Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội

c Khái niệm và cơ sở thẩm định giá bất động sản - Khái niệm Có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận đó là: thẩm đị

MỤC LỤC

2.1.1 Các khái niệm, quan niệm bản chất về thẩm định giá bất động sản 4

2.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản căn bản 9 2.1.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 13 2.1.6 Nội dung nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản 21

2.2.1 Kinh nghiệm một số công ty thẩm định giá bất động sản ở VN 26 2.2.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản trên thế giới 29 2.2.3 Kinh nghiệm về thẩm định giá bất động sản của các nước trên thế giới 32

2.2.4 Những bài học kinh nghiệm rút ra 36

3.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty 40 3.1.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức quản lý của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và

4.1 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần

4.1.1 Cơ sở pháp lý áp dụng thẩm định giá bất động sản tại Công ty VFS 58 4.1.2 Quy trình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty VFS 63 4.1.3 Tình hình hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty VFS 68 4.1.4 Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản 77 4.1.5 Đánh giá về Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty 92 4.2.1 Trình độ cán bộ thẩm định giá bất động sản 92

4.2.2 Hệ thống thông tin cung cấp, phục vụ cho quá trình thực hiện thẩm định

4.2.3 Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách Nhà nước 94

4.3 Định hướng và các giải pháp cơ bản hoàn thiện công tác thẩm định giá bất

động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội 99 4.3.1 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá tại công ty VFS trong thời

4.3.2 Các giải pháp cơ bản hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội 100

LITL Lợi ích tương lai

NTCC Nguyên tắc cung cầu

TĐGVN 01 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01

TĐGVN 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02

TTBĐS Thị trường bất động sản

TVS Công ty Cồ phần Thẩm định giá Thăng Long

VFS Công ty Cổ phần thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất của các nước 34 2.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá của một số nước 35

3.4 Phân loại lao động theo độ tuổi, thâm niên công tác 51 3.5 Thông tin tài liệu có sẵn liên quan tới đề tài nghiên cứu 54

3.6 Số lượng khách hàng và cán bộ thẩm định giá tiến hành 55 4.1 Mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản là bất động sản 60

4.2 Mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá đối với hợp đồng tái thẩm định 63 4.3 Kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ

4.4 Một số bất động sản bán đấu giá mà Công ty VFS đã thực hiện 72 4.5 Thống kê số liệu các dự án thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm

4.6 Số dự án thẩm định giá bất động sản các năm của Công ty Cổ phần

Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS) 76

4.7 Số lượt cán bộ thẩm định đánh giá về tình hình hoạt động thẩm 77 4.8 Số lượt khách hàng được điều tra về yếu tố quyết định lựa chọn 78 4.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về việc áp dụng các phương

4.10 Số lượng khách hàng nhận xét về việc thực hiện quy trình thẩm định

4.11 Số lượng cán bộ thẩm định tham gia các loại hình đào tạo của Công ty VFS 82 4.12 Số lượng cán bộ thẩm định cho ý kiến về nhu cầu đào tạo 83 4.13 Số lượt khách hàng được điều tra về sự quan tâm lựa chọn 84

Số bảng Tên bảng Trang 4.14 Trình độ và độ tuổi của cán bộ nhân viên Công ty VFS 93 4.15 Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty VFS giai đoạn 2012 – 2014 96 4.16 Kết quả kinh doanh thẩm định giá bất động sản của Công ty VFS

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những đóng góp không nhỏ đến sự phát triển nền kinh tế nước nhà kể từ khi hình thành Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, thị trường bất động sản Việt Nam đã bộc lộ nhiều nhược điểm, nhiều nghịch lý: đó là sự bất hợp lý về giá cả, đó là thủ tục, là vấn đề gọi vốn cho thị trường

Để thị trường phát triển một cách bền vững thì cần một hệ thống các giải pháp khác nhau, trong đó có liên quan đến vấn đề định giá Bởi vấn đề làm thế nào

để xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý luôn là câu hỏi được các chủ thể tham gia thị trường này quan tâm Giá trị bất động sản là căn cứ quan trọng để các bên liên quan xem xét, lựa chọn để đưa ra các quyết định phù hợp Bất động sản có những đặc điểm rất riêng biệt, không lẫn với các loại tài sản thông thường khác Chính vì vậy vấn đề thẩm định giá trị bất động sản luôn là một trong những vấn đề luôn được quan tâm

Qua quá trình hoạt động, các doanh nghiệp đã góp phần tích cực vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các dự án FDI, dự án đầu tư trong nước, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí mua sắm từ nguồn ngân sách Nhà nước Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá đã giúp giảm dự toán chi từ Ngân sách Nhà nước dành để mua sắm tài sản nhà nước khoảng 10-15%

so với dự toán

Nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hoạt động dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan Hoạt động thẩm định giá nói chung và đặc biệt là hoạt động thẩm định giá bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển bền vững của xã hội nói chung và nền kinh tế thị trường nói riêng bởi kết quả mà nó mang lại sẽ giúp con người đưa ra quyết định đúng đắn phù hợp Vì vậy nhận thức rõ về tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản từ đó đưa ra các

phương án hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản là điều rất cần thiết đáng quan tâm trong thời kì đổi mới

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội là một trong những công ty hàng đầu trong việc cung cấp các dịch vụ thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng Với những thành tích đã đạt được, Công

ty luôn chú trọng tới việc không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá nhờ đó hoạt động của Công ty đã hỗ trợ kịp thời các tổ chức, cá nhân trong nước và quốc tế trong các giao dịch liên quan tới BĐS Bên cạnh những thành công đã đạt được thì cũng có những vấn đề còn tồn tại và cần tìm cách khắc phục để hoạt động này được thúc đẩy

Xuất phát từ những vấn đề trên đã gợi cho tác giả ý tưởng lựa chọn nghiên

cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội” với mong muốn sẽ góp phần lý giải

nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn, nhận diện những hạn chế còn tồn tại từ đó đề xuất giải pháp khắc phục những bất cập trong quá trình thẩm định giá bất động sản

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

(2) Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty Cổ phẩn Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội

(3) Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐG BĐS của Công ty VFS

(4) Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Làm thế nào để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty

Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

PHẦN II

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Các khái niệm, quan niệm bản chất về thẩm định giá bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

a) Khái niệm bất động sản

Bất động sản ngày càng có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế Vì vậy việc nhận thức đầy đủ chính xác, khách quan về bất động sản là rất cần thiết Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC, 2003): Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo

ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn hay

sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

Bất động sản có thể được hiểu một cách chung nhất:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

1 Đất đai

2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

4 Các tài sản khác do pháp luật quy định”

b) Khái niệm thị trường bất động sản

“Thị trường Bất động sản là địa điểm mà tại đó những người mua và bán Bất động sản tác động qua lại với nhau” Thị trường Bất động sản là hệ thống các quan

hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về Bất động sản của các bên tham gia được thực hiện Thị trường Bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về Bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Định nghĩa chung nhất về thị trường bất động sản có thể hiểu là: “nơi diễn ra tất cả các hoạt động, giao dịch về Bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ” (Vũ Thị Thu Trang, 2013)

c) Khái niệm và cơ sở thẩm định giá bất động sản

- Khái niệm

Có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận đó là: thẩm định giá là công việc ước tính; thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; giá trị của tài sản được tính bằng tiền; tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS; xác định tại một thời điểm cụ thể; xác định cho một mục đích nhất định; dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp (Luật giá, 2013)

- Cơ sở thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường (GTTT)

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) đã định nghĩa khái niệm như sau: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (Bộ Tài Chính, 2005)

Như vậy, giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó là tiêu chuẩn

cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có Bất động sản Trong quá trình thẩm định giá, các Thẩm định viên cần phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của Bất động sản mục tiêu nhưng đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không

Giá trị phi thị trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn

chế, giá trị để tính thuế ” (Bộ Tài Chính, 2005)

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh

tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều

2.1.1.2 Bản chất của thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vần hành của nền kinh tế thị trường Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong quá trình thực hiện

Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm

và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định? Kết quả thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tư vấn và thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản sẽ giúp chủ thể đưa

ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, cầm cố, kinh doanh tài sản…hợp lý tuân thủ đầy đủ quy định về pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho cá nhân

Hoạt động thẩm định giá bất động sản mang lại nhiều đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế thời kì mở cửa Nó tồn tại khách quan đáp ứng yêu cầu của xã hội Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá bất động sản vô cùng cần thiết đối với công cuộc Đổi mởi đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước hiện nay (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá bất động sản

2.1.2.1 Tính cố định

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai cố định về vị trí, về địa điểm

và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của nó

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS cần thẩm định giá như thế nào (Cục quản lý giá, 2007)

lý (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.2.3 Tính khác biệt

Bất động sản có sự khác biệt rõ rệt về vị trí của từng BĐS kết cấu, kiến trúc, quyền đối với từng BĐS Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính khác biệt, để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.2.4 Tính khan hiếm

BĐS có tính khan hiếm và tính khan hiếm gắn liền với diện tích đất đai tự nhiên là

có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Điều này đặt ra vấn đề:

Quan hệ cung - cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Nhu cầu có được BĐS vì những mục đích sử dụng khác nhau là lớn hơn nhiều

so với nhu cầu và số lượng BĐS muốn bán ra Nhà nước, với tư cách là người quản

lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ

có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế Khi tiến hành thẩm định giá, cần chú ý định giá BĐS sát với giá trị thực của BĐS, giúp những cá nhân có nhu cầu thẩm định giá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.2.5 Tính có giá trị lớn

BĐS thường có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy:

Hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn

Vốn đầu tư cho xây dựng BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

Khi thẩm định giá trị của BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định

về đặc điểm về giá trị và giá trị sử dụng của BĐS Vì khi định giá tăng, giảm 1% sẽ kéo theo số tuyệt đối lớn (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Những BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của những BĐS khác Hay nói cách khác, khi xuất hiện một BĐS liền kề thì giá trị BĐS đó sẽ thay đổi Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS; khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác; khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời

Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS (Cục quản lý giá, 2007)

2.1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá nói chung và TĐGBĐS nói riêng có mối quan hệ mật thiết đến thị trường Bất động sản.Thẩm định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường Các tổ chức TĐGBĐS có vai trò triển khai các hoạt động thống kê về giá cả BĐS, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường trên cơ sở tuân theo các quy định của Nhà nước Có thể thấy rõ vai trò của TĐGBĐS được thể hiện:

- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

- Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý TTBĐS nói riêng

Như vậy, công tác TĐGBĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như giao dịch BĐS

2.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản căn bản

2.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN (highest and best use)

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra

Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện

là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNVHQN cũng không đơn giản Việc SDTNVHQN còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quan của giá trị

và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư (Bộ Tài Chính, 2005)

2.1.4.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)

- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí

để có một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc:

Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới

- Tuân thủ nguyên tắc:

“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm dịnh giá

Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở

để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách

điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định (Bộ Tài Chính, 2005)

2.1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc:

Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, TĐG về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản

có thể mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm dịnh giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Theo nguyên tắc này có thể áp dụng dể đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu nhập hay không Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền Đối với những tài sản này, tuỳ thuộc vào mục đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hoặc giá trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản Vai trò của TĐV chủ yếu

là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản

- Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai là một

sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc SDTNVHQN và NTTT Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập - một trong những phương pháp chủ yếu hiện nay (Bộ Tài Chính, 2005)

2.1.4.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình C ơ sở

để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn Nguyên tắn đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược: khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ SDTNVHQN của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây cũng là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư (Bộ Tài Chính, 2005)

2.1.4.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

- Nội dung nguyên tắc: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc:

Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị trường Vì vậy TĐV có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật "thay thế so sánh" hay không - NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập - LITL

+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất

rẻ Khi đó việc định giá chủ yếu phải được dựa trên NTCC và NTTT

Như vậy, có thể thấy rằng, NTCC còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc SDTNVHQN, NTTT, LITL và NTĐG Trên thực tế, nó là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

