Nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt Nam

Nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt NamNghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt NamNghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt NamNghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt NamNghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến bất động sản ở Việt Nam

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Đặc trưng kinh tế thị trường giao dịch kinh tế dựa sở giá thị trường định Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường yêu cầu phát triển đồng quản lý tất loại thị trường tồn kinh tế Trong trình chuyển đổi chế kinh tế, hình thành loại thị trường, có thị trường bất động sản gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất Trong bối cảnh kinh tế mở nay, trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi nước ta phải nỗ lực việc cải cách sách, đặc biệt sách thuế Bởi lẽ, sách liên quan đến nhiều mặt kinh tế - xã hội; mặt, sở để củng cố nguồn lực tài công, kích thích tăng trưởng kinh tế; mặt khác, góp phần tăng cường khả cạnh tranh hội nhập kinh tế Sự hội nhập vào kinh tế giới yêu cầu phải gia tăng nguồn thu để Nhà nước thực vai trò quản lý, điều tiết kinh tế, phát triển đất nước thực sách an sinh xã hội Nhưng làm gia tăng nguồn thu, đặc biệt gia tăng nguồn thu từ TNCN không làm giảm động lực kinh tế nguồn thu từ hoạt động thương mại quốc tế sụt giảm đáng kể phải thực cam kết thuế với nước có quan hệ thương mại Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng Chính vậy, quản lý để sử dụng đất đai cách thật tiết kiệm hiệu vấn đề quan tâm quốc gia Trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, nên đất đai nguồn vốn lớn để qua Nhà nước đầu tư cho phát triển kinh tế Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII xác định phát triển thị trường BĐS theo hướng sau: Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường BĐS nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa nhà đầu tư BĐS lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh BĐS Chính vậy, sắc thuế cần quan tâm hoàn thiện sắc thuế đánh vào tài sản, mà trước tiên thuế đánh vào BĐS để tăng nguồn thu cho NSNN, ổn định phát triển lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế khoảng cách giàu nghèo, bất bình đẳng tài sản thu nhập xã hội Trước vấn đề cấp thiết trên, xin lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu hoàn thiện sách thuế khoản thu tài liên quan đến BĐS Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài: - Nghiên cứu lý luận BĐS, thị trường BĐS thuế đánh vào BĐS; Xác định nội dung thuế đánh vào BĐS vai trò thuế BĐS; đồng thời xem xét sách thuế BĐS số quốc gia rút học kinh nghiệm cho Việt Nam - Phân tích sách thuế khoản thu vào BĐS hành Việt Nam, từ đánh giá thành tựu sách rút mặt hạn chế sách làm sở cho việc đề xuất giải pháp hoàn thiện; - Đề xuất định hướng quan trọng cho việc hoàn thiện sách thuế đánh vào BĐS Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài: Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận BĐS, thuế khoản thu tài đánh vào BĐS Đồng thời, xem xét quy định pháp luật BĐS, thị trường BĐS, sách quản lý BĐS Việt Nam, sách thuế đánh vào BĐS số quốc gia để so sánh, đối chiếu, vận dụng vào Việt Nam phục vụ cho mục đích nghiên cứu Trên sở đối tượng nghiên cứu đó, đề tài tập trung vào nghiên cứu việc xây dựng hoàn thiện sách thuế khoản thu tài đánh vào BĐS Việt Nam Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài: Về mặt lý luận, nghiên cứu, phân tích trình bày cách đầy đủ có hệ thống vấn đề lý luận BĐS, thị trường BĐS thuế đánh vào BĐS Mặt khác, vấn đề quan trọng cần ý xem xét, đối chiếu rút đánh giá việc áp dụng thuế đánh vào BĐS số quốc gia làm học kinh nghiệm cho trình hoàn thiện sách thuế khoản thu tài đánh vào BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam Về mặt thực tiễn, phân tích cách đầy đủ thực trạng sách thuế đánh vào BĐS khoản thu vào BĐS hành Việt Nam, mặt đạt được, điểm tồn Đồng thời, hệ thống quan điểm việc cải cách hệ thống thuế, cần thiết mục tiêu hoàn thiện sách thuế khoản thu liên quan đến BĐS Việt Nam Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên, phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài bao gồm: Chương I: Tổng quan BĐS sách thuế BĐS Chương II: Thực trạng sách thuế khoản thu tài liên quan đến BĐS hành Việt Nam Chương III: Hoàn thiện sách thuế BĐS khoản thu tài liên quan đến BĐS Việt Nam CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường BĐS: 1.1.1 Bất động sản: 1.1.1.1 Khái niệm BĐS: Tài sản quốc gia thường phân loại theo tiêu thức khác như: hình thức sở hữu, hình thức tồn tại, tính chất,… Trong cách phân loại tài sản thường sử dụng phân loại theo tính chất dịch chuyển, di dời Với cách phân loại này, tài sản chia thành hai loại: động sản BĐS Trong đó, động sản tài sản di dời từ chỗ đến chỗ khác như: máy bay, ô tô, tàu thuyền, xe máy, súng săn,…; BĐS tài sản di chuyển, đất tài sản gắn liến với đất (những tài sản không gắn liền với đất không tồn được) Để phục vụ nghiên cứu, đề tài tiếp cận số khái niệm BĐS sau: - Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “BĐS miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền đất” - Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005 Việt Nam: “BĐS tài sản gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, BĐS đất tài sản gắn liền với đất BĐS phải đặt không gian địa lý cụ Tính “bất động” ngày tương đối phụ thuộc việc phân loại không giống quốc gia tài sản gắn liền với đất 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS: BĐS có đặc điểm riêng sau: - Có vị trí cố định, không di chuyển được: đất có vị trí cụ thể, có diện tích tự nhiên cố định, bị di chuyển từ nơi sang nơi khác tác động người Các vật kiến trúc gắn liền với đất nên thường có vị trí cố định không di chuyển dễ dàng (ngày nay, với tiến khoa học kỹ thuật, người di chuyển công trình tháo dỡ, qua hệ thống lăn, ròng rọc) Từ đặc điểm cho thấy giá trị BĐS phụ thuộc vào vị trí BĐS, hay nói cách khác vị trí yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS - Là tài sản có tính lâu bền: Đối với đất, sử dụng đất vào mục đích xây dựng, canh tác đất không bị hao mòn Các công trình xây dựng đất thay đổi thân đất nơi không bị hao mòn Khi xen canh, luân canh trồng hợp lý, không làm hao mòn mà làm tăng độ màu mỡ từ tăng giá trị đất Đối với công trình xây dựng đất, tồn hàng trăm, chí hàng ngàn năm - Giá BĐS chịu chi phối pháp luật sách Nhà nước: Vì BĐS hàng hóa không di dời nên giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm sở hữu, sách pháp luật Nhà nước như: pháp luật đất đai, sách thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng,… Chẳng hạn: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao quyền sử dụng thu hồi trường hợp cần thiết; quy định chiều cao công trình xây dựng, không cấp giấy tờ liên quan đến nhà đất hay thuế chuyển nhượng nhà đất cao làm giá BĐS cao được; Nhà nước cho phép mua nhà địa phương mà không cần hộ thường trú thúc đẩy giao dịch thị trường BĐS địa phương đó,… - Bị ảnh hưởng nhiều yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý, tính cộng đồng dân chúng: Giá BĐS không hàng hóa thông thường mà chịu chi phối vấn đề thuộc khu vực địa lý như: phát triển làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, tâm lý, tín ngưỡng,… dân cư Do đó, việc phân chia địa giới hành chính, làng nghề,… có liên quan nhiều đến giá BĐS - Tốc độ chuyển thành tiền BĐS chịu tác động yếu tố đầu tư khác: BĐS không di dời nên mang mua bán vùng, giá BĐS thường lớn so với hàng hóa thông thường khác, lại chịu chi phối thị hiếu, tập quán,… nên người mua BĐS thường cân nhắc yếu tố thu nhập, lại, làm việc, giải trí,… Ngoài ra, nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, hệ thống trường học, siêu thị, công viên,…sẽ làm tăng vẻ đẹp nâng giá BĐS khu vực đó; công trình xây dựng ảnh hưởng xấu đến môi trường kéo giá BĐS vùng xuống - Giá BĐS có xu hướng ngày tăng: đất có giới hạn, dân số, công trình xây dựng ngày tăng, phát triển sản xuất Khi nhà nước có sách chuyển đổi mục đích SDĐ, từ đất nông nghiệp sang đất dùng cho xây dựng, giá đất theo gia tăng Khi dân cư ngày đổ nơi đô thị, với tốc độ tăng dân nhanh tốc độ tăng nhà ở, giá nhà công trình kiến trúc nơi tăng lên - Hiệu SDĐ có chênh lệch lớn thay đổi mục đích sử dụng: Với diện tích đất, thấy trồng độc canh vài vụ lúa, trồng ăn quả, trồng lâu năm, dùng vào xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà ở, cao ốc,… dẫn đến hiệu SDĐ khác Vì cần thiết phải nâng cao hiệu SDĐ 1.1.2 Thị trường BĐS: 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS: Kinh tế thị trường hình thức phát triển cao sản xuất hàng hóa Cơ chế vận hành kinh tế thị trường chế thị trường Cơ chế thị trường gắn liền với hệ thống đồng loại thị trường: thị trường yếu tố đầu vào thị trường yếu tố đầu Vì vậy, việc hình thành đồng loại thị trường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc hình thành phát triển chế thị trường Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu phân công lao động sản xuất hàng hóa, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Trong trình thực công đổi mới, yếu tố thị trường nước ta bước đầu hình thành, thị trường yếu tố đầu ra: thị trường hàng hóa dịch vụ, giá xác định sở giá trị quan hệ cung cầu Thị trường yếu tố đầu vào sản xuất bao gồm thị trường vốn, sức lao động, BĐS, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu bước đầu hình thành phát triển Tuy nhiên, nay, nước ta thiếu đồng thị trường yếu tố đầu vào đầu ra, thiếu động diễn yếu tố thị trường đầu vào, làm cho chế thị trường phát triển chậm sơ khai Bởi vậy, việc hình thành thị trường BĐS đặt mối quan hệ đồng với loại thị trường cần thiết để loại thị trường có điều kiện hình thành phát triển Hiện có quan niệm khác thị trường BĐS sau: - Quan điểm 1, đồng thị trường BĐS với thị trường nhà, đất Quan niệm phổ biến nước ta Tuy nhiên, quan niệm không đầy đủ nhà, đất phận chủ yếu quan trọng tổng hàng hóa thị trường BĐS mà thôi; - Quan điểm 2, thị trường BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Quan niệm vào phản ánh trực diện hoạt động cụ thể thị trường, qua giúp nhận biết dễ dàng phạm vi nội dung thị trường BĐS Tuy nhiên chưa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê; - Quan điểm 3, thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Quan niệm mô tả đầy đủ phạm vi nội dung thị trường BĐS, gắn giao dịch với thời gian không gian định trừu tượng rõ yếu tố kinh tế thị trường Từ phân tích trên, đưa khái niệm tổng quát thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS: Do BĐS có đặc điểm riêng nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng sau: - Tính tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch: BĐS có vị trí cố định, di dời nên chủ thể thị trường đem hàng hóa BĐS đến địa điểm giao dịch Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả kết thúc địa điểm giao dịch mà phải trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý Chính điều làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường,…) - Là thị trường mang tính khu vực: xuất phát từ phát triển không đồng vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội nên quan hệ cung cầu, giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến vùng, địa phương khác Vì vậy, nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá BĐS phải gắn với điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội vùng, khu vực cụ thể - Là dạng điển hình thị trường không hoàn hảo: thị trường BĐS tồn không đồng thông tin yếu tố cấu thành Điều xuất phát từ lý sau: thông tin hàng hóa BĐS thị trường BĐS không phổ biến rộng rãi; tiêu chí đánh giá BĐS đo lường cách tương đối; hàng hóa BĐS không sẵn có sản phẩm loại để so sánh; thị trường có số lượng nhỏ người tham gia cung cầu BĐS Chính vậy, giá BĐS không hoàn toàn giá cạnh tranh so sánh cách bình đẳng thị trường, mà giá sản phẩm đơn chiếc, bên có lợi độc quyền giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, yếu tố độc quyền người bán tăng Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường không hoàn toàn dễ dàng người mua người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ điều kiện để người mua người bán tin cậy - Cung cầu BĐS co giãn lạc hậu so với giá cả: Khi thị trường BĐS có thay đổi cầu, tất yếu có thay đổi giá BĐS Chẳng hạn, cầu tăng kéo giá BĐS tăng theo Đối với hàng hóa thông thường khác, gần tức khắc có nhà cung cấp gia nhập thị trường, nhà cung cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung thị trường Tuy nhiên, hàng hóa BĐS, giá tăng cung lại gần không co giãn, cung BĐS phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi cầu, việc tăng cung BĐS với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Từ đấy, xem xét thị trường BĐS cần ý: hàng hóa thông thường khác, giá BĐS quan hệ cung cầu định Tuy nhiên, giá lại ảnh hưởng ngược trở lại cung cầu; nhân tố làm tăng cầu đột ngột tiềm ẩn sốt giá BĐS - Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước: Nhà nước lực lượng tham gia vào hoạt động thị trường BĐS Sự tham gia Nhà nước chủ yếu với vai trò người quản lý thống hoạt động thị trường Để thị trường BĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS giao dịch phải kiểm soát hoạt động giao dịch thị trường BĐS… 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS: Do đặc điểm riêng có BĐS nên thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, luật pháp, trị, môi trường,… cụ thể sau: 1.1.3.1 Các yếu tố tự nhiên: Các yếu tố tự nhiên gồm: vị trí BĐS; địa hình; tình trạng môi trường điều kiện thiên nhiên - Vị trí BĐS: BĐS gắn với hai loại vị trí vị trí tương đối vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm trung tâm vùng, đô thị, có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven (vị trí tương đối) Những BĐS nằm giao lộ trục lộ giao thông lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Vấn đề xác định giá đất trở nên quan trọng đánh giá ưu vị trí BĐS - Địa hình nơi BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc nơi có địa hình cao hay thấp có ảnh hưởng đến giá trị chúng Ở nơi có địa hình thấp, hay bị ngập úng giá BĐS thấp, ngược lại giá cao Ngoài ra, mục đích sử dụng BĐS, giá trị BĐS phụ thuộc vào độ dày lớp đất bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý, Chẳng hạn, người SDĐ vào mục đích nông nghiệp quan tâm đến độ màu mỡ đất sử dụng vào mục đích xây nhà quan tâm đến độ cứng đất - Tình trạng môi trường điều kiện thiên nhiên: môi trường lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến giá trị BĐS Những vùng thường bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt làm giá trị BĐS giảm ngược lại 1.1.3.2 Các yếu tố kinh tế: Hầu yếu tố kinh tế tác động đến thị trường BĐS, kể đến yếu tố sau: - Sự phát triển kinh tế: Đối với quốc gia, phát triển kinh tế làm gia tăng nhu cầu SDĐ vào mục đích xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng sở sản xuất, khu thương mại, dịch vụ,… Do phát triển kinh tế đòi hỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang SDĐ cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm tăng giao dịch đất đai BĐS khác, tức thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Bên cạnh đó, phát triển khoa học kỹ thuật, đặc biệt ngành công nghệ vật liệu xây dựng tác động trực tiếp đến việc tạo BĐS cải tạo BĐS cũ cho phù hợp với sản xuất kinh doanh đời sống người dân, tức thúc đẩy giao dịch thị trường BĐS - Các yếu tố kinh tế vĩ mô: giá trị BĐS vùng phụ thuộc nhiều vào tình hình cung cầu BĐS (cung dễ trở nên khan cầu BĐS ngày tăng nhanh, hay chủ trương kích cầu BĐS,…); đặc điểm người tham gia thị trường BĐS (người đầu tư, đầu người cần nhà ở; cá nhân, tổ chức,…); điều kiện thị trường BĐS (sàn giao dịch, hệ thống môi giới, tư vấn,…); trạng vùng lân cận (KCN, khu dân cư, thành phố vệ tinh,…); mức độ tăng trưởng GDP hàng năm; mức thu nhập bình quân người dân; khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng; số lượng lô, đất trống, mức giá bình quân loại đất; tình hình lạm phát, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng,… 1.1.3.3 Các yếu tố trị pháp luật Nhà nước Thị trường BĐS thị trường quan trọng, ảnh hưởng tốt xấu đến phát triển chung quốc gia nên Nhà nước can thiệp, điều tiết nhằm ổn định thị trường thông qua hệ thống sách pháp luật - Các sách tác động đến thị trường BĐS: có yếu tố trị như: sách mở rộng, nâng cấp, sáp nhập, chia tách địa phương (mở rộng thủ đô, nâng cấp đô thị lên loại cao làm cho BĐS nơi có giá trị tăng thêm); sách quy hoạch SDĐ (thường gắn với sách phát triển kinh tế, làm hình thành vùng kinh tế trọng điểm, kéo theo phát triển sở hạ tầng, thu hút người dân đến đầu tư sinh sống làm nhu cầu BĐS gia tăng), sách đền bù giải phóng mặt (giá đền bù phần giá trị BĐS giao dịch được); sách cho phép người địa phương khác, người gốc nước, người nước tham gia thị trường BĐS (làm tăng cầu BĐS); sách tài áp dụng người Nhà nước giao đất, cho thuê đất; sách tín dụng hoạt động đầu tư vào BĐS; sách thuế nhằm điều tiết thị trường BĐS; sách khuyến khích đầu tư từ bên vào địa phương làm gia tăng nhu cầu BĐS, làm giá BĐS gia tăng - Pháp luật: hệ thống pháp luật quốc gia quy định quyền sở hữu, SDĐ; quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn BĐS Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tồn thị trường BĐS tính chất đặc biệt hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền chi phối Ở Việt Nam, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; cá nhân, tổ chức có quyền SDĐ Luật Đất đai năm 1987 quy định khoản 10 Cải cách thuế đánh vào việc đăng ký tài sản qua việc nâng cao tính pháp lý sách lệ phí trước bạ hành, xây dựng Luật thuế đăng ký tài sản; Hoàn thiện thuế đánh vào thu nhập từ BĐS nhằm điều tiết thị trường BĐS Đồng thời, nghiên cứu xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng có điều chỉnh BĐS; cải cách sách thu tài khác BĐS, cho trở thành nguồn thu bổ sung hợp lý hỗ trợ cho sắc thuế BĐS, tránh gây gánh nặng nộp nhiều khoản thu bên cạnh loại thuế BĐS 3.3.1 Cải cách thuế đất thuế nhà: - Xây dựng Luật thuế SDĐ, Luật thuế nhà: Về tên gọi, đặc thù chế độ sở hữu Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân “có” đất thực chất có quyền SDĐ, thuế đánh vào đất thực chất đánh vào giá trị quyền SDĐ đối tượng SDĐ Nhà có nhiều loại hình sở hữu, thuế đánh vào nhà đánh vào giá trị nhà đối tượng sở hữu nhà Do sử dụng sắc thuế với hai tên gọi Thuế SDĐ Thuế nhà phù hợp với lý luận sở hữu Việt Nam Đất nhà (các vật kiến trúc gắn liền với đất) BĐS có đặc điểm yêu cầu quản lý khác Về đặc điểm: đất gần có giá trị sử dụng vĩnh viễn, nhà có giá trị sử dụng giảm dần theo thời gian; đất có diện tích vị trí cố định nên giá trị tương đối ổn định tăng dần trường hợp không thay đổi quy hoạch, nhà vị trí thay đổi diện tích nâng tầng hay tháo dỡ, di chuyển (di chuyển nhà di chuyển tài sản gắn liền với nhà), sửa chữa,…dẫn đến dễ biến động giá trị Về yêu cầu quản lý: đất, khuyến khích người SDĐ cho hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên đất đai không sử dụng không sử dụng mục đích; Trong nhà, vấn đề không xem trọng tâm người có nhiều nhà phải chịu thuế cao điều hợp lý (do yêu cầu đảm bảo công xã hội) Như vậy, tách thuế SDĐ thuế nhà thành hai sắc thuế riêng phù hợp với lý luận sở hữu đặc điểm loại BĐS Ngoài ra, mở rộng diện điều chỉnh BĐS so với Luật thuế nhà, đất tạo điều kiện quản lý BĐS ngày chặt chẽ hiệu Định hướng cải cách hai sắc thuế sau: a Nội dung Luật thuế SDĐ: Việc ban hành sắc thuế thống thuế SDĐNN thuế SDĐ phi nông nghiệp giúp cho hệ thống thuế nước ta đơn giản hơn, vừa không bị chồng chéo, vừa dễ tính toán, vừa dễ quản lý dễ hiểu người dân Đồng 73 thời, tạo thuận tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá, thiết kế thuế suất, đảm bảo sách thuế đất đai rõ ràng, công đồng Thuế SDĐ thống đảm bảo mục tiêu quản lý quỹ đất cách đầy đủ, đảm bảo nguồn thu ổn định bền vững cho NSNN Như vậy, Luật thuế SDĐ kết hợp hoàn thiện thuế SDĐNN thuế SDĐ phi nông nghiệp Việc xây dựng mô hình thuế SDĐ vừa kế thừa quy định trình triển khai hai Luật thuế nói trên, vừa sửa đổi, hoàn thiện quy định cho phù hợp với thực trạng quản lý, điều kiện kinh tế, xã hội yêu cầu cải cách hệ thống thuế Trong đó: (1) Đối tượng chịu thuế đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất nông thôn, đất đô thị; đất xây dựng công trình, kinh doanh phục vụ mục đích khác không phân biệt có SDĐ hay không SDĐ (Hiến pháp 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý đất đai; tổ chức cá nhân quyền SDĐ lâu dài Nhà nước giao giúp đối tượng giao đất SDĐ có mục đích, không bỏ hoang đất) Đối với đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ thực tế có sử dụng chịu thuế Không thu thuế đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi quan Nhà nước sử dụng đất có quy định nộp thuế khác thuế tài nguyên, (2) Căn tính thuế diện tích đất sử dụng, giá đất tính thuế,thuế suất Diện tích đất sử dụng toàn diện tích sử dụng vào mục đích khác (sản xuất nông, lâm ngư nghiệp, đất xây nhà, dùng vào mục đích phi nông nghiệp), không phân biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa Tổ chức, cá nhân sử dụng thuộc đối tượng nộp thuế Giá đất tính thuế giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (trên sở khung giá đất hệ số Nhà nước quy định) phù hợp với giá trị sử dụng giá trị sinh lợi loại đất theo nguyên tắc quy định Luật đất đai, công bố kịp thời làm tính thuế hàng năm, có tham khảo giá thị trường Việc xác định giá đất có vị trí vô quan trọng Tuy nhiên, để xác định đắn giá đất sát với thị trường công việc khó khăn, phức tạp cần phải có phương pháp, tính toán khoa học nhằm đảm bảo cho giá đất có chế tự thích ứng Trong điều kiện vậy, mà yếu tố cấu thành giá đất thay đổi (như vị trí, sở hạ tầng xung quanh ) giá đất thay đổi theo làm cho 74 số thuế phải nộp thay đổi Điều tạo cho thuế thực trạng thái “cân động” có biến đổi thị trường Thuế suất theo biểu thuế lũy tiến, có phân biệt mục đích sử dụng đất nông nghiệp với đất phi nông nghiệp Xây dựng mức thuế cao đất ở, đặc biệt đô thị lớn tạo việc tiết kiệm SDĐ, đồng thời việc xác lập mức thuế suất thấp khu vực kinh tế chưa phát triển tạo nên hấp dẫn nhà đầu tư, góp phần phân bố hợp lý sản xuất kinh doanh lao động Cần lưu ý: tính thuế SDĐ phải đảm bảo tính khoa học phù hợp với kinh tế thị trường phát triển Vì thế, việc xem xét lại lý luận địa tô vận dụng cách sáng tạo điều kiện Việt Nam vấn đề cần thiết (3) Chính sách miễn giảm thuế theo hướng mở rộng diện miễn hộ nông dân nghèo đói, có khó khăn sản xuất đời sống, phục vụ tốt sách xóa đói, giảm nghèo khuyến khích phát triển nông nghiệp, nông thôn nâng dần đời sống nông dân, giảm bớt khoảng cách mặt thành thị nông thôn Bên cạnh đó, cần xem xét miễn, giảm thuế với đất sử dụng cho quan ngoại giao, đất sử dụng vào lợi ích công cộng, tôn giáo, đất xây nhà tình nghĩa trường hợp cụ thể rủi ro, tai nạn bất thường Với giá tính thuế thuế suất ổn định số năm, quan thuế tính thành mức thuế hàng năm cho 1m2 đất để người nộp thuế dễ dàng tính số thuế phải nộp diện tích đất sử dụng b Nội dung Luật thuế nhà: (1) Đối tượng chịu thuế: nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất Gồm nhà ở, nhà làm việc, nhà dùng vào sản xuất kinh doanh (nhà kho, khách sạn, cửa hàng, ) nhà dùng vào mục đích khác (có xem xét để đưa vào diện chịu thuế nhà thuộc sở hữu tư nhân dùng vào mục đích công cộng, tôn giáo, thờ cúng) Không thu thuế nhà thuộc sở hữu Nhà nước (riêng nhà quan quản lý Nhà nước cho thuê, nên thu thuế để đảm bảo công bằng), nhà thuộc sở hữu tổ chức trị - xã hội, nhà quan ngoại giao theo hiệp định mà Việt Nam có ký kết tham gia theo thông lệ quốc tế (2) Căn tính thuế nhà diện tích nhà, vật kiến trúc, giá tính thuế thuế suất Trong đó: 75 Diện tích nhà chịu thuế bao gồm diện tích nhà (để ở, làm việc, SXKD) tổng diện tích công trình phụ (bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, hành lang, ban công) có hệ số quy đổi thích hợp với diện tích công trình phụ Diện tích tính thuế công trình chính, công trình phụ nhà biệt thự, nhà cấp 1, cấp diện tích thực tế sử dụng; công trình phụ nhà cấp tính 50% diện tích Giá tính thuế UBND cấp tỉnh quy định, vào chất lượng xây dựng, chất lượng sử dụng thể qua giá xây dựng hay giá thị trường địa phương loại nhà (biệt thự, cấp 1, cấp 2, cấp 3), phân biệt theo hệ số thời gian sử dụng, loại nhà cụ thể (kết cấu chịu lực; bao che nhà, tường ngăn; mái; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt; ) cho loại tầng cụ thể nhà Thuế suất: xây dựng thuế nhà, thuế suất cần xem xét, xây dựng mức thấp qua điều tra khảo sát, phù hợp với khả đóng góp phổ biến xã hội Về nguyên tắc, xây dựng mức thuế suất thấp sở kết điều tra, tính toán cụ thể để phù hợp với khả đóng góp người nộp thuế, đặc biệt tình hình thu nhập phổ biến cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước (3) Miễn, giảm thuế: thuế nhà giảm miễn nhà xây dựng vòng năm đầu; nhà hư hỏng nặng mà chi phí sửa chữa lớn chiếm 50% giá tính thuế nhà; nhà sử dụng vào lợi ích công cộng (nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trạm xá, bệnh viện, nhà trường, nhà bảo tàng, đình, chùa, nhà thờ, nhà mà chủ sở hữu không thu tiền tiền thuê đủ bù đắp chi phí bảo dưỡng, sửa chữa; nhà tình nghĩa, nhà bị thiên tai, địch họa; nhà đối tượng sách thuộc diện miễn thuế; ) Lưu ý: miễn thuế nhà cho nhà nhất, người hưởng sách xã hội đứng tên thường trú đó, với diện tích xây cất miễn thuế hợp lý (có thể xem xét miễn không 100 - 150 m2 xây cất, kể tầng lầu) Quy định nhằm tránh tiêu cực đảm bảo công 3.2.2 Cải cách sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến BĐS: a Xây dựng Luật thuế đăng ký tài sản thay quy định Chính phủ Lệ phí trước bạ: Từ hạn chế sách Lệ phí trước bạ hành tên gọi không với chất khoản thu (khoản thu có tính chất thuế không 76 đơn lệ phí), tính pháp lý chưa cao nên cần kế thừa, sửa đổi, bổ sung sách này, nâng thành Luật thuế đăng ký tài sản Định hướng nội dung Luật thuế đăng ký tài sản sau: - Thuế đăng ký tài sản đánh lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng mua chuyển nhượng số tài sản thuộc diện Nhà nước quản lý, có BĐS - Tổ chức, cá nhân mua sắm, xây dựng mới; chuyển nhượng tài sản thuộc danh mục Nhà nước quản lý muốn xác lập quyền sử dụng hợp pháp đất quyền sở hữu hợp pháp nhà tài sản khác đối tượng nộp thuế - Tài sản không thuộc diện chịu thuế miễn nộp thuế: theo hướng giống lệ phí trước bạ - Căn tính thuế: giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý (trên mức giá tối thiểu Nhà nước quy định) thuế suất mức thuế Giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý giá trị thị trường thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế Thuế suất quy định theo mức cố định tuyệt đối theo tỷ lệ phần trăm (%) trị giá tính thuế tùy thuộc vào tính chất tài sản chuyển dịch thuộc diện phải đăng ký theo hướng: động viên thấp tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp, công ty; động viên hợp lý tài sản có giá trị lớn thuộc diện chịu thuế hàng năm trình sử dụng; động viên cao tài sản chịu thuế lần Nhìn chung, thuế trước bạ miễn giảm cần chiếu cố với trường hợp cần thiết với người nghèo thừa kế tài sản tiền nộp thuế b Xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng: Hiện thuế TNCN có quy định thuế đánh vào thu nhập nhận thừa kế, quà tặng tài sản với mức thuế suất thống 10% Đây quy định áp dụng từ năm 2009 Tuy nhiên lâu dài, cần nghiên cứu hoạt động thừa kế, tặng quà để ban hành sắc thuế riêng, bao quát nhiều tình thừa kế, tặng quà áp dụng thuế suất lũy tiến Định hướng nội dung sắc thuế thừa kế, quà tặng sau: Thuế thừa kế, biếu tặng thu lần phát sinh hành vi thừa kế biếu tặng tài sản (cần lưu ý trường hợp thừa kế, biếu tặng quà nhiều lần thời gian ngắn) Đối với BĐS, thuế tính giá trị nhà, đất thực thừa kế, biếu tặng thuế suất Trước mắt chưa quen với loại thuế áp dụng mức 77 thuế suất thấp việc chuyển nhượng BĐS, lâu dài mức thuế suất cao cần áp dụng thuế suất lũy tiến phần nhằm đảm bảo sách phân phối thu nhập, đảm bảo công xã hội c Hoàn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS: Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS gồm thuế TNCN thuế TNDN Hai Luật thuế vừa sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009, thời gian chưa đủ dài để đánh giá tác động hai loại thuế đến việc điều tiết thu nhập, điều tiết thị trường BĐS Đối với thuế TNDN, đề nghị giảm thuế suất xuống 20% nhằm nâng cao sức cạnh tranh môi trường đầu tư, động viên doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khuyến khích cá nhân hộ gia đình kinh doanh nộp thuế TNCN sang thành lập doanh nghiệp Điều phù hợp với chủ trương Chính phủ tăng số lượng doanh nghiệp từ khoảng 500.000 đồng lên triệu vào năm 2020 Thời gian thực Luật thuế TNCN dài để phát hết tất kẻ hở hoàn thiện luật thuế, sau thời gian ngắn số thủ đoạn lách thuế thấy rõ (như trình bày trên) số tiền thất thoát cho nhà nước nhỏ Vì cần nghiên cứu hoàn thiện số quy định nhằm khắc phục tượng sau: - Khoản 2, điều Luật thuế TNCN quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền SDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất” Quy định hiểu có bán BĐS miễn thuế Tuy nhiên, vấn đề xác định BĐS chưa quy định chặt chẽ: Luật văn hướng dẫn chưa quy định tiêu chí cụ thể trường hợp chịu thuế (mảnh đất nhỏ hay to, nhà bình thường hay biệt thự ), chủ sở hữu có 01 mảnh đất lớn 01 nhà biệt thự bán nộp thuế, điều làm giảm tính công thuế Do cần quy định rõ diện tích đất, loại nhà miễn thuế - Hiện tượng lách thuế TNCN chuyển nhượng BĐS dựa vào phương pháp tính thuế, nguyên nhân giá đất theo quy định UBND cấp tỉnh không sát giá thị trường Thực tế cho thấy không sau có Luật thuế TNCN thuế chuyển nhượng BĐS bị ảnh hưởng mà từ thực thuế chuyển nhượng quyền sử dụng trước có tình trạng 78 Chúng ta xem xét giá đất quy định dùng trường hợp nào, giá đất điều chỉnh tăng tương đương với giá thị trường điều xảy ra? Giá đất tăng gây ảnh hưởng lớn đến chi ngân sách cho chi phí đền bù giải phóng mặt dự án kinh tế - xã hội Như vậy, trường hợp chưa thể điều chỉnh giá đất gần giá mua bán thị trường tự không nên tính thuế TNCN theo cách: lấy thu nhập hoạt động chuyển nhượng nhân với (x) thuế suất 25% mà nên dùng cách tính lấy giá chuyển nhượng nhân với (x) thuế suất 2% Theo cách này, thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng BĐS so với thuế chuyển quyền sử dụng nhà ở, đất trước giảm nửa; đồng thời, lại chống tượng lách thuế theo cách kê khai thu nhập chuyển nhượng thấp - Lách thuế dựa vào thu nhập miễn thuế chủ yếu hiểu biết pháp luật người dân mức độ thấp nên xảy tượng chưa tự giác thiếu trung thực khai báo tài sản Vì cam kết chịu trách nhiệm pháp lý việc tài sản nhất, nên có phần ghi chế tài cụ thể mà cá nhân phải chịu cam kết không thật; đặc biệt, cần ghi rõ mức truy thu tiền, mức phạt hình sự, thời gian có hiệu lực truy cứu trách nhiệm,… cách cụ thể Điều khiến người có tài sản ý thức trách nhiệm pháp lý từ tích cực tìm hiểu quy định có liên quan trước ký cam kết; đồng thời, có tác dụng răn đe, phòng ngừa tượng thiếu trung thực thực quy định thuế Riêng Ngành thuế, cần khẩn trương đầu tư công nghệ kỹ thuật cho phần xác nhận thông tin nhà ở, đất lãnh thổ Việt Nam Không thể ban hành quy định miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất lãnh thổ Việt Nam trông chờ vào ý thức tự giác cộng đồng mà trợ giúp đắc lực công nghệ đại công tác tổ chức thực xác nhận thông tin vấn đề - Các tượng lách thuế cách kê khai lãi chuyển nhượng thấp đường vòng nêu thường khó xác minh khắc phục ý thức chấp hành pháp luật nói chung pháp luật thuế người nâng cao trở thành ý thức tự giác Đây công việc lâu dài đòi hỏi phải thực nhiều biện pháp; đặc biệt tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục hình thức thích hợp để quy định pháp luật thuế đến với tầng lớp nhân dân Trước mắt, cần tập trung thực 79 giải pháp cấp bách nhằm giảm bớt thất thu cho ngân sách hoàn thiện Luật thuế TNCN d Hoàn thiện sách thu tài khác BĐS: Chính sách thu tài khác gồm nhiều khoản thu Nhà nước công nhận quyền sử dụng (sở hữu) tài sản (tiền SDĐ, tiền thuê đất) khoản thu mang tính chất dịch vụ, hoàn tất thủ tục hành (phí thẩm định cấp quyền SDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,…) Việc hoàn thiện sách cần tập trung vào số vấn đề sau: - Đối với khoản thu tiền SDĐ: Khoản thu chiếm tỷ trọng lớn tổng thu từ BĐS có xu hướng giảm dần trình công nghiệp hóa, đại hóa hoàn thành, nhu cầu SDĐ xây dựng giảm Cần tính toán để bù đắp thay khoản thu tương lai - Đối với khoản thu tiền thuê đất: Khoản thu có số thu tương đối ổn định, nhiên khoản thuế BĐS chiếm tỷ lệ cao, cần nghiên cứu để giảm dần tỷ trọng khoản thu cấu thu từ BĐS nhằm khuyến khích đầu tư, sản xuất kinh doanh; đồng thời, cần mở rộng diện hưởng sách miễn, giảm tiền thuê đất Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi, mở rộng đối tượng thuê đất Theo đó, Nhà nước cho thuê đất đối tượng: hộ gia đình SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức; Các tổ chức (kể tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài), hộ gia đình, cá nhân thuê đất, sử dụng để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng KCN, phục vụ công tác thăm dò, khai thác khoáng sản; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước SDĐ để thực dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, hoạt động khoáng sản Bên cạnh đó, Nhà nước cho thuê đất để khai thác vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất làm mặt sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Các tổ chức, cá nhân quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất tự nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, thuê đất, góp vốn liên doanh giá trị quyền SDĐ Chế độ thuê đất có sửa đổi, khắc phục bất hợp lý thời gian qua Chế độ cho thuê đất quy định hai hình thức nộp tiền thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Một điểm 80 tổ chức, cá nhân thuê đất, thời gian chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ Theo chuyên gia Cục Công sản (Bộ Tài chính), trước áp dụng biện pháp giảm tiền thuê đất để khuyến khích sở thuê đất trả tiền lần Qua thực tế thực nhiều địa phương thấy biện pháp chưa hợp lý, đặc biệt trường hợp giá đất tăng mạnh, chủ thuê đất không thực đầu tư đầy đủ, mà lấy đất cho thuê lại kiếm lời Trong trường hợp này, Nhà nước không đạt mục đích đề phát triển sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư mà bị thất thu ngân sách Chính vậy, quy định lần điều chỉnh, không áp dụng sách miễn, giảm tiền thuê đất cho hình thức nộp tiền thuê đất lần Các tổ chức kinh doanh phát triển hạ tầng KCN (bao gồm KCN, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế) để Nhà nước cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê, giao đất có thu tiền SDĐ, khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước Trong trình đầu tư vào KCN, doanh nghiệp phải tự thực đền bù, giải phóng mặt họ Nhà nước khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp Thực tế nay, số địa phương áp dụng hình thức để hỗ trợ doanh nghiệp Tiền thuê đất giảm dự án thuộc lĩnh vực địa bàn ưu đãi đầu tư Một định hướng quan trọng sách thu tiền thuê đất vấn đề giá thuê đất Theo chuyên gia Bộ Tài chính, áp dụng giá thuê đất cho doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước chịu điều chỉnh Luật Đầu tư nước Luật Đầu tư nước Điều ngày trở nên bất cập, hội nhập nhanh chóng, nhiều ngành áp dụng thống giá cho hai đối tượng Vì vậy, quy định xác định đơn giá thống nhất, theo cách xác định giá đất tính thu tiền SDĐ (giá đất để tính thu tiền SDĐ UBND cấp tỉnh quy định đấu giá thuê đất) Đối với khoản thu khác: cần rà soát tất khoản thu, mạnh dạn loại bỏ khoản phí, lệ phí không cần thiết nhằm giảm bớt thủ tục hành cho người dân doanh nghiệp 3.4 Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế BĐS: Chính sách thuế BĐS xây dựng sở lý luận gắn với thực tiễn điều kiện kinh tế - xã hội trước mắt lâu dài Việt Nam Tuy nhiên, sách sách không triển khai cách 81 đắn, đầy đủ điều kiện, hoàn cảnh hội đủ yếu tố cần thiết cho việc áp dụng sách Chính vậy, bên cạnh việc hoàn thiện sách thuế đánh vào BĐS Việt Nam nêu trên, cần thiết phải hoàn thiện điều kiện, sở, tiền đề cần thiết để sách áp dụng thành công thực tiễn Các sách thuế đánh vào BĐS Việt Nam có điều kiện xây dựng triển khai thực tốt đảm bảo đầy đủ điều kiện thực giải pháp cụ thể sau: Giải pháp 1, xây dựng chế giá đất tự điều chỉnh phù hợp với biến động kinh tế - xã hội: Giá đất tính thuế vấn đề trọng tâm việc nghiên cứu, xây dựng Thuế nhà Thuế SDĐ nước ta Giá đất phản ánh vận động khách quan quy luật thị trường: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, Giá đất phải thể quan hệ chuyển nhượng, trao đổi, mua bán phát sinh thị trường khả sinh lợi đất, bị động chạy theo sốt đột biến Giá đất tính thuế theo khả sinh lợi giá trị sử dụng khác đất theo khu vực, hạng đất, vị trí đất Để việc xác định giá đất phù hợp, cần nghiên cứu xây dựng chế tính giá đất có sử dụng hệ số điều chỉnh dựa biến động yếu tố: lợi SDĐ khu vực (trong loại đô thị, đồng bằng, trung du, miền núi); mục đích sử dụng khác (xây dựng nhà ở, sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp, xây dựng KCN, thương mại, dịch vụ, ) Giải pháp 2, kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký BĐS giao dịch BĐS: Một vấn đề khó xác định không kiểm soát số lượng thực tế BĐS người nắm giữ Đối với người kê khai có BĐS chuyển nhượng, họ chịu thuế thu nhập chuyển nhượng Đối với người có nhiều BĐS nhiều nơi khác nhau, không trung thực kê khai, Nhà nước bị thất thu thuế BĐS Bên cạnh đó, giao dịch BĐS thị trường phi thức diễn phổ biến Việc mua bán trao tay, xác nhận sơ sài quyền cấp xã,…dẫn đến nhiều trường hợp mua bán BĐS xảy tranh chấp, khiếu kiện kéo dài quan Nhà nước có thẩm quyền thiếu để xử lý Ngoài ra, việc chuyển mục đích SDĐ diễn phổ biến trình CNH-HĐH đất nước Như vậy, cần thiết phải kiểm soát việc đăng ký BĐS, việc chuyển mục đích SDĐ giao dịch chuyển nhượng BĐS, việc làm cụ thể sau: 82 - Tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký BĐS, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi quy định lĩnh vực này, khắc phục tình trạng nhiều đầu mối quản lý, đăng ký BĐS, nhiều loại giấy chứng nhận BĐS - Tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân, tổ chức yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin BĐS, qua góp phần nâng cao hiệu QLNN BĐS, thực phòng chống tham nhũng lĩnh vực BĐS, đặc biệt đất đai; giảm vụ việc khiếu kiện BĐS có nguồn chứng xác để giải tranh chấp lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường BĐS nước ta đáp ứng yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế - Đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch BĐS, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu BĐS cá nhân, tổ chức có liên quan - Hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, nhằm đưa đất có chủ sử dụng vào diện chịu thuế, từ tăng thu cho NSNN Quy định rõ khuyến khích đối tượng chưa cấp quyền sở hữu nhà đăng ký sở hữu để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp, làm sở chắn cho việc thu thuế nhà góp phần tăng thu cho NSNN - Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký BĐS thể đầy đủ trình xác lập biến động BĐS Xây dựng sở liệu BĐS quốc gia, quản lý người có nhiều BĐS nhiều địa phương khác Cơ sở liệu phải đảm bảo thông tin kịp thời quan hữu quan từ Trung ương tới địa phương việc quản lý BĐS Giải pháp 3, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến việc cải cách sách thuế BĐS: Chính sách thuế BĐS gồm loại thuế tài sản thuế thu nhập, triển khai có tác động lớn đến ý thức chấp hành nghĩa vụ thuế người dân (thuế tài sản đánh trực tiếp vào BĐS thiết yếu sống ngày, cần có nhà để ở; thuế thu nhập trực tiếp lấy phần thu nhập đối tượng chuyển nhượng) Mặt khác, cải cách hệ thống thuế mới, có nhiều quan điểm, ý kiến bàn luận, sắc thuế BĐS nhạy cảm, dễ gây nhìn nhận sai lệch từ phía người dân, không tuyên truyền, giải thích hợp lý Trong thời gian dự kiến ban hành sắc thuế BĐS cải cách, cần thực tốt giải pháp việc tăng cường hội thảo, diễn đàn sách thuế mới, đa dạng hóa hình thức tuyên truyền tổ chức thi, tìm hiểu, phát tờ rơi, quảng cáo phương tiện, tổ 83 chức đào tạo, giảng dạy miễn phí cho quan tổ chức có nhu cầu, Với mục tiêu làm cho tổ chức, cá nhân xã hội hiểu rõ nội dung, chất tốt đẹp sách thuế BĐS, sở tạo đồng thuận cao với sách thuế mới, sẵn sàng tự nguyện tham gia vận động người thực nghĩa vụ thuế Nhà nước Giải pháp 4, đại hóa công tác quản lý thuế nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cán thuế: Hiện đại hóa toàn diện công tác quản lý thuế phương pháp quản lý, thủ tục hành chính, tổ chức máy, đội ngũ cán bộ, áp dụng rộng rãi công nghệ thông tin nhằm nâng cao hiệu quản lý, kiểm soát chặt chẽ đối tượng chịu thuế, tổ chức cá nhân nộp thuế, giảm thiểu thất thu, thu đúng, đủ, kịp thời mục tiêu chung việc cải cách thuế Chính sách thuế BĐS, gồm loại thuế phức tạp việc quản lý nên việc nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý để triển khai sách thuế cách toàn diện đồng giải pháp cần phải làm làm liên tục Luật quản lý thuế sửa đổi ban hành năm 2012 bước đầu tạo sở pháp lý cho việc quản lý thuế Vấn đề lại cần xây dựng phương pháp quản lý thuế đại, phù hợp với sách thuế BĐS, tin học hóa công tác quản lý việc xây dựng hệ thống thông tin sở liệu đầy đủ tổ chức, cá nhân nộp thuế, nối mạng toàn ngành thuế với số quan chức khác, tới việc hoàn thiện máy quản lý thuế BĐS tất quan thuế Để công việc triển khai, ứng dụng yếu tố cần thiết quan trọng thiếu chất lượng, trình độ đội ngũ cán quản lý thuế Vì vậy, cần có chương trình đào tạo kiến thức nghiệp vụ cho cán thuế tin học, quản lý BĐS, quản lý thị trường BĐS, sách thuế BĐS với việc nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán thuế Từ đáp ứng yêu cầu quản lý hàng loạt sắc thuế BĐS có phạm vi rộng tính toán phức tạp giai đoạn Giải pháp 5, tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành thuế: Xác định cải cách hành nhiệm vụ cấp bách, khâu đột phá, có ý nghĩa quan trọng, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội môi trường kinh doanh, đặc biệt thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, ngành thuế triển khai xây dựng Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2011-2020 với định hướng quan trọng, giải pháp đồng với trọng tâm tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành thuế, tự động hóa quy trình tiếp nhận giải 84 hồ sơ, thủ tục hành thuế người nộp thuế thông qua chương trình đại hóa thuế điện tử Tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành; nghiên cứu, sửa đổi quy định thời gian khai thuế, nộp thuế để giảm số lần kê khai, chi phí người nộp thuế; đồng thời công khai thủ tục hành chính, quy trình nghiệp vụ quản lý trụ sở quan thuế cấp, phương tiện thông tin đại chúng, trang thông tin điện tử ngành thuế Sửa đổi, bổ sung luật sách thuế văn pháp luật khác có liên quan để bảo đảm tính đơn giản, minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực tạo thuận lợi cho người nộp thuế tự nguyện tuân thủ pháp luật thuế Ðẩy mạnh đại hóa toàn diện công tác quản lý thuế phát triển hệ thống tin học ngành thuế theo chuẩn mực quốc tế Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin việc hỗ trợ người nộp thuế thực thủ tục khai thuế, nộp thuế, giảm thời gian thực thủ tục hành giảm chi phí cho người nộp thuế 85 KẾT LUẬN Thuế nguồn thu chủ yếu NSNN, phản ảnh chất chế độ xã hội Do vậy, Nhà nước cần không ngừng hoàn thiện sách thuế nhằm thu đúng, thu đủ khoản thuế, bảo đảm nguồn thu cộng với việc huy động nguồn vốn khác tạo nguồn lực tài đủ mạnh để phát triển kinh tế, xây dựng đất nước thực sách an sinh xã hội Việt Nam trình hoàn thành công hội nhập kinh tế quốc tế trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nước với thay đổi, hoàn thiện sách kinh tế, tài nói chung sách thuế nói riêng có sách thuế đánh vào BĐS Chính vậy, việc nghiên cứu nội dung lý luận BĐS sách thuế đánh vào BĐS; tìm hiểu thực trạng sách thuế khoản thu tài hành đánh vào BĐS Việt Nam cần thiết Trong phạm vi nghiên cứu, Đề tài tập trung giải vấn đề sau: Thứ nhất, hệ thống vấn đề BĐS, thị trường BĐS thuế đánh vào BĐS, với việc khảo sát sách thuế BĐS số quốc gia Từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam trình cải cách sách thuế khoản thu tài liên quan đến BĐS Thứ hai, phân tích thực trạng sách thuế BĐS khoản thu tài liên quan đến BĐS cho thấy sách hành lạc hậu, nhiều điểm bất hợp lý, chưa phát huy vai trò tạo nguồn thu cho NSNN, điều tiết thị trường BĐS đảm bảo công xã hội Thứ ba, xác định mục tiêu cải cách sách thuế BĐS khoản thu tài liên quan đến BĐS nhằm phát huy đầy đủ vai trò thuế BĐS, đồng với hệ thống sách pháp luật phù hợp với thông lệ quốc tế Từ đề định hướng giải pháp thực định hướng cải cách sách thuế BĐS khoản thu tài liên quan đến BĐS Thứ tư, giải pháp điều kiện cần thiết để trình hoàn thiện sách thuế khoản thu tài liên quan đến BĐS thực thành công Với mục đích đề tài hoàn thiện mặt sách loại thuế đánh vào BĐS nên đề tài chưa tập trung nghiên cứu sâu vào trình tổ chức 86 quản lý thu thuế Các nội dung đề cập phần xây dựng nội dung sách nhằm đảm bảo tính khả thi áp dụng thực tiễn Với kết nghiên cứu đây, Tác giả xin mạnh dạn đóng góp số ý kiến vào việc hoàn thiện sách khoản thu tài liên quan đến BĐS Việt Nam thời gian tới Trong trình nghiên cứu bị giới hạn thời gian, nguồn tài liệu khả thân nên khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả xin trân trọng cảm ơn kính mong tiếp tục nhận ý kiến dẫn nhà khoa học để khắc phục thiếu sót, đảm bảo giải vấn đề mà đề tài đề cập toàn diện thiết thực hơn./ Xin trân trọng cảm ơn! 87