Bất động sản, động sản và ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản

LỜI MỞ ĐẦUTài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Tài sản tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng phong phú và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác nhau do đó cần thiết phải có một cơ chế pháp lí điều chỉnh riêng. Vì vậy, việc phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong hoạt động lập pháp, mà còn trong thực tiễn áp dụng pháp luật. BLDS năm 2005 phân loại tài sản theo nhiều cách khác nhau: động sản – bất động sản, tài sản hữu hình – tài sản vô hình, tài sản chung – tài sản riêng... Song, cách phân loại cơ bản và phổ biến trong pháp luật của hầu hết các nước là phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cách phân loại này được áp dụng cho tất cả các nguồn của cải. Bài viết này tập trung đề cập đến cách phân loại tài sản thành Bất động sản và động sản và ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng pháp luật vào thực tiễn.NỘI DUNGI Khái niệm động sản và bất động sảnTrước khi đi vào tìm hiểu về khái niệm động sản và bất động sản, ta cần phải đi từ khái niệm Tài sản. Thuật ngữ tài sản có thể được hiểu trên hai phương diện:+ Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới dạng cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc như giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền…hiểu theo nghĩa thông thường rộng hơn thì tài sản là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”. Với nghĩa này tài sản luôn gắn với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định. Do đó quan niệm về tài sản cũng thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó.+ Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng để mang lại lợi ích. Của cải là một khái niệm luôn luôn có sự biến đổi về giá trị vật chất và được pháp luật qui định về chế độ pháp lý đối với nó.Luật Dân sự Việt Nam thừa nhận tài sản theo nghĩa rộng, theo đó, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản trên các vật đó. Mặc dù không đưa ra định nghĩa về tài sản nhưng Điều 163 BLDS năm 2005 xác định tài sản bao gồm vật, tiền, các giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Để phân biệt động sản – bất động sản Bộ luật Dân sự đã dùng phương pháp loại trừ để xác định một tài sản là động sản hay bất động sản. Tức là quy định cụ thể về bất động sản và loại trừ những gì là bất động sản thì còn lại chính là động sản. Cụ thể tại Điều 174 BLDS năm 2005 quy định như sau:“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a. Đất đai;b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Việc phân biệt động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên tính chất vật lý không di dời được về mặt cơ học và giá trị kinh tế. Theo qui định tại khoản 1 Điều 174 BLDS, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây:Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất.Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và gây hư hỏng nếu tách rời khỏi đất đều được coi là bất động sản. Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào tường, trần một cách kiên cố.Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 BLDS đã quy định “…bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định”. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản theo Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy, bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai.Dựa vào khoản 2 điều 174 “Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”, có thể thấy, những vật còn lại, vật không cô định trên đất (bán, ghế, xe máy, ô tô, điện thoại,…); vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm,…) hoặc đã bị tách rời khỏi đất (lúa đã gặt, quả đã hái, khoáng sản đã khai thác,…) thì là động sản.

