Sự cần thiết của dự án : Khách sạn Tân Bình II toạ lạc tại số 5 đường Lê Văn Hưu – TP Đồng Hới -Tỉnh Quảng Bình.. Với vị trí địa lý nằm ở trung tâm thành phố Đồng Hới, một thành phố có p
Trang 1DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN TÂN BÌNH II
Phần 1: Giới thiệu dự án
I Sự cần thiết của dự án :
Khách sạn Tân Bình II toạ lạc tại số 5 đường Lê Văn Hưu – TP Đồng Hới -Tỉnh Quảng Bình Với vị trí giao thông thuận tiện cho các đối tượng khách hàng trong cũng như ngoài thành phố đến với khách sạn Hiện tại thành phố Đồng Hới
có diện tích 15.544 ha diện tích tự nhiên và có 130.636 nhân khẩu Với vị trí địa lý nằm ở trung tâm thành phố Đồng Hới, một thành phố có phong cảnh đẹp, là một địa danh du lịch được bạn bè trong và ngoài nước biết đến, đặc biệt từ Đồng Hới,
du khách có thể tham gia các tour du lịch đến các danh lam thắng cảnh của tỉnh Quảng Bình như:
- Bãi biển Nhật Lệ thơ mộng, với bãi cát trắng, sạch, hàng dương xanh trải dài theo suốt chiều dài của thành phố Đồng Hới, đây thực sự là một địa điểm để du khách nghỉ ngơi, tỉnh dưỡng mà thiên nhiên đã hào phóng ban tặng cho thành phố Đồng Hới, bên cạnh đó du khách có thể thưởng thức các hải sản tươi ngon nổi tiếng từ các nhà hàng ven biển
- Động Phong Nha - Kẻ Bàng thuộc huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, cách thành phố Đồng Hới khoảng 50 km về phía Tây Bắc Phong Nha - Kẻ Bàng là một
kỳ quan hang động đẹp bậc nhất trên thế giới, được UNESSCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới Đây là một địa danh thu hút lượng khách du lịch đến với Quảng Bình
- Bãi tắm Đá Nhảy có phong cảnh đẹp, đặc biệt là các hệ thống đá tự nhiên được sắp xếp thành hình vòng cung, tạo cảm giác thư giản tuyệt vời cho du khách đến với bãi biển Bãi Đá nằm dưới chân đèo Lý Hoà thuộc địa phận xã Hải Trạch huyện Bố Trạch, cách trung tâm TP Đồng Hới khoảng 20 km về phía Bắc
- Suối nước khoảng Bang, với nhiệt độ tại vòi phun đạt đến 1050C, thuộc xã Kim Thuỷ, huyện Lệ Thuỷ cách TP Đồng Hới 60 km về phía Tây Nam Đây là địa điểm lý tưởng cho du khách tỉnh dưỡng, thư giản và phục hồi sức khoẻ
Ngoài các địa danh trên, tỉnh Quảng Bình còn có các thắng cảnh đẹp, do địa hình rừng biển đan xen, tạo các cảm giác thoải mái, thư giản đối với du khách khi đến với Đồng Hới, Quảng Bình
Tuy nhiên TP Đồng Hới nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung chưa thực
sự có nhiều cơ sở hạ tầng du lịch tốt đặc biệt là hệ thống khách sạn chưa đủ đáp ứng cho nhu cầu của khách du lịch, thường vào mùa du lịch các khách sạn ở TP Đồng Hới đều ở tình trạng quá tải, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của du lịch tỉnh nhà Trong bối cảnh lượng khách đến Quảng Bình ngày càng tăng, đặc biệt sau các sự kiện như Động Phong Nha được UNESCO công nhận di sản thiên nhiên thể giới, thị xã Đồng Hới được nâng cấp lên thành phố Nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lich ngày càng tăng, việc đầu tư xây dựng khách sạn Tân Bình II là thực sự cần thiết
Trang 2II Các căn cứ để xây dựng dự án.
Việc lập dự án khả thi xây dựng khách sạn Tân Bình II được lập trên cơ sở pháp lý sau:
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Nghị định số 209/2004/NĐ – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản
lý chất lượng công trình
- Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07/2/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình
III Mục tiêu và qui mô của dự án:
Mục tiêu:
- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ và các dịch vụ vui chơi, giải trí đối với khách du lịch
Qui mô:
- Khách sạn Tân Bình II được xây dựng trên lô đất số 14, tờ bản đồ QH, diện tích 83,7 m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 00590 do UBND thành phố Đồng Hới cấp ngày 24/3/2005
- Công trình được xây dựng tại số 5 đường Lê Văn Hưu, phường Hải Đình,
TP Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, phía Bắc, Nam giáp nhà dân, phía Đông giáp đường đối diện vườn hoa, phía Tây giáp đường Lê Văn Hưu cách chỉ giới đỏ 01
m, có chiều cao 22 m, gồm 07 tầng chưa kể tum mái
- Tầng 1 có cao độ 3,6 m được bố trí phòng khách và quầy lễ tân, tầng 2 đến 7 có cao độ là 3,1 m được bố trí 03 phòng ngủ, mỗi phòng có 02 giường, tầng mái bố trí khu dịch vụ café, giải khát và dịch vụ Tổng số phòng của khách sạn là
18 phòng đôi
IV Thông tin của dự án:
1 Tên công trình: Khách sạn Tân Bình II
- Qui mô: 7 tầng, 01 tầng tum
- Hạng mục: Xây mới từ móng đến mái
2 Chủ đầu tư: Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Tân Bình
- Địa chỉ: Phường Hải Đình – TP Đồng Hới - Tỉnh Quảng Bình
- Loại hình doanh nghiệp: Doanh nghiệp tư nhân
- Chủ doanh nghiệp: Hồ Văn Dũng
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 008853 do Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Quảng Bình cấp ngày 29/11/2002, vốn đăng ký kinh doanh 3.000 triệu đồng
- Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn và nuôi trồng thuỷ sản các loại
3 Địa điểm xây dựng: Số 5 đường Lê Văn Hưu - Phường Hải Đình – TP.
Đồng Hới - Tỉnh Quảng Bình
4 Thời gian thực hiện: 6 tháng kể từ tháng 6/2007
Trang 3Phần II: Nội dung dự án
I Lập và thẩm định dự án :
1 Dự trù doanh thu :
Bảng 1: Dự trù doanh thu
BẢNG DỰ TOÁN DOANH THU
Số ngày
bình quân
hoạt động 365
- Phòng 2
Giá phòng
đ
250,000 250,000
250,00
0
250,00
0
250,0
00
Số khách người 5,913 6,406 6,406 6,406 6,406 Giá dịch
vụ ăn
uống đ 95,000 95,000 95,000 95,000 95,000 Tổng
doanh thu đ 1,547,235,000 1,676,171,250 1,676,171,250 1,676,171,250 1,676,171,250
2 Dự trù lãi lỗ:
Bảng 2: Các thông số hiệu quả
Các chi phí chung và chi phí CĐ
Chi phí quản lý 3%doanh thu
Chi phí tiếp thị, quảng cáo 1%doanh thu
Chi phí tiền điện 6%doanh thu
Chi phí tiền nước 4.50%doanh thu
Chi phí tiền lương 4%doanh thu
Chi phí bảo hiểm, công đoàn 20%tiền lương
Chi phí sửa chữa thường xuyên 1%doanh thu
Khấu hao TSCĐ
- Chi phí khác 1% doanh thu
- Lãi vay cố định Ngân hàng 12.60%/năm
Trang 4Lãi vay vốn lưu động 11.4%/năm
Thuế VAT phải nộp
- Thuế VAT đầu vào 10% Chi phí
- Thuế VAT đầu ra 10% Doanh thu
Thuế thu nhập 28%Lợi nhuận
Bảng 3: Dự trù chi phí
BẢNG DỰ TOÁN CHI PHÍ
Chi phí hoạt
động đ 231,000,000 231,000,000 231,000,000 231,000,000 231,000,000
- Hàng đặt
81,000,000
81,000,000
81,000,000
81,000,000
81,000,000
- Chi phí đồ
uống, thực
150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000
