Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường Tuy

THÁI NGUYÊN - 2016

N ƣờ ƣớng dẫn khoa học GS.TS ĐẶNG VĂN MINH

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong

luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả

Nguyễn Thị Tuyết

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 GS TS Đặng Văn Minh - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này

2 Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Sở Tài nguyên và Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã (phường) trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Thị Tuyết

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa trong thực tiễn 2

3.2 Ý nghĩa trong khoa học 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở hình thành, đặc điểm của giá đất 4

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất 4

1.1.1.3 Các loại giá đất 6

1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.1.2 Thị trường đất đai và các quy luật 15

1.1.2.1 Thị trường đất đai 15

1.1.2.2 Các quy luật trong thị trường đất đai 17

1.1.3 Khái niệm giá trị gia tăng, giá trị gia tăng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai 20

1.1.4 Khái niệm cơ sở hạ tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mối tác động giữa phát triển

cơ sở hạ tầng với giá đất 22

1.1.5 Quy định phân loại đường phố, vị trí 27

1.2 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và Việt Nam về việc chia sẻ

lợi ích từ đất 30

1.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 34

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

2.2 Địa điểm, thời gian tiến hành 40

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 41

2.3.2 Nghiên cứu giá trị gia tăng của đất khi thực hiện dự án xây dựng, khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện 41

2.3.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tăng thêm của đất khi thực hiện dự án, khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện 41

2.3.4 Đề xuất giải pháp xác định giá trị tăng thêm của thửa đất do yếu tố cơ sở hạ tầng mang lại 41

2.4 Phương pháp nghiên cứu 41

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41

2.4.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 43

2.4.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 43

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Tuyên Quang 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 44

3.1.1.1 Vị trí địa lý 44

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 44

3.1.1.3 Khí hậu 45

3.1.1.4 Thuỷ văn 45

3.1.1.5 Tài nguyên đất 46

3.1.1.6 Tài nguyên nước 47

3.1.1.7 Tài nguyên rừng 47

3.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản 48

3.1.1.9 Tài nguyên nhân văn 48

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 48

3.1.2.1 Điều kiện kinh tế 48

3.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội 51

3.1.3 Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai 52

3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 52

3.1.3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 54

3.2 Xác định giá trị tăng thêm từ đất khi thực hiện đầu xây dựng cơ sở hạ tầng tại dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Tuyên Quang khi

cơ sở hạ tầng hoàn thiện 56

3.2.1 Đối với nhóm đất ở 56

3.2.1.1 Dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 57

3.2.1.2 Dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc khu dân cư Phan Thiết II 59

3.2.2 Đối với nhóm đất trồng cây lâu năm 60

3.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tằng thêm từ đất khi thực hiện xây dựng dự án, khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện 62

3.3.1 Yếu tố đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng 62

3.3.2 Yếu tố chính sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng 74

3.3.3 Yếu tố vị trí địa lý 76

3.3.4 Đặc điểm thửa đất 78

3.3.5 Khả năng sinh lợi từ đất 80

3.3.6 Yếu tố khác 80

3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định

giá trị tăng lên từ đất 81

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Phân cấp trong thị trường đất đai 16

Bảng 1.2: Quan hệ cung - cầu 18

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu thực hiện của hai dự án 39

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm 2014 53

Bảng 3.2: Thay đổi loại đường trước và sau thực hiện dự án 57

Bảng 3.3: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất ở tại các vị trí trên hai tuyến đường thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 58

Bảng 3.4: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất ở tại các vị trí trên hai tuyến đường thuộc dự án Điều chỉnh Tiểu khu 1 thuộc KDC Phan Thiết 2 60

Bảng: 3.5: Giá trị tăng thêm đối với nhóm đất trồng cây lâu năm

tại hai dự án nghiên cứu 61

Bảng 3.6: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng theo vị trí

của các tuyến đường trên địa bàn phường Tân Quang 65

Bảng 3.7: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng theo vị trí của các tuyến đường trên địa bàn phường Hưng Thành 68

Bảng 3.8: Giá trị tăng thêm do thay đổi yếu tố cơ sở hạ tầng các tuyến đường trên địa bàn phường Phan Thiết 70

Bảng 3.9: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ tầng khác nhau thuộc dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Tân Quang 71

Bảng 3.10: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ tầng khác nhau thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Hưng Thành 72

Bảng 3.11: Chênh lệch giá đất trên thị trường năm 2014 tại các khu vực có cơ sở hạ tầng khác nhau thuộc dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc khu dân cư Phan Thiết 2 73

Bảng 3.12: Biến động vật giá, lãi suất ngân hàng và giá đất tại thời điểm thực hiện

dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 75 Bảng 3.13: Biến động vật giá, lãi suất ngân hàng và giá đất tại thời điểm thực hiện

dự án Điều chỉnh tiểu khu 1 thuộc KDC Phan Thiết 2 76 Bảng 3.14: Sự chênh lệch giá trị tăng thêm của thửa đất đối với các vị trí, đường

phố trên cùng một tuyến đường tại thời điểm hoàn thành dự án 78 Bảng 3.15: So sánh các đặc điểm của thửa đất trước và sau khi thực hiện dự án 79

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2014 của thành phố Tuyên Quang 49 Hình 3.2: Giá trị tăng thêm theo vị trí trên các tuyến đường 77

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn ề

Chiến lược phát triển kinh tế xã hội năm 2011-2020 đã xác định phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng cơ sở là một trong những đột phá quan trọng, huy động vốn cho đầu tư hạ tầng cơ sở là một vấn đề lớn Thời gian qua, một số địa phương trên cơ sở khuôn khổ của pháp luật hiện hành cũng đã chủ động đưa vào áp dụng một số cơ chế mới để khai thác thêm nguồn lực từ đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng (hoán đổi đất cho công trình hay mô hình đổi đất lấy cơ sở hạ tầng hay còn gọi

là sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng) Tuy nhiên, những biện pháp này cũng chỉ dừng lại ở một số địa phương nên cần phải có sự đánh giá cụ thể về tình hình phù hợp cũng như tính hiệu quả để nghiên cứu nhân rộng

Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển hạ tầng cơ sở quốc gia Nếu có

cơ chế đúng và phù hợp thì có thể khơi dậy một nguồn lực tài chính đáng kể từ quỹ đất của các địa phương, tạo điều kiện cho các địa phương có được các nguồn lực cần thiết cho việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn Khi phát triển hạ tầng

cơ sở giá trị gia tăng của đất sẽ tăng lên Vấn đề đặt ra là giá trị gia tăng của đất do việc đầu tư cơ sở hạ tầng đem lại được xác định, nên được điều tiết theo phương thức nào để có thêm nguồn lực, bù vào chi phí xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng

Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trong những năm qua cơ sở hạ tầng đã được đầu tư phát triển và đạt được một số kết quả góp phần tích cực trong việc đáp ứng các nhu cầu phát triển của nền kinh tế và phục vụ nhu cầu của người dân Nhiều công trình hạ tầng quan trọng đã được hoàn thành như: Công trình cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37, đường Lê Đại Hành (từ ngã ba Bình thuận đến nút giao Quốc lộ 37 và Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang), đường Minh Thanh, đường Lý Thái Tổ qua cầu gạo đến Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang…không gian đô thị được mở rộng, kiến trúc đô thị ngày càng hiện đại Các khu vực hành chính, khu thương mại, dịch vụ, khu dân cư đã và đang được đầu tư xây dựng tạo điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội Các dự án được thực hiện đã góp phần tổ chức

sử dụng tài nguyên đất đai của thành phố cho những mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội nhất định; Đảm bảo nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thỏa mãn nhu cầu đa dạng đất đai Mặt khác, khi cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, đưa vào sử dụng giá đất sẽ tăng, cải thiện chất lượng cuộc sống, cảm nhận của người dân, nhu cầu nhà ở tại các khu vực đó sẽ tăng một cách đáng kể, tăng giá trị tài sản của khu vực đó

Để hiểu rõ hơn về tác động của việc đầu tư cơ sở hạ tầng tới giá trị gia tăng của đất trên cả nước nói chung và trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nói riêng, tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát

triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang”

2 Mục tiêu củ ề tài

2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu phần giá trị tăng thêm của đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại hai dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang nhằm xác định giá trị tăng của đất do việc đầu tư cơ sở hạ tầng đem lại, đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng mang lại

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu giá trị tăng thêm của đất khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất, xác định giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng mang lại

3 Ý n ĩ củ ề tài

3.1 Ý nghĩa trong thực tiễn

Đánh giá được tác động của yếu tố đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tới giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định

giá, làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang

3.2 Ý nghĩa trong khoa học

- Sử dụng kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường áp dụng vào thực tế công việc, nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học củ ề tài

1.1.1 Cơ sở hình thành, đặc điểm của giá đất

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoản thời gian nào đó

Hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất

là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [17]

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng

thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá

đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó

là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của

từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.[14]

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

 Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

 Mục đích của người mua và bán đất

 Nhu cầu về đất đai của thị trường

 Tác động của môi trường sống và xã hội

 Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

* Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất

Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng mà đó là giá trị tiềm năng [14]

* Giá trị tr o ổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

* Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

* Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền

trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không

có giá trị thế chấp

* Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

* Giá trị tăn từ ất

Giá trị tăng là thuật ngữ dùng để chỉ giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giai đoạn nhất định của quá trình đầu tư, sản xuất của cá nhân hay doanh nghiệp

Trong kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, đặc biệt là kinh tế vi mô, giá trị tăng dùng

để chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất như lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có được của người chủ

sở hữu những nhân tố này

1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

* Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,

tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật ộ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật

là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

- Cấu thành nhân khẩu ìn

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

* Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Trạng thái ổn ịnh chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay

khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó

mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

- Đầu cơ n ất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

-Tiến trìn ô t ị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình

đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao,

mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

* Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh

tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

- Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh

tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

* Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

- Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế

là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức ộ dự trữ v ầu tƣ

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức

độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ

góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó

là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

- Trìn ộ thu nhập và tiêu dùng củ dân cƣ

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc

ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao

về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

- Biến ộng vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế

"nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu

vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

* Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về

vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng,

cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Đ ều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượn mô trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

* Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

- Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá

hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày

và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạc ô t ị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng

đất [2]

1.1.2 Thị trường đất đai và các quy luật

1.1.2.1 Thị trường đất đai

Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường đất đai được hiểu bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch về đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp

2 Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp II)

Người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế thế chấp, cho tặng, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ)

3 Thị trường thứ cấp

(thị trườngcấp III)

 Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

 Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp

 Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn

 Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị

 Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng

(Nguồn: tổng hợp từ [14])

* Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

+ Chủ thể thị trường: là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập;

có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

+ Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

+ Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường

* Vai trò của thị trường đất đai

Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai và các bất động sản trên đất

Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được [14]

1.1.2.2 Các quy luật trong thị trường đất đai

* Quy luật cung - cầu

Quy luật cung - cầu chính là cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường Giá

cả sẽ được thị trường xác định thông qua mối quan hệ giữa cung và cầu

Cung - cầu tác động lẫn nhau:

Cung - cầu ảnh hưởng đến giá cả

Cung = cầu giá cả = giá trị

Cung > cầu giá cả < giá trị

Cung < cầu giá cả > giá trị

Giá cả ảnh hưởng đến cung - cầu:

Giá cả hàng hóa tăng: cung tăng cầu giảm

Giá cả hàng hóa giảm: cung giảm cầu tăng

Ý nghĩa:

Từ cơ chế tự điều tiết của thị trường, giá cả sẽ là tín hiệu để người mua và người bán điều chỉnh hành vi Giả sử một loại hàng hóa có nhu cầu cao sẽ làm tăng giá Giá tăng sẽ tạo động lực để người sản xuất gia tăng sản lượng để đáp ứng cho nhu cầu, qua đó nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động để đáp ứng cho nhu cầu này Ngược lại, nếu một loại hàng hóa có nhu cầu thấp, giá sẽ giảm, người sản xuất

sẽ giảm bớt sản lượng để dịch chuyển nguồn lực sang những lĩnh vực hiệu quả hơn (có nhu cầu cao hơn, giá cao hơn)

