Luận án định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

Trên thế giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diệ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI

Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2014

DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI

Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ SỐ: 62.34.01.02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi Các số liệu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận án

LỤC MẠNH HIỂN

MỤC LỤC

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ viii

CHƯƠNG 1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Tổng quan nghiên cứu 2

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 2

1.2.2 Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu 6

1.2.3 Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11

1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 12

1.3.1 Mục ñích nghiên cứu của luận án 12

1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 12

1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13

1.4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 13

1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13

1.5 Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15

2.1 ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 15

2.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15

2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20

2.2 Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26

2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 26

2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 28

2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới 52

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59

3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59

3.2 Quy trình nghiên cứu 61

3.3 Phương pháp nghiên cứu 61

CHƯƠNG 4 THỰC TRẠNG đỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP đẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH

NHÀ Ở 70

4.1 Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70

4.2 Thực trạng ựịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 74

4.2.1 Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam 74

4.2.2 Thực trạng về chắnh sách và căn cứ trong ựịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 78

4.2.3 Thực trạng về mô hình tổ chức ựịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ựầu tư kinh doanh nhà ở 82

4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ựịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ựầu tư kinh doanh nhà ở 86

4.2.4 Thực trạng mục tiêu và phương pháp ựịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 97

4.3 đánh giá về thực trạng ựịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 114

4.3.1 Những kết quả ựã ựạt ựược 114

4.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 114

CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC đỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP đẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119

5.1 Xác ựịnh quan ựiểm về ựịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNđTXD&KD nhà ở 119

5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ựịnh giá tại các doanh nghiệp ựầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 121

5.2.1 Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ựịnh giá nhà ở TMXDM 121 5.2.2 Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ựịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNđTXD&KD nhà ở 129

5.2.3 Xây dựng ựội ngũ nhân sự cho bộ phận ựịnh giá của doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 135

5.2.4 Hoàn thiện mô hình tổ chức ựịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 137

5.2.5 Hoàn thiện quy trình tổ chức ựịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ựầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 139

5.3 Một số kiến nghị 146

KẾT LUẬN 149

PHỤ LỤC 158

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012 74

Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của

Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau

Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau

Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau

Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân

Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ

Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện

Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng

mới

19

Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở

TMXDM

88

Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các

Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD

nhà ở

140

CHƯƠNG 1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp,

có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường Chỉ những doanh nghiệp nào

có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và

có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó

Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này Trên thế giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính Giá cả thị trường ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước

tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn ñề tiêu cực cũng như

có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại

Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể, và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì

ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam

Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương

mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm

chủ ñề nghiên cứu của mình

1.2 Tổng quan nghiên cứu

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu

Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn ñề xác ñịnh giá nhà

ở nói riêng và ñịnh giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy ñã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn ñề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập ñến một số góc ñộ của xác ñịnh giá nhà ở Trong ñó có một số tác giả trong và ngoài nước ñã

ñi vào nghiên cứu sâu về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể ñược coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là:

a Tác giả Max Kummerow và Galfalvy

Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81]

Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác ñịnh giá bằng cách xây dựng mô hình ñịnh giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở Về mặt bản chất thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường ñể xây dựng mô hình về giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ của giá, ñồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi

phân tích trong quá trình nghiên cứu, từ ñó ñưa ra mức giá cho nhà ở cần xác ñịnh giá Thực chất ñây là cách xác ñịnh giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong khu vực và cùng vị trí và ñặc ñiểm Sau ñó xác ñịnh mức ñộ sai lệch trong dự báo giá ñể ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo

Quan ñiểm xuyên suốt các công trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của một tài sản cụ thể tại một ñiểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính không ñồng nhất, không chắc chắn và thông tin hạn chế của người mua và người bán Vì

vậy, tại một thời ñiểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của giá có thể của từng tài sản có thể bán Phân phối này là không quan sát ñược bởi vì chúng

ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó là "rút ra" từ phân phối khi tài sản ñó ñược bán Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất

ñể công bố là mức giá mà tại ñó cho mức doanh thu cao nhất

b Wang, Ko and Marvin Wolverton

Với Công trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 bài

viết của tác giả bao hàm các ñề tài về ñịnh giá và phương pháp ñịnh giá nhà Bao gồm nhiều chủ ñề trong lý thuyết và phương pháp xác ñịnh giá trị của nhà ở Các bài nghiên cứu của các tác giả này áp dụng phương pháp thống kê ñể phân tích dữ liệu nhiều hơn, từ

ñó ñến gần hơn với phương pháp so sánh; trong ñó các tác giả có ñưa ra một thực nghiệm khoa học về xác ñịnh giá trị qua "Không gian" nghĩa là không gian ñịa lý hoặc yếu tố khoảng cách ñịa lý của nhà ở với các trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế… trong việc hưởng thụ các ñặc tính không gian mà nhà ở này có ñược Từ ñó giúp cho việc so sánh giá trị thực của các nhà ở sẽ ñảm bảo tính chính xác hơn

c Tác giả RTM – Whipple

Với công trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa

ra một số quan ñiểm về xác ñịnh giá trị trong nhà ở ñể từ ñó làm căn cứ trong việc xác ñịnh giá

Nhóm tác giả cho rằng, xác ñịnh giá trị nhà ở là:

- Những ước tính tại thời ñiểm cụ thể của mức giá có thể bán của nhà ở

- Sự ước tính sai sót trong việc dự toán và các tính toán thử nghiệm bằng các mô hình khi tính giá

- Dự báo sự ổn ñịnh của các ước tính trong khoảng thời gian có liên quan

- Báo cáo của các giả ñịnh rõ ràng về các trường hợp bán mà có thể ảnh hưởng ñến giá phân phối ñã bao gồm cả quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức

bán, thời gian trên thị trường, tài chính, tính khả dụng của tài sản, có tính ñến ñộng cơ/kiến thức của người mua và người bán

ðồng thời nhóm tác giả này cũng ñã chỉ ra các giá trị thể hiện sự khác biệt của các nhà ở thông qua việc quan sát thực tế các nhà ở ñể làm căn cứ cho việc ñiều chỉnh hệ số giá khi xác ñịnh giá nhà ở

d Giáo sư Richard Ratcliff

Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung và nhấn mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong quá trình ñịnh giá Ông cho rằng ñịnh giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng ðiều này thể hiện quan ñiểm ñịnh giá của tác giả là ngoài việc ñịnh giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần phải tính ñến yếu tố thị trường; trong quá trình ñịnh giá cần phải dự báo ñược xu hướng về cầu của thị trường, từ ñó mới có thể ñưa ra ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu của ñơn vị ñịnh giá

Bên cạnh ñó ông cho rằng mức giá ñược xác ñịnh còn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình ñàm phá với khách hàng

Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá, tác giả ñã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là:

Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số

Tuy nhiên hệ số ở ñây tác giả mới chỉ tính ñến yếu tố tiện ích của người mua

là cơ bản

Trên ñây là các công trình nghiên cứu khoa học có thể ñược coi là lý luận và nền tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu Ngoài các công trình nghiên cứu trên, NCS còn nghiên cứu và tìm hiểu một số các công trình khoa học và bài báo khoa học của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:

5 Ở một giác ñộ nhất ñịnh, liên quan ñến vấn ñề này có Luận văn thạc sỹ của học

viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với ñề tài “Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên

cứu về vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản và ñưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM Trong ñó tác giả cũng có ñề cập ñến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản và tác ñộng của nó ñối với hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng

6 “Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở Việt Nam” [26] ðề

tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM ðề tài khoa học này ñã nghiên cứu mục ñích, những nguyên tắc thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở nước ta; nghiên cứu những cơ sở pháp lý có liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất, kinh nghiệm các nước khi thẩm ñịnh giá ñất ðồng thời, nêu lên thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất trong và ngoài nước cũng như hệ thống những nguyên tắc áp dụng trong thẩm ñịnh giá trị ñất ñai; phân tích cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí trong nghiệp vụ thẩm ñịnh giá trị ñất ñai Từ ñó hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá ñất ở nước ta

7 “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị trường nhà ñất và ñời sống

người dân TP.HCM” [27] ðề tài khoa học cấp bộ của tác giả ThS Võ ðức Hoàng Vũ –

Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ðại học Kinh tế TPHCM ðề tài nghiên cứu khoa học này ñã nghiên cứu các mô hình xác ñịnh giá trị ñất và phương pháp ñánh thuế ñất trên thế giới; nghiên cứu và khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá ñất và tác ñộng của bảng giá ñất và khung thuế ñất ñến thị trường nhà ñất - ñời sống người dân tại TPHCM Từ việc ñánh giá việc ứng dụng các mô hình ñịnh giá ñất và phương pháp ñánh thuế ñất tại TPHCM, qua ñó ñề xuất các kiến nghị và chính sách về phương pháp xác ñịnh giá trị ñất ñai làm cơ sở cho việc tính thuế

8 Chuyên ñề “Xác ñịnh giá bất ñộng sản” [13] ñể sử dụng trong việc ñào tạo kiến

thức về bất ñộng sản của Công ty ðầu tư tài chính Hà Nội (2007), Chuyên ñề ñã hệ thống hóa một cách khá tổng quan về mặt lý luận của xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể làm cơ sở và căn cứ cho những người làm trong lĩnh vực này áp dụng trong thực tế

9.“Real Estate Assesment”(ñịnh giá bất ñộng sản) [86] của tác giả Dr

Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006) ðây là tài liệu ñược viết dưới dạng chuyên ñề dùng cho công tác ñào tạo chuyên gia xác ñịnh giá bất ñộng sản Nội dung của chuyên ñề ñã hệ thống những vấn ñề lý luận cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời có những ví dụ minh họa cụ thể trong từng bước cũng như cho từng phương pháp xác ñịnh giá ñược sử dụng khi xác ñịnh giá

10 Bài báo khoa học của tác giả Trần Quốc Hùng (2006) ñăng trên Tạp chí Kinh

tế phát triển với ñề tài “ Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản” [16] Bài báo ñã nghiên

cứu về các phương pháp có thể ứng dụng trong việc ñịnh giá bất ñộng sản, ñống thời nêu

ra các ñiều kiện áp dụng cho từng phương pháp cũng như ưu và nhược ñiểm của từng phương pháp khi ñịnh giá bất ñộng sản

12 ðề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với

ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới” [3] ðề tài khoa học này nghiên cứu về những tác ñộng của khủng hoảng tài chính

thế giới ñối với thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, ñồng thời ñưa ra một số những giải pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt những ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo ñúng ñịnh hướng của mình Trong ñề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng ñã chỉ ra sự tác ñộng của thị trường, ñặc biệt là cung và cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả cũng ñã gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính ñến khi ñịnh giá bất ñộng sản

13 Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) ñăng trên Tạp chí Công

nghiệp với ñề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về ñề ñịnh

giá bất ñộng sản và nêu ra các vấn ñề mang tính lý luận của hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản Bao gồm ñặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản

14 “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”

[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) ðề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng

lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất ñộng sản TP.HCM

1.2.2 Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu

A/ Giai ñoạn thứ nhất

Ở giai ñoạn này sẽ tập trung vào việc xác ñịnh mức giá cơ bản cho bất ñộng sản bằng các phương pháp truyền thống; tuy nhiên qua quá trình nghiên cứu NCS ñều nhận

thấy là các tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí và phương pháp so sánh ñể xác ñịnh giá; việc hầu hết các tác giả ñều sử dụng hai phương pháp này bởi vì, từ thực tế nghiên cứu của các công trình cho thấy là cả hai phương pháp này dễ áp dụng và ñảm bảo mức ñộ an toàn của mức giá ñược ñưa ra so với mục tiêu của chủ ñầu tư Cơ sở lý thuyết cơ bản ñược sử dụng trong giai ñoạn này là: Yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà; cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà

B/Giai ñoạn thứ hai

xác ñịnh mức giá công bố ra thị trường Về cơ bản các nghiên cứu ñều xác ñịnh mức giá này dựa trên nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá cơ bản * hệ số ñiều chỉnh

Mặc dù vậy, sự khác biệt của các nghiên cứu chính là việc xác ñịnh hệ số ñiều

chỉnh Theo như nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy thì cho rằng hệ số ñiều chỉnh

ở ñây ñược xác ñịnh bằng việc ñiều chỉnh hay dung hòa các yếu tố trong các nhóm bất

ñộng sản tương ñồng; trong khi ñó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton thì cho

rằng chỉ có yếu tố khoảng cách của bất ñộng sản hay vị trí của bất ñộng sản là yếu tố quan

trọng Bên cạnh ñó Giáo sư Richard Ratcliff thì cho rằng yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến

mức giá công bố ra thị trường sẽ là hành vi của khách hàng

Về cơ bản thì các công trình nghiên cứu của các tác giả có bốn ñiểm trong danh sách lý thuyết xác ñịnh giá trị nền tảng:

+ Giá trị tương ñương với giảm giá dự kiến của lợi ích tương lai của quyền sở hữu + Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến của ñặc ñiểm tài sản khác nhau + Lý thuyết của Alfred Marshall về sự tương tác giữa người mua và người bán

+ Giá cả có xu hướng ñiều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung và cầu

Như vậy, về cơ bản các công trình nghiên cứu này ñều dựa trên các phương pháp xác ñịnh giá cơ bản và có tính ñến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả ñều nghiên cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng ñược coi là quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét ñến tổng thể các yếu tố khi xác ñịnh giá Trong khi ñó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác ñịnh giá cơ bản

ñể làm rõ một số khía cạnh trong xác ñịnh giá

1.2.2.2 Các phương pháp nghiên cứu

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng; trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,

đồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy

Cụ thể như sau:

Với nhĩm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong cơng trình nghiên cứu

“Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho cơng tác định giá bất động sản của mình, nhĩm tác giả đã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược điểm khi xác định giá một cách đơn thuần bằng các phương pháp xác định giá cơ bản ðể trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhĩm tác giả đã thực hiện nghiên cứu các tình huống cụ thể tại một số thị trường bất động sản, các thị trường này được lựa chọn một cách ngẫu nhiên, mang tính đại diện Qua việc quan sát và điều tra thực tế này, tác giả đã thực hiện thu thập được số liệu sơ cấp để phục vụ cho cơng tác phân tích, đồng thời nhĩm tác giả cũng đã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp để làm nguồn số liệu phục vụ cho cơng tác nghiên cứu Nhĩm tác giả này cho rằng mức giá mà tại đĩ cĩ được mức doanh thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất động sản cần xác định giá; từ quan điểm như vậy, nhĩm tác giá đã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất động sản đã được thực hiện giao dịch; những bất động sản được lựa chọn đều cĩ tính tương đồng với bất động sản cần xác định giá Sau khi thu thập đủ số liệu, nhĩm tác giả đã xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm định để tìm xem mức giá dự đốn cĩ ý nghĩa thống kê khơng Tuy nhiên trong cơng trình nghiên cứu được cơng bố tác giả khơng trình bầy một cách cụ thể mơ hình và cách thức kiểm định mà chỉ cơng bố là mức giá dự đốn

là cĩ ý nghĩa thống kê; từ đĩ kết luận là mức giá dự đốn cĩ hội tụ về gần mức giá mà cĩ mức giao dịch thành cơng nhiều nhất ðiều này cĩ nghĩa là giá quan sát được sẽ sử dụng

để suy ra mức giá cần định giá từ việc so sánh doanh thu của các mức giá; sau đĩ cộng thêm vào đĩ một sai số; phương trình được các tác giả xây dựng là : P(t) = P(t-1) + β

Trong đĩ:

P(t): Là mức giá cần xác định

P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát

Β: Là sai số điều chỉnh

Nhĩm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cũng đã sử dụng nghiên cứu sâu

vào tình huống một thị trường bất động sản để kiểm nghiệm quan điểm của mình Với quan điểm của nhĩm tác giả cho rằng mức giá được xác định sẽ phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố “khơng gian” hay khoảng cách địa lý của bất động sản Nhĩm tác giả này cho rằng mức giá bất động sản được xác định ngồi các yếu tố liên quan đến chi phí cấu thành lên sản phẩm bất động sản, thì mức giá cịn phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách của bất động

sản ñó ñến trung tâm của khu vực Nhóm tác giả cho rằng mức giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh sẽ phụ thuộc vào khoảng cách ñịa lý này, khoảng cách ñịa lý này ñược coi là một biến số trong hàm phân phối xác suất ðể chứng minh cho quan ñiểm của mình nhóm tác giả thực hiện nghiên cứu sâu một thị trường, thu thập số liệu thống kê về giá nhà tại thời ñiểm giao dịch, khoảng cách ñịa lý của từng bất ñộng sản ñến trung tâm Sau khi có ñầy

ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã dùng các phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản của mỗi bất ñộng sản ñó, sau ñó trừ ñi mức giá ñã giao dịch thành công; nhóm tác giả cho rằng phần giá chênh lệch ñó là do yếu tố khoảng cách ñịa lý quyết ñịnh Bởi vì, phần giá chênh lệch này tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách ñịa lý của bất ñộng sản ñó ñến trung tâm Mặc dù ñưa ra kết luận như vậy, nhưng công trình nghiên cứu của nhóm tác giả này chưa thực hiện xây dựng hàm hồi quy cho hệ số ñiều chỉnh này, và thực hiện kiểm ñịnh ý nghĩa thống kê; ñống thời công trình nghiên cứu này cũng chưa ñưa

ra ñược hệ số mang tính quy luật ñể có thể áp dụng tính giá bất ñộng sản trong toàn thị trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường ñiển hình mà các tác giả lựa chọn ñể nghiên cứu mà thôi

Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá ñược xác ñịnh

còn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình ñàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến quá trình ñàm phán là tiện ích của bất ñộng sản Giáo sư ñã thực hiện thu thập số liệu thông qua ñiều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ ñó xác ñịnh ra mức chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; ñồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có những căn hộ có sự tương ñồng nhưng vẫn ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, sự khác biệt này ñược cho là do trong quá trình ñàm phán Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá

do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư ñã xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm: Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số Phần hệ số này ñược Giáo sư kiểm ñịnh và có ý nghĩa thống kê

Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các công trình nghiên cứu khác, ñều nghiên cứu

dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ ñó ñưa ra một số nhận ñịnh và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát ñược, nên các mẫu này chưa mang tính ñại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh

mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan của tác giả Do vậy các kết luận và khuyến

nghị còn mang tính chung chung và các ñề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá

1.2.2.3 Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu

- Từ quá trình nghiên cứu các công trình khoa học của các tác giả trong và ngoài nước cho thấy, việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính ñược mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà;

cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này như thế nào; áp dụng một phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp một lúc sẽ phụ thuộc vào mục tiêu và tiêu chí của mỗi doanh nghiệp hay của mỗi hoạt ñộng nghiên cứu khác nhau

- Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi

vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: Yếu tố tâm lý của khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất lượng, yếu tố môi trường, nhân văn… ðồng thời tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXDM còn bởi nguyên nhân do ñặc ñiểm riêng có của BðS và thị trường BðS chi phối ñến giá

- Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy nhiên chưa ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM

- Các nghiên cứu khoa học ñã ñưa ra ñược các phương pháp ñịnh giá BðS Trong

ñó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu ñó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận Ngoài ra, các nghiên cứu cũng có ñưa thêm phương pháp ñịnh lượng bằng việc sử dụng hàm Hedonc, nhưng phương pháp này phù hợp và ñược áp dụng ở các thị trường nước ngoài, chưa ñược chuẩn hóa ñể có thể áp dụng tại Việt Nam

- Những ñề tài, luận án nghiên cứu sâu về vấn ñề ñịnh giá BðS hoặc nhà ở chủ yếu tập trung vào ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân hàng

- Với các giả ñịnh là giá nhà ở thương mại xây mới không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành giá nhà, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác của các nhóm tác giả nước ngoài ñã giúp cho các nhà nghiên cứu, kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở thương mại xây mới có cơ sở ñể tính toán các yếu tố ảnh hưởng và tính thêm các hệ số này vào quá trình xác ñịnh giá

- Hầu hết các nhóm tác giả nghiên cứu ñều có xu hướng và nhận ñịnh là giá nhà sẽ ñược xác ñịnh với mức giá cơ bản thông qua các phương pháp tính toán ñã ñược áp dụng cộng thêm một mức hệ số là các yếu tố ảnh hưởng Tuy nhiên các yếu tố này mỗi công trình nghiên cứu ñều lựa chọn và ñưa ra quan ñiểm khác nhau

1.2.3 Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu

- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra ñược là có nhân tố ảnh hưởng ñến mức giá bất ñộng sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế

ở một thị trường và ở một thời ñiểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá

mà nghiên cứu ñưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở ñưa

ra hay không

- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan ñiểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng ñịnh là quan ñiểm ñó có thể áp dụng ñược tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả ñó nghiên cứu; như vậy không mang tính toàn diện, và chưa có cơ sở ñể áp dụng ra các thị trường khác

- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngoài ñều khẳng ñịnh và ñi chứng minh là việc xác ñịnh giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại ñi tìm ra một nhân tố ñể khẳng ñịnh là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn ñể phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước ñó ñã nghiên cứu ðiều ñó thể hiện là các tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu tính khách quan

- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào nghiên cứu một cách ñầy ñủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc xác ñịnh giá; các minh chứng cho sự bất cập ñó còn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên nhân nêu ra còn mang tính chủ quan

- Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá Do vậy rất khó ñể áp dụng ñối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có lực lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá có tuổi ñời còn trẻ và thiếu kinh nghiệm

- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp thực hiện theo một cách khác nhau Có doanh nghiệp tự tiến hành ñịnh giá, có doanh nghiệp ñi thuê ñịnh giá

- Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong ñiều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể

Do vậy, cần phải ñi tìm một quy trình, một cách thức tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM ñảm bảo tính khoa học và hiệu quả, trong ñó cần phải có sự thẩm ñịnh lại ñể ñảm bảo mức giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñảm bảo tính phù hợp với thị trường cũng như ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp ðồng thời cần làm rõ và vận dụng mô hình Hedonic một cách phù hợp với ñiều kiện ở Việt Nam

1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án

1.3.1 Mục ñích nghiên cứu của luận án

Trên cơ sở phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, tác giả mong muốn ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này ñể góp phần vừa ñáp ứng ñược các mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, ñồng thời ñảm bảo mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường trong mỗi giai ñoạn khác nhau Cụ thể luận án sẽ tập trung giải quyết một số mục tiêu sau:

Một là, hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về ñịnh giá nhà ở TMXDM thông qua

việc tổng hợp, nhận ñịnh, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan

Hai là, giúp các DNðTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn ñề còn bất cập và hạn

chế trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM, từ ñó có các biện pháp ñiều chỉnh, thay thế cho phù hợp với ñặc thù của doanh nghiệp mình

Ba là, xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá nhà chung cư TMXDM

qua việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá

Bốn là, ñề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM

tại các DNðTXD&KD nhà ở, ñể từ ñó giúp cho các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñược mức giá không những ñược thị trường chấp nhận mà còn ñảm bảo mục tiêu tối ña hóa lợi

nhuận của doanh nghiệp

1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu của luận án

- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại xây dựng mới

- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các quyết ñịnh quản lý và kinh doanh

1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?

- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở?

- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM?

1.4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 ðối tượng nghiên cứu

Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh giá, phương pháp ñịnh giá Luận án tập trung nghiên cứu ñiển hình ñể thu thập số liệu và phân tích thực trạng công tác ñịnh giá tại một số doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại một số dự án ñã ñược các doanh nghiệp này triển khai

- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012 Các

ví dụ minh họa và mẫu ñiều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy ñược khảo sát ñối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM

1.5 Các kết quả nghiên cứu dự kiến

Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm mới sau ñây:

- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM

- Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư TMXDM

- ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của công tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Trong ñó luận án ñã ứng dụng phương pháp ñịnh giá ẩn ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở chung cư TMXDM áp dụng cho các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà ở (ñã ñược thực nghiệm và so sánh trong quá trình nghiên cứu), ñồng thời ñưa ra các ñiều kiện ñể các doanh nghiệp có thể áp dụng hiệu quả hàm hồi quy ñịnh giá mà luận án ñề xuất

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá nhà ở TMXDM nói riêng Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều nghiên cứu về vấn ñề ñịnh giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về ñịnh giá nhà ở TMXDM Trong khí ñó, những nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở tại Việt Nam mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra ñược các minh chứng mang tính khoa học cho những vấn ñề bất cập ñó Bên cạnh ñó có một số nghiên cứu có ñề cập ñến việc ñịnh giá nhà ở cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng như một yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñối với loại nhà ở cần ñịnh giá ðây là khoảng trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Từ ñó luận án xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu của luận án và ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG

ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước

2.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

2.1.1.1 Khái niệm nhà ở thương mại

ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy

ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu

tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12]

Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà

ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng

Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do

tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường

Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu

tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư

Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở chung cư

2.1.1.2 Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

• Khái niệm ñịnh giá tài sản

ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ ñịnh giá chuyên nghiệp ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời ñiểm nhất ñịnh

Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”

Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh:

“ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục ñích xác ñịnh”

Mặc dù có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau về ñịnh giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế thị trường có những ñặc ñiểm cơ bản sau:

- ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá;

- ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…);

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể;

- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh;

- ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất ñịnh

Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế

từ những năm cuối của thập kỷ 1990 Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc

Bộ tài chính Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá” Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá

tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế

Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4

khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” [19] Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ

của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay

là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản

Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

• Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản

Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất ñộng sản ñó ñược thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng thời việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñược thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh

Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của bất ñộng sản Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức ñịnh giá ñưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản) Mức giá do các tổ chức ñịnh giá xác ñịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức ñộ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình ñộ của người ñịnh giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác

Như vậy, ñịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể

và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp

• Khái niệm ñịnh giá nhà ở

Thông thường nhà ở sẽ bao gồm ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất nên ñịnh giá nhà ở thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất Do nhà ở là một ñơn vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử dụng, nên việc ñịnh giá nhà ở cũng không thể tách rời ñịnh giá ñất với ñịnh giá tài sản gắn liền ñất, hơn nữa nhà ở gồm nhiều loại, mỗi loại ngoài những ñặc ñiểm chung còn có những ñặc trưng riêng, chịu tác ñộng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội với mức ñộ rất khác nhau Vì vậy, trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở, việc xác ñịnh giá của từng căn hộ hoặc nhà cụ thể là nhu cầu của hầu hết các giao dịch và ñây chính là mục tiêu của hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở

Như vậy ñịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

• Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Nhà ở thương mại xây dựng mới là nhà ở do các tổ chức, cá nhân ñầu tư xây dựng

ñể bán và cho thuê Vì vậy, mục ñích của việc ñịnh giá ñối với ñối tượng nhà ở thương mại là ñã ñược xác ñịnh rõ ràng là ñể bán hoặc cho thuê, mục ñích này ñã ñược xác ñịnh ngay từ khi lập dự án Bên cạnh ñó, ñối tượng ñịnh giá là nhà ở ñược xây dựng mới còn nguyên giá chưa có yếu tố hao mòn Vì vậy, mức giá ñược xác ñịnh sẽ bị chi phối rất nhiều bởi chất lượng của công trình, cơ chế thị trường, mục ñích kinh doanh của chủ ñầu

tư bên cạnh các yếu tố ñặc trưng của nhà ở nói riêng và bất ñộng sản nói chung

Như vậy, việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà

ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo

cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá

ðối với các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà, việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác ñịnh giá trị cho sản phẩm nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp với tư cách là nhà “sản xuất” ra sản phẩm nhà ở xây dựng mới Trong

ñó, giá thành sản xuất sản phẩm là một phạm trù của sản xuất hàng hóa, phản ánh lượng

giá trị của những hao phí lao ñộng sống và lao ñộng vật hóa ñã thực sự chi ra cho sản xuất Những chi phí ñưa vào giá thành sản phẩm phải phản ánh ñược giá trị thực của các tư liệu sản xuất tiêu dùng cho sản xuất và các khoản chi tiêu khác có liên quan tới việc bù ñắp giản ñơn hao phí lao ñộng sống

Giá thành có hai chức năng chủ yếu là bù ñắp chi phí và lập giá Số tiền thu ñược

từ việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở sẽ bù ñắp phần chi phí mà doanh nghiệp ñã bỏ ra ñể ñầu

tư xây dựng lên nhà ở ñó Tuy nhiên, sự bù ñắp các yếu tố chi phí ñầu vào mới chỉ là ñáp ứng yêu cầu của tái sản xuất giản ñơn Trong khi ñó mục ñích chính của cơ chế thị trường

là tái sản xuất mở rộng tức là giá tiêu thụ hàng hóa sau khi bù ñắp chi phí ñầu vào vẫn phải bảo ñảm có lãi

Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây

dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp

• Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở:

Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời ñiểm trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án hoàn thiện

- ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án: Mục tiêu của ñịnh giá

nhà ở TMXDM tại thời ñiểm này là xác ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM dự kiến ñể tính toán tính hiệu quả của dự án, từ ñó xác ñịnh tính khả thi và là luận chứng cho việc xin cấp phép cho dự án ñầu tư của DNðTXD&KD nhà ở Việc ñịnh giá tại thời ñiểm này chủ yếu doanh nghiệp sử dụng phương pháp chi phí, mức chi phí ñể tính chủ yếu căn cứ và quy ñịnh của nhà nước về ñơn giá xây dựng, mức lãi suất dự kiến theo liên ngân hàng và mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp

- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng theo quy ñịnh: Theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP của Chính phủ thì chủ

ñầu tư dự án kinh doanh nhà ở và khách hàng ñược thỏa thuận trong hợp ñồng về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo ñảm các nguyên tắc và yêu cầu là việc ứng tiền trước phải ñược thực hiện nhiều lần, lần ñầu chỉ ñược huy ñộng khi chủ ñầu tư ñã bắt ñầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo

tiến ñộ và nội dung của dự án ñã ñược phê duyệt Các lần huy ñộng tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến ñộ xây dựng nhà, công trình ñó Như vậy, tại thời ñiểm này doanh nghiệp ñịnh giá nhằm mục ñích bán nhà ở cho khách hàng, mức giá này thường sẽ không thay ñổi ñối với khách hàng ñã ký hợp ñồng góp vốn ðây là thời ñiểm doanh nghiệp ñã ñược phép bán nhà ở của dự án ñó hình thành trong tương lai, do vậy việc ñịnh giá nhà ở TMXDM ñược căn cứ vào mức chi phí ñược dự tính trước, căn cứ theo hồ sơ phương án khả thi ñã ñược phê duyệt của dự án và mức giá ñược so sánh với các dự án tương ñồng có tính ñến sự biến ñộng của thị trường BðS

- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô: Quá trình bán

nhà ở thương mại xây dựng mới, sẽ ñược các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở bán từ thời ñiểm bắt ñầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng cho ñến khi bán hết căn hộ của dự án Tuy nhiên về mặt lý thuyết, không phải dự án nào cũng bán hết nhà

ở trước khi hoàn thành phần thô Do vậy, các DNðTXD&KD nhà ở sẽ phải thực hiện ñịnh giá bán tài thời ñiểm này ñể ñiều chỉnh mức giá bán cho phù hợp với sự biến ñộng của thị trường

Tại thời ñiểm này, toàn bộ chi phí thực của dự án ñã ñược chủ ñầu tư xác ñịnh, ñồng thời doanh nghiệp sẽ căn cứ vào những diễn biến cự thể của thị trường ñể ñưa ra mức giá phù hợp ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp Mức giá bán này sẽ thực hiện theo nguyên tắc chỉ áp dụng mức giá mới cho khách hàng mua nhà ở từ thời ñiểm thay ñổi ñiều chỉnh giá bán nhà ðối với những khách hàng ñã mua trước ñó về cơ bản sẽ không thay ñổi, nếu có sự thay ñổi khi doanh nghiệp muốn ñảm bảo quyền lợi cho những khách hàng của mình thì sẽ ñiều chỉnh theo mức giá mới nếu mức giá bán mới giảm so với mức giá bán ñã xác ñịnh trước ñó

2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.1.2.1 Mục ñích

Khi ñịnh giá nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà phải xác ñịnh rõ mục tiêu của mình là gì Với mỗi một mục tiêu khác nhau thì mức giá có thể cũng khác nhau Chẳng hạn, khi doanh nghiệp ñầu tư xây dựng chung cư cao cấp, bán cho khách hàng có mức thu nhập cao thì sẽ bán cho họ với giá cao, bởi vì ñối với nhóm ñối tượng này khách hàng sẽ quan tâm nhiều hơn ñến chất lượng nhà cũng như dịch vụ ñi kèm Nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập

trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ

Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực hiện mục tiêu của mình Mục tiêu ñó có thể là:

- ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm ñạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu ñã thay ñổi v.v Lúc này việc bảo ñảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và ñủ chi phí cần thiết Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ

là nhất thời chứ không thể lâu bền Vì vậy tiếp theo ñó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị nhà ở thương mại xây mới ñể hấp dẫn người mua;

- ðể kiếm doanh thu tối ña trước mắt, chú trọng "cầu" Nhiều nhà ñầu tư tin rằng ñạt doanh thu tối ña sẽ dẫn ñến lợi nhuận tối ña về lâu dài, nâng cao ñược thực lực và uy tín của doanh nghiệp ðể ñạt lượng tiêu thụ tối ña, nhất là khi xâm nhập thị trường tại khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, doanh nghiệp có thể hạ mức giá bán

ðể kiếm lợi nhuận thị trường tối ña, khác với kiếm lợi nhuận tối ña trước mắt ở chỗ lúc ñầu có thể bán giá tương ñối thấp một số ít nhà ở thương mại xây mới ñể thu hút khách hàng, khi khách hàng quan tâm nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì ñược trạng thái ñông khách, qua ñó mà kiếm ñược lợi nhuận thị trường tối ña;

- ðể chiếm vị trí dẫn ñầu trong lĩnh vực kinh doanh hay trong một số mặt hàng Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, ñề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương ñối cao và chiếm giữ thị phần tương ñối lớn

2.1.2.2 Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Thị trường bất ñộng sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính ñặc thù: ñó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng ñịa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau Vì vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất ñịnh Những nguyên tắc cơ bản này có mối liên hệ mật thiết, luôn ñi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng ñược xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt ðể kết quả ñịnh giá sát với giá trị thị trường, việc ñịnh giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản ñược trình bày ở dưới ñây:

Thứ nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá bất ñộng sản ñó ñang ñược sử dụng hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất ñó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh Sử dụng cao nhất và tốt nhất ñược xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của ñịnh giá bất ñộng sản Nguyên tắc này ñòi hỏi bất ñộng sản ñược ñịnh giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời ñiểm ñịnh giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc ñạt hiệu quả cao nhất

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất ñược phản ánh ở 4 mặt sau ñây:

- Về mặt vật chất: khi một bất ñộng sản thoả mãn ñược nhiều sự lựa chọn sử dụng

nhất thì nó ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Về mặt pháp luật: một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi mà việc sử dụng bất ñộng sản ñó là hợp pháp, phù hợp với những quy ñịnh của Nhà Nước

- Về mặt sử dụng: khi một bất ñộng sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá

trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc sử dụng bất ñộng sản ñó ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Về mặt thời gian: một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Nguyên tắc này ñòi hỏi người ñịnh giá trong quá trình ñịnh giá phải chỉ ra ñược khả năng thực tế về việc sử dụng bất ñộng sản và những lợi ích của việc sử dụng ñó

Thứ hai: Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường ñược xác ñịnh bởi sự tác ñộng qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc ñộ tăng, giảm của cung và cầu Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay ñổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi ñịnh giá, phải phân tích và ñánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu ñến giá trị thị trường của bất ñộng sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai Khi phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc ñến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các ñiều chỉnh

Thứ ba: Nguyên tắc ñánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của nhà ở

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của nhà ở ñược tạo ra bởi sự ñóng góp của 4 yếu

tố, ñó là: lao ñộng, vốn, ñất ñai và quản lý Nguyên tắc này cho rằng ñể xác ñịnh giá trị thực của nhà ở, cần phải ñánh giá ñầy ñủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ nhà ở Việc ñánh giá ñó ñược thực hiện thông qua hoạt ñộng xem xét, ñánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Trong quá trình ñánh giá ta thường ñưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục ñích ñảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị Trong quá trình ñịnh giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố ñó ñể xác ñịnh ñúng giá trị của nhà ở ñang ñịnh giá

Thứ tư: Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, ñịnh giá nhà ở phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất ñối với toàn bộ nhà ở ñó (cả ñịa ñiểm và công trình xây dựng phải ñược ñịnh giá với cùng một tính chất sử dụng) Trên thực tế một nhà ở có thể ñược sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau: như ñể ở, ñể kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một nhà ở cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị ñể ở, giá trị ñể kinh doanh thương mại- dịch vụ…

“Nhất quán” ñược hiểu: ñó là sự phù hợp giữa mục ñích sử dụng ñất và mục ñích

ñầu tư công trình Trong ñó, mục ñích sử dụng ñất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết ñịnh chi phối mục ñích sử dụng của toàn bộ nhà ở Vì vậy, khi ñịnh giá nhà ở không ñược lẫn lộn với các mục ñích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục ñích sử

dụng chính của nhà ở, hay chính là căn cứ vào mục ñích sử dụng ñất

Thứ năm: Nguyên tắc cân ñối

Nguyên tắc cân ñối cho rằng: Giá trị thu ñược từ một nhà ở sẽ ñạt ở mức cao nhất khi sự ñầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: ñất ñai, lao ñộng, vốn và quản lý ñạt tới trạng thái cân ñối Cân ñối trong thị trường nhà ở ñược hiểu, ñó là sự ñầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một nhà ở hoặc các nhà ở trong cùng một khu vực ñể giá trị thu ñược từ chúng ñạt ở mức cao nhất

Nguyên tắc cân ñối có ý nghĩa kép:

-Trong trường hợp áp dụng ñối với một nhà ở riêng biệt: Nguyên tắc cân ñối chỉ ra rằng giá trị thị trường ñạt tới tối ña khi các yếu tố tạo ra nhà ở ñạt tới trạng thái cân ñối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố ñầu vào: lao ñộng, vốn, ñất ñai, quản lý là phù hợp nhau

- Trong trường hợp áp dụng ñối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối ña của một nhà ở có thể ñạt tới khi quỹ ñất dành cho việc xây dựng

nhà ở đĩ được sử dụng hợp lý Khi áp dụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào

đĩ, nguyên tắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

Thứ sáu: Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường nhà ở khơng bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, mơi trường luơn tác động và tạo ra các thay đổi như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng (hao mịn, lạc hậu…) Những thay đổi đĩ làm cho giá thị trường nhà ở luơn biến động

Tuân thủ nguyên tắc này địi hỏi người định giá ngồi việc hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, cịn phải dự đốn được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai

Thứ bẩy: Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường nhà ở là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, cung nhà ở thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung khơng đáp ứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng hố thơng thường Cạnh tranh trong thị trường nhà ở là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân Các mảnh đất tuy khơng giống nhau nhưng chúng vẫn cĩ thể thay thế được cho nhau Người mua nhà ở thuộc khu vực dân cư cĩ thể thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đĩ cũng cĩ thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn Nhà kinh doanh bất động sản cũng cĩ thể chuyển từ thị trường nhà ở của địa phương này đến thị trường nhà ở của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đĩ là tối đa hố lợi nhuận

Yếu tố cạnh tranh đĩng vai trị quan trọng, nên khi định giá nhà ở cần phải xem xét đến nhân tố này Nếu như nhà ở đang định giá nằm trong mơi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hình thành trên thị trường Ngược lại, nếu nhà ở mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho nhà ở đĩ

Thứ tám: Nguyên tắc đĩng gĩp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành nhà ở phụ thuộc vào lượng giá trị mà nĩ đĩng gĩp vào tồn bộ giá trị của nhà ở là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nĩ, sẽ làm cho giá trị của tồn bộ nhà ở tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu)

Với nội dung như trên, nguyên tắc đĩng gĩp chỉ ra rằng khi định giá nhà ở cần phải xem xét mức độ đĩng gĩp của từng yếu tố nhà ở vào giá trị của nhà ở nĩi chung

Thứ chín: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác ñược cố ñịnh, thì thu nhập ròng

sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất ñịnh Sau ñó sự gia tăng liên tục của nhân tố ñó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên ñồng ñều khi tăng yếu tố ñầu tư

Vì vậy, khi ñịnh giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong tương lai

Thứ mười: Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể nhà ở luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các nhà ở Sự tác ñộng qua lại ñó làm tăng hoặc giảm giá trị thực của bản thân nhà ở Những nhà ở có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những nhà ở ở ñó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của nhà ở ñó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó Và ngược lại, một nhà ở có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những nhà ở ở ñó ña phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực

Thứ mười một: Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một nhà ở chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một nhà ở thay thế khác tương tự về giá trị so với nhà ở chủ thể, với ñiều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng ñến sự thay thế ñó Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn ñể mua một tài sản như vậy trên thị trường mở

Nguyên tắc thay thế ñóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp ñịnh giá nhà ở: ñịnh giá nhà ở theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

2.1.2.3 ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở

Nhà ở tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường ðiều ñó quyết ñịnh rằng các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà khi ñịnh giá phải có phương pháp ñặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc ñịnh giá nhà

ở, cân nhắc và tính toán ñầy ñủ các yếu tố ảnh hưởng ñối với giá nhà ở thì mới có thể chính xác ñưa ra giá cả nhà ở cần ñịnh giá

ðịnh giá nhà ở phải dựa vào tài liệu ñầy ñủ về thị trường nhà ở, sự hình thành giá

cả cuối cùng của nhà ở là quyết ñịnh bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả nhà ở

xây dựng mới về cơ bản ñược hình thành từ thị trường, không nắm ñầy ñủ tình hình giao dịch của thị trường nhà ở, không biết ñược tình hình cung cầu, không nắm vững ñược xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở sẽ khó xác ñịnh ñược giá bán của nhà ở cần ñịnh giá ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp

Khi thực hiện ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng từ chính sách của Chính phủ ñặc biệt là quy hoạch trong tương lai

Giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược xác ñịnh là giá cả nhà ở ñược xác ñịnh ở một thời ñiểm nhất ñịnh, tuy nhiên giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể lên xuống thay ñổi không ngừng ngay trong quá trình xây dựng dự án Vì vậy, việc ñịnh giá nhà ở cho một dự án cụ thể sẽ ñược ñịnh giá ở nhiều thời ñiểm khác nhau trong quá trình ñầu tư, hoàn thiện hoặc ñưa dự án vào sử dụng, ñể có thể ñáp ứng ñược tối ña mục tiêu của doanh nghiệp tại các thới ñiểm khác nhau

Bên cạnh ñó, do nhà ở thương mại xây mới có những ñặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở còn có những ñặc ñiểm khác với việc ñịnh giá tài sản thông thường Cụ thể là:

- Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn phải gắn mục ñích ñịnh giá

- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui trình ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản - ñối tượng của ñịnh giá

- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới ñược chính xác ðịnh giá nhà ở thương mại xây mới chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác ñịnh chính xác giá trị

2.2 Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Từ nghiên cứu thực tế các DNðTXD&KD nhà ở và các nghiên cứu khoa học ñã công bố cho thấy, quy trình tổ chức ñịnh giá của các DNðTXD&KD nhà ở ñược tổng hợp lại thành 4 nhóm quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM sau ñây:

• Nhóm 1:

Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM của nhóm này là, khi doanh nghiệp có dự án ðTXD&KD nhà ở, doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy ñộng các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh

- Ưu ñiểm: Mức giá ñược xác ñịnh bước ñầu ñã có cơ sở khoa học, mặc dù mức giá do lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh nhưng ñã có sự ñộc lập trong việc trực tiếp ñịnh giá và quyết ñịnh giá Do vậy ñảm bảo tính khách quan và có sự phản biện của người ñịnh giá và người quyết ñịnh giá

- Nhược ñiểm: Thiếu tính chuyên nghiệp, dữ liệu và thông tin phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá không ñược theo dõi và cập nhật thường xuyên nên các yếu tố khi tính vào giá thành thiếu cơ sở khoa học, mức giá khi quyết ñịnh vẫn mang tính chủ quan và theo ý chí của doanh nghiệp chưa có sự thẩm ñịnh của tổ chức ñộc lập mang tính khách quan

Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự

án của doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư

- Ưu ñiểm của mô hình này: Không gây tốn kém về chi phí ñịnh giá cho doanh nghiệp, mức giá ñược quyết ñịnh nhanh Mô hình này phù hợp với các DNðTXD&KD nhà ở có quy mô nhỏ, số lượng dự án ít, tần suất ñầu tư dự án dài

- Nhược ñiểm: Không khoa học, phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người ra quyết ñịnh giá, việc ñịnh giá phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm chủ yếu mang tính ñịnh tính

Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp

- Ưu ñiểm: Ngoài những ưu ñiểm ñã có giống nhóm 2, mô hình thuộc nhóm này

có ưu ñiểm là mức giá trước khi ñược quyết ñịnh ñã có sự thẩm ñịnh mang tính khách quan của một tổ chức ñộc lập, làm tăng thêm căn cứ khoa học trước khi quyết ñịnh

- Nhược ñiểm: Làm tăng thêm chi phí cho công tác ñịnh giá, chưa giải quyết ñược vấn ñề nhược ñiểm về tính chuyên nghiệp và cập nhật cơ sở dữ liệu tại nhóm 2

ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể quyết ñịnh mức giá

- Ưu ñiểm: Việc tổ chức ñịnh giá ñược thực hiện một cách bài bản và chuyên nghiệp Công tác ñịnh giá ñược thực hiện một cách khoa học

- Nhược ñiểm: Chi phí lớn, thiếu tính chủ ñộng, không có sự linh hoạt và có thể chịu sự rủi ro bởi sự không phù hợp về phương pháp ñịnh giá ñối với thị trường tại Việt Nam

Nhận xét: Cả bốn mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nêu trên ñều có nhược ñiểm

và ưu ñiểm của riêng mình Theo quan ñiểm của tác giá, mỗi mô hình này sẽ phù hợp với ñặc thù, ñặc ñiểm và quy mô của mỗi doanh nghiệp do vậy việc áp dụng mô hình nào doanh nghiệp cần lựa chọn cho phù hợp Tuy nhiên, cho dù doanh nghiệp áp dụng mô hình nào cũng cần có thêm bước thẩm ñịnh giá trước khi ra quyết ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM ñể ñảm bảo tăng thêm tính khoa học và tránh ñược những rủi ro và giảm thiểu ñược chi phí cho công tác ñịnh giá

2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

ðể ñịnh giá nhà bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp ñịnh giá khác nhau tuỳ theo loại nhà ở cần ñịnh giá, những phương pháp ñó là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp ñầu tư

- Phương pháp thặng dư của ñất

- Phương pháp lợi nhuận

ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp ñầu tư Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên Tuy vậy, trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp ñược áp dụng phổ biến ñể xác ñịnh giá cho nhiều loại nhà ở, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp

ñể xác ñịnh giá một vài loại nhà ở ñặc thù Tuy nhiên, trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở xây dựng mới, không phải mỗi phương pháp ñịnh giá chỉ sử dụng riêng ñể ñịnh giá cho một

hay một số loại nhà ở nhất ựịnh và ngược lại và cũng không phải một loại nhà ở chỉ có một phương pháp xác ựịnh giá duy nhất

Trong thực tế, ựể xác ựịnh giá một bất ựộng sản, cần có bước lựa chọn phương pháp xác ựịnh giá phù hợp Nhưng cũng có thể sử dụng ựồng thời các phương pháp khác nhau ựể kiểm tra kết quả tắnh toán giữa chúng Khi ựó không thể nói kết quả của phương pháp này chắnh xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn ựề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin ựầu vào cho mỗi phương pháp về ựộ tin cậy của nó Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin ựầu vào không phát hiện ra ựiều gì sai sót dẫn ựến sự khác nhau về kết quả xác ựịnh giá thì việc lựa chọn hay ựiều chỉnh kết quả chắnh thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người xác ựịnh giá Trong lý thuyết xác ựịnh giá, việc ựiều chỉnh kết quả xác ựịnh giá nói trên ựược gọi là quá trình Ộựiều hoàỢ các kết quả thu ựược

a/ Phương pháp so sánh

Ớ Bản chất của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thực chất là phương pháp ựịnh giá bằng cách so sánh trực tiếp BđS mục tiêu với các BđS tương tự ựã ựược bán trên thị trường Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BđS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BđS tương tự có thể so sánh ựược ựã ựược mua bán, giao dịch trên thị trường

Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong ựịnh giá bất ựộng sản là giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp ựược sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết ựược sử dụng trong thực tế của sự khác biệt ựịnh giá tài sản Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố ựịnh, mà dựa vào thông tin của các giao dịch ựể xác ựịnh giá trị thị trường

Ớ Yêu cầu của phương pháp so sánh

- Những BđS dùng ựể so sánh phải là những BđS tương tự hoặc gần tương tự như BđS cần ựịnh giá; đó là những BđS có tắnh chất ựồng nhất như các căn hộ, chung cư có dạng nhà xây dựng cùng một kiểu Trong trường hợp không có ựầy ựủ về các giao dịch mua bán các BđS ựể so sánh có thể có những ựiều chỉnh nhỏ cần thiết ựể làm cho giá BđS so sánh gần ngang bằng giá trị của BđS cần ựịnh giá

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các giao dịch mua bán BđS thỏa thuận trên

cơ sở giá thị trường và gắn liền với thời ựiểm ựịnh giá hoặc tại thời ựiểm gần nhất

- Các thông tin thu nhập phải ựược kiểm tra và thẩm ựịnh chặt chẽ Phương pháp

trường, bởi vậy ñòi hỏi việc thu thập thông tin phải cực kỳ chính xác và ñảm bảo chất chượng và phải ñược ñặt trong ñiều kiện thị trường tương ñối ổn ñịnh, không có biến ñộng mạnh như những cơn sốt giá, hay trong thời kỳ khủng hoảng

• Các bước thực hiện

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản có thể ñược so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể ñược giả ñịnh “thay thế” mỗi khác Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất ñộng sản thường thay ñổi theo thời gian Do ñó, khi tiến hành phương pháp xác ñịnh giá trị so sánh trực tiếp phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian

ñã gần ñến thời ñiểm ñịnh giá Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả ñặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:

- Các ñặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …

- Tình trạng pháp lý bất ñộng sản: Bất ñộng sản là một cấp ñộ hoàn thành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị Do ñó, việc ñịnh giá, cần ñược xem xét trên các giấy

tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian

- Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan ñến hình dạng và cấu trúc: các ñồ trang trí, làm thế nào ñể xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở …

- Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng ñể ảnh hưởng ñến giá giao dịch của thị trường bất ñộng sản

- Các ñiều khoản và ñiều kiện của giao dịch: các ñiều kiện thanh toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với các

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành ñiều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu ñịnh

giá tài sản Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài sản tương tự, ñể ñiều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu ñịnh giá tài sản

Kiểm soát các ñối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một tài sản hoặc so sánh ñơn giá chuẩn)

Cơ sở của quy ñịnh dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính ñể so sánh, ñặc biệt các yếu tố tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản nhu cầu

Nguyên tắc ñiều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại trong ñịnh giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất ñộng sản ñược thêm vào so sánh (tăng giá) và ngược lại

ðiều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo ñặc ñiểm của tài sản, giá giao dịch trên xác ñịnh giá trị tài sản mà các thành viên lựa chọn ñể ñiều chỉnh tốc ñộ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản)

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo ñịnh giá dựa trên giá tài sản

tương ñương sau khi ñiều chỉnh

• Ưu ñiểm và nhược ñiểm của phương pháp so sánh

Ưu ñiểm:

- Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết ñể xây dựng

mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường

- Phương pháp này ñược ñánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do ñó

dễ dàng ñể thuyết phục khách hàng

Nhược ñiểm:

- Nó là cần thiết ñể có thêm thông tin rõ ràng và chính xác Nếu thông tin giao dịch

là không chính xác, không sử dụng phương pháp này

- Các thông tin giao dịch thường rất khó ñể trùng hợp với việc ñịnh giá bất ñộng sản có nhu cầu, ñặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước

sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất ñộng sản) Trong ñiều kiện thị trường biến ñộng, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn

• Trường hợp áp dụng

ðối với bất ñộng sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường ñược sử dụng trong các trường hợp sau ñây:

- Các bất ñộng sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây dựng ñược phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng

- Các mảnh ñất trống …

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác ñịnh giá trị cho các mục ñích bán hàng, ñịnh giá thế chấp, ñịnh giá ñối với thuế tài sản và ñịnh giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của ñất … Việc ñịnh giá cho các tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể ñược thực hiện khi bằng chứng về việc mua và cho thuê có thể ñược sử dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường ñược xem là ñầu vào cho phương pháp xác ñịnh giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …

b/ Phương pháp chi phí

• Bản chất của phương pháp chi phí

Phương pháp này là chi phí phương pháp ñịnh giá dựa trên chi phí hiện tại ñể tạo

ra một tài sản tương tự với tài sản ñược ñánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần ñịnh giá ñể ước tính giá trị thị trường của tài sản theo ñịnh giá

Phương pháp này dựa trên giả ñịnh chi phí của hàng hoá có thể thay ñổi Do ñó, giá trị tài sản theo ñịnh giá có thể ñược ño lường bằng chi phí của một tài sản tương

tự Lập luận theo cách này mà người mua có thông tin ñầy ñủ sẽ không bao giờ trả tiền cho một tài sản lớn hơn các chi phí ñể sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự

Khi sử dụng phương pháp này ñể ñịnh giá BðS là nhà ở thương mại xây dựng mới, về mặt bản chất là việc tính toán toán bộ các chi phí cấu thành nên giá nhà và mức lợi nhuận kỳ vọng của DNðTXD&KD nhà ở

• Các bước thực hiện

Căn cứ ñể thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí ñể làm cho bất ñộng sản bất ñộng sản tương tự như giá cả, tại thời ñiểm ñịnh giá, khấu hao luỹ kế của tài sản theo ñịnh giá Khi xác ñịnh giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết ñể tham khảo