Điều chuyển giá trị gia tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố hồ chí minh qua tình huống dự án đường phạm văn đồng

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao Build – Operate – Transfer BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt Bus Rapid Transfe

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

LỜI C ĐO N

Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu được sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

Tác giả luận văn

LỜI CẢ ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy u nh Thế u đã trực tiếp hướng dẫn tôi ngay từ những ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hướng, đưa ra những ý kiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này Cám ơn anh guyễn à am 09 và

ạn u nh gọc Chương M 7 của Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T đã

h trợ tích cực về thông tin và tư vấn k thuật cho luận văn của tôi Tôi c ng ch n thành cảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thông tin thị trường nhà đất Thành phố ồ Chí Minh

goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của T đã rất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anh chị trong lớp MPP7, những người đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tại FETP

Hồ Hả n

T TẮT

Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất do đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông VC đã được áp dụng rộng rãi trên thế giới Các nước đi sau kế thừa và phát triển các biến thể của các hình thức VC c ng như kết hợp các biện pháp điều chuyển khác nhau cho phù hợp với thực trạng của từng địa phương

Cơ chế này được chứng minh phát huy hiệu quả cao và tạo ra nguồn vốn bền vững cho đầu

tư phát triển hạ tầng đô thị nhưng đòi hỏi cao về năng lực quy hoạch, xác định phạm vi và mức độ ảnh hưởng của dự án lên bất động sản để từ đó lựa chọn các công cụ điều chuyển phù hợp Ngoài ra, chính quyền địa phương c ng được đòi hỏi cao về sự minh bạch trong quá trình định giá, đấu giá đất và thực thi các biện pháp LVC Trách nhiệm giải trình cao của chính quyền địa phương, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho các khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu quả sẽ thúc đẩy sự thành công khi áp dụng LVC

Nhu cầu và nhiệm vụ cấp bách về đầu tư phát triển hạ tầng để duy trì tốc độ phát triển kinh

tế và giảm áp lực giao thông đô thị đã thúc đẩy chính quyền địa phương một số tỉnh thành

ở Việt Nam tiếp cận và áp dụng các hình thức VC, trong đó chủ yếu là hình thức khai thác qu đất trong các hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tư nh n tham gia đầu tư

cơ sở hạ tầng Các hình thức điều chuyển giá trị dưới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp của người được hưởng ngoại tác tiêu cực chưa được áp dụng nhiều mà lý do chính được đưa ra là chưa có cơ chế về phân cấp ngân sách cho chính quyền địa phương

Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trường hợp chính quyền địa phương chỉ vận dụng hình thức chứ chưa đi s u vào ản chất của công cụ VC Điển hình là việc sử dụng qu đất để thanh toán cho nhà đầu tư tư nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có được ngoại tác từ dự án để tăng giá trị

Luận văn nghiên cứu trường hợp dự án đường Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hình thức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấy biện pháp này tạo được nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tư của dự án Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập được dữ liệu về thị trường nhà đất của TP.HCM ở thời điểm trước khi có dự án trước khi có thông tin về dự án tương ứng

với thời điểm trước năm 2007 để đưa vào mô hình dự áo tác động của dự án Mức độ tác động về giá được tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế

Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T CM để tạo nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu đối với tính khả thi của việc đưa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản và việc chưa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T CM

MỤC ỤC

LỜI CAM ĐOA i

LỜI CẢM Ơ ii

T M TẮT iii

MỤC ỤC v

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ viii

C ƯƠ G 1 GIỚI THIỆU 1

1.1 Vấn đề chính sách 1

1.2 Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 hương pháp nghiên cứu 2

1.5 Nguồn thông tin và dữ liệu 3

1.6 Cấu trúc dự kiến của luận văn 3

C ƯƠ G 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH 4

2.1 Cơ sở lý thuyết của điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng 4

2.2 Xác định tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất 6

2.3 Mức độ điều chuyển giá trị 8

2.4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất 8

2.5 h n loại 10

2.6 Những rủi ro và giới hạn 11

C ƯƠ G 3 KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƯ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM 13

3.1 Kinh nghiệm quốc tế 13

3.1.1 Thuế cải thiện 13

3.1.2 hí tác động 14

3.1.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất 15

3.1.4 Bán quyền phát triển 15

3.1.5 Kết hợp nhiều công cụ trong một giải pháp tài chính 15

3.1.6 Phạm vi tác động 17

3.2 Thực tiễn tại Việt Nam 18

3.3 Các hình thức áp dụng tại T CM 20

3.3.1 Khai thác nguồn thu một lần từ đất 20

3.3.2 Đóng góp của người d n 23

3.3.3 Kết luận 24

C ƯƠ G 4 XÂY Ự G MÔ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƯ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƯỜNG PH M V ĐỒNG 26

4.1 Giới thiệu dự án 26

4.2 Mô hình hồi quy 27

4.3 Ước tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện 28

4.3.1 Cơ sở thuế 29

4.3.2 T lệ điều chuyển 30

4.3.3 Số thu ước tính 30

4.4 ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị 31

C ƯƠ G 5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 34

T I IỆU T AM K ẢO 37

PHỤ LỤC 39

PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tư hạ tầng tại T CM giai đoạn 2011-2015 39

Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu tại M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm của đất 47

Ụ ỤC 3: ạng mục và sơ đồ tuyến đường Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai ngoài 62

Ụ ỤC 4: Số liệu và mô hình hồi quy ước lượng hedonic về giá đất trên tuyến đường Phạm Văn Đồng 64

Ụ ỤC 5: Tính toán số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đường phạm văn đồng 68

PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi khi của việc triển khai áp dụng LVC 76

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt (Bus Rapid

Transfer) BOO Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate)

BT Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer)

BTO Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer –

Operate) LVC Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng

(Land Value Capture) PPP Hình thức đầu tư đối tác công tư

R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đường giao thông và dự án bất động sản

(Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hướng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất

lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ

ình 1: 4 ước của cơ chế điều chuyển giá trị 5 Hình 2: Ngoại tác tích của đầu tư cơ sở hạ tầng đối vối người sở hữu bất động sản gần đó 6 Hình 3: Giá bất động sản trong phạm vi đi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thông 7 Hình 4: Giá bất động sản trong phạm vi tác động của dự án cơ sở hạ tầng – trường hợp

hàm tuyến tính 8 Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân loại 10 Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đường Phạm Văn Đồng năm 2014 29 Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đường Phạm Văn Đồng trước và sau khi có

dự án 30 Hình 8: Ma trận kết quả tính toán t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tư 30

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Vấn ề n

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phương phát triển nhất cả nước nhưng c ng chịu nhiều áp lực về hạ tầng, đ c biệt là hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế -

xã hội do là trung t m của v ng kinh tế trọng điểm phía am về kinh tế tập trung nhiều khu công nghiệp, các hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu cần , và xã hội hệ thống các cơ sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu đi k m với

áp lực tăng d n số cơ học

Tổng nhu cầu vốn đầu tư công giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM1 là 216 nghìn t đồng Trong trường hợp ngành thuế hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ đóng góp ng n sách và t lệ điều tiết số thu cho ng n sách T CM được duy trì ở mức 23% như hiện nay thì tổng nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2016-2020

là khoảng 130 nghìn t đồng và như vậy, còn thiếu 85 nghìn t đồng tương đương 40%

Để huy động vốn cho đầu tư phát triển, T CM đã đẩy mạnh các hình thức đầu tư hợp tác công tư trong đó chủ yếu là hình thức OT Đầu tư – Vận hành – Chuyển giao) và

T Đầu tư- Chuyển giao) Tuy nhiên, trong khi khả năng mở rộng các hình thức này g p nhiều thách thức do (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách và qu đất sách ngày càng cạn kiệt, (3) không có hình thức thu phí phù hợp cho các dự án trong nội thành thì hiệu quả của những hình thức này c ng g y nhiều tranh cãi Điển hình, hình thức BOT được cho là vẫn đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nước do chủ đầu tư thường lại vào những ưu đãi, cam kết h trợ của nhà nước dẫn đến thiếu trách nhiệm trong thực hiện dự

án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015) Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng mất dần tác dụng do qu đất sạch ngày càng thu hẹp

hư vậy, T CM đang có nhu cầu cấp ách đối với sáng kiến huy động vốn cho đầu tư các dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách

Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tư hạ tầng đô thị từ các nước trên thế giới cho thấy biện pháp điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng (Land value capture - LVC) là hình thức bổ sung vốn cho đầu tư hạ tầng đô thị mang lại nhiều lợi ích trong dài hạn

1 Báo cáo của U T CM trình Đ T CM về danh mục công trình, dự án đầu tư công trung hạn

sử dụng vốn ngân sách

Vì vậy, luận văn sẽ tập trung xem x t khả năng đóng góp của hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng vào nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng tại TP.HCM

1.2 ụ v v n n

ghiên cứu không nhằm đưa ra kiến nghị áp dụng iện pháp VC vì VC đã được chứng minh nếu được vận dụng tốt sẽ là nguồn ổ sung vốn ền vững cho đầu tư cho hạ tầng Trong phạm vi luận văn qua ph n tích tình huống đầu tư đường Phạm Văn Đồng đoạn qua quận Bình Thạnh, tác giả ước tính sơ ộ t trọng đóng góp của việc áp dụng các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất đai dọc tuyến đường này vào tổng mức đầu tư của dự

án để tăng cường cơ sở lý thuyết cho việc xem x t áp dụng các iện pháp VC nhằm huy động vốn cho đầu tư hạ tầng tại T CM

1.3 Câu hỏi nghiên c u

uận văn quan t m trả lời hai c u hỏi dưới đ y:

Thứ nhất, đ c điểm những iện pháp VC đã được áp dụng ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng?

Thứ hai, đối với dự án đường Phạm Văn Đồng ở TPHCM nếu áp dụng VC với các tiêu chí theo thông lệ quốc tế thì có thể đóng góp ao nhiêu cho nguồn vốn đầu tư chính tuyến đường này

1.4 P n n n

Luận văn sẽ tổng hợp kinh nghiệm của các nước trong các nghiên cứu trước đ y về việc áp dụng LVC để đầu tư cho hạ tầng và đánh giá những cách thức vận dụng biện pháp này đã

áp dụng tại Việt Nam

Ngoài ra, tác giả dựa trên những thông tin về thị trường bất động sản tại TP.HCM và những giả định từ kinh nghiệm áp dụng các biện pháp LVC tổng hợp ở phần trên để tính toán sơ ộ giá trị thu được trong trường hợp áp dụng LVC đối với vùng chịu tác động trực tiếp từ dự án đường Phạm Văn Đồng

Trong tính toán này, mức thuế/phí điều chuyển giá trị sẽ được áp dụng theo kinh nghiệm quốc tế Đối với cơ sở thuế để áp dụng mức thuế/ phí điều chuyển này – giá thị trường của bất động sản tại khu vực dự án trước khi có dự án, do không thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực dự án trước khi có thông tin về dự án nên luận văn sẽ xác định mức giá thị trường sau khi có dự án ằng mô hình ước lượng edonic và mức

tăng giá trong khu vực khi do có dự án tham khảo từ các nguồn tin cậy để tính ngược lại giá thị trường trước khi có dự án

1.5 Nguồn thông tin và dữ liệu

uận văn sử dụng các nghiên cứu trước đó trên thế giới về VC ằng tiếng Anh; tại Việt

am, nguồn thông tin vể VC còn nhiều hạn chế, chủ yếu từ tác giả u nh Thế u, giảng viên FETP

Thông tin về dự án đường hạm Văn Đồng được tổng hợp từ nhiều nguồn công khai và từ

Sở uy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư T CM ữ liệu về ất động sản được thu thập từ we site atdongsan.com và nguồn rao v t trên áo Tuổi tr trong giai đoạn 2015-

2016

Thông tin về tình hình ất động sản tại T CM được tham khảo từ nguồn các nh n viên

và công ty ất động sản hoạt động trên địa àn T CM

1.6 Cấu trúc dự kiến của luận văn

Luận văn gồm 5 chương Sau chương 1 về tổng quan, chương 2 trình ày cơ sở lý thuyết

và khung phân tích của LVC

Trong Chương 3 luận văn tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về VC Chương 4 của luận văn tổng hợp những hình thức vận dụng VC tại Việt am, điển hình là T CM và nghiên cứu trường hợp đầu tư mở rộng đường hạm Văn Đồng tại TP.HCM với n lực ước lượng

số thu đóng góp vào tổng mức đầu tư khi áp dụng VC theo các thông lệ áp dụng ở các nước

Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH

2.1 C ở yế ủ ề yển ăn ấ ầ ần

Theo Peterson (2009), c ng với quá trình cải thiện hạ tầng này, thành phố càng thu hút thêm nhiều người đến sinh sống và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khiến cho giá đất đai và

ất động sản tăng lên ăng lực của chính quyền các thành phố trong việc tài trợ cho các nhu cầu đầu tư hạ tầng đô thị sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng của chính quyền trong việc điều chuyển một phần trong những lợi ích này sang ổ sung nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng

Tăng cường khả năng tiếp cận accessi ility và lợi thế kinh tế productivity là những ngoại tác kinh tế chính do việc đầu tư hạ tầng giao thông được vốn hóa vào giá trị ất động sản ở gần dự án Trong đó, khả năng tiếp cận là điểu kiện di chuyển đến những nguồn lực

về kinh tế và tham gia các hoạt động xã hội ợi thế kinh tế trừu tượng và thiếu trực quan hơn, dựa trên quan điểm về lợi thế kinh tế do sự tập trung agglomeration Theo đó, việc đầu tư hạ tầng giao thông theo dạng TO định hướng tuyến tập trung sẽ làm tăng mật độ các hoạt động kinh tế và xã hội dẫn đến lợi thế của địa phương trong việc phát triển và làm tăng giá ất động sản (Suzuki, Murakami, Hong, & Tamayose, 2015) Sử dụng cơ chế điều chuyển giá trị để tài trợ cho hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông mới ho c đã có thể hiện mối liên hệ giữa lợi ích của đầu tư hạ tầng và chi phí để có được nó (Council Metropolitan Planning, 2012)

Điều chuyển giá trị là một iện pháp huy động vốn cho đầu tư phát triển hạ tầng đô thị dựa vào 2 công cụ của khu vực công là quy định pháp lý và đầu tư công Cơ chế điều chuyển giá trị ao gồm 4 ước ước thứ nhất tạo ra giá trị : khu vực công ằng đầu tư công và những quy định pháp lý khuyến khích khu vực tư nh n tham gia đầu tư các dự án công làm tăng chất lượng cuộc sống và làm tăng giá trị đất trong khu vực ước thứ hai tiền tệ hóa giá trị giá trị đất tăng thêm sẽ được tiền tệ hóa khi chủ đất án đất với giá cao hơn giá trị

an đầu và thu được khoảng lợi nhuận chênh lệch ước thứ a điều chuyển giá trị : chính quyền địa phương và những người có liên quan thống nhất trước việc chia s khoảng lợi nhuận chênh lệch này ằng một một thỏa thuận về cơ chế áp dụng dưới hình thức thuế, phí, các khoảng chuyển giao đất hay đóng góp ằng hiện vật ước thứ tư tái ph n phối giá trị : số thu được từ các iện pháp điều chuyển đã áp dụng được d ng để đầu tư cho các dự

án hạ tầng như d ng để thanh toán ngh a vụ nợ của chính dự án đó hay đầu tư cho các chương trình, dự án khác Institute, n.d

Hìn 1: 4 b ớc củ ế ều chuyển giá tr

guồn: uxley, 2009

Nguyên tắc của việc sử dụng các công cụ tài chính có cơ sở từ đất để đầu tư cho hạ tầng là lợi ích của các dự án hạ tầng được vốn hóa vào giá trị đất Nếu bất kể phần giá trị tăng thêm nào từ đất có thể được nội hóa trong “v ng lợi ích” thì iện pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng tạo ra (LVC) vẫn là một biện pháp hữu hiệu về m t kinh tế để tài trợ cho các dự án đầu tư hạ tầng Ở chiều ngược lại x t trên quan điểm thị trường) việc đánh thuế ho c phí tác động/phát triển trực tiếp lên các tài sản có giá trị tăng thêm tính theo giá thị trường để tài trợ cho các dự án mới luôn có hiệu quả kinh tế cao hơn một cơ chế tài trợ cho phát triển hạ tầng từ nguồn thu chung (Peterson, 2009)

BRTTổng lợi ích của khu vực tư

Lợi ích ròng của khu vực tư

Tài sản với giá trị thực tăng lên sau

khi có dự án đầu tư

(3) Điều chuyển giá trị (tư nhân)

Tăng nguồn thu/tài sản của khu vực công

(3) Điều chuyển giá trị

(từ phía khu vực công)

Tài sản có tiềm năng tăng giá trị

sau khi có dự án đầu tư

(2) Hiện thực hóa giá trị

Tài sản có giá trị sử dụng thấp

(1) Tạo ra giá trị

Tư nhân đứng ra tái đầu tư

Khu vực công đứng ra tái đầu

tư

(4) Tái phân phối giá trị

Hình 2: Ngo i tác tích củ ầ ở h tần ối vố n ời sở hữu bấ ộng sản gần ó

guồn: tác giả mô phòng từ mô hình ph n tích ngoại tác tích cực

Việc đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ ất động sản gần dự

án thể hiện ằng diện tích dưới đường M và phần ngoại tác tích cực với sự phát triển kinh tế xã hội chung M là phần phía trên M và dưới MS hư vậy, đáng lẽ khu vực công chỉ cần chi trả một phần chi phí tương ứng với ngoại tác cho xã hội; chủ ất động sản phải đóng góp một phần kinh phí tối đa ằng lợi ích trực tiếp mà họ được hưởng

2.2 X n ộn ủ ở ần n n ấ

Theo (Salon & Researcher, 2014), có nhiều phương pháp xác dịnh tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất đai Đúc rút từ kinh nghiệm thực tiễn, mô hình ph n tích tác động ao gồm các iến thiên theo thời gian mức giá trước và sau khi có dự án cải tạo hạ tầng và các iến thiên điển hình các loại tài sản gần hệ thống giao thông công cộng giá

ao nhiêu ho c cả 2 loại iến ầu hết các đánh giá tác động dựa trên những mô hình án thực tiễn ao gồm:

- Mô hình trước và sau khi có dự án và mô hình kiểm soát tác động và khác biệt

Ngoại tác tích cực mà dự án mang lại cho sự phát triển kinh tế xã hội chung

Q*

E*

BRT

Giá trị đất tại vị trí

không có điểm tiếp

cận giao thông công

Giá trị đất tại vị trí có

điểm tiếp cận giao

thông công cộng

Giá trị tăng thêm

do hệ thống giao thông công cộng

Khu vực không có

điểm tiếp cận

Khu vực không có

điểm tiếp cận

Khoảng cách đi bộ

Khoảng cách đi bộ

- Mô hình hồi quy Hedonic với giả định mức độ tác động của các yếu tố là không

đổi, chỉ thay đổi mô hình về giá;

- Mô hình so sánh khuynh hướng tác động (Propensity Score Matching);

- Mô hình hồi quy theo không gian (Spartial Dependence)

Theo Salon & Researcher (2014), tổng hợp từ 57 nghiên cứu quan trọng ở ắc M và Ch u

Âu vì tác động của các tuyến xe lửa đến ất động sản cho thấy trong phạm vi án kính

d m 400m đến các ga giá ất động sản thương mại cao hơn 16.4% và nhà ở cao hơn 4,2%

Theo tổng hợp các nghiên cứu của Salon & Shewmake (2011) về tác động của hệ thống giao thông đến giá ất động sản ở các nước đang phát triển khu vực Đông chỉ ra rằng nhìn chung khoảng cách đến các ga tàu tăng 10% thì giá ất động sản giảm khoảng 1%.Các nghiên cứu đều thống nhất rằng mức độ tác động là rất khác nhau ở các nơi khác nhau

Theo Salon & Shewmake (2011), trong trường hợp hệ thống giao thông làm tăng giá đồng

ộ đất đai trong phạm vi tiếp cận ằng đi ộ thì ta có hình dưới với giá ất động sản trong phạm vi đi ộ đến tiện ích giao thông có giá cao hơn

Hình 3: Giá bấ ộng sản trong ph v bộ tiếp cận ến h tầng giao thông

Theo mô hình của Alonso-Muth về giao thông công cộng thì giá của ất động sản tính từ trung t m tiện ích giao thông công cộng sẽ giảm dần cho đến khi không còn khả năng tiếp cận ếu hàm giá ất động sản là hàm tuyến tính thì ta có hình minh họa giá cho ất động sản dưới đ y

Hình 4: Giá bấ ộng sản trong ph v ộng của dự n ở h tầng – ờng

hợp hàm tuyến tính

2.3 ộ ề yển

Theo Peterson (2009), đối với hình thức thuế cải thiện, các nước thường áp dụng thuế suất

để điều chuyển 30%-60% của phần giá trị tăng thêm của tài sản do tác động từ dự án hạ tầng giao thông

2.4 Các công cụ ều chuyển giá tr ăn ủ ất

Theo Peterson (2009), khai thác giá trị từ đất để tài trợ cho đầu tư hạ tầng đã trở thành một công cụ tài chính quan trọng cho đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, đ c iệt ở những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh Không chỉ góp phần tạo ra nguồn tài trợ cho dự án, khai thác giá trị từ đất còn có nhiều lợi ích

ợi ích của giải pháp tài chính này là tạo ra được nguồn thu có trước để chủ động giải ng n

an đầu cho dự án hay làm nguồn đối ứng cho các khoản vay, do đó sẽ giảm ớt phụ thuộc vào các công cụ nợ c ng như rủi ro tài tài khóa do các công cụ nợ g y ra Một vài công cụ

Giá trị đất tại vị trí

không có điểm tiếp

cận giao thông công

cộng

Giá trị đất

Giá trị tăng thêm do hệ thống giao thông công cộng

của giải pháp tài chính này như đóng góp của chủ công trình, án đất công tạo ra dòng tiền cho dự án trước khi dự án được triển khai đầu tư Một số công cụ khác liên quan đến các khoản vay khi triển khai đầu tư mà ngh a vụ nợ của khoản vay này được hoàn trả từ một phần giá trị tăng thêm của đất Điển hình là trường hợp phát hành trái phiếu chính quyền địa phương hay trái phiếu công trình để huy động nguồn lực cho đầu tư dự án, sau

đó ngh a vụ thanh toán các trái phiếu này được đảm bảo bằng nguồn thu từ các biện pháp như thuế cải thiện, hợp tác khai thác m t bằng trong khuôn viên thực hiện dự án Ở những nước đang phát triển, trong điều kiện khó có thể huy động được nguồn tín dụng dài hạn quy mô lớn cho các dự án hạ tầng đô thị, thì tính chất có trước của giải pháp khai thác giá trị từ đất các nguồn thu từ phí là dạng nguồn thu có sau đem lại nhiều lựa chọn hơn cho các quyết định về đầu tư hạ tầng đô thị

Theo Peterson (2009), Toronto (2015), Council Metropolitan Planning (2012) và (Salon & Shewmake, (2011) dưới đ y là mô tả về các công cụ cơ ản và thứ tự được xếp theo tính khả thi trên thực tế áp dụng tại các dự án trên thế giới

Nghĩa vụ đóng góp của chủ công trình: chủ bất động sản trong khu vực chịu tác động tích

cực từ dự án đóng góp cho nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng dưới hình thức tiền ho c hiện vật đất

Bán hoặc cho thuê đất công: án đất công để tạo nguồn vốn cho đầu tư cơ sở hạ tầng Hợp tác đầu tư theo hình thức đối tác công – tư (PPP): đối tác tư nh n đầu tư cơ sở hạ

tầng để đối lấy thanh toán bằng qu đất công

Thuế cải thiện: chính quyền địa phương đánh thuế để điều chuyển một phần giá trị đất tăng

thêm do tác động của các dự án hạ tầng

Phí tác động: chủ công trình trả chi phí cho việc mở rộng hệ thống hạ tầng để duy trì sự

tăng trưởng tương ứng với áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng do công trình của mình tạo ra

Mua, bán phần diện tích tăng thêm: chính quyền mua thu hồi đất kề ên khu vực dự án

hạ tầng và án lại diện tích này với giá cao hơn sau khi dự án làm tăng giá trị đất

goài ra còn có các hình thức như:

Tax Increment Financing: một khu vực nhất định được khoanh vùng trong suốt thời gian

triển khai dự án, khu vực này được áp dụng một cơ sở thuế (tax base) cố định trên cơ sở

tình trạng khu vực trước khi có dự án Thuế bất động sản tại khu vực này vẫn không có gì thay đổi (tiếp tục thực hiện như c nhưng áp dụng thêm mức thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm của bất động sản tax increment do đầu tư cơ sở hạ tầng mới

Land Value Tax (Thuế giá trị đất): một mức thuế tăng thêm chỉ đánh vào giá trị của đất chứ

không đánh vào giá trị các tài sản hình thành trên đất

Eco District (Chính quyền bền vững): một khu vực hành chính ho c vùng lân cận có sự

cam kết rộng rãi thúc đẩy sự bền vững trong phạm vi cả vùng lân cân Chính quyền bền vững cam kết thực thi những mục tiêu phát triển bền vững đầy tham vọng để làm cơ sở cho hoạt động đầu tư c ng như hành động của toàn cộng đồng c ng như là tiêu chí đánh giá theo thời gian

Bán quyền phát triển là việc chính quyền buộc chủ đầu tư công trình phải đóng thêm

khoản tiền cho m i m2 diện tích mà chủ công trình muốn xây dựng thêm ngoài quy hoạch

Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân lo i

Có thu hồi đất Không thu hồi đất

[Thu hàng năm]

Thành lập liên doanh/

Phát triển chung Thuế cải thiện

Điều chuyển giá trị

Cho thuế đất công

ho c không gian thương mại

hí tác động Bán quyền phát triển

Quản lý

quỹ đất

Mua bán diện tích tăng thêm

[Thu một lần] Bán đất công

Hợp tác đổi đất lấy hạ tầng)

Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất

Chính quyền bền vững Hỗn hợp

Luận văn tập trung vào các công cụ điều chuyển giá trị của đất tăng lên cho đầu tư hạ tầng hơn là các giải pháp về quản lý và sử dụng qu đất công do hầu như những iện pháp điều chuyển chưa được thực hiện tại Việt am Các giải pháp về điều chuyển giá trị đề cập trong luận văn này được hiểu ao gồm thuế cải thiện, phí tác động, án quyền phát triển, khoản nộp đ c iệt/ đóng góp của chủ đất và công cụ chính quyền ền vững mang tính chất là một giải pháp h n hợp trong đó có áp dụng cơ chế điều chuyển giá trị

dự án hạ tầng được đầu tư để tránh tình trạng giá cả bị thổi phồng do có thông tin dự án

m dụng c ng cụ hai thác giá trị đất để tài trợ cho chi tiêu hoang phí Đ y không phải là

công cụ tài chính để tạo nguồn thu cho chi tiêu cuối cùng mà là nguồn thu cho đầu tư cơ sở

hạ tầng phục vụ cho tăng trưởng kinh tế Khả năng huy động vốn từ công cụ này phụ thuộc vào chất lượng của quy hoạch cho phát triển cơ sở hạ tầng công cộng c ng như đ y là một công cụ chính sách tốt hay không tốt phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của từng địa phương Công cụ này có thể bị chính quyền địa phương lạm dụng để thu hồi đất mà không đền bù xứng đáng và sử dụng nguồn thu từ án đất để chi tiêu hoang phí

Những rủi ro này có xác suất cao sẽ xảy ra ở Việt Nam Những rủi ro này đa phần xuất phát từ rủi ro đạo đức và năng lực hạn chế của khu vực công trong việc xây dựng và quản

lý quy hoạch, quản lý và sử dụng tài sản công Những trở ngại là phổ biến trong khu vực công và trong phạm vi của luận văn không thể giải quyết được Tuy nhiên, trong quá trình phân tích các biện pháp điều chuyển giá trị cụ thể, tác giả cố gắng chỉ ra mức độ ảnh hưởng của những khiếm khuyết chung này lên hiệu quả chính sách và cách thức mà kinh nghiệm thực tế đã chỉ ra có thể góp phần hạn chế tác động tiêu cực

ghiên cứu của Glo al and Tool etwork và U a itat về VC chỉ ra rằng: 1 một hệ thống VC có hiệu quả đòi hỏi quyết t m chính trị, một hệ thống thuế ất động sản tốt và

sự ph n quyền cho chính quyền địa phương triển khai VC; 2 việc quản lý sử dụng đất đai tốt sẽ góp phần mang lại hiệu quả cao cho việc áp dụng VC; 3 muốn thực hiện VC tốt phải quan t m n ng cao trình độ cho cả 3 nhóm đối tượng gồm nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý hành chính và người đầu tư phát triển đất; 4 giá đất phải được định giá hiệu quả, chính xác và đúng thời điểm; 5 Các nước nên c n nhắc và đánh giá tính khả khi của tất cả các công cụ VC (Walters, 2012)

CHƯƠNG 3 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU CHUYỂN GI TR GI

T NG CỦ ẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG VÀ THỰC TIỄN TẠI

VIỆT NAM

3.1 Kinh nghiệm quốc tế

Các biện pháp điều chuyển giá trị có mức độ linh hoạt cao và có nhiều biến thể cho phù hợp với khuôn khổ pháp lý, đ c th tình hình ng n sách và d n cư của từng chính quyền địa phương cụ thể Trong phạm vi luận văn, tác giả không tập trung vào các giải pháp khai thác nguồn thu một lần từ qu đất mà tập trung vào các giải pháp ền vững hơn liên quan trực tiếp đến việc điều chuyển giá trị tăng thêm mà chủ sở hữu ất động sản được hưởng một cách ị động Vì vậy, các iện pháp được nghiên cứu là thuế cải thiện, phí tác động, khoản nộp/đóng góp đ c iệt và án quyền phát triển

3.1.1 Thuế cải thiện

Vấn đề khó khăn nhất là việc quản lý và xác định giá trị gia tăng của tài sản để tính ra một mức thuế phù hợp Trong trường hợp ở Thủ đô ogota của Columbia, việc áp dụng một thuế suất thống nhất theo công thức số thuế thu bằng 140% chi phí đầu tư ao gồm 30% chi phí cho việc thu thuế đã thất bại buộc chính quyền sau đó phải triển khai thuế suất riêng biệt cho từng khu vực hay từng loại tài sản Kết quả trong 10 năm từ 1997-2007, khoảng 1 t đô-la đã thu được từ loại thuế này để tài trợ cho 217 dự án Trường hợp ogota đã thành công là nhờ một công thức xác định mức thuế linh hoạt Tuy nhiên, cả Ba Lan và Úc đã g p rắc rối khi áp dụng một phương thức tương tự Những vấn đề về xác định giá trị gia tăng để áp dụng mức thuế ph hợp đ t trong bối cảnh những tranh cãi và lợi ích chính trị đã làm cho thành phố Szczecin ở Ba Lan và Sydney Úc phải bãi bỏ loại thuế này (Peterson 2009) Việc xác định mức độ tác động và mức điểu chuyển ph hợp cho từng từng miếng đất là điều rất khó, kinh nghiệm từ ogota và Sydney Úc là xác định một khu vực được quy hoạch chuyển mục đích thành đất đô thị, xác định mức độ tăng giá và áp một mức thuế suất lên toàn ộ khu vực Mức thuế suất này được luật hóa ởi cơ quan lập pháp địa phương

Trong trường hợp dự án Cụm nhà ga Union Station ở Denver, M , cơ chế LVC được áp dụng bao gồm thuế bất động sản và thuế bán hàng (vì giả định khi có dự án thì không chỉ giá đất tăng mà lưu lượng khách tăng thêm làm tăng doanh thu án hàng áp dụng trong 30 năm để tạo ra nguồn thu hàng năm khoảng 20 triệu USD nhằm thanh toán cho 2 khoản vay

liên bang trị giá 300,6 triệu USD Sau thời hạn 30 thuế bất động sản được áp dụng thêm 11 năm nữa (Chi tiết nhu cầu và nguồn vốn đầu tư xem thêm tại Phụ lục 2)

Ở Ấn Độ, thuế cải thiện c ng được áp dụng rộng rãi ở nhiều ang với t lệ điều chuyển từ 3USD/m2 đến 8US /m2 Tuy nhiên do vướng phải những phản đối về chính trị và pháp lý

o quy định chính quyền ang chỉ được áp dụng thuế sau đã đầu tư hạ tầng xong nên thuế cải thiện gần như chỉ đóng vai trò là một cơ chế thu hồi chi phí đầu tư chứ không phát huy hết tác dụng của một iện pháp VC đóng góp vào nguồn tài trợ cho dự án ngay từ đầu (Walters, 2012)

Theo Enoch và cộng sự 2005 và Medda 2012 , thuế cải thiện phát huy hiệu quả cao nhất

ở những thị trường lành mạnh, quan trọng là phải có một hệ thống quản ly thuế được thiết

kế tốt

3.1.2 P ộng

Theo Peterson (2009 , điển hình thành công của mô hình này là khi áp dụng tại Chilê mà nguyên nh n chính là do năng lực lập kế hoạch của các thành phố rất tiến bộ so với các nước đang phát triển Ở tỉnh Chacabuco, miền bắc Chile, một khoản phí tác động đã được

áp lên việc xây dựng thêm 40.000 căn hộ ở một v ng đất nông nghiệp cách xa đô thị Công thức xác định việc thu phí tác động được căn cứ vào nhiều yếu tố gồm: vị trí của dự án so với hệ thống đường hiện tại, quy mô dự án, tình trạng kinh tế xã hội ở khu vực, ước lượng nhu cầu giao thông Một công thức linh hoạt đã được áp dụng trong dự án này mà theo đó những hộ có thu nhập thấp sẽ được miễn đóng phí tác động Tính bình quân m i căn hộ đã phải đóng 1.600 đô-la Chính phủ đã thống nhất tài trợ 39% cho chi phí xây dựng, phần còn lại được thu từ phí tác động

Tuy nhiên, khó khăn là chủ đầu tư các dự án thường chống đối vì không phải lúc nào họ

c ng có thể thu đủ khoản phí này từ khách hàng của họ Về khía cạnh chính trị, loại phí này khó áp dụng vì các chủ đầu tư phải gánh chịu chi phí, trong khi việc sử dụng nguồn tiền huy động được không phải lúc nào c ng minh ạch và rõ ràng Ngoài ra, việc tính toán mức độ tác động và đưa ra một mức phí hợp lý c ng đòi hỏi năng lực đáng kể của chính quyền

3.1.3 Khoản nộ ặc biệ / ón óp của chủ ất

Đ y có thể coi là những biến thể của thuế cải thiện ho c phí tác động nhưng ở mức độ cao hơn khi hầu hết chi phí đầu tư x y dựng sẽ do những người có bất động sản được hưởng lợi

từ dự án hạ tầng đóng góp Mức đóng góp xác định trên tổng giá trị bất động sản chứ không chỉ căn cứ vào phần giá trị tăng thêm

Hình thức đóng góp có thể bằng tiền dưới các hình thức thuế, phí, khoản phải nộp ho c bằng hiện vật là một phần diện tích của chủ đất Hình thức đóng góp ằng tiền có trở ngại

là gây áp lực lớn cho chủ đất, đ c biệt là khi kinh tế đi xuống Khi đó đóng góp ằng một phần diện tích của chủ đất sẽ dễ dàng hơn

Tại M , khi làm dự án mở rộng tuyến Metro đến sân bay Dulles ở Washington, do địa phương không có nguồn thu thường xuyên nào đáng kể, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn điều tiết ngân sách của liên bang và nguồn thu từ giá v nên đã thống nhất sử dụng nguồn thu đóng góp của chủ đất nếu như có tối thiểu 51% chủ sở hữu ất động sản tính theo diện tích

ho c giá trị ất động sản trong phạm vi áp dụng đồng ý thực hiện Thực tế có đến 64% chủ

sở hữu ất động sản thương mại và công nghiệp thông qua cơ chế tài chính này

3.1.4 Bán quyền phát triển

Bán quyền phát triển là việc chính quyền buộc chủ đầu tư công trình phải đóng thêm khoản tiền cho m i m2 diện tích mà chủ công trình muốn xây dựng thêm ngoài quy hoạch hư trường hợp tại Sao Paulo, Braxin, chủ đầu tư công trình muốn tăng chiều cao công trình ngoài quy hoạch chung phải đóng thêm khoản phí cho m i m2 tăng thêm tương ứng Tiền thu được sẽ được chuyển vào một qu đ c biệt để sử dụng cho những mục đích đầu tư giới hạn (Froes và Robelo 2006)

3.1.5 Kết hợp nhiều công cụ trong một giải pháp tài chính

T y thuộc vào từng dự án cụ thể mà việc áp dụng các iện pháp có nhiều vận dụng khác nhau trong mối tương quan với các công cụ tài chính khác như nguồn thu chung và công

cụ nợ

Thuế cải thiện thường được kết hợp với các công cụ nợ (khoản vay, trái phiếu vì nguồn thu tăng thêm từ thuế cải thiện trong tương lai sẽ thanh toán cho ngh a vụ của công cụ nợ trong tương lai

hí tác động, bán quyền phát triển thường được d ng để hình thành các qu chuyên biệt cho đầu tư hạ tầng do đ c thù phát sinh từ hoạt động đầu tư của chủ bất động sản

Còn các khoản nộp đ c biệt, đóng góp của chủ đất do đ c thù tạo được nguồn thu lớn và trực tiếp cho đầu tư dự án nên được d ng như một nguồn lực tài chính trực tiếp để tài trợ cho dự án ho c để đối ứng cho các khoản vay còn lại

Điển hình như dự án mở rộng tuyến Metro đến sân bay Dulles ở Washington, trong tổng mức đầu tư 5,2 t USD nguồn đóng góp của chủ bất động sản từ việc tăng thuế bất động sản là 730 triệu US Đ y được d ng để làm vốn đối ứng cho khoản vay liên bang trị giá 1,67 t USD Phần vốn còn lại 2,8 t US tương đươn 52% tổng mức đầu tư của dự án được tài trợ từ trạm thu phí đường bộ với mức thu phí tăng thêm tương ứng cho từng giai đoạn đầu tư Chi tiết xem tại hụ lục 2)

Đối với dự án Ga Cascade ở Portland và tuyến đường sắt nhẹ kết nối sân bay Quốc tế Portland toàn bộ nguồn vốn đầu tư được huy động từ cơ chế thành lập liên doanh phát triển chung và cơ chế điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản Dự án hoàn toàn không sử dụng nguồn vốn nào từ ng n sách địa phương hay vay trung ương Trong đó vốn từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm là 23,8 triệu US tương đương 18,9% trong tổng mức đầu tư 125,8 triệu USD (Chi tiết xem tại Phụ lục 2)

C ng có những án mà cả 3 hình thức điều chuyển đều được áp dụng bao gồm thuế đánh vào giá trị tăng thêm, khoản nộp đ c biệt của chủ đầu tư và phí tác động Đó là tại dự án Trung tâm trung chuyển Transbay tại San rancisco Trong đó thuế cải thiện áp dụng trong thời gian 45 năm đóng góp 1,4 t US trong đó có 171 triệu US để trả cho khoản vay liên bang) Nguồn đóng góp từ khoản nộp đ c biệt có tên là Mello Roos trị giá 348 triệu USD và nguồn thu từ phí tác động đóng góp 76 triệu USD Phần còn thiếu trong tổng mức đầu tư 4,6 t USD sẽ được bổ sung từ ngân sách liên bang, tiểu bang, thành phố trong đó

có cả việc chia s nguồn thu từ các trạm thu phí qua cầu trong vùng (giả định dự án làm giảm tình trạng kẹt xe tại các cây cầu trong thành phố) (Chi tiết xem tại Phụ lục 2)

Khu vự Đ n

ự án tuyến đường sắt trung chuyển chính MT là đại diện cho việc áp dụng thành công

VC ở ch u á còn được iết đến là mô hình tuyến đường sắt và ất động sản Thành công của dự án là nhờ kết hợp việc án đất, thành lập liên doanh phát triển, án quyền phát

triển trong thời gian dài và khai thác không gian thương mại trong và xung quanh khung vực các ga (Salon & Shewmake, 2011) Đ y là mô hình rất hữu ích cho những thành phố ở

ch u nơi mà chính quyền thành phố còn sở hữu nhiểu đất công và có thể cung cấp đất với giá ưu đãi để phát triển dự án Trung uốc c ng đã áp dụng mô hình này cho dự

án tuyến metro ở uảng Ch u tuy nhiên thành công như mong đợi và là minh chứng cho việc chính quyền kiểm soát qu đất công lớn là cần thiết nhưng không phải là điều kiện đủ cho thành công của dự án theo mô hình Vướng mắc tại dự án ở uảng Ch u là do sự hợp tác không tốt giữa chính quyền và đối tác tư nh n trong liên doanh phát triển khi chính quyền không tạo điều kiện cho khu vực tư nh n khai thác tốt diện tích thương mại mà còn phá v quy hoạch và phát triển thêm các không gian thương mại khác dẫn đến việc cạnh tranh làm giảm giá khiến cho đối tác tư nh n phải tăng giá v để thu hồi chi phí

Cơ chế khai thác giá trị từ đất và điều chuyển giá trị tăng thêm do đầu tư cơ sở hạ tầng muốn phát huy hiệu quả phải đảm bảo nội hóa được ngoại tác tích cực mà chủ đất được hưởng hay ngoại tác tiêu cực mà công trình của chủ đất gây ra, và giải quyết tốt lựa chọn đánh đổi của khu vực công trong việc tập trung vốn cho phát triển những v ng đất cốt l i core ằng cách chuyển nhượng lại những phần đất ở v ng ít quan trọng hơn noncore trong quy hoạch cho những đối tác tư nh n thanh toán ằng đất nên được d ng kết hợp với các công cụ tài chính khác thay vì là nguồn thu duy nhất từ khu vực tư nh n để khu vực công đầu tư hạ tầng Để giải quyết tốt vấn đề này về phía khu vực công phải đảm bảo chất lượng quy hoạch, duy trì các nguyên tắc công cụ tài chính thị trường thông qua đấu giá và định giá đất theo giá định trường và đảm bảo sự tham gia của khu vực tư nh n một cách minh bạch trong hình thức PPP

Đối với riêng các biện pháp điều chuyển giá trị thì quan trọng nhất là nội hóa hợp lý ngoại tác tích cực Việc này đòi hỏi năng lực cao của khu vực cao trong việc xác định lợi ích tách biệt mà đầu tư hạ tầng tạo ra cho chủ đất và căn cứ trên đ c điểm của địa phương để xác định biến thể phù hợp cho việc điều chuyển Tính minh bạch, trách nhiệm giải trình của khu vực công và sự tham gia rộng rãi của người dân sẽ được bổ trợ tốt bằng các giải pháp truyền thông hữu hiệu để đạt được đồng thuận từ phía những người bị tác động

3.1.6 Ph v ộng

Tổng hợp các nghiên cứu cho thấy đối với các dự án đường ộ tiếp cận giới hạn ho c các

hệ thống trung chuyển đường sắt, tác động của dự án làm tăng giá đất mạnh nhất đối với

các vị trí gần điểm tiếp cận ến, ga và tác động này yếu dần hay thậm chí là tiêu cực đối với các vị trí dọc theo tuyến đường nhưng xa điểm tiếp cận (Peterson, 2009) Điển hình, đối với dự án metro trong thành phố, nghiên cứu cho thấy tác động làm tăng giá đất chủ yếu tập trung trong án kính 500m từ các ga, ngoài phạm vi 1000m thì hầu như không còn tác động

Theo Holbert (2014), tác động trực tiếp của các dự án vận tải công cộng tác động trực tiếp đến giá đất trong phạm vi đi ộ ho c d m làm tăng giá 25% att, 2001

Theo Salon và Shewmake (2011) các nghiên cứu khác về hệ thống xe uýt trung truyển nhanh T và hệ thống metro c ng cho kết quả tương tự hạm vị tác động đáng kể chỉ trong phạm vị tiếp cận trong thời gian 10 phút đi ộ tương ứng với cự ly án kính 500m từ các điểm tiếp cận là ga, ến

Đối với trường hợp áp dụng thuế cải thiện, theo Peterson (2009, tr 39-40) việc xác định tác động với từng phần đất và phạm vi ảnh hưởng là vô c ng khó khăn Thành công ở ogota, Colom ia và Sydney, Úc là việc chính quyền áp dụng một mức thuế cải thiện lên toàn ộ phần đất được điều chỉnh quy hoạch iến khu vực này thành đất đô thị Mức thuế này được luật hóa ằng quyết định của cơ quan lập pháp địa phương

Đối với các dự án đường giao thông cho xe cộ ình thường streetcar , phạm vị tác động của đường đến ất động sản là đáng kể trong phạm vi khoảng 3 lock nhà dọc theo hai ên tuyến đường (D.C Surface Transit, 2009) Căn cứ theo kích thước 1 lock ở Seattle là 320 feet2 khoảng 100m , m i lock là 2 ô liền kề quay lưng lại với nhau, các lock cách nhau ằng đường nội ộ, vậy iên tác động là khoảng 300m dọc 2 ên đường

3.2 Thực tiễn V ệt Nam

ản chất các nguồn thu có nguồn gốc đất đai ở Việt am hiện nay chủ yếu có nguồn gốc

từ chênh lệch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ản chất là thuế án hàng ơn nữa, do tình trạng 2 hợp đồng khi chuyển quyền sử dụng đất, một hợp đồng chính thức được công chứng với giá án thường được kê khai thấp hơn giá trị thực giao dịch để né thuế thu nhập

cá nhân và thuế chuyển nhượng bất động sản (25% giá trị hợp đồng), một hợp đồng khác

2 Theo http://scenariojournal.com/the-city-blocks-of-seattle-versus-san-francisco/ và

https://en.wikipedia.org/wiki/City_block

theo luật dân sự là hợp đồng đ t cọc mới thể hiện thực giá trị chuyển nhượng nhưng không

là căn cứ để tính ngh a vụ với nhà nước

Trong khi đó thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không bao hàm hết ý ngh a của thuế bất động sản vì (1) tính thuế trên cơ sở đất ở và 2 được phân cấp cho chính quyền địa phương nhưng vẫn có những khác biệt rất lớn so với thuế ất động sản vì 1 thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có cơ sở thuế là khung giá đất do nhà nước ban hành trong khi các cơ chế thuế kia tính trên giá trị trường; (2) thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ không bao gồm đối tượng là tài sản phát triển trên đất; (3) thuế suất của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được chỉ ra là rất thấp, chỉ ở mức 0,07% (trong khi ở một nước tương tự Việt Nam là Indonesia

là 0,5%) Chính vì những khác biệt cơ ản trên mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam có những đ c điểm là (1) doanh thu thuế rất thấp; (2) không có tác dụng chống đầu cơ bất động sản; 3 đóng góp rất ít cho ng n sách địa phương

à địa phương phát triển kinh tế nhất cả nước, nguồn thu cho ngân sách TP.HCM liên quan

về đất bao gồm thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ Tổng hợp các khoản thu từ đất chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn thu ngân sách trên địa bàn TP.HCM, rất thấp so với tiềm năng khai thác qu đất đô thị Việc này đồng ngh a các công

cụ điều tiết hiện nay không nội hóa được ngoại tác tích cực mà những người có quyền sử dụng đất, những chủ công trình được hưởng từ việc chính quyền bỏ nguồn lực ra để đầu tư

hạ tầng Đ y c ng là cơ sở cho các chuyên gia kinh tế3 kiến nghị cần phải phát huy hơn nữa chức năng điều tiết của chính sách tài chính liên quan đến đất đai, cụ thể là việc điều chuyển giá trị gia tăng của đất nhằm đạt được c ng lúc nhiều mục tiêu, trong đó có mục tiêu tạo ra nguồn tài chính ph hợp cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của TP.HCM

ơn nữa, khi áp dụng các iện pháp VC, chính quyền địa phương tại các nước trên thế giới vẫn tiếp tục duy trì mức thuế suất thuế ất động sản hiện hành vì ản chất iện pháp

VC được d ng để điều chuyển giá trị tăng thêm của ất động sản do việc đầu tư cơ sở hạ tầng tương ứng mà VC được áp dụng mới sẽ tạo ra

Tuy nhiên, từ thực tế này thuế ất động sản chưa thực sự được áp dụng ở Việt am và các nguồn thu từ đất đai chiếm t lệ nhỏ trong nguồn thu ng n sách cho thấy Việt am mà cụ

3

Tham luận của Sở Tài chính, Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM, Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, TS

Hu nh Thế Du tại Hội thảo “Các giải pháp huy động vốn đầu tư cơ sở hạ tầng cho Thành phố ồ Chí Minh trong giai đoạn 2016 – 2021” tháng 7/2016

thể là TP.HCM còn nhiều dư địa cho việc áp dụng VC và nguồn thu mà VC nếu được

áp dụng tại TP.HCM có thể tạo ra nguồn thu rất đáng kể cho đầu tư hạ tầng.Tài trợ hạ tầng

từ đất đã được áp dụng tại Việt Nam nói chung, TP.HCM từ lâu Tuy nhiên, hầu hết trường hợp đều là phương thức có thu hồi đất Đối với phương thức không thu hồi đất, một số k thuật đã được giới thiệu, nhưng kết quả vẫn còn rất khiêm tốn (Alex Ngô & Hu nh Thế

Du, 2010)

o tính chất khai thác nguồn thu một lần từ giá trị đất đai qua đấu giá đất công và thuế giao dịch chuyển nhượng nên ản chất nguồn thu từ đất tại Việt am c ng như tại

T CM trở thành nguồn thu không ền vững do qu đất ngày càng giảm

Ở Đà ẵng, nơi được đánh giá là có sự đột phá trong đầu tư cơ sở hạ tầng cứng, một hình thức kết hợp giữa mệnh lệnh hành chính từ chính quyền địa phương và kêu gọi đồng thuận của số đông được áp dụng đã tạo điều kiện thuận lợi cho đột phá ở kh u khó khăn nhất là giải phóng m t bằng Chính sách của Đà ẵng là nếu có trên 80% số hộ gia đình đồng tình

và chấp nhân di dời theo mức đền bù của thành phố thì dự án sẽ được triển khai và số hộ gia đình còn loại buộc phải tuân thủ Thậm chí trong một số dự án mở rộng đường nội thị, chính quyền Đà ẵng chỉ đền bù nhà cửa chứ không đền đất và hàng rào cổng ngõ khi giá trị đất còn lại của các hộ gia đình đang tăng lên đáng kể khi đường được cải tạo Kết quả là từ năm 1997 đến 2003, gần 30.000 hộ gia đình đã được di dời phục vụ cho xây mới

và nâng cấp 30 tuyến đường Đà ẵng được Chính phủ đánh giá là địa phương thực hiện công tác đền bù giải tỏa hiệu quả nhất trong cả nước (Nguyễn Xu n Thành, 2003)

3.3 C ìn ụn TP HC

3.3.1 n ồn ộ ần ấ

ợp tác công tư được coi là hình thức cốt l i cho việc áp dụng các iện pháp khai thác giá trị từ đất cho đầu tư cơ sở hạ tầng (Peterson, 2009) Đ y c ng là giải pháp được áp dụng nhiều tại TP.HCM trong thời gian gần đ y tuy nhiên các iện pháp điều chuyển giá trị gia tăng từ đất chua được áp dụng mà chỉ áp dụng các hình thức khai thác qu đất công Theo Sở Kế hoạch Đầu tư T CM, trong giai đoạn 2004-2012 có tổng cộng 25 dự án đầu

tư theo hình thức OT, OO, T đã và đang được triển khai thực hiện với tổng mức đầu

tư ước tính là 74.096 t đồng Kể từ khi Nghị định số 15/2015/ Đ-CP có hiệu lực thi hành vào ngày 10/4/2015 tính đến quý II năm 2016, TP.HCM đã thực hiện kêu gọi đầu tư tổng

cộng 19 dự án đầu tư theo hình thức PPP (với các hình thức Hợp đồng BOT, BT, BTO,

OO với tổng vốn đầu tư khoảng 34.846 t đồng (khoảng 1,56 t đôla Trong đó hình thức Hợp đồng BT chiếm t trọng chủ yếu, 12/19 dự án (chiếm 63,17%), chủ yếu tập trung vào các l nh vực xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, y tế, chống ngập và bảo vệ môi trường

hư vậy, hình thức hợp tác công tư vẫn chủ yếu là việc khai thác qu đất công và sử dụng nguồn thu chung cho đầu tư hạ tầng Trong khi đó một khoản thuế ho c phí tác động hay phát triển đánh trực tiếp lên các tài sản có giá trị tăng thêm tính theo giá thị trường để tài trợ cho các dự án mới luôn có hiệu quả kinh tế cao hơn một cơ chế tài trợ cho phát triển

hạ tầng từ nguồn thu chung

Thành công đầu tiên c ng là đáng kể nhất của mô hình tài trợ hạ tầng từ đất ở Việt Nam kể

từ năm 1975 là trường hợp khu đô thị mới hú M ưng M PMH chỉ là một phần của một kế hoạch rộng lớn hơn cho việc phát triển phía nam TP.HCM (Nam Sài Gòn) bao gồm 4 cấu phần: Khu chế xuất (KCX) Tân Thuận, Khu đô thị Phú M ưng, Khu công nghiệp Hiệp hước và Cảng Hiệp hước

Giai đoạn 1, Công ty Xúc tiến Công Nghiệp (IPC) được thành lập để thay m t TP.HCM góp 300 ha đất và sở hữu 30% liên doanh với Công ty CT&D của Đài oan để x y dựng KCX T n Thuận từ năm 1991 Giai đoạn 2, một liên doanh khác là Công ty hú M ưng được thành lập với các pháp nh n tương tự như trong liên doanh trước đó để tiếp tục triển khai khu đô thị M trên diện tích 970 ha T CM tiếp tục đổi 600 ha đất cho đối tác Đài oan khai thác đắp chi phí đầu tư x y dựng con đường guyễn Văn inh 10 làn xe dài 18km trên diện tích 220 ha hoàn thành vào năm 2007 và 150 ha đất có cơ sở hạ tầng sử dụng cho mục đích công cộng Chi phí ảo dư ng con đường lấy từ trạm thu phí OT T

lệ góp vốn của phía T CM trong liên doanh vẫn duy trì ở mức 30% tương đương 18 triệu US vốn pháp định vốn hóa từ giá trị 600 ha đất; phía Đài oan góp 42 triệu US ằng tiền và vật liệu, trang thiết ị cho dự án Khu đô thị hú M ưng trở thành đô thị hiện đại kiểu mẫu đầu tiên cho cả Việt am

Sau đó, khi đã có những thành công ước đầu thì phần còn lại của tổng thể dự án 2600 ha

đã không thể triển khai thành công vì giá đất đai trong khu vực đã tăng lên khiến dự án

M quay trở lại những vấn đề hết sức căn ản gồm: sự tranh cãi quanh việc xác định giá

trị đất hay phần sở hữu của phía Việt Nam, sự phản đối liên quan đến quá trình đền bù giải tỏa đất; động cơ để xây và duy trì tất cả CS T; và tính mơ hồ hay sự không hoàn hảo của hợp đồng (Ngo & Huynh Thế u, 2010)

Thành công trong giai đoạn đầu của dự án này chủ yếu do 2 yếu tố Thứ nhất, giá đền giải phóng m t ằng r do khu vực này trước đó chủ yếu là đất trống và một phần nhỏ là đất nông nghiệp Khu vực này không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị của T CM nên hầu như ít người tin tưởng vào sự thành công của dự án Trong bối cảnh như vậy, các chủ sở hữu đất, chủ yếu là nông d n dường như không nhận ra giá trị tiềm năng của những mảnh đất của họ Do những yếu tố nêu trên đã làm cho việc giải tỏa và thu hồi đất khá dễ dàng Thứ hai, việc hình thành được một liên doanh có tiềm lực tài chính, có nh n sự tốt và

sự ủng hộ của lãnh đạo T CM

Sau thành công từ dự án hú M ưng, dự án phát triển án đảo Thủ Thiêm trở thành một

đô thị tài chính trên khuôn viên 930 ha4 đã không được như ý khi chính quyền T CM muốn tự mình thu hồi đất và đầu tư x y dựng cơ sở hạ tầng rồi sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo nguồn thu

Tiềm năng của dự án là rất lớn vỉ đ y được coi như khu đất vàng của T CM lúc ấy giờ

vì nằm sát trung t m hiện hữu của Thành phố và với hàng loạt những dự án hạ tầng giao thông vành đai và hướng t m kết nối với các trung t m kinh tế còn lại của v ng trọng điểm phía am Tuy nhiên, công tác đền thu hồi đất g p vướng mắc k o dài do giá đất liên tục tăng cao và nằm ngoài khả năng c n đối ng n sách c ng như huy động của T CM Một nguyên nh n quan trọng khác được chỉ ra là việc tổ chức và triển khai thực hiện dự án, với cơ chế thiếu động cơ khuyến khích và ràng uôc trách nhiệm không r ràng nên các cơ quan quản lý không đưa ra được các giải pháp có tính đột phá để đẩy nhanh việc đển giải phóng m t ằng vốn phức tạp và rủi ro (Ngo & Huynh Thế u, 2010)

Các dự án khác của T CM trong l nh vực giao thông có quy mô nhỏ hơn do không

có phần phát triển diện tích cho đô thị dọc theo tuyến vẫn chủ yếu thực hiện theo hình thức

Từ phía các doanh nghiệp tham gia trong các dự án , họ n lực đàm phán và kiến nghị các hình thức thanh toán với chính quyền theo hướng khai thác nguồn thu chung và n tránh việc nội hóa ngoại tác tích cực mà họ thường được hưởng dưới vai trò là chủ của ất động sản được hưởng lợi từ dự án

o tập trung vào nguồn thu chung để thanh toán cho các hình thức hợp đồng OT, T nên chủ đầu tư thường kiến nghị chính quyền khai thác nguồn tiền nhàn r i trong d n chúng (CII, 2014), các kênh dẫn vốn từ ng n hàng thương mại đi k m với hình thức cấp một phần lãi suất từ ng n sách nhà nước Chương trình Kích cầu qua đầu tư5 o c gần đ y một số doanh nghiệp đề xuất thanh toán cho hợp đồng T ằng hình thức cấn trừ ngh a vụ tài chính của chủ đầu tư với chính quyền Có thể nhận thấy những nhà đầu tư hạ tầng c ng

là những nhà đầu tư ất động sản, họ thường đề xuất đầu tư các dự án hạ tầng đem lại lợi ích tăng khả năng tiếp cận và đẩy giá ất động sản trực tiếp cho ất động sản mà họ sở hữu tuy nhiên các iện pháp nội hóa ngoại tác không được áp dụng, các dự án vẫn được diễn giải theo hướng đầu tư hạ tầng theo chủ trương của nhà nước góp phần vào phát triển kinh tế chung

3.3.2 Đón ó ủ n ờ n

uá trình nghiên cứu phát hiện một dạng điều chuyển giá trị dưới hình thức khoản nộp đ c iệt/ đóng góp của chủ đất được áp dụng thành công ở quy mô nhỏ

Các dự án đường nông thôn mới ho c nhựa hóa các h m có thể thực hiện thành công với

mô hình nhà nước và nh n d n c ng làm Theo đó những người được hưởng lợi trực tiếp từ

dự án đường giao thông nông thôn hay h m được nhựa hóa, mở rộng sẵn sàng góp tiền hay một phần đất của họ để c ng với khoản tiền của nhà nước đầu tư cho dự án Việc đóng góp

c ng được xác định tương đối theo phạm vi ảnh hưởng Ví dụ, nhà ngay m t đường cải tạo

sẽ đóng góp nhiều hơn nhà phía sau ho c trong h m kết nối với tuyến đường đó Tuy nhiên các nhà c ng đường ho c h m nhưng diện tích khác nhau thì mức đóng góp không quy định khác nhau

Chương trình phát triển giao thông nông thôn mới tại T CM trong giai đoạn 2010 -

2014, chủ yếu ở 5 huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ, TP.HCM đã

5 Chương trình kích cầu đầu tư của Thành phố đã được phê duyệt theo Quyết định số 87/2003/ Đ-UB Quyết định số 20/2009/ Đ-UBND Quyết định số 33/2011/ Đ-UBND Quyết định số 38/2013/ Đ-UBND , Quyết định số 50/2015/ Đ-UBND của UBND TP.HCM

đầu tư 1.549 dự án đường giao thông nông thôn dài 1.172km, xây mới 18 cây cầu quy mô lớn, bảo trì 512 cây cầu các tuyến đường huyện, xã với kinh phí hơn 7.700 t đồng, trong

đó phần vốn đóng góp của dân trên 1.600 t đồng6

Tuy nhiên thành công này chưa phải là một dấu hiệu đáng mừng không chỉ vì quy mô của

dự án nhỏ mà còn vì chính quyền chưa thể hiện năng lực trong việc xác định phạm vi và mức độ giá trị tăng thêm và áp dụng công cụ điều chuyển o đó không có cơ sở cho việc nhân rộng mô hình này cho các dự án có quy mô lớn hơn, ở vùng nội đô nơi ất động sản

có giá trị cao hơn nhiều.Có thể thấy chỉ có chính quyền địa phương tiếp cận ý tưởng về việc điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng, phía đối tác doanh nghiệp trong các dự án thường đồng thời là chủ đầu tư ất động sản sẽ né tránh việc nội hóa ngoại tác mà họ được hưởng o vướng những quy định về thuế và phí nên chính quyền địa phương cho d có tiếp cận hình thức điều chuyển giá trị c ng ị giới hạn rất nhiều về m t công cụ nên chỉ mới xuất hiện hình thức điều chuyển dưới dạng khoản nộp đ c biệt/đóng góp của người được hưởng lợi trực tiếp vào nguồn vốn đầu tư hạ tầng Việc điều chuyển dưới hình thức đóng góp này cần quyết tâm chính trị của chính quyền địa phương và sự đồng thuận tương đối của những người trong phạm vi ảnh hưởng bởi dự án trong điều kiện năng lực k thuật của cơ quan quản lý nhà nước còn hạn chế

3.3.3 Kết luận

Các biện pháp điều chuyển giá trị gia tăng từ đất có mức độ tùy biến cao, có nhiều lợi ích nhưng để áp dụng thành công là một thách thức không nhỏ với năng lực và quyết tâm của chính quyền địa phương

Các iện pháp điều chuyển giá trị tăng từ đất có sự tham gia của nhiều đối tượng trong phạm vi chịu tác động ởi dự án hạ tầng và trong phạm vi áp dụng các iện pháp điều chuyển nên góp phần hạn chế rủi ro thao túng khi chỉ có 2 ên cơ quan quản lý nhà nước

và nhà đầu tư tư nh n Tuy nhiên thách thức của giải pháp này là chính quyền phải có đủ năng lực thiết kế công cụ tài chính xác định phạm vi, mức độ ảnh hưởng của từng phần đất và t lệ điều chuyển giá trị và thuyết phục đồng thuận của người ị ảnh hưởng

X t ở tầm v mô, iện pháp điều chuyển giá trị dưới hình thức gánh n ng thuế ho c phí để đổi lấy lợi ích là năng lực cơ sở hạ tầng đô thị tác động trực tiếp vào tính cạnh tranh giữa

6

http://www.sggp.org.vn/xahoi/2015/7/391125/

các địa phương với nhau Vì vậy các địa phương sẽ có động cơ c n nhắc và tìm kiếm các giải pháp có tính ền vững cao Trong khi ở các iện pháp khai thác qu đất, lợi ích trước mắt của nguồn thu lớn từ đấu giá, cho thuê, góp vốn hình thành liên doanh c ng như sự tách iệt giữa nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng và chất lượng cơ sở hạ tầng có thể khiến nhà hoạch định chính sách ỏ qua tính ền vững của nguồn thu trong dài hạn

Ngoài ra, hiệu quả từ đầu tư dự án góp phần trực tiếp vào hiệu quả huy động vốn vì giá trị điều chuyển được tính trên t lệ giá trị mà dự án hạ tầng tạo ra Sự liên kết này buộc khu vực công và đối tác tư nh n tham gia phát triển dự án hạ tầng phải tính toán thận trọng hơn

và quan t m đến sự đồng thuận của cộng đồng nhiều hơn gược lại từ phía những người trong phạm vi ảnh hưởng của dự án hạ tầng c ng thấy được r ràng hơn mối liên hệ giữa đóng góp của mình và lợi ích mà mình được hưởng

Tại Việt am nói chung và T CM nói chung đã có những tiếp cận với biện pháp LVC nhưng ở mức độ rất sơ khai, chính quyền địa phương chưa thể hiện được năng lực của mình trong việc vận dụng sâu sắc công tài chính này để huy động vốn cho hạ tầng Các hình thức được áp dụng bao gồm mua bán diện tích đất tăng thêm trong phạm vị dự án

ho c đóng góp của chủ bất động sản (bằng đất ho c tiền), các hình thức bền vững hơn như thuế cải thiện hay phí tác động chưa được áp dụng mà một trong những nguyên nhân là rào cản pháp lý

CHƯƠNG 4 XÂY DỰNG Ô HÌNH ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T NG

TH O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG CHO DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N

ĐỒNG

Sau khi đánh giá những iện pháp VC đã được vận dụng tại Việt am và T CM, phần này ph n tích tình huống đầu tư đường hạm Văn Đồng trong trường hợp áp dụng iện pháp điều chuyển theo thông lệ quốc tế để cung cấp thêm một ằng chứng thực nghiệm cho khuyến nghị sớm triển khai các giải pháp điều chuyển giá trị có tính chất ền vững để huy động vốn cho đầu tư hạ tầng

4.1 G ớ ệ ự n

Dự án là tuyến đường kết nối từ s n ay T n Sơn hất qua địa bàn các quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức Đ y là một phần của đường Vành đai số 1 trong quy hoạch mạng lưới giao thông T đến năm 2020, tổng chiều dài 13,65 km, điểm đầu từ nút giao Trường Sơn S n ay TS kết nối vào nút giao Linh Xuân, Quốc lộ 1 Tuyến đường chính thức được đ t tên Phạm Văn Đồng vào tháng 3/20147

ự án được thực hiện theo hình thức T x y dựng – chuyển giao do nhà thầu àn uốc

là Công ty GS C thực hiện Chi phí đầu tư dự án được thanh toán theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng ằng 5 khu đất gồm 3 khu đất tại quận 2 2 khu đất tại Thảo Điền với tổng diện tích 4.42 ha và 1 khu trong khu đô thị mới Thủ Thiêm với diện tích 4.02ha , 1 khu đất tại đường ý Thường Kiệt quận 10, diện tích 1,8 ha và 1 khu đất tại phường ong ình, quận

9, diện tích 91,8ha8 Đ y là dự án đầu tiên áp dụng hình thức BT thanh toán bằng đất mô hình đổi đất lấy hạ tầng tại Việt am Đ y c ng là dự án PPP (hợp đồng BT, BOT, BTO) duy nhất tại TP.HCM do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện

http://www.thuduc.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=f73cebc3-9669-400e-b5fd-8

dinh-gia-dat/c/5737269.epi

http://www.baomoi.com/du-an-tan-son-nhat-binh-loi-vanh-dai-ngoai-sai-pham-nan-huong-tuyen-va-an-9 Website Công ty Phát Triển & Xây Dựng CHOSUK http://chosukvn.com/vi/cttintuc.php?m=2&idtt=6 và Tài liệu giới thiệu sơ ộ dự án của Công ty GS C

- Đoạn tuyến thuộc đường vành dai trong (từ nút giao Nguyễn Thái Sơn đến cách cầu Gò

ưa hiện hữu khoảng 1,3km về phía Thủ Đức) dài khoảng 9,4km có quy mô theo quy hoạch rộng 60m, bố trí 12 làn xe

- Đoạn nối từ đường vanh đai trong đến nút giao Linh Xuân (Quốc lộ 1A) dài khoảng 2,6km có ề rộng 30m, bố trí 06 làn xe

Trên tuyến có 12 nút giao thông ao gồm 1 nút giao khác mức không hoàn chỉnh và 11 nút giao c ng mức và 3 cầu cầu ình ợi, cầu ạch ăng, cầu Gò ưa

Tại văn bản số 5495/UBND-MTĐT ngày 30/8/2008, U T CM đã xác định tổng mức đầu tư cho tuyến đường dự kiến là gần 495 triệu US , tương đương với khoảng 7.900

tỉ đồng Trong đó, tiền đền bù giải phóng m t bằng khoảng 281 triệu US , tương đương khoảng 4.500 tỉ đồng10

Tuyến đường khởi công từ tháng 6/2008, nhưng đến năm 2010 mới được triển khai đầu tư xây dựng Ngày 30/8/2016, dự án chính thức thông xe toàn tuyến

4.2 ìn ồ y

Trong nghiên cứu về Ảnh hưởng của đường giao thông đến bất động sản dân dụng (Bateman, Day, & Lake, 2001) đã tổng hộp mô hình Hedonic gồm 5 nhóm biến tác động lên giá bất động sản gồm:

- Cấu trúc của bất động sản: ướng của bất động sản, Loại bất động sản: nhà phố,

chung cư, Đ c điểm của bất động sản: diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng, số tầng, số phòng ngủ,

- Khu vực xung quanh: thành phần d n cư, độ tuổi, thành phần kinh tế -xã hội: t lệ

sở hữu nhà, t lệ là công chức

- Khả năng tiếp cận đến các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi

- Tầm nhìn: phạm vi tầm nhìn, tầm nhìn có cảnh quan là đường, công viên, khu vực

sản xuất

- Môi trường: tiếng ồn, rác thải

Bên cạnh đó, trong quy định và thực hiện trên thực tế, việc đền bù giải phóng m t bằng chủ yếu dựa trên 3 khía cạnh: khu vực đường (h m), khả năng tiếp cận của khu vực và đ c điểm riêng của khu vực đó về vị trí

10 binh-loi-%E2%80%93-vanh-dai-ngoai-TP.HCM-con-duong-khong-ngay-thang.html

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/so-tay-nha-quan-ly/du-an-duong-tan-son-nhat-%E2%80%93-Dựa trên các nghiên cứu trước về mô hình ecdonic c ng như các tiêu chí ồi thường đất

ở nghiên cứu tình huống điển hình, tác giả xác định các yếu tố: bề rộng đường, loại nhà ở, khả năng tiếp cận, vị trí nhà giao lộ, khoảng cách đến đường chính , số phòng ngủ của hộ

là các biến số độc lập trong mô hình nghiên cứu đề xuất Biến độc lập được tác giả sử dụng

là giá rao bán trên m i m2 diện tích

Dữ liệu ph n tích được tác giả thu thập từ các mẫu tin rao bán nhà tại khu vực nghiên cứu trong năm 2015 và đầu năm 2016 từ nguồn rao v t của trên áo Tuổi tr và trang batdongsan.com.vn Kết quả thu thập được 103 bản tin rao bán về nhà đất tại khu vực nghiên cứu, tuy nhiên chỉ có 94 bản tin là đầy đủ các thông tin yêu cầu trong nghiên cứu

o đó, tác giả sử dụng 94 bản tin này là các quan sát trong mẫu nghiên cứu của tác giả (xem thêm phụ lục về thống kê mẫu)

Tác giả thực hiện ước lượng hồi quy với phương pháp ình phương tối thiểu (OLS), quá trình ước lượng và kiểm định được tác giả thể hiện chi tiết trong phụ lục Kết quả cho thấy,

mô hình tác giả ước lượng là phù hợp với mức độ giải thích 87.49% cho sự biến động của giá chào án ất động sản trong khu vực nghiên cứu Các iến về bề rộng đường, mức độ tiếp cận, khoảng cách tới đường chính, giao lộ đều là những biến tác động có ý ngh a thống

kê đến mức giá rao Ước lượng mô hình vững (robust) giúp khắc phục một số vi phạm của

mô hình

hương trình hồi quy:

Ln (giá rao (triệu đồng/m2)) = 0.019x Bề rộng đường** + 0.227x Mức độ tiếp cận 0.09xGiao lộ -0.011x Khoảng cách tới đường chính - 0.24x Số phòng ngủ** - 0.07x Nhà phố* - 0.006x Chung cư 3.36

Ghi chú: *,** lần lượt là có ý nghĩa ở mức 1% và 5% Nhà phố và Chung cư được so sánh với Biệt thự

4.3 Ước tính số thu t việc áp dụng thuế cải thiện

Số thu từ nguồn việc điều chuyển giá trị tăng thêm được tính dựa trên cơ sở thuế là giá thị trường của ất động sản trong phạm vi ảnh hưởng trước khi có dự án và mức điều chuyển được áp dụng theo thông lệ quốc tế từ 30% đến 60% phần giá trị tăng thêm

4.3.1 C ở ế

Hình 6: Hiện tr ng sử dụn ất tuyến ờng Ph Văn Đồn nă 2014

Trong phạm vi 150m tính từ lộ giới hai ên đường11,

cơ cấu sử dụng đất như ảng ên

hư vậy, căn cứ theo cơ sớ tính thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp hiện này, tác giả áp dụng phạm vi đánh

thuế trên tổng diện tích trong phạm vi ảnh hưởng là

66% ao gồm diện tích đất ở và đất công nghiệp

ấ T ệ (%)

Đất công nghiệp 11 Đất giao thông 10 Đất chưa sử dụng 8

Theo kinh nghiệm từ các dự án đường giao thông trên thế giới trình ày trên, phạm vi tác động là 3 lock nhà m i lock là 2 ô liền kề quay lưng lại với nhau, các lock cách nhau ằng đường nội ộ tương đương phạm vi 300m Tuy nhiên ở Việt am nếu tính m i ô phố gồm 2 ô quay lưng vào nhau với chiều dài m i ô trong phạm vi khoảng 30m thì 3 lock hay ô phố tương đương phạm vi 200m tính cả đường nội ộ 5m12 hư vậy tác giả tạm xác định giải tác động tương đối trong phạm vi 150m đến 300m

ua tham khảo ý kiến những người hoạt động trong l nh vực ất động sản, kinh nghiệm và khảo sát, tham chiếu module mẫu trong thiết kế chi tiết 1/2000, chiều s u của m i lô đất được tạm tính là 30m

Giá trị thị trường sau khi có dự án được tính dựa trên phương trình hồi quy trên đ y nhưng chỉ ao gồm 2 iến là ề rộng đường và khoảng cách tới đường chính

Do số liệu đầu vào cho mô hình hồi quy là những mẫu quan sát về đất ở nên giá dự báo từ

mô hình hồi quy c ng là giá đất ở Giá đất công nghiệp được xác định bằng 0,35 lần đất ở theo như hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ13

11 Thuyết minh tổng hợp đính k m uyết định số 1109/ Đ-U ngày 11/03/2014 của U T CM về duyệt đồ án thiết kế đô thị riêng t lệ 1/2000 và uy định quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan trục đường T n Sơn hất – ình ợi – Vành đai goài đường hạm Văn Đồng

Mức độ tác động của dự án đến giá ất động sản tham chiếu từ tổ chức tư vấn uy tính như công ty Cushman&Wakefield ộ phận Định giá Cụ thể:

Hình 7: Chênh lệnh giá bấ ộng sản khu vự ờng Ph Văn Đồn ớc và sau

khi có dự án

hà m t tiền vị trí đắc địa gần ngã 3, ngã 4, vòng xoay 30%

Theo đánh giá chung của Cushman Wakefield, đ y là khu vực có tính thanh khoản cao vì

cơ sở hạ tầng tốt nhưng giá thì thấp hơn so với những nơi có cơ sở hạ tầng tương đương như uận 2) Khu vực này không ngập, không kẹt xe, liên kết với các khu vực khác nhanh chóng, thuận lợi Một bất lợi duy nhất là để đi vào khu trung tâm thành phố thì phải đi qua

2 khu vực điểm nóng về giao thông như Xô Viết Nghệ T nh điểm nóng bến xe miền

Đông và qua Gò Vấp (vòng xoay Ngã 5 chuồng chó)

hư vậy mức giá thị trường trong khu vực trước khi dự án sẽ được tính từ mức giá thị trường sau khi có dự án trừ đi 5%-10%

Trong đó, t lệ đất giao thông được tính theo 2 trường hợp Trường hợp 1 với t lệ hiện hữu sau khi có dự án là 10% Trong trường hợp 2 phải đảm ảo n ng t lệ qu đất cho xây dựng hạ tầng giao thông đường bộ đô thị đạt bình quân 16 - 26% so với qu đất xây dựng tại các đô thị theo quy hoạch phát triển đến 203014, tác giả tính toán với t lệ cao nhất là 26%

hư vậy, việc áp dụng iện pháp điều chuyển tạm tính tại tuyến đường hạm Văn Đồng có đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tư của dự án Với t trọng đất giao thông 10% như hiện trạng sau khi có dự án hiện nay thì t lệ đóng góp là 11-44% ếu n ng t lệ đất giao thông lên 26% thì t lệ đóng góp là 9-36%, vẫn là một mức đóng góp đáng kể cho nguồn vốn đầu tư dự án

Sau phạm vi 3 block nhà, việc mở rộng phạm vi áp dụng LVC cải thiện số thu không đáng

kể, kết quả này c ng tương đồng với thực tiễn thế giới áp dụng LVC trong phạm vi 3 block nhà

Theo tổng hợp của Salon & Researcher (2014) đối với các dự án tại Ch u Âu và M áp dụng VC có thể đóng góp một t trọng trong chi phí đầu tư từ 14% đến 88% goài ra, 2

dự án đường giao thông cho xe ình thường tại Seattle áp dụng khoản đóng góp đ c iệt

và ortland khoảng đóng góp đ c iệt và TI thì số thu đóng góp tương ứng trong chi phí đầu tư lần lượt là 47% và 40% (Holbert, 2014)

Chi tiết xem tại hụ lục 5

4.4 ự ến b ện ề yển

hư kinh nghiệm từ các nước, việc áp dụng các iện pháp điều chuyển ằng thuế và phí đòi hỏi mức độ phát triển nhất định của hệ thống thuế và phí ở địa phương và chỉ nên áp dụng ở những địa phương đã có lịch sử áp dụng thuế ất động sản Đ y là điểm không thuận lợi của hệ thống thuế ở Việt am và T CM Vì vậy việc áp dụng hình thức thuế cải thiện hay phí tác động sẽ không thuận lợi khi áp dụng

Tuy nhiên, đ y là dự án áp dụng thành công iện pháp giải phóng m t ằng theo giá thị trường (Nguyễn Thành ộc, 2012) và (Đinh ThuTrang, 2012) vì vậy có cơ sở nhất định về

sự thống nhất giữa chính quyền địa phương và người d n về giá đất nên đ y là thuận lợi để

14 uyết định số 356/ Đ-TTg ngày 25/02/2013 về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phát triển giao thông vận tải đường ộ Việt am đến năm 2020 và định hướng đến 2030