THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT

Centre de Prospective et d’Études Urbaines N° 54 - 2014/2015 Tài liệu Trung tâm Dự báo Nghiên cứu Đô thị - PADDI Giá trung bình 2010 Biến động từ 2004 Lyon Cộng đồng đô thị Lyon (ngoài thành phố Lyon) Biến động giá từ 2004 < 45 % 45 đến 55 % Giá trung bình theo m2 vào năm 2010 < 2000 €.m² 55 đến 65 % 2200 đến 2400 2400 đến 2600 2600 đến 2800 2800 đến 3000 > 65 % 3000 đến 3200 > 3200 THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT 08 - 12 / 12 / 2014 Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Võ Công Lực, Ông Eric Peigné Ông Jean-Jacques Mathias hướng dẫn khóa tập huấn đóng góp lớn cho việc xuất tài liệu PADDI xin cảm ơn bà Nguyễn Thị Cẩm Vân tham gia điều phối nhiều hoạt động tập huấn đất đai PADDI tổ chức từ năm 2006 Biên soạn: Morgane Perset Biên dịch: Huỳnh Hồng Đức Hiệu đính: Fanny Quertamp (PADDI), Eric Peigné (Cộng đồng đô thị Lyon), Jean-Jacques Mathias (CECIM), Võ Công Lực, (Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM) Ngày in: Số bản: Công ty in: L ỜI NÓI ĐẦU Mục tiêu tổng quát khóa học chuyển giao tri thức: khóa học PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức Thành phố cách hướng đến khái niệm, kỹ thuật phương pháp (toàn diện, đa ngành) quản lý đô thị, bối cảnh đặc thù thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học hình thành với phối hợp đối tác Việt Nam đối tác phê duyệt Ý tưởng chủ đạo xem Pháp, người ta sử dụng phương pháp giải vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam gặp phải công việc Để thực ý tưởng này, nội dung khóa học xoay quanh hai nghiên cứu trường hợp cụ thể Việt Nam Các kiến thức tổng hợp từ khóa học giúp hình thành cách làm mới, sách phổ biến rộng rãi đến người Tài liệu xuất nhằm mục đích phổ biến rộng rãi kiến thức tổng hợp từ khóa học Lời nói đầu Ghi chú: PADDI chuyên gia không chịu trách nhiệm ý kiến phát biểu học viên khóa học ghi lại tài liệu Các phát biểu ghi lại ý kiến riêng học viên giảng viên Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Mục lục LỜI NÓI ĐẦU 03 TỪ VIẾT TẮT 06 DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN 07 TỔNG QUAN VỀ TP.HCM 09 GIỚI THIỆU 10 PHẦN – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11 I TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM .11 Địa vị pháp lý nhiệm vụ Trung tâm Ví dụ hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất Trao đổi với học viên 13 II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM 14 Nhu cầu xây dựng nhà lớn, khan đất Sự biến động thị trường bất động sản Việt Nam: sốt bất động sản liên tiếp Các xu hướng thị trường nhà TP.HCM: “Đóng băng” sau sốt Trao đổi với học viên 16 Mục lục Những điểm cần ghi nhận 17 18 PHẦN – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON I CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON 18 Sở Đất đai Bất động sản Cộng đồng đô thị Lyon Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF) Phương pháp định giá bất động sản Lợi ích việc sử dụng đồ việc kết hợp liệu II TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM) 24 Theo dõi thị trường nhà phát triển Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp Trao đổi với học viên 26 Những điểm cần ghi nhận 27 Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 PHẦN – CHIẾN LƯỢC VÀ CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI 28 I CÁC CÔNG CỤ VÀ CÁCH LÀM CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON 28 Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm đất Các công cụ dự báo Phương pháp tạo quỹ đất Các điểm cần ý điểm đặc biệt II CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC 34 Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận Anh Bán quyền để xây dựng thêm Braxin Chuyển nhượng quyền xây dựng Mỹ Trao đổi với học viên 36 Những điểm cần ghi nhận 39 40 PHỤ LỤC 42 DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN 43 Mục lục TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 T Ừ VIẾT TẮT Build-Transfer (Xây dựng – chuyển giao) CECIM Trung tâm nghiên cứu bất động sản CEPAC Chứng tiềm xây dựng thêm CLAMEUR Cơ sở liệu giá cho thuê nhà phân tích thị trường bất động sản đô thị nông thôn GTGT Giá trị gia tăng HFIC Công ty Đầu tư Tài nhà nước TP.HCM HLM Tổ chức quản lý nhà cho thuê giá rẻ INSEE Viện thống kê nghiên cứu kinh tế quốc gia Min.Not Thị trường bất động sản từ liệu công chứng viên OTIF Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản PERVAL Dữ liệu công chứng viên SITADEL Hệ thống thông tin xử lý tự động liệu nhà mặt kinh doanh Sở TNMT Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TDR Chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Developement Rights) UBND Ủy ban nhân dân Viện NCPT Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM Từ viết tắt BT Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 D ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN Chuyên gia Pháp: Eric Peigné, Sở Đất đai Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) Chuyên gia Việt Nam: Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức Nguyễn Thị Cẩm Vân Nguyễn Thị Thúy Diệu Nguyễn Văn Khoa Nguyễn Thị Thu Hà Phạm Việt Hùng Nguyễn Thị Hoàng Liễu Nguyễn Thị Loan Anh Phạm Thị Bích Liễu Trần Ngọc Bách Lê Thị Diễm Thùy Huỳnh Hữu Tài Trung tâm phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên Môi trường) Đỗ Hữu Tâm Lâm Bội Mẫn Trần Đăng Hùng Lê Trần An Gia Tưởng Thanh Tùng Sở Xây dựng Trần Hải Đông Bùi Quang Thu Sở Quy hoạch – Kiến trúc Nguyễn Ngọc Dương Đặng Phương Chi Sở Giao thông vận tải Trương Hoàng Chính Nguyễn Trường Giang Ban Quản lý đường sắt đô thị Nguyễn Trường Khánh Lê Thị Ánh Ngọc Đỗ Minh Hoàng Nguyễn Lê Hồng Thái Nguyễn Hà Thế Vân Nguyễn Ngọc Tân Cao Trường Thọ Đoàn Thùy Giang Võ Thị Mỹ Hòa Nguyễn Thị Bích Nhật Viện Nghiên cứu phát triển Nguyễn Phương Bắc Nguyễn Đặng Phương Anh Phạm Thị Thanh Hiền Công ty đầu tư tài Nhà nước – HFIC Đại Hoàng Quân Nguyễn Thị Quỳnh Mai Trần Đại Lộc Nguyễn Văn Mạnh Hà Hồ Mỹ Thuận Phan Quang Ân Nguyễn Thị Hằng Thương Tài liệu PADDI Sở Tài 08-12/12/2014 Danh sách tham gia khóa tập