LỜI MỞ ĐẦU Tài sản vấn đề đề trung tâm, cốt lõi quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Tài sản tồn nhiều dạng khác nhau, vô phong phú đa dạng Mỗi loại tài sản lại có đặc tính khác cần thiết phải có chế pháp lí điều chỉnh riêng Vì vậy, việc phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng không hoạt động lập pháp, mà thực tiễn áp dụng pháp luật BLDS năm 2005 phân loại tài sản theo nhiều cách khác nhau: động sản – bất động sản, tài sản hữu hình – tài sản vô hình, tài sản chung – tài sản riêng Song, cách phân loại phổ biến pháp luật hầu phân chia tài sản thành động sản bất động sản Cách phân loại áp dụng cho tất nguồn cải Bài viết tập trung đề cập đến cách phân loại tài sản thành Bất động sản động sản ý nghĩa việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản việc xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật vào thực tiễn NỘI DUNG I - Khái niệm động sản bất động sản Trước vào tìm hiểu khái niệm động sản bất động sản, ta cần phải từ khái niệm Tài sản Thuật ngữ tài sản hiểu hai phương diện: + Theo quan niệm thông thường: Tài sản cải vật chất tồn dạng cụ thể, người sử dụng nhận biết giác quan tiếp xúc giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền…hiểu theo nghĩa thông thường rộng tài sản là: “Của cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” Với nghĩa tài sản gắn với chủ thể xác định xã hội định Do quan niệm tài sản thay đổi theo xã hội cải xã hội + Theo phương diện pháp lý: Tài sản cải người sử dụng để mang lại lợi ích Của cải khái niệm luôn có biến đổi giá trị vật chất pháp luật qui định chế độ pháp lý Luật Dân Việt Nam thừa nhận tài sản theo nghĩa rộng, theo đó, tài sản bao gồm vật quyền tài sản vật Mặc dù không đưa định nghĩa tài sản Điều 163 BLDS năm 2005 xác định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Để phân biệt động sản – bất động sản Bộ luật Dân dùng phương pháp loại trừ để xác định tài sản động sản hay bất động sản Tức quy định cụ thể bất động sản loại trừ bất động sản lại động sản Cụ thể Điều 174 BLDS năm 2005 quy định sau: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai; b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản.” Việc phân biệt động sản bất động sản chủ yếu dựa tính chất vật lý không di dời mặt học giá trị kinh tế Theo qui định khoản Điều 174 BLDS, thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận loại bất động sản sau đây: - Bất động sản di, dời chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây - cối, hoa màu tài sản khác đất Các động sản trở thành bất động sản mục đích sử dụng chúng: Đó tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn vào đất hoạt động có ý thức người gây hư hỏng tách rời khỏi đất coi bất động sản Ví dụ hệ thống điện lắp đặt tường nhà, hệ thống đường nước nhà, bể cá, tủ bày vật dụng gắn vào tường, trần - cách kiên cố Bất động sản pháp luật quy định: Ngoài tài sản bất động sản kể trên, cần thiết, văn pháp luật cụ thể, pháp luật quy định tài sản khác bất động sản Điểm d, khoản Điều 174 BLDS quy định “…bất động sản tài sản khác pháp luật quy định” Ví dụ quyền sử dụng đất xác định bất động sản theo Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản Như vậy, bất động sản khác vật quyền tài sản, chúng gắn liền với đất đai Dựa vào khoản điều 174 “Động sản tài sản bất động sản.”, thấy, vật lại, vật không cô định đất (bán, ghế, xe máy, ô tô, điện thoại,…); vật không đất sinh (gia súc, gia cầm,…) bị tách rời khỏi đất (lúa gặt, hái, khoáng sản khai thác,…) động sản II Ý nghĩa việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản: Cách phân loại tài sản thành động sản bất động sản cách phân loại chủ yếu dựa vào đặc tính vật lí di dời hay không tài sản Cách phân loại tiêu chí mà hầu hết pháp luật nước giới áp dụng việc xác lập, thực giao dịch liên quan đến hai loại tài sản khác cần phải có quy phạm điều chỉnh riêng loại Theo pháp luật dân Việt Nam, việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản có nhiều ý nghĩa, tài sản công cụ quan trọng đời sỗng xã hội, liên quan đến hang loạt vấn đề pháp lý như: thuế, thừa kế, hiệu lực hợp đồng, thực tiễn thi hành Sau số lí luận ý nghĩa việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản Xác lập thủ tục đăng kí động sản bất động sản Quyền sở hữu tài sản quyền bản, quan trọng Khi quyền sở hữu thuộc chủ thể chủ thể có quyền tuyên bố với người khác sở hữu tài sản Còn chủ thể khác phải tôn trọng quyền sở hữu chủ thể Để người biết quyền sở hữu phải có chế công khai quyền Theo Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu bất động sản đăng kí theo quy định luật pháp luật đăng kí bất động sản Quyền sở hữu động sản đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy, động sản: chiếm hữu cách biểu thị công khai quyền sở hữu Tuy nhiên Đối với bất động sản: đăng kí biện pháp công khai quyền bất động sản Để công nhận chủ sở hữu, nguyên tắc, người có động sản phải thực việc đăng ký quyền sở hữu, từ chủ thể có chứng chứng minh chủ sở hữu tài sản Ngoài ra, tài sản có giá trị khác phương tiên giao thông: ôtô, xe máy, tàu biển… có chế độ đăng kí (để nhà nước quản lí nhằm đảm bảo an toàn giao thông) Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu động sản bất động sản Theo điều 168 BLDS 2005 quy định: “1 Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quý định khác Việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo quy định điều việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Như vậy, đăng kí điều kiện để làm phát sinh hiệu lực chuyển dịch quyền sở hữu quyền khác bất động sản (ví dụ quyền sử đụng đất), đăng kí chuyển dịch quyền hiệu lực Trong đó, Đối với động sản, việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nếu coi việc chiếm hữu công khai cách biểu thị quyền sở hữu động sản thời điểm việc chuyển quyền sở hữu động sản coi thời điểm động sản chuyển giao, người sở hữu chiếm hữu động sản Xác định thời hạn, thời hiệu thủ tục khác hợp đồng dân sự: Mỗi loại tài sản lại có đặc trưng riêng chúng trở thành đối tượng hợp đồng dân pháp luật quy định khác vấn đề hợp đồng dân cụ thể: - Tại Điều 247 BLDS 2005, xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu: trường hợp chiếm hữu, lợi tài sản pháp luật, tình, liên tục, công khai việc chiếm hữu tài sản thực vòng mười năm động sản ba mươi năm bất động sản người chiếm hữu hưởng lợi từ tài sản trở thành chủ sở hữu tài sản Trừ trường hợp tài sản chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu nhà nước hoàn toàn không áp dụng thời hiệu - Xác định thời hạn hợp đồng dân sự: thời hạn thông báo công khai tài sản bán đấu giá chậm bảy ngày động sản, ba mươi ngày bất động sản (Khoản 1, Điều 457, BLDS 2005) - Thời gian chuộc lại tài sản bán hợp đồng mua bán có quyền chuộc lại sau thời hạn không năm động sản năm năm bất động sản (Khoản 1, Điều 462, BLDS 2005) Xác định quyền chủ thể loại tài sản định Đối với loại tài sản, chủ thể lại có quyền khác Đối với động sản, chủ sở hữu người có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng Người chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng cho người khác, chuyển số quyền cho người khác thông qua giao dịch dân Đối với bất động sản, với tính chất tài sản gắn liền với đất đai, khó di dời có giá trị sử dụng lớn, nên vấn đề chủ sở hữu, quyền sử dụng bất động sản quy định rõ ràng khác so với động sản Đối với bất động sản đất đai, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhưng chủ thể sử dụng trực tiếp đất đai lại cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình…, chủ thể quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng (Quy định Luật đất đai năm 2014, Điều 688 BLDS 2005…) Đối với bất động sản đặc tính vật lí khó di dời nên việc thực quyền quyền sở hữu, sử dụng loại tài sản gặp hạn chế định Chính vậy, pháp luật ghi nhận cho chủ thể có quyền định tài sản người khác đề bất động sản khai thác công dụng cách tốt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định luật dân từ Điều 273 đến Điều 278 Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thoả thuận khác.” Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm: - Quyền sử dụng hạn chế quyền liên quan khác với bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật ( Điều - 274) Quyền lối qua bất động sản liền kề (Điều 275) Quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề - (Điều 276) Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277) Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác (Điều278) Xác định địa điểm thực nghĩa vụ dân trường hợp bên thoả thuận Khoản Điều 284 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp thoả thuận địa điểm thực nghĩa vụ dân xác định sau: a) Nơi có bất động sản, đối tượng nghĩa vụ dân bất động sản; b) Nơi cư trú trụ sở bên có quyền, đối tượng nghĩa vụ dân bất động sản Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú trụ sở phải báo cho bên có nghĩa vụ phải chịu chi phí tăng lên việc thay đổi nơi cư trú trụ sở, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Như vậy, Địa điểm thực nghĩa vụ dân khác trường hợp đối tượng nghĩa vụ dấn động sản hay bất động sản Nếu bất động sản địa điểm thực nghĩa vụ nơi có bất động sản động sản địa điểm thực nghĩa vụ nơi cư trú trụ sở bên có quyền Pháp luật quy định khác chủ yếu tính chất vật lí khó di dời bất động sản dễ di dời động sản Xác định xác lập quyền sở hữu Căn xác lập quyền sở hữu kiện pháp lí pháp luật quy định mà xuất kiện quyền sở hữu chủ thể tài sản phát sinh Việc xác định xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa pháp lí vô quan trọng, pháp luật công nhận bảo vệ quyền chủ sở hữu quyền xác lập pháp luật quy định khái quát điều 170 BLDS Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa lớn việc xác lập quyền sở hữu tài sản Trong số xác lập quyền sở hữu, chất tài sản có ý nghĩa định, có khác lớn tài sản động sản bất động sản Ý nghĩa thể qua số điều luật sau: • Khoản 2, Điều 236 BLDS quy định: “Khi người sáp nhập tài sản động sản người khác vào tài sản động sản mình, biết phải biết tài sản không đồng ý chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền sau đây: a) Yêu cầu người sáp nhập tài sản giao tài sản cho toán cho người sáp nhập giá trị tài sản người đó; b) Yêu cầu người sáp nhập tài sản toán giá trị phần tài sản bồi thường thiệt hại, không nhận tài sản Khi người sáp nhập tài sản động sản người khác vào tài sản bất động sản mình, biết phải biết tài sản không đồng ý chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản toán giá trị phần tài sản bồi thường thiệt hại.” Khi xem xét đến vấn đề sáp nhập, trước hết phải xét đến tài sản trước sáp nhập việc xác định tài sản trước sáp nhập có ý nghĩa quan trọng việc xác định vật sau sáp nhập, cụ thể: - Khi sáp nhập động sản với động sản, tài sản sau sáp nhập động sản bất động sản (Ví dụ sáp nhập linh kiện tạo thành - xe máy hoàn chỉnh, sáp nhập vật liệu xây dựng thành nhà…) Khi sáp nhập bất động sản với nhau, tài sản sau sáp nhập luôn - bất động sản Khi sáp nhập động sản với bất động sản, tài sản sau sáp nhập luôn bất động sản Tài sản tạo thành thường tài sản kết hợp giá trị sử dụng tài sản đem sáp nhập Xác định tài sản động sản hay bất động sản bước quan trọng việc xác định quyền sở hữu tài sản sau sáp nhập BLDS năm 2005 có quy định việc sáp nhập tài sản động sản với động sản tài sản động sản với tài sản bất động sản Theo Khoản Điều 236, Trong trường hợp người đem sáp nhập tài sản động sản người khác với tài sản động sản mình, mà đồng ý họ, BLDS bảo vệ quyền sở hữu cho người tình, người có tài sản bị người khác đem sáp nhập ý chí họ Quyền sở hữu vật tạo thành thuộc chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập thuộc người sáp nhập, tùy theo lựa chọn chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập Chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập yêu cầu người sáp nhập giao tài sản cho thành toán cho người sáp nhập phần giá trị tài sản người không nhận tài sản tạo thành, chủ sở hữu tài sản đem sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập toán giá trị tài sản bồi thường thiệt hại Còn Đối với trường hợp sáp nhập tài sản động sản người khác vào tài sản bất động sản mình, chủ sở hữu bất động sản biết phải biết động sản đem sát nhập không đồng ý chủ sở hữu động sản bị sát nhập Khoản Điều 236 BLDS bảo vệ quyền lợi cho người tình, chủ sở hữu động sản bị sát nhập có quyền yêu cầu người sát nhập toán giá trị phần tài sản bồi thường thiệt hại Sở dĩ có quy định thực tế, sau sáp nhập bất động sản vật động sản vật phụ, chủ sở hữu động sản khó đòi lại tài sản bị đem sáp nhập, quy định bồi thường thiệt hại hợp lý trường hợp • Điều 239 BLDS Xác lập quyền sở hữu vật vô chủ, vật không xác định chủ sở hữu quy định: “1 Vật vô chủ vật mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu vật Người phát vật vô chủ động sản có quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật; vật phát bất động sản thuộc Nhà nước Người phát vật không xác định chủ sở hữu phải thông báo giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn công an sở gần để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại Việc giao nộp phải lập biên bản, ghi rõ họ, tên, địa người giao nộp, người nhận, tình trạng, số lượng, khối lượng tài sản giao nộp Uỷ ban nhân dân công an sở nhận vật phải thông báo cho người phát kết xác định chủ sở hữu Trong trường hợp vật không xác định chủ sở hữu động sản sau năm, kể từ ngày thông báo công khai, mà không xác định chủ sở hữu động sản thuộc sở hữu người phát theo quy định pháp luật; vật bất động sản sau năm năm, kể từ ngày thông báo công khai chưa xác định chủ sở hữu bất động sản thuộc Nhà nước; người phát hưởng khoản tiền thưởng theo quy định pháp luật.” 10 Trong việc xác lập quyền sở hữu vật vô chủ vật không xác định chủ sở hữu Việc quy định riêng loại tài sản động sản hay tài sản bất động sản có vị trí quan trọng Vật coi vật vô chủ biết chắn rằng, chủ sở hữu từ bỏ quyền sỏ hữu vật Sự từ bỏ quyền sở hữu chủ sở hữu thực lời tuyên bố (bằng văn hay miệng) hay hành vi cụ thể Vật vô chủ, vật không xác định chủ sở hữu động sản bất động sản Trong trường hợp người phát vật vô chủ động sản có quyền sở hữu vật đó, vật phát là bất động sản thuộc Nhà nước Nếu phát vật mà chưa có để xác định chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu vật đó, vật coi vật không xác định chủ sở hữu Khi tìm vật không xác định chủ sở hữu mà sau thực đầy đủ thủ tục tìm chủ sở hữu mà không xác định chủ sở hữu tài sản đó, BLDS áp dụng thời hiệu để xác lập quyền sở hữu: Nếu tài sản động sản thuộc sở hữu người phát sau năm kể từ ngày thông báo công khai Nếu tài sản bất động sản, sau năm năm kể từ ngày thông báo công khai, bất động sản thuộc sở hữu nhà nước Xác định phương thức bảo vệ quyền sở hữu Bảo vệ quyền sở hữu tài sản cách thức, biện pháp mà chủ thể quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp áp dụng để phòng ngừa hành vi xâm phạm sở hữu xảy yêu cầu quan có thẩm quyền xử lý hành vi xâm phạm quyền sở hữu xảy Trong luật dân quy định phương pháp bảo vệ quyền sở hữu thông qua biện pháp tự bảo vệ đường kiện đòi lại tài sản thông qua thiết chế Tòa án Các phương thức kiện dân có ý nghĩa lớn việc bảo vệ quyền người chủ sở hữu người chiếm hữu hợp pháp Khi xác định phương thức 11 kiện dân đòi lại tài sản trường hợp tài sản thuộc chiếm hữu người chiếm hữu tình, với động sản hay bất động sản lại có điều kiện để chủ thể yêu cầu kiện đòi lại tài sản khác Những điều kiện quy định cụ thể Điều 257, 258 BLDS năm 2005 Điều 257 BLDS quy định quyền đòi lại động sản đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình:“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình trường hợp người chiếm hữu