HOÀN THIỆN QUẢN LÝ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM

i ii MỤC LỤC Lời cam đoan Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu đồ LỜI CAM ĐOAN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN CÔNG TRONG CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC 1.1./ Cơ quan hành nhà nước kinh tế quốc dân Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu 1.2./ Tài sản công quan hành nhà nước 19 riêng Các số liệu, kết luận nêu luận án 1.3./ Quản lý tài sản công quan hành nhà nước 25 trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa 1.4./ Quản lý tài sản công quan hành nhà nước số học Luận án chưa công bố nước học kinh nghiệm cho Việt Nam 42 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CƠ QUAN Tác giả Luận án HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM 61 2.1./ Tổ chức mô hình quản lý tài sản công Việt nam 61 2.2./ Thực trạng quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước Việt Nam 70 PHAN HỮU NGHỊ 2.3./ Đánh giá chung công tác quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước 128 CHƯƠNG HOÀN THIỆN QUẢN LÝ TRỤ SỞ LÀM VIỆC CỦA CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM 140 3.1./ Mục tiêu, yêu cầu đổi quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước 140 3.2./ Giải pháp hoàn thiện quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước 143 KẾT LUẬN 198 TÀI LIỆU THAM KHẢO 200 PHỤ LỤC I iii iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ I BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Định mức sử dụng trụ sở làm việc quan hành nhà nước 75 AUD Đô la Úc (Australian Dollar) CBCNV Cán công nhân viên CQHC Cơ quan hành FBS (Phần mềm) Finance & banking solutions GTCL Giá trị lại HCSN Hành nghiệp HCNN Hành nhà nước Bảng 2.7: Tỷ trọng TSNN theo lĩnh vực hoạt động .109 NSNN Ngân sách nhà nước Bảng 2.8: Tổng hợp cấp hạng nhà khu vực hành đơn vị nghiệp QLCS Quản lý công sản Bảng 2.9: Quy mô mức độ sử dụng nhà quan hành toàn SCIC Tổng công ty đầu tư kinh doanh vốn nhà nước quốc .120 SITQ Société Immobilière Trans-Québec TSC Tài sản công II BIỂU ĐỒ TSCĐ Tài sản cố định Biểu đồ 2.1: TSNN khu vực hành đến 0h ngày 1/1/1998 96 TSNN Tài sản nhà nước UBND Uỷ ban nhân dân Bảng 2.2: Thời gian sử dụng tỷ lệ tính hao mòn loại tài sản cố định 86 Bảng 2.3: Báo cáo tổng hợp kết kiểm kê tài sản cố định đơn vị hành thuộc bộ, ngành địa phương 98 Bảng 2.4: Báo cáo tổng hợp kết kiểm kê tài sản cố định đơn vị hành thuộc ngành trung ương 101 Bảng 2.5: Báo cáo tổng hợp kết kiểm kê tài sản cố định đơn vị hành thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương 102 Bảng 2.6: Kết kiểm kê tình hình sử dụng đất khu vực hành .105 (so sánh) .113 Bảng 2.10: Thống kê đầu tư xây công sở làm việc quan hành 123 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu TSCĐ đất theo GTCL 97 Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng TSNN TW ĐP .103 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu TSNN chia theo lĩnh vực hoạt động thời điểm kiểm kê (Theo giá trị lại thời điểm kiểm kê) 107 Biểu đồ 2.5: Tỷ trọng TSNN đất cấp Huyện, Xã quản lý 108 Biểu đồ 2.6: TSCĐ nhà phân theo cấp hạng nhà (Tính theo diện tích kiểm kê) 111 LỜI MỞ ĐẦU Ngân sách nhà nước có hạn đặt yêu cầu lựa chọn tối ưu cho sử dụng tài sản công trụ sở làm việc quan nhà nước 1/ Tính cấp thiết đề tài So sánh vấn đề quản lý tài sản công nước ta với nước giới, Lịch sử hình thành, tổ chức phát triển nhà nước giới ta thấy nước Canada, Cộng hoà Pháp, Newzealand… có quy khẳng định rằng: Tài sản công nguồn lực nội sinh đất nước, yếu tố trình quản lý khoa học với có tính ràng buộc chéo như: Quy mô ngân trình sản xuất quản lý xã hội, nguồn lực tài tiềm sách cấp, nhu cầu thực tế cấp quản lý (ví dụ: số lượng dân số, quy mô cho đầu tư phát triển, phục vụ công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Nền kinh kinh tế địa phương, khối lượng dịch vụ hành công…) kết hợp với quy tế Việt nam bước phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa mục hoạch phát triển, tình hình thị trường bất động sản việc hợp tác nhà nước tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Vì vậy, tài sản với tư nhân (3P) cạnh tranh khu vực công tư xây dựng, cho công vốn liếng nhằm phát triển kinh tế, tạo tiền đề vững cho kinh tế nhà thuê để đạt hiệu tối ưu cho việc quản lý, sử dụng trụ sở làm việc hay nước giữ vai trò trọng yếu, góp phần nâng cao đời sống nhân dân để thực quyền sử dụng đất công Đây kinh nghiệm, quy trình cho phép hoá mục tiêu đặt Dù không tham gia trực tiếp vào sản xuất tài tham khảo có chọn lọc để áp dụng Việt Nam mà theo chiến lược sản công có ý nghĩa quan trọng cho phát triển kinh tế Ở quốc gia cải cách hành quốc gia giai đoạn 2000-2010 đổi phương pháp quản phát triển, quản lý tốt tài sản công coi tiêu chí để lý tài sản công, có nội dung quản lý trụ sở làm việc quan nhà đánh giá chất lượng quản lý nói chung nhà nước nước trụ cột chiến lược Vì vậy, việc nghiên cứu Thực tế thời gian qua, quản lý tài sản công vấn đề thời nhằm hoàn thiện công tác quản lý tài sản công nói chung trụ sở làm việc Chính phủ, Quốc hội Việc thiếu tiêu đánh giá hiệu sử dụng tài sản quan hành nói riêng có ý nghĩa quan trọng điều kiện Luật công hiệu quan hành nhà nước vấn đề Chính quản lý, sử dụng tài sản nhà nước triển khai từ năm 2009 Với ý nghĩa đó, phủ quan hữu trách quan tâm Tình trạng quan hành chính, tác giả lựa chọn đề tài: “ Quản lý tài sản công quan hành nghiệp đơn vị thuộc khu vực công sử dụng vượt tiêu chuẩn định nhà nước Việt Nam” cho luận án tiến sĩ mức gây lãng phí, cho thuê, mượn tài sản công không quy định, tự ý 2/ Mục đích ý nghĩa nghiên cứu xếp, xử lý làm thất thoát tài sản công…đang đặt yêu cầu phải thống kê Trên sở tổng kết kinh nghiệm nước mô hình quản lý tài sản công, quản lý hiệu lượng tài sản Trong tổng thể tài sản công nói chung, trụ đặc biệt mô hình quản lý bất động sản công, đồng thời vào thực tiễn quản sở làm việc - bao gồm nhà làm việc, phận phụ trợ khuôn viên đất - tài lý tài sản công trụ sở làm việc quan hành nhà nước nước sản công có giá trị chiếm 70% tổng giá trị tài sản công Công tác ta, luận án tập trung vào giải vấn đề liên quan đến quản lý tài sản nhà quản lý trụ sở làm việc không thực hiệu quả, thiếu sở khoa nước trụ sở làm việc quan hành nhằm mục đích sau: học lý thuyết thực tế quản lý, sử dụng khối tài sản có giá trị lớn Nhiều đơn vị quan nhà nước khó khăn tìm kiếm, - Hệ thống lại sở lý thuyết quản lý tài sản công quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước xếp công sở làm việc, không quan nhà nước khác cho thuê - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý tài sản nhà nước, trụ sở trụ sở làm việc quyền sử dụng đất giao quản lý Đây biểu rõ quan hành chính kể từ Cục quản lý công sản thống quản lý tài sản ràng bất cập, vướng mắc quản lý tài sản công Ngoài ra, công công để rõ kết tích cực tồn quản lý tác thống kê theo dõi, sử dụng, xếp chưa làm tốt thường xuyên, - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý tài sản công trụ sở làm việc quan hành nhà nước nhằm đảm bảo kỷ luật tài khoá tổng thể hiệu phân bổ nguồn lực cho cấp hành Đảm bảo hiệu xem xét công tác quản lý đơn vị, cấp liên quan đến trụ sở làm việc quan hành nhà nước 4./ Phương pháp nghiên cứu sử dụng tài sản công điều kiện NSNN có hạn cấp hành Đề tài nghiên cứu dựa phương pháp phân tích thực chứng nên đề tài đưa mô hình tổng công ty đầu tư kinh doanh bất động sản nhà nước, phương pháp phân tích chuẩn tắc nghiên cứu kinh tế Đồng thời đề tài sử dụng bên cạnh phương pháp định giá lại định kỳ bất động sản công Các mô hình, phương pháp quản lý kinh nghiệm nước cải cách hiệu quản lý tài sản công, bất động sản công, đồng thời hệ thống tiêu đánh nước xây dựng cho quản lý tài sản công đề tài sử dụng để đánh giá minh chứng cho chất lượng quản lý phương pháp phân tích định lượng thống kê thông qua mô hình định giá đất hay xây dựng định mức sử dụng tài sản công để so sánh, đánh giá, tìm giải pháp hoàn thiện phương thức quản lý Để hoàn thành tốt đề tài này, bảo, giúp đỡ thày cô hướng dẫn trực tiếp, tác giả nhận giúp đỡ thày cô khoa Với mục đích đặt cho đề tài trên, việc nghiên cứu thực có ý nghĩa khoa Ngân hàng Tài chính, cán thực tế công tác Cục quản lý công to lớn cho trình cải cách tài công Việt Nam, nâng cao chất lượng sản thời gian nghiên cứu sinh làm việc, thực tập Nghiên cứu sinh tìm quản lý nhà nước mặt, lấy việc đổi quản lý tài sản công mực tiêu hiểu mô hình quản lý Pháp Québec-Canada để so sánh với Việt nam trọng tâm làm thay đổi cách thức, mô hình quản lý hiệu sử dụng nguồn lực Quá trình thực tập tháng Québec nhằm tìm hiểu quản lý tài sản công nhà nước quan công quyền bang này, đề tài nhận giúp đỡ tư vấn thày giáo giảng dạy Đại Kỳ vọng đề tài giải pháp đưa quan nhà nước áp học Tổng hợp Québec (UQAM) thành viên hội đồng tư vấn Tổng công ty bất dụng làm thay đổi theo hướng tích cực đảm bảo tiêu chí chung động sản Québec (SITQ- Société Immobilière Trans-Québec) việc đề xuất chuẩn mực quản lý chi tiêu công minh bạch, trách nhiệm quản lý mô hình tổng công ty đặc biệt cho đề tài nghiên cứu nhà nước 3./ Phạm vi đối tượng nghiên cứu 5./ Tổng quan nghiên cứu đề tài Nghiên cứu quản lý tài sản công giới tổng hợp đúc rút kinh Khái niệm tài sản công khái niệm rộng có tính tương đối hiểu nghiệm làm cẩm nang tham khảo, áp dụng cho tổ chức quốc tế tư vấn theo nghĩa khác tuỳ thuộc vào quy định, mô hình quản lý khu sách cho quốc gia thường đề cập đến công trình nghiên cứu giáo trình có tính vực, xã hội mô hình kinh tế Trong quan hành nhà nước, tài sản quốc tế Đó “Managing Government Property Assets: Sharing International công bao gồm trụ sở làm việc, phương tiện vận tải, máy móc, trang thiết bị Experiences”, “Central Government Asset Management Reforms” “Property- phương tiện làm việc khác Tuy nhiên, luận án tập trung nghiên cứu tài sản công Related Public-Private Partnerships” hai tác giả Olga Kaganova, Ph.D., giáo trụ sở làm việc thuộc quyền quản lý quan hành nhà nước sư The Urban Institute với Giáo sư James Mc Kellar, Professor of Real Đây tài sản có giá trị lớn nhất, có tính chất đặc biệt khó đánh giá hiệu quả, Property, Academic Director, Executive Director Real Property Program, York nước ta trình xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu University hoạt động quan hành nhà nước Hai tác giả đưa nhiều kinh nghiệm tham khảo cho Việt nam Để sâu phân tích đề xuất giải pháp sát thực, đề tài dựa phương thông qua tài liệu trao đổi kinh nghiệm với Cục quản lý công sản, Bộ Tài Lý diện quan quản lý nhà nước (Cục quản lý công sản) tài sản công để thuyết chung cải cách quản lý bất động sản công, trụ sở làm việc hệ thống hoá qua kinh nghiệm cải cách nước có nước với khai thác, sửa chữa lý Kinh nghiệm quản lý số nước học nhiều nét tương đồng Việt Nam Trung quốc, Nga… rút cho nước ta trình hoàn thiện mô hình quản lý tài sản nhà nước Ở nước ta, quan quản lý trung ương tài sản công Cục quản lý công sản thuộc Bộ Tài Cho đến thời điểm kể đến đề tài - Chương 2: Thực trạng quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước Việt nam nghiên cứu khoa học PGS.TS Nguyễn Ngô Thị Hoài Thu, Phó giám đốc Trường Chương trình bày tổng quát công tác quản lý trụ sở làm việc quan đào tạo cán tài “Hoàn thiện chế quản lý nhà công sở quan hành hành nhà nước, từ quy định pháp luật đến thực tiễn quản lý kết nhà nước” Một đề tài nghiên cứu khoa học khác Học viện hành TS Trần đạt hạn chế quản lý Văn Giao, Chủ nhiệm đề tài “ Quản lý tài sản công quan hành - nghiệp Việt Nam” Nghiên cứu liên quan đến đề tài cấp độ nghiên cứu - Chương 3: Hoàn thiện quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước Việt nam sinh chưa có tác giả thực liên quan đến quản lý tài sản công nói chung Với tư cách quan quản lý nhà nước tài sản công (Cục quản lý công hay trụ sở làm việc quan hành nói riêng Một sở lý thuyết khoa học cho sản) xem xét đề giải pháp, kiến nghị Đề tài đưa điểm quản lý Tài sản công giáo trình Quản lý tài sản công đồng tác quản lý trụ sở làm việc quan hành nhà nước nói riêng bất giả PGS.TS Nguyễn Thị Bất PGS.TS Nguyễn Văn Xa tham gia cộng tác động sản công nói chung như: phương pháp định giá lại, xây dựng định mức linh nghiên cứu sinh xuất làm giáo trình giảng dạy môn quản lý công sản hoạt mô hình công ty đặc biệt số nước… Trường Đại học Kinh tế quốc dân Các công trình nghiên cứu nêu khái quát thực trạng quản lý tài sản công nước ta, đưa đánh giá giải pháp chủ yếu mang tính khuyến nghị chưa bao quát, chưa dựa chuẩn mực quản trị tài sản công mang tính quốc tế Giáo trình Quản lý tài sản công đề cập có tính khoa học hệ thống nguyên tắc đặc điểm nội dung quản lý tài sản công nói chung Giáo trình lý thuyết chung quản lý trụ sở làm việc công nói chung trụ sở quan hành nói riêng Bên cạnh đó, đề tài cần hệ thống nguyên tắc chung giải pháp tổng thể định lượng quản lý công trình nêu chưa giải mà dừng lại định tính 6./ Kết cấu đề tài Đề tài kết cấu gồm ba chương: phần mở đầu, kết luận phụ lục tham khảo - Chương 1: Tổng quan quản lý Tài sản công quan hành nhà nước Chương phân tích tổng thể nội dung công tác quản lý tài sản công: đặc điểm, phân loại đến trình quản lý từ hình thành, sử dụng, Phần phụ lục bảng biểu số liệu liên quan đến quản lý tài sản công, quy định số nước lĩnh vực với danh mục công trình tài liệu tham khảo CHƯƠNG nước cần có hệ thống tam quyền phân lập lập pháp (Quốc hội), hành pháp (Chính TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN CÔNG TRONG CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC phủ) tư pháp (Toàn án, Viện kiểm sát) Dựa theo giáo trình tài nhà nước quan nhắc tới quan hành nhà nước đại diện cho khu vực công Bên cạnh quan hành có đơn vị nghiệp nhà nước Đây Nhà nước chủ sở hữu tài sản công, song Nhà nước đơn vị thực cung cấp dịch vụ xã hội công cộng dịch vụ nhằm người trực tiếp sử dụng toàn tài sản công Tài sản công Nhà nước giao cho trì hoạt động bình thường ngành kinh tế quốc dân Hoạt động quan hành nhà nước, đơn vị nghiệp công, đơn vị lực lượng đơn vị không mục tiêu lợi nhuận mà chủ yếu mang tính chất phục vụ vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế, tổ chức, đoàn thể khác v.v trực tiếp Các đơn vị nghiệp chủ yếu hoạt động lĩnh vực văn hoá xã hội y tế, văn quản lý, sử dụng Như vậy, quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng tài sản có hoá, thể thao truyền hình Hoạt động lĩnh vực kinh tế có đơn vị tách rời Để thực vai trò chủ sở hữu tài sản công mình, Nhà nước phải thực nghiệp ngành như: nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, giao thông thuỷ tốt chức quản lý nhà nước tài sản công Thực tế cho thấy phát lợi Do hoạt động mang tính phục vụ chủ yếu, đơn vị nghiệp chia triển khác kinh tế gắn với hệ thống quản lý nhà nước mức độ gồm đơn vị nghiệp thu đơn vị nghiệp có thu Mặc dù đơn chặt chẽ, linh hoạt khoa học khác nhau, tài sản nhà nước có khả vị hưởng toàn hay phần kinh phí hoạt động từ ngân sách nhà nước sinh lợi sử dụng hiệu khác Một cách tiếp cận nhanh Việc phân tách rõ chức nhiệm vụ hai quan cần thiết cho công tìm hiểu hiệu quản lý quốc gia cách thức tổ chức, tác quản lý tài sản nhà nước sau khai thác, trạng sử dụng tài sản công quan nhà nước đến Ngoài ra, nhắc tới khu vực công phải liệt kê tổ chức trị, tổ chức làm việc hay tiếp cận quan hành Trong chương này, luận án xin trị - xã hội, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội hệ thống trình bày cách có hệ thống lý thuyết chung quản lý tài sản công doanh nghiệp nhà nước giữ vai trò then chốt điều tiết kinh tế Tuy nhiên, xếp quan hành nhà nước làm sở phương pháp luận cho Chương II xem xét vị trí trung tâm quản lý điều hành nhà nước hệ thống đánh giá thực trạng quản lý tài sản công Việt Nam quan hành Vậy địa vị pháp lý quan hành nhà nước quy 1.1./ Cơ quan hành nhà nước kinh tế quốc dân 1.1.1./ Vị trí quan hành kinh tế quốc dân định nào? Địa vị pháp lý hành tổng thể quyền nghĩa vụ pháp lý hành 1.1.1.1./ Khái niệm địa vị pháp lý quan hành nhà nước quan hành nhà nước Đây khả pháp lý quan Trong quan hệ kinh tế xã hội khái niệm Quốc hội, Chính phủ, Bộ, trọng tạo điều kiện cho quan hành nhà nước thực tốt chức ngành, Toà án, Đảng, Đoàn thể xuất thường xuyên hiểu chung quan nhiệm vụ quản lý hành nhà nước Địa vị pháp lý hành của nhà nước Câu hỏi đặt là: Làm phân định khác biệt nhà nước, quan hành nhà nước pháp luật quy định Tuy nhiên, quan hành phủ, án quan hành chính, đơn vị nghiệp, tổ chức trị, tổ chức xã nhà nước có địa vị pháp lý hành riêng quy định cụ thể, rõ ràng, hội, tổ chức nghề nghiệp nhà nước ? không chồng chéo, trùng lặp trình thực thi hoạt động quản lý nhà nước Theo giáo trình Tài nhà nước Học viện Tài giáo trình Kinh tế Tài công Trường Đại học Kinh tế quốc dân, đề cập đến phủ đề cập đến quan hành pháp nhà nước Để cấu thành nên nhà Đó điểm khác biệt quan hành đơn vị nghiệp trình bày phần Tóm lại: Cơ quan hành nhà nước quan có chức quản lý hành nhà nước Các quan hành thực hoạt động chấp hành-điều hành 10 (đó hoạt động tiến hành sở luật để thực thi luật) nhằm thực ngành thành lập quan hành bên nhằm giải công việc chức quản lý nhà nước Như hoạt động chấp hành-điều hành hay chuyên môn có liên quan cục, vụ, viện , quan trung ương có gọi hoạt động quản lý hành nhà nước phương diện hoạt động chủ yếu thể hình thành đại diện vùng miền yếu đất nước quan hành nhà nước Các quan nhà nước khác thực hoạt - Tại cấp địa phương có quan hành địa phương, phận động quản lý hành nhà nước phương diện hoạt động quan nhà nước thực chức quản lý nhà nước nói chung địa phương phân cấp chủ yếu mà hoạt động thực nhằm hướng tới hoàn thành chức Dựa nguyên tắc phân cấp, gắn với phân quyền vào địa giới hành nên quan nhà nước như: chức lập pháp Quốc hội, chức định quan hành trung ương có hiệu lực nước, địa phương xét xử án nhân dân, chức kiểm sát viện kiểm sát nhân dân có hiệu lực địa phương phân cấp mà Để thực chức quản lý Chỉ quan hành nhà nước thực hoạt động quản lý hành mình, quan hành địa phương UBND thành lập quan hành giúp nhà nước để nhằm hoàn thành chức quản lý hành nhà nước việc có chức quản lý nhà nước địa phương bảo đảm thống quản lý 1.1.1.2./ Đặc điểm quan hành nhà nước ngành lĩnh vực công tác từ trung ương đến sở, ví dụ: tài chính, kế hoạch, y tế, tài Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy, phân tách rõ quan nhà nguyên Các quan chuyên môn chịu quản lý theo nguyên tắc song trùng: tổ nước cho phép phân cấp quản lý, phân quyền trách nhiệm chặt chẽ định cho chức, biên chế UBND cấp tương ứng, nghiệp vụ chuyên môn quan hiệu hoạt động khu vực công Đặc biệt khác chức nhiệm chuyên môn cấp ví dụ tài Bộ tài vụ quan nên công tác quản lý tài sản công nhà nước đơn vị *./ Đặc điểm chung quan nhà nước đặc trưng riêng quan tồn nguyên tắc mô hình khác Trong phạm vi nghiên cứu đề hành chính: Là phận quan trọng nhà nước, quan hành có tài tập trung vào quản lý tài sản công quan hành nên hiểu rõ cụ thể đặc điểm chung sau: vai trò quan hành có ý nghĩa quan trọng định hướng quản lý sau Cơ quan hành nhà nước có quyền nhân danh nhà nước tham gia Cơ quan hành nhà nước phận hợp thành máy nhà nước vào quan hệ luật pháp nhằm thực quyền nghĩa vụ pháp lý với mục thành lập để thực chức quản lý hành nhà nước Khi nghiên cứu địa vị pháp lý hành cho thấy vai trò quan hành nhà nước với tư cách chủ thể pháp luật hành chủ thể quan hệ pháp luật hành *./ Tổ chức quan hành phụ thuộc vào mô hình tổ chức nhà nước; nhà nước nước liên bang hay mô hình nhà nước cấp nước ta Đối với nước ta, quan hành gồm quan hành trung ương quan hành địa phương, cụ thể: - Cơ quan hành trung ương quan quản lý hành mà thẩm quyền định hành có hiệu lực phạm vi nước, kể đích hướng tới lợi ích công Hệ thống quan hành có cấu tổ chức phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn pháp luật quy định Các quan hành thành lập hoạt động dựa quy định pháp luật, có chức năng, nhiệm vụ thẩm quyền riêng có mối quan hệ phối hợp thực thi công việc giao Nguồn nhân quan hành nhà nước đội ngũ cán bộ, công chức hình thành từ tuyển dụng, bổ nhiệm bầu cử theo quy định Pháp lệnh cán công chức Bên cạnh quan hành nhà nước có đặc trưng riêng sau: quan có thẩm quyền chung thẩm quyền riêng Bộ máy quan hành Cơ quan hành nhà nước thành lập, chịu kiểm tra quan nhà trung ương đặt thủ đô, trung tâm trị nước Để thực chức nước cấp lập nhằm thực chức quản lý nhà nước hoạt động chấp quan hành trung ương Chính phủ, Bộ, 11 12 hành điều hành quyền lực nhà nước Cơ quan hành quy định có quản lý riêng không trùng lặp, chồng chéo, nhiều đơn vị nghiệp công thẩm quyền pháp lý, xuất phát từ quyền lực nhà nước thực nhiệm vụ địa phương, cấp Các quan hành có mối liên hệ chặt chẽ với (quan hệ trực thuộc dưới, trực thuộc ngang quan hệ chéo) tạo thành thể thống theo thứ bậc mà trung tâm đạo Chính phủ nhằm bảo đảm thực nhiệm vụ chấp hành cách quán, hiệu Đó hệ thống máy phức tạp, nhiều đầu mối biên chế với hạt nhân hệ thống công chức Phạm vi quản lý quan hành vào phân cấp phân quyền, đơn vị nghiệp công không bị giới hạn hay ràng buộc theo địa lý - Về kinh phí hoạt động: Cơ quan hành ngân sách nhà nước đảm bảo kinh phí hoạt động, đơn vị nghiệp công hoạt động tuỳ theo loại hình nghiệp sau: Cơ quan hành quan nhà nước thực chức quản lý nhà nước Đơn vị nghiệp có thu tự đảm bảo toàn kinh phí hoạt động thường xuyên phương pháp đơn phương định, phương pháp định chiều gắn với đơn vị nghiệp công có thu, ngân sách nhà nước cấp kinh phí quyền lực tuyệt đối Cùng với đa dạng lĩnh vực xã hội, quan hành hoạt động thường xuyên, đơn vị đóng góp thêm cho NSNN nhà nước thực chức quản lý phương diện, tổ chức thành hệ thống quan quản lý lĩnh vực Hệ thống quan hành có nghĩa vụ tổ chức đảm bảo quyền tự do, lợi ích hợp pháp công dân chương trình kinh tế xã hội phân phối công Đơn vị nghiệp có thu đảm bảo phần kinh phí hoạt động thường xuyên đơn vị nghiệp công có nguồn thu nghiệp phí hạn chế nên NSNN phải cấp bổ sung kinh phí cân đối thu chi đơn vị thường quản lý theo nguyên tắc ghi thu, ghi chi bằng, hợp lý cho người dân Để thực chức quản lý hành cần có Đơn vị nghiệp NSNN đảm bảo 100% kinh phí hoạt động thường xuyên phương tiện tài sản công, Dó với quản lý nhà nước quan Đây đơn vị thu, NSNN cấp phát theo dự toán phê duyệt, phương hành quản lý tài sản công kinh kế thức cấp theo hạn mức *./ Phân biệt quan hành đơn vị nghiệp nhà nước - Về quản lý tài sản công quan: Nguồn hình thành tài sản công Đơn vị nghiệp công phần khu vực công, quan Nhà quan hành từ NSNN có nguồn gốc từ NSNN Đối với nước thành lập để thực hoạt động nghiệp giáo dục, y tế, văn hoá thể đơn vị nghiệp công tài sản công đựơc hình thành từ nhiều nguồn khác thao, truyền hình, nghiên cứu có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân như: từ đầu tư NSNN, từ nguồn thu nghiệp đơn vị từ đơn vị cung cấp cho xã hội nguồn nhân lực chất lượng cao, công trình nguồn đặc thù nghiên cứu khoa học phục vụ kinh tế xã hội phát triển, đồng thời đơn vị Trên phương diện đặc điểm tài sản công trình sử dụng, khai thác: cung cấp cho xã hội dịch vụ công lĩnh vực y tế, văn hoá, thể thao, Tài sản công hay tài sản nhà nước (TSNN) quan hành tài sản truyền hình lĩnh vực tiêu dùng cải vật chất, không tham gia trực tiếp vào trình Sự khác quan hành đơn vị nghiệp nhà nươc thể cụ thể sau: sản xuất kinh doanh Do TSNN quan hành không chuyển giao giá trị hao mòn vào giá thành sản phẩm chí phí sản xuất lưu thông mặc - Về chức nhiệm vụ: Cơ quan hành thực chức quản lý dù tài sản cố định theo dõi giá trị lại, trích khấu hao Đối với nhà nước, đơn vị nghiệp công thực chức cung cấp dịch vụ TSNN đơn vị nghiệp công trình sử dụng phần giá trị tài công lĩnh vực, y tế, văn hoá, thể thao, phát truyền hình Trong sản yếu tố chi phí tiêu dùng công đơn vị nghiệp thu Ngược quan hành phân cấp, phân quyền phân định rõ lĩnh vực lại đơn vị nghiệp có thu giá trị tài sản công yếu tố đầu vào sản xuất để tạo sản phẩm dịch vụ công phần giá trị hao mòn tài 13 14 sản cố định trình sử dụng yếu tố cấu thành lên giá sản phẩm dịch vụ Cơ quan hành soát TW, phạm vi địa phương công đơn vị So sánh tổng hợp Cơ quan hành – Đơn vị nghiệp Cơ quan hành Đơn vị nghiệp Về chức Về chức luật ngành nghề, lĩnh vực quy định cấp + Chấp hành phục tùng theo Luật tổ chức quản lý phủ Hiến pháp + Kinh phí hoạt động tuỳ thuộc loại hình: Đơn vị + Kinh phí hoạt động 100% từ NSNN Bản chất sử dụng tài sản công Quản lý nhà nước Bản chất sử dụng tài sản công hoạt động kinh tế quốc dân + tài sản tiêu dùng cải vật chất + Hoạt động độc lập trực thuộc quan + Không tham gia trực tiếp vào sản xuất, không hành nhà nước chuyển giao giá trị hao mòn có theo dõi + Là yếu tố đầu vào sản xuất tạo sản + Một phần tài sản yếu chi phí tiêu dùng công đơn vị nghiệp thu + Toà án: Hoạt động quản lý nhằm hoàn thành chức xét xử có thu, thu Cung cấp dịch vụ công mang tính phục vụ cho + Quốc hội: Hoạt động quản lý nhà nước nhằm hoàn thành chức lập pháp Đơn vị nghiệp + Hoạt động giới hạn cho phép pháp khấu hao + Hoạt động không giới hạn phạm vi, địa lý, phẩm, dịch vụ công, giá trị hao mòn cấu thành giá sản phẩm dịch vụ đơn vị nghiệp có thu định quan hành cấp + Viện kiểm sát: Hoạt động quản lý nhằm hoàn quản lý thành chức kiểm sát 1.1.2./ Điều kiện đảm bảo hiệu hoạt động quan hành Để đánh giá hiệu hoạt động quan hành nhà nước, trước hết chúng + Chính phủ: trung tâm thực chức ta đảm bảo đầy đủ điều kiện tối thiểu hay chuẩn mực cho quan hành quản lý hành nhà nước hoạt nhà nước vận hành Kết đánh giá hoạt động quan hành động trừ hoạt động quan nêu tiêu chí để đánh giá hiệu sử dụng tài sản, nhân lực sử dụng Về địa vị pháp lý + Do pháp luật quy định Về địa vị pháp lý + Do quan chủ quản đặt khuôn khổ + Không chồng chéo, trùng lặp quản lý, gốc từ NSNN, phải kể tới tài sản có giá trị trụ sở làm việc, sau + Có thể chồng chéo, trùng lặp hoạt động phạm vi địa lý Tổ chức hoạt động Tổ chức hoạt động + Cơ quan cấp trung ương: Thẩm quyền quản lý + Không thiết phải phân cấp phân định nhà nước nước hành gồm: Tài sản công: Đây tài sản hình thành từ NSNN hay có nguồn luật pháp dựa phân cấp, phân quyền quan hành Những điều kiện chung đảm bảo hiệu hoạt động quan hoạt động trang thiết bị chuyên dùng cho quan lĩnh vực, ô tô, tàu thuyền Yêu cầu đặt điều kiện đảm bảo đúng, đủ tiêu chuẩn định mức quy định cho cấp, phân cấp, quản lý khoa học với phương pháp công nghệ tiên tiến Nhân lực: công chức, chuyên viên hợp đồng có chất lượng đáp ứng công việc yêu cầu, đủ quân số phải gắn với giới hạn + Cơ quan hành địa phương: Chịu kiểm + Phạm vi hoạt động không bị giới hạn NSNN phân bổ cho quan, cấp 15 16 Hệ thống văn pháp quy: Đây yếu tố thiếu Vì đảm bảo (CQHC) hoạt động mang tính đặc thù Hoạt động không trực tiếp sáng tạo nguyên tắc hiệu hoạt động quan hành Trong lĩnh vực quản lý tài giá trị vật chất thân có ảnh hưởng định đến trình sản công là: Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, văn chuyên ngành tạo giá trị vật chất, làm cho trình diễn cách nhanh chóng hay liên quan đến loại tài sản khác Gắn với Luật tổ chức Chính phủ, Luật chậm chạp Chính thế, kết hoạt động nhiều đánh giá chủ dân sự, Luật đất đai, Luật thực hành tiết kiệm yếu mang tính chất định tính định lượng Bên cạnh đó, có nhiều Ngoài phải kể đến điều kiện khác: định hướng Đảng nhà yếu tố định lượng cách cụ thể, xác; chẳng hạn lực, nước môi trường hội nhập mở cửa kinh tế, quan điểm đổi làm uy tín, trình độ, kỹ năng, kinh nghiệm am hiểu lĩnh vực xã hội thay đổi nguyên tắc quản lý điều kiện hoạt động quan hành chủ thể tiến hành hoạt động quản lý nhà nước Những yếu tố có vai trò, tác Hoặc môi trường an ninh trị ổn định định phần hiệu dụng lớn hoạt động quản lý hành nhà nước lượng hoạt động quan hành nhà nước hoá số khác Dựa điều kiện nhiều quốc gia đánh giá hiệu Cũng việc đánh giá vật, tượng đó, việc đánh giá quan hành nhà nước dựa tiêu chí định tính chủ yếu Từ đánh hiệu hoạt động quan hành cần có tiêu chí định giá ngược lại hiệu điều kiện cần đủ cho hoạt động quan hành Việc xác định hệ thống tiêu chí luận khoa học bảo đảm cho việc đánh giá có tài sản công khách quan đắn Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu Chính vậy, đánh giá hiệu hoạt động đòi hỏi khách quan hoạt động công việc chưa có tiền lệ Dựa vào thực tế lý thuyết chung chủ thể kinh tế hoạt động Một doanh nghiệp xem xét số tiêu chí đánh giá hiệu hoạt động quan hành thương mại hiệu đánh giá đơn giản phương diện lợi nhuận, sau: có doanh nghiệp không dễ dàng Nếu đề cập đến phạm - Thứ nhất, chuyển biến lĩnh vực an ninh, trật tự an toàn xã hội: An ninh trù tài công, sách công, tài sản công lý thuyết chuẩn tắc để đánh giá trật tự an toàn xã hội nội dung quan trọng quản lý nhà nước Cùng với khái niệm hiệu Pareto Nhưng để có tính khả thi thực tế đánh giá gặp cấp, ngành, đoàn thể hệ thống trị, quan hành phải góp phần phải nhiều khó khăn hay hạn chế: Cụ thể quan công quyền thỉ hình thành chế quản lý thống thực thi có hiệu nội dung có dịch vụ công, hàng hoá công cộng gắn với khoản chi tiêu ngân sách - Thứ hai, chuyển biến lĩnh vực kinh tế: Dưới ảnh hưởng tác nguồn thu hay không đáng kể, đánh giá nào? Kết phải động kinh tế thị trường, tôn trọng vận động quy luật kinh tế bản, dùng đến phương pháp lượng hoá dòng lợi ích dịch vụ công, hay công việc quan hành mà trung tâm Chính phủ can thiệp nhằm hướng kinh tế đến công chức thực hiện, lượng hoá khó xác mang tính chủ quan trạng thái phúc lợi xã hội đem lại tốt cho người dân, kinh tế đảm bảo nhiều Bên cạnh khó khăn khác bất đồng quan điểm giá trị đánh tiêu (tăng trưởng, lạm phát, thất nghiệp, cán cân toán) hợp lý cho phát giá, áp dụng mô hình kính tế sách điều tiết gắn với học giả khác triển ổn định lâu dài có kết tiêu chi đánh giá khác - Thứ ba, chuyển biến lĩnh vực văn hóa - xã hội: Việc đáp ứng Thực tế có nhiều ý kiến mô hình khác đánh giá hiệu nhu cầu văn hóa - xã hội nhân dân có ý nghĩa đặc biệt quan trọng chức quan hành Một số học giả đánh giá hiệu quan hành nhà nước quản lý Ở đây, đo lường tiêu chí số: mức độ đáp sau: Đánh giá hiệu hoạt động quan hành công việc khó ứng nhu cầu văn hóa - xã hội (trợ giúp nghèo - đói, khuyến học, xây nhà văn khăn phức tạp lẽ, hoạt động quản lý nhà nước quan hành 201 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 202 nước (Thông tư số 63/2007/TT-BTC ngày 15/6/2007 nội dung bổ sung, sửa đổi Thông tư số 131/2007/TT-BTC ngày 05/11/2007) PGS.TS Nguyễn Thị Bất PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Giáo trình “Quản lý công sản”, Hà Nội Bộ Tài (1998), Báo cáo Tổng kiểm kê tài sản nhà nước quan hành nghiệp (1998) - Cục công sản Bộ tài (2004), Thông tư số 83/2004/TT-BTC ngày 17/8/2004 Hướng dẫn số nội dung quản lý trụ sở làm việc quan hành chính, đơn vị nghiệp Bộ tài (2005), Thông tư hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá (Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 nội dung bổ sung sửa đổi Thông tư số 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 Bộ Tài chính) Bộ Tài (2006), Báo cáo tổng kết công tác quản lý công sản 10 năm (1995-2005) - Cục quản lý công sản Bộ tài (2005), Thông tư số 116/2005/TT-BTC ngày 19/12/2005 Hướng dẫn việc quản lý xử lý tài sản dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước dự án kết thúc Bộ tài (2006), Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04/4/2006 Hướng dẫn thực Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 Chính phủ xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Bộ tài (2006), Thông tư số 94/2006/TT-BTC ngày 09/10/2006, Hướng dẫn thực Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg Bộ tài (2007), Công văn số 12482/BTC-NSNN ngày 17/9/2007 Về việc hướng dẫn việc bàn giao, tiếp nhận tài chính, tài sản trụ sở làm việc 10 Bộ tài (2007), thông tư Hướng dẫn thực đấu thầu mua sắm tài sản nhằm trì hoạt động thường xuyên quan nhà nước vốn nhà 11 Bộ tài (2007), Thông tư hướng dẫn việc tiếp nhận bàn giao tài sản quan HCSN, tổ chức kinh tế theo định quan có thẩm quyền (Thông tư số 43/TC-QLCS ngày 31/7/1996 nội dung bổ sung sửa đổi Thông tư số 122/2007/TT-BTC ngày 18/10/2007 Bộ Tài chính) 12 Bộ tài (2007), Thông tư số 103/2007/TT-BTC ngày 29/8/2007 Hướng dẫn thực Quyết định số 59/2007/QĐ-TTg ngày 07/5/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức chế độ quản lý, sử dụng phương tiện lại quan nhà nước, đơn vị nghiệp công lập công ty nhà nước 13 Bộ tài (2007), Thông tư số 35/2007/TT-BTC ngày 10/4/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 Chính phủ quy định việc phân cấp quản lý nhà nước tài sản nhà nước quan hành chính, đơn vị nghiệp công lập, tài sản xác lập quyền sở hữu Nhà nước 14 Bộ Tài (2007), GS Ola Kaganova James Mckellar (2007), Tập giảng “Quản lý tài sản nhà nước-Kinh nghiệm quốc tế” – Tháng 4/2007 Cục Quản lý công sản 15 Bộ tài (2007), Thông tư số 83/2007/TT-BTC ngày 16/7/2007 Hướng dẫn thực Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước 16 Bộ tài (2008), Quyết định số 32/2008/QĐ-BTC ngày 29/5/2008 Về việc ban hành Chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định quan nhà nuớc, đơn vị nghiệp công lập tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước 17 Bộ tài (2008), Thông tư số 22/2008/TT-BTC ngày 10/3/2008 hướng dẫn thực số nội dung Quy chế tổ chức mua sắm tài sản, hàng 203 hoá từ ngân sách nhà nước theo phương thức tập trung ban hành kèm theo Quyết định số 179/2007/QĐ-TTg ngày 26/11/2007 Thủ tướng Chính phủ 18 Bộ xây dựng (2006), Quyết định số 15/2006/QĐ-BXD ngày 02/6/2006 Ban hành quy định chế độ bảo trì công sở quan hành nhà nước 204 27 ThS Vũ Cương (2003), Giáo trình “Kinh tế Tài công” - Trường Đại học KTQD (dành cho sau đại học) 28 TS Trần Minh Hương (2006), Giáo trình “Luật hành Việt nam”, Trường Đại học Luật Hà nội 19 Bộ xây dựng (2007), Thông tư số 01/2007/TT-BXD ngày 31/01/2007 Hướng 29 GS Jacques Magnan (2002), Bài giảng «Gestion financiere en immobilier » dẫn số nội dung quy chế quản lý công sở quan hành (Quản lý tài lĩnh vực bất động sản), UQAM-Université du nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 213/2006/QĐ-TTg ngày 25/9/2006 Thủ tướng Chính phủ 20 Chính phủ (1998), Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 Về quản lý tài sản nhà nước 21 Chính phủ (2006), Nghị định số 118/2006/NĐ-CP ngày 10/10/2006 Về xử lý trách nhiệm vật chất cán bộ, công chức 22 Chính phủ (2006), Nghị định số 120/2006/NĐ-CP ngày 20/10/2006 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Phòng, chống tham nhũng (trích) 23 Chính phủ (2006), Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 Về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 24 Chính phủ (2006), Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 Quy định việc phân cấp quản lý nhà nước tài sản nhà nước quan hành chính, đơn vị nghiệp công lập, tài sản xác lập quyền sở hữu Nhà nước 25 Công văn 9409/BTC-PC Báo cáo Chính phủ tình hình, kết thực hành tiết kiệm, chống lãng phí năm 2008 Ngày 12/8/2008 Bộ Tài 26 Công văn số 3038/BC-VPCP ngày 5/6/2007 Văn phòng Chính phủ Tờ trình số 74/TTr-CP ngày 5/10/2007 Bộ Tài trình Chính phủ Bản Québec Montréal 2002 30 GS Jean