Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về tất cả các...

A. LỜI MỞ ĐẦU Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Tuy nhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “ Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn thiện”. B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ: I. Lý luận chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: 1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư: 1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” “Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” (1) 1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư: 1.2.1. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Số: /HĐ , ngày tháng năm Hai bên gồm: BÊN BÁN NHÀ Ở (sau gọi tắt Bên bán): - Công ty: - Đại diện Ông (Bà): - Chức vụ: - Số CMND (hộ chiếu): cấp ngày: / / ., - Địa chỉ: - Điện thoại: Fax: - Số tài khoản: Ngân hàng: -Mãsố thuế: BÊN MUA NHÀ Ở (sau gọi tắt Bên mua): - Ông (bà): - Đại diện cho (nếu Bên mua tổ chức): - Số CMND (hộ chiếu) số: cấp ngày: / / , - Hộ thường trú: - Địa liên hệ: - Điện thoại: Fax (nếu có): - Số tài khoản (nếu có): Ngân hàng - Mã số thuế (nếu có): Hai bên thoả thuận ký kết hợp đồng với nội dung sau đây: Điều Bên bán đồng ý bán Bên mua đồng ý mua hộ với đặc điểm đây: Đặc điểm hộ: Căn hộ số: tầng (tầng có hộ): Diện tích sàn hộ: m2 Năm xây dựng (ghi năm hòan thành việc xây dựng tòa nhà chung cư): Căn hộ thuộc tòa nhà chung cư số đường (hoặc phố) phường (xã) quận (huyện, thị xã, thị trấn, thành phố thuộc tỉnh) tỉnh (thành phố) (Nếu mua hộ hình thành tương lai bên thỏa thuận lập thêm danh mục vật liệu xây dựng bên bên ngòai hộ đính kèm theo hợp đồng này) Đặc điểm đất xây dựng tòa nhà chung cư có hộ nêu khoản Điều này: Thửa đất số: ô số: lô số: Tờ đồ số: Diện tích đất sử dụng chung: m2 (nếu nhà chung cư có diện tích đất sử dụng chung, bao gồm đất khuôn viên ghi diện tích đất tòan khuôn viên nhà chung cư đó, nhà chung cư khuôn viên ghi diện tích đất xây dựng nhà chung cư đó) Điều Giá bán hộ, phương thức thời hạn toán Giá bán hộ: đồng (Bằng chữ: ) Giá bán bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, đó: - Giá bán (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất): đồng - Thuế VAT: đồng - Kinh phí bảo trì 2% (kinh phí tính trước thuế): đồng Khoản kinh phí chuyển vào tài khoản riêng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Phương thức toán: toán tiền Việt Nam thông qua hình thức (trả tiền mặt chuyển khoản qua ngân hàng) Thời hạn toán: a) Thanh toán lần vào ngày tháng năm , kể từ sau kí kết hợp đồng b) Trường hợp mua nhà theo phương thức trả chậm, trả dần thực toán bao gồm đợt sau: - Thanh toán đợt 1: đồng (bằng chữ: ); thời hạn toán: - Thanh toán đợt 2: đồng (bằng chữ ); thời hạn toán - Thanh toán đợt đồng (bằng chữ ); thời hạn toán Trước đợt toán theo thỏa thuận khoản này, Bên bán nhà có trách nhiệm thông báo văn (thông qua hình thức fax, chuyển bưu điện ) cho Bên mua biết rõ số tiền phải toán thời hạn phải toán kể từ ngày nhận thông báo Điều Chất lượng công trình nhà Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình (nhà chung cư có hộ nêu Điều hợp đồng này) theo yêu cầu thiết kế công trình sử dụng vật liệu xây dựng hộ mà bên thỏa thuận Điều Quyền nghĩa vụ Bên bán Quyền Bên bán: a) Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo thỏa thuận ghi hợp đồng; b) Yêu cầu Bên mua nhận nhà theo thỏa thuận ghi hợp đồng; c) Có quyền ngừng yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước dịch vụ tiện ích khác Bên mua vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này; d) Các quyền khác hai bên thoả thuận: Nghĩa vụ Bên bán: a) Xây dựng hòan chỉnh sở hạ tầng theo quy hoạch nội dung hồ sơ dự án phê duyệt, đảm bảo bàn giao, Bên mua sử dụng sinh hoạt bình thường; Về nguồn cung cấp điện, nước sinh hoạt (ghi rõ quan chức địa phương hay phận quản lý dự án cung cấp) b) Thiết kế hộ thiết kế công trình tuân thủ quy định pháp luật xây dựng (thiết kế hộ quy hoạch xây dựng không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền); c) Kiểm tra, giám sát việc xây dựng hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật mỹ thuật theo tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hành d) Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho Bên mua Thực bảo hành hộ nhà chung cư theo quy định Điều hợp đồng này; đ) Chuyển giao hộ cho Bên mua thời hạn kèm theo vẽ thiết kế tầng nhà có hộ thiết kế kỹ thuật liên quan đến hộ e) Nộp tiền sử dụng đất khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán hộ theo quy định pháp luật; g) Có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ cho Bên mua bàn giao cho Bên mua giấy tờ có liên quan đến hộ (trừ trường hợp Bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận); h) Có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có hộ bán; thực nhiệm vụ Ban quản trị nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị; i) Các nghĩa vụ khác bên thoả thuận: Điều Quyền nghĩa vụ Bên mua Quyền Bên mua: a) Nhận bàn giao hộ có chất lượng với thiết bị, vật liệu nêu bảng danh mục vật liệu xây dựng mà bên thỏa thuận vẽ hồ sơ theo thời hạn nêu Điều hợp đồng b) Yêu cầu Bên bán làm ...Xác nhận Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Thông tin Lĩnh vực thống kê: Hành chính tư pháp Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh. Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh. Cách thức thực hiện: Trụ sở cơ quan hành chính Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày đủ hồ sơ hợp lệ. Đối tượng thực hiện: Tất cả TTHC yêu cầu trả phí, lệ phí: Không Kết quả của việc thực hiện TTHC: Văn bản xác nhận Các bước Tên bước Mô tả bước 1. Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ theo quy định. 2. Bước 2 Nộp hồ sơ tại Phòng quản lý doanh nghiệp thuộc Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh – 35 Nguyễn Bỉnh Khiêm, Quận 1, TPHCM. - Thời gian tiếp nhận hồ sơ hoặc trả kết quả: sáng từ 7g30 đến 11g30; chiều từ 13g00 đến 17g00 từ Thứ Hai đến Thứ Sáu trong tuần, trừ ngày lễ. - Khi nhận hồ sơ xác nhận Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Ban quản lý kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ trong hồ sơ: • Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì chứng kiến các bên ký vào Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhận hồ sơ và viết phiếu hẹn cho người nộp. • Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện hồ sơ. 3. Bước 3 Nhận Xác nhận Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Phòng Tên bước Mô tả bước quản lý doanh nghiệp của Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh. Hồ sơ Thành phần hồ sơ 1. Phiếu yêu cầu Ban quản lý xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản. (theo mẫu); 2. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện) của các bên ký hợp đồng; 3. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). 4. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Thành phần hồ sơ 5. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất); 6. Biên bản họp Hội đồng thành viên (đối với Công ty TNHH hai thành viên trở lên và Công ty Hợp danh), Quyết định của chủ Công ty (đối với Công ty TNHH một thành viên), Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông (đối với Công ty Cổ phần) đối với các trường hợp quy định tại các Điều 47, 64, 104, 135 Luật Doanh nghiệp 2005. Số bộ hồ sơ: 01 bộ Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai Văn bản qui định 1. Phiếu yêu cầu xác nhận hợp đồng, văn bản (Mẫu số 62/PYC) Thông tư liên tịch 04/2006/TT Yêu cầu Yêu cầu hoặc điều kiện để thực hiện TTHC: Nội dung Văn bản qui định 1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất trong khu công nghiệp. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ng Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT 2. Người đại diện của pháp nhân phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU & 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ, đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ở khang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân không ngừng tăng lên. Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng vượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước. Sự phát triển của các đô thị kéo theo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh. Tình trạng dân số tăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ở riêng lẻ tại những nơi này. Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã ra đời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở hạn chế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng lẻ với giá cao, đắt đỏ. Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà ở và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, được tặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế. Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thường xuyên nhất. Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặc căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư. Vấn đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh. Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài được thực hiện dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm giúp cho mọi người có một cái nhìn tổng quát về những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, luận văn còn đưa ra một số điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Từ đó, để tìm ra phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hợp đồng mua bán nhà ở nói chung 2. Phạm vi nghiên cứu Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện và nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm hiểu sâu các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tài trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong phạm vi bài viết, người viết chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện 3. Phương pháp nghiên cứu Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau: Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;… Phương pháp so sánh được sử dụng MỤC LỤC MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU 1 I- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở 2 1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở 2 2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 3 II- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 5 1) Khái niệm mua bán căn hộ chung cư 5 2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư 6 1) Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 13 2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 18 KẾT LUẬN 20 MỞ ĐẦU Ngày nay, cùng với tốc độ gia tăng dân số ngày càng nhanh, sự phát triển của nhu cầu xã hội diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Mặt khác, nhà ở là tài sản và là nhu cầu không thể thiếu đối với con người. Trong tình trạng dân số gia tăng và quỹ đất ngày càng eo hẹp, nhất là ở các đô thị lớn, thì nhà chung cư đang được hướng tới như một giải pháp 1 thiết yếu. Vậy pháp luật đã quy định như thế nào về mua bán căn hộ chung cư? Thực trạng mua bán căn hộ chung cư hiện nay tại Việt Nam ra sao? Những ưu điểm từ việc mua bán nhà chung cư cũng như những nhược điểm cần khắc phục? Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư- một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. NỘI DUNG I- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở. 1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở Từ xưa đến nay nhà ở vẫn luôn luôn là phần không thể thiếu của mỗi con người. Thấy được vai trò to lớn của nhà ở nên pháp luật Việt Nam đã quy định mọi công dân đều có quyền tạo lập nhà và sở hữu nhà ở nhằm tạo khung pháp lý cơ bản bảo vệ lợi ích, mong muốn hợp pháp của cá nhân. Mỗi tổ chức, cá nhân muốn sở hữu nhà ở cần thông qua các giao dịch về nhà ở để xác lập quyền sở hữu. Nhà ở là một loại tài sản vì vậy những giao dịch về nhà ở sẽ phải tuân theo các quy định về hợp đồng dân sự nói chung trong BLDS 2005. Và cụ thể Điều 90 Luật Nhà ở 2005 đă quy định các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm: Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp , cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Các giao dịch này được điều chỉnh một cách nghiêm ngặt, cụ thể hơn bởi hệ thống các văn bản dưới luật. Các giao dịch về nhà ở chịu sự quản sự quản lý nghiêm ngặt như vậy là do nhà ở là một tài sản lớn về mặt kinh tế cũng như tinh thần của cá nhân và tổ chức. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán là giao dịch diễn ra phổ biến nhất. Dựa theo khái niệm về mua bán tài sản nói chung (Điều 428 BLDS2005) và những đặc điểm cụ thể của mua bán tài sản là nhà ở ta có thế khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ phía người bán sang phía người mua nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà đã 2 bán, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận nhà. Các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. 2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 2.1)Chủ thể Trong tất cả các hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều có những yêu cầu nhất định về mặt chủ thể. Đây là một vấn đề rất quan trọng mà 2 bên mua bán nhà ở nên chú ý đến để xác định hiệu lực của hợp đồng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 14, 17 BLDS 2005 chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật ghi nhận là người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Đối với chủ thể không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch này phải thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với tổ chức thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó. Bên cạnh việc phải đáp ứng đầy đủ các quy định trên, hợp đồng mua bán nhà ở cũng có các quy định rất cụ thể về 2 bên của hợp đồng được quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở 2005: *) Bên bán nhà “ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.” I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luật việt nam LUN VN THC S LUT HC H NI - 2014 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luật việt nam Chuyờn ngnh: Lut dõn s v T tng dõn s Mó s: 60 38 01 03 LUN VN THC S LUT HC Ngi hng dn khoa hc: PGS. TS. BI NG HIU H NI - 2014 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ca riờng tụi. Cỏc s liu, vớ d v trớch dn lun m bo tin cy, chớnh xỏc v trung thc. Nhng kt lun khoa hc ca lun cha tng c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc. TC GI LUN VN Hong Th Oanh MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc M U Chng 1: Lí LUN CHUNG V HP NG MUA BN CN H CHUNG C . 1.1. Khỏi quỏt chung v nh chung c, cn h chung c v s hu cn h chung c 1.1.1. Khỏi nim v c im cn h chung c, nh chung c 1.1.2. S hu cn h chung c 12 1.2. Khỏi nim, c im Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 1.2.1. Khỏi nim Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 1.2.2. c im Hp ng mua bỏn cn h chung c 20 Chng 2: GIAO KT V THC HIN HP NG MUA BN CN H CHUNG C 28 2.1. Quy nh phỏp lut v giao kt v thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c . 28 2.1.1. Nhng quy nh c bn v giao kt Hp ng . 28 2.1.2. Thc hin Hp ng mua bỏn cn h chung c . 33 2.2. Thc tin ỏp dng . 41 2.2.1. Mt s ri ro ca bờn mua Hp ng mua bỏn nh chung c . 41 2.2.2. Cỏc bin thỏi chớnh ca Hp ng mua bỏn cn h chung c 47 Chng 3: QUN Lí NH CHUNG C THEO HP NG MUA BN CN H CHUNG C 61 3.1. Hot ng cung cp cỏc tin ớch cho Nh Chung c . 63 3.2. Bo trỡ, sa cha v ci tin Nh chung c 70 3.3. Vic xõy dng v ỏp dng ni quy Nh Chung c 74 Chng 4: TNG KT V KIN NGH . 78 4.1. Tng kt . 78 4.2. Mt s kin ngh 82 4.2.1. Vn liờn quan n qun lý Nh chung c 83 4.2.2. Cỏc liờn quan n quy nh phỏp lut vic u t . 83 4.2.3. Cỏc xõy dng v trỏch nhim ca ch u t trc hnh chớnh thc Nh chung c 84 KT LUN 88 DANH MC TI LIU THAM KHO . 90 M U 1. Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn l ti sn cú giỏ tr ln, cú ý ngha v vai trũ quan trng i vi cuc sng ca chỳng ta hin nay, ú nh luụn l mt nhng ti sn thng xuyờn xy tranh chp. nhng thnh ph ln, c bit nh TP H Ni, TP H Chớ Minh, tc ụ th húa ngy cng nhanh, hng lot cỏc trung tõm thng mi, cỏc cụng ty xut hin ngy cng nhiu dn theo hng nghỡn lao ng di chuyn n sng v lm vic ti cỏc ụ th ny. Vi s lng dõn c ngy cng ụng, din tớch t li khụng th m rng, nhu cu nh ngy cng nhiu, nờn nhu cu mua v sng ti cn h chung c l gii phỏp ti u nht c t i vi nhiu ngi. Tuy nhiờn, vỡ th trng mua bỏn cn h chung c din sụi ni nhng khuụn kh phỏp lut cú nhiu vng mc nờn nhiu trng hp, cỏc bờn mua, bỏn ó s dng cỏc dng bin thỏi ca Hp ng mua bỏn cn h chung c tim n nhiu ri ro khú lng. Do ú, mua bỏn cn h chung c ang l núng ca xó hi. Phỏp lut Vit Nam cú nhiu bn quy nh i vi giao dch mua bỏn ny nhng cha cú Lut Chung c thng nht cỏc quy nh, iu ny dn n vic dng lut cũn nhiu vng mc thc tin. Trong ú, Hp ng mua bỏn l nn tng v quan trng nht quỏ trỡnh mua bỏn giao dch vỡ õy cn c quan trng lm phỏt sinh quyn v ngha v phỏp lý ca cỏc bờn. Tuy nhiờn, vi c thự, a s cỏc Hp ng s bờn Ch u t, vi mt i ng lut s, chuyờn gia c s cho nhng Hp ng cú li cho h v bờn yu th l nhng ngi mua. Thc t, bờn bỏn luụn quy nh sn mu Hp ng v bờn mua khụng c phộp thay i hp ng ú; v bờn mua nhiu li khụng quan tõm n cỏc ni dung khỏc ca Hp ng ngoi phn giỏ c. Bờn cnh ú, vic cụng khai cỏc thụng tin v D ỏn cũn cha c minh bch, Hp ng khụng ghi rừ phn