tình có động sản thông qua hợp đồng đền bù với người quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ý chí chủ sở hữu” Điều 258 BLDS quy định quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản từ người chiếm hữu tình:“Chủ sở hữu đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa” Từ Điều 257 258 BLDS năm 2005 ta thấy khác tương đối lớn điều kiện để đòi lại động sản đăng kí quyền sở hữu với động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản Trên thực tế, tài sản đăng kí quyền sở hữu khó xác định tài sản thuộc chúng dấu hiệu đặc biệt mà riêng chủ sở hữu vật có vấn đề xuất phát tính chất tài sản động sản, nên dễ dàng di chuyển chúng từ nơi đến nơi khác Dẫn đến việc người thứ ba nhận động sản đăng kí quyền sở hữu từ người chủ sở hữu đích thực mà không hay biết Khác với Tài sản động sản đăng kí quyền sở hữu, 12 tài sản động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản việc xác định chủ sở hữu tương đối dễ dàng loại tài sản thường tài sản có giá trị sử dụng lớn chúng đăng kí quyền sở hữu sử dụng nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua đăng kí Từ tính chất khác biệt loại tài sản pháp luật quy định sau quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu tình Điều 257 quy định quyền đòi lại động sản đăng kí từ người chiếm hữu tình, trường hợp người chiếm hữu tình có tài sản thông qua hợp đồng đến bù với người quyền định đoạt tài sản Ví dụ người chiếm hữu tình người khác tặng cho động sản đăng kí quyền sở hữu, người tặng lại người có quyền định đoạt tài sản đó, người chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản Điều 257 BLDS quy định người chiếm hữu tình có động sản đăng kí thông qua hợp đồng có đền bù với người chủ sở hữu tài sản chủ sở hữu tài sản có quyền đòi lại động sản đăng kí động sản bị lấy trộm, cướp giật, lừa đảo, bị trường hợp bị chiếm hữu ý chí chủ sở hữu Ngoài trường hợp nêu trên, chủ sở hữu không đòi lại động sản đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình Đối với tài sản động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản, quyền đòi lại loại tài sản chủ sở hữu từ người chiếm hữu tình quy định điều 258 BLDS Về nguyên tắc, người chiếm hữu tình phải trả lại chủ sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản dựa chứng mà chủ thể đưa Chứng xác thực thường đưa giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng đất đất đai) mang tên Tuy nhiên chủ sở hữu không đòi lại tài sản hai trường hợp ngoại lệ sau: người chiếm hữu tình nhận tài sản 13 thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa Xác định hình thức hợp đồng Theo Điều 388 BLDS, Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Có nhiều loại hợp đồng dân sự, loại hợp đồng dân lại có quy định khác hình thức cụ thể loại Khi đối tượng hợp đồng dân bất động sản hình thức hợp đồng dân thường hình thức văn đối tượng bất động sản có giá trị sử dụng lớn, dễ xảy tranh chấp Cụ thể số loại hợp đồng sau: - Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có chứng nhận công chứng chứng thức, trừ trường - hợp pháp luật có quy đinh khác (theo Điều 450 BLDS 2005) Về việc bán đấu giá bất động sản phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực phải đăng kí, pháp luật quy định (Khoản - Điều 459 BLDS 2005) Về hình thức hợp đồng tặng cho bất động sản văn có công chứng, chứng thực phải đăng ký, theo quy định pháp luật bất động sản - phải đăng ký quyền sở hữu (theo Khoản Điều 467 BLDS 2005) Quy định hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 492 BLDS 2005) Còn đối tượng hợp đồng động sản lời nói văn Những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho bên tham gia vào hợp đồng dân dễ dàng thực hiện, hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên 14 Xác định thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp Dưới góc độ tố tụng, việc xác định tài sản động sản hay bất động sản có giá trị việc xác định thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp Căn vào Điểm c Khoản Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân quy định Thẩm quyền giải vụ án dân Toà án theo lãnh thổ: “ c) Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản.” Như vậy, Theo quy định Điều 35, tranh chấp bất động sản phát sinh Toà án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải tranh chấp 10 việc xác định luật áp dụng trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu tố nước Một giá trị cần kể đến việc phân biệt tài sản thành động sản bất động sản việc xác định luật áp dụng trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu tố nước hay giao dịch có yếu tố nước ngoài, ví dụ như: - Hợp đồng liên quan đến bất động sản Việt Nam phải tuân theo pháp luật - Việt Nam (Khoản Điều 769 BLDS); Quyền sở hữu động sản đường vận chuyển xác định theo pháp luật nước nơi động sản chuyển đến, thoả thuận khác Việc phân biệt tài sản động sản bất động sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản Việc xác định quyền sở hữu tàu bay dân dụng tàu biển Việt Nam phải tuân theo pháp luật hàng không dân dụng pháp luật hàng hải Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.( Khoản 2,3,4 Điều 766 BLDS) III Một số vấn đề động sản bất động sản 15 Bộ luật dân Việt Nam phân chia tài sản thành động sản bất động sản Như nói trên, cách phân loại có nhiều ý nghĩa việc xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật vào thực tiễn Tuy nhiên, Khi áp dụng luật pháp vào thực tế sống, không tránh khỏi việc gặp phải nhiều vấn đề bất cập, vấn đề mà luật pháp chưa vươn tới điều chỉnh khiến cho nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp mà quan có thẩm quyền khó mà giải Sau số vấn đề thực tiễn việc xem xét tài sản động sản bất động sản nước ta Tuy nhiên, vấn đề BLDS 2005 lại không đưa tiêu chí cụ thể để xác định tài sản bất động sản, thay vào lại liệt kê cách chúng chung loại tài sản coi bất động sản Nếu so với BLDS 1995 khoản 1, điều 181 BLDS 1995 đưa tiêu chí chung để xác định bất động sản tài sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, khả tách rời khỏi đất, thông qua cách quy định: “Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm:…” Mặc dù vậy, tiêu chí dường lại cứng nhắc dễ dẫn đến cách hiểu bất động sản bắt buộc phải tài sản khả di dời Điều khắc phục BLDS 2005 Thứ nhất, Nói đến vấn đề khái niệm “động sản” “ bất động sản”, hai Bộ luật dân Việt Nam (năm 1995 2005) không đưa khái niệm bất động sản hay động sản, thay vào liệt kê cách chung chung tài sản bất động sản phương pháp loại trừ suy tài sản động sản Trên sở Điều 174 BLDS 2005 áp dụng vào thực tế, có tài sản chuyển từ bất động sản sang động sản ngược lại Ví dụ Các thiết bị nhà, hay công trình xây dựng gắn chặt với nhà, công trình xây dựng thiết bị coi bất động sản Khi tháo rời thiết bị khỏi nhà công trình xây dựng, chúng bi tính chất bất động sản “không di dời được” nên chúng lại trở thành động sản 16 Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng, Điều 174 BLDS 2005 phân loại tài sản thành bất động sản động sản cần có quy định hướng dẫn cụ thể tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng phải có tính chất, mục đích, công dụng mức độ “gắn liền” gọi bất động sản Trên thực tế, bất động sản đem chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Như vậy, máy điều hoà gắn chặt với tường nhà, chủ sở hữu đem chấp riêng máy điều hoà nhiệt độ để đảm bảo thi hành nghĩa vụ hay không? Một tranh gắn liền với tường nhà coi riêng tranh bất động sản Nên thiết bị gắn nhà công trình xây dựng coi bất động sản không dựa vào tính chất di dời mà phụ thuộc vào công dụng tài sản này? Bởi tài sản xét theo đặc điểm vật lí động sản, lại gắn vào bất động sản yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản tự động theo bất động sản trở thành bất động sản theo công dụng chúng Thứ hai, Khi xét đến quy định đăng kí bất động sản nước ta, đối với quy định chưa hiệu quả, có nhiều điểm bất hợp lí như: - thời gian dài pháp luật hành nước ta có quy định đăng kí quyền sử dụng đất, đăng kí nhà ở, đăng kí công trình xây dựng gắn liền với đất đai, chưa có quy định cụ thể đăng kí loại tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Việc chưa có quy định cụ thể vậy, gây khó khăn cho chủ thể việc xác lập quyền sở hữu tài sản này, nảy sinh nhiều tranh chấp khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây - dưng… mà chưa có hướng giải rõ ràng đăng kí quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trình tự thủ tục riêng biệt quan có thẩm quyền khác thực Điều 17 khiến cho chủ sở hữu phải thực nhiều thủ tục hành cho việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, đồng thời gây khó khăn cho việc xem xét thông tin liên quan đến đất đai Thứ ba, việc xác định phương thức kiện dân Điều 258 BLDS 2005 quy định quyền đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản từ người chiếm hữu tình Về mặt lí thuyết, người chiếm hữu tình phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản dựa chứng xác nhận quyền sở hữu (giấy đăng kí quyền sở hữu động sản đăng kí quyền sở hữu sử dụng với bất động sản chủ sở hữu đứng tên đó) Nhưng thực tế, động sản phải đăng kí quyền sở hữu phương tiện giao thông, chủ thể đem phương tiện giao thông làm đối tượng giao dịch dân sự, theo quy định pháp luật người chủ sở hữu phải thực thủ tục mà pháp luật đăng kí quyền sở hữu yêu cầu, phần lớn thực tế, chủ sở hữu nhằm trốn khoản thuế nộp cho nhà nước, mối quan hệ thân quen bên tham gia giao dịch hay tâm lý “ngại” thủ tục hành phức tạp mà họ không thực thủ tục Dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp xảy mà quan có thẩm quyền giải cho phù hợp với thực tế Ở nước ta, việc đăng kí quyền sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản nghiêng mục tiêu quản lí nhà nước tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, sử dụng mà coi nhẹ ý nghĩa việc bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp chủ sở hữu Đặc biệt vấn đề ý thức thực pháp luật người dân nước ta mà nhà nước lại thiếu chế tài bắt buộc trường hợp này, quy định thiếu rõ ràng khiến cho việc 18 chủ thể tham gia pháp luật dân khó khăn việc thực chưa thể tự bảo vệ quyền lợi cho thân KẾT LUẬN Tài sản chế định quan trọng luật dân không Việt Nam tất quốc gia giới Trong việc phân loại tài sản mang ý nghĩa lớn mà đặc biệt cách phân loại tài sản thành bất động sản động sản Với cách phân loại này, Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 có nhiều điều luật dựa khác biệt động sản bất động sản Trên sở phân tích cách phân chia tài sản thành Bất động sản động sản Tìm hiểu ý nghĩa việc phân chia việc xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật Nhận thức vấn đề thực tiễn áp dụng vào điều chỉnh quan hệ xã hội sống nhiều bất cập, em xin đưa số ý kiến chủ quan nhằm khắc phục vấn đề tồn động sản bất động sản: - Các nhà xây dựng pháp luật nước ta cần xem xét sửa đổi bổ sung số điều - luật chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tế sống Cần ban hành văn hướng dẫn thi hành, các nghị định, thông tư để - nhanh chóng áp dụng, thực pháp luật vào sống Nhà nước cần có biện pháp đảm bảo cho luật thực ý thức thực pháp luật nước ta - Pháp luật dân nước ta cần bổ sung cần nâng cao tầm quan trọng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Do nguồn tài liệu hạn hẹp nên viết nhiều thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp quý báu Thầy, Cô để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! 19 Tài liệu tham khảo Giáo trình Luật dân Việt Nam tập 1,Trường đại học kiểm sát Hà Nội, nhà xuất trị quốc gia Giáo trình Luật dân , Trường đại học luật Hà Nội Bộ luật dân năm 2005, nhà xuất lao động Luật đất đai năm 2014 Bộ luật tố tụng dân năm 20