Pasquero (2004), Bài giảng «Cadre en administration ‘immobilier’» (khuôn khổ pháp lý hành quản lý bất động sản), UQAM-Université du Québec Montréal (Ecole des sciences de la gestion) 31 GS Hồ Xuân Phương (2000), Giáo trình “Tài nhà nước” - Học viện tài 2000 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật tổ chức phủ 2001 (ngày 25/12/2001) 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Luật Ngân sách nhà nước năm 2002 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 + Nghị định 181/2004/NĐ-CP (ngày 29/10/2004) + Nghị định 188/2004/NĐ-CP (ngày 16/10/2004) + Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày 26/10/2004) 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật doanh nghiệp 2005 36 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư 2005 37 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật dân 2005 tổng hợp ý kiến Đại biểu quốc hội thảo luận hội trường sáng ngày 38 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật số 12/5/2008 Liên quan đến «đánh giá, giải trình, cho ý kiến tiếp thu 48/2005/QH11 quốc hội ngày 29/11/2005 Về thực hành tiết kiệm, chống Luật quản lý, sử dụng TSNN» lãng phí (trích) 205 39 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật quản lí, sử dụng tài sản nhà nước 40 Quyết định thủ tướng phủ (2007), Về việc ban hành quy định tiêu 206 48 Thủ tướng phủ (2007), Quyết định số 179/2007/QĐ-TTG ngày 26/11/2007 Ban hành Quy chế tổ chức mua sắm tài sản, hàng hoá từ ngân sách nhà nước theo phương thức tập trung chuẩn, định mức chế độ quản lý, sử dụng phương tiện lại quan 49 Thủ tướng phủ (2007), Quyết định số 54/2007/QĐ-BTC ngày nhà nước, đơn vị nghiệp công lập, công ty nhà nước (Quyết định số 19/4/2007 Về việc quản lý, sử dụng xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước thuộc Bộ 59/2007/QĐ-TTg ngày 07/5/2007 nội dung bổ sung sửa đổi Quyết định số 184/2007/QĐ-TTg ngày 30/11/2007 Thủ tướng Chính phủ) 41 GS Pierre P.Tremblay (2004), Giáo trình “Politique de finances publiques » (Chính sách tài công), UQAM 2004 Ngoại giao 50 Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần (2001) Nghị hội nghị TW9 khoá năm 2004 51 Nguyễn Cửu Việt (2007), Giáo trình luật hành Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội 42 Thủ tướng phủ (2004), Quyết định số 32/2004/QĐ-TTG ngày 06/4/2004 Quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc quan nhà nước xã, phường, thị trấn Website: www.sitq.com 43 Thủ tướng phủ (2006), Quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ (Société Immobilière Trans Québec) (Tổng công ty bất động sản Québec) sở làm việc quan nhà nước, đơn vị nghiệp (Quyết định số www.lacaisse.com (Trang quỹ đầu tư bất động sản tài chính) 147/1999/QĐ-TTg ngày 05/7/1999 nội dung bổ sung sửa www.mof.gov.vn (Bộ tài chính) đổi Quyết định số 260/2006/QĐ-TTG ngày 14/11/2006 Thủ tướng Impots.gouv.fr (Tổng cục thuế Cộng hòa Pháp) Chính phủ) www.cadastre.gouv.fr (Địa Cộng hòa Pháp) 44 Thủ tướng phủ (2006), Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg ngày 18/7/2006 Về việc ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức trang thiết bị phương tiện làm việc quan cán bộ, công chức, viên chức nhà nước./ 45 Thủ tướng phủ (2006), Quyết định số 213/2006/QĐ-TTG ngày 25/9/2006 Về việc ban hành Quy chế quản lý công sở quan hành nhà nước 46 Thủ tướng phủ (2007), Chỉ thị số 17/2007/CT-TTg ngày 25/7/2007 Về việc tăng cường quản lý tài sản ban quản lý dự án sử dụng vốn nhà nước 47 Thủ tướng phủ (2007), Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 Về việc xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước I PHỤ LỤC Phụ lục số 1: NỘI DUNG CHÍNH MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP II - Kết cấu mặt đường phố, đường giao thông mặt ngõ ( hẻm ) dần đến bất động sản: Đường đất, đường đá, đường bê tông hay đường bê tông nhựa; - Kích thước chiều rộng mặt đường phố, đường giao thông ngõ ( hẻm) tính (m) Bước – Xác định bất động sản cần định giá quyền chủ sở hữu đối - Quy mô diện tích đất: Các loại quy mô diện tích phổ biến có khu vực điều tra với chúng Nội dung bước xác định mục đích việc định giá; vị trí, số Ví dụ 1: Trong khu vực điều tra, sau điều tra đủ số lượng mẫu, cán nhận dạng ( tên gọi ) bất động sản cần định giá; chủ sở hữu chúng quyền điều tra tiến hành phân tổ mẫu theo yếu tố diện tích Kết phân tổ cho người sở hữu bất động sản ta nhóm mẫu diện tích từ thấp đến cao Cụ thể, kết phân tổ mẫu điều tra Bước – Khảo sát sơ lên kế hoạch định giá yếu tố diện tích mô hình định sau: Nội dung bước là: • Dưới 20 m2 có 1./ Xác định chi tiết, cụ thể thông tin cần thiết phải thu thập; • Từ 21 m2 đến 40 m2 có 25 2./ Xác định nguồn cung cấp thông tin; • Từ 41 m2 đến 60 m2 có 300 3./ Xác định người điều tra, thu thập thông tin • Từ 61 m2 đến 100 m2 có 102 Yêu cầu điều tra viên thu thập thông tin: Phải có trình độ hiểu biết loại tài • Từ 101 m2 đến 300 m2 có 24 sản mà họ cần thu thập thông tin nhằm tránh nhầm lẫn tài liệu thông tin • Từ 301 m2 đến 400 m2 có 11 trình thu thập • Trên 400 m2 có Bước – Thu thập phân tích số liệu thị trường Nội dung thu thập số liệu: - Kích thước đất tính m2 Nếu đất hình chữ nhật, thông tin kích thước đất gồm số đo Tùy theo nguồn cung cấp liệu mà mức độ đầy đủ, xác thông tin chiều rộng chiều dài; Nếu đất hình thang vuông thông tin kích khác Để đảm bảo chất lượng định giá, từ đầu cần phải xác định thước đất gồm số đo chiều dài cạnh đáy số đo chiều cao vuông góc phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với giải pháp thẩm định liệu chặt với hai cạnh đáy ( chiều sâu tiêu chuẩn ); Nếu đất hình đa giác có số cạnh chẽ Các bất động sản thu thập tối thiểu phải có đầy đủ thông tin sau đây: lớn 4, thông tin kích thước đất bao gồm số đo tất cạnh 6.1 Đối với bất động sản có nhà - Vị trí bất động sản: Bất động sản có vị trí mặt tiền ( MT ) đường phố, đường giao thông ( loại đường giao thông phân cấp bao gồm: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, liên xã đường giao thông chuyên dùng ) hay ngõ, hẻm ( gồm hệ thống giao thông nội khu dân cư, hệ thống không thuộc loại đường giao thông phân cấp ) số đo chiều cao hình vuông góc với cạnh mặt tiền tới điểm xa nằm cạnh đáy đa giác ( xem hình 1, cách vuông góc gọi cạch chiều sâu đất ) Hình – Cách xác định kích thước chiều sâu đất III IV - Hướng công trình nhà: nội dung thông tin thu thập cần phản ánh chi tiết phương hướng công trình nhà Ví dụ: Phương Bắc, hướng Tây – Bắc - Trang bị nội thất: trang bị nội thất nói bao gồm trang bị thiết bị gắn liền với công trình nhà máy điều hòa, bình nóng lạn, quạt thông gió, quạt máy, hệ thống điện, nước ngầm, vv… Tùy thuộc vào trình độ phát triển kinh tế khu vực điều tra mà việc thu thập thông tin trang thiết bị nội thất mức độ giá trị khác Ví dụ: Ở nông thôn thu thập thông tin trang thiết bị nội thất có giá trị từ 100.000 đồng trở lên, đô thị trang thiết bị nội thất phải có giá trị từ 500.000 đồng trở lên thuộc đối tượng - Diện tích đất ( tính m2 ) - Diện tích xây dựng sủ dụng ( đất có công trình xây dựng nhà ở, công sở, nhà hàng, khách sạn,…) - Năm xây dựng nhà: tức năm công trình hoàn thành việc xây - Số năm sử dụng nhà: tính từ thời điểm công trình hoàn thành việc xây đến thời điểm điều tra, thu thập thông tin; - Chất lượng công trình nhà còn: Chỉ tiêu phản ánh mặt giá trị công trình Có thể sử dụng phương pháp khấu hao nêu Chương giáo trình để thực việc đánh giá chất lượng công trình; - Mục đích sử dụng bất động sản; - Điện: Các thông tin chủ yếu phản ánh nội dung dịch vụ cung cấp điện chất lượng dịch vụ nói Ví dụ: công trình cung cấp dịch vụ điện hay chưa; thời gian cung cấp dịch vụ điện bình quân năm ( tính số giờ/năm); Phương thức toán dịch vụ ( chưa công tơ điện công tơ điện); - Nước: Các thông tin chủ yếu phản ánh nội dung dịch vụ cung cấp nước (nước sinh hoạt nước sản xuất ) chất lượng dịch vụ nói Ví dụ công trình cung cấp dịch vụ nước hay chưa; chất lượng nước cung cấp; Phương thức toán dịch vụ ( có công tơ nước công tơ nước ); thu thập - Khả cho thu thập ( áp dụng cho bất động sản có khả sinh lời) : Đây thuộc loại thông tin phản ánh mặt giá trị Loại giá trị cần thu thập phản ánh mức thu nhập bình quân năm từ bất động sản - Tính chất pháp lý bất động sản: nội dung điều tra thu thập gồm thông tin chủ yếu sau đây: • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hay chưa; có quan nhà nước cấp, cấp vào năm nào, diện tích cấp m2, thời hạn sử dụng bao lâu, sử dụng vào mục đích gì; có điều kiện ràng buộc người sử dụng đất thời gian quyền sử dụng đất hay không; • Nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà , quyền sử dụng đất loại giất tờ gì, lập năm nào, đứng lập, có xác nhận quan nhà nước không; có điều kiện ràng buộc người sử dụng đất hay không; • Đất đai thuộc quyền sử dụng người hay sử dụng chung nhiều người; • Tài sản đất thuộc quyền sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu hỗn hợp, sở hữu chung; • Đất Nhà nước cho thuê hay giao V - Quy hoạch chi tiết giá trị: quy hoạch chi tiết hay chưa, quy hoạch quan nhà nước phê duyệt, thời điểm phê duyệt - Môi trường: bao gồm thu thập tình trạng môi trường nước, không khí, VI - An ninh; - Thời gian chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng tiếng ồn khu vực lân cận bất động sản Điều tra viên ghi nhận thông tin Những thông tin nói thường có độ tin cậy cao, người chủ sở hữu phản ánh tình trạng môi trường không bình thường – tức có độ ô nhiễm nặng bất động sản phải bỏ tiền để thuê quảng cáo môi giới bán với hy vọng nơi có tình trạng môi trường tốt, nơi tình trạng trung bình không bán nhanh giá Tuy loại trừ trường hợp lỗi người cần phải phản ánh vào hồ sơ quảng cáo in ấn ghi chép Vì vậy, thông tin nói cần điều - An ninh: Gồm thông tin phản ánh tình trạng trộm cắp tài sản, tình trạng nghiện hút khu vực điều tra mức bình thường - Thời gian bán bất động sản: thu thập bất động sản bán trước năm tra bổ sung thêm số thông tin khác liên quan tới bất động sản sau: - Cơ sở hạ tầng; - Tình hình xã hội; - Tình hình an ninh môi trường; - Tỷ lệ lạm phát qua năm Nếu thời điểm bán bất động sản vào tháng Mục đích sử dụng đất xác định quy hoạch thường không người tháng đầu năm ( tháng ) phải thu thập tỷ lệ lạm phát chủ sở hữu người môi giới thông tin đầy đủ Vì vậy, việc kiểm tra thẩm định nguồn tháng từ tháng đến tháng mà bất động sản bán thông tin thu thập bắt buộc quy trình định giá bất động sản - Giá bán bất động sản: Khi thu thập giá bán bất động sản phải có so sánh Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trường với giá bán bất động sản khác khu vực bán thời Tất thông tin thu thập phải điều tra, thẩm định để làm rõ gian với bất động sản điều tra, nhằm so sánh kịp thời thông tin mà để bổ sung thông tin xác định cần thiết thiếu Việc điều tra, người vấn cố tình khai sai thật Điều tra giá bán bất động sản thẩm định phải tiến hành thực địa hay hình thức vấn trực tiếp thông tin quan trọng số thông tin bất động sản điều tra Nó đòi hỏi người sở hữu bất động sản hay người môi giới Nội dung điều tra, thẩm định gồm điều tra viên phải có nghệ thuật khai thác, phải dẫn dắt vấn để yếu tố sau đây: người vấn cảm thấy yên tâm, thoải mái cung cấp thông tin cho ta 7.1 Địa chỉ; 7.2 Vị trí; - Vị trí: Mặt tiền, ngõ ( hẻm ) 7.3 Hiện trạng sử dụng bất động sản; - Kết cấu kích thước mặt đường, ngõ ( hẻm ) 7.4 Diện tích khuôn viên; - Quy mô diện tích; 7.5 Diện tích xây dựng; - Kích thước đất; 7.6 Hạ tầng kỹ thuật; - Hình thể đất; 7.7 Tình hình xã hội; - Quy hoạch sử dụng đất; 7.8 Mức độ ô nhiễm môi trường; - Tính chất pháp lý việc sử dụng đất; 7.9 Tình trạng pháp lý; - Môi trường; 2.10 Giá bán bất động sản; 6.2 Đối với đất trống VII VIII 2.11 uy hoạch đầy đủ, tình hình xu hướng phát triển thị trường bất động sản Các nguồn cung cấp liệu mua bán vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực bước sau đây: 8.1 Cơ quan Địa chính; 8.2 Văn phòng tư vấn nhà đất; hộ mà chúng bao gồm nhà đất Muốn xác định giá chuyển nhượng Số liệu thị trường bất động sản thu thập đất trống 8.3 Các công ty địa ốc; thực tế đất, phải tách giá thị trường nhà khỏi giá thị trường bất 8.4 Cơ quan thuế trước bạ; động sản, nghĩa trước hết phải xác định giá thị trường nhà Nội dung 8.5 Các phòng Công chứng nhà nước; phương pháp xác định sau: Giả sư bất động sản cần định giá có nhà ( nhà để 8.6 Những người môi giới bất động sản; ) đất Cách tính sau: 8.7 Các công ty xây dựng; 5.1 Tính giá thị trường nhà thời điểm định giá 8.8 Báo chí; 5.1.1 Cách thứ nhất: Tính giá trị thị trường nhà biết giá thị trường đất 8.9 Chủ sở hữu bất động sản; Cách áp dụng trường hợp vùng lân cận bất động sản chủ 3.10 Cộng đồng dân cư; thể ( bất động sản cần định giá ) có đất trống vừa bán ( bất động Kết thúc công tác điều tra, thẩm định bổ sung thông tin, phải tiến hành tổng sản so sánh ), đất trống có đặc điểm tương tự đất bất hợp số mẫu điều tra bổ sung Từ số liệu điều tra ban đầu điều tra bổ sung cán định giá tiến hành xử lý sơ thông tin Lập hồ sơ định giá: động sản chủ thê Phương pháp xác định sau: - Chọn phân tích cặp mẫu điều tra đất trống ( bất động sản so sánh ) có đặc điểm tương tự đất bất động sản chủ thể chuyển Hồ sơ định giá bao gồm có loại sau đây: nhượng thị trường khoảng thời gian gần với thời gian xác định bất động 9.1 Hồ sơ kỹ thuật đất hay trích lục đồ địa chính; sản chủ thể 9.2 Tền địa người chuyển quyền sở hữu bất động sản người - Áp dụng công thức (1) sau để tìm giá thị trường nhà: nhận quyền sở hữu bất động sản; 9.3 G (n) = G (bds) – G (d) Ngày tháng năm thực giao dịch mua bán bất động sản; Trong 9.4 Loại bất động sản mua bán; • G (n) giá thị trường nhà 9.5 Các thông tin thu thập vụ mua bán nêu điểm • G (bds) giá bán bất động sản chủ (1.3) trên; 9.6 • G (d) giá bán bình quân đất trống ( bất động sản so sánh) Các thông tin tỷ lệ lãi suất, lạm phát, thời gian toán, hình thức toán ( tiền mặt, séc ) 10 (1) Phân tích số liệu thị trường phát triển thông tin Số liệu thị trường bất động sản phong phú, khai thác từ nhiều nguồn khác phức tạp Để kết phân tích phản ánh khách quan, Trường hợp vùng lân cận vụ chuyển nhượng đất trống có chuyển nhượng bất động sản gồm đất nhà cấp ta coi giá trị nhà cấp có giá trị không giá trị bất động sản so sánh trường hợp giá trị đất Công việc áp dụng công thức (1) để tìm giá trị thị trường nhà 5.1.2 Cách thứ hai: Xây dựng bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường IX X Trường hợp vùng lân cận vụ chuyển nhượng bất động sản • Đgtt(n) đơn giá m2 xây dựng theo giá thị trường ( 1000đ/m2) đất trống đất có công trình nhà cấp phải áp dụng phương pháp xây • Đgqđ(n) đơn giá m2 xây dựng theo quy định nhà nước ( 1000đ/m2 ) dựng bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường, sau áp dụng phương • K1 hệ số chênh lệch đơn giá m2 xây dựng theo giá thị trường với pháp khấu hao để tìm giá trị lại nhà Nội dung phương pháp xác định giá trị lại nhà thực sau: đơn giá m2 xây dựng theo giá quy định nhà nước Tương tự xác lập công thức tính hệ số K chênh lệch - Chọn cặp mẫu để so sánh: Bằng phương pháp thống kê, tổng hợp chi phí xây dựng loại cấp nhà, kiểu nhà thị trường vùng lân cận, tiến hành phân tích để tìm giá thành m2 xây dựng loại cấp nhà, kiểu nhà vùng đó; đơn giá m2 xây dựng theo giá thị trường với đơn giá m2 xây dựng theo giá quy định nhà nước cho loại nhà, cấp nhà phân loại nước ta 5.3 Định giá đất Để định giá đất phải đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị thị - Tính đơn giá thị trường loại nhà, cấp nhà: Gọi đơn giá thị trường đất chủ thể Như phần đề cập, yếu tố ảnh hưởng trường nhà cấp G(n1), nhà cấp G(n2)… Nhà cấp G(n4), ta có công đến giá thị trường đất bao gồm nhóm yếu tố: Tự nhiên, kinh tế, nhà nước thức tổng quát tính đơn giá thị trường m2 xây dựng loại cấp nhà pháp luật, tâm lý – xã hội môi trường Trong nhóm yếu tố kể bao sau: ( Công thức (2) ) gồm nhiều yếu tố mang tính đặc thù Vì việc phân tích, đánh giá mức độ ảnh Đg (n1 → n4) = G(n1 → n4) S hưởng yếu tố đến giá trị thị trường đất chủ thể phức tạp Một phương pháp thông dụng để đánh giá mức độ ảnh hưởng Trong yếu tố nêu phương pháp chọn cặp mẫu điều tra có yếu tố tương tự • S diện tích sàn xây dựng trừ yếu tố phân tích để tìm hệ số ảnh hưởng yếu tố giá trị thị • G(n1 → n4) giá thị trường nhà cấp đến cấp trường đất; tích hệ số ảnh hưởng nói mức độ ảnh • Đg(n1 → n4) đơn giá thị trường m2 xây dựng loại nhà, hưởng chung tất yếu tố đất cần định giá Chúng xác định theo công thức sau ( Công thức ): cấp nhà K = K1 x K2 x K3 x … x Kn - Tính hệ số chênh lệch đơn giá thị trường loại nhà, cấp nhà so với đơn giá xây dựng theo quy định nhà nước loại nhà, cấp nhà áp Trong đó: dụng vùng lân cận • K hệ số ảnh hưởng chung tổng yếu tố; Gọi K(1) hệ số chênh lệch đơn giá thị trường loại nhà biệt thự, cấp so • K1 hệ số ảnh hưởng yếu tố vị trí; với đơn giá xây dựng theo quy định nhà nước loại nhà biệt thự, cấp • K2 hệ số ảnh hưởng yếu tố pháp luật; áp dụng vùng K(1) tính theo công thức sau: ( Công thức ) • K3 hệ số ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng; Đgtt ( n ) K1 = Đgqđ ( n ) Trong đó: (4) • Kn hệ số ảnh hưởng yếu tố tâm lý; Việc xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố giá trị đất phải theo nguyên tắc, cặp mẫu chọn phải tương đối giống tất yếu tố XI XII ảnh hưởng đến giá trị đất trừ yếu tố dùng để so sánh, điều có nghĩa tiến hành so sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố phải cố định tất yếu tố ảnh hưởng khác lại Cụ thể: • G ( h1 → h4) giá bán bất động sản tương tự nhau, vị trí có ngõ rộng h1 → h4 ( đơn vị tính triệu đồng ) • ( h1 → h4) kích thước chiều rộng mặt ngõ ( hẻm ) 5.2.1 Xác định hệ số vị trí: • Gmt giá bán thị trường bất động sản có vị trí mặt tiền đoạn Chọn cặp mẫu bất động sản có vị trí khác nhau, yếu tố khác đường phố cụ thể ( loại đến loại ) chọn làm vị trí tiền chuẩn khu vực ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tương tự giống ( tức cố định chúng ( đơn vị tính triệu đồng ) mức độ ảnh hưởng ) Sau đó, tiến hành so sánh bất động sản có vị trí ngõ • H hệ số vị trí ( hẻm ) với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố ( MT ) bất 5.2.2 Xác định hệ số quy mô đất: động sản có mặt tiền đường phố với nhau, nằm vị trí khác ( đầu, - Chọn cặp mẫu bất động sản có yếu tố ảnh hưởng tương đối giống ngã tư, ngã ba đường phố đầu, giữa, cuối đường phố vv ) trừ yếu tố quy mô diện tích; tức cố định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị vùng giá trị ( vùng phân tích ) trường bất động sản trừ yếu tố quy mô diện tích Ví dụ 2: - Xác định diện tích tối thiểu đất: Trước xác định hệ số ảnh hưởng Kết điều tra mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá thị trường bất động sản quy mô đất vùng giá trị bất động sản cần định giá, ta nhà nghiên cứu mô hình định giá đất phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố phải quy hoạch sử dụng đất ( quan nhà nước cấp có thẩm quyền phê Hồ Chí Minh, người ta thấy so sánh giá trị bất động sản 100 cặp duyệt ) vùng đó, để xác định diện tích tối thiểu ( diện tích đủ để cấp giấy chứng mẫu giá bán bất động sản có vị trí hẻm ( ngõ ) với bất động sản có vị nhận quyền sử dụng đất ) quy định cho đất trí mặt tiền đường phố ( MT ) có mức độ chênh lệch giá trị bất động Ví dụ 3: Theo quy định Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để cấp sản có vị trí hẻm ( ngõ ) có kích thước chiều rộng khác so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 m2 thành phố Hồ Chí Minh 30 m2 bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố loại đến loại sau đây: Những địa phương chưa có quy hoạch chưa có quy định diện tích tối thiểu >5m → h1 đất nêu thực nội dung công việc Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng 5->3m → h2 - Phân tổ xác định nhóm quy mô diện tích đất Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng 3->2m → h3 Việc xác định nhóm quy mô diện tích đất phải sở → h4 phân tổ liệu điều tra ngoại nghiệp giá thị trường bất động sản có Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng ≤ 2m Muốn xác định hệ số vị trí bất động sản bất kỳ, người ta sử dụng diện tích chuẩn nhóm mức quy mô diện tích khác công thức sau đây: Hệ số vị trí xác định theo công thức sau đây: ( Công thức ) H Trong diện tích khác vùng lân cận Kết phân tổ đưa mức quy mô = G (h1 → h ) G m t Ví dụ 4: Kết điều tra phân tổ mẫu điều tra giá bán thị trường bất động sản yếu tố quy mô diện tích bất động sản mô hình thử nghiệm định giá đất phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh năm 2006 cho thấy quy mô diện tích đất khu vực chia làm nhóm sau: XIII XIV Nhóm DT < 40m2 Nhóm 40 m2 ≤ DT < 60 m2 Nhóm 60 m2 ≤ DT < 100 m2 Nhóm DT > 100 m2 + Trên sở quy mô diện tích chuẩn, tính hệ số loại quy mô diện tích khác vùng theo công thức tổng quát sau (Công thức 6) H2 = - Xác định hệ số ảnh hưởng loại quy mô diện tích giá chuyển G ( S1 → Sn ) GSc Trong đó: nhượng đất thực tế: • S1, Sn diện tích đất có quy mô khác nhau; Phương pháp xác định: • Sc diện tích đất bất động sản xác định diện tích chuẩn + Xác định quy mô diện tích chuẩn vùng lân cận: • G( S1 → Sn ) giá bất động sản có quy mô diện tích từ S1 → Sn • Để xác định quy mô diện tích chuẩn vùng lân cận phải chọn tất cặp • GSn giá bán bất động sản có quy mô diện tích chuẩn mẫu có yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tương tự trừ yếu tố quy mô diện tích; • H2 Hệ số quy mô • Phân tổ cặp mẫu thành nhóm theo nguyên tắc cặp mẫu nhóm có giá đất tính theo m2 chuyển nhượng rao bán 5.2.3 Xác định hệ số yếu tố khác lại ảnh hưởng tới giá thị trưởng đất thực tế gần tương tự nhau; • Nhóm có số cặp mẫu chiếm đa số nhóm quy mô diện tích chuẩn Theo phương pháp trên, mô hình định giá đất phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh chọn nhóm quy mô chuẩn cặp mẫu có quy mô từ 40 m2 đến 60 m2 Xem đồ thị biểu diễn ( hình 1) Hình – Đồ thị biểu diễn mức độ ảnh hưởng yếu tố quy mô diện tích đất tới giá trị thị trường bất động sản Ngoài yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường đất vị trí, quy mô diện tích đất Tùy theo đặc điểm loại bất động sản bất động sản mà có yếu tố ảnh hưởng khác tới giá thị trường đất nêu nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng vị trí, quy mô trình bày phần Bước 4: Khoanh vùng giá trị Giá Nguyên tắc khoanh vùng giá trị Vùng giá trị khoanh sở nhóm yếu tố sau 1.5 Nhóm yếu tố tự nhiên - Dựa vào trục đường giao thông chính, đường phân thủy hợp thủy - Dựa vào đặc điểm độ cao thấp đặc tính tự nhiên khác điều kiện thời tiết, khí hậu có phân biệt rõ rệt; - Dựa vào đồ địa hình đồ địa địa bàn thuộc đối tượng khoanh 20 40 60 100 (m2) vùng Việc xác định đường ranh vùng giá trị phải theo nguyên tắc ranh vùng giá trị không cắt ngang qua bất động sản XV 1.6 XVI Nhóm yếu tố kinh tế - Quy định Bộ Xây dựng, Bộ Tài Ban vật giá Chính phủ - Các liệu thống kê qua điều tra giá thị trường bất động sản vùng; phương pháp tính giá trị lại nhà; - Mức độ đầu tư xây dựng sở hạ tầng vùng; - Quy định cấp tỉnh đơn giá chuẩn cấp nhà để tính lệ phí trước bạ; - Mức độ thu thập người dân vùng; 3.2 Lập bảng đơn giá thành xây dựng nhà theo quy định nhà nước: - Giá cho thuê bất động sản ( đ/m2) Phương pháp lập bảng giá thành xây dựng sau: Có thể tham khảo bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất - Dựa theo cấp nhà Bộ Xây dựng quy định để lập bảng; Chính phủ quy định 1.7 - Dựa theo đơn giá nhà nước ban hành áp dụng thời kì; Nhóm yếu tố nhà nước pháp luật; Lấy giá gốc dùng so sánh giá thời kì sau 2005 - Quy hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê Ví dụ: Theo kết tính toán mô hình định giá đất thành phố Hồ Chí duyệt liên quan tới vùng; Minh từ năm 2006, bảng đơn giá xây dựng theo quy định nhà nước từ năm - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 1976 trở lại cụ thể sau: (bảng 1) - Giấy phép xây dựng Bảng đơn giá thành xây dựng theo quy định nhà nước - Các yếu tố pháp lý; ĐV: 1000 đ/m2 1.8 Nhóm yếu tố tâm lý - xã hội môi trường - An ninh trật tự công cộng; - Môi trường ( mức độ ô nhiễm nước, không khí, tiếng ồn vv….) Bất động sản 1976-80 81-85 Cấp %* % Giá 86-90 Giá % 91-95 Giá % Giá 96-2000 2001-2005 Sau 2005 % % % Giá Giá Giá nhà - Tâm lý tập quán nhân dân vùng 2 Bản đồ dùng đê khoanh vùng giá trị Dùng đồ địa để làm đồ khoanh vùng giá trị bất động sản Tầng >=2 850 800 950 1000 900 1200 1400 1(Trệt) 65 760 70 808 75 903 80 950 85 855 90 1050 95 1200 - 55 675 60 720 80 810 90 900 65 765 70 980 75 1150 Trệt 358 412 468 550 440 650 960 Gác gỗ 45 325 55 375 75 425 80 500 60 400 65 690 70 1050 - 30 175 40 210 70 280 75 333 50 245 60 440 65 610 Việc thể ranh vùng giá trị đồ địa phải dựa vào số nhà số (*) % Là giá trị phần trăm lại nhà đất; bất động sản không nằm vị trí mặt tiền đường phố 3.3 Tính giá trị thị trường nhà: đường nội vùng thể theo nguyên tắc số nhà mang tên đường Chọn cặp mẫu có yếu tố ảnh hưởng tương tự có khác theo vùng giá trị nhà mặt tiền vùng Trường hợp bất động sản có đơn giá thành xây dựng nhà nước với đơn giá theo thị trường mặt đường giá thị trường bất động sản để khoanh vùng thời kì khác để xác định mức độ chênh lệch cho phù hợp 3.Lập bảng giá thành xây dựng nhà theo giá thị trường cho cấp nhà Áp dụng công thức (3) để tính hệ số chênh lệch đơn giá xây nhà thị trường so với đơn giá xây dưng nhà theo qui định nhà nước qua năm: G (x2) có vùng 3.1 Cơ sở để lập bảng giá thành xây dựng nhà: - Quy định Bộ Xây dựng đơn giá xây dựng áp dụng loại cấp nhà; K chênh lệch đơn giá xây nhà = G(x1) (*) G(x2) đơn giá xây nhà theo giá thị trường (đ/m2 sàn) XVII XVIII (*) G(x1) đơn giá xây nhà theo qui định nhà nước (đ/m2 sàn) (*) (1.2.3.4…n) dãy hệ số ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng đất (*)K chênh lệch đơn giá xây nhà hệ số chênh lệch giá xây nhà thị trường so với theo qui định nhà nước thực tế vị trí, diện tích, kích thước, hình thể đất, tình trạng pháp lý, hướng nhà, điện, nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, giấy phép xây Theo phương pháp Mô hình định giá phường 14, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh chọn 40 cặp mẫu thỏa mãn với điều kiện chọn mẫu nói Kết tính toán cho thấy: Hệ số chênh lệch K qua thời kì từ dựng v.v… xác định điều kiện tối ưu; (*) K(1.2.3.4…n) tích hệ số ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng đất thực tế 1.25 tới 1.83 Kết tính bình quân gia quyền cho thấy hệ số chênh lệch K (1) qua 4.1 Khoanh vùng giá trị: thời kỳ 1.62 Phương pháp khoanh vùng giá trị thực sau: Lập bảng đơn giá thành xây dựng cấp nhà theo giá thị trường: Phương pháp lập: -Thẩm định yếu tố trước khoanh vùng giá trị: Đánh giá biến động giá bất động sản vùng đặc biệt giá bất động sản Căn bảng số kết hệ số chênh lệch K(1) để lập bảng tính đơn giá thành xây dựng theo giá thị trường (Bảng 2): có vị trí dọc tuyến đường nhằm kiểm tra, loại bỏ bất động sản có giá trị chênh lệch (quá lớn nhỏ) so với giá trị phổ biến (giá trị Bảng 2: Bảng đơn giá thành xây dựng theo giá thị trường bình quân) bất động sản khác vùng Nội dung kiểm tra bao gồm: ĐV: 1000 đ/m2 * Giá bán bất động sản; Bất động sản 1976-80 81-85 86-90 91-95 96-2000 2001-2005 Sau 2005 Cấp nhà Tầng %* % % % % % % >=2 Giá 1295 Giá 1375 Giá 1460 Giá 1540 Giá 1620 Giá 1950 Giá * Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản; 2410 * Những điều liên quan đến giá trị bất động sản 1(Trệt) 65 1230 70 1310 75 1385 80 1460 85 1540 90 1810 95 2280 - 55 1093 60 1165 80 1240 90 1310 65 1460 70 1680 75 2110 Trệt Gác gỗ 45 525 55 605 75 650 80 690 60 810 65 1210 - 30 285 40 335 70 395 75 455 50 540 60 690 575 665 710 760 890 Chọn mẫu đủ tiêu chuẩn (tức mang tính đại diện) để xác định giá chuẩn 1380 làm sở để khoanh vùng giá trị đồ Những mẫu xem mẫu chuẩn 70 1480 65 875 mẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể, kích thước, quy hoạch, tình trạng 1040 * Là phần trăm giá trị lại nhà pháp lý, hướng, sở hạ tần v.v… đánh giá tối ưu vùng điều tra Tính giá đất chuẩn thị trường: Mức giá bình quân gia quyền/m2 mẫu bất động sản tương tự hệ số giá Giá đất chuẩn thực tế xác định theo công thức sau ( Công thức 7) thị trường chọn mức giá chuẩn vùng giá trị Σ G(d) Giá 1m đất = - x K(1.2.3.4…n) ΣS Trong đó: (*) Σ G(d) tổng giá đất chuyển nhượng thị trường (tr đồng) (*) Σ S tổng diện tích đất (m2) Ví dụ 1:Có mẫu bất động sản diện tích 40m2 có hầu hết yếu tố đạt mức tối ưu với giá trị thị trường tr đồng/m2 Trong vùng lân cận bất động sản có bất động sản với diện tích 45m2, 50m2, 55m2 có hệ số tối ưu gần tương tự có mức giá thị trường sau 5.18; 5.07 4.82 tr đồng/m2 Mức giá chuẩn vùng là: XIX 200,00 tr + 233,10 tr + 253,50 tr + 265,10 tr = 5,01 tr đồng/m2 40 m2 + 50 m2 + 55 m2 Tương tự phương pháp xác định giá trị đất chuẩn cho vùng mô hình định giá đất Phường 14 – quận Tân Bình – thành phố Hồ Chí Minh, sau xác định hệ số ảnh hưởng tới giá đất chuyển nhượng thị trường theo công thức 7, địa bàn toàn phường người ta khoanh vùng giá trị sau Vùng 1: Mức giá trung bình 1m2 4,4 triệu đồng Vùng 2: Mức giá trung bình 1m2 6,7 triệu đồng Vùng 3: Mức giá trung bình 1m2 4,2 triệu đồng Vùng 4: Mức giá trung bình 1m2 5,6 triệu đồng Vùng 5: Mức giá trung bình 1m2 5,8 triệu đồng Vùng 6: Mức giá trung bình 1m2 5,25 triệu đồng Vùng 7: Mức giá trung bình 1m2 5,3 triệu đồng Thẩm định kết trước khoanh vùng thức đồ: Trong thực XX năm xây dựng, số tầng v.v… sở dự liệu điều tra bất động sản cần định giá, tính giá trị đất nhà theo công thức sau (công thức 8): Tính giá đất: G(đ) = [ G(đc) x ( S chuẩn ± S chênh lệch) x K1 x K2 x K3 x… x Kn ] * G(đ) giá đất cụ thể cần định giá (tr đồng); * G(đ) giá đất chuẩn áp dụng cho vùng giá trị (tr đồng/m2); * S diện tích đất chuẩn áp dụng cho vùng giá trị (m2); * S chênh lệch số chênh lệch diện tích đất chuẩn so với diện tích đất cần định giá (m2); * K1,K2,K3….Kn hệ số chênh lêch yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất cần định giá so với yếu tố tương ứng ảnh hưởng tới giá trị đất chuẩn; Tính giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản tính theo công thức sau: (công thức 9) G(bds) = G(đ) + G(n) Trong đó: tế, nhiều mức giá chuẩn vùng vùng chênh lệch * G(bds) giá bất động sản; nhiều; Trong ví dụ mức giá trung bình 1m2 vùng vùng 5, vùng * G(đ) giá đất vùng gần tương tự nhau, chúng lại nằm liền kề Vì định giá đất * G(n) giá nhà ước tính, vậy, nguyên tắc gộp cặp vùng giá trị nói lại Kiểm tra kết tính toán : với mà không ảnh hưởng tới kết định đảm bảo tính khách quan trình tính toán Khoanh vùng giá trị đồ: Sử dụng đồ địa đồ địa hình (những nơi chưa có đồ địa chính) để thể vùng giá trị Nguyên tắc đánh mã số vùng giá trị theo nguyên tắc đánh số đồ địa tổng cục Địa ban hành (8) Trong đó: 3.1 Trước thể giá đất lên đồ phải kiểm tra lần cuối để phát sai sót, đặc biệt sai sót xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản Đồng thời điều chỉnh lại sai sót có 3.2 Lập đồ giá đất Căn giá đất tính toán cho thửa, lập đồ giá đất Bản đồ dùng cho ghi giá đất phải đồ địa ; trường hợp chưa có đồ địa Bước 5: Tính giá đất cho bất động sản kiểm tra kết tính toán sử dụng đồ địa hình thể giá đất phải khoanh bao Căn mức giá chuẩn xác định cho vùng giá trị, để định giá cho đất đánh số bất động sản, phải điều tra xác định liệu thông tin đât, Như giới thiệu phương pháp định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp Đây phương pháp đơn giản tốn kém, chúng thường XXI sử dụng định giá hàng loạt Trong số trường hợp định giá đơn lẻ, người sử dụng phương pháp định giá đơn giản để định giá đất Đó : - Phương pháp phân định giá trị, bóc tách hay phân bổ giá trị đất nhà bất động sản ; XXII Phương pháp sử dụng nơi thị trường bất động sản chưa phát triển Thông thường phương pháp vận dụng đất nguyên trạng chưa bị chia nhỏ Ví dụ : Người ta yêu cầu định giá mảnh đất rộng 1000m2 Khu vực xung - Phương pháp dựa vào khả dự báo hay khả phát triển quanh xây dựng toàn Qui hoạch vùng nhà cho gia đình - Phương pháp tính giá trị thặng dư đất riêng biệt với diện tích tối thiểu 100m2 Một kiến trúc sư thiết kế bố trí - Vốn hóa phần tiền thuê mặt chia nhỏ để phát triển tối đa thành 60 lô đất để xây nhà sau trừ phần đường 1.Phương pháp phân định tỉ lệ, bóc tách hay phân bổ giá trị đất nhà bất động sản 1.1 Phương pháp định giá tỉ lệ Phương pháp dựa thực tế : Luôn có tỉ lệ giá trị đất với giá trị nhà giá trị công trình gắn liền với đất Ví dụ : Người định giá nhận thấy rằng, khu vực phụ trách, phố, vỉa hè, diện tích trồng xanh v.v… Giá ước tính nhà sau hoàn thiện trung bình 1000 triệu đồng căn, tính từ giá trung bình băn lân cận biết : - Chi phí giải phóng mặt 100 triệu đồng - Chi phí làm đường nội 5000 triệu đồng - Chi phí đôn 4000 triệu đồng 20% tổng giá bán nhà xây dựng số tiền mà lô đất trống - Chi phí cấp thoát nước 6000 triệu đồng nằm phố bán Do đó, bất động sản định giá lại nằm - Chi phí trồng xanh môi trường 200 triệu đồng khu dân cư phát triển cách 10 năm không lô đất trống - Chi phí quảng cáo 50 triệu đồng để bán vòng 10 năm đó, người định giá biết rằng, phần tiền đất hợp lý 20% tổng giá bán bất động sản Điều biểu thị tỉ lệ đất với nhà, ta thường nói tỉ lệ 1/4 1.2 Phương pháp bóc tách hay phân bổ giá trị đất với giá trị nhà bất động sản Theo phương pháp này, tách từ tổng giá bán bất động sản Dự kiến năm chuyển nhượng 1/3 tổng số lô đất Tỷ lệ chiết khấu 8%/năm (3 năm 2577) Giải trình - Tổng số lô : 60 lô - Giá bất động sản (căn nhà) hoàn thiện : 1000 tr đồng - Tổng giá trị hoàn thiện công trình : 60000 tr đồng tương đồng phần giá trị nhà hợp lý, phần lại, yếu tố vô hình Các chi phí : phức tạp chi phối, phần giá trị đất - Giải phóng mặt bằng(di chuyển nhà có0 100 tr đồng - Đường nội : 5000 tr đồng Ví dụ : Một bất động sản diện tích 80m2 có diện tích sàn xây dựng 250m2 vửa bán với giá 1000 triệu đồng Người định giá biết rằng, giá trị trừ phần - Cấp thoát nước : 6000 tr đồng khấu hao công trình nhà thuộc loại khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tức giá - Đôn : 4000 tr đồng công trình 375 triệu đồng Phần lại 625 triệu đồng giá trị đất - Chi phí trồng xanh môi trường : 200 tr đồng - Chi phí quảng cáo : 50 tr đồng - Chi thuế : 6000 tr đồng Phương pháp dựa vào dự báo hay dự tính khả phát triển : XXIII Cộng tổng chi phí : 21350 tr đồng Thu nhập ròng = 60000 tr đồng – 21350 tr đồng = 38650 tr đồng Cuối năm số tiền thu : 38650 : = 12883 tr đồng Giá trị 12883 triệu = 12883 x 2.577 = 33199 tr đồng Tiền lãi dự kiến 15% : 100% + 15% = 115% Giá đất thời điểm 33199 : 115% = 28868 tr đồng Tính tròn 28 tỷ đồng Phương pháp tính giá trị thặng dư đất : Phương pháp sử dụng nơi xác định đơn giá xây dựng, thường công trình xây dựng giả thiết có công trình xây dựng vị trí cần định giá để xác định tỉ lệ hoàn vốn thực cao từ đất đai Ví dụ: - Thu nhập có đất đai nhà cửa: 300 tr đồng - Yêu cầu thu nhập từ nhà 10% cộng phần hoàn vốn 5% 300 tr (nhà) x 15% = 45 tr đồng - Thu nhập có từ đất đai 300 tr – 45 tr = 255 tr đồng Vốn hóa tiền thuê mặt bằng: Phương pháp vận dụng nơi mà đất đai thuê dài hạn Ví dụ: Tiền thuê đất hàng năm: 100 tr đồng Tỉ lệ vốn hóa: 10% Giá trị đất (100tr: 10%) : 1000 tr đồng