TIỂU LUẬN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Ở Việt Nam thì từ khi luật đất đai 1993 ra đời,thị trường bất động sản mới chinh thức hình thành và bắt đầu có những hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường mua bán.. Các chính

MỤC LỤC

Lời mở đầu……… 4

Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN……….6

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản………6

1.1.1Khái niệm bất động sản……….….6

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ……….….6

1.1.3.Vai trò của bất động sản……… …9

1.2 Thị trường bất động sản……… …9

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản……….… 9

1.2.2 Đặc điểm của Thị trường BĐS…… ……… … 11

1.2.3 Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản… …… … …14

1.3 Khái quát về kinh doanh BĐS……… ……… …15

1.3.1 Khái niệm kinh doanh BĐS……… ……….….15

1.3.2 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá……… … 16

1.3.3 Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS……….… 17

1.3.4 Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS………18

1.3.5 Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến……….… 19

1.4 Nghiên cứu thị trường BĐS……….……… 20

1.4.1 Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS……….… 20

1.4.1.1 Cầu hàng hoá BĐS……….……20

1.4.1.2.Cung hàng hoá BĐS……… ….….23

1.4.2 Phân tích cân bằng cung cầu:……… ………….….… 25

Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS ……… …… 27

2.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS……….27

2.1.1 Giai đoạn trước 1993……… ….27

2.1.2 Sau năm 1993……….….….28

2.2 Thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay……… ….29

2.2.1 Thực trạng về cung hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay… … 29

2.2.2 Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay 29

2.2.3 Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay 30

2.3 Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS 33

2.3.1 Hiện trạng nguồn vốn vay 34

2.3.2 Những trở ngại trong việc vay vốn 34 Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÁC BẤT CẬP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM 36

KẾT LUẬN 40

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia,mỗi nền kinh tế,của mỗi gia đình và mỗi cá nhân.nó đóng một vai trò rất quan trọng,là tư liệu sản xuất đặc biệt,là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Cùng với sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá thì bất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hoá,từ đó thị trường bất động sản được hình thành và phát triển

Ở Việt Nam thì từ khi luật đất đai 1993 ra đời,thị trường bất động sản mới chinh thức hình thành và bắt đầu có những hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường mua bán Do thị trường bất động sản Việt Nam mới chính thức hình thành

từ 1993 nên thị trường này đang còn ở giai đoạn sơ khai non trẻ, còn có nhiều bất cập ,thiếu sót và chưa được phát triển mạnh mẽ và chưa phổ biến Hệ thống pháp luật còn chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, còn nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Môi trường pháp lý còn nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý còn chồng chéo thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp qui Thủ tục hành chính còn rườm rà rắc rối Trình độ kiến thức về thị trường bất động sản đối với người dân còn hạn chế nhiều Các chính sách của Nhà nước còn bất cập nhiều, chưa thực sự thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Tình hình thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều biến động, chưa ổn định, vẫn còn nhiều vấn đề bất cập như giá

cả, cung cầu…

Do đó em chọn đề tài

Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS 2.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS

2.1.1 Giai đoạn trước 1993

Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý Tuy nhiên, trên thực tế có những giao dịch về nhà, đất nhưng với pham vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở hoặc sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theo truyền thống, tập quán của cộng đồng Các bên giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả Tuy nhiên vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho giao dịch mua bán và vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền

sở hữu nhà, đất Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát, chưa xuất hiện cấc tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất đai nên Nhà nước không ban hành các hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS Thế nhưng nhu cầu hình thành thị trường BĐS trở nên cấp thiết hơn sau năm 1986 khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua Sau khi luật đất đai được ban hành, hang loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơ quan địa phương Luật đât đai năm 1988 đã cho phép: “Người được phép thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở sau khi được các cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó” (trang 45) Tuy nhiên trên thực tế giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật thừa nhận Chính vì vậy trong giai

đoạn từ năm 1980-1990 thị trường BĐS còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát

2.1.2 Sau năm 1993

Từ năm 1993 thị trường BĐS chuyển sang một giai đoạn mới Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy triển khai nội dung của luật Luật đất đai năm 1993 khẳng định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền

sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt” (Trang 37) Tiếp đó, Bộ Luật dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung, hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất Đây là sự thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nước Mặc dù vậy thị trường BĐS của nước ta còn trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế Bên cạnh thị trường BĐS chính thức thì vẫn còn tồn tại song song thị trường BĐS không chính thức Theo ước tính có 30% số các giao dịch về BĐS là đăng ký, chủ yếu là thực hiện thông qua các tổ chức như: Nhà nước giao đất, cho thuê dất, thế chấp còn lại 70% là các giao dịch mua bán, trao đổi cho thuê,… được thực hiện trao tay và một số các trường hợp thì do Ủy ban nhân dân xã, phường,thị trấn xác nhận Để tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh BĐS thực sự trở thành nguồn lực to lớn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá, thì năm 2003 Luật đất đai mới được ban hành thay thế Luật đất đai cũ năm 1998 nhằm tăng cường công tác quản ký Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS

4

2.2 Thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay.

2.2.1 Thực trạng về cung hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay

BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất Trong đó đất đai là thành phần quan trọng của BĐS Do đó nghiên cứu nguồn cung về BĐS thì trước hết chúng ta bắt đầu nghiên cứu nguồn cung đất đai trên thị trường BĐS Tổng cung về đất đai của từng quốc gia nói chung và từng khu vuc cụ thể nói riêng là một đại lượng không đổi, nhưng cung cho một mục đích cụ thể,hay nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của từng thời kỳ

2.2.2 Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay

Cầu về BĐS hiện nay ở nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người dùng BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận

Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự

Hiện nay, nguồn cầu này đang lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân Trước hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng 1,4%/năm Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người Với mức nhà ở bình quân hiện nay vào khoảng 10m2/người thì diện tích nhà ở cần xây dựng thêm mỗi năm là 11,2 triệu m2

Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản kiều hối, đó là các khoản tiền do người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi về cho thân nhân trong nước Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷ USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này được

dung để mua BĐS, do đó cũng tạo ra một lượng cầu đáng kể trong thị trường BĐS Việt Nam

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp,

cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm việc, nhà xưởng, nhà kho v.v…tăng lên mạnh mẽ

Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ

Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác như bạn bè, họ hang hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng Hoạt động này đã gây ra những con “sốt ảo” về giá, đẩy giá đất lên rất cao, làm cho những người thực sự có nhu cầu về BĐS kho tiếp cận được với hầng hoá BĐS trên thị trường

6

Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BĐS Ở VIỆT NAM

Để có thể giải quyết những bất cập để phát triển thị trường BĐS thì ta cần tiến hành đồng bộ trên nhiều lĩnh vực và trong một thời gian tương đối dài Tuy nhiên có thể đưa ra một số giải pháp tổng quát như sau:

 Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất Cần xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoạt động kinh doanh BĐS

Đồng thời cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS, công khai, được áp dụng tin học để góp phần cải cách thủ tục hành chính

 Đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt độg của thị trường BĐS Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh Đồng thời có biện pháp kích cầu hợp lí đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp…

 Tiếp tục và nhanh chóng hoàn thiện chính sách đất đai Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiến đọ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai nhằm thu hút được vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngấn sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng…

 Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai cơ sở, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước

 Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai

 Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn

Tuy nhiên để có thể thực hiện được các mục tiêu trong thời gian trển thì ta cần có những biện pháp nhằm giải quyết được những tồn tại trước mắt của thị trường BĐS Và những giải pháp này là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường BĐS Việt Nam Hiện nay có hai vấn đề đang được các nhà chuyên môn nghiên cứu và đánh giá, tìm nhiều cách để giải quyết đó là tình trạng đóng băng của thị trường BĐS và hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS

 Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSGiải Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSpháp Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐScho Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐStình Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐStrạng Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSđóng Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSbăng Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐScủa Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSthị Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐStrường Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSBĐS

Thời gian qua, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng Vừa qua

Bộ tài nguyên môi trường đã đề xuất một số các giải pháp phá băng cho thị trường BĐS Sự phá băng của thị trường BĐS gây ra giảm nguồn thu cho Nhà nước trong thời gian nhất định, nhưng là một bước cần thiết để đưa thị trường đi vào ổn định với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đa

số ngươi có nhu cầu Vì thế trước mắt cần tiến hành phá băng cho thị trường BĐS và hướng phát triển của thị trường phù hợp với kinh tế xã hội của Việt Nam Một số biện pháp do Bộ tài nguyên môi trường đề xuất cụ thể là:

 Nhà nước cần có giải pháp kích cầu để những người co thu nhập thấp và trung bình có khả năng thanh toán thông quan một số hình thức thanh toán như: trả chậm, trả góp, thuê…

 Nhà nước trước mắt cần giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ để tránh cho các doanh nghiệp đâu tư

8

 Có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hang đòi thanh toán nợ vì nếu không giải quyết sẽ dẫn tới sự phá sản của hang loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dẫn tới phá sản của các ngân hang, tác động xấu đến thị trường…

Tuy nhiên đây cũng chỉ là những giải pháp mang tính tổng thể và Chính phủ cần có những biện pháp cụ thể hơn để giải quyết tình trạng đóng băng cho thị trường BĐS Trong cơ chế thị trường thì Nhà nước khuyến khích cạnh tranh lành mạnh chứ không ép giá Bên cạnh đó Nhà nước cần thông qua một số chính sách như: Tài chính tín dụng, thuế… một cách hợp

lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh

 Giải Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSpháp Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSchống Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSđầu Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐScơ Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐStrên Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSthị Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐStrường Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐSBĐS

Để chống đầu cơ trên thị trường BĐS giải pháp có thể là: các giao dịch nhà đất phải thông qua chính quyền địa phương hoặc cơ quan pháp luật Tuy nhiên đây cũng không hẳn là giải pháp hay vì nhìn chung cơ quan hành chính chỉ can thiệp vào những thủ tục cần thiết chứ không phải là cơ quan trung gian giữa người mua và người bán Một giải pháp nữa là công nhận nhà hợp pháp nếu đúng tên trên giấy tờ song chủ hộ có thể cho người ở nhờ

và cho thuê, nên đây vẫn chưa phải là phương án hay

Để chống đầu cơ công khai bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi trong dân chúng, thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh BĐS đang triển khai để người dân nắm được Việc mua bán phải kèm theo đó là quyền sử dụng đất đối với BĐS và cần đăng ký chứng thực để lần sau nó được đứng tên chủ mới nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng và khi được chứng thực tài sản ấy cũng có giá trị hơn Việc đăng ký tạo ra sự minh bạch mà ngành Thuế căn cứ vào đó để áp thuế Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản Điều đáng lo ngại là vướng mắc từ chính thủ tục Nhà nước