LỜI MỞ ĐẦU Khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai tượng xảy phổ biến xã hội; đặc biệt nước ta chuyển đổi sang kinh tế thị trường Trong tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai chia làm hai loại lớn, tranh chấp mà cần xác định người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp tranh chấp đất đai người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp phát sinh trình người thực quyền nghĩa vụ Tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp phổ biến xảy thực tế, tranh chấp đất hương hoả, dòng tộc, đòi chia thừa kế; tranh chấp đồng bào dân tộc địa phương với dân di cư; tranh chấp quyền sử dụng đất nhân dân địa phương với đơn vị Nhà nước giao đất an ninh, quốc phòng nông, lâm trường; tranh chấp đất cá nhân với cá nhân, hộ gia đình diện tích, ranh giới sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất v.v I Đề bài: Vợ chồng cụ Lan, cụ Đông chủ sử dụng hợp pháp 1.500 m đất số 26 phố Sài Đồng, phường Sài Đồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội Sinh thời, vợ chồng cụ Lan sinh người ông Phong, ông Hùng ông Tùng lập văn thỏa thuận phân chia di sản thừa kế diện tích đất cha mẹ để lại Trong đó, ông Tùng hưởng thừa kế 498m2 Đầu năm 1990, ông Tùng chuyển vào quân Thủ Đức, T.P Hồ Chí Minh cư trú Do nhu cầu sử dụng nên cuối năm 1996, ông Tùng tự nguyện chuyển nhượng phần diện tích đất thừa kế cho cháu ruột anh Mạnh (anh Mạnh ông Hùng ) với giá 32.000.000 đồng Do tin tưởng vào quan hệ thân tộc cháu nên chuyển nhượng bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) văn Theo anh Mạnh, việc chuyển nhượng QSDĐ có người làm chứng vợ chồng bà Ngọt ông Phong (anh ruột ông Tùng) Ông Phong bà Ngọt trực tiếp chứng kiến việc hai bên thỏa thuận mua bán giao nhận tiền Sau chuyển nhượng, anh Mạnh tiến hành san lấp ao, xây dựng tường bao quanh, công trình phụ để chăn nuôi trồng diện tích đất Anh Mạnh đóng thuế sử dụng đất đầy đủ cho Nhà nước Tháng năm 2003, vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu tiến hành xây dựng nhà biệt thự tầng diện tích đất nhận chuyển nhượng ông Tùng Tháng năm 2000 anh Mạnh, chị Dịu đề nghị ông Tùng hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ để vợ chồng anh chị đứng tên chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất này, ông Tùng không đồng ý Tranh chấp phát sinh Vụ việc UBND phường Sài Đồng tiến hành hòa giải nhiều lần không thành ngày 03 tháng 08 năm 2007, anh Mạnh, chị Dịu làm đơn khởi kiện ông Tùng yêu cầu: công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập ông Tùng anh Mạnh Ông Tùng phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho vợ chồng anh chị, đồng thời công nhận tài sản đất thuộc tài sản chung vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu Theo lời trình bày ông Tùng: Khu đất tranh chấp có nguồn gốc ý kiến anh Mạnh nêu Do chuyển nhượng vào công tác TP Hồ Chí Minh nên ông Tùng có cho anh Mạnh nhờ đất ông chưa có nhu cầu sử dụng Đến năm 2003, ông Tùng thăm quê, thấy vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu xây nhà kiên cố đất ông Tùng Ông Tùng yêu cầu vợ chồng anh Mạnh dừng việc xây dựng nhà phần đất ông Tại phiên tòa, ông Tùng không công nhận có việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ông anh Mạnh Giấy tờ nhà đất đứng tên ông, hồ sơ địa có chuyển dịch QSDĐ Ông Tùng đề nghị Tòa án nhân dân quận Long Biên án buộc vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu phải trả lại đất cho ông Tùng II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG: a Nhóm Anh(chị) cho biết vụ việc người sử dụng hợp pháp khu đất tranh chấp? Vì sao? Theo tình trên, năm 1996, anh Mạnh có giao kết với ông Tùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất có diện tích 498m mà ông Tùng thừa kế phố Sài Đồng, phường Sài Đồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội, hợp đồng chuyển nhượng thiết lập sau ngày 15/10/1993, hợp đồng chuyển nhượng thực miệng không lập thành văn có công chức chứng thực Về nguyên tắc, theo điều 689 BLDS 2005; điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Đây điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ quy định hình thức hợp đồng quy định Theo hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh ông Tùng vi phạm quy định mặt hình thức hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điểm b.3 mục b khoản 2.3 NQ 02/2004 việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 (Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;) điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Toà án công nhận hợp đồng…” Xét tình ta thấy: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Tùng anh Mạnh vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng (do tin tưởng vào quan hệ thân tộc cháu nên chuyển nhượng bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) văn ) Thứ hai, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng- anh Mạnh tiến hành cải tạo khu đất, trồng lâu năm đất, xây tường bao quanh, bên chuyển nhượng- ông Tùng phản đối gì; Cuối cùng, bên nhận chuyển nhượng- anh Mạnh không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh ông Tùng pháp luật công nhận Căn theo quy định BLDS năm 2005 từ Điều 699 đến Điều 702 quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh người sử dụng hợp pháp khu đất b) Theo anh chị, vụ việc giải theo quy định pháp luật hành? Theo quy định khoản Điều 25 BL TTDS 2005 thì: “ tranh chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai” thuộc thẩm quyền giải Toà án Điểm a khoản Điều 33 Toà án nhân dân huyện có thẩm quyền xét xử: Tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình quy định Điều 25- tranh chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Điều 27 Bộ luật điểm c khoản Điều 35 BL TTDS 2005 thì: “Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản” Do đó, Toà án có thẩm quyền giải tranh chấp Toà án nhân dân quận Long Biên Về yêu cầu anh Mạnh: - Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập ông Tùng anh Mạnh Như trình bày câu a, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Tùng anh Mạnh có để Toà án công nhận theo quy định điểm b.3 mục b khoản 2.3 NQ 02/2004 Như vậy, anh Mạnh chủ sử dụng hợp pháp 498 m đất tranh chấp - Yêu cầu ông Tùng phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định pháp luật dân đất đai Vì sau giao kết hợp đồng bên phải thực quyền nghĩa vụ Anh Mạnh thực nghĩa vụ trả số tiền 32.000.000 đồng cho ông Tùng, đó, ông Tùng phải có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu Yêu cầu anh Mạnh có pháp luật Theo Điều 699 Bộ luật dân 2005 thì, ông Tùng có nghĩa vụ chuyển giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho anh Mạnh -Yêu cầu công nhận tài sản đất thuộc tài sản chung vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu Vì tài sản hinh thành trình hôn nhân nên khối tài sản chung vợ chồng theo quy định khoản Điều 27 Luật Hôn nhân gia đình năm 2000: “ Tài sản chung vợ chồng gồm tài sản vợ, chồng tạo ra, thu nhập lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh thu nhập hợp pháp khác vợ chồng thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng thừa kế chung tặng cho chung tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận tài sản chung.” c) Tư vấn bước giúp anh Mạnh bảo vệ quyền lợi vụ việc này? Như nói, tranh chấp anh Mạnh ông Tùng giải Toà án nhân dân quận Long Biên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh ông Tùng công nhận ghi nhận án Toà án Theo quy định khoản Điều 46 khoản Điều 49 Luật đất đai 2003 “ người sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành” người đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, muốn bảo vệ quyền lợi mình, anh Mạnh cần làm hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 127 Luật đất đai 2003) Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh ông Tùng không lập thành văn bản, thay vào án Toà án nhân dân quận Long Biên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Mạnh ông Tùng có hiệu lực pháp luật Do vậy, anh Mạnh yêu cầu Toà án nhân dân quận Long Biên cấp trích lục án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực nộp kèm với hồ sơ địa đất mà vợ chồng anh sử dụng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân nước CHXH CN Việt Nam năm 2005 Nghị 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán- Tòa án nhân dân tối cao Bộ luật tố tụng dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 Giáo trình luật đất đai trường Đại học luật Hà Nội