Đầu cơ thị trường bất động sản và giải pháp

Từ khá lâu rồi, trong tư tưởng của phần lớn người dân Việt Nam thì hai từ “đầu cơ” thường gắn liền với những thứ xấu xa, phá hoại. Đối với thị trường bất động sản thì mọi chuyện cũng tương tự như vậy, chúng ta có thể tìm thấy vô số bài viết, bài báo bàn luận về những vấn đề như “đầu cơ đang quay trở lại”, “đầu cơ bất động sản ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản”, “giá nhà đất tăng vọt do đầu cơ”,… Bong bóng bất động sản tại Việt Nam vỡ đã gây ra những hậu quả vô cùng nặng nề đối với nền kinh tế và rất nhiều người đã “chụp mũ” đầu cơ như là nguyên nhân gây ra vấn đề trên. Vậy đầu cơ có thật sự tồi tệ, xấu xa như vậy? Liệu đầu cơ có phải nguyên nhân gây ra những cơn sốt đất, những cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản? Chẳng lẽ đầu cơ bất động sản không hề mang đến bất cứ một tác động tích cực nào? Vậy chúng ta có nên tìm cách xóa bỏ đầu cơ? Bài viết dưới đây sẽ mang lại cái nhìn trực quan hơn, chính xác hơn về ý nghĩa thực sự của đầu cơ đối với thị trường bất động sản và trả lời cho những câu hỏi đặt ra.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ    KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: “Đầu cơ” tượng phổ biến thị trường bất động sản, phải cần xóa bỏ đầu để phát triển bền vững thị trường bất động sản? Hay: Đầu thị trường bất động sản giải pháp TP HCM, tháng 10 năm 2015 LỜI MỞ ĐẦU Từ lâu rồi, tư tưởng phần lớn người dân Việt Nam hai từ “đầu cơ” thường gắn liền với thứ xấu xa, phá hoại Đối với thị trường bất động sản chuyện tương tự vậy, tìm thấy vô số viết, báo bàn luận vấn đề “đầu quay trở lại”, “đầu bất động sản ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản”, “giá nhà đất tăng vọt đầu cơ”,… Bong bóng bất động sản Việt Nam vỡ gây hậu vô nặng nề kinh tế nhiều người “chụp mũ” đầu nguyên nhân gây vấn đề Vậy đầu có thật tồi tệ, xấu xa vậy? Liệu đầu có phải nguyên nhân gây sốt đất, khủng hoảng thị trường bất động sản? Chẳng lẽ đầu bất động sản không mang đến tác động tích cực nào? Vậy có nên tìm cách xóa bỏ đầu cơ? Bài viết mang lại nhìn trực quan hơn, xác ý nghĩa thực đầu thị trường bất động sản trả lời cho câu hỏi đặt MỤC LỤC Đầu gì? Đầu bất động sản gì? Đầu lĩnh vực bất động sản việc mua, nắm giữ bán khống loại bất động sản nhằm thu lợi từ biến động giá mạnh chúng Vì hoạt động đầu áp dụng với loại tài sản tài biến động đầu kiểu kinh doanh có rủi ro cao Ngược lại với đầu việc mua nắm giữ tài sản tài để tăng thu nhập thông qua cổ tức lãi suất, hay gọi đầu tư (Nguồn: Saga.vn) Ví dụ: Một người có tay 20 tỷ đồng muốn làm tăng số tiền lên, nhiên lại nhiều kiến thức thị trường chứng khoán hay vàng Mặt khác lại có chút hiểu biết nhà đất nên định mua nhà mà cho rẻ sau chờ cho giá nhà tăng lên bán lại để kiếm lời Đó đầu cơ! Vậy liệu đầu bất động sản có xấu người thường hay nghĩ nó? Đầu tiên, bất động sản loại hàng hoá loại hàng hoá khác, mua mà không dùng bán lại việc bình thường Thứ hai, nhà đầu người làm công việc trung gian giao dịch chủ thầu khách hàng, họ thực việc mua bán cách bình đẳng, thuận mua thuận bán giao dịch, quy luật cung cầu hiển nhiên Thứ ba, nhà đầu chấp nhận rủi ro chi tiền để mua bất động sản việc hưởng thành từ việc dự đoán thị trường hay từ “can đảm” điều vô hợp lý Trên thị trường, nơi có lợi nhuận có người làm, thị trường bất động sản vậy, điều tự nhiên, tất yếu diễn thị trường Nhiều người cho việc đầu gây lũng đoạn thị trường, đẩy giá lên cao, nhiên lại tác động độc quyền, độc quyền nhóm nhà đầu Vậy, mặt chất hoạt động đầu không xấu mà người ta nghĩ Thị trường bất động sản khác khó phát triển hoạt động này, minh chứng cho điều đề cập phần Tác động tích cực mà đầu mang lại thị trường bất động sản Có lẽ nghe đến hai chữ “đầu cơ”, phần lớn liên tưởng đến tác hại thổi phổng giá, khan ảo chí khủng hoảng kinh tế, bóng bóng nhà đất… Tuy nhiên, thật thấy tầm quan trọng đầu thị trường bất động sản, tác động góp phần vô quan trọng việc hình thành thị trường bất động sản 2.1 Cung cấp vốn cho thị trường bất động sản Một dự án Bất Động Sản thường đòi hỏi lượng vốn lớn Nên việc huy động thêm vốn, vốn tự có chủ đầu tư cần thiết Chủ đầu tư huy động vốn theo hình thức sau: Ký hợp đồng vay vốn ngân hàng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà để phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) phân chia sản phẩm nhà huy động vốn hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai để ứng trước tiền mua nhà người có nhu cầu mua nhà Ngoài chủ đầu tư không huy động vốn hình thức khác Trong hình thức huy động vốn việc huy động vốn hình thức mua bán nhà tương lai nhiều chủ đầu tư quan tâm sử dụng So với kênh huy động vốn khác vay ngân hàng, với sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản lãi suất cao nay, chủ đầu tư phải trả khoản tiền lãi lớn để vay vốn tín dụng Phát hành trái phiếu thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ phải toán tiền lãi cho trái chủ Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác Như vậy, chủ đầu tư hưởng lợi ích lớn từ việc huy động vốn từ người bỏ tiền với hi vọng mua nhà hình thành tương lai Chúng ta thử xem hoạt động luân chuyển vốn thị trường dự án khu dân cư, thí dụ KĐT Phú Mỹ Hưng (quận – TP HCM) Mỗi có dự án mới, Phú Mỹ Hưng rao bán hộ phòng kinh doanh công ty, chẳng khác DN rao bán cổ phiếu để huy động vốn thị trường sơ cấp Thông thường, người đăng ký mua BĐS tương lai (1 – năm sau nhận nhà) hay gọi mua bán nhà đất giấy, giống người mua cổ phiếu sơ cấp Có thể coi Phú Mỹ Hưng huy động vốn, hứa trả sản phẩm nhà đất tương lai Những nhà đầu tư sơ cấp nhượng lại hợp đồng (hoặc sổ đỏ, sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp trung tâm giao dịch BĐS Lúc quy luật khắc nghiệt thị trường bắt đầu phát huy sức mạnh Thị trường thứ cấp sôi động thị trường sơ cấp dễ bán Phú Mỹ Hưng có nhiều vốn để hoàn thiện sở hạ tầng, nâng cao chất lượng công trình, tạo sức hấp dấn cho dự án uy tín công ty Nhìn theo khía cạnh này, thị trường thứ cấp dược kích thích phát triển, người mua bán lại, mà phần nhà đầu cơ, nhìn nhận đối tác chủ dự án, chủ dự án dễ dàng huy động vốn xã hội vào phát triển sở hạ tầng khu đô thị Hết dự án đến dự án khác phát triển tạo nhiều sản phẩm lựa chọn, làm gia tăng nguồn cung nhà đất, người tiêu dùng có nhiều hội Có thể thấy rõ mối liên hệ: Không có người mua bán lại thị trường thứ cấp Không có thị trường thứ cấp thị trường sơ cấp Không có thị trường sơ cấp, chủ đầu tư không huy động vốn, dự án chậm hoàn thành Dự án chậm hoàn thành, nhiều khu dân cư đẹp Phú Mỹ Hưng “Để có khu Phú Mỹ Hưng ngày nay, việc công nhận nỗ lực không ngừng Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, cần phải nói đến đóng góp khách hàng từ nhiều năm trước Có lẽ có đến 90% khách hàng Phú Mỹ Hưng mua nhiều nhà mua bán lại hay gọi nhà đầu cơ, dám chấp nhận rủi ro (mua BĐS giấy, không xác định tiền sử dụng đất, có sổ đỏ…) để cung cấp nguồn vốn chủ lực cho Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng quản lý phát triển khu đô thị Phú Mỹ Hưng ngày Do vậy, nên có cách nhìn nhận công bặng người mua đi, bán lại nhà đất Chính người mạo hiểm gián tiếp trực tiếp đưa tiền cho chủ đầu tư phá triển dự án Vì họ hưởng lợi từ hoạt động công Từ cách nhìn nhận có sách phương pháp xử lý, hành thị trường BĐS phù hợp quy luật hơn.”, trích dẫn lời ông Hồ Đắc Hưng, Tổng giám đốc Vinaland Invest Corp 2.2 Tạo tính khoản cho thị trường Hoạt động đầu làm gia tăng khoản cho thị trường bất động sản, khoản cao góp phần giúp thị trường hoạt động hiệu mà dòng vốn lưu chuyển với tốc độ nhanh Nhà đầu đóng vai trò trung gian việc đưa bất động sản đến tay người tiêu dùng Vai trò tạo khoản trở nên đặc biệt quan trọng thời điểm mà thị trường đóng băng, ảm đạm Theo số liệu thống kê Bộ Xây dựng thức công bố Hội nghị ngành xây dựng năm 2015 Năm 2014, TPHCM, có 10,350 giao dịch diễn thành công (tăng 30% so với năm 2013) Dễ thấy vào thời điểm cuối năm 2014, hàng loạt dự án, với số lượng chục ngàn hộ phân khúc bình dân cao cấp chủ đầu tư lớn Đất Xanh, Novaland, Nam Long (NLG), Vingroup (VIC)… tung thị trường Khoảng 10% số giao dịch mang mục đích đầu cơ, nên nhớ số tính giao dịch chủ đầu tư với người mua không tính đến giao dịch mang tính “mua – bán lại” nhà đầu người mua khác Nếu bao gốm giao dịch tỷ lệ giao dịch bất động sản liên quan đến đầu chiếm phần không nhỏ tổng giao dịch thị trường bất động sản Biểu đồ 1: Thống kê mục đích nhà Công ty Đất Xanh Miền Bắc 2.3 Gánh rủi ro thay cho chủ đầu tư, người mua nhà, từ giúp gia tăng số giao dịch quy mô thị trường Bất động sản lĩnh vực đòi hỏi số vốn lớn thời gian xây dựng, triển khai dài, đặc tính tạo rủi ro không nhỏ cho chủ đầu tư dự án mà người mua Chủ đầu tư lo sợ dự án không bán nên định không đầu tư vào Khi nhà đầu bỏ tiền vào dự án họ chia sẻ phần rủi ro tài với chủ đầu tư, điều giúp chủ đầu tư tự tin, yên tâm định triển khai dự án dẫn đến có nhiều dự án Nhiều dự án tức nguồn cung dồi giúp thị trường lớn mạnh hơn, phát triển Đối với người mua mục đích sử dụng thật nhà đầu chia sẻ rủi ro cho họ Phần lớn công ty bất động sản cần có nguồn tiền từ người mua nhà để triển khai xây dựng dự án Hãy hình dung bạn người có mong muốn mua nhà dự án A thuộc sở hữu công ty B Liệu bạn có hoàn sẵn lòng chi trả có lên đến 70-90% giá trị cho nhà mà phải 1-2 năm sau chủ dự án bàn giao cho bạn? Câu trả lời tất nhiên không nhiều nỗi lo lắng dự án có vấn đề bạn khoản tiền lớn, đồng thời việc mua hộ chưa hoàn thành khiến nguồn vốn bạn bị đóng băng thời gian dài, khiến chi phí hội việc mua nhà tăng mạnh Khi có nhà đầu cơ, người chấp nhận rủi ro mua hộ tồn tài giấy mà hộ hoàn thiện, họ bán lại cho người có nhu cầu mua để Vậy rõ ràng nhà đầu gánh rủi ro thay cho người mua nhà khác Với việc rủi ro phân tán cho nhiều đối tượng người bớt e dè việc thực giao dịch, từ thị trường sôi động phát triển Tác hại đầu Những lợi ích mà đầu mang lại thật chối cãi Tuy nhiên song song với lợi ích hoạt động đầu mang đến vấn đề không nhỏ Khi mà hoạt động đầu vấn đề mà đầu kéo theo phát triển mức khiến cho thị trường bị biến dạng, giá bất động sản vượt xa giá trị thực thị trường sụp đổ ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn kinh tế 3.1 “Thổi phồng” giá bất động sản Khi nhà đầu kiếm tiền thị trường bất động sản, điều khiến nhiều người khác muốn tham gia vào thị trường để kiếm lời Bất động sản không chuyển đến tay người có nhu cầu thực mà lại chuyển đổi từ nhà đầu sang nhà đầu khác Qua lần giao dịch giá bán lại tăng lên đến lúc giá bán vượt xa giá trị thực bất động sản (bong bóng bất động sản hình thành) Đến lúc người có nhu cầu thật tiếp cận với nhà giá bán cao nhà đầu không muốn mua cảm thấy sản phẩm hết khả tăng giá Lúc người mua bất động sản với giá trời lãnh đủ, thị trường sụp đổ giao dịch giảm mạnh người ta chẳng giá trị thật bất động sản Một nguyên nhân khác người mua thiếu thông tin thông tin thị trường nhà đất không minh bạch Thị trường tồn thông tin ảo số nhà đầu số nhà môi giới nhà, đất tung để đẩy giá đất lên cao mục đích thăm dò thị trường Họ dùng thông tin giả nhằm che mắt người thiếu thông tin để làm người mua tin họ mua mảnh đất với giá phải hợp pháp Chẳng hạn, giới đầu tung tin đồn vùng đất quy hoạch thành khu đô thị, họ đưa lí điều kiện để khu quy hoạch thành khu đô thị, Người mua thông tin ảo sẵn sàng bỏ tiền mua đất Hay năm gần báo chi nói thị trường bất động sản “ấm dần” lên, thực tế họ nói để tạo tâm lí làm cho người mua đất tin tưởng mua đất Một thủ đoạn khác nhà đầu đón trước thông tin sách nhà nước, thành phố liên quan đến đất đai, móc ngoắc với cán dự án để đôi bên có lợi Điển dự án An phú-An Khánh, Khi dự án đưa phương thức “Đất đổi đất” , nhà đầu tính toán có lãi đất đền bù, nên tìm mua đất nông nghiệp, để giải tỏa đền bù đất ở, có cở sở hạ tầng đầy đủ Mức đổi dự án An phú-An Khánh 7%, 9% 11% tùy theo loại đất Hay ví dụ khác sốt đất Phú Quốc vào cuối năm 2014 Khi biết thông tin Phú Quốc trở thành thành phố, đặc khu; Phú Quốc có dự án lớn vườn bách thú, casino, khu du lịch tiêu chuẩn sao, xây dựng cảng biển hành khách quốc tế, cảng dầu khí nhiều dự án lớn tập trung đầu tư Phú Quốc Chỉ sau đêm giá đất tăng gần 50% Tình trạng số tổ chức cá nhân Phú Quốc mua bán đất, đầu đất diễn phức tạp, đẩy giá đất tăng cao so với giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm Điển hình mảnh đất mua vào năm 2009 400 triệu bán lại 14 tỷ vào cuối năm 2014 3.2 Tóm tắt trình hình thành tan vỡ bong bóng bất động sản Việt Nam năm 2007-2008 Cuộc khủng hoảng tài toàn cầu nhen nhóm từ khủng hoảng tài Mỹ năm 2007 tạo hiệu ứng dây chuyền biến thành bão lớn năm 2008 Khi kinh tế Mỹ châu Âu xấu đi, nguồn vốn đầu tư có dịch chuyển sang thị trường Tại châu Á, Nhật Bản, Úc, bất động sản trở nên đắt đỏ Điểm khác biệt thị trường bất động sản Việt Nam với thị trường bất động sản Mỹ nước châu Âu thị trường bất động sản Việt Nam thị trường non trẻ, thiếu minh bạch toán tiền mặt chủ yếu Tại thời điểm bão ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Mỹ châu Âu, Việt Nam lại thị trườngtiềm xuất phát điểm thấp Là nước phát triển, trình đô thị hóa diễn mạnh mẽ Việt Nam Với đà tăng trưởng năm 2007, với việc dịch chuyển cấu dân số thành phố kiếm việc làm lập nghiệp; việc tăng dân số học; tăng trưởng mức sống; việc đời hàng chục nghìn doanh nghiệp năm; phát triển không ngừng ngành công nghiệp bán lẻ phân phối dẫn đến lượng cầu nhà ở, văn phòng, khu mua sắm, hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn tăng lên nhanh chóng Thị trường bất động sản non trẻ Việt Nam có hấp dẫn khác giai đoạn Đó là, xét tổng thể, thị trường bất động sản Mỹ, Úc, Nhật Bản, có khác biệt riêng, có liên kết kinh tế nên có xu hướng phát triển theo tính chu kì gần sát Chính non trẻ tạo sức hấp dẫn đa dạng hóa danh mục đầu tư cho nhà đầu tư nước nhằm giảm thiểu rủi ro khai thác lợi nhuận tiềm Năm 2007 coi năm đỉnh điểm chu kì tăng trưởng kinh tế Việt Nam với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,48% Năm 2007, Việt Nam thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước khoảng 20,3 tỷ USD Trong lĩnh vực bất động sản chiếm 40% tổng số vốn Cùng với hưng phấn kinh tế, ngân hàng thương mại mạnh tay cho vay Theo số liệu Ngân Hàng Nhà Nước, tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý I/2008, tín 10 giá trung bình lên đến 20-50% Tâm lý hoang mang, dự cảm ảm đạm xuống thị trường bất động sản, kinh tế toàn cầu khiến vấn đề đâu đáy giá nhà đất nhà đầu tư quan tâm, vậy, đáy lại xuất Đà khủng hoảng sụt giá sâu tiếp tục suốt từ tháng đến tháng 10/2008 Nằm dự đoán, dự án bất động sản giá đến 60-70% Ngoài nguyên nhân sách vĩ mô tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh bất động sản, nói khối bong bóng bất động sản căng phồng mức năm 2007 bị chọc thủng dần xì Thị trường bất động sản trì trệ, ế ẩm Nhà đất bắt đầu đứng giá giảm trung bình 5-7% tronghai tháng cuối năm 2008 Các hộ cao cấp tạm tìm cân bằng, đó, đất biệt thự rớt giá thảm hại.Vậy là, sau tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, thị trường nhà đất trung bình 50% giá trị so với thời đỉnh điểm sốt Các dự án khu vực có tiềm phát triển Nam Sài Gòn bị giá khoảng 50%, chí, nhiều dự án khu vực hội đủ điều kiện phát triển 70% giá trị Có thể kể đến dự án địa bàn phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu (quận 9); Phước Kiểng (huyện Nhà Bè), đỉnh điểm sốt lên đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 rớt giá xuống 8-12 triệu đồng/m2 Trong đó, so với đất dự án, mức độ giá dự án hộ chung cư nhìn chung thấp Một số dự án hộ cao cấp thời điểm sốt lên tới 4.000 USD/m2 giảm xuống 3.000 USD/m2 Giá biệt thự dự án biệt thự Thảo Nguyên quận thời điểm tháng 8, tháng 10/2007 có lên đến 600.000 –700.000 USD/căn rớt xuống từ 450.000 –500.000 USD/căn khó tìm người mua Cổ phiếu bất động sản bị giảm giá mạnh Nguyên nhân rõ kết kéo theo giá cổ phiếu bất động sản rớt thấp chưa có Nếu năm 2007, giá trung bình cổ phiếu bất động sản khoảng 100.000 –200.000 đồng/cổ phiếu, sang nửa năm 2008 khoảng 20.000 –30.000 đồng/cổ phiếu Nguyên nhân đóng băng xuống thị trường bất động sản giá bất động sản bị đẩy lên cao; với lạm phát tăng cao, kinh tế phát triển chậm lại, thị trường chứng khoán tụt dốc thảm hại, ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng lãi suất cho vay vào năm 2008, dù có tác động hạn chế đầu bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường làm chủ đầu tư 12 khó khăn việc huy động vốn, nhiều dự án bị kéo dài tiến độ bị đình hoãn Việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải khó khănvề tài khiến cho giá nhà đất thành phố lớn cuối năm 2008 giảm 40-60% so với đầu năm 2008 Mặc dù giá nhà đất giảm mạnh giao dịch nhà đất trầm lắng, tảng băng thị trường bất động sản đủ sức nóng để tan Trên thực tế, nhu cầu nhà đất sụt giảm mạnh phân khúc cao cấp, phân khúc dành cho người có thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng nguồn cung Như vậy, cân đối nguồn cung nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng.Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu cạnh tranh; nguồn cung dồi cầu lại có xu hướng giảm khiến giá thuê cao ốc văn phòng tiếp tục theo đà suy giảm tác động khủng hoảng kinh tế Theo thống kê CB Richard Ellis Việt Nam, tháng đầu năm 2009, tổng diện tích văn phòng thuê giảm 45% so với cuối năm 2008 giảm đến 85% so với kì năm trước Nguyên nhân tình trạng sụt giảm nhu cầu thuê văn phòng kể đến việc giảm sút số doanh nghiệp FDI thành lập mới; doanh nghiệp nước thành lập giảm 8,4% so với cuối năm 2008 Tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, quý I/2009, doanh nghiệp FDI thành lập giảm 35% so với cuối năm 2008; vốn FDI cam kết thánh đầu năm 2009 giảm 73% so với kì năm 2008 Ngoài ra, xuất nhiều cao ốc văn phòng cho thuê hạng B tác động đến việc giảm giá cao ốc hạng A Trong bối cảnh khó khăn suy thoái kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chuyển sang xu hướng thuê cao ốc văn phòng hạng B nhằm tiết kiệm, cắt giảm chi phí Theo kết khảo sát quý I/2009 công ty CB Richard Ellis Việt Nam thị trường văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh, giá cho thuê văn phòng hạng A giảm đến 20% so với quý trước, xuống 57,3 USD/m2/tháng Cho dù nhiều chủ đầu tư cao ốc cho thuê đưa mức chiết khấu lên đến 30%, thị trường có dấu hiệu tiếp tục chịu áp lực giảm giá Đến cuối tháng 2/2009, hàng chục nghìn m2 văn phòng hạng B C khu vực Hà Nội để trống, chiếm tỷ lệ 10%; trái ngược với tình trạng năm trước, gần thuê được, dù vài chục m2 cao ốc tiếng tăm Trong đó, nguồn cung lại tăng lên tháng đầu năm 2009 với 13 cao ốc văn phòng, 13 tổng diện tích sàn gần 78.000 m2 góp phần làm gia tăng tỷ lệ diện tích trống cao ốc văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh lên mức 12,3% Nguồn cung văn phòng từ năm 2009 lại có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007-2008 Theo ước tính, ba năm 2009, 2010,2011, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng thêm triệu m2 mặt văn phòng Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cao ốc văn phòng có nguy khủng hoảng thừa Nhìn lại xảy giai đoạn kinh tế xuất bong bóng bất động sản liệu nguyên nhân gây tình trạng gì? Là tay đầu làm nhũng loạn thị trường hay sách quy hoạch, quản lý kinh tế yếu hay tâm lý bầy đàn người dân gây ra? Có lẽ cần phải nhìn nhận đầu cách công thay xem nguyên nhân vấn đề 3.3 Gây tổn thất cho ngân sách lĩnh vực khác Có thực trạng đáng lo ngại là, lượng lớn vốn đổ vào bất động sản, bị chôn lại, không mang lại giá trị gia tăng, nhiều lĩnh vực sản xuất khác khát vốn ảnh hưởng xấu đến đầu tư vốn vào lĩnh vực khác Tỷ suất sinh lời cao an toàn hoạt động đầu đất đai thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác vào việc thực cổ phần hoá, cho thuê, vào thị trường chứng khoán bị thu hẹp lại Ta biết rằng, đầu đất đai thường sôi động có “sốt đất” nguyên nhân đẩy giá đất cao lại cao Bộ phận vốn tập trung vào BĐS ngày nhiều, thất thu ngân sách ngày lớn chi phí đền bù giải phóng mặt để thực dự án đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến việc Nhà nước đầu tư vào phát triển sở hạ tầng, thực sách xã hội Ngân sách Nhà nước thất thu lòng tin nhân dân vào sách pháp luật Nhà nước giảm sút Hoạt động đầu đất đai làm cho đất đai sang tay, chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác nhau, có đối tượng che chắn “vỏ bọc” vững Ngân sách Nhà nước khoản tiền lớn cần thu hồi đất đai cho nhu cầu chung xã hội Quá trình giải phóng mặt vấn đề gây cấn vô phức tạp, khó khăn tốn thời gian tiền sở hạ tầng 14 thấp Hoạt động đầu đất đai tách phận đất đai giao dịch phi thức Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát giá trị gia tăng Nhà nước không thu được, nghĩa vụ tài người sử dụng đất nhà nước không thực hiện, ngân sách Nhà nước có lượng thu chủ yếu từ thuế lệ phí Ngoài ra, tình trạng “tay trong” đầu đất đai vấn đề cộm, ta thấy mảnh đất nằm quy hoạch địa phương trước triển khai phận quan chức quyền địa phương người thân cận đứng mua lại nhằm hưởng lợi từ tiền bồi thường giải tỏa mặt Đối với dự án xây dựng CSHT Hà Nội, chi phí giải phóng mặt chiếm đến 80% tổng kinh phí xây dựng 3.4 Làm niềm tin, khiến cho thị trường đóng băng hồi phục chậm Một việc đầu thổi phòng giá bất động sản dẫn đến sụp đổ thị trường việc hồi phục thoát khỏi trạng thái đóng băng không dễ dàng Khi bong bóng bất động sản vỡ, khoản thị trường xuống đáy thị trường bị đóng băng Những người có nhu cầu mua nhà e dè không giá trị thực tế hộ, nhiều người cho giá bất động sản “ảo”, thị trường tiếp tục giảm sâu hợp lý Hầu hết người có tâm lý chờ đợi Các nhà đầu tư khó khăn tài nhà đầu nắm giữ bất động sản với mức giá “ảo” nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán lại giảm giá, vô hình chung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường giảm nữa, không vội mua nhà vào lúc này” Chuyện tiếp tục chí đến giá bất động sản với giá trị thực có người dám mua người ta nghi ngờ mức giá bán Sự lòng tin vào thị trường khiến thị trường khó lòng vượt qua khủng hoảng hồi phục Đó tác hại mà đầu bất động sản gây ra, cần ý tác hại chủ yếu xảy hoạt động đầu trở nên đà, khiến thị trường biến dạng Nhiều tác hại có nguyên nhân chủ yếu đầu mà thiếu minh bạch thông tin gây Vậy nên chẳng có lý để loại bỏ hoạt động đầu mà thay vào cần hạn chế để đầu mức độ mà lợi ích mang lại lớn tác hại mà gây 15 Giải pháp hạn chế đầu thị trường bất động sản 4.1 Giải pháp thuế Vấn đề hạn chế đầu BĐS Việt Nam đặt từ lâu đề cập nhiều văn sách Nhà nước song kết thực chưa đạt yêu cầu Gần đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011 số giai pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS Để hạn chế đầu BĐS, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực đồng nhiều giải pháp giải pháp thuế coi giải pháp thiết thực Thực tiễn cho thấy, sắc thuế ban hành riêng để hạn chế đầu BĐS thường lồng ghép vào nhiều sắc thuế khác (đánh thuế mua BĐS, thuế nắm giữ BĐS, đánh thuế đất công trình xây dựng, đất bỏ hoang cao đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS, ) Tuy nhiên, sắc thuế liên quan đến BĐS (thuế nhà, đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ…) xây dựng hợp lý tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia ngân sách địa phương, mặt khác có tác dụng góp phần hạn chế đầu BĐS Một số sách thuế liên quan đến bất động sản Việt Nam Thuế đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) Theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012 thay cho Pháp lệnh thuế nhà, đât) Thuế đánh hàng năm vào đất nông thôn thành thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp Căn tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp diện tích đất, giá tính thuế (m2) thuế suất Đối với đất tùy theo diện tích sử dụng hạn mức hay vượt hạn mức mức độ vượt hạn mức đến lần lần mà thuế suất 0,03%; 0,07% 0,15% Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mức thuế suất 0,03% Đất sử dụng không mục đích chịu mức thuế suất 0,15% Đất lấn chiếm chịu thuế suất 0,2% Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 16 Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Việt Nam chịu điều chỉnh Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với pháp nhân) Luật thuế Thu nhập cá nhân (đối với cá nhân): - Theo quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hành, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tổ chức kinh tế áp dụng mức thuế suất phổ thông 25% chênh lệch giá chuyển nhượng trừ giá mua chi phí liên quan Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải hạch toán tách riêng với khoản thu nhập khác không hưởng ưu đãi thuế (trừ trường hợp đặc biệt) - Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân Việt Nam theo lân chuyển nhượng Tùy theo việc người nộp thuế có lưu giữ chứng từ hợp pháp để xác định thu nhập hay không mà áp dụng hai phương pháp: (i) Áp dụng thuế suất 25% thu nhập chịu thuế; (ii) Áp dụng thuế suất 2% doanh thu chuyển nhượng Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Việt Nam chưa phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS thực với mức thuế suất định chưa áp dụng biểu thuế suất lũy tiến thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ nhà, đất Việt Nam áp dụng tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam với quan nhà nước có thẩm quyền Mức thu lệ phí trước bạ BĐS Việt Nam (0,5% giá trị giao dịch không 500 triệu đồng) không cao Tuy nhiên, hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS thường diễn không công khai có công khai kê khai thấp so với giá giao dịch thực tế để nộp lệ phí trước bạ thấp chế kiểm soát, bắt buộc công khai giao dịch chuyển nhượng BĐS dẫn đến thất thu cho ngân sách (hiện nay, giá UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm thường sư dụng làm tính lệ phí trước bạ) Mặc dù pháp luật hành quy định chế tài xử phạt trường hợp không nộp nộp không đủ số tiền lệ phí trước bạ thực tế, giao dịch ngầm, không nộp lệ phí trước bạ phổ biến mà chế kiểm soát hữu hiệu 17 Hướng hoàn thiện Trên sở thực trạng sách thuế BĐS Việt Nam cho thấy, việc hoàn thiện sách thuế BĐS cần quan tâm đến số vấn đề sau: Về thuế đất ở: nên xem xét tăng thuế suất đất hạn mức theo biểu thuế lũy tiến Mức thuế suất đất hạn mức theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hành 0,03% hợp lý Song, mức thuế suất 0,07% 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ lần đến lần hạn mức sử dụng đất thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa ngăn ngừa tình trạng đầu đất Mức thuế đủ lớn, chủ sở hữu đất phải cân nhắc tiếp tục giữ đất đầu chờ giá lên hay bán để nộp thuế đất đồng thời thu lợi nhuận từ việc đầu tư số tiền bán quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh khác tạo thêm việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa tạo động lực để kinh tế phát triển Nếu phương án bán đất để đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh chủ sử dụng đất lựa chọn thuế sử dụng đất góp phần hạn chế đầu đất, mặt khác góp phần thúc đẩy người dân đưa vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh Nếu phương án tiếp tục giữ đất đợi giá lên bán việc đánh thuế thu nhập chủ sử dụng đất bán, Nhà nước điều tiếp thu nhập đối tượng thông qua thuế sử dụng đất Trong trường hợp chủ sử dụng đất có quyền sử dụng nhiều đất thu nhập thực tế từ lao động kinh doanh thấp khả nộp thuế việc thu thuế sử dụng đất cao phân vượt hạn mức buộc họ phải đứng trước hai lựa chọn hai lựa chọn có lợi chung xét góc độ toàn xã hội: Một là, tiếp tục giữ đất phải cho thuê đất để có tiền nộp thuế sử dụng đất; Hai là, bán đất cho người có khả sử dụng có hiệu có khả nộp thuế Như vậy, việc đánh thuế lũy tiến cao quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, chống đầu đất đai, chống tình trạng bỏ đất số khu đô thị Ngoài ra, cần áp dụng mức thuế suất cao đất sử dụng không mục đích sử dụng sau giao đất Luật thuế sử dụng đất phi nông 18 nghiệp hành quy định mức thuế suất cao trường hợp chưa đủ cao để góp phần ngăn ngừa hành vi lãng phí đất đai - Về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS): Nên đánh thuế thu nhập từ chuyển nhương BĐS theo thời gian nắm giữ Theo đó, thời gian mua bán lại (kể từ ngày mua) ngắn phải chịu thuế suất cao dài thuế suất thấp nhằm hạn chế tình trạng đầu BĐS Tuy nhiên, không cần thiết phải áp dụng biểu thuế suất lũy tiến thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS vấn đề khó khăn việc kiểm soát giao dịch công khai vấn đề thuế suất - Về lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ hành khoản thu có tính chất lưỡng tính, vừa mang tính chất lệ phí, vừa mang tính chất thuế tài sản Nếu hoàn thiện khoản thu theo hướng tách bạch lệ phí thuế, theo có kệ phí trước bạ thuế đăng ký tài sản Khi đó, thuế đăng ký tài sản với mức thu phù hợp góp phần điều tiết hợp lý thu nhập chủ sở hữu BĐS Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân có chế khuyến khích, bắt buộc giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thực công khai phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền, từ quy định bắt buộc giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thông qua sàn giao dịch, với thủ tục đơn giản chi phí thấp, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước - Về thuế nhà ở: Hiện Việt Nam, người sở hữu nhà nộp thuế Đây khác biệt so với nhiều nước giới Pháp lệnh thuế nhà, đất trước Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hành chưa đánh thuế nhà, điều phù hợp với bối cảnh KT- XH trước phần lớn người dân có nhà trung bình, mặt khác công tác quản lý quan nhà nước chưa tốt, chưa nắm thực trạng sở hữu nhà dân cư Tuy nhiên, tình hình nay, có nhiều thay đổi, tỷ lệ người dân có nhà cao cấp, nhà biệt thự (đặc biệt đô thị) tăng lên nhiều có phận dân cư sở hữu nhiều nhà… Việc không đánh thuế nhà khiến cho ngân sách nguồn thu đánh kể đồng thời gián tiếp khuyến khích người dân tích lũy tài sản nhà Trên thực tế, hầu áp dụng thuế nhà hình thức thuế tài sản loại thuế trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương góp phần hạn chế đầu BĐS 19 Chính vậy, việc đánh thuế hàng năm vào nhà với tư cách sắc thuế tài sản cần thiết vừa góp phần điều tiết thu nhập, vừa giải tình trạng bất công phân phối thu nhập xã hội Mặt khác, áp dụng thuế nhà có tác dụng hạn chế người dân tích lũy tài sản nhà ở, việc mua nhà không sử dụng, không làm tăng nhu cầu giả taoh nhà Đồng thời, việc đánh thuế nhà tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước, góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS nói riêng kinh tế nói chung Theo hướng này, thuế nhà áp dụng người có nhà có giá trị lớn ngưỡng giá trị định người có nhiều nhà ở, người có nhà ngưỡng nộp thuế, miễn thuế nhà nông thôn quy định hạn mức diện tích nhà miễn thuế theo đầu nhân Việc đánh thuế nhà theo ngưỡng giá trị dễ xã hội chấp nhận, tạo nguồn thu cho ngân sách, góp phần hạn chế đầu Đây phương thức nhiều nước áp dụng Ngoài ra, vấn đề gây nhiều ý công luận thời gian gần biệt thự bỏ hoang Để xử lý vấn đề nay, đưa đối tượng đánh thuế biệt thự bỏ hoang hay nhà bỏ hoang việc xác định nhà bỏ hoang thực tế không đơn giản Thêm vào đó, chủ BĐS sử dụng biện pháp để tránh “bỏ hoang” nhiều cách khác Việc đánh thuế nhà với quy định miễn hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người đánh thuế cao vào phần hạn mức giải tốt toán Khi đó, không cần quan tâm đến việc bỏ hoang hay không, phần vượt hạn mức bị đánh thuế nhà Chủ sở hữu nhà bỏ hoang phải bỏ thu nhập muốn tiếp tục sử hữu Nếu sử dụng thuê việc nộp thuế cho hoạt động kinh doanh phải nộp thuế nhà Nếu không muốn nộp thuế cao phải bán bớt phần BĐS không cần thiết (giống đánh thuế lũy tiến cao vào phần diện tích đất vượt hạn mức sử dụng) Tóm lại, thông qua việc hoàn thiện sách thuế BĐS, Nhà nước thực điều tiết thị trường BĐS, khuyến khích sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, hạn chế đầu Đồng thời, với việc điều chỉnh thuế giao dịch thị trường mức hợp lý khuyến khích giao dịch tức; khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước 20 Tuy nhiên, ban hành Luật thuế nhà, đất góp phần hạn chế đầu cơ, để hạn chế đầu có hiệu cần phải có kết hợp nhiều công cụ, sách khác Bên cạnh đó, mục tiêu Luật thuế nhà, đất làm cho tài sản minh bạch, tức làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Từ trước đến người ta cho rằng, mua bán nhà đất chủ yếu hoạt động chui, người bán nhà công khai phải nộp thuế đương nhiên họ không đồng ý Chính vậy, luật thuế đời tạo nên minh bạch, sòng phẳng, hướng hoạt động mua bán thị trường dần trở nên minh bạch, công thông qua cách đánh thuế cụ thể đối tượng, hoạt động mua bán cụ thể 4.2 Minh bạch hóa thị trường bất động sản Một thị trường bất động sản minh bạch, đầy đủ thông tin biện pháp triệt để để hạn chế đầu cơ, chẳng thể có chuyện giá bất động sản bị thổi phồng biết giá trị thực Một thị trường minh bạch thúc đẩy nhiều niềm tin góp phần giúp thị trường phát triển Ở quốc gia đặc biệt quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trình phát triển toàn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai minh bạch thị trường BĐS coi chìa khoá cho thực thành công vai trò đó, hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, có chế định giá xác; đất sử dụng phải nhà nước công nhận mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng kí giao dịch thực quyền BĐS; thông tin BĐS đầy đủ, xác, công khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Trước hết, việc tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường BĐS, quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao 21 dịch Điều quan trọng khuôn khổ pháp lí phải tôn trọng nguyên tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp nhà nước Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm nước Cộng hoà Séc, Cộng hoà liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore nhà nước cần tác động vào thị trường số vấn đề định điều tiết xã hội thông qua sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp Để giữ cho tác động nhà nước không làm phương hại tới thị trường sách đất đai sách BĐS phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành Việt Nam cần phải hoàn toàn chấm dứt đảm bảo quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trường BĐS Thứ hai, tạo điều kiện cho thị trường định giá BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá đòi hỏi phải có tổ chức tư vấn cho bên giao dịch, quan định giá quan thẩm định giá BĐS Việc quản lí giá đất cần thiết để đảm bảo ổn định an toàn cho thị trường Nếu quản lí tốt giá đất đề phòng tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu đất đai góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch khách quan Bởi vậy, quan hành Việt Nam cần phải giảm thiểu can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS thị trưởng để dự báo biến động giá cung cấp cho giao dịch Yếu tố quan trọng định tới tính minh bạch hệ thống pháp luật chế thực pháp luật thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phải làm cho quy định giá đất Nhà nước thực sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng chế giá đất Cần phải xem tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 22 Thứ ba, cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội, thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thông tin giá Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường BĐS Thông thường quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đồng dân cư thông qua thay đổi Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch Theo kinh nghiệm nước giới việc công khai hồ sơ đăng kí lợi ích mà hệ thống đăng kí tạo để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Để có hệ thống đăng kí cung cấp hồ sơ đăng kí cách xác tình trạng hữu BĐS cần có quy định bắt buộc bên tham gia đăng kí giao dịch họ, không lợi ích họ bị xâm hại có quan hệ chồng lấn (Ví dụ quy định đăng kí giao dịch Mỹ) Bằng cách người tham gia thị trường coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí BĐS nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích biện pháp quản lí Nhà nước Và hiệu đạt chi phí cho việc đăng kí không lớn Cũng cách mà loại bỏ thị trường không thức Thêm vào việc đơn giản hoá thủ tục đăng kí phê duyệt cần thiết quy trình đăng kí - điều hệ thống đăng kí khoán Tonens Australia số quốc gia khác thể rõ tính ưu việt Trong hệ thống Tonens, hồ sơ đăng kí mô tả đất, quyền sở hữu đất lợi ích khác liên quan đến đất tất thông tín đầy đủ lợi ích hữu đất, đảm bảo độ tin cậy vào tình trạng pháp lí tình trạng thực tế quyền đất Khi quy định đăng kí bảo đảm thực tăng cường tính minh bạch cho lợi ích giao dịch BĐS Một người có quan tâm tới đất tra cứu thông tin khoán đất văn phòng đăng kí đơn vị hành liên quan Bên cạnh việc đăng kí vấn đề thống thông tin cần thiết quyền liên quan tới đất nhà loại giấy chứng nhận yếu tố quan trọng cho việc thực giao dịch thuận lợi đơn giản vấn đề tìm kiếm thông tin Ở 23 Trung Quốc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao dịch khác đất đai đăng kí quan quản lí đất đai địa phương Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có quy định xoá bỏ tình trạng không thống việc đăng kí ban đầu Đất có nhà đăng kí theo Luật nhà ở, loại đất khác đăng kí theo Luật đất đai Chưa có quy định đăng kí công trình nhà Bởi tồn có hệ thống pháp luật có tính minh bạch Thứ tư, cần tạo điều kiện chuyên gia có trình độ chuyên môn cao lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sách giá đất, định giá đất Bởi hoạt động loại chuyên gia tác động không nhỏ điều kiện định định đến vận hành phát triển thị trường BĐS tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư đặc biệt nhà môi giới BĐS Thứ năm, thị trường đất đai thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam không rõ ràng yếu tố sở hữu cản trở lớn trình phát triển thị trường Kinh nghiệm nước giới cho thấy cho dù tồn sở điều kiện kinh tế, trị, xã hội khác theo xu hướng tất yếu quốc gia loại bỏ dần quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ rào cản giao dịch đất, đặt giao dịch mối quan hệ cung – cầu tất yếu thị trường đặc biệt trọng phát triển tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tư vấn, tổ chức định giá Tóm lại, giống loại thị trường khác, thị trường BĐS cần phải tạo dựng, vận hành phù hợp với quy luật kinh tế khách quan kinh tế thị trường nhà nước đóng vai trò “bà đỡ” cho thị trường BĐS việc tạo môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động loại thị trường Sự phát triển thị trường BĐS có thành công hay không liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống thị trường BĐS Việt Nam hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ chồng chéo, xung đột văn pháp luật có liên quan, kiên xây dựng thị trường BĐS thức, đáp ứng yếu tố cho trình hội nhập 24 Kết luận Có lẽ sau phân tích phía có cách nhìn nhận hoạt động đầu thị trường bất động sản Đầu phát triển mức thật gây hậu tiêu cực cho thị trường kinh tế mức độ vừa phải tác động tích cực đầu thật đáng kể Việc cố gắng xóa bỏ đầu việc không nên làm thực tế thực hoạt động mua bán lại thị trường không thị trường Thay vào đó, việc hạn chế đầu cơ, giữ cho đầu mức chấp nhận giúp tận dụng mặt tốt mà mang lại đồng thời tránh tiêu cực không đáng có 25 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ths Nguyễn Thị Dung, “Đảm bảo tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam” ThS Lê Hồng Hạnh, 2014, “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật PGS.TS Trần Xuân Hải – Học viện Tài chính, 2012, “Hoàn thiện sách thuế nhằm hạn chế đầu bất động sản Việt Nam”, Tạp chí tài Nguyễn Vĩnh Long Nguyễn Ngân Hương, Công ty Luật hợp danh Luật Việt, “Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện mua rủi ro”, ĐTCK “Đất vàng Phú Quốc, sau đêm giá tăng 50%”, xem tại: http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/249231/dat-vang-phu-quoc sau-mot-dem giada-tang-gan-50-.html “Thế đầu nhà đất?”, xem tại: http://www.baomoi.com/Thenao-la-dau-co-nha-dat/c/3889576.epi “Thực trạng đóng băng thị trường bất động sản”, xem tại: http://www.doko.vn/luan-van/thuc-trang-dong-bang-cua-thi-truong-bat-dongsan-69629 “Thuê mua bất động sản hình thành tương lai?”, xem tại: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/thue-mua-bat-dongsan-hinh-thanh-trong-tuong-lai-69082.html “Tổng kết thị trường bất động sản, đâu nên nỗi?”, xem tại: http://www.daialand.com/index.php? module=news&function=detail&cat_id=4&id=1067 26 [...]... lại, thị trường chứng khoán tụt dốc thảm hại, ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào giữa năm 2008, dù có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm các chủ đầu tư 12 khó khăn trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn Việc nhà đầu tư bất động. .. do đầu cơ mà là do sự thiếu minh bạch thông tin gây ra Vậy nên chẳng có lý do gì để loại bỏ hoạt động đầu cơ mà thay vào đó là cần hạn chế để đầu cơ ở một mức độ mà lợi ích nó mang lại lớn hơn những tác hại mà nó gây ra 15 4 Giải pháp hạn chế đầu cơ trong thị trường bất động sản 4.1 Giải pháp thuế Vấn đề hạn chế đầu cơ BĐS ở Việt Nam cũng đã được đặt ra từ lâu và đã được đề cập trong nhiều văn bản và. .. hoảng toàn cầu đến thị trường bất động sản đã trở nên rõ rệt Bắt đầu từ cuối tháng 2/2008, thông tin Bộ xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và các ngân hàng sẽ áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã tạo nên một làn sóng rung động đối với thị trường bất động sản, khiến thị trường này phản ứng bằng các đợt giảm giá nhỏ giọt từ 5-10% Vậy là, sau thời kì bất động sản thăng hoa, tăng... hoạt động đầu cơ trong thị trường bất động sản Đầu cơ nếu phát triển quá mức thật sự sẽ gây ra những hậu quả tiêu cực cho thị trường và nền kinh tế nhưng nếu ở một mức độ vừa phải thì những tác động tích cực của đầu cơ thật sự rất đáng kể Việc cố gắng xóa bỏ đầu cơ là một việc không nên làm và trên thực tế là cũng không thể thực hiện bởi nếu không có những hoạt động mua đi bán lại này thì thị trường. .. một sự minh bạch, sòng phẳng, hướng hoạt động mua bán trên thị trường dần trở nên minh bạch, công bằng thông qua cách đánh thuế cụ thể đối với từng đối tượng, hoạt động mua bán cụ thể 4.2 Minh bạch hóa thị trường bất động sản Một thị trường bất động sản minh bạch, đầy đủ thông tin là biện pháp triệt để nhất để hạn chế đầu cơ, sẽ chẳng thể có chuyện giá bất động sản bị thổi phồng nếu như chúng ta biết... tiếp tục thậm chí đến khi giá bất động sản đã về với giá trị thực thì vẫn có ít người dám mua do người ta vẫn nghi ngờ mức giá bán này Sự mất lòng tin vào thị trường sẽ khiến thị trường khó lòng vượt qua khủng hoảng và hồi phục Đó là những tác hại mà đầu cơ bất động sản gây ra, cần chú ý rằng những tác hại này chủ yếu xảy ra khi hoạt động đầu cơ trở nên quá đà, khiến thị trường biến dạng Nhiều tác hại... phiếu bất động sản cũng bị giảm giá mạnh Nguyên nhân đã khá rõ và kết quả kéo theo chính là giá cổ phiếu bất động sản rớt thấp chưa từng có Nếu trong năm 2007, giá trung bình của cổ phiếu bất động sản khoảng 100.000 –200.000 đồng/cổ phiếu, thì sang nửa năm 2008 chỉ còn khoảng 20.000 –30.000 đồng/cổ phiếu Nguyên nhân của sự đóng băng và đi xuống của thị trường bất động sản là do giá bất động sản đã... loại thị trường cơ bản khác, thị trường BĐS cần phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền kinh tế thị trường nhà nước luôn đóng vai trò là “bà đỡ” cho thị trường BĐS trong việc tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại thị trường này Sự phát triển của thị trường BĐS có thành công hay không liên quan rất mật thiết tới hệ thống pháp. .. đến hơn 80% tổng kinh phí xây dựng 3.4 Làm mất niềm tin, khiến cho thị trường đóng băng hoặc hồi phục chậm Một khi việc đầu cơ thổi phòng giá bất động sản dẫn đến sự sụp đổ của thị trường thì việc hồi phục hoặc thoát ra khỏi trạng thái đóng băng không hề dễ dàng Khi bong bóng bất động sản vỡ, thanh khoản của thị trường xuống đáy và thị trường bị đóng băng Những người có nhu cầu mua nhà sẽ e dè vì không... nó là bao nhiêu Một thị trường minh bạch cũng sẽ thúc đẩy nhiều niềm tin hơn góp phần giúp thị trường phát triển hơn Ở bất kì quốc gia nào đặc biệt là các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn bộ nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bên trong của các loại thị trường khác như thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công