Xác định khung giá đất quận 10 (đường cách mạng tháng 8 đoạn từ bắc hải hòa hưng và đường bắc hải)

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,thời điểm nhất định, cho một muc đích nhất định theo những tiêu c

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

-o0o -

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI :

XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10 ( ĐƯỜNG CMT8 [ĐOẠN TỪ BẮC HẢI – HỊA HƯNG]

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Từ thực tế cho thấy, thị trường nhà đất là một thị trường tiềm năng, nguồn thu

từ quĩ đất không ngừng gia tăng Thị trường này n ị ếu t đ u hi ph i,

t o n n nh ng iến động ự đoan, đặc biệt t i các khu vự đô thị, khu công nghiệp và nh ng n i mà sự chuyển dị h ấu sử dụng đất đang diễn ra m nh mẽ

u đất đai đ trở thành phổ biến với nh ng qu mô h nhau, g n n nh ng

n s t tr n thị trường ất động s n, đẩ gi đất tăng ao một cách bất hợp lý Tuy nhiên trong giai đo n 1994 - 1998, tổng thu từ đất kho ng 2.000 tỷ đồng mỗi năm Sang năm 1999, tổng thu đ t h n 3.600 tỷ đồng Năm 2009, on s này vọt lên 45.405 tỷ đồng iện na gi đất do Nhà nướ qu định chỉ bằng từ 30% tới 60%

gi đất chuyển nhượng thực tế Nhà nước vẫn hưa tổ h được hệ th ng theo dõi

gi đất trên thị trường để làm sở định giá phù hợp

Xuất phát từ nhu c u trên, t o dựng một nguồn s liệu gi đất thự để làm tư liệu cho quá trình theo dõi và giám sát của Ủy Ban Nhân Dân Quận 10, ũng như sửa đổi hung gi đất nhà nước cho sát với thị trường thực , tôi đ họn đề tài : “

X định hung gi đất khu vực Quận 10 (đường Bắc H i , Cách M ng Tháng 8 [từ Bắc H i đến a ưng]”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phục vụ cho công tác nghiên c u của Ủy Ban Nhân Dân Quận 10 ũng như của sinh viên, áp dụng nh ng kiến th đ học vào thực tiễn trong qu trình đi thực tập

3 Phạm vi nghiên cứu

- Bất động s n: đất đai

- ề tài tập trung vào khu vự : đường Bắc H i và đường Cách M ng Tháng

8 ( từ Bắc H i đến a ưng) , thuộc khu vực quận 10, Thành Ph Hồ Chín Minh

4 Phương pháp nghiên cứu

iều tra thực tế, thu thập và xử lý s liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ng dụng phư ng ph p thẩm định gi n: phư ng ph p hi phí và phư ng pháp so sánh

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm về thẩm định giá, thẩm định giá trị bất động sản

1.1.1 Thẩm định giá là gì ?

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,thời điểm nhất định, cho một muc đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế,quốc gia theo

1.1.2 Thẩm định giá trị bất động sản là gì ?

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2 Chức năng và mục đích của thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Chức năng của thẩm định giá bất động sản

Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định giá càng phát huy tác dụng

Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hĩa tập trung sang nền kinh tế thị trường Nên cơng tác thẩm định giá đã và đang đổi mới

để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường Để tránh những thiệt hại về kinh

tế cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản thơng qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan

Nhu cầu thẩm định giá bất động sản của tồn xã hội là rất lớn, do giá trị bất động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao Bất động sản khơng cĩ

thị trường trung tâm nên thơng tin về bất động sản là rất hạn chế, người mua và người bán rất khĩ khăn trong việc đưa ra quyết định của mình Thẩm định giá đã tạo mơi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả

Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu tồn dân, trước đây việc chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, cịn việc kinh doanh bất động sản chỉ đơn lẻ Hiện nay, cĩ rất nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản ra đời nên bất động sản phải được định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao dịch

Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng cĩ thể coi nĩ là một trong những cơng cụ gĩp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh

tế, hạn chế thất thốt, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa

ra một số loại sau đây: muc đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản

 Bảo tồn tài sản

-Thẩm định giá tài sản phục vụ khấu hao tài sản

-Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

 Mua bán tài sản đơn hạng mục

 Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh

- Hợp tác hoặc sát nhập doanh nghiệp

- Bán doanh nghiệp

- Cho thuê

 Chuyển nhượng bất động sản

 Bồi thường

 Thế chấp

Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản Mục đích là để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá

 Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoa

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chia đều và hiệu xuất thu lợi của cổ phiếu

Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá

 Hạch tốn kế tốn

Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy bản thân làm đối tượng( ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng theo đúng trình đọ của quốc gia Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành để làm cơ sở để tính thuế Do đó phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế Vì vậy cần có những người tính thuế và cơ quan định thuế

 Nghiệp vụ thanh tốn

Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập ; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoăc hóa giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp là cơ sở xử lý các tài sản hiện có

 Phục vụ tư vấn

Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn Ơû đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh

Có rất nhiều loại tư vấn chủ yếu:

- Kiện tụng

- Giúp cho việc hạch toán kế toán

1.3 Cơ sở thẩm định giá

1.3.1 Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị

Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được

thanh tốn cho một hàng hĩa và dịch vụ Đĩ là một thức tế lịch sử dù điều đĩ được thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân

Chi phí (cost) là tồn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo

lập hoặc để cĩ được quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), đây là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên khơng phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà

cĩ khi cịn cĩ tác dụng ngược lại

Chi phí nĩi trên là chi phí hình thành của người bán Ngồi ra nhân viên thẩm định cũng cần chú ý đến chi phí bỏ ra để cĩ một bất động sản theo ý muốn của mình, đĩ là chi phí của người mua

Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa

hàng hĩa và dịch vụ cĩ sẵn để mua và những người mua người bán chúng Giá trị khơng phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hĩa và dịch

vụ tại một thời điểm nào đĩ phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào

1.3.2 Giá thị trường thị trường

Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động

sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoản thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặc ( tiêu chuẩn thẩm định giá 2005 )

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy bất động sản ( giá )

- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch

- Khách quan: nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán

- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan

- Hành động không áp đặc: có nghĩa là không có sự thúc ép áp đặc đối với người mua hoặc người bán

1.3.3 Giá phi thị trường

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ

khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Giá trị của tài sản trong đó có bất động sản có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh

sự bất thường hay không đúng cách của thị trường

Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:

- Giá trị trong sử dụng

- Giá trị đặc biệt

- Giá trị đầu tư

- Giá trị bán tháo hay buộc bán

- Giá trị tính thuế

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị thế chấp cho vay

1.4 Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá trị bất động sản

Bộ trường Bộ Tài chính ), nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được trình

bày như sau:“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng

tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật , về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đó.”

Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn của tài sản cho nhu cầu:

 Tính hữu dụng là những nguyên tắc chung bao hàm những nguyên tắc như cung cầu, thay thế, đóng góp

 Là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng hay không hữu dụng của tài sản đó

 Là khái niệm tương đối và mang tính so sánh

1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu

Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản Trên thị trường, giá

cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Nhu cầu của một loại tài sản cụ thể được tạo bởi tính hữu dụng, tính hấp dẫn và chịu ảnh hưởng của sự khan hiếm và bị giới hạn bởi sức mua ( sự hạn hẹp của ngân quỹ ), do đó khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu

trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo

ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra, hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra, hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

1.4.5 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

1.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

1.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

1.6 Các khái niệm liên quan

1.6.1 Khái niệm hẻm (theo Quyết định Số: 88/2007/QĐ-UBND của Ủy ban

 Hẻm chính: là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác

 Hẻm nhánh: là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc

có liên thông với hẻm khác

 Hẻm cụt: là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố

 Lối đi chung: là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, được hình thành khi phân tách lô đất

Cấp hẻm :

 Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Đơn giá đất của hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường

 Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

 Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng

 Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2 Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí hẻm tương ứng.

 Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa

hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.

1.6.1.3 Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất

của hẻm mà muốn vào vị trí đất đó phải đi qua

( Theo 7575/HD-LS v/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12

năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố.)

1.6.1.4 Qui định lộ giới cho các loại hẻm

 Lộ giới áp dụng cho hẻm chính: tối thiểu là 6m Trong trường hợp đặc biệt: Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận - huyện được quyền xem xét, quyết định lộ giới

áp dụng cho hẻm chính nhỏ hơn quy định trên nhưng không nhỏ hơn 4,5m

 Lộ giới áp dụng cho hẻm nhánh và hẻm cụt: theo bảng dưới đây

STT Chiều dài hẻm Lộ giới tối thiểu Ghi chú

 Chiều rộng lối đi chung được chọn cho phép nhỏ hơn 3,5m, nhưng không nhỏ hơn 2m, trên cơ sở ý kiến đồng thuận của các hộ dân

 Ở những nơi có mật độ dân cư sống hai bên hẻm quá cao (trên 300 người/ha) hoặc dọc theo hẻm có trụ điện cần tăng thêm 0,5m cho lộ giới quy định đối với các hẻm có lộ giới tối thiểu từ 3,5 - 4,5m trong bảng 4-1 trên đây

 Đối với các quận, huyện ven (trừ các quận nội thành cũ gồm quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10 và quận 11, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận Gò Vấp, quận Phú Nhuận) cho phép điều chỉnh quy định chiều rộng lộ giới tối thiểu cao hơn quy định (tại bảng trên) từ 0,5 - 1m và phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

1.6.2 Phân loại đường

1.6.2.1 Cấp đường

Đường được phân chia thành 5 cấp A, B, C, D và E Căn cứ để phân chia cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu gồm: bề rộng nền đường, bán kính đường cong nằm, tầm nhìn và độ dốc dọc

 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 100 mét và tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 200 mét;

 Độ dốc dọc tối đa là 6% và dài liên tục không quá 500 mét, trừ vị trí dốc bến phà, dốc qua đê và qua cầu

b) Cấp B

 Nền đường rộng tối thiểu 12 mét, xe đi lại tránh nhau dễ dàng, không phải giảm tốc độ;

 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 125 mét (ứng với siêu cao 6%) và 250 mét (ứng với siêu cao 4%) Trường hợp tại ngã ba, ngã tư, đường tránh hoặc những vị trí có quy mô tương tự cho phép bố trí đường cong có bán kính nhỏ hơn;

 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 75 mét và tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 150 mét;

 Độ dốc tối đa là 7% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà, dốc qua đê và qua cầu

 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 40 mét và tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 80 mét;

 Độ dốc tối đa là 8% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà, dốc qua đê và qua cầu

d) Cấp D

 Nền đường rộng tối thiểu 6,0 mét, xe đi lại tránh nhau phải giảm tốc độ;

 Bán kính đường cong nằm tối thiểu là 15 mét (ứng với siêu cao 6%) và 40 mét (ứng với siêu cao 4%) và châm chước 30% số đường cong trong từng đoạn có bán kính dưới 15 mét, nhưng lớn hơn 8 mét (15 mét > R > 8 mét);

 Chiều dài tầm nhìn trước chướng ngại vật cố định (một chiều) là 20 mét và tầm nhìn thấy xe ngược chiều (hai chiều) là 40 mét;

 Độ dốc tối đa là 9% và dài liên tục không quá 400 mét, trừ vị trí dốc bến phà, dốc qua đê và qua cầu

 Bậc 1: mặt đường rải bê tông nhựa, bê tông xi măng bằng phẳng, coi như không có ổ gà, xe chạy giữ vững tốc độ;

 Bậc 2: mặt đường rải bê tông nhựa, đá dăm nhựa, đá dăm, cấp phối có ổ

gà nhỏ, gợn sóng vừa phải Tỷ lệ ổ gà chiếm không quá 8% diện tích từng đoạn mặt đường; xe đi có xóc, có giảm tốc độ;

 Bậc 3: mặt đường rải bê tông nhựa, đá dăm nhựa, đá dăm, cấp phối hư hỏng nhiều, có từ 8% đến 20% ổ gà hoặc tối đa 15% ổ gà loại sâu trên 15 cm (mười lăm xen-ti-mét) xe đi lại khó khăn, có chỗ bị trơn lầy

Nếu mặt đường hư hỏng quá mức quy định cho Bậc 3 trên đây thì đưa vào loại đường đặc biệt xấu

Đường cấp E không chia bậc và được coi là loại đường đặc biệt xấu

1.2.2.3 Xếp loại đường

 Sau khi phân chia cấp và bậc cho đường, mỗi đoạn đường sẽ có cấp bậc là A1, A2, A3, B1, đến E Từ kết quả này, tiến hành xếp loại đường theo bảng sau:

Loại 1(Rất tốt)

Loại 2(Tốt)

Loại 3(Khá)

Loại 4(Trung bình)

Loại 5(Xấu)

Loại 6(Đặc biệt xấu)

 Để phù hợp với việc theo dõi, tính toán trong thực tế, các loại đường sẽ được xếp theo từng đoạn 5 ki-lô-mét liên tục trở lên Nếu có những đoạn tốt, xấu dưới 5 ki-lô-mét riêng lẻ thì căn cứ vào tình hình trung bình của những đoạn liền

kề để xếp lên hoặc xếp xuống cho thích hợp

 Đường có tiêu chuẩn cấp E, nhưng mặt đường tốt hoặc chỉ có 1 trong nhiều tiêu chuẩn cấp E nhưng các tiêu chuẩn khác đạt cao hơn có thể xem xét xếp vào loại 6 hoặc loại 5

 Căn cứ vào cách xếp loại đường trên đây, sẽ có 6 loại đường (từ Loại 1 đến Loại 6)

1.6.3 Phân biệt nhà ở các loại

1.6.3.1 Phân cấp nhà

Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá tính thuế là dựa vào chất lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà Nhà được

phân thành 6 loại : Biệt thự, cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 và nhà tạm theo các Tiêu chuẩn sau đây:

a) Biệt thự

 Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh;

 Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch;

 Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

 Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt;

 Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

 Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt;

 Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở

 Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;

 Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

 Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng;

 Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment;

 Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt;

 Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Số tầng không hạn chế

d) Nhà cấp 3

 Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch Niên hạn sử dụng trên 40 năm;

 Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch;

 Mái ngói hoặc Fibroociment;

 Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông

 Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường Nhà cao tối đa là 2 tầng

e) Nhà cấp 4

 Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;

 Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);

 Mái ngói hoặc Fibroociment;

 Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;

 Tiện nghi sinh hoạt thấp;

f) Nhà tạm

 Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu;

 Bao quanh toocxi, tường đất;

là ao cá

b) Biệt thự phố

Đây là loại thấp tầng ( 1 đến 3 tầng) cũng có sân vườn bao quanh, phục vụ cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào Ngôi nhà nằm trong khuôn viên có rào dậu, cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 – 800 m2 chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố Biệt thự cần có các công trình phụ như garage oto ( cho 1 -2 xe), chỗ ở cho người phục vụ hay chỗ để

đồ làm vườn…cùng sân thoáng, vườn cảnh và cây bóng mát để nghỉ ngơi ngoài trời Mật độ xây dựng trên lô đất khoảng 25 -40% là tối đa

c) Nhà ở liền kề ( liên kế)

Đây là loại nhà thường gặp ở những thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những gia đình thị dân Để đảm bảo tính kính tế và tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia đình chỉ có 2 hướng tiếp xúc trước và sau với thiên nhiên Mỗi gia đình sẽ được sử dụng khoảng diện tích không gian suốt từ tầng trệt đến tầng thượng ( khối nhà thường cao từ 2-3 tầng) Ngoài diện tích dành cho nhà ở, còn diện tích dành cho sân vườn (với tỉ lệ 20-30% diện tích lô đất ) Loại nhà này thường có diện tích trung bình từ 60-120 m2 và thường chia làm 2 loại như sau:

 Nhà liền kề phố: nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố, để lợi dụng tầng trệt kinh doanh buôn bán, còn các tầng còn lại để phục vụ cho sinh hoạt nghỉ ngơi của gia đình Ngôi nhà chỉ có sân trong ( chiếm tỉ lệ 20-25% lô đất)

 Nhà liền kề sân vườn: là loại nhà có vườn phía trước và sân phía sau Mặt tiền từ 6-10 m, hình thức giống nhà liền kề phố, nhưng mặt tiền được lùi vô khoảng 3m so với hàng rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30-40% lô đất)

d) Nhà chung cư

Đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình Một ngôi nhà có thể phục vụ cho nhiều gia đình Mỗi gia đình có thể sử dụng độc lập 1 căn hộ, các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung, còn cầu thang công cộng dùng để nối giữa các tầng Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5-26 tầng, với các nhà trên 7 tầng bắt buộc có thang máy Với kiểu nhà chung cư như vậy, sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và giá trị kinh tế trong đầu tư cơ sở hạ tầng

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10 ( ĐƯỜNG BẮC HẢI , CÁCH MẠNG THÁNG 8 – ĐOẠN

BẮC HẢI ĐẾN HÒA HƯNG)

2.1 Giới thiệu khái quát quận 10

2.1.1 Tổng quan về quận 10

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571,81 ha (theo số liệu bản đồ địa chính) nằm chếch về phía Tây Nam của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm 0,24% diện tích đất đai toàn Thành phố Dân số của Quận 10 tính đến thời điểm 31/12/2005 là 237.459 người, mật độ dân số trung bình là 41.527 người/km2

Quận 10 được chia thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều nhau, chênh lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường 3) là 119,14 ha tương ứng 12,8 lần Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau:

 Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải;

 Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh;

 Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách mạng tháng 8, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ;

 Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt

Quận 10 là một trong những quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh

có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngoại thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

2.1.1.2 Địa hình, địa chất công trình

Địa hình Quận 10 tương đối bằng phẳng Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm trên cao độ +2.00 (lấy theo hệ Mũi Nai)

Đặc điểm địa chất công trình của loại đất này đa phần là thuộc khối phù a

cổ, cường độ chịu tải của đất là R ³ 1,7 kg/cm2

2.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu Quận 10 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

 Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7o

C

 Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%

 Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực

khác (trung bình 2.100mm) Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng

khác hầu như không có mưa

 Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s Hầu như không

có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến)

 Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2

ra kênh Bến Nghé, một phần nhỏ chảy qua Quận 11 ra rạch Lò Gốm

2.1.1.5 Kinh tế

a) Tổng quan chung

Quận 10 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh

có vị trí thuận lợi, là một trọng điểm giao dịch thương mại của thành phố Ngành thương mại – dịch vụ có tốc độ phát triển nhanh, với nhiều loại hình thương mại – dịch vụ cao cấp và đa dạng tạo được sự thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển Tính đến nay, có 10.811 đơn vị kinh tế hoạt động trên địa bàn Quận 10 Trong đó: Doanh nghiệp: 2.691 đơn vị Hợp tác xã: 18 đơn vị Hộ kinh doanh cá thể: 8.102 đơn vị

Phân chia theo ngành: Sản xuất: 1.064 đơn vị; Thương mại: 6.138 đơn vị; Dịch vụ: 3.609 đơn vị;

Phân chia theo loại hình: Công ty cổ phần: 236 đơn vị; Công ty TNHH: 2.112 đơn vị; Doanh nghiệp tư nhân: 343 đơn vị; Hợp tác xã: 18 đơn vị; Hộ cá thể: 8.102 đơn vị;

Tổng số vốn đầu tư của các công ty, doanh nghiệp tư nhân và các cơ sở cá thể đạt gần 700 tỷ đồng; giá trị thương mại chiếm tỷ lệ khá cao, sản lượng kinh tế thương mại quốc doanh chiếm từ 60 – 80%

Tốc độ tăng trưởng trên lĩnh vực công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp bình quân hằng năm luôn vượt chỉ tiêu kế hoạch 14,58%, trong đó khu vực kinh tế quốc doanh tăng bình quân 16,94%, khu vực ngoài quốc doanh tăng bình quân 13,67%

Tốc độ tăng trưởng thương mại – dịch vụ hàng năm tăng bình quân 16,98%

- trong đó, các công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh ngiệp tư nhân và thương nghiệp – dịch vụ tư nhân, cá thể có tỷ lệ tăng khá cao, chiếm tỷ trọng lớn trên tổng doanh thu hằng năm

Xuất khẩu chủ yếu là các mặt hàng điện tử, hoá mỹ phẩm, may mặc, nông hải sản, chế biến cao su Nhập khẩu chủ yếu là các ngành hàng nguyên liệu phục

vụ sản xuất tuy vậy hạn chế nhập khẩu hàng tiêu dùng

b) Hoạt động thương mại

 Hệ thống chợ:

Các chợ trên địa bàn Quận 10 là được hình thành trước ngày giải phóng như: chợ Trần Nhân Tôn thuộc Phường 2, chợ Nhật Tảo thuộc Phường 4, chợ Nguyễn Tri Phương thuộc Phường 6, chợ Chuồng Bò (Ngã Bảy) thuộc Phường 10, chợ Chí Hoà thuộc địa bàn Phường 15 Các chợ hình thành sau ngày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước như chợ Lê Hồng Phong (Phường 1), chợ hoa tươi

Hồ Thị Kỷ (Phường 1), chợ Thành Thái (Phường 14), chợ Bạch Mã – cư xá Bắc Hải (Phường 15)

Chợ Nguyễn Tri Phương và chợ Hoà Hưng – Chí Hoà thuộc nhóm chợ loại

2, được đầu tư xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn về hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, có nhà lồng, quầy sạp được bố trí, sắp xếp theo ngành hàng, hoạt động kinh doanh tương đối ổn định Đối với chợ Trần Nhân Tôn, chợ Nhật Tảo, chợ Chuồng Bò (Ngã Bảy): các chợ này đã được hình thành từ lâu đời, phù hợp thói quen và nhu cầu mua sắm của mọi tầng lớp dân cư nhưng chủ yếu sử dụng các tuyến đường, khu vực đất trống trong khu dân cư để họp chợ, do đó còn

nhiều khiếm khuyết như không có nhà lồng, quầy sạp không cố định, hệ thống cấp thoát nước sử dụng chung với khu dân cư

 Các khu vực kinh doanh trên các tuyến đường tiêu biểu:

 Hoa tươi: đường Hồ Thị Kỷ,

 Ẩm thực: đường Lê Hồng Phong

 Thiết bị y tế và văn phòng: đường Lý Thái Tổ (giáp ranh quận 3)

 Trang trí nội thất: đường Ngô Gia Tự, đường Cao Thắng (nối dài)

 Vật liệu xây dựng: đường Lý Thường Kiệt

 Thiết bị viễn thông: đường Hùng Vương (giáp ranh quận 5)

 Ngoài ra còn có các tuyến đường kinh doanh sầm uất khác:

 Đường 3 Tháng 2 (Đồ cưới, mua sắm thời trang, xe hơi cao cấp, điện thoại

 Đường Nguyễn Tri Phương (ẩm thực, thời trang, đồ lưu niệm, trang trí)

 Đường Thành Thái (vật liệu xây dựng, thiết bị vệ sinh, trang trí nội thất, ẩm

thực)

c) Hạn chế

Kinh tế quận 10 so với tình hình phát triển chung của Thành phố cũng như

so với các quận trung tâm kế cận vẫn còn những điểm yếu kém nhất định:

 Sự phân bố các trung tâm kinh doanh chưa cân đối, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu gắn kết chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh

tế

 Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự phát, cần thiết phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo các quy định trật tự văn minh đô thị và văn minh thương mại

d) Định hướng phát triển kinh tế

Quận 10 tiếp tục phát triển theo hướng thương mại – dịch vụ – sản xuất, quy hoạch mạng lưới chợ – siêu thị – trung tâm thương mại, đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình phúc lợi xã hội, công trình phục vụ văn hoá, thể dục thể thao các khu vực chuyên doanh với những trung tâm mua sắm phong phú, đa dạng hơn

2.1.1.6 Văn hóa

a) Tổng quan chung

Từ những cơ sở vật chất nghèo nàn, thiếu thốn từ những ngày đầu giải phóng, đến nay Quận 10 đã trở thành một trong những trung tâm sinh hoạt văn hoá phục vụ cho nhân dân trong và ngoài Quận

Nhiều công trình, thiết chế văn hoá như Nhà hát Hoà Bình, Trung tâm Văn hoá, Nhà thiếu nhi, Công viên Kỳ Hoà, Công viên Văn hoá Lê Thị Riêng được Quận đầu tư xây dựng cùng nhiều cơ sở hoạt động dịch vụ văn hoá tư nhân khác

đã trở thành những tụ điểm văn hoá phục vụ rộng rãi nhu cầu vui choi giải trí, hưởng thụ văn hoá cho người dân

Những địa điểm di tích lịch sử truyền thống cách mạng và di tích văn hoá (Nhà truyền thống, Bia Vườn Lài, hầm chứa vũ khí bí mật, hầm bí mật B, Đình Chí Hoà) được thường xuyên tôn tạo, chỉnh trang đã góp phần quan trọng trong việc giáo dục truyền thống cách mạng cho học sinh, đoàn viên, hội viên các đoàn thể và nhân dân trong Quận Bên cạnh đó hệ thống Nhà văn hoá phường cũng được Quận quan tâm đầu tư phát triển

Hiện nay, Quận 10 đã xây dựng các Nhà văn hoá tại các đơn vị phường (phường 1, 2, 3, 10, 11, 13) với cơ sở vật chất khang trang, phục vụ tích cực trong việc tổ chức các loại hình sinh hoạt văn hoá văn nghệ tại cơ sở và là tụ điểm sinh hoạt, giao lưu thường xyên của các Câu lạc bộ, các đoàn thể, nhân dân các khu phố

2.1.2 Các tiềm năng phát triển

Hiện nay, quận đã tập trung đầu tư cho các công trình thuộc kết cấu hạ tầng nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển chung của Quận với việc đầu tư quy hoạch, cải tạo và xây dựng mới hệ thống đường sá, cống rãnh, điện nước, khu chung cư như: tuyến đường Sư Vạn Hạnh, Lê Hồng Phong, Hồ Bá Kiện, Bắc Hải nối dài, các công trình nhà ở đã được xây dựng và mới đưa vào sử dụng như chung cư Lê Hồng Phong, chung cư 88 căn, 96 căn, chung cư 601 phường 15 Q10, chung cư C9, chung cư Trần Văn Kiểu, chung cư Lê Thị Riêng, khu nhà ở VK92, khu Z73, Z756, E657 cùng các dự án đang được triển khai thực hiện như lô D chung cư Ngô Gia Tự, lô S, Q chung cư Nguyễn Kim, chung cư Thành Thái đã làm thay đổi nhanh chóng bộ mặt đô thị của Quận 10 ngày càng khang trang, sạch đẹp hơn

Chung cư Lê Thị Riêng

Cùng với sự phát triển của kinh tế và hạ tầng cơ sở, lĩnh vực văn hóa xã hội cũng luôn được Quận quan tâm với nhiều chủ trương, biện pháp để đời sống của người dân Quận từng bước được cải thiện tốt Năm 2003, Quận đã được thành phố công nhận cơ bản không còn hộ nghèo theo tiêu chí của thành phố và hiện đang phấn đấu nâng chuẩn thu nhập của các hộ nghèo theo tiêu chí giai đoạn 2005-2010; công tác Đền ơn đáp nghĩa cũng được sự quan tâm sâu sắc và thường xuyên của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân Quận 10, được duy trì nề nếp và được Nhà nước khen thưởng các danh hiệu cao quý

 Về cơ sở kết cấu hạ tầng

Quản lý, khai thác hiệu quả quỹ nhà đất, phát triển đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế và văn hóa xã hội để đảm bảo cho sự phát triển của kinh tế- xã hội, xây dựng và phát triển đô thị theo quy hoạch giai đoạn 2006-2010 để ổn định đời sống nhân dân; tăng cường công tác quản lý trật tự đô thị; có Kế hoạch tăng nguồn vốn đầu tư xây dựng các công trình nhanh và hiệu quả hơn Phải hoàn tất đường Thành Thái, Bắc Hải, Nguyễn Giản Thanh; ít nhất có 5 khu cao ốc (cao tầng từ 15 đến 18 tầng) phục vụ nhà ở nhân dân lao động, cán bộ công chức và diện chính sách của Quận đi đôi với công trình phúc lợi xã hội khác

2.1.3 Mô tả con đường khảo sát ( Bắc Hải và Cách Mạng Tháng 8 – đoàn từ Bắc Hải đến Hòa Hưng )

2.1.3.1 Đường Bắc Hải

Đường Bắc Hải nằm giữa ở ranh giới 2 quận : quận Tân Bình và quận 10 , được ngăn cách bởi đường Cách Mạng Tháng 8 ( thuộc quận 3) và đường Lý Thường Kiệt ( thuộc quận 11) , tiếp giáp với công viên Văn Hóa Lê Thị Riêng Đường Bắc Hải chia làm 2 đoạn: đường Bắc Hải và đường Bắc Hải nối dài

Đường Bắc Hải nối dài hiện nay có lộ giới 30m, thông thoáng, tấp nập với những

ki ốt bán cây kiểng, cá cảnh… Hiện tại đoạn đường này nằm dưới sự quản lý của trung tâm viễn thông khu vực 2

Do vị trí thuận lợi ở gần khu dân cư đông đúc, Bắc Hải là một con đường buôn bán sầm uất với những hộ kinh doanh nhỏ lẻ Tuy nhiên với lợi thế trục đường Bắc Hải trong tương lại sẽ có lộ giới 30m, nơi đây hứa hẹn sẽ trở thành một con đường nhộn nhịp với các trung tâm mua sắm, trường học, ngân hàng, cao ốc

và các bất động sản trong tương lai gần sẽ có lợi thế kinh doanh vô cùng to lớn

2.1.3.2 Đường Cách Mạng Tháng 8 [đoạn từ Bắc Hải đến Hòa Hưng]

Cách Mạng Tháng 8 là con đường nhộn nhịp của Thành Phố Hồ Chí Minh Giao với nhiều con đường lớn ( Lý Thường Kiệt, Bắc Hải, Tô Hiến Thành, 3 Tháng 2, Điện Biên Phủ v.v), và là con đường đi qua nhiều quận trung tâm của Thành Phố , như quận : Tân Bình, Quận 10, Quận 3, Quận 1… Cách Mạng Tháng

8 thực sự trở thành một khu vực có lợi thế mạnh về kinh doanh Con đường tập trung phần lớn các trung tâm mua sắm , cửa hàng các loại với mặt hàng đa dạng và

phong phú , cao ốc văn phòng, trường học, siêu thị, ngân hàng và trung tâm giải trí …

Đặc biệt, với đoạn đường từ Bắc Hải đến Hòa Hưng, Cách Mạng Tháng 8

đi qua công viên văn hóa Lê Thị Riêng, chợ Hòa Hưng, Nhà sách Nhân Văn, siêu thị New Mart… cung cấp khá đầy đủ cho nhu cầu sống của người dân cư khu vực này Nhịp sống sôi nổi đã góp phần đẩy mạnh lợi thế bất động sản của khu vực này

2.2 Thực trạng giá đất khu vực quận 10

2.2.1 Mục đích của khảo sát

Việc khảo sát giá nhà đang rao bán ( hoặc đã bán trong thời gian gần đây) tại khu vực quận 10 nhằm tạo ra bảng số liệu giá thị trường chính xác và thực tế Cùng với việc đóng góp vào dữ liệu nguồn tại trường Đại Học Kinh Tế TPHCM, đây còn là nguồn tư liệu thiết thực góp phần giúp cho Ủy Ban Nhân Dân quận 10 đưa ra khung giá đất khu vực quận 10 sát với thực tế hơn nữa

Ý nghĩa thực tiễn là chủ đạo, do đó cuộc khảo sát được thực hiện theo phương thức phỏng vấn trực tiếp những đối tượng đang có nhu cầu bán bất động sản , hoặc đối tượng đã hoàn tất giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian gần nhất Nhờ mục tiêu khảo sát và cách tiếp cận thực tế, số liệu có tính chính xác cao, tuy nhiên cũng vì khó tiếp cận với các đối tượng như vậy, nên cuộc khảo sát

có những phần người khảo sát phải tự điền bằng kinh nghiệm và kiến thức của mình

2.2.2 Phương thức tiến hành khảo sát

2.2.2.1 Bảng điều tra (Tham khảo phụ lục)

2.2.2.2 Cách thức tiến hành

Bất động sản sau khi được thu thập thông tin, sẽ tiến hành phân loại theo các cấp mặt tiền, hẻm cấp 2, 3, 4 để tính giá trị quyền sử dụng đất tại vị trí đó, sau khi các tài sản đã được điều chỉnh đồng nhất với nhau Và cuối cùng là dựa vào đó

để tính hệ số chênh lệch giữa mặt tiền và hẻm các cấp

Cụ thể như sau:

 Đơn giá đất = Giá trị quyền sử dụng đất / diện tích đất

T

xT H

1 1

Hki: Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ i (%)

Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình (%) n: Số kết cấu chính trong công trình

 Đơn giá xây dựng :

( Tham khảo công ty AREV) 2.2.3 Mô tả đặc điểm và ước tính giá trị bất động sản khảo sát (Tham khảo phụ lục)

2.2.3.1 Phân tích tài sản và ước tính giá trị trung bình

2.2.3.1.1 Đường Cách Mạng Tháng 8

2.2.3.1.1.1 Mặt tiền

Nhà trệt Nhà 2 tầng Nhà 3 tầng Nhà 4 tầng Nhà 5 tầng Đúc giả triệu/m2,8 2

Mái tole triệu/m3,8 2 4,0

triệu/m2 4,1

triệu/m2 4,2

triệu/m2

Mái bê tông cốt thép

4,5 triệu/m2

a) Thông tin chung tài sản thu thập

9

Chiều rộng mặt đường

Đường nhựa 12m

Nhà cấp 4,1 trệt, tường gạch, mái tole

Nhà cấp 4, 1 trệt, tường gạch, mái tole

Đất trống

Nhà cấp 4, 1 trệt, tường gạch, mái tole

2,8 0 2,8

13

Giá trị còn lại

17

Giá sau khi thương lượng (triệu đồng)

b) Phân tích

Lưu ý: đơn giá quyền sử dụng đất hiện tại chỉ có tính chất tham

khảo, dựa trên giá rao bán chủ quan của chủ nhà, do đó cần có sự

điều chỉnh lại

Những điểm tương đồng:

 Pháp lý: 4 tài sản nêu trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy hường) do đó tương đồng về pháp lý

 Điều kiện kinh doanh: nằm tại mặt tiền đường Cách Mạng Tháng

8 , khu vực từ Bắc Hải đến Hòa Hưng, đông dân cư, sầm uất, tiện

mở cửa hàng kinh doanh, văn phòng, shop thời trang, trường học, ngân hàng, siêu thị…

 Môi trường tự nhiên: 4 tài sản tọa lạc tại trục đường Cách Mạng Tháng 8, gần công viên văn hóa Lê Thị Riêng, siêu thị Big C, rạp chiếu phim Hòa Bình…tiện lợi cho sinh hoạt của đa số người dân

 Hướng: do nằm trên cùng trục đường Cách Mạng Tháng 8, cả 4 tài sản nêu trên đều có hướng tương đồng nhau

Những điểm không tương đồng:

 Qui mô : diện tích đất của cả 4 tài sản trên đều có sự khác biệt tạo nên chênh lệch về giá bán, cần có sự điều chỉnh

 Hình dáng : tài sản 2 có hình dạng nở hậu nên giá có phần cao hơn, do tâm lý phong thủy chuộng nhà nở hậu

c) Điều chỉnh đơn giá QSDĐ

Điều chỉnh BĐS theo phương pháp so sánh cặp

 Điều chỉnh chênh lệch về qui mô diện tích đất:

( Cặp TSSS1 và TSSS3) 137,69 – 132,36

= 60.984 đồng/m2145-57,6

 Vậy khi qui mô đất tăng 1 m2

thì giá đất sẽ tăng 60.984 đồng

 Điều chỉnh chênh lệch về hình dáng thửa đất:

( Cặp TSS 2 và TSSS 3)

136, 41 – (132,36+ (96 – 57,6)*0,060984) = 1.708.214 đồng

 Vậy đơn giá QSDĐ mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám ( từ

Bắc Hải đến Hòa Hưng) vào thời điểm tháng 3/2011 vào khoảng 132

686/40 CMT8

686/39 CMT8

8 Hướng Đông nam Tây bắc Tây bắc Đông bắc

9

Chiều rộng mặt đường

Đường nhựa 5m

Đường nhựa 6m

Đường nhựa 6m

Đường nhựa 6m

10 Kết cấu công trình

Nhà cấp 3,

1 trệt+1 lầu , tường gạch, mái tole

Nhà cấp 2, 1 trệt, tường gạch, mái tole

Nhà cấp 2, 1 trệt+1 lầu, tường gạch , mái tole

Nhà cấp 1, 1 trệt+2 lầu, tường gạch, mái bằng

2,8 3,8 4,5

13

Giá trị còn lại CTXD (triệu đồng)

b) Phân tích

Lưu ý: đơn giá quyền sử dụng đất hiện tại chỉ có tính chất tham

khảo, dựa trên giá rao bán chủ quan của chủ nhà, do đó cần có sự

điều chỉnh lại

Những điểm tương đồng:

 Pháp lý: 4 tài sản nêu trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy hường) do đó tương đồng về pháp lý

 Điều kiện kinh doanh: các tài sản nêu trên tọa lạc tại hẻm cấp 1,

có lộ giới hẻm trên 5m thông thoáng, do đó có điều kiện kinh doanh khá

 Môi trường tự nhiên: 3 tài sản so sánh cùng nằm tại hẻm 686 CMT8, do đó môi trường sinh hoạt tương đồng nhau, gần công viên Lê Thị Riêng, trục đường chính CMT8, ngoài ra gần đây còn có nhà thờ của Giáo Xứ An Lạc

 Điều kiện thoanh toán: Thanh toán trả ngay

Những điểm không tương đồng:

 Qui mô : diện tích đất của cả 4 tài sản trên đều có sự khác biệt tạo nên chênh lệch về giá bán, cần có sự điều chỉnh

 Hình dáng : TSS1 ,2 tương đồng về hình dạng nở hậu với TSTĐ,

tuy nhiên TSS3 lại có hình dạng vuông vức

 Hướng: TSS1,2 cùng hướng Tây Bắc, tuy nhiên TSTĐ lại nằm

hướng Đông Nam, tạo sự khác biệt về giá

c) Điều chỉnh đơn giá QSDĐ

Địa chỉ 493/68A

CMT8

686/32 CMT8

686/40 CMT8 686/39 CMT8

Đơn giá

QSDĐ (triệu đồng/m 2

)

Quy mô đất

(m 2 ) 13,5 57 210 66,6 Hình dáng Nở hậu Nở hậu Nở hậu Vuông

Hướng Đông bắc Tây bắc Tây bắc Đông bắc

Điều chỉnh BĐS theo phương pháp so sánh cặp Lưu ý: phần trên ta đã coi sự chênh lệch giữa giá mảnh đất có

hình dáng nở hậu và vuông vức là 1.708.214 đồng

 Điều chỉnh chênh lệch về qui mô diện tích đất:

( Cặp TSSS1 và TSSS2) 74,495 - 69,635

= - 2.530.101 đồng Tây Bắc – Đông Bắc

 Vậy đất ở hướng Đông Bắc có giá cao hơn Tây Bắc khoảng 2.530.101 đồng

Địa chỉ 493/68A

CMT8

686/32 CMT8

686/40 CMT8 686/39 CMT8

Hướng Đông bắc Tây bắc Tây bắc Đông bắc

STT HẠNG MỤC TS 1 TS2

(m 2 )

9 Chiều rộng mặt đường Đường nhựa 4m Đường nhựa 4m

10 Kết cấu công trình

Nhà cấp 4, 1 trệt + 1 lầu, tường

gỗ, mái tole

Nhà cấp 1, 1 trệt+1 lầu, tường gạch , mái bằng

14 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay

b) Phân tích

Vì 2 tài sản trên có các hạng mục tương đồng, đồng thời diện tích đất cũng tương đồng, mức chênh lệch giá đất giữa chúng cũng không