÀI DIỆN TÍCH m m2 10 10 HƯỚNG 40 nam 40 nam triệu % đồng/m2 10.08 -0.10714 PHỤ LỤC Bảng xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền mặt tiền cho cặp đường BÀ HẠT – NGUYỄN TRI PHƯƠNG ĐIỀU CHỈNH YẾU TỐ VỊ TRÍ MẶT TIỀN, MẶT TIỀN TS Chứng Địa 437 Bà Hạt, Phường 8, Quận 10, TP.HCM TS Chứng Nhà số 119 Bà Hạt, Phường 9, Quận 10, TP.HCM Giá bán Ước lượng Giá ước lượng Chú Hùng 0943787777 10,000,000,000 90% 9,000,000,000 4,200,000,000 95% 4,100,000,000 Diện tích Sàn XD Đơn giá xây dựng Phần trăm lại 144,9 4,200,000 60% 57,38 1,800,000 60% Giá trị cơng trình 365,000,000 62,000,000 Liên hệ 0933 309 168 Vị trí mặt tiền mặt tiền 4,038,000 8,635,000,000 Giá đất Diện tích khn 32,2 38,25 viên Đơn giá 268,160,000 105,568,627 Chênh lệch mặt tiền mặt tiền Chênh lệch -162,591,000 Tỷ lệ chênh lệch -60.04% Dựa vào thơng tin trên, sinh viên nhận thấy BĐS mặt tiền có đơn giá QSDĐ cao BĐS mặt tiền Cụ thể: Tỷ lệ chênh lệch = (105,568,627- 268,160,000)/ 268,160,000= -60,04% Vậy: BĐS mặt tiền có đơn giá QSDĐ BĐS có mặt tiền 60,04% PHỤ LỤC ẢNH HƯỞNG YẾU TỐ ĐỘ RỘNG HẺM - ĐƯỜNG BÀ HẠT STT SỐ NHÀ 232/6 P 292/17/2 320/12/3 260/30 158/12 292/2/7 123/6/1 383/11/3 383/3/10 DIỆN CHIỀU CHIỀU TÍCH RỘNG DÀI ĐẤT M M M2 HẺM M ĐƠN GIÁ QSDĐ triệu đồng/m2 14 61 4.5 66.13 3.6 10 36 50.75 CHÚ THÍCH hẻm thơng thống, gần mặt tiền đường lớn hẻm thơng với đường Lý Thái Tổ, Nguyễn Tri Phương, nhà thờ Bắc Hà, BV Nhi Đồng 1, thơng thơng thống, nhà vào sâu hẻm hẻm cụt hẻm hơng 4m, ơtơ phải đậu cách cửa 50m 5.0 10 9.6 40 54 59.19 61.31 3.6 10 36 68.38 21 39.67 hẻm tối, khơng an ninh, nhà tóp hậu, vào sâu Hẻm 123/6 nhỏ, thơng với đường Sư Vạn Hạnh, khu vực n tĩnh, gần đường lớn, gần đường lớn 4.2 8.4 37 55.96 10 30 4m 79.94 3.0 8.4 25.2 5m 72.9 10 287/4 3.1 8.2 25.42 3m 62.15 11 233/3 3.9 27.3 1m 51.84 12 13 548/9 440/3 3.31 11 36 41 8m 5m 97.38 81.39 14 478/3 24 4m 86.96 Trung Trung bình bình triệu triệu đồng/m2 đồng/m2 61.152 57.34 47.82 hẻm xe vào tận nhà, hẻm cụt 76.42 hẻm rộng, n tĩnh, thơng với Nnguyễn Tiểu La, Nhật Tảo hẻm thơng, thống 62.15 hẻm nhỏ, chật chội 51.84 có hàng cơm đầu hẻm hẻm lớn thơng đường 3/2 97.38 thơng với đường 3/2, mặt tiền hẻm, hẻm 4m, hẻm hơng 2m, nằm đọan 82.30 đường đẹp Bà Hạt, hẻm thẳng, thơng với Đường tháng 2, Ngơ Quyền hẻm rộng, n tĩnh 15 455/6 3.2 13 41.6 4m 78.54 16 538/5 18 1m 49.63 hẻm cụt nhỏ, tối, ngắn, khó lại 17 520/14 11 33 2m 56.32 hẻm thóang, n tĩnh 53.0 66.71 75.04 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TÀI LIỆU THAM KHẢO TS.Nguyễn Quỳnh Hoa (2010), Tài liệu mơn học Thẩm định giá Bất động sản Bộ Tài chính, Cục quản lý giá – Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chun ngành thẩm định giá, Quyển – Nhà xuất Hà Nội – 2007 Tiêu chuẩn thẩm định giá số – Phương pháp so sánh - Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Tiêu chuẩn thẩm định giá số – Phương pháp chi phí Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Nghị định 188/2007/NĐ-CP ngày 16/11/2004của Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Các website: - Trang web Bộ Tài chính: http://www.mof.gov.vn - Trang web quận 10, thành phố Hồ Chí Minh: www.quan10.hochiminhcity.gov.vn/ - Trang web tìm vị trí: http://www.diadiem.com - Một số trang web cơng ty kinh doanh Bất động sản, trang web mua bán số trang web khác: http://www.muaban.net http://www.muabannhadat.com.vn http://www.diaoconline.vn http://www.nhabatld.com SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 57 ... bảng giá đất 29 Kết luận chương 33 Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠTNGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 34 3.1.Tổng quát tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 ... tác xác định khung giá đất - Phản ánh thực trạng xác định giá đất, nêu cần thiết việc xác định khung giá đất theo giá thị trường đề xuất giải pháp - Xây đựng khung giá đất đường Bà Hạt theo giá. .. VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT – NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn