Kỹ năng tư vấn đất đai

Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau 12 lần về thăm Việt Nam và tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiều mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Tùng Jhon quyết định muốn mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật. Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết: 1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Tại sao? 2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?

ĐỀ BÀI Tùng Jhon Việt kiều định cư Mỹ từ năm 1998 người chị gái sống thành phố Hồ Chí Minh Sau 12 lần thăm Việt Nam tìm hiểu Tùng Jhon biết sách Nhà nước Việt Nam cho Việt kiều mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Tùng Jhon định muốn mua nhà thành phố Hồ Chí Minh đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật Với tư cách luật sư công tác Văn phòng Luật sư Công Lý giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) cho biết: Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm việc gì? Tại sao? Để giải yêu cầu khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng kỹ cụ thể tư vấn pháp luật đất đai? I Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm việc gì? Tại sao? Chuẩn bị cho việc tiếp xúc khách hàng Bên cạnh chuẩn bị chuyên môn, luật sư cần có chuẩn bị khách chuẩn bị địa điểm giao tiếp, chuẩn bị sổ sách ghi chép, chuẩn bị card để đưa cho khách hàng Và qua thông tin cá nhân mà khách hàng cho biết, luật sư tìm số chủ đề liên quan để tạo không khí giao tiếp cởi mở thân thiện Cần phải có tâm lý tự tin để tạo ấn tượng tốt với khách hàng Tiếp xúc khách hàng Đối với tình đề đưa ra, Tùng Jhon đến Văn phòng Luật sư Công Lý mà không hẹn trước nên luật sư chuẩn bị sẵn mặt chuyên môn vấn đề Tùng John Đa số khách hàng tìm đến luật sư có tâm lý bất an với vấn đề rắc rối vụ việc không hoàn toàn tin tưởng vào luật sư Do vậy, từ tiếp xúc ban đâu, luật sư phải tạo cho khách hàng ấn tượng chuyên nghiệp, tác phong chững chạc thái độ thân thiện, cởi mở, nhiệt tình, đồng thời buổi làm việc luật sư cần thể kiến thức vững vàng khả hiểu biết Thứ nhất, luật sư phải tìm hiểu việc làm rõ vấn đề Tùng Jhon buổi tiếp xúc, gặp gỡ Vì lý sau: Khách hàng đến gặp luật sư tư vấn thường trình bày vấn đề không mạch lạc, đưa thông tin không cần thiết thiếu thông tin Nhiệm vụ luật sư phải ý lắng nghe, chọn lọc thông tin ghi chéo lại ý vụ việc Không có quy cách để áp dụng tình có nhiều luật sư mắc phải số lỗi không ý lắng nghe khách hàng, sử dụng nhiều thuật ngữ pháp lý khiến khách hàng không hiểu Với buổi tiếp xúc khách hàng đầu tiên, luật sư cần thiết hỏi thông tin Để tiết kiệm thời gian, luật sư nên cho khách hàng điền thông tin vào bảng mẫu có sẵn trước bắt đầu buổi tiếp xúc Luật sư nên hỏi câu hỏi mở ví dụ “Điều khiến anh/chị đến để trao đổi vụ việc với chúng tôi?” Sau đó, luật sư cần phải lắng nghe khách hàng hạn chế đến mức tối đa không ngắt lời khách hàng Trong tình trên, yêu cầu khách hàng rõ ràng muốn luật sư tư vấn vấn đề mua nhà với thông tin Tùng Jhon Việt kiều định cư Mỹ Về bản, luật sư hiểu rõ vấn đề khách hàng trả lời câu hỏi: Ai? Ở tình này, luật sư xác định Tùng Jhon Việt kiều định cư Mỹ từ năm 1998 Cần gì? Khách hàng muốn luật sư tư vấn việc mua nhà Việt Nam, cụ thể thành phố Hồ Chí Minh Trong trình làm việc luật sư cần ghi ý sau khách hàng trình bày xong luật sư cần phải chốt lại thông tin quan trọng Luật sư nên nói với khách hàng: “Dựa vào anh nói, hiểu vụ việc này….và anh có nhu cầu này… Có không ạ?” Việc khiến cho luật sư có nhìn toàn diện vụ việc để đưa hướng giải xác Thứ hai, luật sư cần phải xác định yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý khách hàng Vì : Trong vụ việc, khách hàng đưa nhiều yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý khác Việc luật sư tìm hiểu rõ yêu cầu khách hàng việc luật sư nắm bắt nguyện vọng thực khách hàng đến trao đổi vụ việc với luật sư Luật sư trước hết nên để khách hàng nói đề nghị ngôn ngữ khách hàng Sau đó, câu hỏi lồng ghép việc điều chỉnh sử dụng thuật ngữ pháp lý thích hợp luật sư diễn giải lại câu hỏi khách hàng để khách hàng khẳng định lại xem ý hiểu luật sư có hay không Yêu cầu tư vấn với tình rõ ràng Tùng Jhon muốn mua nhà thành phố Hồ Chí Minh Việc tìm hiểu yêu cầu khách hàng bước thiếu để luật sư khách hàng trao đổi phương thức cung cấp dịch vụ pháp lý luật sư yêu cầu khách hàng Đối với vụ việc cụ thể có nhiều phương thức cung cấp dịch vụ pháp lý khác tùy thuộc vào hoàn cảnh, mục đích, nguyện vọng khả chi trả khách hàng Luật sư nên trao đổi cho khách hàng phương thức để khách hàng lựa chọn phương thức cung cấp dịch vụ phù hợp cho Thứ ba, luật sư nên thỏa thuận hợp đồng dịch vụ pháp lý với Tùng Jhon Vì: Để chuẩn bị cho bước , luật sư nên chuẩn bị mẫu hợp đồng dịch vụ pháp lý với điều khoản để khách hàng dễ hình dung phương thức làm việc luật sư Những biểu giá, quy trình thực số loại công việc định có ý nghĩa đáp ứng yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý khách hàng giúp khách hàng hiểu rõ công việc mà luật sư cần tiến hành Trong tình này, sau luật sư nắm yêu cầu củaTùng Jhon Để tiến đến bước ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý, luật sư nên đưa cho khách hàng biểu phí dịch vụ hợp đồng dịch vụ pháp lý để khách hàng tham khảo Ngoài ra, luật sư cần phải cung cấp cho khách hàng nghĩa vụ bảo mật thông tin luật sư: Đây nghĩa vụ văn phòng khách hàng mình, thể thái độ chuyên nghiệp tôn trọng khách hàng II Để giải yêu cầu khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng kỹ cụ thể tư vấn pháp luật đất đai? Kỹ tiếp xúc khách hàng “Kỹ tiếp xúc khách hàng” kỹ quan trọng hoạt động tư vấn pháp luật Việc tiếp xúc khách hàng tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp tư vấn viên tìm hiểu bối cảnh liên quan đến đề nghị cung cấp dịch vụ tư vấn khách hàng Ngoài ra, thông qua tiếp xúc khách hàng, tư vấn viên hiểu mong muốn khách hàng Hiểu điều giúp tư vấn viên hiểu thêm bối cảnh việc, động lực thúc đẩy khách hàng đến yêu cầu tư vấn Trong tình huống, yêu cầu cần tư vấn Tùng Jhon muốn mua nhà thành phố Hồ Chí Minh Do đó, người tư vấn cần nắm quy định pháp luật vấn đề để tư vấn cho khách hàng Kỹ lắng nghe Giao tiếp không nói chuyện với Giao tiếp hiệu phải làm tốt hai kỹ nói lắng nghe Lắng nghe nghĩ làm để tìm mong muốn, yêu cầu người khác Đặc biệt, nghề luật, giao tiếp kỹ vô quan trọng Xuyên suốt trình giao tiếp với khác hàng, người tư vấn cần phải vận dụng kỹ lắng nghe cách thận trọng, tích cực phải biết chọn lọc thông tin, cuối chốt lại yêu cầu khách hàng Để lắng nghe có hiệu quả, người tư vấn cần có tư cử thể chăm chú, tập trung tôn trọng đối tượng giao tiếp, thông qua người tư vấn đoán biết suy nghĩ, biết trạng thái tâm lý người tư vấn Trong trình đối tượng trình bày, người tư vấn cần ý lắng nghe ghi chép đầy đủ nội dung chính, ý chính, sở đặt câu hỏi yêu cầu đối tượng để làm rõ thêm tình tiết vụ việc Khi nghe đối tượng trình bày, người tư vấn cần ý số kỹ sau đây: + Dùng cử chỉ, điệu bộ, ngôn ngữ (tiếp đón đối tượng chu đáo, thăm hỏi sức khoẻ đối tượng gia đình, tập trung ý vào đối tượng đối tượng trình bày…) thể ý lắng nghe đối tượng nói; + Tạo hội, điều kiện, môi trường đối thoại cởi mở, thoải mái để đối tượng diễn đạt hết suy nghĩ, cảm xúc hành vi họ Không nên phản ứng trước lời tức giận đối tượng Phải biết tự kiềm chế, yên lặng lắng nghe, họ trút hết lời bực bội Phương pháp chuẩn mực để lắng nghe có hiệu tập trung ý vào điều đối tượng nói, gợi ý họ nói rõ ràng, xác ý nghĩ họ, diễn đạt lại kiện xảy yêu cầu nhắc lại điểm mập mờ, chưa rõ; + Kiên trì lắng nghe hết đối tượng nói, không nên cắt ngang lời hỏi họ trình bày vụ việc làm cắt đứt dòng suy nghĩ họ Không nên phản ứng lại đối tượng cần khuyến khích họ nói ý lắng nghe đến họ không để nói Bằng phương pháp khuyến khích đối tượng nói hết cần nói hiểu chất vụ việc; + Trong kỹ lắng nghe có việc làm vô quan trọng, phản hồi lại ý kiến khách hàng Dù hiểu hay không hiểu câu chuyện khách hàng truyền đạt cần phản hồi lại ý kiến khách hàng Trường hợp chưa hiểu ý khách hàng, không tập trung để lỡ yếu tố quan trọng Nếu không tập trung chủ động, tích cực lắng nghe, đem thông tin sai lệch Tập trung nghe người khác nói, đưa câu hỏi mình, đồng thời tạo phản hồi để họ biết quan tâm mà họ nói cách làm để đảm bảo giao lưu hai bên tiếp tục tiến hành Đặc biệt, để kiểm tra xem nghe rõ hiểu rõ thông tin mà khách hàng đưa hay chưa thuật lại lần nội dung mà nghe biết tiếp thu thông tin cách xác hay không Đồng thời, nên đặt câu hỏi, giúp kiểm tra hiểu biết thông tin, giúp khách hàng biết rằng, bạn lắng nghe cách tích cực Trong trình nghe đối tượng trình bày, người tư vấn cần tránh (không nên làm) hành vi sau đây: + Lơ đãng với người nói tỏ thái độ coi thường câu chuyện họ; nghe đại khái, bỏ qua chi tiết cụ thể; + Cắt ngang lời đối tượng nói; giục đối tượng kết thúc câu chuyện họ; nhìn đồng hồ; chất vấn, tranh luận với đối tượng họ trình bày,…; + Phán xét, đưa nhận xét, đặt giả định, chỉnh lý, lên lớp mặt đạo lý; áp đặt ý tưởng, kinh nghiệm cho đối tượng; + Đưa lời khuyên đối tượng không yêu cầu; + Để cho cảm xúc người nói tác động mạnh đến tình cảm mình; + Không nên có điệu bộ, cử (như lắc đầu, cau có mặt mày, nheo mắt…), lời nói tỏ thái độ phủ định hay khó chịu đối tượng trình bày dài dòng, không logic, khó hiểu đặt nhiều câu hỏi liên quan đến vụ việc,… Kỹ đặt câu hỏi “Đặt câu hỏi” hiểu việc đưa thông điệp định tác động đến người khác để họ cung cấp thông tin cần thiết Trong tư vấn pháp luật, đặt câu hỏi giúp cho người tư vấn thu thông tin đầy đủ xác việc hiểu yêu cầu khách hàng Vì vậy, trước đặt câu hỏi, người tư vấn phải xác định đầy đủ nội dung cần hỏi Hành vi giúp người tư vấn hình dung cần phải đặt câu hỏi vấn đề nào, trình tự tìm hiểu vấn đề Như vậy, xác định nội dung vấn đề cần hỏi không cho phép người tư vấn tìm hiểu đủ xác thông tin, mà tạo điều kiện để người tư vấn nhìn nhận đánh giá vấn đề theo trình tự logic Có nhiều loại câu hỏi sử dụng tư vấn pháp luật Kỹ đặt câu hỏi thể hành vi sử dụng câu hỏi phù hợp điều kiện mục đích Khi cần thu thập nhiều thông tin để hiểu khái quát vấn đề người tư vấn sử dụng “câu hỏi mở” “Câu hỏi mở” câu hỏi gợi câu trả lời theo độ dài Trong trường hợp cần thu thông tin xác, cụ thể người tư vấn sử dụng “câu hỏi đóng” “Câu hỏi đóng” câu hỏi gợi câu trả lời “có” “không” từ cụ thể "đúng”, “sai”, “chính xác”, “không xác” Việc sử dụng loại câu hỏi tư vấn pháp luật đòi hỏi kết hợp logic câu hỏi theo trình tự khác Thông thường, người tư vấn bắt đầu câu hỏi mang tính chung chung để khách hàng mô tả khái quát lại toàn vấn đề, sau đặt câu hỏi tình tiết cụ thể Một số chuyên gia khuyên rằng, bắt đầu câu hỏi dễ trả lời để tạo tự tin cho người trả lời Xét tình cần tư vấn khách hàng nên đưa câu hỏi phù hợp cho việc tư vấn khách hàng Một số câu hỏi cần thiết như: - Hiện nay, anh có quốc tịch Việt Nam hay không? - Anh sử dụng hộ chiếu Việt Nam hay hộ chiếu nước ngoài? - Anh có sổ tạm trú giấy tờ việc đăng ký tạm trú địa phương Việt Nam không? - Anh Việt Nam rồi? - Hộ chiếu anh giá trị không? - Anh muốn mua nhà thương mại hay nhà riêng lẻ? Kỹ ghi chép Ghi chép kỹ cần thiết người tư vấn Việc ghi lại nội dung trình bày đương nhận định, đánh gia ban đầu người tư vấn lắng nghe đương trình bày giúp ích lớn cho trình tư vấn giải vụ việc Để việc ghi chép hiệu quả, người tư vấn cần chuẩn bị kỹ đồ dùng phục vụ trình ghi chép giấy, bút, bút đánh dấu, Ngoài ra, ghi chép trình đương trình bày đòi hỏi cần tốc ký, vậy, người tư vấn nên đặt quy ước viết tắt cho riêng tập thục với nguyên tắc này, cần ghi chép đầy đủ, xác, gạch chân vấn đề quan trọng cần ý để phục vụ cho việc tư vấn đạt hiệu cao Kỹ nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc, xác định vấn đề pháp lý đưa phương án tư vấn Theo quy định pháp luật, điều kiện cấp quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư nước là: Theo Khoản 3, Điều Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư nước công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) người gốc Việt Nam (đã có quốc tịch Việt Nam) cư trú, sinh sống lâu dài nước Tại Khoản 1, Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Điều Luật Nhà năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) quy định, điều kiện công nhận có nhà hợp pháp người Việt Nam định cư nước phép nhập cảnh vào Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật Theo Khoản Khoản 4, Điều Luật Nhà ở, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện có nhà hợp pháp quy định Điều Luật quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà có sẵn Đối với nhà đầu tư xây dựng theo dự án thuê mua, để bán không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận nhà chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà thuê cấp Giấy chứng nhận nhà Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Nhà quy định điều kiện bên tham gia giao dịch nhà sau: “Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch” Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều Luật đất đai 2013 Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật này, bao gồm: Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Tóm lại, để sở hữu nhà Việt Nam, người Việt Nam định cư nước phải được quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Từ pháp luật trên, kết hợp với thông tin mà Tùng Jhon cung cấp cho luật sư tư vấn xác định Tùng Jhon có quyền mua nhà thành phố Hồ Chí Minh Từ xác định đó, luật sư tư vấn hướng dẫn hồ sơ, thủ tục để Tùng Jhon mua nhà Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013; Luật Nhà 2014; Luật Hộ tịch; Nghị định phủ số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai; Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà