Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai LỜI MỞ ĐẦU: Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI Đảng có ý nghĩa vô trọng đại nghiệp cách mạng nước ta Đại hội đặt móng cho công đổi toàn diện đất nước Sự nghiệp đổi Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng lãnh đạo thu thắng lợi quan trọng nhiều lĩnh vực, đông đảo tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ bạn bè quốc tế đánh giá cao “Những thành tựu to lớn quan trọng 15 năm đổi làm cho lực nước ta lớn mạnh lên nhiều Cơ sở vật chất - kỹ thuật kinh tế tăng cường” Công đổi toàn diện đất nước hướng trọng tâm vào xây dựng kinh tế, với việc xác định lợi ích người lao động động lực quan trọng nghiệp phát triển đất nước Nhằm mục tiêu giải phóng lực sản xuất, phát huy tối đa tính động, sáng tạo người lao động, Đảng lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Khâu đột phá sách kinh tế cho bước chuyển việc ban hành thực chế độ, sách lĩnh vực nông nghiệp đất đai Những đổi sách, pháp luật Nhà nước ta lĩnh vực sở hữu quản lý đất đai góp phần tạo thay đổi to lớn kinh tế quốc dân, khu vực nông thôn Nhà nước khẳng định vị trí hộ gia đình, thực việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thời hạn giao đất Những chế độ, sách thể chế hóa quy định Luật Đất đai 1993 loạt văn pháp luật khác Và sách pháp luật đất đai nước ta đổi qua nhiều lần, lần Luật Đất đai năm 2013 Việc bảo đảm cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền giao dịch đất đai có ý nghĩa lý luận thực tiễn nay.Tuy nhiên, rõ ràng việc xây dựng sở pháp lý bảo đảm thực tốt quyền nghĩa vụ người sử dụng đất kinh tế thị trường công việc mẻ Đòi hỏi phải có nghiên cứu, giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất; tạo lập môi trường pháp lý đồng minh bạch cho giao dịch dân sự, thương mại đất đai người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm cá nhân việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo làm tăng độ màu mỡ đất đai; tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa quyền việc nâng cao hiệu sử dụng đất đai Với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu phân tích địa vị pháp lý chủ thể, mà cụ thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất qua thời kỳ phát triển pháp luật đất đai Việt Nam, quan trọng hết sâu vào tìm hiểu điểm Luật Đất đai năm 2013 vấn đề I Các khái niệm: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Hộ gia đình sử dụng đất: Từ lâu, quan hệ huyết thống cộng đồng người Việt Nam, gia đình “tổ ấm”, nơi người sinh lớn lên tình thương cộng đồng Mỗi gia đình truyền thống thường có 02 đến 03 hệ chung sống, gắn bó với lúc khó khăn lúc vui Tất họ chung sống mái nhà, có huyết tộc Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình đề cập với tính chất pháp lý đơn vị sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Họ tế bào kinh tế đất nước, đơn vị tự chủ sản xuất kinh doanh Thực chất kinh tế hộ gia đình gắn liền với sách khoán, từ khoán 100 theo thị Ban bí thư ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị số 10/BCT ngày 05/4/1988 Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam Vấn đề giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ sau cụ thể hóa quy định Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật Dân Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực pháp lý từ ngày 01/7/1996 xác định rõ địa vị pháp lý hộ gia đình là: thành viên gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung Theo đó, quyền sử dụng đất hợp pháp tài sản chung hộ gia đình Các Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998; 2001; Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách chủ thể sử dụng đất quan trọng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể hưởng quyền có nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai Tóm lại, hộ gia đình chủ thể quan trọng bao gồm thành viên gia đình, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo quy định khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013) Từ đó, quyền nghĩa vụ quan hệ sử dụng đất hộ gia đình Nhà nước bảo hộ với tư cách đơn vị tự chủ quan hệ dân kinh tế Cá nhân sử dụng đất: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Không phải lúc mái nhà có nhiều thành viên có huyết thống sống chung với nhau, nhiều gia đình may mắn nhiều nguyên nhân khác nhau, cá nhân tự làm chủ gia đình Họ tự lo toan để mưu sinh, tham gia vào quan hệ xã hội đời sống người tự tạo lập sống tài sản Một sở kinh tế giúp cho tồn cá nhân đời sống quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất Các cá nhân trước hết người cụ thể, phải có đầy đủ lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất khả khai thác đất có hiệu Vì vậy, quy định pháp luật đất đai – Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết quan hệ dân kinh tế, Nhà nước bảo hộ quyền tương đương hộ gia đình tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Có thể nói cá nhân sử dụng đất người độc lập, có đủ điều kiện đặt để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có quyền nghĩa vụ quan hệ sử dụng đất II Đặc điểm hộ gia đình, cá nhân quan hệ pháp luật đất đai Căn vào quy định Luật Đất đai năm 2013 rút số đặc điểm thành viên hộ gia đình sử dụng đất sau: Thứ nhất, thành viên hộ gia đình sử dụng đất xác định tư dựa vào yếu tố có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình Đặc điểm thể khác biệt khái niệm hộ gia đình sử dụng đất hộ gia đình pháp luật dân Đối với khái niệm hộ gia đình sử dụng đất Luật đất đai 2013 đưa yếu tố quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng để làm xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, điều 106 Bộ luật Dân 2005 “Hộ gia đình mà thành viên có tài sản chung, đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định chủ thể tham gia quan hệ dân thuộc lĩnh vực này” lại hoàn toàn không đặt vấn đề quan hệ thân thích thành viên hộ gia đình mà quan tâm đến quan hệ tài sản họ việc họ có đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung hay không Như nói hộ gia đình pháp luật dân túy đơn vị kinh tế tự chủ, thiết lập dựa yếu tố hành chính, kinh tế, dựa yếu tố quan hệ thân thích, quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng Như sở quy định pháp luật đất đai thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng coi thành viên Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai hộ gia đình không dựa quan hệ tài sản hay công sức đóng góp để làm xắc lập tư cách thành viên Thứ hai, thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải sống chung Với đặc điểm đặt vấn đề sống chung với nhau? Căn để xem xét thành viên hộ gia đình sử dụng đất có sống chung với nhau? Thời gian sống chung thừa nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất sống chung? Việc giải vấn đề kể có vai trò quan trọng việc giải vấn đề liên quan đến giải quyền nghĩa vụ thành viên xảy tranh chấp vấn đề pháp luật khác Thứ ba, thành viên hộ gia đình có mặt thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Đây yêu cầu bắt buộc pháp luật thành viên hộ gia đình sử dụng đất buộc họ phải có mặt thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhân quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng hay nói cách khác họ có quyền sử dụng đất chung thời điểm Về chất việc giải thích thuật ngữ hộ gia đình sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 mang tính khiêng cưỡng chưa phân biệt quyền sử dụng đất nhóm người cụ thể với hộ gia đình điều dẫn tới điểm hạn chế có người có công sức đóng góp mảnh đất lại mặt thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất phải giải quyền lợi họ nào? Hay họ tách hộ nhiên trước họ lại có mặt vào thời điểm giao đất, cho thuê đất đặt câu hỏi họ có thành viên hộ gia đình sử dụng đất không? III Các hình thức sử dụng đất loại đất sử dụng hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Đối với hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai chủ thể quyền sử dụng đất với hai trường hợp giao đất cho thuê đất, vào hình thức sử dụng ta xác định loại đất mà chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất Giao đất: Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình, cá nhân giao đất trường hợp sau: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai - Đối với giao đất không thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân “trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất hạn mức” (Khoản 1, điều 54 Luật Đất đai năm 2013) - Đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân “giao đất ở” (Khoản 1, điều 56, Luật Đất đai năm 2013) Cho thuê đất: Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất lựa chọn hai hình thức thuê đất thu tiền thuê hàng năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê đất trường hợp sau: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để “sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;” (Điểm a, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân “có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao;” (Điểm b, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nông nghiệp;” (Điểm c, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;” (Điểm d, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013) Thông qua trường hợp mà nhà nước giao đất, cho thuê đất chủ thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ta rút kết luận chủ thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất hai loại đất đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp IV Thời hạn sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đất sử dụng ổn định lâu dài: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài trường hợp sau: - Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng (khoản điều 125 Luật đất đai 2013); Đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định mà đất Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê (khoản điều 125 Luật đất đai 2013) Đất sử dụng có thời hạn: Đối với đất sử dụng có thời hạn hộ gia đình, cá nhân sử dụng thời hạn sau: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp quy định khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản khoản điều 129 Luật đất đai 2013 mà chủ thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng loại đất nông nghiệp 50 năm Khi hết thời hạn chủ thể có nhu cầu tiếp tục sử dụng thời hạn 50 năm ( khoản điều 126 Luật đất đai 2013); Hộ gia đình cá nhân thuê đất nông nghiệp sử dụng thời hạn không 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất chủ thể có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất ( khoản điêu 126) Thời hạn sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất: Đối với đất chuyển mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng hộ gia đình, cá nhân quy định cụ thể khoản điều 127 Luật đất đai 2013, cụ thể: “1 Thời hạn sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất quy định sau: a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thời hạn xác định theo thời hạn loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất tính từ thời điểm có định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài; c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng loại đất bao gồm đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn giao, cho thuê Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản Điều 126 Luật có nhu cầu tiếp tục sử dụng; d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất tính từ thời điểm có định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài” Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai V Các quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Theo quy định Luật đất đai năm 2013, quyền chủ thể sử dụng đất như: hộ gia đình, cá nhân phân chia theo nhóm thụ hưởng quyền khác Cụ thể: quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê; quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất thuê đất Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê: Điểm khác biệt lớn địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê là, trước việc cho thuê thực hình thức trả tiền năm, trả tiền nhiều năm trả tiền lần cho toàn trình thuê sang đến Luật Đất đai năm 2003, cụ thể khoản Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 Nhà nước cho thuê trả tiền thuê năm mà Hiện nay, pháp luật đất đai có hiệu lực, Luật Đất đai năm 2013, theo quy định Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê hộ gia đình, cá nhân liệt kê khoản Điều Đó là: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 Luật này; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh Vì vậy, quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê phải tương thích với việc thuê đất Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quy định chi tiết khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó; e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật này; g) Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; h) Góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ” Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm có quyền nghĩa vụ sau đây, theo quy định khoản Điều 179 Luật này: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 10 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật dân sự; đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; e) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định” Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ tương ứng sau: + Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê họ có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 nêu trên; + Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất năm họ có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 phân tích Quy định nêu cần có phân biệt người cho thuê đất Quyền người sử dụng đất thuê muốn nói đến người Nhà nước cho thuê đất mối tương quan Nhà nước – người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác giao dịch dân đất đai Bởi vậy, quyền nghĩa vụ họ phát sinh từ quy định pháp luật dân Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất: Theo quy định Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm trường hợp: + Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; + Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; + Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp; + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; + Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; + Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 11 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai + Chuyển đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp Và chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp nêu đây, người sử dụng đất nói chung, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng, phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, quyền nghĩa vụ cụ thể họ phụ thuộc vào việc lựa chọn hình thức sử dụng đất Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 Luật Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 Luật Quyền nghĩa vụ tài chính: Theo quy định pháp luật đất đai quy định pháp luật liên quan khác, giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý, sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài đây: 3.1 Tiền sử dụng đất: Người Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất loại đất có thu tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất vào diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đất Trường hợp người nộp tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất ứng trước tiền để thực việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước; mức trừ không vượt số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp 3.1.1 Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 12 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Các trường hợp giao đất Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất (1) Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền sử dụng đất ; giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm (2) Trường hợp giao đất dự án có thời hạn sử dụng Diện Giá đất theo mục đích sử dụng loại đất giao UBND cấp tỉnh quy định công bố Trường hợp thời điểm giao đất mà giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND tỉnh định giá đất cụ thể dự án cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất thời hạn 70 - [ thời hạn 70 * (70 - n) * 1,2% 3.1.2 Thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp Tiền sử dụng đất Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Ghi 13 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn Thu trường Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ hợp (2) nêu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thu đủ tiền sử dụng đất theo giá đất mục đích sử dụng Trường hợp đất chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng giao đất phải bồi thường, hỗ trợ đất cho người có đất bị thu hồi, thu tiền sử dụng đất theo chênh Thu trường lệch giá giá đất theo mục đích sử dụng với giá đất theo mục đích sử dụng trước hợp (3) nêu thời điểm chuyển mục đích sử dụng 3.1.3 Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài Thu trường hợp Giá đất tính theo giá đất thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng có thời hạn Thu trường hợp Giá đất tính theo giá đất theo mục đích sử dụng thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất 3.2 Tiền thuê đất: Khi quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, người thuê phải trả tiền thuê đất với mức nộp cho năm tính bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất (Khoản 1, điều 7, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005) Trong Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 14 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai đơn giá thuê đất tính 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm tùy theo đất thuê thuộc khu vực đô thị nông thôn Trong trường hợp cho thuê đất xây dựng nhà để bán cho thuê giá đất xác định đơn giá thuê đất giá đất Đối với trường hợp cụ thể đơn giá thuê xác định sau: (ở lấy ví dụ theo Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 14/11/2005 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thu tiền thuê đất, thuê mặt nước) Khu vực Khu vực 1: quận: 1, Khu vực 2: quận: 4, 10 Phú Nhuận Khu vực 3: quận: 6, 11, Bình Thạnh, Tân Bình Khu vực 4: quận: 2, 7, Gò Vấp Tân Phú Khu vực 5: quận: 8, 9, 12, Thủ Đức Bình Tân Khu vực 6: huyện: Hóc Môn, Bình Chánh Khu vực 7: huyện: Nhà Bè, Củ Chi Cần GiờCác loại phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất: 3.3 Đơn giá thuê đất 2% giá đất 1,75% giá đất 1,5% giá đất 1,25% giá đất 1% giá đất 0,75% giá đất 0,50% giá đất 3.3.1 Lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với mức thu sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách nhà nước (01) lần/một (01) tài sản 11 không năm trăm (500) triệu đồng xác định theo công thức: Lệ phí trước bạ = Giá trị đất tính lệ phí trước bạ * 0,5% Trong trường hợp cụ thể, giá mét vuông đất (giá đất) tính theo quy định khoản 1, Mục I Phần II Thông tư 95 Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, cá nhân (thì giá tính lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng thực tế ghi hoá đơn, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán, Tờ khai lệ phí trước bạ, không thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định áp dụng thời điểm trước bạ Trường hợp người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), sau quan có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, giá đất UBND cấp tỉnh quy định theo mục đích sử dụng cao giá đất theo mục đích sử dụng trước ghi GCNQSDĐ (có chênh lệch dương +) người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ tính giá trị chênh lệch; giá đất theo mục đích sử dụng thấp giá đất theo mục đích sử dụng trước (chênh lệch âm - ) người sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ không hoàn trả số tiền lệ phí trước bạ nộp Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 15 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Trường hợp người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ mà nộp lệ phí trước bạ, sau quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng, mà đất theo mục đích sử dụng thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ giá tính lệ phí trước bạ giá đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quy định Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 16 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai 3.3.2 Lệ phí công chứng: Trong trường hợp hợp đồng phải công chứng theo quy định pháp luật hợp đồng công chứng theo yêu cầu bên theo thỏa thuận bên mà bên mua bên bán có nghĩa vụ phải nộp lệ phí công chứng với mức: Giá trị tài sản Mức thu (đồng/trường hợp) giá trị hợp đồng, giao dịch TT đồng Dưới 100.000.000 Từ 100.000.000 đồng đến 100.000 dịch 0,1% giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao 1.000.000.000 đồng Từ 1.000.000.000 đồng Từ 5.000.000.000 đồng 1.000.000 + 0,07% phần giá trị tài sản giá trị 3.800.000 + 0,05% phần giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 5.000.000.000 đồng (mức thu tối đa không 10 triệu đồng/trường hợp) Trường hợp giá chuyển nhượng hai bên ký kết thấp khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định áp dụng khung giá đất UBND cấp tỉnh quy định để tính lệ phí công chứng 3.4 Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất nông nghiệp đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng trồng phải nộp thuế nông nghiệp vào: Diện tích, hạng đất định suất thuế tính kg thóc đơn vị diện tích hạng đất theo quy định pháp luật 3.5 Thuế sử dụng đất nhà ở: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 17 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Theo Luật thuế nhà đất Quốc hội thảo luận kỳ họp tháng 11/2009 thông qua kỳ họp tháng 5/2010 để thay quy định thuế nhà đất hành tính thuế nhà đất vào giá tính thuế thuế suất Mức thuế suất áp dụng: Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến phần sau: Bậc Giá tính thuế nhà Thuế suất Thuế (triệu đồng) (%) 0,05 0,1 Đến 600 Trên 600 đến 1.200 Trên 1.200 Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến phần sau: Thuế suất (%) Diện tích đất chịu thuế (m ) thuế Diện tích hạn mức 0,05 Phần diện tích vượt hạn mức 0,1 Bên cạnh đó, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, áp dụng mức thuế suất 0.05%/năm Bậc 3.6 Các nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các Mức nộp nghĩa vụ Thuế Bên chuyển nhượng cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân thu thu nhập cá nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ với thuế suất 25%/thu nhập tính thuế nhân 2%/giá trị chuyển nhượng trường hợp không xác định thu nhập tính thuế Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 18 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Hoạt động xây dựng, kinh doanh sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, Thuế giá trị gia tăng chuyển nhượng đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất 10% Số thuế giá trị gia tăng phải nộp 10% giá tính thuế (Giá tính thuế giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất theo quy định giao đất) - Từ ngày 01/01/2009, hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai thời điểm chuyển nhượng Giá đất thực tế sở kinh doanh bất động sản tự khai thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản - Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm tính xác việc kê khai giá đất trừ giá tính thuế GTGT - Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng giá đất; sở kinh doanh bất động sản lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng, hóa đơn GTGT không tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng, giá đất sở kinh doanh đãn nộp hồ sơ khai thuế GTGT cho quan thuế sở kinh doanh quyền khai điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khai thuế phải trước quan thuế công bố định kiểm tra, tra - Cơ sở kinh doanh bất động sản khách hàng phải lập Biên thỏa thuận văn việc điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản lập, biên ghi rõ giá bán nhà, sở hạ tầng giá đất thực tế thời điểm chuyển nhượng, thuế GTGT, lý điều chỉnh theo hóa đơn lập sở kinh doanh bất động sản (số, ký hiệu, ngày tháng hóa đơn), đồng thời khách hàng gửi kèm theo hóa đơn trả sở kinh doanh bất động sản để sở kinh doanh bất động sản lập lại hóa đơn GTGT ghi tách riêng giá bán nhà, sở hạ tầng, giá đất thuế GTGT theo hướng dẫn điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tư 129/2008/TT-BTC, hóa đơn ghi rõ: “Hóa đơn thay hóa đơn (ký hiệu số, ngày tháng hóa đơn lập)” Căn hóa đơn lập, sở kinh doanh bất động sản thực điều chỉnh thuế GTGT đầu Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 19 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai - Khi xác định giá đất thực tế thời điểm chuyển nhượng Biên thỏa thuận để điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản lập, sở kinh doanh bất động sản khách hàng tham khảo giá Trung tâm giao dịch Bất động sản thuê thẩm định giá - Các sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng thu tiền khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) vật tư, hàng hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, sở hạ tầng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai nộp thuế GTGT đầu trước ngày 01/01/2009 phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT số tiền thu trước ngày 01/01/2009 - Trường hợp sang năm 2009 sở kinh doanh tiếp tục thu tiền theo tiến độ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT tính toàn số tiền thu (bao gồm số tiền thu khách hàng trước ngày 01/01/2009 số tiền thu tiếp năm2009) Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đất đai: Theo quy định điều 167 hộ gia đình cá nhân thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất không phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất KẾT LUẬN: Qua phân tích, đánh giá địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai cho ta thấy rằng, việc bảo đảm cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền giao dịch đất đai có ý nghĩa lý luận thực tiễn Quan hệ pháp luật đất đai phức tạp, chủ thể tham gia vào Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 20 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai quan hệ pháp luật đất đai có quyền nghĩa vụ tương ứng khác Với quyền nghĩa vụ mình, chủ thể hộ gia đình, cá nhân cho thấy họ có địa vị pháp lý vô quan trọng quan hệ pháp luật đất đai MỘT TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN THỰC TẾ: 10 năm kiện đất, tình Vụ việc xảy nội tộc gia đình cụ Nguyễn Danh Bé (SN 1908), trú đội 8, xóm Quê, xã Dương Liễu, huyện Hoài Đức, Hà Nội Nguyên đơn bà Phí Thị Bảy (SN 1934), trú đội 6, xóm Quê Bị đơn anh Nguyễn Bá Cường (SN 1967), trú đội Theo cáo trạng, vợ chồng cụ Bé sinh hai bà Nguyễn Thị Thìn (mẹ đẻ anh Cường) ông Nguyễn Danh Lâm (chồng bà Bảy) Sau vợ mất, cụ Bé lấy cụ Đàm Thị Dúi, sinh ba bà Dậu, bà Tuất, ông Mùi Cụ Bé tạo dựng bốn khối tài sản gồm: bốn gian nhà sáu thước đất mua từ năm 1948 (bà Bảy quản lý); ba thước đất vườn mua cụ Năm Tân, năm thước đất vườn mua cụ Năm Thỉnh khoảng sào đất, xây dựng nhà bốn gian (hiện bà Nguyễn Thị Dậu quản lý) Cả bốn đất cụ Bé Ủy ban hành tỉnh Hà Đông (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất số 1338 năm 1956 Năm 1952, ông Lâm kết hôn với bà Bảy, chung với cụ Bé cụ Dúi Năm 1959, ông Lâm, bà Bảy bố mẹ cho riêng đất sáu thước có nhà bốn gian, hai cụ xây dựng từ năm 1958 (không có văn pháp lý) Sau đó, hai cụ Dúi Bé sống khu Bãi bà Dậu từ năm 1959 hai cụ qua đời Hai đất lại gồm: ba thước đất vườn mua cụ Năm Tân năm thước đất vườn mua cụ Năm Thỉnh, để trồng ăn Năm 1967, ông Lâm đội hi sinh năm 1968 Sau ông Lâm hi sinh, bà Bảy quản lí tài sản cụ Bé cụ Dúi cho (bằng miệng) vợ chồng bà Việc tranh chấp đất đai bắt đầu nảy sinh từ Theo bà Bảy, năm 1974, bà đem đổi hai đất (trong số ba bố mẹ cho) lấy ông Chung xóm, số 155, tờ đồ số 4, diện tích 180,4m2 đứng tên bà Bảy sổ địa xã Dương Liễu năm 2000 (Sổ địa năm 1986 số 42, tờ đồ số 3, diện tích 162m2 đứng tên bà Bảy) Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 21 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Còn anh Cường cho rằng, năm 1971, anh ông bà ngoại đón nuôi, bốn tuổi Năm 1991, sức ép nội tộc, bà Bảy đồng ý để cụ Bé cụ Dúi xây ba gian quán bán hàng phần đất số 155 Anh Cường hai cụ giao cho quản lý ba quán Năm 1993, hai cụ Bé Dúi lập di chúc quan công chứng huyện Hoài Đức với nội dung phân chia tài sản cho cháu, cho anh Cường phần đất thuộc số 155 tài sản phần đất Năm 2000 cụ Bé mất, năm 2002 cụ Dúi qua đời Tháng 6/2013, anh Cường có đơn đề nghị UBND huyện Hoài Đức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ba gian quán mà cụ giao cho xảy tranh chấp Bà Bảy có đơn dề nghị UBND huyện Hoài Đức giải Ngày 4/1/2005, UBND huyện Hoài Đức định số 01/QĐ-UB công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp toàn đất gia đình bà Bảy Anh Cường có đơn khiếu nại, đến ngày 4/4/2006, UBND huyện Hoài Đức định số 1178 hủy bỏ định số 01/QĐ-UB ngày 4/1/2005 với lý việc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tòa án Bà Bảy khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải buộc anh Cường trả bà 85,6m2 đất anh Cường quản lý, sử dụng Đủ cấp chưa xong Trải qua cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm giám đốc thẩm), vụ tranh chấp chưa ngã ngũ Phía nguyên đơn cung cấp tài liệu liên quan đến vụ kiện gồm: Biên tóm tắt họp gia đình ngày 16/8/1991 (bản phô tô); Biên hòa giải không thành ngày 27/8/2003 UBND xã Dương Liễu (bản phô tô); Di chúc ngày 18/8/1993 (bản phô tô); Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 4/1/2005 UBND huyện Hoài Đức (bản phô tô); Quyết định số 1178/QĐ-UB ngày 4/4/2006 UBND huyện Hoài Đức (bản phô tô); Công văn số 562/UBND ngày 17/2/2006 UBND tỉnh Hà Tây (cũ, phô tô) trích lục đồ ngày 12/9/2006 (bản gốc) Bà Bảy khẳng định trước tòa đất đai có cụ Nguyễn Danh Bé cho miệng giấy tờ chứng minh di chúc năm 1993 Tòa án cấp phúc cho rằng, nguồn gốc đất vợ chồng cụ Bé nên di chúc cụ Bé, cụ Dúi lập năm 1988 năm 1993 định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữa hai cụ Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 22 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai di chúc hợp pháp Cho đến trước lập di chúc năm 1988 1993, cụ Bé chưa định đoạt tài sản cho văn pháp lý Trong đó, Tòa tối cao cho rằng, tòa phúc thẩm không xem xét nguồn gốc đất; trình sử dụng, kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất; người đứng tên sử dụng đất; nội dung biên họp gia đình nói trên, chưa đủ Cũng theo Tòa tối cao, Tòa sơ thẩm xác định diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng bà Bảy, buộc vợ chồng anh Cường trả đất cho bà Bảy lại không xem xét đến nhu cầu gia đình anh Cường không đảm bảo quyền lợi anh Cường Do đó, cần phải hủy toàn án dân sơ thẩm án dân phúc thẩm để xét xử lại vụ án Mới đây, phiên tòa sơ thẩm (vòng 2) ngày 20/3/2013, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phía nguyên đơn chị Nguyễn Thị Mai, chị Nguyễn Thị Dung, chị Nguyễn Thị Minh đề nghị Tòa án giải buộc anh Cường phải trả đất cho gia đình bà Bảy theo quy định pháp luật Trong diễn biến thời gian tranh tụng, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phía bị đơn anh Nguyễn Bá Cường, Nguyễn Bá Nam (bà Nguyễn Thị Thìn ủy quyền), bà Nguyễn Thị Dậu, chị Danh Thị Hà đề nghị Tòa án chấp nhận di chúc cụ Bé, cụ Dúi cháu hưởng phần tài sản hai cụ, có gia đình anh Nguyễn Bá Cường Ngoài ra, anh Cường anh Nam đề nghị Tòa án yêu cầu phía nguyên đơn cung cấp chứng pháp lý chứng minh mảnh đất bà Bảy đòi anh Cường bà Bảy mua hay cho giấy tờ chứng minh cho việc mua bán, cho tặng đó? Tuy nhiên, phía nguyên đơn không đưa chứng pháp lý Hội đồng xét xử sơ thẩm lần thứ ba TAND huyện Hoài Đức cho rằng, di chúc hai cụ Bé Dúi lập năm 1993 pháp luật hình thức, song nội dung có phần không hợp pháp Do đó, mảnh đất thuộc số 155 (hiện gia đình anh Cường quản lý) trước hai cụ cho vợ chồng bà Bảy, ông Lâm nên hai cụ định đoạt tài sản cho anh Cường di chúc có hiệu lực phần nhà hai cụ xây dựng đất Nay bà Bảy đòi lại mảnh đất hoàn toàn phù hợp với quy định điều 258 Bộ luật dân nên Tòa chấp nhận Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 23 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai Qua xác minh, nay, gia đình anh Cường nơi khác nên cần giao phần đất 41,5m2, có nhà cấp bốn cho gia đình anh Cường tiếp tục sử dụng toán giá trị đất cho bà Bảy Phần đất lại buộc anh Cường phải trả lại cho bà Bảy Cuối cùng, tòa sơ thẩm định buộc anh Cường phải trả lại bà Bảy thừa kế ông Lâm (gồm chị Mai, chị Dung, chị Minh) 44m2 đất thuộc số 155 (tờ đồ số UBND xã Dương Liễu lập năm 2000) công trình có đất Bà Bảy hợp đồng thừa kế ông Lâm phải toán giá trị công trình có đất anh Cường 16,6 triệu đồng Giao cho gia đình anh Cường tiếp tục sử dụng 41,5m2 đất công trình có đất số 155 Gia đình anh Cường phải trả cho bà Bảy hợp đồng thừa kế ông Lâm giá trị quyền sử dụng 41,5m2 đất 2.075.000.000đ, đối trừ khoản phải toán lại 2.058.400.000đ Nguyên đơn bị đơn có quyền kháng cáo thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án… Gia đình anh Cường kịch liệt phản đối án mà tòa sơ thẩm đưa tiếp tục kháng cáo lên cấp cao Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 24 Địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đất đai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 Luật Thuế nhà đất năm 2010 Nghị định số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 142/2005/NĐ – CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Huế, Nxb Công an Nhân dân năm 2005 Trần Quang Huy, Pháp luật đất đai Việt Nam hành – Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 08/2009 10 Nguyễn Quang Tuyến, Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam 20 năm đổi (1986 – 2006), Tạp chí Luật học số 01/2007 Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 25 [...]... luận – Môn: Luật Đất đai 20 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai quan hệ pháp luật đất đai có những quyền và nghĩa vụ tương ứng khác nhau Với những quyền và nghĩa vụ của mình, chủ thể hộ gia đình, cá nhân cho thấy họ có một địa vị pháp lý vô cùng quan trọng trong các quan hệ pháp luật đất đai MỘT TÌNH HUỐNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN THỰC TẾ: 10 năm kiện đất, mất... nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất KẾT LUẬN: Qua những phân tích, đánh giá về địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai cho ta thấy rằng, việc bảo đảm cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của mình trong các giao dịch đất đai là rất có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn hiện nay Quan hệ pháp luật đất đai khá phức tạp, các chủ thể tham gia vào Bài... tuyên án… Gia đình anh Cường kịch liệt phản đối bản án mà tòa sơ thẩm đưa ra tiếp tục kháng cáo lên cấp cao hơn Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 24 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Luật Đất đai năm 2013 2 Luật Đất đai năm 2003 3 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 5 Luật Thuế... dụng đất Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 - [ của thời hạn 70 * (70 - n) * 1,2% 3.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp Tiền sử dụng đất Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai Ghi chú 13 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định.. .Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Các trường hợp giao đất Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (1) Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền sử dụng đất ; giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm (2) Trường hợp giao đất dự án có thời hạn sử dụng Diện Giá đất theo... từng hạng đất theo quy định của pháp luật 3.5 Thuế sử dụng đất ở và nhà ở: Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 17 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Theo Luật thuế nhà đất được Quốc hội thảo luận tại kỳ họp tháng 11/2009 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010 để thay thế các quy định về thuế nhà đất hiện hành thì sẽ tính thuế cả nhà ở và đất ở căn cứ vào giá tính... hai cụ xây dựng trên đất đó Nay bà Bảy đòi lại mảnh đất trên là hoàn toàn phù hợp với quy định tại điều 258 của Bộ luật dân sự nên được Tòa chấp nhận Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 23 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Qua xác minh, hiện nay, gia đình anh Cường không có nơi ở nào khác nên cần giao phần đất 41,5m2, có căn nhà cấp bốn cho gia đình anh Cường... sở hữa của hai cụ Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 22 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai là di chúc hợp pháp Cho đến trước khi lập di chúc năm 1988 và 1993, cụ Bé chưa định đoạt tài sản cho ai bằng một văn bản pháp lý nào Trong khi đó, Tòa tối cao cho rằng, tòa phúc thẩm không xem xét nguồn gốc đất; quá trình sử dụng, kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất; người... tính bằng bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất (Khoản 1, điều 7, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005) Trong Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 14 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai đó đơn giá thuê đất được tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm tùy theo đất thuê thuộc khu vực đô thị... đích sử dụng mới do UBND cấp tỉnh quy định Bài tiểu luận – Môn: Luật Đất đai 16 Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai 3.3.2 Lệ phí công chứng: Trong trường hợp hợp đồng phải được công chứng theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng được công chứng theo yêu cầu của các bên thì theo thỏa thuận giữa các bên mà bên mua hoặc bên bán có nghĩa vụ phải nộp lệ phí công