Thông qua quá trình vận động như vậy, những nguồn lực của xã hội sẽ được phân bổ một cách tối ưu, đáp ứng một cách tốt nhất cho nhu cầu của xã hội Chính

vì vậy cơ chế thị trường giải đáp được mâu thuẫn cơ bản nhất của kinh tế học: mâu thuẫn giữa nguồn lực có hạn với nhu cầu vô hạn nên cần phân bổ những nguồn lực một cách thật hiệu quả nhằm đáp ứng một cách tốt nhất cho nhu cầu của xã hội

Là cơ sở để nhận thức được vì sao giá cả thị trường và giá trị hàng hóa chênh lệch nhau

Vận dụng quan hệ cung - cầu:

Bảng 1.2: Quan hệ cung - cầu Quan hệ cung - cầu N nước N ười sản xuất N ười tiêu dung

(Nguồn: Tổng hợp từ [14])

* Quy luật giá trị

Quy luật giá trị là quy luật căn bản của sản xuất và trao đổi hàng hoá Ở đâu

có sản xuất và trao đổi hàng hoá thì ở đó có sự tồn tại và phát huy tác dụng của quy luật giá trị

Nội dung của quy luật giá trị

+ Theo quy luật giá trị, sản xuất và trao đổi hàng hoá phải dựa trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết Trong kinh tế hàng hoá, mỗi người sản xuất tự quyết định hao phí lao động cá biệt của mình, nhưng giá trị của hàng hoá không phải được quyết định bởi hao phí lao động cá biệt của từng người sản xuất hàng hoá, mà bởi hao phí lao động xã hội cần thiết Vì vậy, muốn bán được hàng hoá, bù đắp được chi phí và có lãi, người sản xuất phải điều chỉnh làm cho hao phí lao động cá biệt của mình phù hợp với mức chi phí mà xã hội chấp nhận được

+ Trao đổi hàng hoá cũng phải dựa trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết, có nghĩa là trao đổi theo nguyên tắc ngang giá

Sự vận động của quy luật giá trị thông qua sự vận động của giá cả hàng hoá Vì giá trị là cơ sở của giá cả, nên trước hết giá cả phụ thuộc vào giá trị Hàng hoá nào nhiều giá trị thì giá cả của nó sẽ cao và ngược lại Trên thị trường, ngoài giá trị, giá cả còn phụ thuộc vào các nhân tố: cạnh tranh, cung cầu, sức mua của đồng tiền Sự tác động của các nhân tố này làm cho giá cả hàng hoá trên thị trường tách rời với giá trị và lên xuống xoay quanh trục giá trị của nó Sự vận động giá cả thị trường của hàng hoá xoay quanh trục giá trị của nó chính là cơ chế hoạt động của quy luật giá trị Thông qua

sự vận động của giá cả thị trường mà quy luật giá trị phát huy tác dụng

* Quy luật thị trường

Thị trường là nơi người mua và người bán gặp nhau để thiết lập giá cả cũng như quyết định việc phân phối tiền bạc, lao động, nguyên vật liệu cũng như các yếu

tố sản xuất khác

Thị trường là một nơi tưởng tượng, không thật sự tồn tại nhưng có mặt ở bất

cứ mọi nơi Thị trường đại diện cho hàng triệu quyết định mua và bán ở mọi cấp độ

xã hội và trong mọi loại hình doanh nghiệp công và tư

Thị trường tự do là cách hiệu quả nhất để đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người với chi phí thấp nhất có thể Thị trường càng tự do thì nền kinh tế càng sôi động, càng tạo được nhiều sản phẩm, dịch vụ và cơ hội kinh doanh cho mọi người

Thị trường càng tự do thì mức cung các loại hàng hóa, dịch vụ càng lớn và

càng đem lại sự thịnh vượng cho mọi người.[14]

1.1.3 Khái niệm giá trị gia tăng, giá trị gia tăng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai

- Giá trị gia tăng (VA): là khoản giá trị mới tăng thêm của hàng hóa dịch vụ

phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông tới tiêu dùng

- Giá trị gia tăng (VA) = GO - DC (chi phí trực tiếp)

Trong đó: GO (Gross Output) là chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất: Là toàn bộ giá trị sản phẩm được tạo ra trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm) trên một hecta đất

Tại Điều 7 của Luật thuế giá trị gia tăng năm 2013 ghi rõ giá tính thuế: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”

Như vậy, phần giá trị tăng thêm của thửa đất được hiểu là khoản thu nhập từ phần chuyển nhượng BĐS từ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chi phí để có quyền sử dụng đất; giá thành, chi phí khai thác đất; giá thành, chi phí xây dựng nhà mới và thiết bị đồng bộ hoặc định giá nhà cũ và công trình kiến trúc; tiền thuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS; các khoản trừ khác theo quy định của bộ tài chính)

Có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng giá đất:

- Thứ nhất, do vị trí tự nhiên: Đây là yếu tố thuộc vị trí địa lý, chẳng hạn như

mảnh đất có vị trí gần trung tâm thành phố sẽ có giá trị cao hơn mảnh đất ở xa trung tâm thành phố Điều kiện tự nhiên cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do địa chất, địa hình Đây là yếu tố tăng giá mà lợi ích mang lại chủ yếu do chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng, chỉ đóng thuế phí theo khung giá đất hàng năm

- Thứ hai, do Nhà nước quy hoạch: Khi nhà nước công bố quy hoạch một

khu vực nào đó, giá đất sẽ ảnh hưởng theo hướng tăng giá ở những nơi quy hoạch khu dân cư đô thị và cũng có khả năng giảm giá ở những nơi quy hoạch trở thành công viên cây xanh Kết quả tăng giá từ công bố quy hoạch, thực chất không phải

do người sử dụng đất đầu tư Mặc dù mức độ tăng giảm giá này đã được Nhà nước điều tiết một phần thông qua ban hành khung giá đất hàng năm nhưng vẫn chưa kịp thời và hợp lý

- Thứ ba, do Nhà nước đầu tư (hoặc do Nhà đầu tư khác đầu tư) hạ tầng:

Khi nhà nước đầu tư các công trình hạ tầng đã tác động làm giá đất đối với cả khu vực rộng lớn có liên quan Trong một số trường hợp cá biệt, sự tăng giá trị từ đất còn do các nhà đầu tư đầu tư các dự án phát triển đô thị ở khu vực lân cận đầu tư hạ tầng Hệ quả là tất cả các loại đất đồng loạt tăng tùy vị trí Như vậy, dạng giá trị đất tăng lên này thực chất do Nhà nước và các nhà đầu tư khác đầu tư các công trình hạ

tầng hoặc dự án phát triển đô thị làm giá trị khu đất lân cận tăng theo, không phải

do người sử dụng đất đầu tư khai thác mang lại hiệu quả

- Thứ tư, do người sử dụng đất (chủ dầu tư) xây dựng dự án: Người sử dụng

đất bỏ vốn của mình để đầu tư khai thác khu đất do mình đang sử dụng đã làm tăng giá trị khu đất do mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn khi chưa đầu tư Phạm vi tăng giá chủ yếu xảy ra tại vị trí khu đất dự án Giá trị đất tăng lên là do chính người sử dụng đất đầu tư hạ tầng Mặc dù nhà nước hiện nay có nhiều nỗ lực điều tiết nguồn thu như thu tiền sử dụng đất, tuy nhiên mức thu này chưa hợp lý ở các khoản thu khác nhau Trên lý thuyết, sau khi nhà đầu tư bỏ vốn ra để đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, cần phải điều tiết lại cho nhà nước theo một tỷ lệ nhất định Đây là quá trình xảy ra ở các phường mới khi chuyển đất nông thôn thành đất đô thị mà nhà nước giao đất hoặc cho các nhà đầu tư thuê đất