Ngoài các nguyên tắc đã nêu trên còn các nguyên tắc khác Song 5 nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc có cở sở lý luận và thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu

và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá tài sản cách hợp lý và có cơ sở khoa học (Bộ Tài Chính, 2005)

Các bước tiến hành

Có thể chia thành 5 bước cụ thể:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Thông thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và các BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của các BĐS chứng cứ

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:

- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…

- Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương tiện

kỹ thuật

Hạn chế:

- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng khu vực thị trường

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy

2.1.5.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)

Cơ sở lý luận

Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác

dự báo lợi ích tương tương lai Theo nguyên tắc này, một BĐS được coi ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ chính BĐS đó Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Áp dụng đối với trườn hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

Áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):

R: tỷ suất chiết khấu trung bình

YP: hệ số thu nhập YP là nghịch đảo của i và được coi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm

Phương pháp chiết khấu dòng tiền:

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại,

có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập

=

n

n

n t

t

r

V r

CF V

1 ( 1 ) ( 1 )

T: Giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n

t: năm thứ t (t=1,n)

n: Thời gian nắm giữ bất động sản

r: tỷ suất chiết khấu

Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Là phương pháp khá đơn giản

- Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Nhược điểm:

- Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…

- Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

2.1.5.3 Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế

Các bước tiến hành

Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc phạm vi pháp lý của BĐS bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh,

sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

- Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

Hạn chế:

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Điều kiện áp dụng:

- Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt

- Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

- Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác (Bộ Tài Chính, 2008)

2.1.5.4 Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận:

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư Nó đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư

vào BĐS Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ

Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền

Bước 2: Xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản = -

Ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu nhược điểm:

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những BĐS hoạt động tạo ra lợi nhuận Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở

là một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có số đóng góp từ BĐS

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, TĐV phải có kiến thức vững vàng

về loại hình kinh doanh BĐS đó Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của BĐS Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành BĐS đó

Để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người TĐV phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi mang tính chủ quan của TĐV

Điều kiện áp dụng:

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên (Bộ Tài Chính, 2008)

2.1.6 Nội dung nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản

2.1.6.1 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá thì công tác thẩm định giá Bất động sản bao gồm những nội dung sau:

a) Cơ sở pháp lý của thẩm định giá bất động sản

Đây là các loại văn bản, Nghị định, Quyết định của cơ quan Nhà nước về bất động sản, về loại hình thẩm định giá bất động sản, mức giá dịch vụ chung cho hoạt động thẩm định giá; quy định nghề nghiệp kĩ năng chuyên môn cần thiết đối với cán

Nghiên cứu tìm hiểu hoạt động của các Công ty, doanh nghiệp cung cấp dịch

vụ thẩm định giá, các loại hình thẩm định giá của từng tổ chức, đặc trưng nổi bật của từng lĩnh vực đặc biệt là thẩm định giá bất động sản Từ đó cho thấy được tình hình hoạt động chung của các công ty, khả năng cạnh tranh của Công ty và nhận diện được vấn đề tồn tại trong doanh nghiệp

2.1.6.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản

a) Trình độ của nguồn nhân lực của Công ty

Năng lực của người tham gia thẩm định có vai trò rất quan trọng vì kết quả thẩm định tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phân tích về kỹ thuật, thị trường, tổ chức sản xuất,… Năng lực của cán bộ thẩm định bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả mà họ đảm trách Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thì trước hết bản thân chất lượng của cán

bộ thẩm định phải không ngừng được nâng cao Họ phải đáp ứng được những đòi hỏi về chuyên môn nghiệp vụ, nắm vững các văn bản pháp luật, chế độ chính sách của Nhà nước Ngoài ra, tư cách phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định cũng là điều kiện không thể thiếu

b) Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách Nhà nước

Đây là những nhân tố thuộc về môi trường kinh tế, pháp luật, xã hội, tự nhiên… Những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước, nhân tố này đóng vai trò

là khuôn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế, trong đó có các các tổ chức tín dụng phục vụ mục tiêu chung của xã hội Những khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực của các văn bản pháp lý, chính sách quản lý của Nhà nước đều có thể gây khó khăn, tăng rủi ro đối với kết quả hoạt động của dự án cũng như với hoạt động thẩm định của các tổ chức tín dụng Một số bất cập chính do hệ thống pháp luật và cơ chế quản lý của Nhà nước thường gặp là: Với các dự án đầu tư trong và ngoài nước liên quan đến nhiều chính sách mà các chính sách này chưa được hoàn thiện đầy đủ, ổn định, thường thay đổi liên tục dẫn đến tâm lý không an tâm, tin tưởng của các nhà đầu tư Hệ thống văn bản pháp luật

chưa đầy đủ còn khá nhiều kẽ hở và bất cập làm phát sinh những rủi ro và hạn chế nguồn thông tin chính xác đến các tổ chức tín dụng

c) Tổ chức điều hành, hệ thống cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thông tin bất động sản phục vụ cho quá trình thực hiện thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là tập hợp nhiều hoạt động có liên quan chặt chẽ với nhau và với các hoạt động khác Kết quả thẩm định sẽ phụ thuộc nhiều vào công tác tổ chức quản lý điều hành, sự phối hợp nhịp nhàng của cán bộ trong quá trình thẩm định Khác với các nhân tố khác, việc tổ chức điệu hành tác động một cách gián tiếp tới công tác thẩm định Công tác tổ chức điều hành được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học và sẽ khai thác tối đa mọi nguốn lực phục vụ hoạt động thẩm định giá bất động sản

Cơ sở vật chất kĩ thuật phản ánh thực lực của doanh nghiệp, tổ chức nào đó Đặc biệt trong thời đại như hiện nay việc trang bị cơ sở vật chất kĩ thuật tốt sẽ giúp cho hoạt động làm việc hiệu quả hơn rất nhiều, đạt được mục tiêu đề ra Trang bị hệ thống thiết bị đầy đủ hiện đại sẽ rút ngắn thời gian hoạt động, giảm tối đa các chi phí, việc trao đổi với khách hàng trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn

Thông tin là cơ sở cho những phân tích, đánh giá: là "nguyên liệu" cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định Nguồn thông tin quan trọng nhất trước hết là

từ hồ sơ dự án Nếu thông tin trong hồ sơ dự án thiếu hoặc không rõ ràng, cán bộ thẩm định có quyền yêu cầu những người lập dự án cung cấp thêm hoặc giải trình những thông tin đó Bên cạnh các thông tin về dự án, để việc thẩm định được tiến hành một cách chủ động, có những đánh giá khách quan, chính xác hơn thì khả năng tiếp cận, thu thập các nguồn thông tin khác và khả năng xử lý thông tin của cán bộ thẩm định đóng vai trò quyết định

d) Khả năng tài chính của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

Tài chính là yếu tố không thế thiểu để duy trì mọi hoạt động của tổ chức Bất

cứ hoạt động nào liên quan đến phát triển kinh tế, nâng cao năng lực cá nhân, cải tiến chất lượng… đều phải tính đến tiềm lực vốn của Công ty Một doanh nghiệp có nguồn vốn lớn sẽ có điều kiện đầu tư cho hệ thống cơ sở vật chất hiện đại phục vụ cho hoạt động, mục tiêu của doanh nghiệp, góp phần nâng cao hiệu quả chất lượng

hoạt động trong tổ chức Nguồn tài chính dồi dào giúp doanh nghiệp nâng cao trình

độ chuyên môn của cán bộ, nhân viên, nâng cao chất lượng hoạt động, sản phẩm đầu ra, tạo thế cạnh tranh cao trong nền kinh tế thị trường Ngược lại, doanh nghiệp

có nguồn vốn hạn hẹp sẽ không có điều kiện mua sắm trang thiết bị cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động nói chung, không đầu tư được cho hoạt động đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định dẫn đến năng lực làm việc yếu kém, chất lượng sản phẩm không như mong muốn, phản hồi không tốt từ phía khách hàng Điều này làm giảm uy tín, thương hiệu mà Công ty đã gây dựng trong những năm vừa qua Vì vậy nghiên cứu hoàn thiện công tác thẩm định giá cần phải quan tâm đến vấn đề này

2.1.6.3 Định hướng một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản

- Quy trình và sử dụng các phương pháp thẩm định giá

Quy trình là trình tự các bước cần tiến hành khi làm thẩm định giá được quy định sẵn trong các văn bản pháp lý của cơ quan tổ chức có thẩm quyền Ngoài ra tùy thuộc vào đặc trưng của mỗi doanh nghiệp, Công ty mà quy trình thực hiện công việc sẽ được cải thiện và nâng cao

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là một thủ tục hay quy trình có tính hệ thống, thứ tự để đạt đến một số mục tiêu nào đó cụ thể là sử dụng để thực hiện công việc thẩm định giá bất động sản khoa học và hợp lý Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng chẳng hạn như phương pháp so sánh, so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa), phương pháp chi phí (phương pháp giá thành), phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán), phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh, phát triển giả định)

Để đảm bảo hiệu quả công việc, chất lượng sản phẩm đầu ra của Công ty thì việc lựa chọn phương pháp thẩm định đúng đắn, phù hợp là điều rất quan trọng Trên thực tế việc áp dụng phương pháp thẩm định giá cần phải linh hoạt tùy thuộc vào yêu cầu của khách hàng, thông tin về bất động sản cần thẩm định Do đó Công ty cần chú trọng tới phương pháp thẩm định sử dụng ngoài ra phải đảm bảo thực hiện

đúng quy trình đề ra tránh cắt giảm bỏ qua các bước ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá bất động sản

- Đào tạo năng lực chuyên môn của các nhân viên thẩm định giá

Năng lực chuyên môn được hiểu là trình độ, kỹ năng cần thiết, nâng cao hiểu biết, khả năng thực hành công việc, nhạy bén linh hoạt trong quá trình làm việc, học tập tìm hiểu các kiến thức liên quan đến bất động sản một cách chuyên sâu của đội ngũ cán bộ thẩm định Đảm bảo đáp ứng nhu cầu đòi hỏi của công việc cũng như thích nghi với sự phát triển chung của đội ngũ lực lượng lao động trong nền kinh tế thị trường hiện nay

- Tăng cường nghiên cứu thu thập và xử lý thông tin về thị trường bất động sản

Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: Luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định Hiện nay có rất nhiều kênh thông tin truyền thông khác nhau và nguồn thông tin về bất động sản khá đa dạng, phức tạp vì thế việc thu thập và xử lý thông tin cần được chắt lọc cẩn thận góp phần đảm bảo tính mới trong việc sử dụng thông tin cho hoạt động thẩm định giá Tổng hợp xử lý thông tin một cách chính xác sẽ làm cho chất lượng sản phẩm tốt đáp ứng thỏa mãn yêu cầu của khách hàng Từ đó nâng cao uy tín của doanh nghiệp tổ chức mình, tạo cơ hội mở rộng hệ thống khách hàng truyền thống, tăng khả năng cạnh tranh với các đối thủ khác Thị trường bất động sản là là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nâng cao chất lựợng dịch vụ hoạt động thẩm định giá

Chất lượng thẩm định giá là hiệu quả của công việc các cán bộ thẩm định nhằm phục vụ cho những quyết định cho vay của ngân hàng, thu lại lợi nhuận với mức

độ rủi ro chấp nhận được là nhỏ nhất Chất lượng công tác thẩm định thể hiện bằng chất lượng các khoản mà Ngân hàng cho vay, tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ, thời gian thẩm định một khoản vay, hay bán thế chấp bất động sản với lợi nhuận tốt nhất

Việc nâng cao chất lượng dịch vụ hoạt động thẩm định giá là điều rất cần thiết hiện nay Do sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp đối thủ ngày càng nhiều nếu Công ty không có điều chỉnh về mọi mặt để góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ, sản phẩm tới khách hàng sẽ tạo ra nguy cơ giảm uy tín, mất đi số lượng đáng kể khách hàng truyền thống và khách hàng mới Điều này ảnh hưởng tới doanh thu lợi nhuận thu về từ các dự án lớn nhỏ và thương hiệu tạo dựng giữ gìn và phát triển thời gian trước đó Vì thế cần chú trọng đến vấn đề chất lượng hoạt động thẩm định giá đặc biệt là thẩm định giá bất động sản do đây là một trong nhưng mảng có nhiều biến động tạo thế cạnh tranh bền vững và lâu dài trong nền kinh tế thị trường