Các chi phí
chung đ 983,421,216 949,336,248 867,776,657 790,341,852 707,427,636
- Chi phí quản
46,417,050 50,285,138 50,285,138 50,285,138 50,285,138
- Chi phí tiếp
thị, quảng cáo đ 15,472,350 16,761,713 16,761,713 16,761,713 16,761,713
- Chi phí tiền
92,834,100
100,570,275
100,570,275
100,570,275
100,570,275
- Chi phí tiền
69,625,575
75,427,706
75,427,706
75,427,706
75,427,706
- Chi phí tiền
lương đ
60,000,000
60,000,000
60,000,000
60,000,000
60,000,000
- Chi phí bảo
hiểm đ 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000
- Chi phí sửa
chữa thường
xuyên
đ 15,472,350 16,761,713 16,761,713 16,761,713 16,761,713
- Chi phí khấu
hao TSCĐ đ 290,297,143 290,297,143 290,297,143 290,297,143 290,297,143 + Xây lắp đ 97,440,000 97,440,000 97,440,000 97,440,000 97,440,000 + Thiết bị đ
192,857,143
192,857,143 192,857,143 192,857,143 192,857,143
- Chi phí khác đ
15,472,350
16,761,713
16,761,713
16,761,713
16,761,713
- Lãi vay cố 12.6% 252,000,000 212,802,698 168,666,538 118,967,218 63,010,036
Trang 5định Ngân
hàng
Thuế VAT
phải nộp trđ 113,830,298 125,241,156 125,241,156 125,241,156 125,241,156
- Thuế VAT
đầu vào 10% 40,893,203 42,375,969 42,375,969 42,375,969 42,375,969
- Thuế VAT
đầu ra 10% 154,723,500 167,617,125 167,617,125 167,617,125 167,617,125
Dư nợ vốn lưu
động (Vòng
quay vốn lưu
động 4 vòng)
trđ 135,705,356 140,701,636 140,701,636 140,701,636 140,701,636 Tổng chi phí 1,214,421,216 1,180,336,248 1,098,776,657 1,021,341,852 938,427,636
Bảng 4: Dự trù vốn\
BẢNG DỰ TOÁN VỐN ĐVT:1000 đ
Chỉ tiêu Số tiền
1.Xây dựng 1,948,800,000
2.Trang thiết bị nội thất 1,350,000,000
3.Các chi phí khác 175,000,000
Tổng 3,473,800,000
Trong đó: Vốn tự có 1,474,800,000 đồng
Vốn vay ngân hàng 2,000,000,000 đồng với thời hạn là 5 năm
Bảng 5: Lịch trình trả nợ vay
BẢNG DỰ TOÁN LỊCH TRÌNH TRẢ NỢ ĐVT:1000 đ
Tiền gốc đầu kì Số tiền trả
hàng năm Lãi Trả gốc Tiền cuối kì
2,000,000,000 563,089,700 252,000,000 311,089,700 1,688,910,300
1,688,910,300 563,089,700 212,802,700 350,287,000 1,338,623,300
1,338,623,300 563,089,700 168,666,500 394,423,200 944,200,100
944,200,100 563,089,700 118,969,200 444,120,500 500,079,700
500,079,700 563,089,700 63,010,000 500,079,700 0
Trang 6Bảng 6: Bảng dự toán lãi lỗ
BẢNG DỰ TOÁN LÃI LỖ
1.Doanh thu 1,547,235,000 1,676,171,250 1,676,171,250 1,676,171,250 1,676,171,250
2.Chi phí 1,214,421,216 1,180,336,248 1,098,776,657 1,021,341,852 938,427,636
3.Lợi nhuận
trước thuế 332,813,785 495,835,002 577,394,593 654,829,398 737,743,614
4.Thuế 93,187,860 138,833,800 161,670,486 183,352,232 206,568,212
5.Lợi nhuận sau
thuế 239,625,925 357,001,201 415,724,107 471,477,167 531,175,402
3 Đánh giá tài chính:
Bảng 6: Dòng ngân quĩ qua các năm
Vốn đầu tư, (P) 3,473,800,000
Lãi suất chiết khấu(r) 12,6%
Ngân quĩ ròng(cf) -3,473,800,000 781,923,068 832,528,038 718,232,049 694,284,630 647,935,048
P: vốn đầu tư ban đầu
r: lãi suất chiết khấu
CF: dòng thu nhập ròng qua các năm
a Hiện giá thu hồi thuần(NPV)
Thể hiện tổng số tiền lời sau khi hoàn đủ vốn
026 , 843 , 121 )
126 , 0 1 (
048 , 935 , 647 )
126 , 0 1 (
630 , 284 , 694 )
126 , 0 1 (
049 , 232 , 718 )
126 , 0 1 (
038 , 528 , 832 126
, 0 1
068 , 293 , 781 000 , 800
,
473
,
3
) 1 (
) 1 ( 1
5 4
3 2
2 2 1
r
CF r
CF r
CF P
NPV
Vậy ta có NPV >0, dự án khả thi.
b Suất thu hồi nội bộ(IRR)
Biểu hiện suất sinh lợi thực tế của dự án
% 14 ) (
2 1
1 2
NPV NPV
r r NPV r
IRR
Ta thấy, suất sinh lời thực tế của dự án IRR >12.6%, dự án khả thi.
Trang 7c Chỉ số lợi nhuận(PI)
Thể hiện tỷ lệ hoàn vốn cộng với lời ròng của dự án trên khoản đầu tư ban đầu
035 , 1
P
P NPV P
PV
PI
4 Lựa chọn dự án:
5 Thời gian hoàn vốn(PP)
Là thời gian để ngân lưu tạo ra của dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu
PP =4+(3,473,800,000-3,026,976,785)/647,935,048=4 năm 7 tháng
PP = 4 năm 7 tháng so với các dự án có số đầu tư bằng với dự án thì thời gian hoàn vốn của dự án là có thể đầu tư được.
Bảng 7: Các chỉ tiêu đánh giá tình hình tài chính
Lợi nhuận ròng /doanh thu 0.16 0.2 0.22 0.24 0.27 Lợi nhuận ròng /vốn đầu tư 0.07 0.09 0.1 0.12 0.13 Lợi nhuận ròng/vốn tự có 0.16 0.23 0.25 0.27 0.3
- Vốn vay/vốn đầu tư > ½ là tốt vì cho thấy doanh nghiệp có khả chiếm dụng vốn
- Vốn tự có/vốn đầu tư < ½ là được vì điều đó cho biết doanh nghiệp sử dụng tốt đồng vốn của mình và đang thiếu vốn
- Lợi nhuận ròng/doanh thu đạt 0,16 năm I(năm 2008) cho thấy doanh nghiệp đạt lợi nhuận ngay từ năm đầu hoạt động và có xu hướng tăng trong các năm tiếp theo
II Hiến chương dự án:
1 Tên dự án: Đầu tư xây dựng mới khách sạn Tân Bình II
2 Thời gian thực hiện: - Bắt đầu: 30/06/2007
- Kết thúc: 31/12/2007
3 Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng mới
4 Địa điểm thực hiện: : Phường Hải Đình – TP Đồng Hới - Tỉnh Quảng
Bình
5 Chủ đầu tư: Hồ Văn Dũng
6 Mục đích dự án: Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ và các dịch vụ vui
chơi, giải trí đối với khách du lịch
7 Cách tiếp cận dự án: sử dụng sơ đồ PERT
Trang 8III Phạm vi dự án:
Báo cáo phạm vi dự án:
Sự cần thiết của dự án:
Quảng Bình là một tỉnh có rất nhiều lợi thế về du lịch như Động Phong Nha, Vườn quốc gia Kẻ Bàng được tổ chức UNSESCO công nhận là di sản thiên nhiên của thế giới, bãi biển Nhật Lệ…hàng năm thu hút một lượng lớn khách du lịch quốc tế và trong nước đến tham quan và nghỉ mát Các cơ sở lưu trú trên địa bàn không đáp ứng đủ nhu cầu nghỉ lại của du khách
Với định hướng phát triển du lịch là ngành mũi nhọn trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nhà, do đó đòi hỏi Quảng Bình phải xây dựng một cơ
sở vật chất hạ tầng đa dạng như phương tiện, dịch vụ vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng để đáp ứng nhu cầu ăn nghĩ của du khách đến Quảng Bình
Hiện tại, doanh nghiệp tư nhân khách sạn Tân Bình đã có 01 khách sạn với qui mô 20 phòng ngủ, kèm theo dịch vụ ăn uống tại chỗ tại 04 Lê Văn Hưu – P Hải Đình Khách sạn Tân Bình đã đi vào hoạt động từ năm 2003, với vị thế thuận lợi năm ở trung tâm phường Hải Đình, thời gian qua khách sạn đã liên kết với các tour du lịch ở Hà Nội, Huế, Đà Nẵng nên khách sạn đã khai thác đạt công suất khá cao, hàng năm bình quân đón khoảng 21.000 lượt khách, trên 11.100 lượt phòng ở Doanh thu bình quân hàng năm 2.100 tr đồng Để đáp ứng nhu cầu của du khách còn hạn chế, nhất là lượng khách có nhu cầu sinh hoạt cao cấp việc đầu tư xây dựng mới khách sạn Tân Bình II tại số 05 Lê Văn Hưu là thực sự cần thiết, tận dụng được lợi thế liên hoàn đối với khu khách sạn hiện tại, tận dụng được nhân công, lao động và lợi thế thương mại đối với vị trí trung tâm thành phố
Mục tiêu dự án:
Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ và các dịch vụ vui chơi, giải trí đối với khách du lịch
IV Bảng hạng mục công việc :
Hoạt
Hoạt động ngay trước
Thời gian (ngày)
Trang 9E Mua trang thiết bị C 2
-V Thời gian tiến trình:
Công việc Thời gian lạc
quan
Thời gian bình thường
Thời gian bi quan
Thời gian trung bình
VI Tiến trình tới hạn:
TT Tiến trình Tổng thời gian các hoạt động Kết quả
1 A-B-E-F-G-H 10.5+10.33+6.17+6.83+5.67+7.33 46.83
Trang 102 Sơ đồ PERT:
Thời gian hoàn thành kỳ vọng của dự án:
7 + 10 + 6 + 4 + 20 + 7 + 2 + 4 = 60 VII Thời gian nhàn rỗi các công việc dự án:
Công việc
Thời gian Tgian bắt
đầu sớm
Tgian bắt đầu muộn
Tgian kết thúc sớm
Tgian kết thúc
Tgian dự trữ
4
6
7
1
K B
S
A 0
7
7 0
23
6 17 23
D 23 27
4 23 27
E 23 25
2 25 27
K 56 60
4 56 60
G 47 54
7 47
56
2 54 56
H 47 52
5 49 54
B 7
17
10 7
17
F 27 47
20 27 47
F
Trang 11muộn
Trang 121 Rút ngắn thời gian dự án:
Công
việc
Thời gian
lạc quan
Thời gian bình thường
Thời gian
bi quan
Thời gian kỳ vọng
Phương sai
Giả sử ta rút ngắn thời gian dự án xuống 4 ngày Ta có:
Phương sai hoàn thành kỳ vọng của dự án:
Trang 1368 2 60 56 60
56
49 1
208 2 25 0 028 0 44 0 44 0 44 0 11 0 25 0 25
.
0
2
2
x
x
X
Z
X
Giả sử hoàn thành dự án trong vòng 56 ngày:
P ( T <= 14 ) = P ( Z >= 2.68) = 1 - P ( Z<= 2.68) = 1 - 0.996 = 0.004 = 0.4%
5. Thời gian nhàn rỗi các công việc trong dự án
Trang 14Công
việc
Thời gian
Tgian bắt đầu sớm
Tgian bắt đầu muộn
Tgian kết thúc sớm
Tgian kết thúc muộn
Tgian
dự trữ
Hoạt
Hoạt động ngay trước
Thời gian (ngày)
Số lao động
Trang 157. Rút ngắn thời gian dự án:
Công
việc
Thời gian lạc quan
Thời gian bình thường
Thời gian
bi quan
Thời gian trung bình
Phương sai
Giả sử ta rút ngắn thời gian dự án xuống 6 ngày Ta có:
) 46 40
(
0158 2 9764 2
46 40 46
40
9764 2
859 8 6
) (
2
2 0 2
X
P
X
Z
X
t t e
Vei
x x
p