- Thứ năm, do yếu tố thị trường: Một số yếu tố làm tăng giá trị đất đai như tác

động từ nền kinh tế toàn cầu, tác động từ lạm phát, từ thu nhập tăng và nhất là do đầu

cơ nhà đất Chính yếu tố đầu cơ giữ đất, chờ lên giá, đã góp phần đẩy giá tăng rất nhiều Hiện nay Nhà nước đang nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết từ các nhà

đầu cơ mua đi bán lại nhà đất, thông qua thuế bất động sản và thuế thu nhập [20]

1.1.4 Khái niệm cơ sở hạ tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mối tác động giữa phát triển cơ sở hạ tầng với giá đất

* Khái niệm về đầu tư, đầu tư phát triển: Trong thời đại ngày nay, đầu tư đã trở thành một nhân tố quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia Thuật ngữ đầu tư được hiểu theo nhiều khía cạnh khác nhau, song tựu chung có thể coi đầu tư

là việc bỏ vốn (chi tiêu vốn) cùng các nguồn lực khác trong hiện tại để thực hiện một hoạt động nào đó để tạo ra, khai thác sử dụng tài sản nhằm thu về các kết quả

có lợi trong tương lai

Đầu tư phát triển: Là một bộ phận cơ bản của đầu tư, là quá trình chuyển hóa vốn bằng tiền thành vốn hiện vật nhằm tạo ra những yếu tố cơ bản của sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống, tạo ra những tài sản mới, cũng như duy trì được những tiềm

lực sẵn có của nền kinh tế Xem xét trên góc độ nền kinh tế thì nó còn phải làm tăng thêm tài sản mới cho nền kinh tế

Cơ sở hạ tầng: Là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng phục vụ trực tiếp dịch vụ đời sống sản xuất của dân cư, được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định

Căn cứ vào chức năng, đặc điểm và tính chất cơ sở hạ tầng được chia thành 3 loại: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Cơ sở hạ tầng môi trường; Cơ sở hạ tầng xã hội

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Là các công trình phục vụ cho sản xuất và đời sống bao gồm: Các công trình thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, mạng lưới giao thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc…

* Mối tác động việc đầu tư cơ sở hạ tầng tới giá đất:

Để xác định được giá đất tại đô thị trước hết phải biết được loại đô thị đang cần định giá, sau đó phân loại đường phố và phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đô thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể

Cơ sở hạ tầng là một trong các căn cứ chủ yếu để phân loại đường phố (Cơ

sở hạ tầng đồng bộ, tương đối đồng bộ; chủ yếu đồng bộ ) sẽ được xếp loại tương ứng từ cao tới thấp Loại đường có cơ sở hạ tầng đồng bộ sẽ có giá cao hơn nơi cơ

sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ Việc chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ từng bước hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đưa giá đất tăng lên

Mối quan hệ giữa hạ tầng, địa tô, giá đất, vốn trong phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được thể hiện trên nhiều vấn đề, đáng lưu ý ở bốn vấn đề lớn, đó là:

Thứ nhất, địa tô là giá thuê đất mà người đi thuê đất phải trả cho người cho

thuê đất Giá thuê đất này tỷ lệ thuận với khả năng sinh lời của mảnh đất cho thuê Tuy nhiên, chính vì khả năng sinh lời của mảnh đất cho thuê thường xuyên thay đổi (đặc biệt là khi kết cấu hạ tầng được xây dựng thêm xung quanh nó), nên giá thuê đất (địa tô) cũng thường xuyên thay đổi tỷ lệ thuận với mức độ đồng bộ và phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh

Thứ hai, giá đất (ở đây muốn nói đến giá trị thực sự của đất hay khả năng

sinh lợi của đất, loại trừ các yếu tố ảo) tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng theo công thức: Giá đất = Địa tô: lãi suất ngân hàng

Ví dụ: tiền thuê một mảnh đất trong một năm là 1 tỷ đồng, lãi suất ngân hàng

là 10% một năm, thì giá của mảnh đất đó có thể tính một cách tương đối là: Giá đất

