Hoàn thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm tại VPBank

Luận văn cuối khóa Lời mở đầu Ngân hàng thơng mại cổ phần doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam (VPBank) nh tất NHTMCP khác hệ thống NHTM Việt Nam kinh doanh quan điểm an toàn lợi nhuận Vì vậy, tất hoạt động kinh doanh yếu tố an toàn đợc nhà quản trị VPBank xem trọng Hoạt động tín dụng hoạt động sinh lời ngân hàng, điều có nghĩa vấn đề an toàn hoạt động đòi hỏi tất yếu ảnh hởng trực tiếp, mạnh mẽ đến an toàn toàn hệ thống VPBank Trong biện pháp bảo đảm tín dụng có hình thức bảo đảm thực có hiệu quả, mang giá trị thực qua yếu tố trừu tợng, hình thức bảo đảm tài sản, đặc biệt bất động sản (BĐS) Nhng hình thức hoạt động tín dụng ngân hàng đợc giảm rủi ro hoàn toàn, mà thực chuyển rủi ro từ hình thức sang hình thức khác Sở dĩ nh định giá tài sản đảm bảo khó khăn, đặc biệt hoàn cảnh lý luận định giá thực tiễn cách xa Do em định chọn đề tài luận văn là: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm VPBank Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Hệ thống hoá mặt lý luận hoạt động định giá BĐS đảm bảo Ngân hàng - Nêu phân tích thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm thực tiễn VPBank - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm VPBank Đối tợng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản đảm bảo VPBank, tập trung vào việc phân tích phơng pháp định giá BĐS mà Ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đợc đặt chọn nghiên cứu ngân hàng VPBank; nhng phơng pháp định giá đợc minh chứng cụ thể chi nhánh Hà Nội năm vừa qua Phơng pháp nghiên cứu đề tài: Phơng pháp nghiên cứu chủ đạo luận văn phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử Ngoài luận văn sử dụng tổng hợp phơng pháp khác nh: phơng pháp phân tích, ph- SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa ơng pháp thống kê, phơng pháp diễn giải, phơng pháp so sánh, phơng pháp chọn mẫu Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tợng đề tài phơng pháp nghiên cứu đề tài nh trình bày luận văn lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục có kết cấu nh sau: Chng 1: Lý lun chung v nh giỏ Bt ng Sn hoạt động tớn dng ngân hàng Chơng 2: Thực trạng việc định giá BĐS đảm bảo VPBank Chơng 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo VPBank Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định tài sản đảm bảo chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành đề tài luận văn cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo trực tiếp hớng dẫn Th.s Phạm Văn Bình thầy cô môn định giá tài sản trờng Học Viện Tài Chính để luận văn em hoàn thiện mặt lý luận mặt thực tiễn SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Chơng 1: lý luận chung định giá BĐS hoạt động tín dụng ngân hàng Chng ny s giỳp hiu rừ nhng thut ng chuyờn ngnh Đồng thời thực xếp lại lý luận mang tính chất khoa học cho thực dễ hiểu; giúp ngời ngành hiểu thêm phơng pháp định giá Bờn cnh ú nú cũn giỳp nhng ngi ngoi ngnh hiu thờm v nhng phng phỏp nh giỏ Vỡ nú ó thc hin sp xp li nhng lớ lun mang tớnh cht khoa hc cho thc s d hiu 1.1 Bt ng sn v nh giỏ bt ng sn 1.1.1 Ti sn Theo chun mc kim toỏn Vit Nam s ban hnh kốm theo quyt nh s 149 ngy 31/12/2001ca B trng B Ti Chớnh: Ti sn l mt ngun lc: + Doanh nghip kim soỏt c; v + D tớnh em li li ớch kinh t tng lai cho doanh nghip Bờn cnh cú cũn cú vụ s nhng khỏi nim, nh ngha khỏc v ti sn, vỡ chỳng c nhỡn nhn t nhiu gúc khớa cnh Nhng di cỏch nhỡn nhn ca thm nh viờn thỡ ti sn c khỏi quỏt mt cỏch n gin nhng rừ rng: Ti sn l mt ngun lc c kim soỏt bi mt ch th nht nh Hin cú rt nhiu cỏch phõn loi ti sn thnh cỏc nhúm ti sn khỏc nhau, iu ny cũn tu thuc vo tiờu thc phõn loi m chỳng ta la chn V mt tiờu thc phõn loi thng c s dng hu ht mi lnh vc ngnh ngh ú l: Tiờu thc phõn loi l kh nng di di, ti sn núi chung c phõn lm loi: ng sn v Bt ng Sn (BS) 1.1.2 Bt ng sn Theo Điu 174 ca B Lut Dõn S Việt Nam nm 2005 thỡ: Bt ng sn l cỏc ti sn khụng di di c, bao gm: - t SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa - Nh v cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú - Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t - Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh Qua ú ta thy BS cú nhng yu t vt lý khỏc so vi cỏc ti sn khỏc, chớnh iu ú ó to nờn nhng giỏ tr khỏc m cỏc thm nh viờn mun thc hin c nghip v ca mỡnh mt cỏch hp lý thỡ nờn bit, hiu v nm rừ nhng c im ca BS chớnh v ph bin sau: a C nh v v trớ: Vỡ BS l mt loi ti sn c bit, nú khụng cú kh nng di di nờn c t õu thỡ tc l nú s ú mói mói m khụng th chuyn t ni ny qua ni khỏc Cũn nhng loi ti sn khỏc ngi mun chuyn i õu cng cú th thc hin c iu ny th hin rừ nht l t, cũn nh ca cụng trỡnh xõy dng trờn t mun c ng vng thỡ phi lm múng bỏm chc vo t, khụng th di chuyn c chỳng m ch cú th thỏo d chỳng xung; lỳc ny thỡ chỳng khụng cú hỡnh dỏng ban u, thay vo ú l cỏc b phn to nờn chỳng Chớnh iu ny ó lm cho giỏ tr ca BS gn lin vi tng v trớ c th ; nú chu nh hng ln ca ni cú nú v c s h tng, dõn trớ v phỏt trin kinh t Khi nhng yu t ny thay i thỡ tớnh v trớ ca BS cng thay i thun chiu theo; to nờn giỏ tr BS cú tớnh cht theo vựng Vớ d: H Ni thỡ giỏ tr ca mt BS l khỏc v cú giỏ tr l cao hn rt nhiu so vi Tuyờn Quang, Yờn Bỏi ng thi cn h chung c Tuyờn Quang khụng th c di di chuyn v H Ni nu nh ch s hu chỳng chuyn v H Ni sinh sng Cỏc thm nh viờn phi nm chc c iu ny thc hin thm nh BS theo phng phỏp so sỏnh khụng th ỏp mc giỏ gia cỏc vựng cho c M ú ch l nhng giỏ tham kho v cú th c s dng nu nh chỳng c iu chnh cho phự hp cỏc vựng SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa b Tớnh bn vng: Tớnh bn vng cú th c hiu l kh nng tn ti, tui th ca cụng trỡnh BS c bit l t cú tớnh bn vng cao, iu ny c xột trờn c gúc k thut v kinh t Tui th k thut cú th c hiu l kh nng tn ti ca cụng trỡnh theo cỏc thụng s xõy dng; cũn tui th kinh t l khong thi gian m cụng trỡnh ú em li li ớch kinh t cho ngi s dng chỳng Khi u t cn nờn d tớnh tui th kinh t quyt nh tui th k thut, trỏnh u t lóng phớ hoc u t lm nhiu ln; gia tui th k thut v tui th kinh t thỡ tui th no ngn hn s quyt nh s tn ti ca BS Nhng iu ny l rt cú li cho thm nh viờn, vỡ hiu c s khin thm nh viờn a c nhng c tớnh giỏ tr hp lý Vớ d nh xỏc nh giỏ tr cũn li ca cụng trỡnh da trờn cỏc thụng s k thut cú xem xột n nh hng ca tui th kinh t c Tớnh khỏc bit: c im ny cú th núi l ht sc quan trng m cỏc thm nh viờn phi ht sc quan tõm Vỡ trờn thc t, vớ d ti sn l ng sn nh ụtụ cú th cú hoc nhiu chic ging v kiu dỏng, tớnh nng, cụng dng v chi phớ to chỳng ca cựng mt hng l ging nờn cú th núi giỏ tr ca chỳng l tng ng Nhng BS thỡ li khỏc nhau: Hai BS cựng khu vc, a phng, thm cú th lin k nhng cú nhng tớnh khỏc bit nht nh to nờn nhng giỏ tr khỏc Cú th v kiu dỏng kin trỳc, phong thu, kt cu, v trớdo tớnh c nh v v trớ nờn mt BS luụn chu nh hng ca nhiu yu t dn n s khỏc bit gia cỏc BS Chớnh iu ny khin cho cỏc thm nh viờn nờn nh v bit rng: BS khụng bao gi tỡm c hai BS ging ht nhau, nờn khụng c ỏp mc giỏ ca BS ny cho BS kia, nu thc s lin k thỡ chớnh cỏc thm nh viờn phi thc hin iu chnh gia chỳng Vớ d nh hai BS l s v s cựng trờn ng Xuõn Thu - Cu Giy; chỳng cựng nm trờn mt mt ng nhng chỳng khỏc v din tớch, v kin trỳc SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa d Tớnh nh hng ln nhau: c im ny cú th núi l h qu ca c im c nh v v trớ Khi mt BS ny xõy dng cú th s gõy nh hng n cỏc BS xung quanh nú nh nu xõy nh riờng cú th chn mt ỏnh sỏng v giú ca BS c, hoc cú th lỳn múng nh bờn cnh V thy rừ nột hn l mt h thng giao thụng thun li c xõy dng thỡ nhng BS cú tuyn ng giao thụng ú chy qua cng ó thay i v mt quanh cnh v giỏ tr iu ny khin cho cỏc Thm nh viờn phi cú cỏi nhỡn tng quỏt xung quanh i vi BS cn thm nh V phi thy c xu hng thay i nhng BS xung quanh BS nh giỏ, vỡ nú cú nh hng n giỏ tr BS nh giỏ, cú th gim xung hoc tng lờn Vớ d thm nh mt ngụi nh cú xung quanh nú c s h tng y chc chn, an ton thỡ bao gi cng cú giỏ tr ln hn so vi giỏ tr BS gi s ging ht nú m khụng cú iu kin nh trờn Hay mt ngụi nh cú Gara v khụng cú Gara nu cựng mt v trớ, i vi tng i tng thỡ giỏ tr ca chỳng cng ó khỏc e Tớnh khan him: S khan him BS ch yu l din tớch t t nhiờn cú gii hn v BS cú tớnh khỏc bit, c nh v v trớchớnh vỡ vy m BS luụn l ti sn cú giỏ tr ln vy m quan h cung cu BS thng mt cõn i theo hng cung nh hn cu, cú nhiu hin tng u c v BS, nờn giỏ c BS luụn cú xu hng tng lờn mt nhim v quan trng ca cỏc thm nh viờn l lm nh giỏ BS sỏt vi giỏ tr thc ca nú; giỳp nhng cỏ nhõn cú nhu cu nh giỏ BS khụng b lo mt trc giỏ o ca th trng BS Vớ d nh mt mnh t ph B Triu t st t b y giỏ lờn cao, nhng vi mt thm nh viờn vi kinh nghim v nghip v ca mỡnh, vi gi nh mnh t ú c s dng tt nht v hiu qu nht cú th cho giỏ nh hn, nh vy trỏnh c hin tng u c t Vy giỏ tr ca BS m thm nh viờn ú nh giỏ cú phi trựng khp vi giỏ c ca BS ú nu em thc hin giao dch? Đ hiu c v gii SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa thớch c iu ny thỡ phi hiu c th no l giỏ tr, lnh vc thm nh giỏ nờn hiu giỏ tr nh th no? 1.1.3 Giỏ tr Theo quan im ca Mỏc a thỡ giỏ tr ca hng hoỏ c xỏc nh mt cht v lng: + Cht ca giỏ tr l lao ng ca ngi sn xut hng hoỏ, l lao ng tru tng ca ngi sn xut hng hoỏ kt tinh hng hoỏ + Lng ca giỏ tr c tớnh theo thi gian lao ng Mi hng hoỏ cú thi gian lao ng cỏ bit khỏc Khi trao i trờn th trng, giỏ tr hng hoỏ c o bng thi gian lao ng xó hi cn thit Giỏ c hng hoỏ hai yu t quyt nh ú l: giỏ tr hng hoỏ v giỏ tr tin t S ngang bng gia giỏ c v giỏ tr ch l tỡnh tm thi v ngu nhiờn Nhng theo quy lut giỏ tr thỡ giỏ c luụn ng quay xung quanh giỏ tr nh th hỡnh Sin Cũn di gúc nhỡn nhn ca ngnh thm nh giỏ, cú th khỏi quỏt khỏi nim giỏ tr ti sn nh sau: Giỏ tr ti sn l biu hờn bng tin v nhng li ớch m ti sn mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh Nh giỏ tr ti sn c xem xột di hai khớa cnh sau: + Xột v gúc ch quan: Giỏ tr ti sn i vi cỏc cỏ nhõn khỏc l khỏc Vớ d nh mt bc tranh ca Vangục, vi ngi am hiu ngh thut thy c nột p ca bc tranh thỡ cú th sn sng b mt khon tin ln cú c bc tranh, ú h ỏnh giỏ giỏ tr bc tranh l ln; nhng vi nhng ngi khụng am hiu ngh thut thỡ h cú th ỏnh giỏ giỏ tr ca bc tranh ú l bng khụng + Xột v gúc khỏch quan: Giỏ tr ca ti sn l c s ca giỏ c, phn ỏnh s tin c tớnh cú th xy vi xỏc sut ln nht mt cuc giao dch ti thi im no ú Giỏ tr ny c th trng tha nhn hot ng kinh t SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Vi thm nh viờn thỡ phi bit c no thỡ nh giỏ mt ti sn da trờn giỏc ch quan, no thỡ da trờn giỏc khỏch quan Chớnh iu ú s nh hng s la chn phng phỏp nh giỏ ca thm nh viờn, giỳp thm nh viờn phõn tớch c nhng nhõn t nh hng n giỏ tr ca ti sn, t ú s c tớnh c giỏ tr ti sn mt cỏch hp lý nht Nu ỏnh giỏ trờn gúc khỏch quan thỡ giỏ tr ti sn c tớnh l giỏ th trng Giỏ tr th trng l s tin trao i c tớnh v ti sn vo thi im thm nh giỏ, gia mt bờn l ngi bỏn, sn sng bỏn vi mt bờn l ngi mua sn sng mua, sau mt quỏ trỡnh tip th cụng khai, m ti ú m cỏc bờn hnh ng mt cỏch khỏch quan, hiu bit v khụng b ộp buc ú cú th l giỏ tr trao i, giỏ tr hin ti v cỏc quyn v thu nhp tng lai Nu thm nh viờn ỏnh giỏ ti sn da trờn gúc ch quan thỡ giỏ tr c tớnh ca ti sn ú l giỏ tr phi th trng Giỏ tr phi th trng l s tin c tớnh ca mt ti sn da trờn vic ỏnh giỏ yu t ch quan ca giỏ tr nhiu hn l da vo kh nng cú th mua bỏn ti sn trờn th trng Nú tu thuc vo cụng dng hay tớnh hu ớch ca ti sn i vi mi ngi, tu thuc vo bi cnh s dng v giao dch c th ca tng ti sn, ú l lý dn n s phong phỳ ca khỏi nim giỏ tr Vớ d cho giỏ tr phi th trng ta cú giỏ tr u t, giỏ tr s dng Khi thc hin nh giỏ ti sn thỡ phi bit c ti sn ú cú giỏ tr hay khụng, nu mt ti sn cú c tớnh sau thỡ mi c xem l cú giỏ tr: tớnh phỏp lý, tớnh hu ớch, tớnh khan him, tớnh cú yờu cu, tớnh cú th chuyn giao c Vỡ vy nu BS ch thiu mt yu t nh tớnh phỏp lý thỡ BS ú cú giỏ tr c xỏc nh bng khụng Nh vy giỏ tr ti sn m cỏc thm nh viờn ỏnh giỏ ch cú tớnh cht tham kho, nú l nn tng ca vic a giỏ c hng hoỏ mt giao dch no ú Nú ch cho bit c rng ú l giỏ m cú kh nng xy vi xỏc sut l nhiu nht, m nú khụng khng nh ú l giỏ c s phi xy SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa quỏ trỡnh giao dch Giỏ tr ú cú th ln hn, bng hoc thp hn giỏ c thc hin c giao dch Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ giỏ c l s tin c yờu cu, c a hoc c tr cho mt hng hoỏ dch v nht nh 1.1.4 Thm nh giỏ Thm nh giỏ l mt dch v chuyờn nghip cn thit vi s hnh ca nn kinh t th trng v nú rt phỏt trin cỏc nc cú nn kinh t th trng phỏt trin õy l mt ngnh ngh ũi hi cỏc nh chuyờn mụn thc hin phi c o to chuyờn sõu, cú kin thc rng, cú kinh nghim v cú o c ngh nghip Thm nh giỏ hin cũn cú nhiu quan im khỏc nhau, nhng theo iu phỏp lnh giỏ Vit Nam ngy 08/08/2002: Thm nh giỏ l vic ỏnh giỏ hay ỏnh giỏ li giỏ tr ca ti sn phự hp vi th trng ti mt thi im nht nh theo tiờu chun Vit Nam hay thụng l quc t. Nh vy cú th thy thm nh giỏ l mt cụng vic c tớnh v giỏ tr ca ti sn da trờn c s d liu trc tip hoc giỏn tip cú liờn quan n th trng Theo tin s Nguyn Minh Hong (Hc vin ti chớnh) thỡ thm nh giỏ l vic c tớnh bng tin vi tin cy cao nht v li ớch m ti sn cú th mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh Do ú ta thy thm nh giỏ l mt mụn khoa hc khụng chớnh xỏc S d nú l mt mụn khoa hc vỡ nú cú nhng phng phỏp nghiờn cu v i tng nghiờn cu riờng bit (giỏ tr ti sn); nhng nú khụng chớnh xỏc l bi vỡ kt qu giỏ tr ti sn ú ch l c tớnh, giỏ tr ú cú kh nng xy vi tn sut ln nht mt giao dch no ú tng lai; m nú khụng dỏm chc chn l giao dch s xy ti giỏ tr ti sn ú V tu theo Thm nh viờn, phng phỏp m thm nh viờn la chn nh giỏ m s cú nhng kt qu khỏc nhau, vỡ vy kt qu ú ch mang tớnh cht tham kho v c gi l hp lý m khụng phi chớnh xỏc SV: Vũ Thị Mai Hơng Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Nhng chuyờn viờn cú t cỏch o c, chuyờn mụn thc hin nghip v nh giỏ v cú nhng iu kin phỏp lý nht nh c gi l cỏc thm nh viờn 1.1.5.Định giá BĐS Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ định giá BĐS việc định giá giá trị quyền ngời BĐS nhiều nớc cá nhân có quyền BĐS nh quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng Nhng Việt Nam Hiến pháp có quy định là: Đất thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc đại diện nhân dân quản lý; đất nớc ta không thuộc sở hữu cá nhân Nên nhắc đến giá trị quyền đất giá trị quyền sử dụng đất giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn BĐS công trình xây dựng đất (không phải đất đai) cá nhân Việt Nam đợc có quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu nghĩa có đầy đủ quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt Nh định giá giá trị BĐS đơn việc xem có kết tinh lao động nh quan điểm Mác; mà ớc tính giá trị lợi ích BĐS mang lại cho quyền nêu 1.2 Ti sn m bo hot ng tớn dng ca ngõn hng Hiện nay, thu nhập chủ yếu ngân hàng thơng mại xuất phát từ hoạt động tín dụng Mà thân hoạt động tín dụng lại chứa đựng rủi ro tiềm ẩn, có tác động đến an toàn toàn hệ thống Do mà bảo đảm tín dụng vấn đề quan trọng hoạt động kinh doanh ngân hàng thơng mại Mục đích ngân hàng việc đặt bảo đảm tiền vay tạo điều kiện cho Ngân hàng thu hồi nợ cách chắn, đồng thời có sở để mở rộng qui mô tín dụng Hơn nữa, Ngân hàng có quyền phát tài sản ngời vay đợc dùng làm đảm bảo góp phần nâng cao ý thức hoàn trả ngời vay Đảm bảo tiền vay đợc coi biện pháp hữu hiệu việc hạn chế rủi ro tín dụng Trong hot ng tớn dng ca ngõn hng, cho vay kinh doanh cú ngun thu n th nht l doanh thu i vi cho vay lu ng, hoc l SV: Vũ Thị Mai Hơng 10 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Chơng Một số giảI pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm vPBank chơng đa cho ngời nhận thấy quan điểm ngân hàng VPBank mảng định giá tài sản đảm bảo; dựa quan điểm có vài giải pháp nhằm nâng cao công việc định giá tài sản đảm bảo; đồng thời cho ngân hàng thấy đợc để thực giải pháp ngân hàng gặp khó khăn 3.1 Quan điểm VPBank định giá tài sản đảm bảo Tài sản bảo đảm ngân hàng VPBank nói riêng, nh hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò làm giảm rủi ro hoạt động tín dụng Mà theo quy định pháp luật giá trị tài sản đảm bảo phải lớn nghĩa vụ thực toán khoản vay bên vay Nên việc đính giá giá trị tài sản đảm bảo cần thiết, nhng rủi ro việc định giá lớn nh cán thẩm định giàu kinh nghiệm Nh ta vô hình dung đẩy rủi ro hoạt động tín dụng sang loại rủi ro khác, rủi ro kinh doanh Theo ngân hàng VPBank thực định giá tài sản bảo đảm cho có giá trị ớc tính sát với thị trờng, sở việc ớc tính giá trị giao dịch đợc thực hiện, đến buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ BĐS đợc giao bán thị trờng, điều khẳng định giá trị ớc tính BĐS bảo đảm giá trị thị trờng Nhng theo mà cán thẩm định làm coi gía trị thị trờng đợc, mang nặng tính chủ quan thẩm định viên, theo nguồn thông tin lấy giá trị BĐS tơng tự giao dịch sở pháp lý Lấy ví dụ nh BĐS tơng tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu báo mua bán không hợp lý; nhiều nguồn thông tin mà báo mua bán có đợc cò mồi BĐS kiếm lợi mà cha thực diễn giao dịch Để giải thích cho hạn chế đa lý luận mà ngân hàng cho việc định giá nh hợp lý lý sau: + Giá cao khung giá nhng lại thấp giá thị trờng, để đảm bảo nhu cầu vay vốn định khách hàng, nhng tạo khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng + Thấp mức giá thị trờng rồi, khách hàng không đợc vay toàn giá trị mà đợc vay mức tối đa 65% - BĐS Khi khách hàng buộc phải có thiện chí tìm cách để hoàn thành nghĩa vụ SV: Vũ Thị Mai Hơng 46 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa ngân hàng; số tiền vay nhỏ mà ta bỏ tài sản lớn số tiền mà ta có đợc Nếu đánh giá sát thị trờng đến thời gian thực nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả tính chi phí cho việc lý hợp đồng giá trị BĐS phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc Với quan điểm lý luận em xin tán thành nhng nh việc định giá sát với gía thị trờng, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều khiến cho ngân hàng lớn mạnh thu hút đợc số lợng khách hàng lớn Và thực tế BĐS đặc biệt đất có xu hớng tăng, tợng khách hàng nh nói (làm ăn giữ chữ tín chính) Vì đứng phơng diện em việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt nh hoàn toàn không khả quan; em khẳng định nh ngời vay đợc vay số tiền số tài sản thực họ đồng vốn chênh lệch giá trị thực tài sản với giá trị đợc vay nằm chết mà khả sinh lời Mà hoạt động kinh doanh ngời ta hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng nh Có thể ngân hàng cho nh rủi ro tín dụng gia tăng, nhng thực tế vậy, rủi ro tín dụng đợc chuyển sang rủi ro kinh doanh ta thực định giá tài sản bảo đảm, nhng rủi ro kinh doanh không tăng nên nh ngân hàng có tỉ lệ tổng tiền vay giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có đội ngũ cán thẩm định lành nghề có nhiều kinh nghiệm 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm VPBank Để việc công tác định giá BĐS đảm bảo thực phát huy tác dụng hoạt động tín dụng Ngân hàng cần nên có giải pháp nh sau: Thứ nên bố trí tăng cán thẩm định mặt số lợng chất lợng Vì khối lợng thẩm định ngân hàng lớn, dễ áp lực công việc cho cán thẩm định; tăng chất lợng thẩm định viên nghĩa tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khoá đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí ngân mà có cử số cán thẩm định ngân hàng học), chữ kí thẩm định viên có giá trị pháp lý có tợng tranh chấp Việc định giá tài sản đảm bảo công việc khó thực không đơn giản việc định giá tài sản có giá trị tại, mà có tính đến giá trị tơng lai BĐS; điều đòi hỏi cán thẩm định phải có nhìn tổng quát BĐS, nhận định đợc yếu tố SV: Vũ Thị Mai Hơng 47 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa thị trờng ảnh hởng đến giá trị tơng lai BĐS nh quy hoạch,đa giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng Để làm đợc điều đòi hỏi cán thẩm định ngân hàng phải có kiến thức trớc hết lý luận khoa học ngành nghề thẩm định giá, sau kinh nghiệp chuyên môn Cũng nâng cao chất lợng cán thẩm định cách tuyển ngời học chuyên ngành, mà chi phí đào tạo thêm Thứ hai tham gia định giá BĐS theo phơng pháp trực tiếp nên lấy thông tin xác nh lấy giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thơng mại, trung tâm giao dịch BĐS quan có thẩm quyền hay đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá Sau đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu đa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ BĐS mục tiêu cách thống toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan cán thẩm định; đồng thời dễ quản lý hơn, tránh đợc thông đồng cán thẩm định khách hàng Việc đa tỉ lệ điều chỉnh nh mang tính chủ quan toàn Ngân hàng, nhng bù lại tránh đợc tợng có đa dạng phong phú khả giá trị BĐS ớc tính khu hoạt động tín dụng Ngân hàng Để đa tỉ lệ điều chỉnh hợp lý lại đòi hỏi cán lãnh đạo Ngân hàng phải thực có kiến thức uyên thâm đa dạng lĩnh vực ngành nghề, xã hội nh: văn hoá xã hội vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trờng, pháp luậtvà đòi hỏi có kiến thức sâu lĩnh vực định giá Thứ ba, xây dựng hệ thống liệu sở liệu hoạt động định giá BĐS đảm bảo toàn hệ thống Ngân hàng cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin cán nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá nh chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn cán thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán thẩm định tìm BĐS chứng cớ để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu Khi giá trị mà cán thẩm định mang nhiều tính thị trờng hơn, thu thập đợc nhiều BĐS chứng cớ mà Ngân hàng làm Em thực minh chứng cách định giá lại BĐS đơn giản BĐS huyện Thanh Trì, Hà Nội với kiến thức học thời điểm định chơng em nêu nh sau: SV: Vũ Thị Mai Hơng 48 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa (Theo tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trởng Bộ Tài Chính theo quy định Ngân hàng vấn đề giữ bí mật nội bộ; vấn đề giữ bí mật thông tin, liệu thực tế khách hàng, nên việc lấy địa cụ thể hình ảnh BĐS công khai, nên việc đa hình thức mô tả đơn em đợc thực tế.) Mô tả BĐS mục tiêu: BĐS mục tiêu nằm ngõ, ngõ cách quốc lộ 700m, địa phận nơi giáp danh với Thành phố Hà Nội Xác định vị trí so với quy định UBND Thành phố Hà Nội vị trí Nh chơng em đa giá trị định giá cán thẩm định ngân hàng là: 4.000.000 đồng/m2, giá trị thị trờng thời điểm là: 6.500.000 đồng/m2 Sở dĩ có kết thị trờng nh việc thu thập thông tin nh sau: Theo hai ngời dân vị trí có BĐS mục tiêu, BĐS phía đầu đờng vào (BĐS mục tiêu nằm ngõ) bán cách khoảng tháng với diện tích là: 150m2, với đơn giá 7.000.000 đồng/m2 BĐS mục tiêu cách BĐS chứng cớ khoảng nhà Vì thời điểm cách tháng giá trị BĐS khu không dao động nhiều, nên sử dụng mức giá để điều chỉnh Căn vào vị trí BĐS mục tiêu BĐS chứng cớ (hai BĐS mảnh đất trống, hình dáng tơng tự nh nhau) giá BĐS mục tiêu vào khoảng 85% so với giá trị BĐS chứng cớ (BĐS chứng cớ mặt giáp đờng) Do theo BĐS đơn giá m2 giá trị BĐS mục tiêu là: 7.000.000 đồng/m2 x 85% = 5.950.000 đồng/m2 Theo nh BĐS khác cuối ngõ nhng khác phía với BĐS mục tiêu thực bán cách thời điểm định giá khoảng tuần vào khoảng: 5.500.000 đồng/m2 BĐS chứng cớ cách BĐS mục tiêu mời nhà Khi bán BĐS chứng cớ có nhà xếp gạch đất nhng coi giá trị nhà không Vì việc thực điều chỉnh BĐS mục tiêu có giá trị 175% giá trị BĐS chứng cớ Khi đơn giá BĐS chứng cớ điều chỉnh nh sau: 5.500.000 đồng/m2 x 175% = 9.625.000 đồng/m2 Và theo thông tin trang muaban.net mảnh đất tơng tự cách xa, so với trung tâm thành phố Hà Nội (khoảng 5km), đợc giao bán với đơn giá 2.500.000 đồng/m2 Nếu so sánh hình dáng không vuông vắn SV: Vũ Thị Mai Hơng 49 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa nh BĐS mục tiêu, mà khó thiết kế nhà hơn, nên đơn giá BĐS mục tiêu vào khoảng 145% so với BĐS chứng cớ Nên đơn giá BĐS mục tiêu là: 2.500.000 đồng/m2 x 145% = 3.625.000 đồng/m2 Nhng so sánh vị trí thuận lợi BĐS mục tiêu có vị trí thuận lợi giao thông tốc độ phát triển, nên thực việc điều chỉnh BĐS chứng cớ BĐS mục tiêu là: 190% Do đơn giá m2 BĐS mục tiêu là: 2.500.000 đồng/m2 x 190% = 4.750.000 đồng/m2 Nếu theo trang muaban.net đơn giá m2 BĐS cần định giá là: = 4.175.000 đồng/m2 Dựa vào thông tin từ BĐS chứng cớ nh đơn giá m2 BĐS mục tiêu là: = 6.500.000 đồng/m2 Do tổng giá trị BĐS mục tiêu ớc tính vào khoảng 6.500.000 đồng/m2 x 310 m2 = 2.015.000.000 đồng Nh chênh lệch so với ngân hàng định giá là: 2.015.000.000 - 1.240.000.000 = 775.000.000 đồng Qua ta nhận thấy việc định giá ngân hàng không sát thị trờng có nhận xét nh phân tích chơng Thứ t, định giá số BĐS nh khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà đợc sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận nên thực phơng pháp thu nhập Ví dụ nh BĐS khách sạn hoạt động nên định giá dòng thu nhập dới mắt nhà thẩm định tài sản bảo đảm, dự báo dòng thu nhập khách sạn mang lại nhng mà loại trừ giá trị tài sản vô hình nh danh tiếng, nhng không đợc loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình ngành Vì nh đến phát có khả bán đợc cho nhà đầu t Còn tài sản hình thành từ vốn vay nên dự báo khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng đợc vay số lợng vốn định, không sợ thiếu hụt vốn trình xây dựng Và phảI định giá dựa vào giá trị thị trờng mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá toán công trình chúng bị biến đổi, thổi phồng Dự báo khoản lợi nhuận BĐS mang lại cách dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đa BĐS vào hoạt động SV: Vũ Thị Mai Hơng 50 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Nhng thực đợc điều phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu khứ Thứ năm, nên kết hợp phơng pháp định giá lại để định giá Ví dụ nh tài sản hình thành từ vốn vay khách sạn nên kết hợp phơng pháp so sánh trực tiếp với phơng pháp thu nhập So sánh khách sạn mà có kết cấu tơng tự, nhng vị trí khác có thu nhập nh sau thực việc điều chỉnh doanh thu khách sạn hình thành thực phơng pháp thu nhập định giá chúng Thứ sáu, quy định cách chi tiết cụ thể nội dung bắt buộc phải có báo cáo biên định giá nh sở liệu để đa kết đó, để tránh tợng khách hàng cán thẩm định thông đồng với để định giá cao giá trị thực tế tài sản ó hớng giải có tính chất gần nh để nhằm đa lý luận định giá thực tiễn định giá lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo gần hơn, gía BĐS bảo đảm đợc xác định cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi hai bên hợp đồng tín dụng Tuy nhiên việc thực giải pháp ngân hàng gặp phải hội thách thức gì? Chúng ta xem xét phân tích nội dung sau 3.3 Những kiến nghị dành cho Chính phủ Công tác định giá vô quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, nên hoàn thiện phát triển việc nên làm Với nội dung mục không áp dụng cho công tác định giá ngân hàng VPBank nói riêng, mà qua áp dụng cho hệ thống ngân hàng nớc ta Vì vai trò Chính phủ quan ngành liên quan không nhắc đến; bàn tay hữu hình giúp hoạt động định giá ngày phát triển ổn định lành mạnh Để hoạt động định giá thực có hiệu thực tế, mà không mớ lý thuyết khó hiểu việc định hớng phủ cần thiết Chính phủ việc định hớng quy định cụ thể tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá,còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở lớp thẩm định viên có chuyên gia nớc đào tạo Bên cạnh phải cử ngời trung tâm thẩm định giá thuộc sở tài học ngành nớc SV: Vũ Thị Mai Hơng 51 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Việc định hớng Chính phủ công tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng quan trọng, giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý Tránh tợng cha có văn pháp quy quy định việc định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải vấn đề khác nhau; ví dụ nh: Trong vụ án Epco Minh Phụng, Hội đồng định giá, quan pháp luật, ngân hàng doanh nghiệp vay thiếu quan điểm quán định giá BĐS giá trị quyền sử dụng đất Các quan tiến hành tố tụng xác định giá trị tài sản chấp theo khung giá Nhà nớc; Ngân hàng, doanh nghiệp vay luật s lại xác định giá BĐS theo giá thị trờng Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu t nghiên cứu môn khoa học không xác nhng vô quan trọng Theo nh em đợc biết tác giả mà thân thuộc với sinh viên ngành định giá dịch từ sách nớc nh: tác giả Đoàn Văn Trờng, tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, Ngô Chí Long cha có tác giả viết lĩnh vực này, phải nớc cha thực tiếp cận với ngành khoa học vô mẻ này, đợc phát triển nớc có kinh tế thị trờng phát triển nh Singapore Tóm lại mục tiêu nhà nớc tăng cờng hoạt động thẩm định BĐS nói riêng hoạt động thẩm định tài sản nói chung Vì BĐS quan trọng, thuộc sở hữu toàn dân, không liên quan đến hoạt động kinh tế nh mua bán, thuê, chấpthì liên quan đến việc đa khung giá đất để thực nghĩa vụ với Nhà nớc Để làm đợc điều phủ nên: Thứ nhất, tăng cờng quản lý nhà nớc thẩm định giá, điều thể nh sau: + Quản lý tổ chức công tác đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên giá cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho ngời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá + Kiểm tra tra xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá Giải tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị Thứ hai mô hình tổ chức thẩm định giá Hiện nớc ta có nhiều quan cấp Bộ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá nh: Bộ Tài Chính, SV: Vũ Thị Mai Hơng 52 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trờng, Bộ T phápDo việc tạo lập thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác quan quản lý trực tiếp quan Nhà nớc có liên quan khác việc hình thành phát triển nghề thẩm định giá Việt nam có ý nghĩa quan trọng Khi nhu cầu thị trờng thẩm định giá Việt Nam phát triển nên cho phép doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá đợc thành lập hoạt động theo Luật đầu t nớc Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhng phải có đầy đủ điều kiện sau: + Có đủ cán có đủ lực, am hiểu kinh tế, thị trờng BĐS, pháp luật Những ngời trực tiếp thực công tác thẩm định phải đợc quan Nhà nớc cấp thẻ thẩm định viên giá + Có đầy đủ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin thị trờng + Đợc quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động lĩnh vực thẩm định giá Thứ ba việc đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá Những cán thẩm định giá ngời phải có chuẩn mực đạo đức, đợc đào tạo chuyên sâu mặt nghiệp vụ Chơng trình đào tạo đợc thực nớc nớc ngoài, mở hội thảo khoa học nghiệp vụ thẩm định giá Thứ t tạo mối quan hệ trung tâm thẩm định giá sở t pháp, BĐS thực phát cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị mặt pháp lý Thống quan điểm định giá văn quy phạm pháp luật Thứ năm, thành lập cách công bằng, minh bạch hoạt động giao dịch BĐS quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị BĐS không mà tơng lai Thứ sáu, xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy, nớc Từ không giúp cho hoạt động định giá BĐS mà giúp cho hoạt động quản lý thị trờng BĐS Vì thị trờng BĐS thị trờng vô quan trọng kinh tế thị trờng, có ảnh hởng đến ngành kinh tế 3.4 Những hội thách thức mà ngân hàng gặp phải thực giải pháp 3.4.1 Những hội: SV: Vũ Thị Mai Hơng 53 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa - Ngân hàng quốc doanh ngày phát triển không bề rộng mà chiều sâu, nên việc cấp kinh phí cho cán thẩm định học khó khăn - Nhân viên phòng thẩm định đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, nhiệt tình, dễ tiếp nhận kiến thức gần sát với chuyên ngành hay lĩnh vực mà học - Là số ngân hàng có phòng thẩm định tài sản đảm bảo nên sớm có kinh nghiệp định giá tài sản đảm bảo ngân hàng khác - Cơ chế bảo đảm tiền vay đợc hoàn thiện bớc quan trọng việc đời nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ, thông t hớng dẫn ngân hàng nhà nớc ngành liên quan Các quy định tạo sở pháp lý cho hoạt động tổ chức tín dụng an toàn hiệu hơn, tạo sân chơi bình đẳng cho tổ chức tín dụng khách hàng vay vốn, loại bỏ dần ranh giới phân biệt doanh nghiệp nhà nớc với loại hình doanh nghiệp khác Các tổ chức tín dụng đợc chủ động lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thủ tục bảo đảm tiền vay đợc cải tiến, việc xử lý tài sản bảo đảm dợc quy định cụ thể giúp cho tổ chức tín dụng có sở xử lý tài sản để thu hồi nợ Và với quy luật hành việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nói chung, BĐS nói riêng thông thoáng; mở rộng đề cao quyền tự hoả thuận, tự chịu trách nhiệm cho bên quan hệ chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng - Nghị định số 85/2002/NĐ-CP phân biệt rõ ràng cách xác định giá trị tài sản chấp trờng hợp, cụ thể: Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà trả tiền thuê đất cho thời hạn thuê trả tiền thuê đất theo nhiều năm mà thời hạn thuê đất đợc trả tiền lại năm, giá trị quyền sử dụng đất đợc chấp, bảo lãnh bao gồm tiền đền bù thiệt hại giải phóng mặt đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau trừ tiền thuê đất cho thời gian sử dụng 3.4.2 Những thách thức mà ngân hàng gặp phải - Nhà nớc cha có hệ thống giao dịch BĐS cách minh bạch, từ việc lấy giá trị BĐS mục tiêu chừng, không phù hợp với giá trị ớc tính mục tiêu thật sát giá thị trờng - Khi nhà nớc nâng cao quyền tự chủ bên quan hệ chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng khó kiểm soát đợc hành vi cán thẩm định Đó việc thoả thuận cán thẩm định khách hàng làm tăng khống quyền sử dụng đất bảo đảm để vay khoản vốn lớn; điều dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng Ngân hàng SV: Vũ Thị Mai Hơng 54 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa - Trên thị trờng cha có nhiều sách tham khảo lĩnh vực này, cha có đội ngũ cán giảng dậy lành nghề nhiều kinh nghiệm - Khi thị trờng mở cửa ngày có nhiều ngân hàng, cạnh tranh lớn, việc tranh giành khách hàng điều tránh khỏi, khiến cho việc xét bảo đảm tín dụng ngày giảm, việc định giá tài sản bảo đảm ngày đợc xem nhẹ - t đai, nhà cửa, cán thẩm định gặp nhiều khó khăn việc xác định chủ sở hữu thực tài sản , tài sản đợc mua bán chuyển nhợng qua tay nhiều ngời, giấy tờ không rõ ràng - Cơ chế quản lý giá BĐS nớc ta cha thật rõ ràng, làm cho việc giá BĐS bấp bênh, lúc sốt, lúc lại đóng băng gây khó khăn việc bảo toàn vốn cho ngân hàng qua việc định giá tài sản - Chiến lợc mục tiêu ngân hàng VPBank trở thành ngân hàng bán lẻ toàn quốc, đối tợng khách hàng ngân hàng doanh nghiệp vừa nhỏ, nên giá trị tài sản bảo đảm không cao, nhng khối lợng làm việc lại nhiều; điều dễ gây áp lực công việc cho cán thẩm định, nên khâu quan trọng việc định giá dễ bị bỏ qua không đợc kiểm soát chặt chẽ SV: Vũ Thị Mai Hơng 55 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Kết luận chung Ngân hàng thơng mại cổ phần doanh nghiệp quốc doanh VPBank năm gần có tăng trởng nhanh Điều có đợc nhờ tài quản trị ban lãnh đạo ngân hàng Biểu ngân hàng số ngân hàng quan tâm tới việc định giá tài sản bảo đảm, có phòng thẩm định tài sản bảo đảm tách riêng làm việc độc lập với phận tín dụng Do cách thức định giá tài sản đảm bảo đặc biệt đợc ngời có thẩm quyền thực quan tâm, có quan điểm định giá rõ ràng, có quy trình thẩm định giá chặt chẽ Nhng qua phân tích thực tế em nhận thấy phơng pháp định giá tài sản đảm bảo cụ thể định giá BĐS ngân hàng bên cạnh thành đạt đợc có vài vấn đề cha thật quy chuẩn Em hi vọng với đề tài nghiên cứu giúp hiểu thêm kiến thức thực tế, từ có giải pháp giúp VPBank có phơng pháp định giá tài sản đảm bảo BĐS bảo đảm chặt chẽ mặt lý luận Trên sở việc nghiên cứu phân tích thực tế lý thuyết, đề tài có số đóng góp sau: Về mặt lí luận, viết hệ thống cách ngắn gọn, súc tích vấn đề lý luận liên quan đến thẩm định giá, phơng pháp thẩm định giá Về mặt thực tiễn, viết mang lại kiến thức từ thực tế cách trung thực, khách quan; từ thấy đợc cách biệt mặt lý luận thực tiễn lĩnh vực cụ thể định giá BĐS bảo đảm Bên cạnh có giải pháp để đa lý luận định giá tài sản bảo đảm vào hoạt động tín dụng Ngân hàng Mặc dù cố gắng nhiều nhng bên cạnh mặt kiến thức hạn chế có hạn chế mặt thông tin, nên viết em nhiều thiếu sót Em kính mong nhận đợc bảo, bổ sung thầy cô nhà chuyên môn, bạn để viết em thêm phần hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Danh mục tài liệu tham khảo Bảo thực HĐTD Ngân hàng chấp tài sản luận án tiến sĩ, năm 2004 Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng Lê Thị Thu Thuỷ Các phơng pháp thẩm định giá trị BĐS - Đoàn Văn Trờng Các phơng pháp thẩm định giá trị tài sản - Đoàn Văn Trờng SV: Vũ Thị Mai Hơng 56 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Giáo trình định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Nguyễn Minh Hoàng, Học Viện Tài Chính Hỏi đáp chấp, bảo lãnh, cầm cố đấu giá tài sản cố định Những quy định cầm cố, chấp tài sản Những tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2000 Nhà xuất KHKT Tạp chí Ngân hàng số 2/2003 10 Tín dụng thẩm định tín dụng Ngân hàng Nguyễn Minh Kiều 11 vpbank.com.vn Danh mục từ viết tắt BĐS HĐTD KHKT NHNN NHTMCP TCCC UBND VPBank SV: Vũ Thị Mai Hơng Bất động sản Hợp đồng tín dụng Khoa học kĩ thuật - Ngân hàng Nhà nớc Ngân hàng thơng mại cổ phần Thế chấp cầm cố Uỷ ban nhân dân Ngân hàng thơng mại cổ phần doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam 57 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa SV: Vũ Thị Mai Hơng 58 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Mục lục Lời mở đầu Chơng 1: lý luận chung định giá BĐS hoạt động tín dụng ngân hàng 1.1 Bt ng sn v nh giỏ bt ng sn 1.1.1 Ti sn 1.1.2 Bt ng sn 1.1.3 Giỏ tr 1.1.4 Thm nh giỏ 1.1.5 Định giá BĐS .10 1.2 Ti sn m bo hot ng tớn dng ca ngõn hng .10 1.2.1 Bo m tớn dng bng BS th chp .12 1.2.2 Bo m tớn dng bng hỡnh thc bo lónh .14 1.2.3 Bo m bng BS hỡnh thnh t vay .14 1.2.4 í ngha ca vic bo m tin vay 14 1.3 Cỏc liờn quan n vic thm nh giỏ tr BS lm ti sn bo m 15 1.3.1 S cn thit ca vic nh giỏ BS bảo đảm 15 1.3.2 Cỏc yu t ch yu nh hng n giỏ tr BS 17 1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 19 1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 19 1.3.3.2 Nguyên tắc thay 19 1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tơng lai 20 1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp 20 1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu 20 1.4 Các phơng pháp thẩm định giá trị BĐS mặt lí luận .21 1.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 21 1.4.2 Phơng pháp đầu t .23 1.4.3 Phơng pháp chi phí 24 1.4.4 Phơng pháp thặng d 26 Chơng 2: Thực trạng công tác định giá BĐS VPBank 28 2.1 Ngõn hng VPBANK 28 2.1.1 S hỡnh thnh v phỏt trin ca ngõn hng .28 2.1.2 Tổ chức hoạt động VPBank 30 2.1.3 Tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng năm gần định hớng phát triển năm 2007 31 2.1.3.1 Tình hình hoạt động tín dụng năm gần VPBank 31 SV: Vũ Thị Mai Hơng 59 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa 2.1.3.2 Định hớng phát triển năm 2007 VPBank 33 2.2 Tình hình công tác thẩm định BĐS đảm bảo VPBank 34 2.2.1 C cu phũng thm nh ti sn bo m 34 2.2.2 Nhim v ca phũng thm nh ti sn bo m .34 2.2.3 Nhn xột v thc trng phũng thm nh ti sn bo m 35 2.2.4 Hiệu hot ng thm nh BĐS m bo VPBank .36 2.3 Thực trạng việc sử dụng phơng pháp định giá BĐS đảm bảo chi nhánh Hà Nội VPBank 37 2.3.1 Những vấn đề liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo .37 2.3.2.Thực tế việc sử dụng phơng pháp định giá ngân hàng 38 2.3.2.1 Về mặt lý thuyết 38 2.3.2.2 Về mặt thực tế 41 2.3.3 Đánh giá công tác định giá BĐS đảm bảo VPBank .46 2.3.3.1 Ưu điểm .46 2.3.3.2 Nhợc điểm 47 2.3.3.3 Nguyên nhân u nhợc điểm công tác định giá VPBank 49 Chơng 3: Một số giảI pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm vPBank 52 3.1 Quan điểm VPBank định giá tài sản đảm bảo 52 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm VPBank 54 3.3 Những kiến nghị dành cho Chính phủ .58 3.4 Những hội thách thức mà ngân hàng gặp phải thực giải pháp 61 3.4.1 Những hội 62 3.4.2 Những thách thức mà ngân hàng gặp phải 62 Kết luận chung 64 Phụ lục SV: Vũ Thị Mai Hơng 60 Lớp: K41/16.01 [...]... phòng thẩm định tài sản đảm bảo riêng biệt ở các khu vực khác nhau Ví dụ nh tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long 2.2 Tình hình công tác thẩm định BĐS đảm bảo tại ngân hàng VPBank Để hiểu thật rõ nét về công tác định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng VPBank, em xin minh chứng hoạt động đó cụ thể tại phòng... thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã sử dụng những phơng pháp định giá BĐS theo lý luận vào thực hiện định giá BĐS bảo đảm tại ngân hàng nh thế nào, chúng ta cùng đi vào việc phân tích thực tế về các phơng pháp đó 2.3 Thực trạng của việc sử dụng các phơng pháp định giá BĐS đảm bảo tại chi nhánh Hà Nội VPBank 2.3.1 Những vấn đề liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo a Mục đích của việc định giá. .. để phân công cán bộ khác thay thế + Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc định giá BĐS đó c Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm - Giấy đề nghị đánh giá tài sản là BĐS bảo đảm của bộ phận yêu cầu định giá - Giấy yêu cầu của ban tổng giám đốc, lãnh đạo phòng d Căn cứ định giá - Căn... tơng tự mà xác định giá trị BĐS đó Giá trị mà BĐS đợc định giá luôn cao hơn giá theo quy định trong khung giá của Uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh công bố Nhng liệu giá trị mà BĐS cán bộ thẩm định nh trên có thực sự sát với giá trị thị trờng không? Ngời đi vay có đợc vay toàn bộ giá trị định giá BĐS đó không? Việc này sẽ đợc chúng ta phân tích và làm rõ sau, hiện tại chúng ta chỉ mô tả những công việc liên... 2.3.2.Thực tế việc sử dụng phơng pháp định giá tại ngân hàng 2.3.2.1 Về mặt lý thuyết * Đối với BĐS là hiện vật Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận đợc giấy đề nghị định giá thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp ở nơi khác hay không Cán bộ thẩm định đã thực hiện việc xuống tận... BĐS đảm bảo Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá hoặc Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị, để xem xét, xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu Đồng thời cũng cho thấy đợc khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại. .. chấp tại Ngân hàng b Yêu cầu của việc định giá BĐS đảm bảo - Việc định giá phải chính xác, kịp thời hợp lệ, khách quan các nội dung sau: + Đánh giá về quyền sở hữu tài sản; + Giá trị tài sản; + Tính chuyển nhợng của tài sản; + Hiện trạng tài sản và ảnh hởng liên quan đến tài sản trong tơng lai; - Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu - Đối với cán bộ định giá: SV: Vũ Thị Mai Hơng 33 Lớp: K41/16.01... có tài sản đảm bảo là số lợng cho vay rất thấp; và hầu nh không đáng kể SV: Vũ Thị Mai Hơng 30 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khóa Vì vậy việc định giá tài sản đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng Nhận thức đợc tầm quan trọng của tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng và việc định giá tài sản đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những... sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu - Cơ sở nguyên tắc: Cũng đợc xuất phát từ định nghĩa giá trị tài sản - Tuân thủ nguyên tắc: + Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị giữa các bộ phận tài sản còn lại + Giá trị đóng góp bao gồm cả giá trị của... tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản Trong thị trờng không phải là cạnh tranh hoàn hảo, dới sức ép của quan hệ cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Do đó khi đánh giá các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố quan hệ cung cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định - Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định