Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TUYẾT NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG UẬN VĂN THẠC S CHUYÊN NGÀNH QUẢN Ý ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TUYẾT NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG N n Quản l ất Mã số: 60 85 01 03 UẬN VĂN THẠC S QUẢN Ý ĐẤT ĐAI N ƣờ ƣớng dẫn khoa học GS.TS ĐẶNG VĂN MINH THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Thị Tuyết ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên Môi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: GS TS Đặng Văn Minh - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thầy tận tình giúp đỡ trình hoàn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Sở Tài nguyên Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên Môi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, cấp uỷ, quyền nhân dân xã (phường) địa bàn thành phố Tuyên Quang, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Thị Tuyết iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH x MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa thực tiễn 3.2 Ý nghĩa khoa học CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở hình thành, đặc điểm giá đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.1.3 Các loại giá đất .6 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.2 Thị trường đất đai quy luật 15 1.1.2.1 Thị trường đất đai 15 1.1.2.2 Các quy luật thị trường đất đai 17 1.1.3 Khái niệm giá trị gia tăng, giá trị gia tăng đất đai, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai 20 iv 1.1.4 Khái niệm sở hạ tầng, sở hạ tầng kỹ thuật, mối tác động phát triển sở hạ tầng với giá đất 22 1.1.5 Quy định phân loại đường phố, vị trí 27 1.2 Kinh nghiệm số nước giới Việt Nam việc chia sẻ lợi ích từ đất 30 1.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 34 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 39 2.2 Địa điểm, thời gian tiến hành .40 2.3 Nội dung nghiên cứu 41 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang 41 2.3.2 Nghiên cứu giá trị gia tăng đất thực dự án xây dựng, sở hạ tầng hoàn thiện 41 2.3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tăng thêm đất thực dự án, sở hạ tầng hoàn thiện 41 2.3.4 Đề xuất giải pháp xác định giá trị tăng thêm đất yếu tố sở hạ tầng mang lại .41 2.4 Phương pháp nghiên cứu 41 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .41 2.4.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 43 2.4.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 43 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố Tuyên Quang 44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên cảnh quan môi trường .44 3.1.1.1 Vị trí địa lý 44 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 44 3.1.1.3 Khí hậu 45 v 3.1.1.4 Thuỷ văn .45 3.1.1.5 Tài nguyên đất 46 3.1.1.6 Tài nguyên nước 47 3.1.1.7 Tài nguyên rừng 47 3.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản .48 3.1.1.9 Tài nguyên nhân văn 48 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 48 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế 48 3.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội 51 3.1.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai 52 3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 52 3.1.3.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Tuyên Quang 54 3.2 Xác định giá trị tăng thêm từ đất thực đầu xây dựng sở hạ tầng dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Tuyên Quang sở hạ tầng hoàn thiện 56 3.2.1 Đối với nhóm đất 56 3.2.1.1 Dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 57 3.2.1.2 Dự án Điều chỉnh tiểu khu thuộc khu dân cư Phan Thiết II .59 3.2.2 Đối với nhóm đất trồng lâu năm .60 3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tằng thêm từ đất thực xây dựng dự án, sở hạ tầng hoàn thiện 62 3.3.1 Yếu tố đầu tư xây dựng sở hạ tầng .62 3.3.2 Yếu tố sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng 74 3.3.3 Yếu tố vị trí địa lý 76 3.3.4 Đặc điểm đất 78 3.3.5 Khả sinh lợi từ đất 80 3.3.6 Yếu tố khác .80 3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định giá trị tăng lên từ đất 81 vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 Kết luận 83 Kiến nghị .84 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt II Tiếng nước vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BT- GPMB Bồi thường- Giải phóng mặt KDC Khu dân cư KV Khu vực NNQĐ Nhà nước quy định QHXD Quy hoạch xây dựng QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí XDCB Xây dựng viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Phân cấp thị trường đất đai .16 Bảng 1.2: Quan hệ cung - cầu 18 Bảng 2.1: Một số tiêu thực hai dự án 39 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2014 53 Bảng 3.2: Thay đổi loại đường trước sau thực dự án 57 Bảng 3.3: Giá trị tăng thêm nhóm đất vị trí hai tuyến đường thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 58 Bảng 3.4: Giá trị tăng thêm nhóm đất vị trí hai tuyến đường thuộc dự án Điều chỉnh Tiểu khu thuộc KDC Phan Thiết 60 Bảng: 3.5: Giá trị tăng thêm nhóm đất trồng lâu năm hai dự án nghiên cứu 61 Bảng 3.6: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng theo vị trí tuyến đường địa bàn phường Tân Quang .65 Bảng 3.7: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng theo vị trí tuyến đường địa bàn phường Hưng Thành 68 Bảng 3.8: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng tuyến đường địa bàn phường Phan Thiết .70 Bảng 3.9: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Tân Quang 71 Bảng 3.10: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Hưng Thành .72 Bảng 3.11: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án Điều chỉnh tiểu khu thuộc khu dân cư Phan Thiết .73 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận a) Tại hai dự án nghiên cứu, sở hạ tầng hoàn thiện giá trị đất tăng cao so với chưa có sở hạ tầng, nhóm đất khác giá trị tăng thêm khác Đất tăng mạnh so với đất lâu năm cụ thể: + Dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37: - Đường Bình Thuận (đường loại 1) đường trung tâm thành phố có mức tăng cao, đặc biệt đất ở: Tại đất có mặt tiền tiếp giáp với đường (vị trí 1) tăng trđ/m2;đối với vị trí lại giá trị tăng tương ứng vị trí tăng trđ/m2; vị trí tăng 0,5 trđ/m2; vị trí tăng 0,37trđ.m2 Đất trồng lâu năm tăng 7.130 đ/m2 Trên tuyến đường Bình Thuận đất vị trí tăng 2trđ/m2; đất trồng lâu năm tăng 7.130đ/m2, mức chênh lệch hai nhóm đất 280,55 lần - Đường Lê Đại Hành (đường loại 4): Cơ sở hạ tầng hoàn thiện cải thiện tình trạng tuyến đường nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất hộ gia đình cá nhân phường Hưng Thành nói riêng toàn thành phố nói chung, nhiên giá trị tăng thêm đất sở hoàn thiện tăng không đáng kể, Đất tăng vị trí tăng 0,2 trđ/m2 Đất trồng lâu năm tăng 9.530 đ/m2 - Trên dự án, thời điểm hai tuyến đường có mức chênh lệch đáng kể, tuyến đường trung tâm (đường Bình Thuận) giá đất tăng cao so với đường cận trung tâm (đường Lê Đại Hành), cụ thể vị trí 2, đường Bình Thuận tăng 1,0 trđ/m2, đường Lê Đại Hành tăng 0,2 trđ/m2, tăng gấp 5,0 lần + Dự án Điều chỉnh Tiểu khu thuộc khu dân cư Phan Thiết (Phố Nam Cao- đường loại 3) Giá đất tăng thêm sau: Tại vị trí tăng 0,5 trđ/m2; vị trí tăng 0,3 trđ/m2; vị trí tăng 0,4 trđ/m2 Đất trồng lâu năm tăng 5.400 đ/m2 Giá trị tăng thêm đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Yếu tố đầu tư xây dựng sở hạ tầng; yếu tố sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng; yếu tố vị trí địa lý; đặc điểm đất, Trong yếu tố xây dựng sở hạ tầng có ảnh hưởng 84 rõ tới giá trị tăng thêm đất cụ thể: Yếu tố xây dựng sở hạ tầng làm tăng giá đất từ 0,27-0,5 lần so với khu vực không đầu tư sở hạ tầng tùy loại đường Đường Bình Thuận (đường trung tâm) tuyến đường giá trị gia tăng chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố đầu tư xây dựng sở hạ tầng Đối với tuyến đường cận trung tâm, mức ảnh hưởng không đáng kể Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá giá trị tăng thêm từ đất phát triển sở hạ tầng kỹ thuật hai dự án yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức chặt chẽ, UBND tỉnh Tuyên Quang cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Tuyên Quang cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất, đề cao nhân tố ảnh hưởng đến giá đất - Thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí hơn, tiếp cận việc định giá đất chi tiết đến - Phải trả chức định giá cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Tuyên Quang có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt biện pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Nguyễn Thế Bá (2004), Sách Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, Nxb Xây dựng Nguyễn Đình Bồng, Đỗ Hậu (2005), Sách, Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng Bộ giao thông vận tải (2004), Quyết định số 44/QĐ-BGTVT ngày 06/01/2004 việc phê duyệt đầu tư dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 đoạn km 214-km 229 Bình Thuận- Mỹ Lâm tỉnh Tuyên Quang Bộ Tài (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 quy định việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ (2008), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết luật thuế thu nhập cá nhân Chính phủ (2013), Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 14 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, Giáo trình định giá đất bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội năm 2009 15 Thiên Ngân (2005), Giá vàng mức cao hai tuần qua Sggp.org.vn (Truy cập ngày 30/12/2005) 16 Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Hà Nội 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia Hà Nội 18 Quốc hội (2013), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng, Nxb Tài chính, Hà Nội 19 Mai Thị Thanh Tuyết (2010), Giá vàng giữ mức giá kỷ lục Sggp.org.vn (Truy cập ngày 01/10/2010) 20 Lê Quang Thuận, Nguyễn Bội Quỳnh Anh (2012), “Thu từ giá trị tăng thêm đất đầu tư hạ tầng mang lại nước”, Tạp chí Tài chính, (10/2012) 21 UBND tỉnh Tuyên Quang (2004), Quyết định số 20/QĐ-UB ngày 20/05/2004 giới xây dựng hành lang bảo vệ đường phạm vi thu hồi đất công trình: Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 đoạn từ km214-km229 Bình Thuận- Mỹ Lâm tỉnh Tuyên Quang 22 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 45/2005/QĐ- UBND ngày 21/4/2005 quy định phân loại đất giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 23 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20/12/2005 quy định phân loại đất giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 24 UBND tỉnh Tuyên Quang (2006), Quyết định số 554/QĐ- UBND ngày 21/11/2006 việc điều chỉnh diện tích thu hồi đất xây dựng công trình: Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37, đoạn thuộc địa phận thị xã Tuyên Quang 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2006), Quyết định số 1373/QĐ-CT ngày 28/12/2006 việc phê duyệt điều chỉnh dự toán kinh phí bồi thường giải phóng mặt công trình: Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 37, đoạn từ Km 214+300m đến Km 229 (đại bàn thị xã Tuyên Quang) 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 39/2013/QĐ- UBND ngày 21/12/2013 ban hành phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 40/2013/QĐ- UBND ngày 1/12/2013 ban hành giá đất năm 2014 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 28 UBND thành phố Tuyên Quang (2014), Báo cáo tổng kết phong trào thi đua yêu nước đồng bào dân tộc thiểu số địa bàn giai đoạn 2009-2014 29 UBND thành phố Tuyên Quang (2015), Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) thành phố Tuyên Quang 30 Lý Văn Vinh (2014) Trách nhiệm lợi ích có từ quy hoạch với xây dựng sở hạ tầng đô thị http:/www.kientrucvietnam.org.vn ngày 10/08/2014 II Tiến nƣớc Department of Town and country Planning, BangkokThailand (1995), Land Readjustment Implementation Manual Asian Institute of Technology (1983), The Use of the Land Pooling/Readjustment Technique to Improve Land Development in Bangkok Asian Institute of Technology, BangkokThailand 1995, Urban Land Management and Finance CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGH A VIỆT NAM ĐỘC ẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (P ếu d n c o cán bộ) P ục vụ ề t “N ên cứu p ần trị tăn t êm từ ất p át tr ển sở tần kỹ t uật tạ số dự án dị t n p ố Tuyên Qu n - tỉn Tuyên Qu n ’’ Họ tên:……………………………………………………………… Đơn vị:……………………………………………………………… Chức vụ:……………………………………………………… … Trình độ văn hóa (CĐ, ĐH):…………………………………… Ngày điều tra:…………………………………………….……… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến việc xác định, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37, dự án khu dân cư Phan Thiết II cách trả lời câu hỏi đây: Câu 1: Theo ông (bà) sau thực hai dự án Cải tạo nâng cấp Quốc Lộ 37, dự án k u dân cƣ P n T ết II ã em lại lợi ích gì? * Đối với xã hội: - * Đối với người dân (khu vực có đất bị thu hồi toàn bộ, thu hồi phần): - * Đối với thân ông (bà): Câu Trên ịa bàn tỉn Tuyên Qu n , ịn ất phục vụ công tác bồi t ƣờng hỗ trợ giải phóng mặt bằng: 2.1 Đƣợc xác ịn t eo p ƣơn p áp n o? A Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp B Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư hòa vốn) C Phương pháp chi phí D Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) E Phương pháp thặng dư (phân tích kinh doanh/phát triển giả định) 2.2 Ƣu ểm củ p ƣơn p áp ã ƣợc dùng: Câu 3: Sau thực dự án phát triển sở hạ tầng, giá trị thử tăn t êm, t eo ôn (b ) yếu tố n o l m tăn ất t ƣờng ất? A Do vị trí tự nhiên B Do Nhà nước quy hoạch C Do nhà nước đầu tư (nhà đầu tư khác đầu tư) hạ tầng D Do người sử dụng đất (chủ đầu tư) xây dựng dự án E Do yếu tố thị trường Câu T eo ôn (b ) oạn l m tăn ất là: A.Sau công bố qui hoạch B Bắt đầu triển khai dự án C Hoàn thành dự án C Nối kết hạ tầng D Khi khu dân cư phát triển ổn định Câu Theo ông (bà) hệ thốn văn ƣớng dẫn việc ều tiết phần giá trị tăn t êm từ ất k ôn ầu tƣ củ n ƣời sử dụng ất mang lại tạ ị p ƣơn n ƣ t ế nào? 5.1 Hệ thốn văn bản: A Đã có quy định rõ ràng B Có quy định chưa cụ thể C Chưa có văn quy định 5.2 Các văn ã có A- Rất hợp lí B- Bình thường C- Chưa hợp lí 5.3 Tên văn quy ịn ã có n ƣ:……………………………… Câu Hiện n y k ó k ăn n ất việc ất k ôn ầu tƣ củ n ƣời sử dụn ều tiết phần giá trị tăn t êm từ ất mang lạ n uyên n ân c ín ƣợc xác ịn âu? 6.1 Nguyên nhân chính: A- Khó xác định xác phần giá trị tăng thêm từ đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại B- Do chưa có quy định rõ ràng C- Do khó xác định xác chủ thể điều tiết Nhà nước, chủ đầu tư hay người dân có đất bị thu hồi D- Tất yếu tố 6.2 Khó xác ịnh xác phần giá trị tăn t êm từ ất k ôn ầu tƣ n ƣời sử dụn ất mang lại vì: A Không phân biệt rõ trình phát sinh B Không xác định rõ ràng khu vực hưởng lợi C Lợi ích dự án mặt xã hội khó quy đổi D Tất yếu tố Câu 7: Sau hai dự án ƣợc thực n óm ố tƣợn ƣởng lợi từ dự án mà anh(chị) nhận ịnh là?Tại sao? 7.1 Thuộc n óm ố tƣợng A Nhà nước B Chủ đầu tư C Người dân có đất bị thu hồi Lí do:………………………………………………………………………………… Câu 8: Ông (Bà) có nhận xét c ín t c ín có quy ịn phần giá trị tăn t êm từ ất k ôn ầu tƣ củ n ƣời sử dụn tạ ều tiết ất mang lại ị p ƣơn ? 8.1 Chính sách thuế, tiền sử dụn ất, tiền t uê ất A Đầy đủ rõ ràng B Chưa đầy đủ quy định không rõ ràng C Chưa có sách 8.2 Thuận lợ v k ó k ăn k áp dụn c ín sác ó * Thuận lợi:…………………………………………………………………… * Khó khăn: Câu 9: Ông (Bà) có nhận xét xu ƣớng biến ộn n óm ất khu vực ƣởng lợi dự án? 9.1 Mức ộ biến ộng A.Biến động mạnh B Biến động bình thường C.Không biến động 9.2.Biến ộn ƣợc xác ịnh giữ n óm ất(Nhóm đất trước thực dự án- Nhóm đất sau thực dự án):…………………………………… 9.3 Nhận ịnh anh(chị ) hiệu củ xu ƣớng biến ộn ó …………………………………………………………………… Câu 10: Nhận xét anh(chị) sách hỗ trợ củ n nƣớc cho n ƣờ dân có ất bị thu hồi hai dự án: 10.1 Mức ộ: A Hợp lý B Chưa hợp lý Lí do:…………………………………… 10.2 Các sách hỗ trợ c o n ƣờ dân có ất bị thu hồi hai dự án ƣợc áp dụng:………………………………………………………………… 10.3 Các sách cần ƣu t ên áp dụng:……………………………………… Lí do:………………………………………………… Câu 11: Ông (Bà) ƣ r k ến nghị, giải pháp nhằm mục íc nâng cao hiệu việc n ƣời sử dụn ều tiết giá trị tăn lên từ ất k ôn ầu tƣ ất mang lại tạ ị p ƣơn ? ………………………………………………………………………………… …… Cảm ơn ợp tác củ ôn (bà)! Ngày tháng năm 2015 CÁN BỘ ĐƢỢC PHỎNG VẤN NGƢỜI ĐIỀU TRA, PHỎNG VẤN Cộng hòa xã hội chủ n ĩ V ệt Nam Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA (KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT KHU VỰC GIÁP RANH CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐỐI VỚI PHẦN DIỆN TÍCH CÒN LẠI SAU THU HỒI) Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây: I Thông tin chung Tên chủ sử dụng đất:……………… Địa chỉ:…………………………… Nghề nghiệp: Cán bộ, công nhân viên chức II.Thông tin thử Lao động tự Buôn bán ất ất số:……………………….; Tờ số:……… Thử Thu hồ A Dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 đoạn km 214+300 đến km 229 (thị xã ất phục vụ công trình Tuyên Quang) B Dự án điều chỉnh quy hoạch thuộc Tiểu khu thuộc Khu dân cư Phan Thiết Địa thử Diện tích thử ất:………………………………………………………… ất (m2): + Diện tích đất trước thu hồi:………………… + Diện tích thu hồi: ODT:………………CLN:…………… + Diện tích lại: - Kích thước mặt tiền (m2):……… ; - Kích thước chiều sâu:…………………………………… (m2) Hình thể thử ất Hình chữ nhật Hình vuông Hình bình hành Hình thang xuôi Hình thang ngược Hình L Mục íc sử dụng:…………………………………………………… Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: ƣờng phố, vị trí loạ Loạ ƣờng phố ịn ất t eo quy ịnh tỉnh(Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin ) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… 9.Đán yếu tố l ên qu n ến thử ất trƣớc sau thực dự án (Tốt, TB, Kém ) - Gần công trình công cộng điển hình……………………………… - Gần dịch vụ dân sinh………………………………………………… + Điện…………………… + Môi trường sống……………… + Nước…………………… + An ninh trật tự………………… Điện thoại……………… 10.Các bất ộng sản khác gắn liền vớ ất Năm xây dựng:…………………… Kết cấu: ……………… Cấp hạng:……………… Số tầng: …… Tổng diện tích xây dựng:……………… 11.Ôn / B có ồng ý với Đồng ý ất n năm N nƣớc ƣ r y k ôn ? Không đồng ý Lý do:………………………………………………………………… 12 Ôn / B có t ƣờng xuyên tiếp cận vớ văn quy ịnh Nhà nƣớc ất Có ( ất) hàn năm y k ôn ? Không 13.G ất - Giá đền bù thời điểm thu hồi thực dự án: + Đối với đất ở:…………………………………………………… + Đối với đất trồng lâu năm:……………………………………… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: + Thời điểm thực công trình:………………………… đồng/m2 + Hiện nay: đồng/ m2 14 Giá ông/ bà mong muốn chuyển n ƣợng là: ………………… đồng/ m2 Điểm thuận lợi đất là:…………………………………… Nếu mua bất động sản ông/ bà quan tâm là:……………………… 15.Hình thức bồ t ƣờng, hỗ trợ ? 15.1 Bồi thường: A.Bằng đất B.Bằng tiền (Tổng số tiền bồi thường:…………………………………) 15.2 Hỗ trợ: A.Hỗ trợ di chuyển nhàD Hỗ trợ hộ nghèo B.Hỗ trợ ổn định đời sống E Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp C Hỗ trợ mua sắm công cụ lao độngF Hỗ trợ thuê nhà P Các hỗ trợ khác:…………………………………… `16 Ý kiến chủ hộ tìn ìn ời sống sau bị thu hồ ất: □ Đời sống kinh tế tốt □ Đời sống kinh tế không thay đổi □ Đời sống kinh tế Ông (Bà) giải thích sao? …………………………………… ……… 17 Về tình hình tiếp cận sở hạ tầng, phúc lợi xã hội: □ Tốt □ Không thay đổi 18 Về quan hệ nội □ Kém ìn □ Tốt □ Không thay đổi □ Kém Ý kiến khác (giải thích lý sao): ………………………………………………………………………………… 19 Về an ninh trật tự xã hội: □ Tốt □ Không thay đổi □ Kém Ý kiến khác (giải thích sao): 20 Theo ông (bà) dự án ƣợc thực ôn (b ) ƣợc ƣởng lợi ích từ dự án ? * Về kinh tế: * Về văn hóa - xã hội: * Về trị: * Yếu tố khác: Tuyên Quang, ngày…tháng…năm N ƣờ ều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Chủ sử dụn ất (Ký, ghi rõ họ tên) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGH A VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC PHIẾU ĐIỀU TRA (KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT KHU VỰC GIÁP RANH CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU) Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây: II Thông tin chung Tên chủ sử dụng đất:……………… Địa chỉ:…………………………… Nghề nghiệp: Cán bộ, công nhân viên chức II.Thông tin thử Lao động tự Buôn bán ất Thửa đất số:……………………….; Tờ đồ số:……… Địa đất:………………………………………………………… 10 Diện tích đất (m2):……………; Kích thước mặt tiền (m2):……… ; Kích thước chiều sâu:…………………………………… (m2) 11 Hình thể đất Hình chữ nhật Hình vuông Hình bình hành Hình thang xuôi Hình thang ngược Hình L 12 Mục đích sử dụng:…………………………………………………… 13 Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: 14 Thông tin khác (nếu có):…………………………………………… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin ) - Loại đường phố……………………Vị trí:……………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, Kém ) - Gần công trình công cộng điển hình……………………………… - Gần dịch vụ dân sinh………………………………………………… + Điện…………………… + Môi trường sống……………… + Nước…………………… + An ninh trật tự………………… Điện thoại……………… 10.Các bất động sản khác gắn liền với đất Năm xây dựng: Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: 11.Ông/ Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do:………………………………………………………………… 13 Ông/ Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai(giá đất) hàng năm hay không? Có Không 13.Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường:… đồng/m2… 14 Giá ông/ bà mong muốn chuyển nhượng là: ………………… đồng/ m2 Điểm thuận lợi đất là:…………………………………… Nếu mua bất động sản ông/ bà quan tâm là:……………………… `15 Ông/ bà thấy nhu cầu sử dụng đất nào? Cung tăng cao Cầu tăng cao 16 Các thông tin thu nhập đất (nếu có): - Thu nhập bình quân năm:………………………………đồng/m2 - Chi phí bình quân năm để tạo thu nhập:………………đồng/m2 - Thu nhập ròng bình quân năm (thu nhập sau thuế)……… đồng/m2 Tuyên Quang, ngày…tháng…năm N ƣờ ều tra (Ký, ghi rõ họ tên) Chủ sử dụn ất (Ký, ghi rõ họ tên)