= 1 tỷ: 10% = 10 tỷ

Thứ ba, khi xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, khả năng sinh lời của

đất sẽ tăng lên, kéo theo địa tô hay giá thuê đất tăng lên, từ đó, làm cho giá đất cũng tăng theo Khi đó, ai sẽ là người xứng đáng được hưởng lợi từ việc đất tăng giá? Hiển nhiên người được hưởng lợi từ việc giá đất tăng là người đã bỏ vốn, bỏ công sức ra (để xây dựng kết cấu hạ tầng) Bởi vì, người đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chính là người làm tăng giá trị sử dụng và giá trị sinh lời, giá đất giao dịch của những mảnh đất và công trình khu vực xung quanh các kết cấu hạ tầng Nếu người xây dựng kết cấu hạ tầng là chủ đầu tư tư nhân, hay là chủ đầu tư nhà nước, thì bản chất vấn đề ai là người xứng đáng được hưởng lợi ích do giá đất tăng đều không thay đổi

Thứ tư, vốn cho xây dựng hạ tầng lấy ở đâu? Câu trả lời là: lấy từ nguồn

chênh lệch địa tô hay chính là sự tăng giá trị của các khu vực xung quanh các kết cấu hạ tầng được xây dựng Nếu nhà nước là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà nước là người có thể bán những công trình, dự án và mặt bằng xung quanh các kết cấu hạ tầng đó, hoặc kết hợp với việc thu tiền chênh lệch giá trị của đất (trước

và sau khi xây dựng kết cấu hạ tầng) Tuy nhiên, trên thực tế từ trước tới nay, chúng

ta ít chú trọng vấn đề này, dẫn đến những hiện tượng tiêu cực như các làn sóng đầu

cơ đất đai, hình thành “nhóm lợi ích” giữa bộ phận cán bộ biết trước thông tin quy hoạch kết cấu hạ tầng, rồi liên kết và bán thông tin cho bộ phận đầu cơ đất đai; đồng thời, cũng gây nên những khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng vì người dân nhầm tưởng mình là người xứng đáng được hưởng phần chênh lệch địa tô, chênh lệch giá đất do các chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tạo ra… Nếu chủ đầu

tư là tư nhân, nhà nước cần có chính sách cho họ được hưởng một phần tiền chênh

lệch địa tô, chênh lệch giá đất, sẽ tạo động lực để các chủ đầu tư tư nhân tham gia đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng

Khi người đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được hưởng lợi từ việc đất tăng giá do công đầu tư của mình, họ tìm thấy động lực đẩy mạnh đầu tư và nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng mà họ xây dựng, vì chính chất lượng và tính kinh tế từ kết cấu hạ tầng đó, sẽ quyết định đến lợi ích từ giá bán khi họ khai thác các công trình, dự án, các khu đất trong khu vực có kết cấu hạ tầng Cũng giống như khi lợi ích của người nông dân được gắn chặt với mảnh ruộng mà họ được giao khoán, đã tạo những bước đột phá trong phát triển nông nghiệp ở nước ta kể từ sau “Khoán 10” Thiết nghĩ, chúng ta cần thêm “Khoán 10” cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác nữa, nhằm tạo ra các động lực kinh tế của các chủ thể, những nội lực cần thiết cho quá trình xây dựng và khai thác kết cấu hạ tầng và khuyến khích đầu tư mạnh mẽ hơn nữa vào quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng ở nước ta hiện nay

Tuy nhiên, ở đây cần chú ý đến sự tăng giá đất thuần túy do việc Nhà nước thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên những khu vực cụ thể Phần chênh lệch giá đất trong trường hợp này phải do nhà nước hạch toán, định giá, thu

về ngân sách Nhà nước, không để cho chủ đầu tư xây dựng hạ tầng thu khoản chênh lệch này Trong thực tế, đây chính là nguồn tiền mà nhiều chủ đầu tư thường được hưởng một cách không chính đáng, đó là một trong những nguyên nhân chính tạo ra bức xúc cho người dân bị thu hồi đất Điều này đã được Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng khẳng định: “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng để tạo quỹ đất; trực tiếp thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, giải tỏa, đền bù,

hỗ trợ tái định cư theo đúng nguyên tắc, trình tự, thủ tục, bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch và công bằng Thực hiện giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và với mục đích sử dụng đất, tình hình kinh tế - xã hội của cả nước, các vùng, miền và địa phương trong từng thời kỳ Không để các nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người sử dụng đất về giá đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Thực tế, theo kinh nghiệm của thành phố Hà Nội trong việc tạo vốn cho phát triển hạ tầng là thành phố xác định nguồn lực quan trọng để phát triển kết cấu hạ tầng giao thông trong thời gian tới là chênh lệch địa tô của đất do các tuyến đường mang lại “Nguồn lực có thể là ngân sách nhà nước, ODA, các hình thức đầu tư BOT, BT, trong đó thành phố xác định nguồn lực quan trọng nhất là chênh lệch địa tô của đất do các tuyến đường, các công trình giao thông mang lại”, và “Đó là một nguồn lực quan trọng, nếu tổ chức quản lý tốt sẽ phát triển được kết cấu hạ tầng giao thông”

Kinh nghiệm đó khá tương đồng với nhận định của ông Si-ghê-ru Mô-ri-chi (Shigeru Morichi), Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Chính sách, Viện nghiên cứu Chính sách Quốc gia Nhật Bản, rằng: “Sự chênh lệch về giá đất trước và sau khi có

dự án đường sắt đô thị đã tạo nên những giá trị sinh lời bên ngoài mà dự án mang lại… Vị Giám đốc này đã chứng minh những điều mình nói bằng việc đưa ra các dẫn chứng về thành công của khu vực trục thành phố Tokyo Denentoshi Theo đó, vùng đồi và cánh đồng khi chưa làm dự án đường sắt được định giá 1 USD/m2, tuy nhiên sau khi đường sắt chất lượng cao được định hướng phát triển đã dẫn đến sự chênh lệch về giá đất lên tới 5.000 lần”

Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng trong đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Các nước như: Ốt-xtrây-li-a, Ca-na-đa, Đức, luôn có các chính sách quy hoạch và phát triển đồng bộ Ví dụ, đi đôi với

mở đường sẽ là quy hoạch các công trình hai bên đường như đầu tư nhà ở, công trình kiến trúc đô thị Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Ở Đài Loan, nếu chuyển nhượng đất đai vừa được quy hoạch đường thì chính quyền sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do chính quyền đầu tư kết cấu hạ tầng với chính sách định giá trước và sau khi mở đường

Vấn đề này nếu được nghiên cứu kỹ sẽ giúp tìm thêm những lời giải hay cho bài toán huy động vốn và tạo động lực cho phát triển kết cấu hạ tầng ở nước ta hiện nay

Tóm lại, nếu Nhà nước ta có chủ trương và biện pháp nhận thức và xử lý

đúng đắn vấn đề lợi ích trong mối quan hệ giữa bốn yếu tố như hạ tầng, địa tô, giá đất và vốn cho xây dựng hạ tầng kinh tế ở nước ta hiện nay thì cả bốn yếu tố đó sẽ được vận động, chuyển hóa trôi chảy, đúng quy luật và tạo ra động lực kinh tế cho xây dựng các kết cấu hạ tầng tại các địa phương một cách cơ bản, lâu dài và theo lộ trình hợp lý [14]

1.1.5 Quy định phân loại đường phố, vị trí

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp theo đó từ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

+ Tiêu chuẩn phân loại đường phố:

- Đường phố loại I: Là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động

sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất

- Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất

kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá

đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại 1

- Đường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với các hoạt

động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: Cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn

giá đất thực tế trung bình đường phố loại II

- Đường phố loại IV: Là các đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III

Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở

hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với những đô thị có các tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên

+ Phân loại vị trí

Vị trí đất trong loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất,

có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn

cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống

Tại Điều 6, Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang ngày 21/9/2008, quyết định về việc ban hành quy định về tiêu chí phân vùng, phân loại đường phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đường phố, phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang quy định về phân lợi đối với Đất ở đô thị như sau: