bài tập nhóm dân sự về thế chấp đề 1 đại học luật hà nội

A MỞ BÀI Năm 2015, lần Hà Nội công bố 77 dự án chấp ngân hàng Điều gây hoang mang dư luận, người mua nhà Thế đến năm 2015, việc xảy Có nhiều trường hợp chí chủ dự án chấp hộ bán cho người mua nhà trước gây tâm lý e ngại ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản nước Pháp luật Việt Nam có nhiều văn điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh chấp Trong đó, luật dân 2015 coi chấp biện pháp bảo đảm Thế thực tế chủ thể nắm nội dung quy định chấp như: chấp dự án gì? Các bên có quyền nghĩa vụ nào? Tranh chấp chấp dự án xử lí nào? Nhận thấy điều đó, Nhóm xin chọn giải tình 01 đề tập nhóm môn Luật Dân Sự Việt Nam liên quan đến tranh chấp chủ dự án ngân hàng để làm rõ vấn đề Bài làm nhiều thiếu sót, mong thầy cô góp ý để chúng em hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! TÌNH HUỐNG Tình thứ nhất: Ngân hàng thương mại cổ phần SN ký hợp đồng tín dụng với công ty cổ phần Thành Ngân cấp 500 tỷ đồng chia thành hai đợt với lãi suất 18 % năm để đầu tư xây dựng nhà thương mai, thời hạn năm Đợt 1, Ngân hàng SN cấp 300 tỷ đồng vào ngày 10/5/2015 Công ty Thành Ngân chấp dự án xây dựng nhà chưng cư diện tích 2000 m2 đất có đầy đủ giấy tờ đầu tư Trị giá quyền sử dụng đất dự án 400 tỷ đồng Sau vay vốn công ty Thành Ngân đầu tư xây dụng hai tòa nhà tòa nhà cao 25 tầng, tầng hộ bán toàn số hộ hộ tỷ nhận chủ đầu tư hộ tỷ Ngày 10/4/2016 Công ty Thành Ngân yêu cầu ngân hàng SN cấp số vốn lại 300 tỷ Tuy nhiên, Ngân hàng SH không cấp vốn tiếp cho công ty Thành Ngân bán hộ cho khách hàng vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chấp Hãy giải trường hợp sau: Hãy xác định có hợp đồng xác lập tình trên? Đặt tên gọi hợp đồng xác định hợp đồng hợp pháp, hợp đồng vô hiệu? Tại sao? Hãy đưa hướng hòa giải chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại Nếu hòa giải không thành chủ thể đưa hướng giải theo quy định pháp luật Nếu hòa giải thành tư vấn cho Ngân hàng chủ thể khác tiếp tục thực hợp đồng nào? B NỘI DUNG I THẾ CHẤP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT khái niệm chấp Về phương diện ngữ nghĩa, chấp tài sản việc bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành nghĩa vụ trước Thế chấp tài sản thỏa thuận bên theo quy định pháp luật, theo bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ Hình thức chấp Việc chấp phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi họp đồng Về việc chấp ghi hợp đồng điều khoản cấu thành hợp đồng Nếu việc chấp lập thành văn riêng dược coi hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng Vì nội dung ăn chấp phải phù hợp với nội dung hợp đồng chủ thể chấp Trong quan hệ chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ gọi bên đamt bảo hay bên chấp Ngược lại, bên có quyền gọi là bên đảm bảo hay bên nhận chấp \ Chủ thể chấp tài sản phải có đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định người tham gia giao dịch dân nói chung, Nội dung chấp tài sản Bên chấp phải giao toàn giấy tờ tài sản chấp cho bên nhận chấp Bên chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết quyền người thứ ba chấp Nếu tài sản đưuọc dùng để chấp nhiều nghĩa vụ bên chấp phải thông báo cho người nhận chấp việc tài sản đem chấp lần trước Nếu bên thỏa thuận khác bên chấp giữ tài sản khai thác công dụng tài sản, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản chấp Bên chấp phải chấp nhận bảo quản, giữ gìn tài sản chấp áp dụng bện pháp cần thiết để khắc phục nguy thiệt hại tài sản Bên chấp không bán, tặng cho, trao đổi tài sản chấp cho thuê , cho mượn dùng tài sản