Xác định khung giá đất quận 10 (đường cách mạng tháng 8 đoạn từ bắc hải hòa hưng và đường bắc hải)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ -o0o - CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10 ( ĐƯỜNG CMT8 [ĐOẠN TỪ BẮC HẢI – HỊA HƯNG] VÀ ĐƯỜNG BẮC HẢI ) Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực : Phạm Thị Khánh Vy MSSV : 107207244 Lớp : Thẩm Định Giá – K33 Niên khóa : 2007 – 2011 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Từ thực tế cho thấy, thị trường nhà đất thị trường tiềm năng, nguồn thu từ quĩ đất khơng ngừng gia tăng Thị trường n ị ếu t đ u hi ph i, t o n n nh ng iến động ự đoan, đặc biệt t i khu vự thị, khu cơng nghiệp nh ng n i mà chuyển dị h ấu sử dụng đất diễn m nh mẽ u đất đai đ trở thành phổ biến với nh ng qu mơ h nhau, g n n nh ng n s t tr n thị trường ất động s n, đẩ gi đất tăng ao cách bất hợp lý Tuy nhiên giai đo n 1994 - 1998, tổng thu từ đất kho ng 2.000 tỷ đồng năm Sang năm 1999, tổng thu đ t h n 3.600 tỷ đồng Năm 2009, on s vọt lên 45.405 tỷ đồng iện na gi đất Nhà nướ qu định từ 30% tới 60% gi đất chuyển nhượng thực tế Nhà nước hưa tổ h hệ th ng theo dõi gi đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Xuất phát từ nhu c u trên, t o dựng nguồn s liệu gi đất thự để làm tư liệu cho q trình theo dõi giám sát Ủy Ban Nhân Dân Quận 10, ũng sửa đổi gi đất nhà nước cho sát với thị trường thực , tơi đ họn đề tài : “ X định gi đất khu vực Quận 10 (đường Bắc H i , Cách M ng Tháng [từ Bắc H i đến a ưng]” Mục tiêu nghiên cứu Phục vụ cho cơng tác nghiên c u Ủy Ban Nhân Dân Quận 10 ũng sinh viên, áp dụng nh ng kiến th đ học vào thực tiễn qu trình thực tập Phạm vi nghiên cứu - Bất động s n: đất đai ề tài tập trung vào khu vự : đường Bắc H i đường Cách M ng Tháng ( từ Bắc H i đến a ưng) , thuộc khu vực quận 10, Thành Ph Hồ Chín Minh Phương pháp nghiên cứu iều tra thực tế, thu thập xử lý s liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ng dụng phư ng ph p thẩm định gi n: phư ng ph p hi phí phư ng pháp so sánh GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thẩm định giá, thẩm định giá trị bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá ? Thẩm đònh giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trò tài sản phù hợp với thò trường đòa điểm,thời điểm đònh, cho muc đích đònh theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế,quốc gia theo 1.1.2 Thẩm định giá trị bất động sản ? Thẩm đònh giá bất động sản ước tính giá trò quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác đònh rõ điều kiện thò trường đònh với phương pháp phù hợp 1.2 Chức mục đích thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Chức thẩm định giá bất động sản Đối với nước giới, đời phát triển thẩm định giá gắn liền với kinh tế thị trường Kinh tế thị trường phát triển nghề thẩm định giá phát huy tác dụng Việt Nam q trình chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường Nên cơng tác thẩm định giá đổi để phù hợp với bối cảnh kinh tế thị trường Để tránh thiệt hại kinh tế cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân mua bán, đầu tư, định giá trị tài sản thơng qua việc xác định giá cả…thì thẩm định giá Việt Nam đời tất yếu khách quan Nhu cầu thẩm định giá bất động sản tồn xã hội lớn, giá trị bất động sản biến đổi liên tục nên nhu cầu ngày cao Bất động sản khơng có Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 thị trường trung tâm nên thơng tin bất động sản hạn chế, người mua người bán khó khăn việc đưa định Thẩm định giá tạo mơi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ chất bất động sản giao dịch thị trường đặc điểm kinh tế kỹ thuật, giá Do đặc thù Việt Nam đất đai thuộc sở hữu tồn dân, trước việc chuyển nhượng đất đai diển phạm vi hẹp chủ yếu nhu cầu để ở, việc kinh doanh bất động sản đơn lẻ Hiện nay, có nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản đời nên bất động sản phải định giá rỏ ràng để đưa lên sàn giao dịch Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành coi cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, hiệu việc sử dụng đồng vốn, quản lý kinh tế, hạn chế thất thốt, tiêu cực nâng cao sức cạnh tranh thị trường 1.2.2 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản Mục đích thẩm đònh giá tài sản phân thành nhiều loại, đưa số loại sau đây: muc đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, chấp, tính thuế, lý tài sản  Bảo tồn tài sản -Thẩm đònh giá tài sản phục vụ khấu hao tài sản -Bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản  Mua bán tài sản đơn hạng mục  Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp - Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh xí nghiệp liên doanh - Hợp tác sát nhập doanh nghiệp - Bán doanh nghiệp - Cho thuê  Chuyển nhƣợng bất động sản  Bồi thƣờng  Thế chấp Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt bất động sản vật chấp Giá trò vật chấp phải thích ứng với giá trò thò trường tài sản thời điểm chấp thích ứng với tài khoản Mục đích để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Thực tế an toàn không đònh tính chuẩn xác việc thẩm đònh giá bất động sản chấp Vì cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm đònh giá  Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoa Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu loại quy trình tập trung thò trường tư bản, doanh nghiệp người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành Người nhận mua người chủ quyền cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy lực chia hiệu xuất thu lợi cổ phiếu Về mà nói cổ phiếu lợi tức cổ phiếu đònh trạng triển vọng doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều có nhiều nhân tố cần tới thẩm đònh giá  Hạch tốn kế tốn Thuế khoá quốc gia tài sản tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy thân làm đối tượng( không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng thuế) loại thuế vận dụng theo trình đọ quốc gia Một số quốc gia lấy giá thò trường hành để làm sở để tính thuế Do phải tiến hành thẩm đònh giá nộp thuế Vì cần có người tính thuế quan đònh thuế  Nghiệp vụ tốn Doanh nghiệp tiến hành toán toán tài sản, tách nhập ; người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, tài sản cần tiến hành bán hoăc hóa giá biến đổi Như cần nhà chuyên môn thẩm đònh giá đưa kết luận thẩm đònh giá để toán hành doanh nghiệp sở xử lý tài sản có Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244  Phục vụ tƣ vấn Việc trình bày đặc tính thẩm đònh giá coi lónh vực đặc thù phục vụ tư vấn nói phục vụ tư vấn nghóa trực tiếp phục vụ tiến hành nghiệp vụ tài sản nêu mà tiến hành nghiệp vụ thẩm đònh giá tài sản phát sinh phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh Có nhiều loại tư vấn chủ yếu: - Kiện tụng - Giúp cho việc hạch toán kế toán 1.3 Cơ sở thẩm định giá 1.3.1 Khái niệm giá cả, chi phí giá trị Giá (price) thuật ngữ số lượng chào bán, trả mua hay tốn cho hàng hóa dịch vụ Đó thức tế lịch sử dù điều thể rộng rãi hay thừa nhận cá nhân Chi phí (cost) tồn phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền sở hữu bất động sản (loại trừ đất), yếu tố quan trọng mà thẩm định viên phải xem xét thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên khơng phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường mà có có tác dụng ngược lại Chi phí nói chi phí hình thành người bán Ngồi nhân viên thẩm định cần ý đến chi phí bỏ để có bất động sản theo ý muốn mình, chi phí người mua Giá trị (value) khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ hàng hóa dịch vụ có sẵn để mua người mua người bán chúng Giá trị khơng phải thực thể mà ước tính giá trị hàng hóa dịch vụ thời điểm phù hợp với định nghĩa định giá trị Khái niệm kinh tế giá trị phản ánh điểm lợi ích thị trường tập trung vào 1.3.2 Giá thị trƣờng thị trƣờng Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 Giá trị thị trường bất động sản số tiền ước tính để bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá người mua tự nguyện (muốn mua) với người bán tự nguyện (muốn bán) giao dịch khách quan, khoản thời gian giao dịch đủ dài sau tìm hiểu kỹ thị trường bên hành động cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng khơng áp đặc ( tiêu chuẩn thẩm định giá 2005 ) Nội dung hiểu sau: - Số tiền ước tính: yếu tố lượng số tiền đưa trao đổi để lấy bất động sản ( giá ) - Người mua tự nguyện người bán tự nguyện: điều có nghĩa hai bên đưa lựa chọn định khách quan để trao đổi giao dịch - Khách quan: nghĩa khơng có mối quan hệ, liên hệ phối hợp bên để ảnh hưởng đến cân nhắc số tiền mua, bán - Hành động cách thận trọng: có nghĩa bên cân nhắc quan điểm định cân nhắc lựa chọn khách quan - Hành động khơng áp đặc: có nghĩa khơng có thúc ép áp đặc người mua người bán 1.3.3 Giá phi thị trƣờng Giá trị phi thị trường mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá khơng phản ánh giá trị thị trường Giá trị tài sản có bất động sản bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức gắn liền với nó, hay phản ánh bất thường hay khơng cách thị trường Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản: - Giá trị sử dụng - Giá trị đặc biệt - Giá trị đầu tư - Giá trị bán tháo hay buộc bán Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 - Giá trị tính thuế - Giá trị bảo hiểm - Giá trị chấp cho vay 1.4 Ngun tắc áp dụng thẩm định giá trị bất động sản 1.4.1 Ngun tắc sử dụng cao tốt Khái niệm sử dụng cao tốt phần khơng thể thiếu cho ước tính giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn 06 hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( ban hành kèm theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trường Bộ Tài ), ngun tắc “sử dụng cao tốt nhất” trình bày sau:“ Sử dụng cao tốt tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật , pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế khơng thiết thể khả sử dụng cao tốt tài sản đó.” Tính hữu dụng - mức độ thoả mãn tài sản cho nhu cầu:  Tính hữu dụng ngun tắc chung bao hàm ngun tắc cung cầu, thay thế, đóng góp  Là tiêu chuẩn thẩm định giá: phải đánh giá mức độ hữu dụng hay khơng hữu dụng tài sản  Là khái niệm tương đối mang tính so sánh 1.4.2 Ngun tắc cung – cầu Giá tài sản xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản Trên thị trường, giá có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Nhu cầu loại tài sản cụ thể tạo tính hữu dụng, tính hấp dẫn chịu ảnh hưởng khan bị giới hạn sức mua ( hạn hẹp ngân quỹ ), định giá tài sản, cần phải xem xét yếu tố cung cầu Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 thị trường, phải phân tích đánh giá cách tồn diện tác động yếu tố cung cầu đến giá trị tài sản 1.4.3 Ngun tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tồn tài sản Ngun tắc dùng để xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản xác định mức sử dụng tài sản tốt hiệu 1.4.4 Ngun tắc thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí tạo mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trể q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng khơng trả giá cao chi phí tạo ra, mua tài sản thay thị trường thời điểm Hệ ngun tắc: giá trị tài sản đo chi phí tạo ra, mua tài sản có tính hữu ích tương tự 1.4.5 Ngun tắc dự kiến lợi ích tƣơng lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Do việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua Ngồi ngun tắc chi phối đến việc thẩm định giá tất loại tài sản; thẩm định giá loại tài sản cụ thể có ngun tắc gắn liền với đặc điểm loại tài sản - Ngun tắc cân - Ngun tắc thu nhập tăng giảm - Ngun tắc phân phối thu nhập - Ngun tắc thay đổi - Ngun tắc tn thủ Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 - Ngun tắc cạnh tranh 1.5 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.5.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành cơng mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường Căn vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành cơng tài sản so sánh để xác định mức giá dẫn tài sản so sánh 1.5.2 Phƣơng pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản chun dùng, khơng có mua, bán phổ biến thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản khơng đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh 1.6 Các khái niệm liên quan 1.6.1 Khái niệm hẻm (theo Quyết định Số: 88/2007/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố) 1.6.1.1 Định nghĩa: Đường hẻm tuyến đường phục vụ giao thơng nội khu vực có lộ giới nhỏ 12m 1.6.1.2 Phân loại : Trang GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 MỤC LỤC CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thẩm định giá, thẩm định giá trị bất động sản 1.1.1 Thẩm định giá ? 1.1.2 Thẩm định giá trị bất động sản ? 1.2 Chức mục đích thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Chức thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản 1.3 Cơ sở thẩm định giá 1.3.1 Khái niệm giá cả, chi phí giá trị 1.3.2 Giá thị trƣờng thị trƣờng 1.3.3 Giá phi thị trƣờng 1.4 Ngun tắc áp dụng thẩm định giá trị bất động sản 1.4.1 Ngun tắc sử dụng cao tốt 1.4.2 Ngun tắc cung – cầu 1.4.3 Ngun tắc đóng góp 1.4.4 Ngun tắc thay 1.4.5 Ngun tắc dự kiến lợi ích tƣơng lai 1.5 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.5.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 1.5.2 Phƣơng pháp chi phí 1.6 Các khái niệm liên quan Trang 68 GVHD: TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SV: Phạm Thị Khánh Vy Lớp VG2 K33 MSSV: 107207244 1.6.1 Khái niệm hẻm (theo Quyết định Số: 88/2007/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố) 1.6.2 Phân loại đƣờng 11 1.6.3 Phân biệt nhà loại 14 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC QUẬN 10 ( ĐƢỜNG BẮC HẢI , CÁCH MẠNG THÁNG – ĐOẠN BẮC HẢI ĐẾN HỊA HƢNG) 18 2.1 Giới thiệu khái qt quận 10 18 2.1.1 Tổng quan quận 10 18 2.1.2 Các tiềm phát triển 23 2.1.3 Mơ tả đƣờng khảo sát ( Bắc Hải Cách Mạng Tháng – đồn từ Bắc Hải đến Hòa Hƣng ) 25 2.2 Thực trạng giá đất khu vực quận 10 27 2.2.1 Mục đích khảo sát 27 2.2.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát 27 2.2.3 Mơ tả đặc điểm ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát (Tham khảo phụ lục) 28 2.2.4 Tổng kết 58 CHƢƠNG 3: XÂY DỰNG BẢN HỆ SỐ CHÊNH LỆCH 59 3.1 Hệ số mặt tiền hẻm cấp 59 3.2 Bảng tổng kết 62 3.2 Nhận xét 65 3.2.1 Ƣu điểm 65 3.2.2 Nhƣợc điểm 66 3.2.3 Kiến nghị 67 Trang 69 KẾT LUẬN Với nguồn thơng tin thu thập , bảng hệ số chênh lệch tính tốn vị trí bất động sản địa bàn quận 10, cho thấy rõ trạng khung giá đất nhà nước địa bàn quận 10 khơng xác Ứng dụng khung giá đất cũ, tạo nguồn thất lớn cho ngân sách nhà nước việc thu loại tiền thuế liên quan đến việc giao dịch bất động sản Đây thực trạng thấy, từ trước đến chưa thực giải Bên cạnh tạo lỗ hỏng lớn cho nhà nước, việc sử dụng khung giá đất lạc hậu, gây thiệt thòi cho người dân diện : đền bù đất quy hoạch Thực tế cho thấy, khơng báo đài đăng tải trường hợp người dân phía quyền gặp nhiều khó khắn việc đền bù giải tỏa mặt để tạo nên cơng trình cơng cộng, dân dụng, khu cơng nghiệp… Sự việc xuất phát từ phía người dân đòi hỏi đền bù sát với giá trị thị trường, phía quyền lại áp dụng khung giá đất nhà nước để trả cho họ Với điều tra trường, tạo nguồn liệu quan trọng cho cơng tác sửa đổi khung giá đất cũ nhà nước địa bàn quận 10 nói riêng, nước Việt Nam nói chung, tơi hy vọng giá trị bỏ tạo cập nhật nhanh chóng cho phía quyền, giải thỏa đáng u cầu đáng người dân, tạo nguồn ngân sách dồi cho quyền Phụ lục BẢNG TÀI SẢN KHẢO SÁT DT KHN VIÊN STT ĐỊA CHỈ BĐS DT GIÁ TỶ GIÁ TỔNG SÀN BÁN HÌNH LỆ DÀI RỘNG CẤP THƢƠNG DT PHÁP LÝ DẠNG HƢỚNG XD (TRIỆU GiẢM (m) (m) NHÀ LƢỢNG (m2) (m2) VNĐ) GIÁ BĐS Cách Mạng Tháng ( đoạn từ Bắc Hải đến Hòa Hƣng) Mặt tiền 2.2 50.6 50.6 7,800 565 CMT8 , P15 23 478 CMT8 , P11 14.5 10 145 145 20,500 530 CMT8 , P 11 24 96 đất 13,500 482 CMT8, P11 12 4.8 57.6 57.6 8,000 Hẻm cấp Lộ giới hẻm m ( vị trí 1) 2.7 13.5 35 980 493/68A CMT8 19 57 57 4,200 686/32 CMT8 30 210 321 17,000 686/40 CMT8 18 3.7 66.6 66.5 5,100 686/39 CMT8 Lộ giới hẻm từ - m 499/20E CMT8 6.75 5.42 45.7 91.4 2,500 521/98C CMT8 11 55 100 3,000 10 Hẻm cấp Lộ giới hẻm m 12 686/72/8 CMT8 17 68 132 5,600 14 601/22/2C CMT8 10 42 126 3,200 15 573/31/6 CMT8 17 3.5 59.5 220 5,300 16 285/36/3 CMT8 10 49.5 136 4,000 Lộ giới hẻm từ - m 13 595/47/1A CMT8 7.85 6.4 49 49 2,100 493A/91/16 11 18 4.1 72.4 166 3,700 CMT8 Hẻm cấp Lộ giới hẻm m 23/19/6A1 Hòa 18 2.29 11.6 23.2 820 Hƣng Lộ giới hẻm từ - m 246/10C Hòa 17 4.83 3.58 17.2 34.4 800 Hƣng Bắc Hải Mặt tiền 12.3 36.4 56.9 3,200 19 15 Bắc Hải 17 4.25 69.3 60.8 6,000 20 88 Bắc Hải 16.5 3.2 52.64 55.9 4,500 21 118 Bắc Hải Hẻm cấp Lộ giới hẻm m 22 154 Đất Thánh 28 112 330 8,500 Hẻm cấp Lộ giới hẻm m 23 105 238 7,600 AA4 Thất Sơn 26.3 4.1 Lộ giới hẻm từ - m 24 109/6 Đất Thánh 11 Hẻm cấp Lộ giới hẻm từ - m 25 14.5 43 Lộc Hƣng 26 51/34 Lộc Hƣng 10.6 2% 1% 3% 3% 7,644 20,295 13,095 7,760 Sổ Hồng Sổ Hường Sổ Hồng Sổ Hường Vng Vng Nở hậu Vng 4 x Tây Nam Tây Nam Tây Nam Tây Nam Sổ Hường Sổ Hồng Sổ Hường Sổ Hồng Nở hậu Nở hậu Nở hậu Vng 2 MƠ TẢ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN MĨNG TƢỜNG ĐƠN CLCL GIÁ ĐƠN GIÁ CƠNG XÂY P NHÀ ĐẤT SỐ TẦNG VẬT GTCL VẬT GTCL VẬT GTCL VẬT GTCL GTCL TRÌNH DỰNG NGỦ VS (TRIỆU/M2) LiỆU (%) LiỆU (%) LiỆU (%) LiỆU (%) (%) (%) (TRIỆU/ M2) trệt x SÀN MÁI TRẦN x 1 x Bằng 88% Gạch 80% Xi măng 82% Tole Bằng 85% Gạch 80% Xi măng 85% Tole x x x x x x x Bằng 88% Gạch 85% Xi măng 87% Tole 80% 80% x 82% 82% 80% x 82% 82% 81% 0% 84% 2.8 2.8 2.8 148.776 137.695 136.406 132.360 Đơng Bắc trệt+1 lầu Tây Bắc Tây Bắc trệt+1 lầu Đơng Bắc trệt+2 lầu 2 2 Bằng Bằng Bằng Bằng 85% 92% 80% 95% Gạch Gạch Gạch Gạch 87% 92% 85% 97% 85% 90% 85% 92% 85% 90% 85% 96% 86% 92% 83% 95% 3.8 2.8 3.8 4.5 62.670 69.635 74.495 70.763 960 4,116 16,660 4,998 2% 2% 2,450 2,940 Sổ Hường Nở hậu Sổ Hường Nở hậu Đơng Bắc trệt+1 lầu Đơng Nam trệt+1 lầu 3 Bằng 88% gỗ 87% Bằng 96% Gạch 95% Gạch Gạch 85% Tole 83% 97% Bằng 94% 80% 94% 85% 95% 3.8 4.5 47.129 45.653 2% 3% 3% 3% 5,488 3,104 5,141 3,880 Sổ Hường Sổ Hường Sổ Hường Sổ Hường Vng Nở hậu Vng Nở hậu 1 Tây Bắc trệt+1 lầu Đơng Nam trệt+1 lầu Tây Bắc trệt+1 Đơng Nam trệt+2 lầu Bằng Bằng Bằng Bằng 90% Gạch 90% 97% Gạch 97% 97% Gạch 97% 97% gạch 97% Gạch Gạch Gạch Gạch 90% 97% 97% 97% Bằng Bằng Bằng Bằng 90% 97% 97% 97% 90% 97% 97% 97% 90% 97% 97% 97% 4.5 4.5 4.5 4.5 72.844 60.810 70.264 66.426 2% 2,058 Sổ Hường Nở hậu Bằng 85% Gạch 85% Gạch 85% Tole 85% 85% 85% 2.8 39.620 2% 3,626 Sổ Hường Nở hậu Đơng Nam trệt+1 lầu 2 Bằng 85% Gạch 85% Gạch 85% Tole 85% 85% 85% 3.8 42.677 2% 804 Sổ Hường Vng Đơng Nam trệt+1 lầu 1 Bằng 90% Gạch 87% Gỗ 88% Tole 87% 87% 88% 3.8 62.607 3% 776 Sổ Hường Vng 1 Bằng 88% Gạch 86% Gỗ 87% Tole 85% 85% 86% 2.8 40.299 2% 2% 2% 3,136 5,880 4,410 Sổ Hường Vng Sổ Hường Vng Sổ Hường Vng Tây Bắc trệt+1 lầu Đơng Nam Đơng Nam trệt+2 lầu 1 Bằng 88% gỗ 88% Gạch 88% Tole 88% Bằng 88% Gạch 82% Xi măng 84% Tole 85% Bằng 96% Gạch 97% gạch 96% Bằng 93% 88% 85% 95% 88% 85% 96% 3.8 2.8 4.5 80.927 82.772 79.206 2% 8,330 Sổ Hường Vng Tây trệt+2 lầu 4 Bằng 97% Gạch 97% Gạch 97% Bằng 97% 97% 97% 4.5 61.514 2% 7,448 Sổ Hường Tóp hậu Tây Bắc trệt+2 lầu Bằng 96% Gạch 96% Gạch 96% Bằng 96% 96% 96% 4.5 61.141 Tây trệt+2 lầu 5 Bằng 95% Gạch 95% Gạch 95% Bằng 95% 95% 95% 4.5 58.448 Đơng Bắc trệt+1 lầu Bắc 2 Bằng 95% Gạch 95% Bằng 94% Gạch 94% Gạch gỗ 95% Bằng 95% 94% Tole 94% 95% 94% 95% 94% 4.5 2.8 52.287 48.498 3.5 38.5 116 2,800 2% 2,744 Sổ Hường Nở hậu 3.5 2.91 49.15 86.6 28.4 35.2 3,000 1,500 2% 2% 2,940 1,470 Sổ Hường Tóp hậu Sổ Hường Tóp hậu 2 Tây Bắc Tây Bắc trệt 88% 97% 85% 98% Gạch Gạch Gạch Gạch 2% 2% 2% 2% Tole Tole ngói Bằng Phụ lục BẢNG PHỤ LỤC PHÂN CẤP NHÀ Kèm theo Quy định đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cơng cộng địa bàn tỉnh Quảng Ngãi Ban hành kèm theo Quyết định số: 177/2008/QĐ-UBND ngày 11/7/2008 UBND tỉnh Quảng Ngãi (Theo phân cấp nhà Thơng tư 05-BXD/ĐT ngày 9/02/1993 Bộ Xây dựng) TT Cấp nhà Nhà cấp I Nhà khung BTCT, tường Cấp I gạch, mái BTCT có chống nóng có tầng trở lên (khơng kể tầng lửng) Nhà cấp II.A Nhà khung BTCT, tường gạch, mái bằng; ≤ tầng Nhà cấp II.B Cấp II (Tương tự nhà cấp 4.1A mức độ hồn thiện hơn; ≤ tầng) Nhà cấp II.C (Tương tự nhà cấp 4.1B khơng có WC nhà; ≤ tầng) Móng Nền Kết cấu BTCT Đá Granit tự nhiên BTCT BTCT BTCT Sàn Mái Khung BTCT BTCT BTCT, sàn mái có chống nóng Gạch men sứ Khung BTCT BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT BTCT Gạch hoa xi măng Khung BTCT BTCT BTCT Cửa Khu WC Hồn thiện Bể xí tự hoại, Mặt ốp đá, Gỗ kính có xí bệt, tường tường khn ngoại ốp gạch men, ngồi nhà sơn lát gạch vơi men Mặt trát Gỗ, kính có Bể xí tự hoại, đá rửa ốp khn ngoại tường ốp gạch men sứ, cửa gạch men sứ tường khung sắt kính nhà sơn vơi Mặt trát Bể xí tự Pa nơ kính đá rửa ốp hoại, tường khơng gạch men sứ, ốp gạch khn tường qt vơi men sứ màu Pa nơ kính khơng khn khơng Tường qt vơi màu tồn Nhà cấp III.A Nhà tầng, khung BTCT tường gạch, mái ngói, mái tơn, trần ván ép trần nhựa Nhà cấp III.B Cấp III (Tương tự nhà cấp 4.2A mức độ hồn thiện hơn) Nhà cấp III.C Nhà tầng, móng, cột BTCT, tường gạch, hiên BTCT, mái ngói tơn, trần ván ép nhựa Nhà cấp IV.A Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát gạch hoa XM; tầng Nhà cấp IV.B Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, lát Cấp IV gạch hoa XM, khơng có sê nơ; tầng Nhà cấp IV.C Nhà móng đá, tường gạch chịu lực, mái ngói, tơn, khơng có sê nơ, văng; tầng BTCT Gạch men sứ BTCT Gạch hoa xi măng BTCT Đá chẻ Đá chẻ Đá chẻ Gạch hoa xi măng Gạch hoa xi măng Gạch hoa xi măng Láng vữa xi măng Mặt trát Gỗ, kính có Bể xí tự đá rửa ốp khn ngoại hoại, tường gạch men sứ, cửa ốp gạch tường nhà khung sắt men sứ sơn vơi kính BTCT Mái ngói tơn trần ván ép nhựa BTCT Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Pa nơ kính khơng khn Khơng Mái ngói tơn trần ván ép nhựa Gỗ kính Khơng Tường qt vơi Tường gạch chịu lực Khơng Trần ván ép gỗ ván, mái ngói tơn Cửa Pa nơ kính Có khu WC Tường qt vơi màu Tường gạch chịu lực Khơng mái ngói Cửa gỗ kính tơn Khơng Tường qt vơi màu Khơng mái ngói tơn Cửa gỗ pa nơ ván ép Khơng Tường qt vơi màu Khung BTCT Khung BTCT Cột BTCT Tường gạch chịu lực Bể xí tự hoại, tường Tường qt vơi ốp gạch màu tồn men sứ Phụ lục PHÂN CẤP, PHÂN LOẠI CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG (Ban hành kèm theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ) CẤP CƠNG TRÌNH Mã số I Loại cơng trình a) Nhà chung cư I-1 Cấp Cấp I Cấp II đặc biệt CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG Chiều Chiều cao cao Chiều cao 20- 29 - 19 ≥30 tầng tầng tầng Nhà b) Nhà riêng lẻ tổng diện tích sàn (TDTS) ≥ 15.000m2 Cấp III Cấp IV Chiều cao 4-8 tầng Chiều cao ≤ tầng hoặc hoặc TDTS 10.000