Thẩm định giá tại công ty TNHH kiểm toán và định giá việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - PHAN TUẤN NAM THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - PHAN TUẤN NAM THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ XUÂN SANG Hà Nội – 2015 LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết rằng, nội dung luận văn chƣa đƣợc nộp cho chƣơng trình cấp cao học nào, nhƣ chƣơng trình đào tạo cấp khác Tôi xin cam kết chắn rằng, luận văn tốt nghiệp nỗ lực cá nhân thân Các kết quả, phân tích, kết luận luận văn kết làm việc cá nhân LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn TS Lê Xuân Sang nhiệt tình, đầy tinh thần trách nhiệm hƣớng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho suốt trình chuẩn bị đề cƣơng, nghiên cứu, khảo sát điều tra, lập báo cáo hoàn thiện luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thể thầy cô giáo, giảng viên, cán quản lý, trợ giảng, cán Khoa Quản trị Kinh doanh - Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi mặt suốt trình học tập nhƣ nghiên cứu Khoa Tôi xin trân trọng cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện, góp ý, giúp đỡ hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt i Danh mục bảng ii Danh mục hình, sơ đồ iii MỞ ĐẨU .1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNError! Bookmark not defined 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu Error! Bookmark not defined 1.2 Tổng quan thẩm định giá giới Error! Bookmark not defined 1.3 Tổng quan Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3.1 Khái quát Bất động sản: Error! Bookmark not defined 1.3.2 Các yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản:Error! Bookmark not defined 1.4 Thẩm định giá Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Error! Bookmark not defined 1.4.2 Vai trò mục đích Thẩm định giá BĐS kinh tế Error! Bookmark not defined 1.4.3 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS Error! Bookmark not defined 1.4.4 Các phương pháp thẩm định giá BĐS Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined 2.1 Phƣơng pháp tiếp cận Error! Bookmark not defined 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu Error! Bookmark not defined 2.3 Thiết kế nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.4 Địa điểm thời gian thực nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.5 Mô tả tiêu nghiên cứu phƣơng pháp xử lí liệu Error! Bookmark not defined 2.5.1 Mô tả tiêu nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.5.2 Phương pháp xử lí liệu Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAMError! Bookmark not defined 3.1 Giới thiệu chung Công ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam Error! Bookmark not defined 3.1.1 Sơ lược trình hình thành phát triểnError! Bookmark not defined 3.1.2 Thông tin công ty Error! Bookmark not defined 3.1.3 Các lĩnh vực hoạt động Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.1.4 Bộ máy tổ chức Công ty VAE Error! Bookmark not defined 3.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.2.1 Quy trình thẩm định giá BĐS Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.2.2 Các sở pháp lý hoạt động định giá BĐS Công ty VAE Error! Bookmark not defined 3.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Công ty VAE Error! Bookmark not defined 3.3.1 Kết thẩm định giá BĐS Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.3.2 Đánh giá chất lượng thầm định giá Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.4 Đánh giá công tác thẩm định giá Công ty VAEError! Bookmark not defined 3.4 Đánh giá chung Error! Bookmark not defined 3.4.2 Những vấn đề tồn Error! Bookmark not defined 3.4.3 Nguyên nhân hạn chế Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 4.1 Hoàn thiện quy trình công tác thẩm định giá BĐSError! Bookmark not defined 4.1.1 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tinError! Bookmark not defined 4.1.2 Hoàn thiện công tác xử lý thông tin Error! Bookmark not defined 4.1.3 Hoàn thiện kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định giá BĐSError! Bookmark not defined 4.1.4 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viênError! Bookmark not defined 4.1.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác Error! Bookmark not defined 4.2 Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined 4.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Error! Bookmark not defined 4.2.2 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực giáError! Bookmark not defined 4.2.3 Tăng cường sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá Error! Bookmark not defined 4.2.4 Mở rộng hợp tác quốc tế thẩm định giáError! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT BĐS VAE Nguyên nghĩa Ký hiệu Bất động sản Công ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam i DANH MỤC BẢNG Stt Bảng Nội dung Bảng 3.1 Kết thẩm định giá BĐS qua năm 50 Bảng 3.2 Phân tích thông tin thị trƣờng lô đất 52 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Phân tích thông tin thị trƣờng lô đất 56 Bảng 3.5 Kết thẩm định 58 Bảng 3.6 Gía bán đất tham khảo 60 Bảng 3.7 Chi phí xây dựng hạ tầng 61 Bảng 3.8 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu lô giáp mặt đƣờng TL 283 Tổng hợp Doanh thu, chi phí giá trị quyền sử dụng đất dự án ii Trang 55 63 DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ Stt Hình, sơ đồ Nội dung Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu 35 Sơ đồ 3.1 Sơ đồ tổ chức VAE 42 Hình 3.1 Quy trình thẩm định giá BĐS Công ty VAE 44 Hình 3.2 Mô hình tổ chức thực công tác thẩm định 45 iii Trang MỞ ĐẨU Tính cấp thiết đề tài Thẩm định giá có mặt Việt Nam từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trƣờng Trong thời kỳ đầu đổi mới, công tác thẩm định giá nƣớc ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách nhà nƣớc, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc Ngành thẩm định giá Việt Nam xuất phát muộn so với nhiều nƣớc giới khu vực nhƣng có bƣớc phát triển rõ rệt hình thành rộng khắp tất tỉnh, thành nƣớc Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản (BĐS) chuyên nghiệp ngày thiết yếu tới phát triển kinh tế Việt Nam Thẩm định giá BĐS trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị nhƣ vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đƣa thƣớc đo biểu giá trị tài sản thị trƣờng, tránh tình trạng giá hàng hóa thấp hay cao so với giá trị thật hàng hóa Tại Công ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam (Vietnam Auditing and Evaluation Company Limited - VAE), hoạt động đƣợc hình thành định hƣớng từ Công ty đƣợc thành lập, tinh thần hoạt động mũi nhọn, then chốt Hoạt động thẩm định giá Công ty chừng mực định có vai trò quan trọng việc nâng cao uy tín, vị VAE Tuy nhiên, VAE sử dụng yếu tố có khác biệt nƣớc quốc tế nhƣ việc đảm bảo chất lƣợng, độc lập, khách quan giao dịch mua bán…và rộng góp phần vào phát triển chung kinh tế Hiện nay, công ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam doanh nghiệp có chức thực dịch vụ tài chính, đặc biệt thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thoái vốn… Tuy nhiên, TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ tài chính, Cục Quản lý giá,2007 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Hà Nội: NXB Hà Nội Bộ tài chính, 2005 Chính sách giá Thẩm định giá Việt Nam, Hà Nội: NXB Lao động Xã hội Bộ tài chính, 2013 Thông tư số: 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Hà Nội Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng, 2012 Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Hà Nội Chính phủ, 2013 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/08/2013 Thẩm định giá Hà Nội Chính phủ, 2014 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất Hà Nội Damodaran, Aswath, 2002 Định giá đầu tư Hà Nội: NXB Tài Chính Phan Nguyễn Linh Đa, 2013 Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng Luận văn thạc sỹ kinh tế Trƣờng Đại học Đà Nẵng, Đà Nẵng Nguyễn Quỳnh Hoa, 2013 Các phƣơng pháp xác định tỷ suất vốn hóa ứng dụng thẩm định giá trị bất động sản Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 11 (tháng 07-08/2013): trang 55-62 10 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản Hà Nội: NXB Lao động xã hội 11 Liên Bộ Xây dựng - Tài Vật giá Chính phủ, 1994 Thông tư số 13/LBTT ngày 18/8/1994 Liên Bộ Xây dựng - Tài Vật giá Chính phủ, hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê Hà Nội 12 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XIII, 2012 Luật giá số 11/2012/QH13 Hà Nội 13 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XIII, 2013 Luật đất đai số: 45/2013/QH13 Hà Nội 14 Đoàn Văn Trƣờng, 2000 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Hà Nội: NXB Khoa học kỹ thuật 15 Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: NXB Tài 16 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, 2005 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 Hà Nội : NXB Tài 17 Nguyễn Ngọc Vinh, 2013 Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mòn công trình Quyết định 129/BTC Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 10 (tháng 05-06/2013): trang 72-75 Tiếng Anh 18 Appraisal Institute, 1980 The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition 19 Jack P Friedman and Nicholas Ordway, 1989 Income Property Appraisal And Analysis, Prentice Hall 20 Joshua Kahr and Michael C.Thomsett, 2005 Real Estate Market Valuation and Analysis, John Wiley & Sons, Inc