thể chấp để đảm bảo thực nghĩa vụkhác “nếu có thỏa thuận pháp luật quy định” Bên nhận chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản chấp đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ chấp đế thời điểm chấm dứt chấp Nếu bên nhận chấp người giữ tài sản chấp phải thực đầy đủ, đứng nghĩa vụ người giữ tài sản chấp Trong trường hợp bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản chấp người thứ ba có quyền phải thực nghĩa vụ theo quy định điều 352 điều 353 Bộ luật Dân 2015 Xử lí tài sản chấp chấm dứt việc chấp Nếu đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ tài sản chấp xử lí để thực nghĩa vụ Về nguyên tắc, việc xử lí tài sản chấp thực thông qua phương thức đấu giá Tuy nhiên, bên thỏa thuận trước đến hạn thực nghĩa vụ bên tự thỏa thuận phương thức xử lí tài sản tài sản chấp xử lí theo thỏa thuận bên Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp trừ chi phí bảo quản chi phí khác liên quan Trong trường hợp phải xử lí tài sản chấp để thực nghĩa vụ đến hạn mà tài sản dùng để chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn coi đến hạn quyền ưu tiên toán người chấp xác định theo thứ tự giống toán nghĩa vụ cầm cố tài sản II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 VÀ CÁC VĂN BẢN CÓ LIÊN QUAN Câu 1: Có hợp đồng xác lập tình trên? Hợp đồng hợp pháp? Hợp đồng vô hiệu? Trong tình có hợp đồng xác lập Thứ hợp đồng vay tiền có sử dụng biện pháp bảo đảm chấp có đền bù Ngân hàng thương mại SN cho công ty cổ phần Thành Ngân vay số tiền 500 tỷ đồng với lãi suất 18%/năm, thời hạn năm Và công ty Thành Ngân dùng dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất thuộc quyền sở hữu chấp để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thương mại SN, giao đầy đủ giấy tờ đầu tư Đây hợp đồng hợp pháp, không thuộc trương hợp vô hiêu qui định Điều 122 Điều 173, Bộ Luật Dân 2015 Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm thuộc sở hữu bên chấp, xác định tài sản hình thành tương lai theo qui định Điều 295: Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm” “2 Tài sản bảo đảm mô tả chung, phải xác định Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Lãi suất hợp đồng vay không vượt mức 20%/năm theo qui định khoản 1, Điều 468, Bộ Luật Dân 2015: “Trường hợp bên có thỏa thuận lãi suất lãi suất theo thỏa thuận không vượt 20%/năm khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác “ Như vậy, hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm có đền bù điều khoản vi phạm pháp luật, hoàn toàn hợp pháp Thứ hai hợp đồng chấp Công ty Thành Ngân dùng dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất thuộc quyền sở hữu chấp để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng thương mại SN, giao đầy đủ giấy tờ đầu tư Hợp đồng không thuộc trường hợp vô hiệu hợp đồng Hơn nữa, tài sản bảo đảm tài sản thuộc sở hữu bên chấp, xác định dự án xây dựng nhà chung cư tài sản có, thõa mãn qui định Điều 295 Theo đó, hợp đồng chấp dự án nhà chung cử công ty Thành Ngân để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ trả tiền vơi ngân hàng SN hợp pháp Thứ ba hợp đồng mua bán nhà chung cư Công ty cổ phần Thành Ngân bán hộ đầu tư, xây dựng theo dự án xây dựng nhà chung cư (đã chấp Ngân hàng thương mại SN) cho khách hàng với giá tỷ/mỗi Khi có trường hợp xảy ra: Trường hợp 1: Dự án nhà chung cư mà công ty cổ phần Thành Ngân dùng chấp tổng hợp đề xuất để xây dựng tòa nhà chung cư mà không bao gồm hai tòa nhà hình thành tương lai quyền sử dụng đất Do đó, hai tòa nhà không trở thành đối tượng hợp đồng chấp chủ sở hữu – công ty cổ phần Thành Ngân có quyền bán hộ chung cư cho khách hàng Hợp đồng mua bán nhà không vi phạm trường hợp vô hiệu hợp đồng hoàn toàn hợp pháp thõa mãn đầy đủ qui định hình thức theo qui định pháp luật ( lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực) Trường hợp 2: Công ty cổ phần Thành Ngân chấp dự án nhà chung cư bao gồm tổng hợp đề xuất xây dựng, hai tòa nhà chung cư tài sản hình thành tương lai quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo Khi này, hợp đồng mua bán nhà chung cư bị vô hiệu thuộc trường hợp, hợp đồng có đối tượng thực theo qui định Điều 408, Bộ Luật Dân 2015: “ Trường hợp từ giao kết, hợp đồng có đối tượng thực hợp đồng bị vô hiệu Bởi đối tượng hợp đồng mua bán (căn hộ) đối tượng hợp đồng chấp trước hợp đồng có hiệu lực Mà theo qui định khoản 8, Điều 320, Bộ Luật Dân 2015: Nghĩa vụ bên chấp “không bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 321 Bộ luật này.” Tuy nhiên trường hợp hộ không thuộc hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh kho hàng, việc bán hộ chưa bên nhận chấp – Ngân hàng thương mại SN đồng ý, không thuộc khoản khoản Điều 321 Hơn nữa, việc mua bán hộ không thuộc trường hợp qui định khoản 1, Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ – CP: “a)Việc mua, trao đổi tài sản thực trước thời điểm đăng ký chấp bên mua, bên nhận trao đổi tài sản chấp tình; b)Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông giới đăng ký chấp, nội dung đăng ký chấp không mô tả số khung số máy phương tiện giao thông giới bên mua, bên nhân trao đổi tài sản chấp tình,” Do đó, trường hợp này, hộ trở thành đối tượng không thực hợp đồng mua bán trao đổi tài sản Hợp đồng mua bán bị vô hiệu Câu 2: Hãy đưa hướng hòa giải chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại Theo điều 321 quy định quyền bên chấp: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên nhận chấp đồng ý theo quy định luật.” Như vậy, Trong tình trên, việc công ty Thành Ngân chấp dự án xây dựng nhà chung cư cho ngân hàng SN sau bán toàn số hộ hộ tỷ mà ngân hàng SN chưa đồng ý Vì vậy, theo phía ngân hàng, hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chấp Ngân hàng SN không cấp vốn tiếp đợt cho công ty Thành Ngân yêu cầu bồi thương thiệt hại Tuy nhiên, công ty Thành Ngân trình xây dựng nhà trung cư, toàn số hộ bán lấy nửa số tiền, công ty nợ lại ngân hàng số tiền lấy phần chấp đợt 300 tỷ Nên công ty Thành Ngân đủ khả trả nợ bồi thường thiệt hại cho Ngân hàng SN Lúc này, ngân hàng SN xử lí tài sản chấp hai tòa nhà tòa nhà cao 25 tầng, tầng hộ công ty Thành Ngân đầu tư xây dựng, toàn số hộ bị bán cho đầu tư công ty Thành Ngân lấy nửa số tiền, ngân hàng SN gặp khó khăn trình xử lí tài sản bảo đảm số hộ Như vậy, ngân hàng SN, Công ty Thành Ngân chủ đầu tư mua hộ gặp bất lợi trường hợp Để đảm bảo lợi ích cho ngân hàng SN, công ty Thành Ngân chủ thể liên quan đến dự án nhà thương mại trên, nhóm chúng em đưa hướng hòa giải sau: Sau vay vốn công ty Thành Ngân đầu tư xây dựng hai tòa nhà tòa nhà cao 25 tầng, tầng hộ bán toàn số hộ hộ tỷ nhận chủ đầu tư hộ tỷ Như vậy, công ty Thành Ngân sau bán toàn số hộ nhận nửa số tiền, tức nhận 450 tỷ, lại 450 tỷ nhận lại sau từ chủ đầu tư Công ty Thành Ngân nên thỏa thuận với ngân hàng lấy số tiền 450 tỷ nhận trả 300 tỷ lãi mà công ty vay ngân hàng vào ngày 10/5/2015, đến thời điểm 10/4/2016 11 tháng Ban đầu, công ty Thành Ngân nên thỏa thuận trả 300 tỷ lãi 18% 300 tỷ 11 tháng 349,5 tỷ đồng; thỏa thuận không thành công ty thỏa thuận trả 300 tỷ lãi 18% 500 tỷ 11 tháng 382,5 tỷ Sau đó, công ty Thành Ngân tiếp tục thỏa thuận với ngân hàng SN lấy số tiền 450 tỷ lại mà chủ đầu tư nợ mua hộ làm tài sản chấp thay cho dự án xây dựng nhà thương mại chấp trước để vay số vốn lại 200 tỷ với lãi suất 18% Nếu công ty không toán nợ, chủ đầu tư không trả số tiền lại số tiền chủ đầu tư trả không đủ để bù trừ khoản nợ 200 tỷ lãi ngân hàng lấy mà chủ đầu tư không trả tiền để xử lí Theo đó, ta thấy: Đầu tiên, ngân hàng SN: Số tiền mà công ty Thành Ngân vay 500 tỷ, lãi suất 18% năm, thời hạn năm, ngân hàng cấp 300 tỷ đợt trả lại 300 tỷ đồng cộng với lãi suất – ngân hàng có lợi nhuận từ khoản cho vay Công ty Thành Ngân tiếp tục vay 200 tỷ đồng lại với lãi suất 18% bảo đảm tài sản thay dự án xây nhà trung cư bị bán số tiền 450 tỷ mà chủ đầu tư phải trả cho công ty Tức ngân hàng SN có tài sản chấp thay nên an toàn Trong trường hợp Công ty Thành Ngân không trả nợ có tài sản bảo đảm 450 tỷ Trong trường hợp chủ đầu tư không trả số tiền lại số tiền chủ đầu tư trả không đủ để bù trừ khoản nợ 200 tỷ lãi ngân hàng lấy mà chủ đầu tư không trả tiền để xử lí Như vậy, so với việc không cấp vốn tiếp đợt cho công ty Thành Ngân yêu cầu bồi thương thiệt hại hay xử lí tài sản bảo đảm trường hợp ngân hàng có lợi Sau đó, công ty Thành Ngân: Sau trả 300 tỷ lãi cho ngân hàng từ số tiền 450 tỷ lấy từ chủ đầu công ty Thành Ngân số tiền dư lại; tiếp tục vay 200 tỷ lãi suất 18% công ty chịu lãi 200 tỷ 500 tỷ nên giảm bớt số tiền lãi phải trả Công ty có vốn để xây dựng hoàn thiện dự án xây dựng nhà thương mại, không bị ngân hàng chủ đầu tư đòi nợ bồi thường thiệt hại Cuối cùng, người mua nhà: Mục đích nhà đầu tư mua hộ Khi giải vậy, chủ đầu tư không sợ xảy tranh chấp, bị thiệt hại nhà chung cư mua không hoàn toàn trạng thái tài sản bị chấp Trường hợp công ty không trả nợ ngân hàng lấy số tiền 450 tỷ mà nhà đầu tư phải trả không lấy nhà chung cư Như vậy, sau trả đủ tiền nhà chung cư thuộc thuộc chủ đầu tư không sợ bị ngân hàng tịch thu để xử lí bảo đảm cho việc trả nợ công ty Thành Ngân Nếu hòa giải không thành chủ thể đưa hướng giải theo quy định pháp luật * TRƯỜNG HỢP 1: Thứ nhất, theo đề bài, công ty Thành Ngân chấp dự án xây dựng nhà chung cư Theo khoản điều 3, Luật nhà 2014, “Dự án đầu tư xây dựng nhà tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu để cải tạo, sửa chữa nhà địa điểm định” Như vậy, dự án xây dựng chung cư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tổng hợp đề xuất, không bao gồm tài sản thuộc dự án mảnh đất hai tòa nhà chung cư hình thành tương lai Hay nói cách khác, ngân hàng phải có phận thẩm định dự án nghiên cứu trước cho vay Thứ hai, theo khoản 1, khoản 2, điều 7, thông tư 26/2015 – TTNHNN ta thấy, điều khoản quy định điều kiện chấp dự án đầu tư nhà điều khoản khác nhau, đó, nhận thấy rằng, nhà làm luật tách bạch hai vấn đề Từ hai điều trên, ta kết luận, đối tượng hợp đồng chấp trường hợp công ty Thành Ngân Ngân hàng SN nhà mà dự án xây dựng, việc bên chấp sử dụng hai tòa nhà chung cư để kinh doanh không vi phạm hợp đồng pháp luật Bên nhận chấp phải tiếp tục cấp vốn theo quy định hợp đồng TRƯỜNG HỢP 2: Công ty cổ phần Thành Ngân chấp dự án xây dựng nhà chung cư diện tích 2000 m2 đất Giả sử công ty Thành Ngân chấp dự án, lại lấy mảnh đất chung cư hình thành tương lai làm tài sản đảm bảo Như vậy, đối tượng hợp đồng chấp công ty Thành Ngân với ngân hàng bao gồm dự án, mảnh đất có quyền sử dụng đất trị giá 400 tỷ tổ hợp hai tòa nhà chung cư xây dựng mảnh đất Theo quy định khoản 1, khoản 2, điều 4, nghị định 11/2012 – NĐCP việc sửa đổi nghị định 163/2006 – NĐCP: Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai mà Pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành tương lại bao gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Theo đó, tổ hợp hai tòa nhà chung cư mà công ty Thành Ngân xây dựng dựa vào số tiền mà ngân hàng SN cho vay Vì thế, hai tòa chung cư coi tài sản bảo đảm, trường hợp tài sản chấp Do vậy, tài sản chấp mà công ty Thành Ngân mang chấp bao gồm dự án xây dựng, mảnh đất 2000 m2 tổ hợp hai tòa nhà chung cư Nếu ngân hàng có thỏa thuận, hoa lợi, lợi tức hưởng từ mảnh đất mang chấp tài sản chấp, theo khoản 1, điều 321, Bộ luật Dân 2015, hoa lợi, lợi tức bên công ty Thành Ngân không hưởng Khi đó, việc họ chung cư trái pháp luật, ngân hàng SN yêu cầu công ty Thành Ngân dừng việc bán hộ Nếu công ty Thành Ngân tiếp tục vi phạm, ngân hàng dừng cấp vốn đơn phương chấm dứt hợp đồng chủ dụ án vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Ngân hàng yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán chủ đầu tư với người mua nhà vô hiệu Lúc theo quy định khoản điều 131luật Dân Sự 2015 thì: “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận” Tức người mua nhà phải trả lại nhà chủ dự án phải trả lại số tiền nhận Sau ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm theo điều 299, 300, 301, 307 Bộ luật Dân 2015 Câu 4: Nếu hòa giải tư vấn cho Ngân hàng chủ thể liên quan thực tiếp hợp đồng Nếu thỏa thuận được, bên tiếp tục thực hợp đồng sau: - Đối với công ty Thành Nhân: - Đầu tiên, công ty Thành Nhân phải có trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư hộ biết tình hình tại: dự án chấp chuẩn bị sửa đổi hợp đồng chấp dự án thành chấp nợ Điều để đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư dự án trường ngân hàng thông báo thu hồi nợ - Thứ hai, phận pháp chế công ty cần liên lạc với ngân hàng để soạn thảo kí hợp đồng sửa đổi theo thỏa thuận Những nội dung sửa đổi phải lập thành hợp đồng riêng phải tuân theo hình thức hợp đồng vay 500 triệu ban đầu Nội dung hợp đồng sửa đổi bao gồm vấn đề sau: + Công ty Thành Ngân trả cho ngân hàng 300 tỷ có lãi lấy đợt + Ngân Hàng cho phép thay tài sản chấp dự án quyền đòi nợ + Ngân hàng tiếp tục cấp vốn đợt cho công ty Thành Ngân với số tiền 200 triệu, lãi suất 18%/năm - Thứ ba, Công ty Thành Nhân chịu phạt vi phạm hợp đồng hợp đồng có quy định thực hợp đồng sửa đổi với nội dung Cụ thể: “Công ty thành Ngân trả 300 triệu lãi hợp đồng sửa đổi quy định cho Ngân hàng theo thỏa thuận thời gian.” - Đối với ngân hàng: Ngân hàng tiếp tục cung cấp vốn để công ty Thành Ngân tiếp tục đầu tư xây dựng thời hạn định thay tài sản chấp thỏa thuận Sau thay tài sản chấp quyền đòi nợ, ngân hàng có quyền nghĩa vụ quy định điều 22 Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ quy định Giao dịch bảo đảm có quy định quyền đòi nợ: “Yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải toán cho đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực thực không đầy đủ; Cung cấp thông tin việc chấp quyền đòi nợ, bên có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu” - Tiến hành giải chấp tài sản dự án đầu tư theo trình tự quy định điều 10, thông tư 26/2015/ NHNN quy định: “a) ….bên chấp gửi văn đề nghị giải chấp giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận giải chấp bên cho bên nhận chấp; b) Bên nhận chấp có văn đồng ý giải chấp hoàn trả cho bên chấp văn đồng ý giải chấp, hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản chấp theo thỏa thuận giải chấp bên.” - Ngân hàng cần theo dõi, kiểm tra giám sát việc thông báo cho chủ đầu tư biết chuyển giao quyền đòi nợ để tránh trường hợp người mua nhà từ chối thực nghĩa vụ không thông báo - Trường hợp thời hạn hợp đồng, công ty Thành Ngân hoàn thành xong nghĩa vụ hợp đồng, Ngân hàng giải chấp tài sản quyền đòi nợ cho công ty Lúc này, công ty phải thông báo cho chủ đầu tư việc thay đổi quyền đòi nợ để thu hồi khoản nợ - Trường hợp công ty Thành nhân không hoàn thành nghĩa vụ thời hạn lí đó, Ngân hàng thực giải tài sản chấp Cụ thể ngân hàng yêu cầu chủ sở hữu toán số nợ trực tiếp cho Theo điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền đòi nợ: “Trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ bảy (07) ngày làm việc”, ngân hàng phải gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ - người mua nhà “văn thông báo xử lý quyền đòi nợ (01) có xác nhận tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng chấp quyền đòi nợ công chứng hợp đồng chấp quyền đòi nợ có chữ ký, dấu (nếu có) bên Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm quyền đòi nợ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.” Trường hợp bên có nghĩa vụ trả nợ không thực Ngân hàng có quyền“Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý theo thủ tục quy định Điều 63 Nghị định số 63/2006/NĐ-CP” Nếu không thực “Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải tranh chấp theo quy định pháp luật.” Trường hợp người mua nhà muốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trước thời hạn, Ngân hàng “phải lập biên có chữ ký bên chấp, bên nhận chấp bên có nghĩa vụ trả nợ Biên nhận khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận khoản tiền, tài sản xác định giá trị tài sản.” Ngân hàng “có trách nhiệm gửi biên nhận khoản tiền, tài sản cho” chủ dự án Đối với người mua nhà: - Yêu cầu thông báo thông tin liên quan đến chuyển giao quyền đòi nợ Nếu công ty Thành Ngân không thông báo cụ thể, chủ đầu tư có quyền từ chối thực nghĩa vụ - Yêu cầu cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (sổ hồng) sau dự án giải chấp - Trong trường hợp người mua nhà muốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trước có công văn xử lý nợ ngân hàng cần liên lạc trực tiếp với ngân hàng Cụ thể, điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền đòi nợ quy định sau: “Nếu thời điểm thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có phát sinh quyền đòi nợ bên chấp xảy trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng chấp bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm chuyển khoản tiền trả nợ vào tài khoản bên có nghĩa vụ trả nợ mở Ngân hàng theo định bên nhận chấp.” Trong trường hợp này, bên nhận chấp đồng thời ngân hàng Như vậy, người mua nhà có ý định trả nợ chuyển khoản tiền nợ vào tài khoản Khi đó, Ngân hàng “phong tỏa tài khoản này” Ngân hàng “giải tỏa để xử lý đến thời điểm xử lý tài sản chấp” Kể từ thời điểm nộp tiền vào tài khoản, người mua nhà không quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa thực giao dịch số tiền - Trong trường hợp có thông báo thu hồi nợ theo xử lý quyền đòi nợ ngân hàng, người mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến quyền đòi nợ thực nghĩa vụ III PHÂN TÍCH – ĐÁNH GIÁ CÁC ĐIỀU KHOẢN LUẬT DÂN SỰ 2015 ĐÃ DÙNG Điều 295: Tài sản bảo đảm Bộ luật Dân Sự năm 2015 Các quy định điều không mang tính lý thuyết mà gần với thực tiễn giúp cho việc áp dụng đắn , triệt để So với Luật Dân Sự năm 2005 quy định điều thêm điều khoản loại trừ quy định tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm “trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.” Ngoài bổ sung quy định khác thể tiến khoản 1, Điều 468: lãi xuất Bộ Luật Dân 2015: “Trường hợp bên có thỏa thuận lãi suất lãi suất theo thỏa thuận không vượt 20%/năm khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác “ Căn tình hình thực tế theo đề xuất Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội định điều chỉnh mức lãi suất nói báo cáo Quốc hội kỳ họp gần Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt lãi suất giới hạn quy định khoản mức lãi suất vượt hiệu lực áp dụng vào với đề hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm có đền bù điều khoản vi phạm pháp luật, hoàn toàn hợp pháp Điều 408: Hợp đồng vô hiệu có đối tượng thực Bộ Luật Dân năm 2015 “Trường hợp từ giao kết, hợp đồng có đối tượng thực hợp đồng bị vô hiệu.” Hợp đồng dân bị vô hiệu trường hợp: Ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng, lý hợp đồng có đối tượng thực Có thể điều kiện bất khả kháng đối tượng không còn, điều kiện khách quan mà đối tượng hợp đồng tài sản hình thành tương lai hình thành, trường hợp khác dẫn đến việc đối tượng thực sở lý khách quan Lưu ý: việc xét đối tượng hợp đồng thực phải sở nguyên nhân khách quan Hợp đồng dân giao kết nhằm hướng đến đối tượng định, đối tượng không còn, nghĩa mục đích thực hợp đồng không Và đương nhiên, hợp đồng dân bị vô hiệu Bời đối tượng hợp đồng mua bán (căn hộ) đối tượng hợp đồng chấp trước hợp đồng có hiệu lực Các vấn đề điều 320 điều 321 nằm điểm luật Dân Sự 2015 Do việc đưa vào luật nghĩa vụ dành cho bên chấp hoàn toàn sát với thực tế, bên chấp tài sản không bán, chấp, trao đổi, tặng cho tài sản chấp trừ trường hợp “ bán, thay thế, trao đổi tài sản chấp, tài sản hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản thay trao đổi trở thành tài sản chấp Trường hợp tài sản chấp kho hàng bên chấp quyền thay hàng hóa kho, phải bảo đảm giá trị hàng hóa kho thỏa thuận” cho thấy mức độ linh hoạt tài sản chấp, tài sản luôn hàng sinh lời nên có quy định đưa tài sản bán trao đổi tùy mục đích bên chấp đảm bảo giá trị với tài sản chấp “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên nhận chấp đồng ý theo quy định luật.”Trên thực tế muốn chuyển giao tài sản chấp dựa thỏa thuận bên giá trị tài sản chấp không thay đổi đảm bảo tài sản thay tài sản chấp không hao mòn, hỏng theo thời gian hoàn toàn trao đổi nhien quay trở lại với điều luật áp dụng vào làm hộ không thuộc vào diện hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh kho hàng việc bán hộ chưa bên nhận chấp – Ngân hàng thương mại SN đồng ý, không thuộc khoản khoản Điều 321 Bộ luật Dân năm 2015 Và theo đè công ty Thành Ngân chấp dự án xây dựng nhà chung cư cho ngân hàng SN chưa đồng ý Do hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chấp C KẾT LUẬN Từ phân tích ta thấy hướng giải vấn đề tranh chấp dự án chấp Có thể nhận thấy hợp đồng mua bán tài sản chấp không thông qua bên chấp bị xem vô hiệu Các bên thỏa thuận để hòa giải với để đảm bảo lợi ích bên, Tuy nhiên thỏa thuận dựa vào quy định pháp luật để giải vấn đề Như vậy, nắm bắt quy định chấp dự án, người mua nhà không lo vướng vào vấn đề pháp lí phức tạp bảo đảm lợi ích Hiện nhu cầu xây mua nhà chung cư tăng nhanh việc nắm nội dung quy định pháp luật giúp chủ thể liên quan giảm bớt rủi ro phía  ... LUẬT DÂN SỰ 2015 ĐÃ DÙNG Điều 295: Tài sản bảo đảm Bộ luật Dân Sự năm 2015 Các quy định điều không mang tính lý thuyết mà gần với thực tiễn giúp cho việc áp dụng đắn , triệt để So với Luật Dân Sự. .. tuyên hợp đồng mua bán chủ đầu tư với người mua nhà vô hiệu Lúc theo quy định khoản điều 131luật Dân Sự 2015 thì: “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận” Tức người mua nhà phải... toán nghĩa vụ cầm cố tài sản II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 VÀ CÁC VĂN BẢN CÓ LIÊN QUAN Câu 1: Có hợp đồng xác lập tình trên? Hợp đồng hợp pháp? Hợp