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Kinh nghiệm một số công ty thẩm định giá bất động sản ở VN

2.2.1.1 Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long (TVC)

Hoạt động thẩm định giá đạt hiệu quả khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, lợi nhuận

Để áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp cần phải thu thập được các thông tin về BĐS so sánh Mỗi bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS khác do sự cố định về vị trí nên việc tìm các BĐS có cùng một số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu là rất khó không phải lúc nào cũng thực hiện được Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm kĩ thuật…nhưng lại có sự khác

biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm

và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý Ở TVC các ĐGV đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình trên đất Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá Trong khi đó các, các chứng cứ giao dịch trên thị trường là sẵn có, rõ ràng và được thừa nhận, vì vậy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hoàn toàn hợp lý, kết quả thu được sẽ có cơ sở vừng chắc

để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Giá trị các công trình xây dựng của BĐS so sánh trên đất được xác định bằng phương pháp chi phí BĐS công trình xây dựng là tài sản mới xây dựng cho nên cũng có nhiều chứng cứ thị trường nên việc xác định dùng phương pháp chi phí là hoàn toàn phù hợp

Khi định giá BĐS đã xem xét đến khung giá của nhà nước, giá được định giá do khảo sát từ thị trường nên sát với giá thị trường Cụ thể là ở ví dụ trên giá thị trường là 4 tỷ 600 triệu thì ở đây được định giá là 4 tỷ 550 triệu đồng là sát với giá thị trường Giá được định giá có thể coi là đáng tin cậy đối với khách hàng

Khi tiến hành định giá, quá trình thu thập và xử lí thông tin là một trong những bước quan trọng nhất Đây là qúa trình rất khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin quan trọng về bất động sản trên thị trường, các cuộc giao dịch diễn ra xung quanh thời điểm định giá Trong quá trình định giá, các định giá viên tại TVC đã tham khảo những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất góp phần nâng cao hiệu quả của công tác định giá Báo cáo định giá của công ty được lập cụ thể, khoa học Thể hiện chi tiết các đặc điểm về pháp lý, kỹ thuật, kinh tế - xã hội của BĐS mục tiêu, trong đó phân tích được ảnh hưởng của các yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá của BĐS mục tiêu

Trong quá trình định giá, ĐGV đã nắm bắt và cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ các văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản nói chung

và định giá BĐS nói riêng Các văn bản pháp luật có liên quan đến định giá giá trị

BĐS là rất nhiều, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau và thường xuyên thay đổi Tuy

nhiên công ty đã nắm khá đầy đủ từ các luật, các nghị định đến các thông tư hướng dẫn để áp dụng cho quá trình định giá Trong quy định về định giá của công ty, yếu tố đạo đức nghề nghiệp của định giá viên rất được chú trọng Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc ước tính giá trị như: Hiện trạng sử dụng hiện tại và trước đây

Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của công tác định giá, và nó đã tuân thủ đúng yêu cầu của các văn bản hướng dẫn: Nghị định, thông tư của Chính phủ… các chứng thư định giá đều được ban lãnh đạo của công ty ký tên, đóng dấu, các định giá viên ký tên, ghi rõ họ tên Vậy, chứng thư định giá là bảng tổng hợp các kết quả và kết luận của chuyên gia định giá một cách hiệu quả và có sức thuyết phục đối với khách hàng và người sử dụng thông tin (Công ty TVC, 2014)

2.2.1.2 Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue chú trọng phát triển mạnh hoạt động thẩm định giá tài sản, chú trọng phát triển hơn công tác định giá bất động sản, tăng doanh thu từ hoạt động thẩm định giá bất động sản Thông qua việc mở thêm các văn phòng đại diện tại các tỉnh thành sẽ mở rộng hơn nữa phạm vi hoạt động thẩm định giá của công ty, phục vụ được nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với

nhiều mục đích khác nhau

Không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, uy tín cũng như thương hiệu của công ty Chú trọng vào công tác quảng bá thương hiệu sẽ giúp công ty thu hút được các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới và giữ được những khách hàng quen thuộc

Không ngừng hoàn thiện công tác quản lý cũng như phương pháp quản lý

để hoạt động thẩm định bất động sản của công ty không ngừng được hoàn thiện phát triển

- Tổ chức sự kiện trong phạm vi ngành, kết hợp các cơ sở giáo dục tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên thẩm định giá của công ty

- Đầu tư phát huy thế mạnh của hệ thống công nghệ thông tin như Diễn đàn thẩm định giá (thamdinhgia.org), diễn đàn AVM, sử dụng các phần mềm thẩm định giá, sử dụng internet, tổ chức các cuộc thi để quảng bá thương hiệu…

- Công ty hướng tới ngày càng hoàn thiện công tác quản lý, công tác tổ chức hoạt động để công tác thẩm định giá của công ty ngày càng hoàn thiện hơn Trong hoạt động định bất động sản thông tin là yếu quan trọng, là dữ liệu đầu vào cho một quá trình thẩm định giá bởi vậy trong thời gian tới công ty sẽ chú trọng tới việc xây dựng một hệ thống cung cấp và lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định bất động sản

- Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ hiệu quả và chuyên nghiệp đảm bảo sự tăng trưởng của công ty được bền vững, bên cạnh đó xây dựng mối quan hệ hợp tác phát triển với các công ty bảo hiểm, các ngân hàng, sở tài chính, đơn vị nhà nước và các công ty thẩm định giá tài sản trên khắp cả nước để công ty ngày càng phát triển

- Mở rộng dịch vụ thẩm định giá và lĩnh vực kinh doanh đặc biệt là các ngành nghề, hoạt động liên quan đến hoạt động thẩm định giá (Công ty BTCvalue, 2014)

2.2.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản trên thế giới

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và sự chênh lệch nhau khá lớn đặc biệt về thẩm định giá bất động sản Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm,

Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là

có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Campuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này

Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật Định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng

Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau:

• Thẩm định giá bất động sản

• Thẩm định giá động sản

• Thẩm định giá doanh nghiệp

• Thẩm định giá các lợi ích tài chính

• Thẩm định giá nguồn tài nguyên

• Thẩm định giá tài sản vô hình

• Thẩm định giá thương hiệu

Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quốc gia

đó quy định

Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp: Do đặc điểm của hoạt động thẩm

định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, đó là:

- Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá

- Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá

- Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng

- Phải có giấy phép hành nghề

- Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp…) để tiêu chuẩn hoá lực lượng này

Đối với các công ty thẩm định giá: Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định

giá muốn được cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước qui định Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty

thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau:

- Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây dựng, chế tạo máy,v.v

- Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng

- Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành lập doanh nghiệp

Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật

Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

- Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phủ, trong đó có dịch vụ thẩm định giá Còn những nước đang phát triển (ví dụ một số nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này

- Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá

và các tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành Thường các nước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm

- Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân và

tổ chức hành nghề thẩm định giá Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chức năng quản lý và kiểm soát khá lớn Tại Trung Quốc, Hội Thẩm định giá được Chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.3 Kinh nghiệm về thẩm định giá bất động sản của các nước trên thế giới

Bảng 2.1 Mục đích định giá đất của một số nước

Malaysia - Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Thụy Điển - Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù

Singapore

- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính

- Để tính thuế và giá cho thuê đất

- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý bất động sản

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật

đất đai - Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tháng 9/2012)

2.2.3.2 Hình thức giá

Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá của một số nước

Bảng 2.2 Hình thức giá của một số nước

Belize - Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari - Giá mua bán trên thị trường

Croatia - Giá thị trường của bất động sản

Phần Lan - Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Ireland - Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Maldiver - Giá có thể được xác định theo giá thị trường

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật

đất đai - Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tháng 9/2012)

Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích