Bài tập tình huống giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

DS-N04 - TL2 - nhóm MỤC LUC Lòi nói đầu Khái quát chung LI Khái niệm, đặc điểm giao dịch dân 1.2 Hình thức giao dịch dân Tìm hiểu vụ việc cụ thể có tranh chấp liên quan Ì Vụ việc thứ 2.1.1 Tóm tắt vụ án 2.1.2 Giải cùa tòa án 2.1.3 Nhận xét định Tòa án Vụ việc thứ hai  r 2.2.1 Tóm tát vụ án 2.2.2 Giải tòa án 2.2.3 Nhận xét định Tòa án Vụ việc thứ ba 2.3 ỉ Tóm tắt vụ án 2.3.2 Giải tòa án 2.3.3 Nhận xét định Tòa án Một sổ bất cập quy định pháp luật liên quan đến hình thức giao dịch dân Kết luận Ì DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Pháp luật yếu tố quan trọng nằm kiến trúc thượng tầng, bị tác động sở hạ tầng Điều pháp luật phải biến đổi ngày theo yêu cầu xã hội nói rằng, vụ việc có tranh chấp liên quan đến hình thức giao địch ngày giải trình tự, thủ tục nhìn chung hẹp pháp Tuy nhiên, phức tạp vụ án, số yếu tể khách quan khác tác động làm cho việc giải vụ việc liên quan đến hình thức giao dịch dân chưa thể làm bên thảo mãn thiếu xót chưa hợp pháp Qua việc tìm hiểu số vạ việc nhóm xin đưa vụ việc cụ thể để phân tích đưa ý kiến nhận xét riêng để hiểu thêm hình thức giao dịch dân Khái quát chung Khái niệm, đặc diêm giao dịch dân Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lí đon phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, (điều 121,BLDS năm 2005) Đặc điểm chung giao dịch dân sự: Thứ nhất, phải thể ý chí bên tham gia Khỉ tham gia giao dịch dân chủ thể muốn đạt mục đích định nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng Thứ hai, chế tài giao dịch mang tính chất bắt buộc linh hoạt nguyên tắc thỏa thuận, tự cam kết xây dụng chế tài Đây nguyên tắc luật dân nói chung, giao dịch dân nói riêng Thứ ba, bên tham gia phải giao dịch tự nguyện Đây phản ánh thống ý chí bên, nguyên tắc quan trọng để thiết lập giao dịch Thứ tư, nội dung giao dịch không trái pháp luật đạo đức xã hội Mục đích giao dịch dân lợi ích hợp pháp mà bên mong muốn đạt xác lập giao dịch ( điều 123, BLDS năm 2005) Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân 22 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Hình thức giao dịch dân phương nội dung giao dịch Thông qua phương tiện bên đối tác người thứ ba biết nội dung giao dịch xác lập Hình thức giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng tố tụng hình Nó chứng xác nhận quan hệ tồn bên, qua xác định trách nhiệm dân có hành vi vi phạm xảy Các hình thức giao dịch dân sự: Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng coi hình thức phổ biến ương xã hội nay, hình thức có độ xác thực thấp Hình thức miệng thường áp dụng với giao dịch thực chấm dứt sau ( mua bán trao tay) chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn Nhưng có trường hợp giao dịch dân thực hình thức miệng phải đảm bảo tuân thủ điều kiện luật định có giá trị (di chúc miệng Điều 654 BLDS) Hình thức vãn bao gồm: Văn thường có công chứng Với vãn thường bên tham giã giao dịch dân thỏa thuận pháp luật quy đinh giao dịch phải thể theo hình thức văn Nội dung giao dịch thể văn có chữ ký xác nhận chủ thể, hình thức chứng xác thực chủ thể tham gia vào giao dịch dân rõ ràng nhiều trường hợp giao dịch thể lời nói Văn có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẳm quyền chứng nhận: áp dụng trường hợp pháp luật có quy định giao dịch bắt buộc phải lập thành văn bên có thỏa thuận phải chúng nhận, chúng thực, đãng kí xin phép xác lập bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục Hình thức hành vi: Giao dịch dân xác lập thông qua hành vi định theo quy ước định trước Đây hình thức giản tiện giao dịch Giao dịch xác lập thông qua hình thức mà không thiết phải có diện đồng thời tất bên nơi giao kết Tìm hiểu vụ việc cụ thể có tranh chấp liên quan Ì Vu viêc thứ 9 • Dựa ưên án "QUYẾT ĐỊNH SỐ 18/2003/HĐTP-DS NGÀY 30-05-2003 VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ" 2.LI, Tóm tắt vạ án Nguyên đơn: 33 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 bà Hiền Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều bà Hiền giám hộ); trú số khu phố li, phường Tân Thuận Tây, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn Hùng; tất uy quyền cho bà Trần Thị Lệ trá số 11/4B khu phố Ì, phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Bị đon: Ông Tràn Văn Thọ vợ bà Phan Thị Hồng Hoa; trú số 1B khu A khu phố Ì, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Trần Thanh Xuân chị Mai Lan Roberts cư trá Australia, ủy quyền cho anh Thọ Diện tích 120m2 nhà diện tích 1.199m2 đất số 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh lộ 15 (nay đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh sờ hữu ông Trần Văn Lung Ông Lung có vợ bà Trần Thị Ngọc Hiên Trong diện tích nhà đát nói có 120m nhà 170m đát có giây tờ, phần đất lại chưa hợp thức hoa quyền sử dụng ông Lung mua lại người khác, chưa hoàn tất thủ tục mua bán Ngày 24-09-1999, ông Lung thoa thuận bán nhà 2/7 khu phố nói cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng Dù chưa lập hợp đồng, ông Thọ giao cho ông Lung 360 triệu đồng Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn nhà đất cho ông Thọ sử dụng Việc giao nhà hai bên có làm "tờ giao nhận" có nội dung: "trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền lại (theo hợp đồng nhà), phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường cả" Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng 1,08 tỷ đồng (trong có số tiền 51.000USD em ông Thọ anh Xuân chị Mai Lan gửi trả từ Australia) Tháng 12-1999, ông Thọ ông Lung lập hợp đồng mua bán nhà đất nêu Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ đồng, toán tiền mua bán nhà làm đợt: Đợtl: 1,4 tỷ đồng Đạt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải toán tiếp số tiền lại Ì tỷ đồng Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền toán hai bên chấp nhà mua bán để vay Ì tỷ đồng trả cho 44 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm ông Lung Hợp đồng có ông Lung, ông Thọ ký Uy ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ kỷ hai ông, chưa phải xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch chưa qua Công chứng theo quy định Thực hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ giao cho ông Lung 51.000USD 430 triệu đồng (làm lần) Phía ông Thọ cho ràng lần thứ giao cho ông Lung 320 triệu đồng, không làm biên nhận Điều không nguyên đơn thừa nhận Sau đó, ông Thọ không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý ông Lung không ông Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất Ngày 1804-2000, ông Thọ khởi kiện Toa án nhân dân quận yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ, sau đó, ông Thọ trả hết số tiền lại Ì tỷ đồng Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung Tòa án để yêu cầu Uy ban nhân dân quận giải hợp đồng nêu Sự việc chưa giải ngày 10-05-2000 ông Lung chết Những người hường thừa kế ông Lung gồm: bà Muội mẹ ông Lung; bà Hiền vợ ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu Trần Thị Bích Trâm Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ Toa án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà với ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền lại lãi suất chậm ưả số tiền Ông Thọ cho nhà đất ông Lung phần lớn chưa họp pháp hoa quyền sở hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, ông Thọ trả nốt số tiền lại; không xin huy hợp đồng mua bán nhà yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng với lãi suất tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng Nếu tiếp tục thực hợp đồng số tiền lại Ì tỷ đồng ông trả án có hiệu lực pháp luật 2.1.2 Giải tòa án Tại Bản án dân sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh định: Hủy họp đồng mua bán nhà lập tháng 12-1999 ông Trần Văn Lung với ông Tràn Văn Thọ bà Phan Thị Hồng Hoa Ông Lung chết tháng 05-2000, bà Muội mẹ ông Lung chết tháng 11-2001 Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tình 15 (nay đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận khuôn viên đất cho đồng 55 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm thừa kế ông Lung gồm: Tràn Thị Ngọc Hiền, Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu Trần Thị Bích Trâm, Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng bà Lệ đại diện nhận Các đồng thừa kế ông Lung, bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao ưả ông Thọ 1.103.404.350 đồng, giao nhà tiền thực lúc, hạn chót ngày 24-042002 2.1.3 Nhận xét định Tòa án Việc Toà án cấp sơ xác định hợp đồng mua bán nhà ông Lung vái ông Thọ, bà Hoa hợp đồng vô hiệu Thứ nhất, cần phải khẳng định hợp đồng mua bán nhà không họp lệ Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định : "Hợp đồng mua nhà phải lập thành vãn bản, cỏ chứng thực Công chứng nhà nước chứng thực ủy ban nhân dân cấp cổ thẩm quyền " Như vậy, mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà giữ ông Lung ông Thọ chưa công chức quan có thẩm quyền nên hợp đồng bị vô hiệu mặt hình thức Thứ hai, vê xác định lôi: Bên bán nhà tức ông Lung hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ bên bán nhà Đất ông Lung có 120m2 nhà 170m2 đất có giấy tờ từ trước sau hợp đồng kí kết không xảy tranh chấp gì, bên ông Lung tạo điều kiện để bên hoàn thành thủ tục chuyển nhượng Nhưng ông Lung có lỗi việc không tuân thủ hình thức hợp đồng mua bán nhà Bên mua nhà tức ông Thọ người có lỗi không toán theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ông ông Lung Bởi lý sau: Tại hợp đồng mua bán nhà lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền lại toán đợi Ì tỷ đồng vào ngày 24-12-1999 Tuy ông Thọ khai trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, thực tế, ông Thọ giao cho ông Lung 1,08 tỷ đồng, phần lại, ông Thọ không toán Đối với số tiền lại, ông Thọ chưa toán ngân hàng không đồng ý cho vay Ì tỷ Như vậy, ông Thọ người vi phạm thoa thuận điều khoản toán 66 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Chính lẽ đó, theo điều 146 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu: ỉ Giao dịch dân vồ hiệu không ỉa phát sinh quyền, nghĩa vụ bên từ thời điếm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận, không hoàn trả vật, phải hoàn trả tiền Bên cỏ lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tùy trường hợp, xét theo tỉnh chất giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Như vậy, việc Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ông Lung ông Thọ, đồng thời yêu cầu ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tình 15 (nay đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận khuôn viên đất cho đồng thừa kế ông Lung đồng thừa kế ông Lung, bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao ứả ông Thọ 1.103.404.350 đồng hoàn toàn hợp lý 2.2 Vu viêc thứ hai ** Dựa án "QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẲM SỐ 30/2005/DS-GĐT NGÀY 0612-2005 VÈ vụ ÁN "TRANH CHẤP HỢP ĐÒNG MUA BẤN TÀI SẢN" 2.2.Ỉ Tóm tắt vạ án Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hoàng Giang Trú tại: Nhà số 31/9 Tân Hòa Đông, phường 13, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hóp pháp nguyên đon: Chị Nguyễn Thị Ngọc Trâm người đại diện nguyên đơn ủy quyền Trú tại: DD9 cư xá Bắc Hải, phường 15, quận lo thành phố Hồ Chí Minh Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Nghĩa Trú tại: Nhà số 135/15D Hùng Vương, phường 6, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Tình Trú tại: Nhà số quốc lộ Ì, khu phố , phường Tân Hiệp, Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Ông Trần Minh Đức (chồng bà Nghĩa) Trú tại: Nhà số 135/15D Hùng Vương, phường 6, quận 6, thành phố HỒ Chí Minh 77 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Ngày 19-10-1995, bà Nguyễn Thị Nghĩa đến sở ông Nguyễn Hoàng Giang đặt mua 13.800 túi xách, giá 10.500 đồng/cái, thành tiền 144.900.000 đồng Việc mua bán thỏa thuận miệng, nhận tiền giao hàng có ghi sổ ký nhận Bà Nghĩa trả nhiều lần 80.000.000 đồng Sau đó, bà Nghĩa không trả yêu cầu ông đến gặp bà Trần Thị Tình người cầm tiền bà Nghĩa để lấy tiền Ngày 17-8-1996, ông đến gặp bà Tình để lấy tiền bà Tình ừả 1.800 USD tương đương 19.800.000 đồng Tổng cộng số tiền bà Nghĩa bà Tình trả ông 99.800.000 đồng Nay ông Giang yêu càu bà Nghĩa trả cho ông số tiền lại 45.000.000 đồng yêu cầu tính lãi theo quy định ngân hàng từ ngày 17-8-1996 đến Theo lời khai bà Nguyễn Thị Nghĩa bị đơn ữong trình giải vụ án thì: bà Nghĩa bà Tình bà họ hàng xa Khoảng tháng 10-1995, bà cho bà Tình mượn nhà để làm văn phòng giao dịch Ngày 25-10-1995 bà bà Tình đến sở ông Giang để mua túi xách Người mua túi xách bà Tình Khi thương lượng bà thương lượng với ông Giang có nói nhận tiền gọi ông Giang đến nhà bà nhận tiền Sau đó, bà nhận tiền từ bà Đỗ Hồng Nga, bà Tình bạn hàng bà Tình để trả tiền cho ông Giang Tính đến ngày 152-1996, bà trả cho ông Giang tổng cộng 80.000.000 đồng, bà có ký tên vào sổ ông Giang Tháng 4-1996, bà không cho bà Tình mượn nhà làm văn phòng nữa, bà có báo cho ông Giang biết số tiền lại ông Giang nên gặp trực tiếp bà Tình để toán Từ đó, ông Giang không liên hệ với bà Nay ông Giang yêu cầu bà trực tiếp trả nợ, bà không đồng ý 2.2.2 Giải tòa án Tại án dân sơ thẩm số 05/DSST ngày 10-3-2000, Toa án nhân dân quận vào Điều lo, 11 Pháp lệnh thủ tục giải vụ án dân sự; Điều 321, 322, 421, 431 Bộ luật dân sự; Nghị định 70/CP ngày 12-6 1997 Chính phủ quy định án phí, lệ phí Toa án, định: Bà Nguyễn Thị Nghĩa có nghĩa vụ toán cho ông Nguyễn Hoàng Giang 45.100.000 đồng tiền mua túi xách thiếu thời điểm tháng lo 1995 trách nhiệm chậm thực nghĩa vụ dân từ ngày 17-8-1996 đến 31.849.620 đồng, tổng cộng 76.949.620 đồng Thời hạn toán phương thức toán: lần sau án có hiệu lực pháp luật Kẻ từ ngày ông Giang có đơn yêu cầu thi hành án, bà Nghĩa không chịu trả số tiền nêu hàng tháng bà Nghĩa phải 88 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm chịu khoản tiền lãi tính theo lãi nợ hạn Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành Các đương quyền kháng cáo hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án 2.2.3 Nhận xét định Tòa án Trong nhóm có số ý kiến cho rằng: "Trong vụ án nêu việc tòa án định phù hợp với pháp lý" có cách lý giải sau: Giao dịch dân hợp đồng mua bán tài sản ông Giang bà Nghĩa thiết lập họp pháp hình thức miệng, hai bên hoàn toàn tự nguyện Theo quy định điều 421 BLDS năm 1995 hợp đồng mua bán tài sản: " thỏa thuận bên, theo đỏ bên cỏ nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền bên mua cỏ nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán " trách nhiệm bên mua bà Nghĩa phải giao tiền đầy đủ cho bên bán (ông Giang) nhận đủ hàng (túi sách) Hai bên có thỏa thuận nên số tiền thiếu ông Giang phải bà Nghĩa bà Tình tiếp tục ứả (bao gồm phần lãi việc chậm thực việc trả tiền) theo quy định khoản điều 313 BLDS năm 1995 Đẻ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ông Giang Tòa án yêu cầu bà Nghĩa Tuy nhiên ý kiến đưa nhận định tòa án cần xác định trách nhiệm bà Tình việc có trách nhiệm với bà Nghĩa trả tiền cho ông Giang hay không, bà Tình người có liên quan trực tiếp, có mặt xác lập việc mua bán túi sách ông Giang bà Nghĩa, thực nghĩa vụ trả phần tiền cho ông Giang, để giải triệt để vụ án Và nhóm trí với nhận định án sơ thấm tuyên "Thời hạn toán lần sau khỉ án có hiệu lực pháp luật thỉ hành " không xác pháp luật thi hành án quy định Đa số ý kiến nhóm nhận thấy số thiếu xót việc giải vụ án Trước hết theo điều 400 BLDS năm 1995 hình thức hóp đồng dân "có thể giao kết lời nói văn hành vi cụ thể, pháp luật không quy định loại hợp đồng phải giao kết hình thức định; Trong trường hợp pháp luật cỏ quy định hợp đồng phải thể văn bản, phải cỏ công chứng chứng thực, phải đăng kỷ xỉn phép phải tuân thủ quy định đỏ; Hợp đồng không bị vô hiệu trường hợp cỏ vỉ phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 99 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Theo tài liệu vụ án việc mua bán thỏa thuận miệng nhận hàng giao tiền có ghi sổ ký nhận Đó hình thức giao dịch dân Vì hợp đồng hoàn toàn có hiệu lực Xét lại vụ việc ta thấy đặt mua túi xách bà Nghĩa người đứng trực tiếp thương lượng, nhận hàng ký vào sổ ký nhận, thực tế bà người trả cho ông Giang 80.000.000 đồng Vì có xác định bà Nghĩa người mua, thương lượng, đặt cọc, trả tiền bà Nghĩa phải có trách nhiệm số tiền thiếu ông Giang Theo định tòa án bà Nghĩa phải có trách nhiệm chậm thực nghĩa vụ dân từ ngày 17/8/1996 Vì theo điều 431 BLDS năm 1995 nghĩa vụ trả tiền: "Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm địa điểm thỏa thuận; thỏa thuận phải trả đủ tiền vào thời điểm điểm giao tài sản; Bên mua phải trả lãi kể từ ngày chậm trả theo quy định khoản điều 313 luật trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Tuy nhiên định Tòa chưa hợp lý vụ việc nêu bà Tình người có liên quan tòa án cần xác minh làm rõ nguồn gốc khoản tiền 80.000.000 đồng bà Nghĩa trả cho ông Giang đâu, lý bà Tình lại trả cho ông Giang 1800 USD tiến hành đối chất ông Giang với bà Tình, bà Nghĩa Từ có sờ xác định bà Tình có phải chịu trách nhiệm liên đới bà Nghĩa trả số tiền thiếu cho ông Giang hay không Qua vụ việc ta thấy hợp đồng mua bán ông Giang bà Nghĩa chi thực hình thức giao dịch miệng, hình thức coi phổ biến xã hội hình thức có độ xác thực thấp Tuy nhiên hình thức hoàn toàn có hiệu lực pháp lý nên bên tham gia vào hợp đồng có quyền nghĩa vụ liên quan 2.3 Vu viêc thứ ba Dựa án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 2.3.1 Tóm tắt vụ án l i 10 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Nguyên đon: Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943 Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943 (vợ ông Hiệp) Cùng trú tại: số 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội BỊ đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949 Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh, sinh năm 1952 (vợ ông Đỉnh) Cùng trú tại: số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 11 Tại đon khởi kiện ngày 5-6-2002 lời khai Toa án ông Trần Tấn Hiệp bà Vũ Thị Thục Đức trình bày: Ngôi nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sở hữu vợ chồng Từ tháng 3-2000 đến tháng 6-2000 vợ chồng vay ông Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh; tháng 9-2000 vợ chồng cho vợ chồng ông Đỉnh vào nhờ nhà số đường Âu Cơ Khi hồ sơ nhà vợ chồng chấp Ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh Vợ chồng có vay ông Đỉnh số tiền; sau biết số tiền ông Đinh cho vay thực chất tiền Công ty Bắc Sơn mà đồng sở hữu, ông Đỉnh rút cho vay lại Khoảng năm 2000 Ngân hàng Hàng Hải nơi chấp nhà số đường Âu Cơ để vay tiền thúc ép phải toán tiền cho Ngân hàng, vợ chồng đồng ý để ông Đỉnh nộp phần tiền với tư cách nợ ông Đỉnh để ứả nợ Ngân hàng Hàng Hải giải chấp nhà Ngày 01-02-2001, Ngân hàng Hàng Hải trả toàn giấy tờ nhà cho Sau giải chấp nhà, nghĩ vợ chồng nợ ông Đỉnh số tiền lớn nên ngày 06-3-2001, vợ chồng viết giấy nhận nợ ông Đỉnh tỷ đồng, ngày chứng đưa ông Đỉnh toàn giấy tờ nhà Mục đích đưa giấy tờ nhà cho ông Đỉnh tạo điều kiện cho ông Đỉnh chấp nhà để vay tiền Ngân hàng Ngày 26-52001, vợ chồng vợ chồng ông Đỉnh lập tờ khai mua bán nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội Hai bên thống giá 7,6 tỷ đồng, sau trừ số tiền nợ ông Đỉnh tỷ đồng, số tiền vợ chồng ông Đỉnh phải toán cho vợ chồng 2,6 tỷ đồng Vì vậy, khai mua bán ngày 26-5-2001 thống ghi giá 2,6 tỷ đồng, vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền làm hợp đồng mua bán nhà đất Sau đó, vợ chồng ông Đỉnh tự động mang khai mua bán nhà Uy ban nhân dân phường Quảng An để xác nhận Ông Đỉnh "chạy chọt" để sang tên nhà đất chưa Chúng khẳng định vợ chồng l i 11 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm vợ chồng ông Đỉnh việc mua bán nhà đất đề nghị huy thoa thuận mua bán nhà số đường Âu Cơ, Hà Nội; buộc ông Đỉnh phải trả lại nhà số đường Âu Cơ cho vợ chồng Ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh trình bày: Chúng quen biết ông Hiệp từ năm 1989, đến tháng 02-2000, gặp lại Hà Nội, qua trao đổi trò chuyện, biết ông Hiệp cần số tiền để kinh doanh phải cầm cố xe ô tô để vay tiền Chúng cho ông Hiệp vay tiền để ừang trải công nợ từ tháng 3-2000 đến tháng 72001, ông Hiệp nợ số tiền 417.900 USD 2.601.527.400 đồng Việt Nam Do ông Hiệp nợ nần nhiều nhà số đường Âu Cơ phải chấp Ngân hàng để vay tiền, trước tình hình ông Hiệp, bà Đức gợi ý bán nhà số đường Âu Cơ cho lý nộp tiền Ngân hàng Hàng Hải để toán nợ cho ông Hiệp Sau giải chấp nhà số đường Âu Cơ, ông Hiệp đưa toàn giấy tờ nhà số đường Âu Cơ cho vợ chồng Sau vợ chồng vợ chồng ông Hiệp thoa thuận giá mua nhà số đường Âu Cơ 5,5 tỳ đồng Việt Nam; số tiền nhỏ số tiền mà vợ chồng ông Hiệp nợ vợ chồng Ngày 26-5-2001, ông Hiệp lập khai mua bán quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Trong giấy tờ chuyển nhượng có tên chủ bán vợ chồng ông Hiệp, bà Đức người mua vợ chồng chúng tôi, diện tích nhà đất toàn nhà số đường Âu Cơ có diện tích mặt sàn 160m2 đất 108 rộng 626m2 với số tiền 2,6 tỷ đồng Việt Nam Giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký người: Tôi, vợ (Thịnh), ông Hiệp, bà Đức (vợ ông Hiệp) Bản kê khai mua bán nhà đất Ưỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày 04-7-2001 Đến tháng 7-2001, (Đinh) ông Hiệp làm đơn đề nghị Sở Địa Hà Nội xin làm sổ đỏ cho ông Hiệp sau làm tiếp thủ tục sổ đò từ tên ông Hiệp sang tên Lê Trọng Đỉnh Từ mua nhà số đường Âu Cơ đến nay, vợ chồng sửa chữa cải tạo lại như: Xây dựng từ gara ô tô lên tầng, diện tích 45,5m2, phòng cạnh bếp làm thêm từ tầng Ì lên tầng diện tích 48,7m2; sửa chữa cải tạo tôn sân, bếp, làm lại toàn công trình phụ Tổng số tiền sửa chữa hết 700 triệu đồng Nay ông Hiệp xin huy hợp đồng mua bán nhà vợ chồng không chấp nhận, việc mua bán chuyển nhượng hai bên hoàn tất 2.3.2 Giải tòa án l i 12 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Tại án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toa án nhân dân quận Tây Hồ xử: Ì - Bác yêu cầu xỉn huy hợp đồng mua bán nhà số đường Ấu Cơ ồng Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh Ngôi nhà sổ Ẩu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kìm Hồng Thịnh 11 Diện tích 434 mi đất chưa hợp thức ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chấp hành định quan nhà đất địa phương Ấn phí sơ thẩm ồng Hiệp, bà Đức nộp 189.336.00ồđ, nộp 20.000.000đ, phải nộp 169.000.000d 2.3.3 Nhận xét định Tòa án Nhóm không đồng ý với định tòa án việc bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh, bà Thịnh nhà số Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu ông Đỉnh bà Thịnh, bời lý sau: Thứ nhất, cần phải khẳng định họp đồng mua bán nhà không hợp lệ Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định : "Hợp đồng mua nhà phải lập thành văn bàn, cỏ chứng thực Công chứng nhà nước chứng thực cùa ủy ban nhân dân cấp cổ thẩm quyền" Mặc dù, có sở xác định vợ chồng ông Hiệp bán nhà số đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh việc mua bán hai bên không lập thành văn theo quy định pháp luật (mới khai mua bán nhà) ; tranh chấp giá bán nhà nên khẳng định hóp đồng mua bán nhà họp lệ Ngoài ra, theo Điều 444 BLDS năm 1995 quy định thủ tục mua bán nhà "Các bên phải đăng kỉ trước bạ sang tên nhà quan nhà nước cổ thâm quyên Quyên sở hữu nhà chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng kỉ qưyề sở hữu" Theo đó, bên chim thủ tục đãng kí trước bạn sang tên để khẳng định nhà số Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu ông Đỉnh bà Thịnh Bởi lẽ nhóm xin đưa hướng giải sau: Đe nghị tòa tuyên giao dịch chuyển nhượng nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ vợ chồng ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh, bà Thịnh hợp đồng vô hiệu 1313 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Căn theo điều 139 BLDS năm 1995 quy định giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy đinh hình thức "Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân vô hiệu, văn bản, không Công chứng nhà nước chứng nhận, không chứng thực, đăng kí cho phép, theo yêu cầu bên thực quy định quy định hình thức giao dịch thời hạn, thời hạn mà không thực hiện, giao dịch vô hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch phải bồi thường thiệt hại V Như vậy, thời hạn định Tòa án quy định, bên tiếp tục hòa thiện hợp đồng mua bán cho phù hợp với quy định pháp luật Còn trường họp, thời gian tòa án cho phép để hai bên hoàn thiện quy định hình thức hợp đồng mà hai bên không hoàn thành theo điều 146 BLDS năm 1995 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu: Giao dịch dân vô hiệu không phát sinh quyền, nghĩa vụ bên từ thời điểm xác lập Khỉ giao dịch dân vô hiệu, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận, không hoàn trả vật, phải hoàn trả tiền Bên cổ lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tùy trường hợp, xét theo tính chát giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định cùa pháp luật Tức là, Vợ chồng ông Đỉnh, bà Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức giấy tờ có liên quan tới nhà Ông Hiệp, bà Đức phải có trách nhiệm toán ứả ông Đỉnh bà Thinh số tiền nợ Một sổ bất cập quy định pháp luật liên quan đến hình thức giao dịch dân Trong BLDS năm 2005, Điều 122 quy định mang tính nguyên tắc chung: GDDS có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức GDDS điều kiện có hiệu lực giao dịch ứong trường hợp pháp luật có quy định Tuy nhiên, Điều 127 BLDS Việt Nam lại quy định: "GDDS không cổ 1414 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật này, vô hiệu" Thuật ngữ "không có Mếu kiện" làm cho người đọc hiểu theo cách khuôn cúng GDDS thiếu bốn điều kiện nêu vô hiệu Quy định làm cho người đọc lầm hiểu điều luật 127 điều luật độc lập hay ngoại lệ với điều khoản khác Đê áp dụng điều luật cách mềm dẻo theo nghĩa nó, không nên quy định Điều 127 vấn đề xác định giao dịch có đủ điều kiện hay vô hiệu cần vào Điều 122 BLDS điều luật trường hợp GDDS vô hiệu cụ thể Theo Điều 134 BLDS Việt Nam, hình thức giao dịch dân (GDDS) điều kiện có hiệu lực giao dịch, trường họp bên không tuân theo, theo yêu cầu bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn, thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu Đây quy định không hợp lý lẽ hình thức giao dịch thực chất thể ý chí bên tham gia GDDS mực đen giấy trắng "văn bản" Pháp luật quy định vi phạm hình thức dẫn tới GDDS vô hiệu tạo nên khoảng cách thống ý chí thực hiệu lực giao dịch Quy định điều 134 đạt hiệu áp dụng trường hợp hai bên tham gia giao dịch giữ nguyên cam kết ban đầu, hai bên không thực quy định hình thức, không áp dụng trường hợp mà hai bên không thiện chí thực cam kết mua bán với Bởi lẽ thực tiễn giải toa án cho thấy, bên mà yêu cầu huy hợp đồng lý dù toa án có quy định thời gian dài đến đâu họ không thay đổi quan điểm Còn trường họp bên tham gia giao dịch nhằm thực quy định hình thức thực tế Do đó, quy định Điều 134 BLDS không thiết thực trình giải giao dịch dân vô hiệu Có thể sửa đổi Điều 134 theo hướng, có tranh chấp mà đương yêu càu tòa án giải xem xét trường hợp để công nhận hay hủy bỏ giao dịch Nếu GDDS đáp ứng điều kiện: người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện thực nghĩa vụ chủ yếu, đối phương chấp thuận, giao dịch công nhận Sự không tuân thủ quy định hình thức điều kiện dẫn tới GDDS vô hiệu 1515 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm Đoạn khoản Điều 401 viết: " hợp đồng không bị vô hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" Tuy nhiên khoản điều 122 quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dấn có viết "hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật quy đinh" điều khoản khác Các quy định chất xung đột đặt vào số tình cụ thể mổ sẻ dễ gây mâu thuẫn với quy định khoản Điều 122, Điều 127, Điều 134 Điều 136 BLDS Việt Nam Điều 137 lại quy định: " Khi GDDS vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trà vật phải hoàn trà tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên cỏ lỗi gây thiệt hại phải bồi thường*' Quy đinh rõ ràng chung chung thực tiễn tài sản hoàn trả lúc nguyên giá trị thời điểm giao kết, thường bị biến đổi tác động yếu tố tự nhiên xã hội làm cho không nguyên giá trị ban đàu Nếu áp dụng điều luật không phù hợp, không công tình thời điểm tuyên bố GDDS vô hiệu giá đối tượng giao dịch có tăng giảm so với thời điểm giao kết Trên vài vấn đề hạn chế, hi vọng thời gian tới, quy định xem xét sửa đổi để phù hợp với yêu cầu chung xã hội * * * * * * * * * * Làm mới, sửa đồi hệ thống pháp luật đáp ứng kịp thời phần yêu cầu chung, lại bất hợp lí việc áp dạng tồn bất cập, hạn chế quy định pháp luật liên quan đến hình thức giao dịch dân Ba vụ việc phức tạp tình tiết liên quan, nhóm lược bỏ sỗ nội đung để làm bật hình thức giao địch Đồng thời mạnh dạn đưa ý kiến riêng nhóm cách giải vụ án đưa số bất cập vẩn đề Đo gặp nhiều khó khăn tìm hiểu, hạn chế mặt thời gian, tài liệu nên hẳn viết nhiều thiết xót, nhóm mong nhận ý kiến đóng góp từ phía độc giả! Xin chân thành cảm ơn! 1616 [...]... đó, quy định tại Điều 134 BLDS là không thiết thực trong quá trình giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu Có thể sửa đổi Điều 134 theo hướng, khi có tranh chấp mà đương sự yêu càu tòa án giải quyết thì xem xét từng trường hợp để công nhận hay hủy bỏ giao dịch Nếu GDDS đáp ứng 3 điều kiện: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức... số tiền sửa chữa hết hơn 700 triệu đồng Nay ông Hiệp xin huy hợp đồng mua bán nhà vợ chồng chúng tôi không chấp nhận, vì việc mua bán chuyển nhượng giữa hai bên đã hoàn tất 2.3.2 Giải quyết của tòa án l i 12 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm 3 Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toa án nhân dân quận Tây Hồ đã xử: Ì - Bác yêu cầu xỉn huy hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Ấu Cơ giữa... hợp đồng mua bán cho phù hợp với quy định của pháp luật Còn trong trường họp, trong thời gian tòa án cho phép để hai bên hoàn thiện quy định về hình thức của hợp đồng mà hai bên không hoàn thành thì theo căn cứ của điều 146 BLDS năm 1995 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu không là phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập Khỉ giao dịch dân. .. hướng giải quyết như sau: Đe nghị tòa tuyên giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa vợ chồng ông Hiệp, bà Đức với ông Đỉnh, bà Thịnh là hợp đồng vô hiệu 1313 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm 3 Căn cứ theo điều 139 BLDS năm 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy đinh về hình thức "Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự. .. 11 Diện tích 434 mi đất chưa hợp thức ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chấp hành các quyết định của cơ quan nhà đất địa phương 8 Ấn phí sơ thẩm ồng Hiệp, bà Đức nộp 189.336.00ồđ, đã nộp 20.000.000đ, còn phải nộp 169.000.000d 2.3.3 Nhận xét quyết định của Tòa án Nhóm chúng tôi không đồng ý với quyết định trên của tòa án về việc bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Hiệp,... cầu chung, còn lại là sự bất hợp lí trong việc áp dạng vẫn còn tồn tại những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự Ba vụ việc trên đây khá phức tạp về các tình tiết liên quan, nhóm chúng tôi đã lược bỏ đi một sỗ nội đung để làm bật về hình thức giao địch Đồng thời cũng mạnh dạn đưa ra những ý kiến riêng của nhóm về cách giải quyết các vụ án đưa ra... định khác" Tuy nhiên tại khoản 2 điều 122 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dấn sự có viết "hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật quy đinh" và các điều khoản khác Các quy định về bản chất không có sự xung đột nhưng nếu đặt vào một số tình huống cụ thể khi mổ sẻ sẽ rất dễ gây mâu thuẫn với các quy định tại khoản 2 Điều 122, Điều 127,... Đỉnh và bà Thịnh, bời lý do sau: Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng đây là một họp đồng mua bán nhà ở không hợp lệ Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở được quy định rằng : "Hợp đồng mua bản nhà ở phải được lập thành văn bàn, cỏ chứng thực của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực cùa ủy ban nhân dân cấp cổ thẩm quyền" Mặc dù, có cơ sở xác định vợ chồng ông Hiệp đã bán nhà số... do vậy vợ chồng tôi đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách chúng tôi nợ ông Đỉnh để ứả nợ Ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngôi nhà trên Ngày 01-02-2001, Ngân hàng Hàng Hải đã trả toàn bộ giấy tờ nhà cho chúng tôi Sau khi giải chấp ngôi nhà, do nghĩ là vợ chồng tôi đã nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 06-3-2001, vợ chồng chúng tôi đã viết giấy nhận nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, cùng ngày chứng... nguyện và đã thực hiện các nghĩa vụ chủ yếu, đối phương chấp thuận, thì giao dịch đó được công nhận Sự không tuân thủ các quy định về hình thức không phải là điều kiện dẫn tới GDDS vô hiệu 1515 DS-N04 - TL2 - nhóm 3DS-N04 - TL2 - nhóm 3 Đoạn 2 khoản 2 Điều 401 viết: " hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" Tuy nhiên tại khoản 2 điều