Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án từ thực tiễn quận hải châu, thành phố đà nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ HẢI THANH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TỪ THỰC TIỄN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC HÀ NỘI, năm 2016 ẬT HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ HẢI THANH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TỪ THỰC TIỄN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG C nn n n Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC ẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, năm 2016 LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga tận tình hướng dẫn, góp ý động viên trình thực luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Học viện Khoa học Xã hội, bạn lớp Cao học Luật Kinh tế nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian khóahọc Tôi xin gửi lời cám ơn lãnh đạo cán Tòa án nhân dân quận Hải Châu, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng tạo điều kiện hỗ trợ tài liệu vụ việc thực tế số liệu thống kê có giá trị trình nghiên cứu Những lời cảm ơn sau xin dành cho người thân gia đình hết lòng quan tâm tạo điều kiện tốt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Hải Thanh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng có hỗ trợ hướng dẫn từ Cô hướng dẫn, người cảm ơn trích dẫn luận văn Các kết nêu Luận văn nghiên cứu chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trungthực Tác giả Nguyễn Thị Hải Thanh MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát chung tranh chấp đất đai 1.2 Khái quát chung giải tranh chấp đất đai 19 Kết luận Chương 28 CHƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN 29 2.1 Pháp luật nội dung quy định giải tranh chấp đất đai 29 2.2 Pháp luật thủ tục quy định giải tranh chấp đất đai đường Tòa án .37 Kết luận Chương 44 CHƢƠNG THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN TẠI QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 45 3.1 Thực tiễn giải tranh chấp đất đai tòa án quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .45 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Tòa án quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 61 Kết luận Chương 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TCĐĐ : Tranh chấp đất đai TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thi t đề tài Đất đai, tài nguyên thiên nhiên ban tặng cho quốc gia, thân chủ quyền quốc gia, lãnh thổ nguồn nội lực cho phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Đối với người dân, đất đai vượt khỏi ý nghĩa nơi ăn, chốn ở, nguồn sống, nguồn việc làm, tư liệu sản xuất, đất đai trở thành phương thức tích lũy cải lâu dài vững Hiện nay, đất đai không phục vụ cho mục đích hữu đời sống hàng ngày mà trở thành loại hàng hóa đặc biệt lưu thông thị trường tác động mạnh mẽ kinh tế thị trường Xã hội ngày phát triển, theo đó, quan hệ đất đai ngày thiết lập đa dạng phong phú bề rộng lẫn bề sâu Đặc biệt với phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường, quan hệ đất đai ngày lan rộng quy mô mức độ phức tạp Kéo theo đó, tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai phát sinh phát triển theo chiều hướng đa dạng, phức tạp tính chất, mức độ ngày phổ biến Tình trạng TCĐĐ kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày đông vấn đề đáng quan tâm TCĐĐ phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến mối quan hệ cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp người dân Việt Nam, gây ổn định trị, trật tự an toàn xã hội Không nằm quy luật đó, Đà Nẵng, thành phố trẻ, đà phát triển, đổi thay ngày, với dự án thu hút vốn đầu tư nước cần diện tích mặt lớn làm phát sinh tranh chấp bồi thường giải phòng mặt chủ đầu tư người dân hay tranh chấp người dân với đất ngày có giá trị phát sinh ngày nhiều Có thể nói, TCĐĐ Đà Nẵng ngày trở nên thiết hết Vì nghiên cứu TCĐĐ việc giải TCĐĐ vấn đề cấp thiết tình hình nay, Đảng, Nhà nước cấp ngành đặc biệt quan tâm TCĐĐ không giải dứt điểm trở thành “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin người dân nhà nước, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự kìm hãm phát triển kinh tế Trong năm qua, nhiều nguyên nhân khác mà TCĐĐ Đà Nẵng nói chung quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng nói riêng ngày gia tăng Mỗi năm, TAND quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng thụ lý giải hàng trăm vụ TCĐĐ Nhìn chung, ngành TAND giải thành công số lượng lớn vụ án TCĐĐ, chất lượng xét xử ngày nâng cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức xã hội công dân Tuy nhiên, phải thừa nhận nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải TCĐĐ chưa thực đem lại hiệu mong muốn bao gồm yếu tố khách quan chủ quan Một số nguyên nhân khách quan kể đến như: pháp luật chưa thực đồng bộ, nhiều quy định pháp luật không phù hợp với đời sống xã hội chậm điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, ; nguyên nhân chủ quan: chất lượng đội ngũ làm công tác tiến hành tố tụng chưa thực nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù TCĐĐ, chậm khắc phục tồn tại, hạn chế, trình độ chuyên môn số thẩm phán hạn chế, Vì vậy, việc nghiên cứu TCĐĐ thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hành để giải TCĐĐ TAND nhằm phát hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật từ đưa kiến nghị, giải pháp giúp quan nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước việc làm cần thiết mang ý nghĩa to lớn Mặt khác, để góp phần giải vấn đề lý luận thực tiễn để hoàn thiện pháp luật đất đai giải TCĐĐ nâng cao hiệu công tác giải TCĐĐ Tòa án nước ta, cần có công trình nghiên cứu khoa học cách hệ thống vấn đề Đây việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn cấp thiết Các công trình nghiên cứu đề tài giải TCĐĐ theo đường Tòa án dựa quy định Luật đất đai 2003 mà chưa có công trình nghiên cứu dựa quy định Luật đất đai 2013, chưa có công trình nghiên cứu dựa thực tế xét xử TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Xuất phát từ vấn đề lý luận thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài: “Giải tranh chấp đất đai Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” cần thiết tình hình Tình hình nghiên đề tài Trong bối cảnh TCĐĐ ngày phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải tranh chấp nhiều bất cập, thiếu thống TCĐĐ giải TCĐĐ nghiên cứu nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác Cho đến nay, có nhiều công trình nghiên cứu viết liên quan đến đề tài nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác dẫn đến quan điểm khác nhau, kết nghiên cứu khác tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến đề luận văn, kể đến số công trình nghiên cứu khoa học khác như: “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án” Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Châu Huế (2003), Khoa luật, đại học quốc gia Hà Nội; “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước pháp luật; “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân”; “Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta”, Luận án tiến sỹ luật học Mai Thị Tú Oanh (năm 2013); đề tài nghiên cứu khoa học cấp năm 2001 Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; Báo cáo tham luận “Tranh chấp đất đai khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân có tính lịch sử” TS Nguyễn Quang Tuyến hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp” ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuật – Đắc Lắc; viết “Giải tranh chấp đất đai tòa án qua thực tiễn địa phương” Mai Thị Tú Oanh đăng tạp chí Nhà nước pháp luật số 08/2009; Các công trình chủ yếu nghiên cứu quy định pháp luật đất đai 2003, Bộ luật tố tụng dân 2004, Bộ luật dân 2005, luật có liên quan khác giải TCĐĐ nói chung giải đường tòa án nói riêng để thấy điểm phù hợp điểm chưa phù hợp để từ có đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật giải TCĐĐ Đồng thời, đánh giá chất lượng hiệu giải TCĐĐ Tòa án để từ đề biện pháp, chế bảo đảm cho việc thực thi quy định pháp luật nâng cao hiệu giải TCĐĐ Nhìn chung công trình nghiên cứu TCĐĐ giải TCĐĐ làm giàu thêm kiến thức lý luận thực tiễn vấn đề TCĐĐ giải TCĐĐ Các công trình nghiên cứu, viết nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật TCĐĐ giải TCĐĐ Tuy nhiên, vấn đề giải TCĐĐ Tòa án chưa nghiên cứu cách tổng thể góc độ nhìn từ thực tiễn qua công tác giải TCĐĐ ngành TAND địa phương cụ thể Vì đề tài: “Giải tranh chấp đất đai Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” sở kế thừa phát huy thành công công trình nghiên cứu trước để nghiên cứu cách toàn diện lý luận thực tiễn quy định pháp luật TCĐĐ giải TCĐĐ nhằm đưa giải pháp hiệu công tác giải tranh chấp Tòa án nói chung địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng nói riêng 3.Mục đíc v n ệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài “Giải tranh chấp đất đai Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn giải TCĐĐ địa phương cụ thể quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Từ có giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật giải TCĐĐ địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Thứ ba, bổ sung quy định pháp luật trình tự, thủ tục, trách nhiệm quan liên quan việc thực ủy thác tư pháp có yếu tố nước Trong TCĐĐ có tranh chấp mà đương sinh sống, học tập, công tác người Việt Nam định cư nước nên có trường hợp cần ủy thác tư pháp cho quan ngoại giao Việt Nam nước Tòa án nước thu thập tài liệu, chứng cần thiết việc giải vụ án, thực tế cho thấy việc ủy thác tư pháp hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác không nhận kết ủy thác có nhận chậm gây trở ngại lớn cho việc giải vụ án Vì vậy, cần có văn pháp luật quy định cụ thể phạm vi, trình tự, thủ tục quan ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu cao 3.2.2 Về hướng dẫn thi hành pháp luật giải tranh chấp đất đai 3.2.2.1 Hướng dẫn giải tranh chấp đất đai số trường hợp cụ thể Thứ nhất, giải tranh chấp đất đai trường hợp chia thừa kế Tuy thời gian qua, Tòa án giải tương đối tốt tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất bên cạnh gặp phải số vướng mắc, cần hướng dẫn để việc giải thống nhất: Một là, trường hợp đất có nguồn gốc ông bà, cha mẹ để lại mà người con, cháu đứng tên kê khai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất coi đất người đứng tên, mà cần phải điều tra, đánh giá chứng cứ, xem xét việc kê khai, đứng tên ý chí thừa kế đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho người đứng tên không Nếu chưa thể ý chí thừa kế phải coi đất di sản để chia Hai là, việc xác định thỏa thuận lập bên có nội dung tương tự di chúc Có nhiều tòa án xem thỏa thuận di chúc nên bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Đối với trường hợp Thẩm phán xét xử cần phải nghiên cứu, phân tích kỹ biên thỏa thuận đối chiếu với điều kiện có hiệu lực di chúc Bộ luật Dân để có định cho xác, tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên đương 66 Ba là, việc xác định thời hiệu khởi kiện vụ kiện chia thừa kế nhà đất mà đương khiếu nại đến UBND phường, xã để hòa giải thời gian chờ đợi giải chờ thi hành kết hòa giải thành hết thời hiệu khởi kiện theo quy định Bộ luật Dân sau bên khởi kiện tòa Trường hợp có nhiều Tòa án số địa phương lại máy móc không chấp nhận tính trừ thời gian hòa giải vào thời hiệu khởi kiện cho đương Về vấn đề này, nên tính thời gian hòa giải UBND cấp xã vào thời hiệu khởi kiện cho đương bước giải TCĐĐ khởi kiện theo hướng chia tài sản chung điều kiện, thủ tục khởi kiện phức tạp, gây khó khăn cho đương khởi kiện Thứ hai, giải tranh chấp hợp đ ng chuyển nhượng đất đai Như trình bày trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến TCĐĐ Vì vậy, với tính chất đa dạng, phức tạp trình giải Tòa án nên lưu ý số điểm sau để áp dụng giải cách thống nhất: Một là, TCĐĐ mà bên có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích che giấu giao dịch khác (thế chấp, cầm cố, vay tai sản, tặng cho, ) Tòa án cần xem xét chất, mục đích bên tiến hành giao dịch để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu hay không Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng chứng nhận Công chứng Nhà nước chứng thực UBND có thẩm quyền, sau giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Toà án công nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà kiên cố phần đất, Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển 67 nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch Thứ ba, giải vướng mắc thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đ ng t ng cho quyền sử dụng đất Xuất phát từ tình hình thực tế, sở vận dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho, luật hôn nhân gia đình, đặc điểm tâm lý, xã hội, theo quan điểm cá nhân nên giải số trường hợp tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất hướng sau: Một là, việc tặng cho quyền sử dụng đất thực lời nói, chứng để chứng minh việc cho tài sản không công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất Hai là, trường hợp đất bố mẹ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, vợ chồng kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết không phản đối, ly hôn đòi lại, bác yêu cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng Ba là, trường hợp đất có nguồn gốc bố mẹ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng xây dựng nhà kiên cố có khuôn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, kê khai đứng tên sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, bố mẹ đòi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng Bốn là, trường hợp bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người làm nhà ăn ổn định Đến bố 68 mẹ ý kiến khoản tiền bố mẹ bỏ với mua đất, đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai khoản tiền bố mẹ cho vay, không đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng Năm là, trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi r cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ hôn nhân tồn không coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng nhập vào khối tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có công sức đóng góp nhiều Thứ tư, hướng giải tranh chấp đất đai trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho nhờ TCĐĐ trường hợp đất cho mượn, cho nhờ chất giao dịch dân lại liên quan đến sách, pháp luật đất đai thời kỳ nên việc giải gặp nhiều khó khăn Do chưa có văn hướng dẫn cụ thể vấn đề nên số trường hợp cụ thể giải theo hướng: Một là, trường hợp người có quyền sử dụng đất hợp pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khởi kiện yêu cầu người nhờ đất phải trả lại đất cho họ Hầu hết án xử: Công nhận quyền sử dụng đất cho người chủ đất (người cho nhờ), cho người nhờ đất tiếp tục sử dụng đất, họ không chỗ khác Tuy nhiên, buộc người nhờ phải toán thành lao động đất Điều chưa hợp lý mà lẽ Toà án phải buộc người nhờ phải toán giá trị quyền sử dụng đất theo thời giá thời điểm xét xử đảm bảo quyền lợi cho người có quyền sử dụng đất hợppháp Hai , nguồn gốc đất tranh chấp chủ đất cũ (do cha ông để lại, mua bán, tặng cho, thừa kế, khai hoang, phục hóa, mà có) chiến tranh, làm ăn mà chủ đất cũ bỏ nơi khác sinh sống, sau giải phóng chủ đất cũ không quản lý, khai thác sử dụng nên người khác đến canh tác, nhờ cho 69 đến nay; hay trường hợp người sử dụng đất người mua lại đất người nhờ người nhờ cho sử dụng người có quyền sử dụng đất ý kiến gì, khởi kiện Trong trường hợp cần công nhận quyền sử dụng đất cho bên nhờ, bác yêu cầu đòi lại đất chủ đất để nhằm đảm bảo ổn định sống, sản xuất cho bên sử dụng đất Ba là, trường hợp người chủ đất người nhờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc giải Tòa án gặp nhiều khó khăn khâu thu thập, đánh giá chứng Trong trường hợp này, Tòa án cần vào thời gian sử dụng đất, pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý kiến quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ công nhận quyền sử dụng đất cho bên chủ đất hay bên nhờ cách hợp pháp, quy định pháp luật Thứ năm, hướng giải tranh chấp quyền sử dụng đất bị lấn chiếm Như phân tích trên, tranh chấp quyền sử dụng đất thực tế quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng nhiều tranh chấp diện tích đất nhỏ bên lấn chiếm xây dựng phần kiến trúc kiên cố đất lấn chiếm Tòa án cần phải xác minh thực tế để từ có phán hợp tình, hợp lý có hiệu lực thi hành cao Tòa án cần cân nhắc kỹ buộc bên lấn chiếm trả phần đất lấn chiếm có khả thi hành thực tế mà không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản bên, trừ trường hợp xây dựng phần đất lấn chiếm bên có tranh chấp quan có thẩm quyền định cấm xây dựng, bên lấn chiếm cố tình xây dựng Trong trường hợp buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất không gian lấn chiếm buộc họ phải toán cho bên giá trị QSDĐ theo giá thị trường bồi thường thiệt hại phần đất không gian mà chủ đất không sử dụng Thứ sáu, hướng giải số tranh chấp đất đai khác Trong thực tiễn giải TCĐĐ địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng gặp phải dạng tranh chấp có yếu tố nước TCĐĐ liên quan đến người Việt Nam định cư nước mua nhà đất nhờ người khác đứng 70 tên hộ Đối với loại tranh chấp Tòa án gặp nhiều khó khăn lúng túng, thiếu thống việc giải quyết, nên có hướng dẫn sau: Một là, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Đối với đối tượng thời điểm họ gửi tiền để mua nhà nhờ người khác đứng tên hộ họ chưa thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, tranh chấp xảy họ thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, giải việc tranh chấp họ với người Việt Nam nước đứng tên mua nhà hộ họ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư nước thuộc diện nói sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ bỏ tiền mua nhờ người khác đứng tên Hai là, người Việt Nam định cư nước mà theo pháp luật không thuộc diện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam gửi tiền nhờ bạn bè, người thân mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhờ họ đứng tên hộ hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người đứng tên hộ giấy tờ nhà đất, cần xử lý sau: Đây giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Vì vậy, giải tranh chấp đòi lại nhà đất người khác đứng tên hộ Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư nước gửi tiền nhờ bạn bè, người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà, sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch không hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định phải tịch thu Do đó, trường hợp phải định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất người đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có nhu cầu sở hữu nhà, quyền sử dụng đất công nhận cho họ sở hữu nhà, sử dụng đất, đồng thời buộc họ toán cho người Việt Nam định cư nước số tiền họ 71 bỏ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau toán dư (trong trường hợp giá trị nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử cao giá lúc mua) người Việt Nam định cư nước hưởng 1/2 số tiền chênh lệch đó, lại 1/2 số tiền chênh lệch người đứng tên hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đồng ý nhận sử dụng nhà, đất hưởng Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử lại số tiền mà người Việt Nam định cư nước bỏ mua nhà, đất trước đây, người nhận nhà đất phải toán cho người Việt Nam định cư nước theo giá trị theo định giá thời điểm xét xử 3.2.2.2 Về chế phối hợp giải tranh chấp đất đai Qua thực tiễn xét xử cho thấy việc phối hợp Tòa án với quan hành thường không hiệu Các quan hành Nhà nước quan chuyên môn quan tài nguyên môi trường, nhà đất, hải quan, lưu trữ, xuất nhập cảnh, UBND, nơi thường nắm giữ tài liệu, chứng liên quan đến vụ việc tranh chấp nhiều cán quan thiếu hợp tác việc cung cấp tài liệu, chứng theo yêu cầu đương sự; chí có trường hợp Tòa án yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng gặp trở ngại Vì vậy, cần có chế xử lý thích hợp, có hiệu trường hợp cá nhân, quan, tổ chức nắm giữ tài liệu, chứng vụ án mà thiếu hợp tác không cung cấp tài liệu, chứng vụ án để đảm bảo cho việc giải vụ án nhanh chóng, kịp thời, xác pháp luật Tại địa bàn quận Hải Châu nên thành lập Hội đồng tư vấn giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp có TCĐĐ Hội đồng tư vấn có trách nhiệm cung cấp giấy tờ hồ sơ, chứng liên quan cho Tòa án, Viện kiểm sát làm r nội dung vụ án tranh chấp Đồng thời xác định r cán bộ, công chức cụ thể có nghĩa vụ cung cấp mức độ chịu trách nhiệm tính xác thực, đầy đủ cố tình trì hoãn, không thực nghĩa vụ Mặt khác, phía tòa án vụ việc phức tạp cần phải liên hệ nhiều quan để xác minh, thu thập chứng thực nghiệp kỹ 72 thuật khác nên phối hợp thông qua Hội đồng tư vấn quận 3.2.2.3 Về b i dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc Tòa án Thứ nhất, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, cán TAND thuộc quận Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán TAND, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải cácTCĐĐđạt hiệu cao Trong thời gian qua, TAND quận Hải Châu cử số thẩmphán cán thuộc TAND quận tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ Trường cán án - Toà án nhân dân tối cao Qua lớp học giúp cho Thẩm phán cán án nhân dân nhận thức tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật Tố tụng dân nhằmgiải vụ việc có hiệu chất lượng cao Ngoài ra, tham gia khóa học giúp cho thẩm phán cán tòa án nắm kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hoà giải có kết đòi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, công sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ Thứ hai, TAND quận phải thường xuyên tổng kết công tác giải TCĐĐ thông qua thực tiễn công tác xét xử để rút sai lầm mà thẩm phán thường gặp công tác xét xử TCĐĐ, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 3.2.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, b i dưỡng kiến thức pháp luật đất đai Những TCĐĐ kéo dài thực tế phần xuất phát từ thiếu hiểu biết pháp luật đất đai người dân Nhiều trường hợp nhà nước thu hồi đất cho 73 công trình công cộng, mục đích an ninh quốc phòng cho nhà đầu tư người dân cố tình không chịu bàn giao mặt bằng, đòi bố trí tái định cư chỗ, làm chậm tiến độ thi công dự án, công trình; hay khởi kiện yêu cầu Tòa án giải việc đòi lại đất mà nhà nước lấy thời sách đất đai; trường hợp không hiểu biết pháp luật đất đai nên tự đặt vào hoàn cảnh bất lợi tham gia vào quan hệ đất đai chuyển nhượng, tặng cho, cho nhờ, Với TCĐĐ tòa án tiến hành giải trả lại đơn khởi kiện không thuộc thẩm quyền người dân tiếp tục nộp đơn khởi kiện khiếu kiện kéo dài Vì vậy, để giải tình trạng thời gian tới TAND cần phối hợp với UBND quận có hình thức tuyên truyền pháp luật đất đai cách sâu rộng phương tiện thông tin đại chúng qua buổi sinh hoạt tổ dân phố mà người tuyên truyền thẩm phán, cán Tòa án để qua người dân biết hiểu quy định pháp luật đất đai từ có điều chỉnh hành vi tham gia vào quan hệ đất đai cách phù hợp, pháp luật K t lu n C ƣơn Qua thực tiễn TCĐĐ quận Hải Châu – quận trung tâm thành phố Đà Nẵng thấy TCĐĐ tranh chấp phổ biến khó giải nay.Mỗi năm TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng thụ lý trăm vụ TCĐĐ số lượng tranh chấp tăng dần qua năm.TAND quận Hải Châu tiến hành thụ lý, giải dứt điểm TCĐĐ không để xảy “điểm nóng” địa bàn Qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn giải số vụ TCĐĐ hạn chế, vướng mắc cần phải được khắc phục, sửa chữa thời gian tới.Những hạn chế, vướng mắc xuất phát từ nguyên nhân chủ quan khách quan Trong phạm vi luận văn trình bày số kiến nghị phương diện lập pháp thực tiễn áp dụng để nhằm nâng cao hiệu công tác giải TCĐĐ nói chung TCĐĐ địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng nói riêng 74 KẾT LUẬN Trong năm qua, thành phố Đà Nẵng trình đô thị hóa mạnh mẽ, thị trường bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ Nhưng kèm với TCĐĐ ngày tăng không số lượng mà tính chất phức tạp Do đó, giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ Tòa án nói riêng vấn đề thiết không thành phố Đà Nẵng mà phạm vi nước Với vai trò quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, Tòa án nhân dân quận Hải Châu từ trước đến phải tiếp nhận xử lý số lượng lớn TCĐĐ Những tranh chấp địa bàn quận thường có tính chất phức tạp, khó giải tranh chấp thường xảy nhiều thời kỳ quản lý, sử dụng đất với sách đất đai khác Vì vậy, giải TCĐĐ không thỏa đáng kịp thời trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nhiều nguy gây ổn định trị, trật tự an toàn xã hội địa phương tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh Thời gian qua, TAND Hải Châu thực việc giải hàng trăm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất góp phần vào việc tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND quận Hải Châu bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết Những hạn chế, khiếm khuyết xuất phát từ nguyên nhân chủ quan lực, trình độ chuyên môn nghiệp vụ phận không nhỏ đội ngũ cán án nói chung thẩm phán nói riêng hạn chế, chưa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ quy định hệ thống pháp luật đất đai; chưa trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải tranh chấp nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng Ngoài ra, nguyên nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nước ta có khác thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước; 75 quy định đất đai thường xuyên có sửa đổi, bổ sung gây khó khăn cho đội ngũ cán thực thi pháp luật việc nắm bắt, tìm hiểu; ý thức chấp hành pháp luật người dân hạn chế; công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều yếu hay công tác phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai với tòa án chưa thực đạt hiệu quả, Điều làm ảnh hưởng đến hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Để nâng cao hiệu giải TCĐĐ thời gian tới cần tiến hành đồng giải pháp: tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai; thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ, kiến thức kỹ giải TCĐĐ cho đội ngũ cán TAND nói chung Thẩm phán nói riêng Đồng thời, tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người dân 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tham luận “Thực trạng giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp” TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP, Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1 /NĐ-CP Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI,http://baodientu.chinhphu.vn Trần Văn Hà (2007), “Giải tranh chấp đất đai đường án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật Trần Thu Hạnh (2009), “Một số giải pháp nâng cao vị đội ngũ thẩm phán tố tụng hình đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp”, Tạp chí Luật học số 29/2009 10 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2007, tr 71-74 11 Hiến pháp năm 2013 12 Châu Huế (2003),Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội 13 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; 14 Nguyễn Văn Luật, Tưởng Duy Lượng (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp 15 Nguyễn Văn Luật (2013),Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án, Đề tài khoa học cấp 16 Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử”, NXB Chính trị quốc gia năm 2008 17 Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 18 Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội 19 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013 20 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003 21 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Bộ Luật tố tụng dân 2004 sửa đổi năm 2011 22 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật tố tụng dân năm 2015 23 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân năm 2005 24 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật tố tụng dân 2015 25 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Tổ chức tòa án nhân dân năm 2014 26 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014),Luật công chứng năm 2014 27 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà năm 2014 28 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Hôn nhân Gia đình năm 2014 29 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật xây dựng năm 2014 30 Dương Thị Sen (2012), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội 31 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai luật đất đai 2003” Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(33) 32 Nguyễn Xuân Trọng Trần Hoài Nam (2010), Vướng mắc pháp luật liên quan đến giải tranh chấp, khiếu nại đất đai, trang web http://inponre.gov.vn 33 Toà án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân, đề tài nghiên cứu khoa học cấp 34 Toà án nhân dân tối cao (2002 , Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân, đề tài nghiên cứu khoa học cấp 35 Tòa án nhân dân quận Hải Châu (2011), Bản án số 64/2011/DSST 36 Tòa án nhân dân quận Hải Châu (2011), Bản án số 172/2011/DSST 37 Tòa án nhân dân quận Hải Châu (2012), Bản án số 85/2012/DSST 38 Tòa án nhân dân quận Hải Châu (2012), Bản án số 52/2012/DSST 39 Tòa án nhân dân quận Hải Châu (2012), Bản án số 82/2012/DSST 40 Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Toà án nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục Địa việc hướng dẫn thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 41 Thông tư Liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC ngày 10/12/1999 Bộ Xây dựng Tổng cục Địa hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng 42 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 1996 43 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học”,NXB Công an nhân dân, Hà Nội 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), NXB Công an nhân dân, Hà Nội - 1999 45 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, NXB Giáo dục, Hà Nội