huấn Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân Quận Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh Nguyễn Trần Thế Ủy ban nhân dân Quận Nguyễn Đình Bảo Nguyễn Thị Kim Phượng Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh Nguyễn Thanh Hòa Trần Anh Quyên Phạm Quang Khải Trần Đoàn Hiệp Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè Trần Minh Khánh Lê Văn Hiền Lê Văn Thảo Đại học Việt - Đức Phạm Thái Sơn Danh sách tham gia khóa tập huấn Đặng Thế Hiển Hứa Trần Minh Trí Trần Hoàng Nam Đại học Radboud Nguyễn Bảo Thành PADDI Fanny Quertamp, Đồng giám đốc PADDI Nguyễn Hồng Vân, Đồng giám đốc PADDI Morgane Perset, Phụ trách công tác Charles Simon, Phụ trách công tác Đỗ Phương Thúy - Trợ lý Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 © Laurent Weyl / collectif ARGOS TỔNG QUAN TP.HCM Kể từ đầu năm 1990, song song với sách mở cửa kinh tế (Đổi mới), đại đô thị phía Nam Việt Nam thay đổi lớn quy mô TP.HCM tìm kiếm mô hình đô thị mới, chủ yếu châu Á với tham vọng trở thành đại đô thị Đông Nam Á Nhiều thách thức cần vượt qua: • Cải thiện sở hạ tầng đô thị vốn bị tải, • Phát triển nhà cho người có thu nhập trung bình thấp, đặc biệt khuôn khổ dự án đô thị lớn, • Triển khai giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu Các định hướng Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM năm 1998 điều chỉnh Thủ tướng phê duyệt vào tháng năm 2010 Tầm nhìn Quy hoạch mở rộng thời gian, đến năm 2025 không gian, có tính đến phát triển tỉnh lân cận TP.HCM Trung tâm Thành phố bao gồm khu trung tâm lịch sử khu đô thị Thủ Thiêm Đô thị hóa tập trung hành lang chính: chủ yếu phía Đông, dọc theo đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây dọc theo Quốc lộ 1; phía Nam, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ cảng Hiệp Phước Các dự án đô thị lớn Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu Nam Sài Gòn, Khu đô thị Tây Bắc, dọc theo bờ sông Sài Gòn thu hút nhiều nhà đầu tư tạo diện mạo cho phát triển đô thị Địa giới hành TPHCM N Bình Thạnh Tân Bình Các dự án đô Phúthị lớn Nhuận Tân Phú 10 11 Bình Tân B A D Tổng quan tp.hcm Bối cảnh phát triển đô thị E Bình Chánh Nhà Bè Chú thích : TP.HCM Huyện Phạm vi dự án: A Trung tâm thành phố B Đường Vo Van Kiet C Khu đô thị Hiệp Phước D Khu đô thị Thủ Thiêm E Khu đô thị Nam Thành phố Thực hiện: PADDI, 04.06.2014 C km 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 Vài số liệu (Tổng Cục thống kê, 2013) Dân số: 7,9 triệu dân (gần 10 triệu dân bao gồm khoảng triệu người không đăng ký cư trú) Dân số đô thị: 81 % Chiếm 8,9 % dân số nước Tốc độ tăng trưởng dân số: % / năm giai đoạn 2005 - 2013 Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Diện tích: 096 km² - 24 quận/huyện (19 quận, huyện) Mật độ dân số quận trung tâm (1 3): 32.405 người/ km² Tăng trưởng GDP: 10,8 % giai đoạn 1996 - 2010 Đóng góp vào GDP quốc gia 21 % Thu nhập trung bình hàng tháng: 3,4 triệu đồng (150 euro) GIỚI THIỆU Đất đai yếu tố chủ chốt việc xây dựng đô thị Ở TP.HCM, đất đai đòn bẩy tài cho phát triển đô thị Do đó, đất đai chủ đề hoạt động PADDI Năm 2006, PADDI tổ chức khóa tập huấn chủ đề Quy hoạch quản lý đất đai, năm 2009 khóa tập huấn thứ công cụ thực sách đất đai bất động sản, năm 2010 khóa tập huấn thứ Cơ sở liệu bất động sản năm 2012 khóa tập huấn thứ Các giải pháp tạo quỹ đất khuôn khổ dự án cải tạo đô thị Tài liệu tổng hợp trao đổi khóa tập huấn Theo dõi thị trường bất động sản phương pháp tạo quỹ đất Khóa học tiếp nối hoạt động lĩnh vực đất đai với phối hợp Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM (Sở TNMT)1 Trung tâm phát triển quỹ đất (sau gọi tắt Trung tâm) trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM có nhiệm vụ thực thu hồi tạo quỹ đất phục vụ đầu tư quản lý quỹ đất sau giải phóng mặt số quỹ đất “công” địa bàn Thành phố TP.HCM có gần 10 triệu dân2 với tốc độ tăng dân số đô thị mạnh mẽ Điều thể qua việc đô thị hóa lan tỏa khan nguồn tài nguyên đất đai Sự phát triển nhanh chóng dân số đô thị đòi hỏi phải tăng cường xây dựng nhà sở hạ tầng Do đó, Trung tâm phát triển quỹ đất phải đối mặt với vấn đề: kiểm soát quỹ đất dành cho sở hạ tầng, thực thu hồi đất, bồi thường tái định cư quy mô lớn, tìm kiếm nguồn tài để phục vụ cho thu hồi đất bồi thường Trung tâm phát triển quỹ đất đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn nhằm nâng cao lực Trung tâm việc dự báo tạo quỹ đất Do lĩnh vực bất động sản chưa minh bạch, nên hiểu biết thị trường bất động sản hạn chế Tuy nhiên, nghiên cứu Trung tâm cho thấy có hội tạo quỹ đất Do đó, Trung tâm đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn hai chủ đề: Nắm bắt thị trường bất động sản cách sử dụng phương pháp quan sát, theo dõi lập đồ Các công cụ tạo quỹ đất Để với Trung tâm suy nghĩ chủ đề nói trên, Ông Eric Peigné, Sở Đất đai Bất động sản Cộng đồng đô thị Lyon Ông Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) mang đến góc nhìn quan nhà nước tư nhân sở liệu bất động sản, chiến lược công cụ đất đai Pháp Giới thiệu Các trình bày chuyên gia tạo tiền đề cho nhiều trao đổi phong phú, từ rút khuyến nghị hướng suy nghĩ trình bày phần kết luận tài liệu 10 Tải thêm tài liệu tổng hợp khóa tập huấn PADDI từ trang web: www.paddi.vn Theo số liệu thống kê thức, dân số TP.HCM 7,9 triệu người (Tổng cục thống kê, 2013) Tuy nhiên, theo ước tính, TP.HCM có khoảng triệu người ngoại tỉnh không đăng ký thường trú Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Chia thành khối tích Tính phức tạp dự án đô thị thường dẫn đến chồng khối tích lên với với chủ sở hữu khác (nhà nước tư nhân) Do đó, cần phải có tổ chức quản lý việc Ví dụ, khu trung tâm Part Dieu Lyon có nhà ga tàu cao tốc (TGV), nhà ga tàu điện ngầm, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, lối đi, bãi đậu xe quảng trường Sự đa dạng sử dụng sở hữu đòi hỏi phải tổ chức quản lý rõ ràng quyền sở hữu Việc phân chia thành khối tích đáp ứng yêu cầu Chia thành khối tích cách thức đặc biệt để tổ chức quyền sở hữu bất động sản Việc dựa khái niệm pháp lý, chưa có luật quy định việc Đây việc thể quyền sở hữu theo khối tích chiều Nó kỹ thuật pháp lý nhằm phân chia quyền sở hữu tòa nhà thành nhiều đơn vị riêng biệt chiều ngang chiều dọc tầng khác nằm mặt đất tự nhiên Mỗi đơn vị nằm khối tích xác định chiều (mặt phẳng, mặt cắt mặt bên) đơn vị thuộc sở hữu chủ thể, tức sở hữu chung18 Sau toàn bất động sản chia thành khối tích, không phần thuộc sở hữu chung, không địa dịch, ví dụ: địa dịch tiếp cận bãi đậu xe Mỗi khối tích thuộc quyền sở hữu đầy đủ trọn vẹn chủ sở hữu Sau chia thành khối tích, khối tích có giấy chứng nhận quyền sở hữu Mỗi chủ sở hữu sau lựa chọn chế độ sở hữu cho khối tích (tự sở hữu sở hữu chung) Ở Pháp, phân chia theo khối tích công cụ phù hợp sở hạ tầng ngầm Ví dụ tuyến tàu điện ngầm Chia thành khối tích Khối tích Phần Khối tích Đồng sở hữu 34 20 Nhà thương mại 20 Nhà xã hội cho thuê Bãi đậu xe mặt đất Bãi đậu xe ngầm Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai Bất động sản, 2014 trường hợp điển hình cho cách làm Chính quyền xác lập quyền địa dịch cho tuyến tàu điện ngầm Nhưng quyền phải tuân thủ số nghĩa vụ sau: tuyến tàu điện ngầm chạy độ sâu 10m, quyền phải mua lại toàn khối tích khu đất, từ -10m đến -30m: quyền bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu, từ -30m trở xuống, giá đất Như vậy, chi phí bồi thường giảm dần Nếu độ sâu -1m, chi phí 90% Nếu độ sâu từ -30m trở xuống, chi phí Đây nguyên tắc rút từ án lệ xây dựng tàu điện ngầm Paris II CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận Anh Ở Anh, đồ quy hoạch đô thị thể mong muốn, mục tiêu quyền, tính bắt buộc phải tuân theo Ngoài ra, dự án lớn sở hạ tầng tư nhân thực Thành phố xây dựng sở đàm phán liên tục nhà đầu tư bất động sản quyền địa phương Town Country Planning Act năm 1947 xác định khuôn khổ hành động nhà phát triển bất động sản (tương tự công ty đầu tư phát triển bất động sản công ty đầu tư phát triển hạ tầng Pháp) Tài liệu quy định việc cấp giấy phép xây dựng thực sở tự thương lượng Ngoài ra, quy định quyền ký hợp đồng thương mại với nhà phát triển bất động sản Theo hợp đồng này, nhà phát triển bất động sản cấp giấy phép xây dựng với điều kiện phải thực số nghĩa vụ cho nhà nước Dưới góc độ quyền lợi ích công đạt được, góc độ nhà đầu tư nghĩa vụ phải thực Các nghĩa vụ việc thực nhà xã hội, công viên, tuyến giao thông công cộng đóng góp tài cho xây dựng sở hạ tầng Từ năm 2010, nhà lập pháp Anh ban hành loại thuế quyền địa phương áp dụng: Community Infrastructure Levy (CIL) Nguồn thu từ thuế dùng để phát triển sở hạ tầng Trước thông qua, quyền địa phương phải thông báo khu vực áp dụng thuế Trong tương lai, thuế thay nghĩa vụ Ngoài chế nói trên, từ năm 2010, quyền thành phố Luân Đôn ban hành quy định thu phí lưu thông vào khu trung tâm làm việc Việc thu phí nhằm hai mục tiêu: chống ùn tắc giao thông khu trung tâm tạo nguồn thu cho thành phố Mặc dù hiệu chống ùn tắc giao thông hạn chế, việc thu phí giúp tăng nguồn tài cho Cơ quan tổ chức giao thông Luân Đôn, Transport for London (TfL) 18 Nguồn: Công chứng Pháp, 2007 Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Bán quyền để xây dựng thêm Braxin CEPAC, chứng tiềm xây dựng thêm, công cụ tài sách đô thị Braxin Mục tiêu chế tạo điều kiện cho tư nhân đầu tư toàn phần sở hạ tầng công trình công cộng dự án (ví dụ: đường giao thông, giao thông công cộng, trường học ) thông qua việc nhà nước bán quyền xây dựng cao so với hệ số sử dụng đất thông thường Nếu nhà đầu tư bất động sản mua CEPAC, phép xây dựng thêm diện tích sàn Cơ chế giúp quyền có tài trước triển khai dự án Cơ chế CEPAC áp dụng khuôn khổ Dự án Đô thị có phối hợp Thủ tục cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất tiêu quy hoạch xây dựng Số lượng CEPAC phát hành, giá trị CEPAC việc quy đổi từ CEPAC sang số m² sàn xây dựng phụ thuộc vào khu vực chức sử dụng đất Ví dụ, CEPAC đổi m² nhà khu A CEPAC đổi 1m2 nhà khu B Giá bán CEPAC xác định dựa tổng chi phí dự án (nghiên cứu thiết kế, nghiên cứu tác động, chi phí quản lý ) Số lượng CEPAC phát hành tính toán cách chia tổng chi phí dự án cho đơn giá CEPAC CEPAC bán đấu giá thông qua định chế tài Việc bán CEPAC thực cách minh bạch phương thức toán khác chấp nhận CEPAC cho phép quyền thu tiền trước bắt đầu dự án Điều giúp hạn chế vay hạn chế nợ công Số tiền thu từ việc bán CEPAC không đưa vào ngân sách chung mà dành cho dự án Sau phát hành, CEPAC mua bán, trao đổi tiếp tục tăng giá trị thị trường thứ cấp Việc áp dụng chế cần có sở pháp lý tổ chức thể chế phù hợp Để chế phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản phải có tiềm dài hạn Chuyển nhượng quyền xây dựng Mỹ Một công cụ tương tự CEPAC có Mỹ, Transferable Developement Rights (TDR), chuyển nhượng quyền phát triển Công cụ cho phép chuyển nhượng quyền xây dựng chủ sở hữu TDR CEPAC quy đổi quyền xây dựng thành tiền Trong khu vực xác định, chủ sở hữu có quyền xây dựng dù khu vực theo quy hoạch khu vực đô thị, nông nghiệp hay tự nhiên Do đó, chủ sở hữu đất khu vực không phép xây dựng bị hạn chế xây dựng bán lại số m2 diện tích sàn xây dựng mà không sử dụng cho chủ sở hữu khác để người xây dựng thêm diện tích sàn so với mức trần theo quy hoạch Giá phát hành TDR thị trường quyền ấn định, giá chuyển nhượng sau chủ thể phụ thuộc vào thị trường bất động sản địa phương Cơ chế không giúp cho quyền thu hồi giá trị tăng thêm đất Giá trị tăng thêm thuộc tư nhân, khuyến khích việc tăng diện tích sàn xây dựng nơi phép theo quy hoạch Sơ đồ công cụ CEPAC cảnh quan hai bên đường Faria Lima Sao Paulo nơi áp dụng CEPAC Tiềm xây dựng thể m² diện tích sàn xây dựng khu vực xác định Luật cho phép tăng diện tích sàn xây dựng tùy theo khu vực Việc sử dụng diện tích xây dựng thêm thực sau mua CEPAC tiềm xây thêm Tiềm ban đầu Số tiền thu từ việc bán CEPAC góp phần đầu tư cho sở hạ tầng dịch vụ công dự án đô thị, điều góp phần giảm đầu tư công tiết kiệm kinh phí từ ngân sách Nguồn: sơ đồ CDURP - Cơ quan phát triển đô thị khu vực cảng Rio de Janeiro / Ảnh: CBRE Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Phần CEPAC CEPAC viết tắt Certificados de Potencial Adicional de Construção (Chứng nhận tiềm xây dựng thêm) Đây chứng khoán sử dụng để đầu tư cho dự án đô thị (OUC : Operação Urbana Consorciada) 35 Trao đổi với học viên Hành động phần ngầm Ông Eric Peigné: Địa vị pháp lý phần ngầm quy định Việt Nam? Ông Võ Công Lực: Quyền sử dụng đất không đề cập đến phần ngầm Bà Fanny Quertamp: Việc phân chia thành khối tích hướng nghiên cứu khuôn khổ dự án tàu điện ngầm TP.HCM Cơ chế phân chia thành khối tích giúp xác định chủ thể khai thác phần nhờ đó, phân chia trách nhiệm chủ thể Ông Võ Công Lực: Việt Nam chưa có khái niệm pháp lý tương tự khái niệm chia thành khối tích Đối với trường hợp bồi thường cho hộ, chung cư có tầng, 70% tiền bồi thường cho chủ sở hữu tầng 30% cho chủ sở hữu tầng Học viên: Khi tính tiền bồi thường dự án tàu điện ngầm, đặc điểm địa chất khu đất có ý đến không? Ông Eric Peigné: Luôn có khảo sát địa chất đất bị ô nhiễm, tiền bồi thường giảm Ở Pháp, có khung giá bồi thường (khung giá Lasalle) phần lòng đất tính từ mặt đất xuống đến -30m Cứ sâu xuống thêm 3m, mức bồi thường giảm dần Phần Học viên: Khi xây dựng tàu điện ngầm, có quy định độ sâu tối thiểu không? Vấn đề tiếng ồn độ rung có đặt không? Ông Eric Peigné: Có, vấn đề kỹ thuật đặt xử lý19 Ông Jean-Jacques Mathias: Luôn khảo sát tình trạng tòa nhà trước thi công tuyến tàu điện ngầm để tính mức bồi thường trường hợp việc thi công gây hư hại cho tòa nhà 36 Học viên: Dựa sở để tính mức bồi thường cho phần ngầm xây dựng tuyến tàu điện ngầm? Ông Jean-Jacques Mathias: Mức bồi thường 90% giá trị đất độ sâu -1m độ sâu -30 m Cách tính dựa án lệ xây dựng tàu điện ngầm Paris Ông Charles Simon: Trong khuôn khổ dự án mở rộng mạng lưới tàu điện ngầm Paris, 160 km đường ray xây dựng ngầm Chính quyền định bồi thường theo giá đất phần ngầm từ mặt đất đến -3,5m Từ độ sâu trở xuống, giá bồi thường giảm dần Một số yếu tố khác ghi nhận ví dụ mực nước ngầm tính tiền bồi thường Mức bồi thường cao tuyến tàu điện ngầm chặn dòng chảy nước ngầm Nhìn chung, hai bên thương lượng số tiền bồi thường, quyền trưng mua phần hay toàn phần ngầm chủ sở hữu không đồng ý thương lượng, đặc biệt trường hợp có nguy sụt lún 19 Thu hồi giá trị tăng thêm đất Ông Eric Peigné: TP.HCM có áp dụng thuế công trình xây dựng không? Nếu có, đối tượng đóng thuế loại công trình xây dựng phải chịu thuế này? Học viên: Người bán đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, người mua đóng thuế trước bạ người có quyền sử dụng đất đóng thuế đất hàng năm Ông Eric Peigné: Pháp có thuế sở hạ tầng Thuế sử dụng để đầu tư cho sở hạ tầng cần thiết cho việc phát triển đô thị Việc tính mức thuế dựa diện tích đất, giá trị đất theo m2 mức thuế suất á́p dụng địa phương Mức thuế suất tăng lên để hạn chế đô thị hóa khu vực chưa có công trình công cộng Ngược lại, mức thuế suất hạ xuống để khuyến khích phát triển Học viên: Việt Nam chưa có chế tương tự Giá trị quyền sử dụng đất thay đổi tùy theo khu vực địa lý, không theo loại dự án Giá trị tính toán theo diện tích đất, không theo diện tích sàn xây dựng á́p dụng đất Trong trường hợp khác, Nhà nước áp dụng chế cho thuê đất Ông Eric Peigné: Ở Pháp, trung tâm phát triển quỹ đất quan tạo quỹ đất cho quyền địa phương Có dòng thuế dành riêng cho trung tâm phát triển quỹ đất Mức thuế tối đa 20 euro/người dân/năm, tức quyền Lyon thu 28 triệu euro để phục vụ cho việc tạo quỹ đất Cơ chế áp dụng TP.HCM không? Mỗi người dân TP.HCM đóng USD/năm, tương đương với 20.000 VND/năm Thành phố tạo quỹ đất không? Nếu được, Thành phố có khoảng triệu USD/năm để tạo quỹ đất Với triệu USD/năm, Thành phố tạo quỹ đất? Ông Võ Công Lực: Thành phố tạo 16 quỹ đất khung giá bồi thường vào khoảng 50 USD/m² Hiện nay, TP.HCM tạo khoảng 10 quỹ đất năm Ông Eric Peigné: Như vậy, tạo thêm đất năm Ở Pháp, hộ gia đình doanh nghiệp nhóm đóng 50% tổng số tiền tạo quỹ đất Mức đóng thay đổi tùy theo thu nhập Trung bình, hộ gia đình đóng từ đến 15 euro năm Ông Võ Công Lực: Quỹ phát triển đất TP.HCM thành lập vào năm 2013 Nguồn thu Quỹ từ tiền sử dụng đất (trích từ 30 đến 50% tiền sử dụng mà Thành phố thu để chuyển cho Quỹ này) Tuy nhiên, Quỹ chưa vào hoạt động Các chế tạo quỹ đất Học viên: Làm để xác định phạm vi Nhà nước có quyền ưu tiên mua bất động sản? Ông Eric Peigné: Quyền ưu tiên mua bất động sản xác lập khu vực đô thị Từ 40 năm nay, Cộng đồng đô thị Xem thêm tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 49 Thiết kế xây dựng công trình giao thông ngầm Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Ông Võ Công Lực: Làm để xác định mức giá bán công cụ tạo quỹ đất mà Ông trình bày (thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua)? Ông Eric Peigné: Dù sử dụng công cụ nào, quyền địa phương phải lấy ý kiến Cơ quan thẩm định giá đất trung ương Cơ quan có nhiều nhiệm vụ có nhiệm vụ thẩm định giá bất động sản mà quyền địa phương mua, bán cho thuê Trong trường hợp trưng mua, thẩm phán ấn định giá bồi thường Nếu mua bất động sản cách thương lượng, hai bên tự thương lượng sau đàm phán mức giá với bên bán, quyền địa phương xin ý kiến Cơ quan thẩm định giá bất động sản mức giá Khi mua quyền ưu tiên mua, Cộng đồng đô thị Lyon nhận thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản có ghi giá bán bên bán bên dự định mua thống Nếu quyền muốn áp dụng quyền ưu tiên mua, quyền đưa mức giá khác Khi đó, bên bán chấp nhận giá quyền đưa từ chối đưa tòa nhờ thẩm phán ấn định giá không bán bất động sản Sau đó, chủ sở hữu phải chờ tháng muốn bán lại bất động sản lần phải làm lại thủ tục thông báo ý định chuyển nhượng Ông Võ Công Lực: Chi phí mời thẩm phán ấn định giá bao nhiêu? Ông Eric Peigné: Bất kỳ đưa vấn đề tòa thông qua luật sư phải trả tiền cho luật sư Nếu họ thắng, bên thua hoàn lại số tiền cho họ Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Việt Nam, người mua hộ bắt đầu trả tiền vào thời điểm nào? Ông Võ Công Lực: Người mua ký hợp đồng mua hộ, thông thường trước hộ xây dựng xong trả khoản tiền đặt cọc Việc toán tiền mua diễn theo tiến độ thi công Bên mua thương lượng với chủ đầu tư thời hạn toán Quản lý khu đất bị ô nhiễm Ông Eric Peigné: Ở Việt Nam, việc phân chia trách nhiệm khử ô nhiễm bên bán bên mua nào? Ông Võ Công Lực: Bên mua có nhiệm vụ phải xử lý ô nhiễm Do đó, thông thường, quyền phải chịu chi phí khử ô nhiễm Đôi khi, khó tìm lại đơn vị gây ô nhiễm khu đất bị chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều chủ khác Học viên: Việc khảo sát ô nhiễm đất quan chuyên môn Lyon hay đơn vị tư vấn tư nhân thực hiện? Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Ông Eric Peigné: Cộng đồng đô thị Lyon không trực tiếp khảo sát ô nhiễm đất mà ký hợp đồng với đơn vị tư vấn tư nhân thực Kết khảo sát sau quan chuyên môn Cộng đồng đô thị Lyon phân tích Học viên: Đơn vị gây ô nhiễm đất có phải chịu chi phí xử lý ô nhiễm không? Ông Eric Peigné: Pháp áp dụng nguyên tắc “người gây ô nhiễm phải trả tiền” Khi doanh nghiệp di dời sang địa điểm khác, phải có nghĩa vụ khử ô nhiễm tùy theo chức sử dụng đất tương lai khu đất đặt nhà máy Ông Võ Công Lực: Có thể tách riêng đất công trình xây dựng đất trường hợp khu đất có xây dựng nhà máy mà sau mua lại khu đất nhà máy không sử dụng không? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, quyền sở hữu đầy đủ bao gồm quyền hưởng hoa lợi (quyền sử dụng tài sản hưởng thu nhập từ tài sản chủ sở hữu tài sản đó) quyền hư hữu (quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng hưởng thu nhập từ tài sản đó) Ta mua lại hai quyền Nhưng đất công nghiệp, người ta thường chuyển nhượng quyền sở hữu đầy đủ Hoạt động công nghiệp có tác động đến đất công trình xây dựng đất (kho nguyên liệu, chất lỏng thấm vào đất ) Ông Võ Công Lực: Ở Việt Nam, trước tiên, khảo sát công trình xây dựng đất Nếu công trình xuống cấp nặng, không bồi thường giá trị công trình mà bồi thường tiền đất Ông Eric Peigné: Ở Pháp, luôn xem xét tổng thể khu đất công trình xây dựng đất so với dự án Điều quan trọng thời gian quản lý khu đất sau mua kéo dài nguy xảy khu đất bị ô nhiễm Lợi ích công Ông Eric Peigné: Khái niệm lợi ích công có luật Việt Nam không? Học viên: Có, khái niệm định nghĩa luật, ranh giới lợi ích công lợi ích tư mong manh Một dự án lợi ích công đơn vị tư nhân thực đơn vị hưởng lợi dự án Ông Eric Peigné: Ở Pháp, dự án lợi ích công đơn vị tư nhân thực với điều kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt tài liệu yêu cầu quyền đưa Học viên: Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng năm 2014 nhấn mạnh đến khái niệm lợi ích công Tất dự án lợi ích công phải Hội đồng nhân dân thông qua Nếu không, quy trình thu hồi đất không triển khai Khó khăn thực nằm việc chứng minh dự án lợi ích công Phần Lyon có quyền ưu tiên mua bất động sản toàn địa bàn Đối với đất nông nghiệp tự nhiên, Cộng đồng đô thị Lyon quyền ưu tiên mua Quyền thuộc doanh nghiệp nhà nước phi lợi nhuận chuyên phát triển quỹ đất nông thôn 37 Ông Eric Peigné: Khi trình cho HĐND dự án lợi ích công, bạn có trình bảng cân đối tài dự kiến dự án hay không? Học viên: Thường dự án theo đề xuất tư nhân tham gia tài nhà nước Sau lập dự án xong, nhà đầu tư tư nhân trình dự án cho Thành phố Các quan chuyên môn Thành phố thẩm định tính lợi ích công dự án Nếu dự án công nhận lợi ích công, Nhà nước thực thủ tục thu hồi đất Ông Eric Peigné: Nếu dự án nhà đầu tư công nhận lợi ích công, Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng, bồi thường tái định cư cho người dân? Nhà nước có lợi ích thực việc này? Ai chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng? Học viên: Chi phí bồi thường giải phóng mặt nhà đầu tư chịu Nhà đầu tư phải trả thêm 2% chi phí quản lý Lợi ích tư nhân tiền bồi thường tính theo khung giá nhà nước không theo giá trị trường Ông Eric Peigné: Ở Pháp, nhà phát triển bất động sản muốn thực dự án tư nhân cách mua đất tư nhân, họ tự thương lượng với tư nhân, không nhờ đến quyền Ở Lyon, 80% số nhà xây thực từ dự án tư nhân Đàm phán với nhà phát triển bất động sản Phần Học viên: Một nhà phát triển bất động sản cần phải đàm phán với quan muốn thực dự án? Ông Jean-Jacques Mathias: Nhà phát triển bất động sản đàm phán với quan cấp giấy phép xây dựng Nếu nhà phát triển bất động sản lập dự án đầy đủ, nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng Lãnh đạo phụ trách quy hoạch đô thị người ký giấy phép xây dựng, quan chuyên môn đưa ý kiến dự án, đặc biệt tính phù hợp với pháp luật dự án Việc quan chuyên môn đưa ý kiến hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng quan trọng công chức Pháp phải chịu trách nhiệm hình chấp thuận dự án không phù hợp với quy định pháp luật bị kiện tòa 38 Học viên: Ở TP.HCM, có trường hợp nhà phát triển bất động sản nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tòa nhà tầng khu trung tâm, sau cấp giấy phép, lại yêu cầu điều chỉnh để xây thêm tầng Ở Pháp có tình không? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, phân khu quy hoạch đô thị địa phương có quy chế quản lý gồm 14 điều Vào thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nhà phát triển bất động sản biết xác xây dựng tầng dựa vị trí khu đất hợp đồng bên muốn điều chỉnh, phải đàm phán lại Tôi không khuyên bạn nên theo mô hình Pháp điều gây số cản trở Tuy nhiên, nên hướng đến hợp đồng có ràng buộc chặt chẽ nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng chi tiết việc thực dự án (nội dung, kế hoạch, phân kỳ ) Quy hoạch đô thị địa phương nên phù hợp để thực dự án đặc biệt Tuy nhiên, điều đòi hỏi phải có chế điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương Việc điều chỉnh quy hoạch gặp rủi ro người dân kiện nội dung điều chỉnh Ông Eric Peigné: Điều quan trọng phải công khai rõ ràng quy định bên phải tuân thủ quy định Các chủ thể tư nhân mong muốn làm việc với chủ thể nhà nước mạnh, đảm bảo tính công quy định, đàm phán thực dự án Ví dụ, Lyon, có 250 hồ sơ dự án đòi hỏi cần điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương để thực Liên quan đến việc đàm phán, Lyon, giao dịch bất động sản thực chủ thể tư nhân, bên mua đến gặp quyền để biết xây dựng khu đất cho phù hợp với quy hoạch đô thị địa phương Học viên: Ở Lyon, quyền chuyển nhượng đất đai cho tư nhân thực nào? Dư địa đàm phán tư nhân đến đâu? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, quyền địa phương định đơn vị nhận chuyển nhượng đất công, phải lấy ý kiến Cơ quan thẩm định giá giá chuyển nhượng Nhưng khu đất tăng giá trị, quyền tổ chức đấu thầu cạnh tranh với tài liệu yêu cầu mà đơn vị tham gia phải tuân thủ Ví dụ, nay, Cộng đồng đô thị Lyon bán đấu giá hai hộ không phục vụ cho việc thực sách công Ông Jean-Jacques Mathias: Thời gian hoàn thành dự án có đảm bảo không? Ông Võ Công Lực: Chưa có chế đảm bảo thời gian hoàn thành dự án Tuy nhiên, theo luật, bên phải cam kết với việc hoàn thành dự án Trong trường hợp chậm trễ so với tiến độ dự kiến, chủ đầu tư phải bồi thường cho người mua hộ Số tiền bồi thường tính sở lãi suất ngân hàng Học viên: Cuối tháng 12, Nghị định ban hành để xử phạt chủ đầu tư chậm tiến độ Tùy theo dự án, số tiền phạt dao động từ 10 triệu đến tỷ đồng Học viên: Trong bối cảnh TPHCM, theo Ông, TP.HCM nên hướng theo mô hình nước nói tiếng Anh hay mô hình Pháp? Ông Jean-Jacques Mathias: Các bạn gần với mô hình nước nói tiếng Anh có đàm phán nhà nước nhà đầu tư Những việc đàm phán nên đưa vào Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 NHỮNG ĐIỂM CẦN GHI NHẬN Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm đất: • Dự tính trước cách tạo quỹ đất • Thuế giá trị tăng thêm đất • Thuế đất hàng năm, khuyến khích bán đất • Bán diện tích sàn xây dựng • Nghĩa vụ chủ đầu tư đóng góp vào sở hạ tầng nhà xã hội Các công cụ dự báo: • Bảng phân tích tổng hợp đất đai • Quy hoạch đô thị địa phương (công cụ quy định) • Khu dự kiến quy hoạch (công cụ thực hiện) Các phương pháp tạo quỹ đất: • Quyền ưu tiên mua • Mua qua thương lượng • Quyền trưng mưa Phần Các điểm cần ý: • Làm rõ giải trình lợi ích công dự án • Nêu cụ thể hợp đồng với nhà đầu tư ràng buộc chương trình, kế hoạch phân kỳ • Quản lý nguy ô nhiễm đất giai đoạn ký kết hợp đồng • Quản lý tài sản mua (bảo dưỡng, đảm bảo an toàn, phát huy giá trị) • Tổ chức quyền sở hữu khu phức hợp cách phân chia thành khối tích 39 Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 T ỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ Phần trình bày Ông Eric Peigné, Jean-Jacques Mathias, Võ Công Lực, Phạm Thái Sơn trao đổi sau giúp hiểu rõ chiến lược đất đai TP.HCM công cụ có; đặc điểm thị trường bất động sản TP.HCM; công cụ theo dõi thị trường bất động sản Lyon, công cụ dự báo, tạo quỹ đất tài mà quyền địa phương Pháp sử dụng để thực hành động lĩnh vực đất đai I TỔNG HỢP TUẦN LÀM VIỆC Tổng hợp khuyến nghị Mục tiêu tuần làm việc hiểu rõ vướng mắc mà Trung tâm phát triển quỹ đất gặp phải hoạt động tạo quỹ đất phát huy giá trị quỹ đất Vấn đề đất đai đặt bối cảnh thị trường bất động sản địa phương xuống Những kinh nghiệm Cộng đồng đô thị Lyon CECIM góp phần hỗ trợ cho quan chuyên môn TP.HCM suy nghĩ việc xây dựng công cụ sử dụng có quỹ đất công 40 Trung tâm phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tạo quản lý quỹ đất địa bàn Thành phố Trung tâm hoạt động bối cảnh đất TP.HCM ngày khan tốc độ tăng dân số đô thị mạnh mẽ Hoạt động Trung tâm chịu tác động lên xuống thị trường bất động sản địa phương Sau nhiều đợt sốt, nay, thị trường bất động sản trầm lắng Các hành động Trung tâm phát triển quỹ đất nhằm hỗ trợ cho phát triển sở hạ tầng nhà Để thực điều này, Trung tâm phát triển quỹ đất phải thực việc giải phóng mặt bằng, bồi thường tái định cư quy mô lớn Vì kinh phí dành cho giải phóng mặt lớn, nên Trung tâm phải suy nghĩ tim kiếm giải pháp tạo nguồn thu ngân sách từ đất cách thu hồi giá trị tăng thêm đất Hiện nay, đất sử dụng để đổi lấy sở hạ tầng nhà đầu tư thực Qua phần trình bày chế thu hồi giá trị tăng thêm đất cách tạo hành lang phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ vấn đề gặp phải việc chuẩn bị xây dựng đoạn lại tuyến đường vành đai 2, ta thấy việc nâng cao lực dự báo đất đai Trung tâm phát triển quỹ đất cần thiết Điều thực cách xây dựng sở liệu để theo dõi thị trường bất động sản theo mô hình Trung tâm theo dõi bất động sản Lyon sở liệu CECIM Những công cụ giúp cho quan chuyên môn Lyon chủ thể thị trường bất động sản nắm bắt thị trường, dự báo định Việc thu thập đối chiếu chéo liệu giúp hiểu rõ thị trường phát triển phương pháp định giá bất động sản cần mua để triển khai thực sách công địa phương Ngoài công cụ theo dõi phân tích thị trường bất động sản, quyền Lyon có công cụ chuẩn bị quỹ đất cho tương lai (Quy hoạch đô thị địa phương, Khu vực dự kiến quy hoạch, Bảng phân tích tổng hợp đất đai), công cụ tạo quỹ đất (mua đất qua thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua lợi ích công) Những công cụ giúp quyền thực hành động lĩnh vực đất đai có quỹ đất cách chủ động bị động Các ví dụ Brasil (CEPAC), Anh (nghĩa vụ đóng góp cho sở hạ tầng) giúp suy nghĩ chế tạo nguồn thu cho ngân sách từ đất việc đàm phán với nhà đầu tư để tạo nguồn thu phục vụ cho xây dựng sở hạ tầng (bán quyền xây dựng thêm, đóng góp thông qua hợp đồng thuế) II KHUYẾN NGHỊ Sau trình trao đổi chuyên gia bạn tham dự khóa tập huấn, khuyến nghị mặt tổ chức thể chế, quản trị, sở liệu bất động sản, công cụ đất đai tài đề Tổ chức quản trị Sau nghe phần trình bày đường vành đai 2, chuyên gia Lyon CECIM khuyến khích quan chuyên môn TP.HCM tiếp cận theo phương thức dự án tổng hợp kinh nghiệm có Ngoài ra, nên suy nghĩ theo hướng hình thành logic tài riêng cho dự án (tập trung tất yếu tố liên quan đến dự án đầu mối) Trong quan hệ nhà nước nhà đầu tư, cần đảm bảo cân bên đàm phán Để thực điều này, cần soạn thảo tài liệu yêu cầu cách cụ thể dự án đưa cho nhà đầu tư lúc đàm phán để đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát dự án từ đầu đến cuối: kế hoạch, phân kỳ, khách hàng mục tiêu, xử phạt Nên hỗ trợ hình thành tập đoàn lớn nước để đa dạng hóa phương án tham gia đấu thầu hạn chế phương án đơn điệu tập đoàn đa quốc gia Khi đề xuất dự án phát triển đô thị, cần xem xét tất phương án công cụ mà quyền có trước hành động: công cụ quy định (quy định sử dụng đất ), thủ tục (trưng mua, quyền ưu tiên mua ), hợp đồng (PPP, nhượng Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 quyền ) tài (khuyến khích thuế, xử phạt ) Về mặt quản lý, hành động lĩnh vực đất đai nên tập trung đầu mối Trung tâm phát triển quỹ đất Cơ sở liệu Các quan chuyên môn Thành phố có sở liệu Do đó, nên có quy chế điều kiện chia sẻ liệu quan với Các sở liệu nên cập nhật thường xuyên để phát huy tối đa hiệu sử dụng Để khai thác tối ưu sở liệu, nên thể liệu đồ để tăng tính thuyết phục trình bày cho lãnh đạo người không thuộc giới chuyên môn Tương tự sở liệu, hệ thống thông tin địa lý hiệu hệ thống thông tin địa lý chia sẻ cho tất quan chuyên môn quan cập nhật thường xuyên liệu lĩnh vực phụ trách Trước hết, cần thống khái niệm lợi ích công Cần làm rõ nội dung thủ tục tuyên bố dự án lợi ích công, đặc biệt có tham gia nhà đầu tư tư nhân Trước mặt nhà đầu tư tư nhân, cần có quan nhà nước mạnh Nhà nước người ban hành quy định Các quy định quy hoạch, xây dựng cần phải rõ ràng, minh bạch có hiệu lực bắt buộc tất chủ thể kể quan ban hành quy định Các công cụ hành động lĩnh vực đất đai cần lựa chọn tùy theo mục tiêu theo đuổi Ví dụ, việc phân chia thành khối tích áp dụng cho dự án phức tạp Ví dụ khác, xây dựng tuyến tàu điện ngầm, cần phân biệt mặt đất, mặt đất mặt đất để xác định rõ phương thức hành động tình Các công cụ tài Trong trường hợp có liên quan tài nhà nước tư nhân, đặc biệt nhà nước thay mặt nhà đầu tư tư nhân để thu hồi đất theo khung giá đất mà không theo giá thị trường, cần tăng số tiền mà nhà đầu tư phải trả cho nhà nước để thực việc Để ước tính xác chi phí dự án dự trù ngân sách cần thiết nguồn vốn cần huy động, nên áp dụng phương pháp trừ ngược định giá đất Phương pháp giúp đưa hết tất chi phí dự án vào bảng cân đối tài Cuối cùng, ngân sách Thành phố hạn hẹp, nên Thành phố áp dụng mô hình đổi đất lấy hạ tầng Điều làm cho quỹ đất ngày khan Do đó, nên nghĩ đến giải pháp khác để có nguồn tài dành riêng cho việc tạo quỹ đất (trích từ ngân sách, vay, thu tiền dịch vụ thực cho nhà đầu tư, thuế ) Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Tổng hợp khuyến nghị Các công cụ đất đai 41 P HỤ LỤC Chú thích đồ quy hoạch đô thị địa phương Lyon: phân khu quy định Các khu Các khu vực đô thị Trung tâm Chung cư liên tục Hỗn hợp chức Chung cư không liên tục Khu vực thiên kinh tế Dịch vụ công cộng Phần lõi khu vực cần bảo vệ Nhà riêng lẻ Phạm vi khu Khu vực bảo vệ Khu vực đô thị cần bảo vệ Công trình thể thao, giải trí Các khu vực đô thị hóa Sẽ đô thị hóa - dịch vụ công cộng Các khu vực nông nghiệp Sẽ đô thị hóa Các khu vực tự nhiên Các yêu cầu khác Các vị trí bảo vệ Công trình công cộng lợi ích chung Đất dành cho xanh thể thao Đường giao thông Khu vực dành cho chương trình nhà Khu vực dành cho công trình công cộng Đường dành cho người xe đạp Các khu vực dành cho dự án Phạm vi khu vực chờ dự án Các quy định riêng cho hoạt động kinh tế Các tuyến đường có hoạt động kinh tế hỗn hợp Các tuyến đường có hoạt động thủ công thương mại Các quy định di sản xanh xây dựng Phụ lục Các khu vực có xanh xếp hạng Đất đô thị có trồng 42 Địa điểm có xanh đáng quan tâm Các công trình xây dựng cần bảo tồn Các tuyến đường có hoạt động dịch vụ Các tuyến đường có văn phòng Trồng đất công Các không gian có xanh cần phát huy giá trị Các quy định bố trí công trình xây dựng Không gian không phép xây dựng Khoảng lùi Dãy liên tục bắt buộc Dãy không liên tục bắt buộc Bố trí thẳng hàng Vị trí công trình lô đất Các lối cần bảo vệ Không gian xanh cần tạo Các quy định tổ chức xây dựng Lối dành cho người tiếp cận đường Lối tiếp cận đường giao thông Phạm vi khu vực có nguy Khu vực bảo vệ gần Khu vực bảo vệ xa Ngập lụt Dịch chuyển đất / khu vực phòng ngừa Thành phố Quận Khu vực bảo vệ xa Dịch chuyển đất / khu vực cần cảnh giác Xem thêm đồ quy hoạch 1/2000 Khu vực bảo vệ Xem thêm định hướng quy hoạch Nguồn: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương Lyon Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN Trong 09 năm, PADDI tổ chức 56 khóa đào tạo tập huấn với nhiều chủ đề đa dạng có tham gia, điều phối khoảng 40 chuyên gia Pháp Cuốn tài liệu tổng hợp khóa tập huấn tải từ trang web PADDI: http://www.paddi.vn/ 56 Quản lý khai thác mạng lưới giao thông công cộng, PADDI-AFD-HFIC đồng tổ chức, 18-21/5/2015 – Bernard Rivalta - SYTRAL; Laurent Sénigout - Keolis, Arnaud Dauphin - AFD 55 Thiết kế đô thị xung quanh nhà ga tuyến metro số 2: 06-10/04/2015 – Julia Rudolph, Sébastien Sperto, Cơ quan quy hoạch đô thị Lyon 54 Theo dõi thị trường bất động sản phương pháp thu hồi đất để tạo quỹ đất: 08-12/12/2014 – Eric Peigné, Sở Đất đai Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon Jean-Jacques Matthias, Trung tâm Nghiên cứu thị trường bất động sản - CECIM 53 Chương trình phát triển đô thị: xác định, lập kế hoạch, phân quản lý khu vực phát triển đô thị: 10-14/11/2014 – Stéphane Quadrio ,Ban Quản lý Dự án quy hoạch đầu tư xây dựng Saint-Etienne (EPASE) 51 Tập huấn chuyên sâu khảo sát, chẩn đoán cắt tỉa xanh – Phát triển đối tác nghiên cứu xanh đô thị: 21-25/04/2014 – Fréderic Segur Jean-Francois Uliana – Cộng đồng đô thị Lyon 50 Lập dự án đối tác công tư lĩnh vực sở hạ tầng giao thông, PADDI-AFD-HFIC đồng tổ chức, 31/03 – 03/04/2014 – Benoît Allix Daniel Tapin (Công ty tư vấn Nodalis) 49 Thiết kế thi công công trình giao thông ngầm: 24-28/03/2014 – Didier Subrin, Gilles Hamaide, Trung tâm nghiên cứu đường hầm CETU 48 Lập kế hoạch tài ngân sách phục vụ phát triển sở hạ tầng giao thông TP.HCM: 24-28/02/2014 – Christine Malé, Simon Davias – Cộng đồng đô thị Lyon 47 Thông tin tuyên truyền an toàn giao thông: 06-10/01/2014 – Christelle Famy – Cộng đồng đô thị Lyon 46 Quản lý xanh đô thị: 22/04/2013-26/04/2013 - Frédéric Ségur Jean-François Uliana – (Cộng đồng đô thị Lyon) 45 Tăng cường lực quản lý cho máy hành đô thị lớn: 01/04/2013-05/04/2013 - Christine Malé (Ban điều phối địa bàn, Cộng đồng đô thị Lyon) 44 Lập dự án quan hệ đối tác công tư lĩnh vực cấp nước xử lý nước thải công nghiệp: 11/03/201314/03/2013 – Jean-Pierre Florentin Daniel Tapin (NODALIS Conseil) 43 Quản lý quy hoạch vườn thú, vườn thực vật: 07/01/2013-11/01/2013 - Daniel Boulens (Thành phố Lyon) 42 Dữ liệu phương pháp phân tích đô thị: 10/12-14/12/2012 - Patrick Brun (Viện quy hoạch đô thị Lyon) 41 Khởi xướng, thiết lập triển khai dự án quy hoạch: 04/06-08/06/2012 – Stéphane Quadrio (EPA SaintEtienne) Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Danh sách khóa tập huấn 52 Phối hợp thực quy hoạch vùng liên tỉnh: 05-09/05/2014 – Sébastien Rolland, Cơ quan quy hoạch đô thị Lyon 43 40 Thể chế tài cho chương trình quản lý chất thải rắn TP.HCM: 21/05 – 25/05/2012 – Roland Silvain (Ban Vệ sinh Grand Lyon) 39 Quỹ đất, phương pháp tạo giữ quỹ đất khuôn khổ dự án cải tạo đô thị có yếu tố giao thông: 07/05 – 11/05/2012 - Sybille Thirion (Giám đốc CERF-Rhône-Alpes) 38 Cân nhắc rủi ro liên quan đến nước Tiến tới quy hoạch yếu tố có tính hệ thống: 12/12 16/12/2011 - Stéphane Caviglia, phụ trách công tác Đô thị, Métropole Savoie 37 Đối tác công-tư: 05/12 – 09/12/2011 - Thierry Gouin (CERTU, Chuyên gia vùng Rhône-Alpes), Jan G Janssens (Chuyên gia AFD), Đặng Xuân Quang (Tổ trưởng tổ công tác PPP Task Force, Bộ Kế hoạch Đầu tư Việt Nam) 36 An toàn giao thông: thách thức giải pháp: 31/10 - 04/11/2011 - Hubert Trève (Kỹ sư, chuyên gia An toàn giao thông, CERTU) 35 Quy hoạch đô thị, khung pháp lý thực quy hoạch, thách thức mặt đất đai tích hợp yếu tố kinh tế quy hoạch đô thị: 27/06 – 01/07/2011 - P Berger, X Laurent, G Rouet (AUGL)34.Kiến trúc xanh: ý tưởng, thiết kế thực hành: 30/05 - 03/06/2011 - Thierry Roche (Kiến trúc sư, nhà Quy hoạch, Quản lý Atelier Thierry Roche) Danh sách khóa tập huấn 33 Hỗ trợ chủ đầu tư nhà nước công trình xanh, xây dựng bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu: 09/05 - 13/05/2011 - Cécile Wicky (Trưởng dự án, tham chiếu QEB, Cộng đồng đô thị Lyon) 44 32 Quy hoạch quản lý không gian xanh, sách bảo tồn phát triển xanh: 18/04 - 22/04/2011 Frédéric Ségur (Kỹ sư phụ trách phòng Cây xanh Cảnh quan, Cộng đồng đô thị Lyon) 31 Điều hành đầu tư tài dịch vụ đô thị cấp thoát nước xử lý nước thải: 06/12 - 10/12/2010 Claude de Miras (Viện Nghiên cứu phát triển IRD), Christophe Cluzeau (Giám đốc dự án INDH-INMAE), Abderrahmane Ifrassen (Tổng Giám đốc IDMAJ SAKAN) 30 Thực quy hoạch đô thị TP.HCM: 14/06 - 22/06/2010 - Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL) 29 Sở hữu chung riêng quản lý chung cư phương thức tài dành cho nhà ở: 26/04 30/04/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU) 28 Cơ sở liệu hệ thống theo dõi, giám sát đất đai bất động sản: 12/04 - 16/04/2010 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon) 27 Cải tạo chỉnh trang đô thị, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 22/03 - 27/03/2010 - Pascale Bonnard (Trưởng Ban Lập trình Quản lý Cơ chế Nhà – Ban Giám đốc Nhà Đoàn kết Phát triển đô thị – Cộng đồng đô thị Lyon) 26 Cải tạo chỉnh trang đô thị xung quanh trục đường mới: 25/01 - 29/01/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU) 25 Ứng dụng GIS quản lý đô thị: 18/01 - 23/01/2010 - Anne Lesvignes (Ban Giám đốc Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon) 24 Bảo tồn di sản kiến trúc đô thị triển vọng chiến lược quản lý di sản khu trung tâm lịch sử TP.HCM: 10/01 - 16/01/2010 - Bruno Delas (Sở Văn hóa Di sản Thành phố Lyon) Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 23 Cơ quan tổ chức giao thông mô hình quản lý doanh nghiệp khai thác: 14/12 - 18/12/2009 Maurice Lambert (nguyên Giám đốc Văn phòng Chủ tịch Công đoàn Giao thông công cộng Grenoble) 22 Mô hình công nghệ xây dựng công trình xanh: 07/12 - 11/12/2009 - Françoise Cadiou (Ủy ban Năng lượng Nguyên tử Quốc gia Pháp), Melissa Merryweather (Hội đồng Công trình xanh Việt Nam VGBC) 21 Các sách chế để tạo quỹ đất sạch: 02/03 - 06/03/2009 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon) 20 Phát triển nhà xã hội: 09/02 - 13/02/2009 - P Peillon (Hiệp hội Tổ chức Nhà Xã hội dành cho người thu nhập thấp) 19 Mối quan hệ Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch giao thông đô thị: 17/11 - 21/11/2008 - Philippe Bossuet (SYTRAL) Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL) 18 Quy hoạch giao thông nước phát triển: 10/11 - 11/11/2008 - Huzayyin (Giáo sư Trường Đại học Cai-rô Ai Cập) 17 Cải tạo chỉnh trang đô thị: 16/06 - 20/06/2008 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm Lợi ích Cộng đồng Dự án quy mô lớn Thành phố Saint-Etienne) 16 Quản lý chất thải rắn: quy chế thu phí: 09/06 - 13/06/2008 - C Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon) 14 Vận hành, khai thác, quản lý bãi đậu xe: 14/04 - 18/04/2008 - Michel Golly (Công ty Tư vấn ASCO) 13 Quản lý xử lý chất thải: 07/05 - 12/05/2007 - C Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon) 12 Thiết kế đô thị: 26/03 - 31/03/2007 - M Perret-Blois (Văn phòng Tư vấn kiến trúc & quy hoạch đô thị Patrick Chavanes) 11 Xã hội hóa dịch vụ đô thị sở hạ tầng: 05/02 - 12/02/2007 - E Baye (Công ty ASCONIT) 10 Quy hoạch quản lý công trình ngầm: 29/01 - 05/02/2007 - A Chaussinand (Thành phố Saint-Etienne) Chính sách nhà quản lý nhà xã hội: 15/01 - 22/01/2007 - Jean-François Rajon (Môi trường sống Nhân văn) Triển khai thực quy hoạch: 20/11 - 27 /11/2006 - C Marquand (SED de Haute-Savoie) Quy hoạch quản lý đất đai: 16/10 - 20 /10/2006 - Jean-Charles Castel (CERTU) Quản lý nhà xã hội: 03/04 - 12/04/2006 - J-F Rajon (Môi trường sống Nhân văn) Gắn kết dự án cải tạo chỉnh trang đô thị: 22/03 - 31/03/2006 - C Marquand (SED de Haute-Savoie) Chính sách quản lý thành phố: 10/03 - 21/03/2006 - Jean-Charles Castel (Trung tâm Nghiên cứu Mạng lưới Giao thông, Quy hoạch đô thị Công trình công cộng CERTU) Cải tạo chỉnh trang đô thị: 28/02 - 09/03/2006 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm Lợi ích Cộng đồng Dự án quy mô lớn Thành phố Saint-Etienne) Xã hội học đô thị: 16/02 - 27/02/2006 - P Chaudoir (Viện Quy hoạch đô thị Lyon IUL) Quản lý sở hạ tầng dịch vụ đô thị: 06/02 - 15/02/2006 - E Baye (Công ty ASCONIT) Tài liệu PADDI 08-12/12/2014 Danh sách khóa tập huấn 15 Quản lý tuyến xe buýt: 26/05 - 30/05/2008 - H Van Eibergen (Grenoble-Alpes Métropole) 45 Tải tập tài liệu thông tin bổ sung có sẵn trang web PADDI http://www.paddi.vn Tài liệu Trung tâm Dự báo Nghiên cứu đô thị - PADDI Trung tâm Dự báo Nghiên cứu đô thị 216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : paddi.direction@gmail.com www.paddi.vn