I. Tổng quan thị nhà ở đô thị thành phố Hồ Chí Minh những năm vừa qua1. “Nóng” và “Sốt (2000 – 2003):Mở đầu năm 2000, giá nhà ở đô thị tiêu biểu là thành phố Hồ Chí Minh có sự biến động mạnh, giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời gian dài bình lặng. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá nhà ở đô thị giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Kinh doanh bất động sản Đề tài: Tác động sách “kích cầu” đến phát triển thị trường nhà TpHCM MỤC LỤC Chương 1: Tổng quan thị trường nhà đô thị thành phố Hồ Chí Minh I Tổng quan thị nhà đô thị thành phố Hồ Chí Minh năm vừa qua “Nóng” “Sốt (2000 – 2003): Mở đầu năm 2000, giá nhà đô thị tiêu biểu thành phố Hồ Chí Minh có biến động mạnh, giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau thời gian dài bình lặng Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá nhà đô thị giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Nguyên nhân chủ yếu “sốt” bất thường nhìn nhận kinh tế Việt Nam giai đoạn đứng vững nước khác khu vực phải khắc phục hậu khủng hoảng tài Điều tạo uy tín lớn môi trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước Nền kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng Tiếp theo chủ trương, sách nhà nước xóa dần bao cấp đất đai Năm 2000, Luật Doanh nghiệp đời, Luật đầu tư nước vào 2001 Người đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven.Tuy nhiên, có đất mua nhà xây dựng Vì vậy, cho thấy sốt lần chủ yếu nhu cầu ảo, giá ảo giá trị thật “Đóng băng” toàn phần (2004 – 2006): Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006 Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn trầm lắng, năm sau lạnh năm trước Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn điều chỉnh nhà nước Tại TP HCM, ngày 22.4.2002, UBND ban hành Chỉ thị 08 chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà, đất địa bàn thành phố Các quận, huyện TP HCM đồng loạt triển khai thực thị cách đồng kiên Đồng thời, năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong bán” không cho phép bán đất tác động mạnh đến thị trường BĐS Thị trường đất dự án coi bị tê liệt, hộ xây dựng dở dang nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực từ đầu đến cuối dự án lớn, nhà đầu tư nước Chỉ sau vài tháng, “sốt” nhà đô thị thành phố HCM phần lắng dịu, giá nhà có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật lắng dần… Bên cạnh nguyên nhân từ sách nhà nước, nhiều tác động từ phía thị trường lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh Trong đó, kênh đầu tư khác chứng khoán, vàng, ngoại tệ lại đà phát triển cho lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất Vì vậy, nhà đầu tư chuyển hướng để dồn tiền cho kênh khác Giá vàng từ năm 2004 bắt đầu tăng cao ảnh hưởng nhiều đến giao dịch nhà đất Một nguyên nhân không phần quan trọng tình trạng không minh bạch thông tin, dẫn đến nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng mức giá cao so với thu nhập thực tế Khởi sắc (2007 – 2008) Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường nhà ấm dần rã đông Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới ghi nhận báo cáo giao dịch tốt nhiều ngày đầu tháng Nhiều giao dịch thực thành công Người mua số người thu khoản lớn từ giao dịch thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự nhà cao cấp số tiền lời chứng khoán Giá nhà đô thị thành phố HCM tăng cao, có nơi 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, chí 100% giá thật, vòng tuần, giá nhà khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) tăng từ 5,5 – triệu đồng/1m2 lên tới 10 – 11 triệu đồng/1m2 Phân khúc thị trường có chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang hộ cao cấp biệt thự Nguyên nhân việc tăng trưởng bất ngờ mạnh mẽ thị trường hành lang pháp lý cho thị trường ngày trở nên rõ ràng, hợp lý Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… hoàn thiện bắt đầu có hiệu lực Việc phần tạo dự đoán bùng nổ thị trường nhà đô thị năm 2007 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng nguyên nhân góp phần vào sốt nhẹ lần thứ ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn biến động lớn trước Người mua người bán yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng hiệu Tuy nhiên, sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” dự đoán nhiều người Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại tác động thị trường chứng khoán Không nguồn lợi nhuận từ chứng khoán, Thêm vào đó, nhà nước thực sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008 Thị trường không đóng băng giai đoạn 2004 – 2006 giao dịch chậm lại rớt giá Giai đoạn này, từ khởi sắc ban đầu, phân khúc hộ cao cấp biệt thự chịu tác động mạnh đợt “ngủ đông” cuối năm 2007 Hồi phục kỳ vọng (2009 đến nay): Tuy giai đoạn 2007 – 2008 có biến đổi dẫn đến tình trạng “ngủ đông” với sốt nhẹ đầu năm 2007 tạo khởi sắc cho thị trường nhà đô thị Đến năm 2009, thời kỳ nhà đất lại mở tiếp tục xuất “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu phục hồi tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà thông tư 16 ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch thuận lợi , khách hàng bắt đầu ý đến phân khúc hộ, thị trường có xu hướng ngả phía khách hàng có nhu cầu mua để đầu tư Như vậy, phân khúc giai đoạn chuyển từ hộ cao cấp, biệt thự sang nhà giá thấp, nhà xã hội lô đất bình thường Một “hầu bao” ngân hàng mở thời điểm khởi sắc thị trường không xa vời Điều đồng nghĩa với việc chủ dự án vay thêm để bảo đảm tiến độ tung hàng thị trường, khách hàng an tâm lại cho vay để mua hộ với khoản tiền từ 70% đến 90% giá trị BĐS, thời gian vay từ trung bình 15 năm kéo dài tới 30 năm Tuy nhiên, thị trường hộ năm 2012 tình hình giao dịch không khả quan dự án giảm giá bán ạt tâm lý người mua tiếp tục chờ giá giảm thêm Có nghịch lý diễn phân khúc hộ nguồn cung hộ dồi dào, nguồn cầu nhà lớn cung cầu chưa gặp giá bán hộ cao so với thu nhập người dân Theo Báo cáo quý IV/2012 Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam TP.HCM có tới 28.000 20.500 hộ chào bán thị trường chưa có chủ sở hữu phải 4-5 năm vượt qua tình trạng thừa cung Trong đó, theo báo cáo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho nước có khoảng 16.000 hộ chung cư, 4.000 nhà thấp tầng gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê Do tồn kho tăng kéo theo tỉ lệ nợ xấu Bất Động Sản ngân hàng tăng vọt từ năm 2012 với số liệu từ NHNN 8.6% Năm 2014, để thoát khỏi tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tự xoay sở, tìm đủ cách “trụ” lại lên phương cách chuyển đổi hộ chuyển nhượng dự án Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, năm 2014, thành phố có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, có đến 689 dự án ngưng triển khai (chiếm 49,1%) UBND TP chấp thuận cho chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội, đồng thời cấu lại hộ lớn thành vừa nhỏ, với số lượng hộ trước xin chuyển đổi 3.522 căn, số lượng hộ sau chuyển đổi 7.613 Nhờ đó, nhiều dự án bán sản phẩm, “lấy ngắn nuôi dài,” điển dự án khu tái định cư Thảo Điền (quận 2), khu thương mại dân cư Hưng Điền (quận 8), chung cư Hoàng Quân Plaza (quận 8), khu hộ cao tầng 584 Tân Phú (Tân Phú), khu dân cư Thới An (quận 12)… UBND TP cho phép việc điều chỉnh cấu hộ từ diện tích lớn thành diện tích nhỏ dự án quy mô 4.736 hộ, tăng lên thành 6.122 hộ dự án chung cư 171A Hoàng Hoa Thám (quận Tân Bình), dự án khu dân cư 13E Khu đô thị Nam thành phố (huyện Bình Chánh), dự án chung cư Khang Gia (Gò Vấp), dự án khu cao ốc Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), dự án khu nhà phường Tam Phú (quận Thủ Đức) … Ngoài ra, để gỡ khó cho doanh nghiệp,UBND TP phê duyệt chuyển đổi dự án nhà thương mại 360 quận Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Bình Dương làm chủ đầu tư thành bệnh viện 500 giường Về thị trường chuyển nhượng, nhà đầu tư có lực mua lại dự án hợp tác kinh doanh để tái khởi động dự án gặp khó khăn thị trường đón nhận tốt Điển hình Tập đoàn Novaland mua lại dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, The Tresor, Rivergate; Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh mua lại dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An; Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Phúc Khang mua lại dự án Eco Town; Công ty Cổ phần đầu tư phát triển bất động sản An Gia mua lại dự án An Gia Garden, An Gia Star, phần dự án Lacasa; Capitalland mua lại dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony; Tập đoàn Đất Xanh mua lại dự án CT 15, Riverside Garden, Green City… Sự chuyển nhượng góp phần giải hàng tồn kho, nợ xấu cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả tài người tiêu dùng Nhờ đó, tổng số 14.480 hộ tồn kho vào cuối năm 2012 đến TP HCM giải 8.208 (chiếm 56,64%); 11 tháng năm 2014 giải 3.131 Lượng hộ tồn kho lại chủ yếu hộ có diện tích lớn 70m2, thuộc dự án có vị trí không thuận lợi, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật chậm tiến độ xây dựng Ngoài ra, số doanh nghiệp tìm lối thoát cách hợp tác đầu tư đầu tư vùng ven, khu Đông Thành phố, nơi xem điểm nóng thị trường bất động sản Mới đây, Tập đoàn Novaland hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú để đầu tư xây dựng dự án khu nhà thấp tầng cao cấp quận nhằm tìm kiếm hội đầu tư Tập đoàn Novaland mạnh dạn đầu tư vào dự án phức hợp đa chức hộ vừa để ở, văn phòng làm việc đồng thời địa điểm kinh doanh Dự án Lucky Palace, RiverGate Tập đoàn Novaland theo mô hình thu hút nguồn đầu tư mạnh mẽ từ thị trường Ngoài Tập đoàn Novaland mạnh dạn khai thác mô hình office-tel (office hotel) với công vừa làm việc, vừa lưu trú, thuận tiện nhiều so với cao ốc văn phòng Mô hình office-tel phù hợp với xu hướng phát triển đại, động Thành phố Hồ Chí Minh mà thích hợp với công ty nước ngoài, doanh nhân nước có nhu cầu đặt văn phòng Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam đưa cách bán hàng khác lạ với nhiều dự án bán hộ sau hoàn thiện Dự án Him Lam Chợ Lớn, sau hoàn thành tung thị trường tuần bán 550/704 Ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam chia sẻ, khác với nhiều nhà đầu tư, Him Lam tung hàng sau hoàn thiện, tạo niềm tin tiến độ chất lượng công trình người mua Vì thế, sản phẩm chào thời gian ngắn bán gần hết, có đến 80% người mua để ở, số để đầu tư, đầu Triển vọng năm 2015 Tiếp cận góc độ sách, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, Luật Nhà sửa đổi thông qua, có điều kiện nới lỏng cho người nước sở hữu nhà Việt Nam giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn người nước có mong muốn đầu tư vào thị trường; giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, điều đặc biệt cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam vốn chững lại sau thời kỳ hoàng kim trước năm 2008 Còn theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam, với sách này, lượng lớn kiều hối chuyển nước ngày nhiều yên tâm rót vào thị trường bất động sản Điều tạo thêm tính khoản cho thị trường nhà có dấu hiệu phục hồi tương đối nước Đánh giá thị trường bất động sản TP HCM năm 2015, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nhìn tổng thể thị trường bất động sản thành phố tình trạng khó khăn, nhiên xu chủ đạo hồi phục Phân khúc thị trường hộ có quy mô vừa nhỏ (dưới 70m2) có giá bán 15 triệu đồng/m2, có tổng giá bán tỷ đồng/căn hộ chiếm chủ đạo; đồng thời phân khúc cao cấp tiếp tục tạo điểm sáng tích cực dự án chủ đầu tư có uy tín, sở hữu vị trí tốt, nhiều tiện ích, phương thức toán hợp lý Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại tiếp tục đà hồi phục, với giá cho thuê mức cạnh tranh, chí trung tâm quận có dự án cho thuê với giá 16-17 USD/m2 Minh chứng cho niềm tin lạc quan vào thị trường bất động sản thành phố, ông Lê Hoàng Châu dẫn nhiều điều kiện thuận lợi việc hoàn thành đường vành đai Phạm Văn Đồng, cao tốc TP HCM -Long Thành-Dầu Giây, tiến độ xây dựng khẩn trương tuyến tàu điện ngầm Bến Thành-Suối Tiên, việc khởi công Bến Lức-Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành, tuyến đường Khu đô thị Thủ Thiêm… Bên cạnh đó, việc phát triển khu đô thị khu dân cư lớn địa bàn tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh Long An, Bình Dương, Đồng Nai tạo lực hút mới, tạo độ giãn dân, làm giảm áp lực tập trung dân cư Thành phố Hồ Chí Minh Theo ông Ngô Quang Phúc, giao dịch bất động sản cuối năm 2014 tăng mạnh sức bán lẫn sức mua lượng kiều hối gửi nhiều, cộng với tiền tích góp nên nhiều người chủ động tìm mua bất động sản Điều thúc đẩy thị trường có bước khởi sắc tháng đầu năm 2015 Trong đó, hộ có giá 800-900 triệu đồng vùng ven TP HCM hút hàng, bán chạy Ông Phan Thành Huy, Giám đốc Công ty Novaland cho thị trường bất động sản năm 2015 khởi sắc kinh tế vĩ mô hồi phục, lạm phát kéo giảm; hệ thống hạ tầng ngày hoàn thiện, tiêu biểu khu Đông TP HCM “Hiện Novaland triển khai 15 dự án quận phát triển TP HCM quận 1, quận 2, quận 4, quận 6, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận Từ đầu năm 2014 đến nay, Novaland bán khoảng 3.000 sản phẩm tăng gấp đôi lượng bán vào năm 2015,” ông Phan Thành Huy tự tin nói Trao đổi với phóng viên, ông Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Thẩm định giá Cushman & Wakefield cho biết có nhiều yếu tố góp phần cải thiện thị trường nhà Thành phố Hồ Chí Minh, phải kể đến lãi suất vay giảm, cho phép người mua nhà tiếp cận tới gói tín dụng dễ dàng hơn, đồng thời khiến tiết kiệm tiền gửi trở thành lựa chọn lợi nhuận tất yếu người dân đầu tư vào bất động sản Mặt khác thời gian tới, thị trường đón nhận nhiều dự án có chất lượng cao, vị trí thuận lợi, giá cạnh tranh kèm theo nhiều ưu đãi…Thêm vào đó, nhà phát triển dự án linh hoạt sáng tạo cách thức tiếp thị; nguồn kiều hối đổ Việt Nam tăng cao dịp cuối năm Đó yếu tố dẫn đến tượng hộ bán tốt tháng cuối năm 2014 tạo đà để thị trường bất động sản khởi sắc năm 2015 Ông Jonathan Tizzard cho biết thêm có nhiều người nước đặt thuê hộ dài hạn Dự đoán, số lượng người mua nhà quốc tịch nước chiếm đến 20% lượng khách tiêu thụ nguồn cung hộ Chương 2: Chính sách kích cầu thị trường nhà thành phố Hồ Chí Minh I Các nhân tố tác động tới cầu bất động sản TP.HCM Giá bất động sản: Theo báo cáo thị trường nhà đất đây, giá BĐS thành phố HCM tiếp tục tăng cao quý vừa rồi: Cùng với nguồn cung hộ cao cấp địa bàn Tp.HCM nhiều giá bán bắt đầu có tăng mạnh, giá hộ cao cấp Tp.HCM tăng 10% so với quý Nguyên nhân chủ yếu sức mua người dân cải thiện đáng kể với tỉ lệ bán thành công dự án chung cư cao cấp lên đến 80% Báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM công ty JLL Việt Nam cho thấy, quý III/2015, có 6.800 hộ mở bán Tp.HCM, phân khúc cao cấp chiếm 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung tháng đầu năm) Thời điểm tại, giá bán sơ cấp dự án mở bán theo đợt có tiến độ xây dựng tốt tăng thêm từ 7-10% Trong đó, giá bán thứ cấp tăng 10-20% Chỉ có vài dự án xa trung tâm có giá giảm, nhiên mức giảm không đáng kể Thu nhập: Loại hình nhà người dân thành phố Hồ Chí Minh dự định mua theo thu nhập: II Một số sách kích cầu tiêu biểu thành phố Hồ Chí Minh Chính sách cho phép Việt kiều, cá nhân tổ chức nước mua nhà Việt Nam Theo Công ty Bất động sản Savills Việt Nam, việc sửa đổi quy định liên quan đến quyền sở hữu bất động sản người nước cho phép đối tượng có quyền thuê sở hữu tối đa 30% số lượng hộ tòa nhà chung cư tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề Quy định cho phép người nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với thời hạn kéo dài đến 50 năm Đồng thời, cho phép người nước mua bất động sản thông qua tổ chức tài hoạt động Việt Nam Trong ngân hàng bán lẻ cạnh tranh mạnh mẽ, điều giúp thúc đẩy việc cho vay chấp dành cho người nước Với người Việt Nam định cư nước ngoài, Luật Nhà sửa đổi nới lỏng điều kiện sở hữu nhà đất Theo đó, đối tượng “có quyền sở hữu nhà mà không bị hạn chế số lượng loại nhà ở” hứa hẹn góp phần kích cầu mạnh cho thị trường bất động sản Bởi lượng kiều hối tăng 10% với số đạt đến 11 tỉ USD vào năm ngoái yên tâm rót phần lớn vào thị trường bất động sản Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc mở cửa cho người nước mua nhà Việt Nam góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định dài hạn Trước mắt có tác dụng mạnh việc giải hàng tồn kho nợ xấu bất động sản Tại thị trường bất động sản chiếm gần nửa nước TP Hồ Chí Minh, ngày 26/11/2014 thành phố yêu cầu dự án công ích phải dành 6.000 hộ cho việc tái định cư từ đến cuối năm 2015 TP Hồ Chí Minh yêu cầu sở ngành, quận huyện rà soát 230 dự án công ích, trọng điểm triển khai từ đến 2020 với tổng nhu cầu tái định cư 17.953 hộ đất để xếp, bố trí quỹ nhà tái định cư trước thực dự án Lượng nhà đất tái định cư lớn tạo lực kích cầu mạnh với thị trường BĐS thành phố Nội dung sách cụ thể thành phố Hồ Chí Minh: -Người Việt Nam định cư nước ngoài: Được tạo điều kiện muốn mua nhà Thành phố Hồ Chí Minh Thời hạn sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ổn định, lâu dài Theo đó, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà TPHCM người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc TPHCM; người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước Hoặc quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư TPHCM.Những đối tượng mua nhà công dân Việt Nam không hạn chế số lượng, loại nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản -Tổ chức, cá nhân nước ngoài: Được đầu tư xây dựng nhà theo dự án TPHCM, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam, cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam Quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu không 30% số lượng hộ tòa nhà chung cư không 250 nhà nhà riêng lẻ khu dân cư tương đương đơn vị hành cấp phường Trường hợp vượt quy định tặng cho, thừa kế nhà thương mại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh hưởng giá trị nhà Nếu cá nhân nước kết hôn với công dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà lâu dài có quyền công dân Việt Nam Tăng thời hạn sở hữu nhà cho cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm phải ghi rõ nhu cầu thời hạn sở hữu Giấy chứng nhận Chính sách thuế lãi suất phát triển nhà xã hội 2.1 Nội dung sách Nhu cầu nhà người thu nhập thấp tồn tại, họ tạo điều kiện thỏa đáng nhu cầu họ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường nhà ở.Trong thời gian tới, có nhiều DN lớn tham gia đẩy mạnh phát triển nhà xã hội Có nhiều sách ưu đãi ban hành thuế nguồn vốn Trước tình hình kinh tế quốc dân phát triển chậm lại ảnh hưởng tiêu cực suy thoái kinh tế toàn cầu, Chính phủ đưa nhiều giải pháp ứng phó, có sách thuế lãi suất Tại họp, Thủ tướng đạo bộ, ngành cần sớm ban hành sách hỗ trợ cho nhà xã hội Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội (NƠXH) nêu rõ: Các Dự án phát triển NƠXH hưởng số hỗ trợ, ưu đãi định đất đai, thuế sách ưu đãi khác đầu tư Cụ thể, chủ thể tham gia đầu tư vào NƠXH miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất phạm vi dự án xây dựng NƠXH phê duyệt; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định pháp luật thuế giá trị gia tăng; miễn, giảm hưởng ưu đãi thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp; miễn thực thủ tục thẩm định thiết kế sở trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH quan có thẩm quyền ban hành; sử dụng nhà công trình xây dựng hình thành tương lai phạm vi dự án phát triển NƠXH làm tài sản chấp vay vốn đầu tư cho dự án Đặc biệt, chủ đầu tư dự án dành 20% tổng diện tích đất giao phạm vi dự án phát triển NƠXH (bao gồm dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể nhà thương mại tầng cao thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau đầu tư Trường hợp dự án phát triển NƠXH không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại phạm vi dự án chủ đầu tư phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà dự án để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại Đối với trường hợp dự án phát triển NƠXH đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách thuê chế hỗ trợ, ưu đãi nêu UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương Đối với quỹ NƠXH dành thuê sau thời gian cho thuê tối thiểu kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án phép bán quỹ nhà cho người thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán NƠXH thời điểm bán nhà 2.2 Thực sách “nhà xã hội” thành phố Hồ Chí Minh Ở TP.HCM có thêm khoảng 10.000 nhà xã hội hộ tái định cư với tổng diện tích sàn 1,2 triệu m2 (Số liệu công bố Sở Xây dựng TPHCM báo cáo “Tình hình thực nhiệm vụ ngành xây dựng năm 2014 kế hoạch phát triển ngành năm 2015”) Theo năm tới , Thành phố hoàn thành xong thêm dự án nhà xã hội với quy mô 3.574 căn, tổng diện tích sàn xây dựng 312.000 mét vuông Về nhà phục vụ tái định cư, theo Sở Xây dựng TPHCM, năm 2014, TP.HCM điều chuyển 6.427 hộ đất quận 2, 6, 8, 9, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân huyện Bình Chánh phục vụ di dời cho hộ dân vùng có nguy sạt lở bờ sông Bên cạnh thành phố hoàn thành bàn giao 2.460 hộ tái định cư, bố trí sử dụng 1.100 cho người dân Chương trình đầu tư xây dựng 12.500 hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị Thủ Thiêm Trong giai đoạn 2011-2014, tích lũy kế thành phố đầu tư xong mua lại 34 dự án, quy mô 10.643 hộ đất tái định cư, với tổng diện tích sàn xây dựng triệu mét vuông Trong năm 2014, thành phố khởi công dự án nhà xã hội phường Thảo Điền, quận Công ty cổ phần Thủ Thiêm làm chủ đầu tư Dự án có 304 căn, mang lại chỗ cho nhiều người dân Ngoài thành phố hoàn thành dự án nhà cho lực lượng vũ trang quận Gò Vấp Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô làm chủ đầu tư với 432 Tính từ năm 2011 đến thời điểm TP.HCM sở hữu 15 dự án nhà xã hội hoàn thành với 2.400 căn, tổng diện tích sàn 228.000 mét vuông Thành phố bán được 1.653 hộ xã hội sử dụng vốn ngân sách cho người dân dự án Công ty Hoàng Quân huyện Bình Chánh; dự án Hợp tác xã Gia Phú quận 12 dự án chung cư lô A, khu 6B huyện Bình Chánh Cũng năm nay, thành phố cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang dự án nhà xã hội với diện tích đất gần 2,7 héc ta với quy mô 880 Đặc biệt hỗ trợ lãi suất cho vay để người dân mua, thuê mua thuê nhà xã hội Ngân hàng Nhà nước đưa hai gói kích cầu là: “gói tín dụng kích cầu trung dài hạn quy mô 30.000 tỷ đồng (lần 1)” (Do Ngân hàng BIDV ký hợp tác với Bộ Xây Dựng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai chương trình xây dựng nhà xã hội) “gói tín dụng kích cầu 20.000 tỷ (lần 2)” Nội dung mục đích gói kích cầu 30.000 tỷ: Gói tín dụng vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước hàng năm, mà nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước cho ngân hàng thương mại thực theo nguyên tắc cho vay thương mại phải thu hồi vốn, kể lãi, sau thời gian quy định mà 15 năm, theo gói tín dụng hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay nhóm đối tượng gồm cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động có thu nhập thấp, có khó khăn nhà vay để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Cụ thể sau: -Cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động thu nhập thấp khu vực đô thị, có khó khăn nhà vay để mua, thuê nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp (có quy mô 70 m2/căn, giá bán 15 triệu đồng/m2 tổng giá trị hợp đồng kể nhà đất 1,05 tỷ đồng); -Cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động khu vực đô thị, có đất chưa Nhà nước hỗ trợ vay để xây cải tạo nhà phù hợp với quy hoạch ; Các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay để phát triển dự án nhà xã hội cho nhóm đối tượng thứ mua, thuê, thuê mua Tuy nhiên, cần phân biệt rõ để tránh nhầm lẫn hai nhóm đối tượng mua nhà xã hội mua nhà thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp khác Đối với nhóm đối tượng người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội điều kiện có hợp đồng mua, thuê mua nhà xã hội với chủ đầu tư theo quy định Các trường hợp cần quan, đơn vị nơi công tác, quyền địa phương nơi cư trú xác nhận tình trạng nhà ở, xác nhận tình trạng thu nhập, chứng minh mức thu nhập có thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không Như vậy, điều kiện vay vốn để mua nhà thương mại giá bán thấp dễ dàng điều kiện vay để mua nhà xã hội chứng minh thu nhập, không khống chế mức thu nhập, người dân phải xác nhận tình trạng nhà Sở dĩ phải phân định rõ ràng dự án nhà thương mại không ưu đãi nhà xã hội Đây giải pháp vừa giúp người lao động có khó khăn nhà cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường bất động sản, khuyến khích doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển phân khúc sản phẩm nhà thương mại có giá bán thấp, thay tập trung vào sản phẩm trung cao cấp trước Nói cách khác, người vay vốn để mua nhà xã hội hỗ trợ đến lần (thứ vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, thứ hai giá bán nhà xã hội thấp nhà thương mại Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đât, thuế VAT) nên điều kiện khắt khe người vay vốn để mua nhà thương mại hỗ trợ lần (vay vốn mua nhà với lãi suất thấp) Theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà: Đến thời điểm 31/5/2015, gói hỗ trợ đạt tổng số tiền cam kết cho vay khách hàng 14.161 tỷ đồng (gần 50% tổng gói hỗ trợ) Trong đó, số tiền cam kết với khách hàng hộ gia đình, cá nhân đạt 8.817 tỷ đồng (với 18.062 trường hợp cam kết cho vay); số tiền cam kết với chủ đầu tư dự án 5.344 tỷ đồng (37 dự án cam kết cho vay) Tổng số tiền giải ngân 7.621 tỷ đồng (đạt 25,4% ) Số giải ngân thấp số cam kết phải phụ thuộc tiến độ thi công hoàn thành dự án nhà mà ng ười dân vay để mua, thuê mua Thực tế có 17.624 hộ gia đình, cá nhân giải ngân vốn vay với số tiền 5.520 tỷ đồng; 33 dự án giải ngân với số tiền 2.101 tỷ đồng Đáng ý, tốc độ cam kết cho vay tăng mạnh tháng cuối năm 2014 tháng đầu năm 2015, từ sau có Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Theo báo cáo Ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng hỗ trợ nhà thời điểm 31/5/2015, số vốn vay cam kết cho khách hàng tăng 200,4% (14.161 tỷ đồng so với 7.232 tỷ đồng), số hộ gia đình, cá nhân cho vay vốn tăng 249,7% (18.062 cá nhân so với 7.232 cá nhân) so với thời điểm 31/8/2014 Nếu so với thời điểm 31/12/2014 mức tăng tương đương 149,5% 155% Tuy nhiên gói kích cầu 30.000 tỷ thất đại số nguyên nhân: -Thủ tục “hành chính”: để duyệt giải ngân, người dân cần phải chứng minh tình trạng nhà ở, thu nhập khả trả nợ…; có xác nhận quan, quyền địa phương Những thủ tục nhiều thời gian, chí nhiều trường hợp không khả thi, đặc biệt lao động tự Về vấn đề này, BIDV nhiều lần làm việc với chủ đầu tư để giải bất cập trên, tình hình chưa có cải thiện -Đông lượng chất: tiến độ giải ngân cho vay chương trình chưa đạt kỳ vọng ban đầu Một phần nguồn cung hộ thuộc diện hỗ trợ thấp Đồng thời, thông tin xác nhận quyền địa phương nhiều phường, xã không xác không đầy đủ theo yêu cầu, dẫn tới khách hàng không đáp ứng đủ điều kiện vay Để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói vốn ữu đãi mua nhà nói trên, BIDV xúc tiến việc ký hợp đồng với nhiều chủ đầu tư dự án hỗ trợ khách hàng mua nhà để Tuy nhiên, tiến độ giải ngân nhanh đáng kể được, vướng thủ tục khách hàng phải chứng minh khả trả nợ Gói kích cầu 20.000 tỷ (Lần 2) Bài học từ gói 30.000 tỷ: Xuất phát điểm gói 20 nghìn tỷ nhằm tháo gỡ cho gói 30 nghìn tỷ Bởi gói 30 nghìn tỷ triển khai gặp phải số rào cản, dẫn tới chậm trễ giải ngân Gói 30 nghìn tỷ quy định dành cho người thu nhập thấp Nhưng người thu nhập thấp khó đạt điều kiện chứng minh thu nhập để trả nợ ngân hàng đưa Hơn nữa, gói 30 nghìn tỷ dành cho hộ trị giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống, khiến nhiều người có nhu cầu mua hộ trị giá vay mua Hơn nữa, gói 30 nghìn tỷ đến ngày 31/5/2015 giải ngân 7.620 tỷ đồng tổng số tiền cam kết cho vay 14.160 tỷ đồng, đạt 25,4% giá trị gói vay Tuy gói 20 nghìn tỷ khác gói 30 nghìn tỷ, để hỗ trợ, kích cầu thị trường Do đó, nên rút kinh nghiệm từ học gói 30 nghìn tỷ, cần tạo chế thông thoáng để người có nhu cầu vay tiền mua nhà dễ dàng tiếp cận, gói vay khả thi Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, nhu cầu nhà tầm trung chiếm đa số mà chưa có gói hỗ trợ vay dài hạn Với hộ tầm trung khoảng 1-2 tỷ đồng, người mua nhà phải chọn gói vay thương mại ngân hàng với mức lãi suất tương đối cao bấp bênh Do đó, gói 20 nghìn tỷ có thông thoáng, tạo “cú hích” cho thị trường BĐS -Gói kích cầu 20.000 tỷ: Đây gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà thương mại trung bình quan chức gấp rút hoàn thiện đề án Về bản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hỗ trợ tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại Nhà nước khoảng 20 nghìn tỷ đồng để thực cho vay người mua, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Các ngân hàng thương mại Nhà nước thực cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà theo chế thương mại thông thường với mức lãi suất dự kiến 7%/năm, ổn định 10 năm Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, gói vay 20 nghìn tỷ có nhiều khác biệt so với gói 30 nghìn tỷ, có đối tượng vay người tiêu dùng mua nhà thương mại, chủ đầu tư dự án, nên ngân hàng không lo trường hợp sử dụng vốn sai mục đích Thứ hai, gói 20 nghìn tỷ không khoanh vùng dành cho người thu nhập thấp, nên tạo hội tiếp cận rộng rãi cho nhiều người có nhu cầu mua nhà Thứ ba, gói vay có lãi suất ưu đãi cố định 10 năm kích cầu phân khúc nhà thương mại trung bình nhiều người quan tâm “Hiện, người mua nhà tìm đến gói vay thương mại thông thường, gói vay hỗ trợ lãi suất ưu đãi 1- năm đầu, sau “thả nổi” khiến khách vay lo ngại Do đó, gói 20 nghìn tỷ cố định lãi suất ưu đãi suốt thời gian vay có tác dụng lớn để kích cầu thị trường BĐS thời gian tới”, ông Châu nhận định Chính sách chia nhỏ, giảm giá nhà đô thị Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng khó khăn thị trường bất động sản, nguyên nhân sâu xa cân đối cung cầu thị trường bất động sản, người có nhu cầu mua giá nhà cao, vượt khả chi trả người dân Do đó, để thoát hàng chục nghìn hộ tồn kho quận huyện Thành phố Hồ Chí Minh, tháo gỡ khó khăn cho thị trường để người dân mua nhà, thành phố nghiên cứu đưa sách giảm giá chia nhỏ diện tích hộ nhằm thỏa mãn nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng, góp phần tăng tính khoản cho thị trường Cụ thể: -Đối với dự án nhà chung cư xây dựng xong chưa bán, chủ đầu tư phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (giảm diện tích hộ) với điều kiện không tăng diện tích sàn duyệt Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch quy định an toàn theo quy định Quy chuẩn xây dựng hành -Đối với dự án phát triển nhà thương mại giải phóng mặt chưa triển khai công trình nhà xây dựng dở dang cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà xã hội phục vụ người nghèo, nhà cho công nhân, điều chỉnh cấu nhà dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường Trường hợp dự án nhà thương mại chuyển thành nhà xã hội cho phép chủ đầu tư hưởng sách ưu đãi theo quy định Doanh nghiệp đề cập đến việc chia nhỏ diện tích hộ Công ty Địa ốc Đất Lành Tại dự án xây dựng chung cư Thới An Thới An 4, quận 12, công ty xin chuyển 15 penthouse (căn hộ vài trăm mét vuông tầng chung cư) thành 52 hộ Năm 2014 có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng gần 30% so với kỳ năm 2013), tập trung chủ yếu phân khúc hộ chung cư có diện tích nhỏ (dưới 70m2) giá bán trung bình (từ 14 - 20 triệu đồng/m2), đất có giá bán hợp lý (dưới tỷ đồng) II Tác động sách kích cầu đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Sau thời gian thực liệt đồng giải pháp sách, thị trường BÐS năm 2014 – 2015 tăng trưởng tích cực Giá BÐS, nhà đến tương đối ổn định, phù hợp khả chi trả đa số người dân Cơ cấu sản phẩm BÐS thị trường đa dạng hóa, thỏa mãn nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng, góp phần tăng tính khoản cho thị trường Các dự án khởi công có điều chỉnh cấu hộ, tăng số lượng hộ có diện tích nhỏ (dưới 70 m2), giảm số hộ có diện tích lớn Lượng giao dịch tiếp tục tăng Giao dịch thành công chủ yếu dự án hoàn thành, khu vực gần trung tâm, có đầy đủ công trình hạ tầng, chủ đầu tư uy tín dự án hoàn thành, thi công với tiến độ tốt, chủ yếu phân khúc hộ có diện tích vừa nhỏ Tính năm 2014, TP Hồ Chí Minh có 10.300 giao dịch thành công, tăng gần 30% so kỳ Tồn kho BÐS tiếp tục giảm, tín dụng lĩnh vực BÐS tăng liên tục từ đầu năm đến nay, đến hết tháng 10-2014 đạt 299 nghìn tỷ đồng (tăng 14%), Cụ thể diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Biểu đồ 1: số giá nhà theo quý TP.HCM Trong quý II/2015 số giá nhà 89,4, tăng 0,3 điểm theo quý ổn định theo năm Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường 19%, giảm -2 điểm phần trăm theo quý tăng điểm phần trăm theo năm Trong quý II/2015, khoảng 5.000 hộ hấp thụ, tăng 17% theo quý 96% theo năm Đây lượng giao dịch cao kể từ quý IV/2010 (Biểu đồ 1) Như vậy, 02 năm qua, số giá nhà TP Hồ Chí Minh trì ổn định sau 02 năm (2011, 2012) giảm liên tục Việc áp dụng sách kích cầu phát triển dự án với chủ đầu tư uy tín hồi phục kinh tế thúc đẩy lượng giao dịch cải thiện lòng tin người mua nhà Cũng phân khúc nhà ở, quý II/2015, số hoạt động văn phòng mức 78, tăng điểm theo quý điểm theo năm Giá thuê trì ổn định công suất thuê đạt mức cao 06 năm qua (Biểu đồ 2) Biểu đồ 2: Chỉ số văn phòng theo quý TP Hồ Chí Minh Chỉ số hoạt động văn phòng khu trung tâm tăng điểm theo quý điểm theo năm Nguyên nhân cải thiện công suất thuê, tăng điểm phần trăm theo quý điểm phần trăm theo năm Trong đó, số hoạt động văn phòng khu trung tâm tăng điểm theo quý theo năm công suất thuê tăng điểm phần trăm theo quý điểm phần trăm theo năm Trong quý II/2015, tổng lượng tiêu thụ văn phòng đạt 25.500m2, tăng 6% theo quý chủ yếu từ tòa nhà Hạng B C Với việc có thêm 09 dự án gia nhập thị trường, đến cuối năm 2015 tổng nguồn cung văn phòng dự kiến đạt 1,6 triệu m2, tăng 13% so với năm 2014 Theo báo cáo nghiên cứu Savills, TP.HCM, nguồn cung hộ để bán thị trường sơ cấp tính đến quý III/2015 có khoảng 30.500 hộ, có khoảng 5.220 hộ giao dịch Quận 2, quận quận Bình Thạnh tiếp tục nơi giao dịch sôi động nhất, chiếm 53% tổng số lượng giao dịch thị trường (Biểu đồ 3) Biểu đồ 3: thể nguồn cung thị trường sơ cấp Q3, 2015 Ông Trương An Dương, Giám đốc nghiệp vụ Tư vấn Bất động sản Kinh doanh Nhà Savills cho rằng, thực tế Tp.HCM, số lượng người có thu nhập thấp trung bình chiếm tỷ trọng lớn Trong đó, lượng người ngoại tỉnh nhập cư đến làm ăn sinh sống nhiều, nhu cầu nhà phân khúc lớn Do đó, hộ hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường vòng 3-5 năm tới Bên cạnh đó, lãi suất huy động giảm thời gian vừa qua, khoảng cách lãi suất lợi nhuận cho thuê nhà giảm nên việc mua hộ với mục đích cho thuê thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn Theo dự báo Savills, giai đoạn 2015 đến 2017 có khoảng 92 dự án xây dựng hộ dự kiến hoàn thành, cung cấp thị trường khoảng 57.600 hộ Có khoảng 19%/tổng lượng cung dự kiến hoàn thiện năm 2015 81% lại dự kiến hoàn thành vào năm 2016 (Biểu đồ 4) Biểu đồ 4: dự báo số dự án xây dựng hộ hoàn thành tương lai Tuy nhiên, thị trường BÐS nhiều khó khăn Nhiều doanh nghiệp phải dừng kinh doanh, số khác trình khôi phục sản xuất Mặc dù thị trường thiếu hộ diện tích nhỏ, giá rẻ để cấu lại sản phẩm, tăng nguồn hàng hóa phù hợp nhu cầu, cần có thời gian Giai đoạn trước mắt, thị trường thiếu hộ diện tích nhỏ, vị trí thuận tiện, hạ tầng tốt, giá phù hợp Một số yếu từ năm trước ảnh hưởng xấu đến thị trường BÐS, có tranh chấp khách hàng chủ đầu tư huy động vốn, chậm bàn giao nhà kéo dài nhiều dự án chưa giải triệt để (Nguồn: báo nhân dân) Tác động giải pháp kích cầu thị trường bất động sản Tp.HCM Với việc triển khai gói kích cầu, thấy linh hoạt Chính phủ chuyển đổi mục tiêu ưu tiên từ kiềm chế lạm phát sang ưu tiên ngăn chặn suy giảm kinh tế Trong đó,gói kích cầu ngày trở thành giải pháp bật gói giải pháp tài bàn thảo nhiều Tuy nhiên, trình triển khai thực xuất tồn hạn chế cần quan tâm Thực tế cho thấy, tính hai mặt sách điều luôn đề cập Vấn đề thực thi sách phải hạn chế tính tiêu cực Những nguy đặt cạnh hội Chính thế, để kích cầu thực hội, đòi hỏi đồng vốn người dân đóng góp phải giám sát chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, mục đích, đối tượng 2.1 Tích cực Từ năm 2009 trở lại đây, với nỗ lực Chính phủ để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản gói kích cầu 30,000 tỷ đồng… giúp giá bất động sản tương đối ổn định lượng hàng hóa tiêu thụ tăng tốt so với năm trước Luật Nhà sửa đổi mở rộng đối tượng sở hữu nhà, đặc biệt người nước ngoài, cần cấp thị thực nhập cảnh vào Việt Nam mua nhà Những thay đổi tích cực phần thúc đẩy nguồn cầu thị trường bất động sản, khuyến khích nguồn vốn đầu tư nước đổ vào Việt Nam góp phần giải vấn đề vốn hay tồn kho tải thị trường Thu hút nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường bất động sản TP HCM mua nhà xây dựng kinh doanh BĐS Mặc khác, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định vốn pháp định không 20 tỷ đồng Mức vốn cao giúp thị trường chọn lọc chủ đầu đầu tư thật có lực tài lĩnh vực bất động sản… Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa ngày tăng, đặc biệt thành phố lớn TPHCM, kích thích việc đầu tư, xây dựng dự án bất động sản để đáp ứng nhu cầu nhà gia tăng Đồng thời, sở hạ tầng cải thiện với tốc độ hoàn thành nhanh tạo hội cho phát triển bất động sản ăn theo khu vực Cụ thể, hoàn thành đường vành đai Phạm Văn Đồng, đường cao tốc Cát Lái, Long Thành; khẩn trương triển khai tuyến metro số 1, đường cao tốc Bến Lức – TPHCM, … Dự kiến gói tín dụng 50.000 tỷ liên kết nhà mà Ngân hàng Nhà nước tung dành cho phân khúc nhà thương mại với mức lãi suất 7%/năm thời gian 10 năm tín hiệu đáng mừng thị trường BĐS khát vốn Việc triển khai gói liên kết nhà hiệu quả, tác động tích cực đến ngành xây dựng, giảm tồn kho vật liệu xây dựng hỗ trợ thị trường BĐS thời gian tới Và lẽ tất nhiên, việc đưa gói tín dụng vào thực tiễn vấn đề mà Ngân hàng Nhà nước ngành phải xem xét kỹ lưỡng 2.2 Tiêu cực: Ta biết gói vốn 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất 5%/năm dành cho người có thu nhập thấp mua nhà, hay nói cách khác, chương trình tín dụng kích cầu phân khúc nhà định, nên chưa thể tác động đến thị trường BĐS, mà làm ấm dần thị trường BĐS Nhưng người có thu nhập thấp lại khó để xác minh thu nhập họ để nhận ưu đãi từ gói kích cầu khó Còn khó khăn, vướng mắc liên quan đến tiếp cận nguồn vốn từ gói tín dụng hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng đối tượng tiếp cận nguồn vốn, thủ tục hành liên quan, thời hạn cho vay mua nhà… Các văn pháp luật ban hành hướng dẫn thi hành nên nhiều ngân hàng, địa phương làm sai lệch luật, dẫn tới nhiều trường hợp giải cấp quyền sử dụng nhà tiếp cận gói kích cầu Các gói tín dụng kích cầu BĐS đưa chủ yếu tập trung vào lĩnh vực phát triển sở hạ tầng quan trọng phát triển nhà cho người có thu nhập trung bình; xây dựng, sửa chữa nhà thông thường, nên chưa thể kỳ vọng thị trường BĐS hồi phục Nhưng gói tín dụng tạo sức lan tỏa hồi phục nhanh cho thị trường BĐS Kiến nghị giải pháp Từ hạn chế sách kích cầu nhóm có đề xuất giải pháp thực sách kich cầu cho hiệu quả, minh bạch đảm bảo công -Thành lập đoàn tra, kiểm tra dấu hệu trục lợi cá nhân, tổ chức trình triển khai gói vay vồn 30.000 tỉ đồng Sửa đổi quy định háp lý, thủ tục hành chính: đề nghị địa phương đơn giản hóa thủ tục việc xác định đối tượng cho vay theo chương trình -Các Ngân hàng Nhà nước cần rà soát, kiểm tra lại quy trình cho vay, việc giải ngân vốn vay gói 30.000 tỉ đồng, bảo đảm việc cho vay phải đủ điều kiện, đối tượng theo quy định