Trong lời nói đầu của các luật Đất đai của Việt Nam đều khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc gia. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chính vì vậy đã có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra. Mỗi năm tòa án nhân dân thụ lí và giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp đất đai trong tổng số hàng chục ngàn vụ án dân sự nói chung. Điều đó phản ánh một thực trạng rằng tình hình tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. Trong số những vụ án đó có rất nhiều vụ án liên quan tới tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Để hiểu rõ vấn đề này nhóm chúng tôi xin phép chọn bản án số hai để phân tích rõ hơn quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
LỜI MỞ ĐẦU Trong lời nói đầu luật Đất đai Việt Nam khẳng định đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc gia Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Chính có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy Mỗi năm tòa án nhân dân thụ lí giải hàng nghìn vụ án tranh chấp đất đai tổng số hàng chục ngàn vụ án dân nói chung Điều phản ánh thực trạng tình hình tranh chấp đất đai có xu hướng ngày gia tăng Trong số vụ án có nhiều vụ án liên quan tới tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Để hiểu rõ vấn đề nhóm xin phép chọn án số hai để phân tích rõ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề VỤ ÁN THỨ HAI Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tổ dân cư số 4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú nhà số 31, đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 trình giải vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Thực trình bày: Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông UBND thành phố Lạng Sơn giao đất thu tiền sử dụng đất 43,2m đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc đất số 185, tờ đồ 48 phường Chi Lăng) đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu cho ông Liền kề với diện tích đất ông cấp nêu nhà, đất ông Liễu Thanh Quảng Ông Quảng xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng nhà ông Quảng lấn sang phần đất ông khoảng 05m2 (bao gồm phần khoảng không phần mặt đất), ông yêu cầu quyền địa phương giải hai bên không hoà giải Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại ông diện tích đất lấn chiếm nêu Bị đơn ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu sử dụng số 31 Phan Huy Chú (trước số phố Lao Động) liền kề với đất ông Thực cấp có nguồn gốc ông thuê Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 nhà xuống cấp ông xin phép quyền cho ông xây dựng Đến năm 2001, Nhà nước bán nhà cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 UBND tỉnh Lạng Sơn) ngày 25/11/2004 ông UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất Ông Quảng cho ông lấn chiếm đất ông Thực không đúng, nhà nguyên trạng từ ông mua Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu cảu ông Thực * Tại án dân sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-4-2009, TAND huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Căn nhà gia đình ông Quảng sử dụng có nguồn gốc nhà thuộc sở hữu Nhà nước liền kề ngõ chung rộng khoảng 1m Năm 1991, ông Quảng xây dựng mới, ông Quảng xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng 2, tàng chờm ngõ chung không quan chức có ý kiến Công ty quản lý nhà thu tiền nhà theo diện tích mà ông Quảng xây dựng, nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà ông Quảng xây dựng công trình phụ ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm 1991 Sau năm 2001 ông Quảng mua lại nhà theo trạng xây dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ phía ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng ông Quảng Năm 2004 ông Quảng kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo Công ty kinh doanh nhà bán cho ông Quảng Việc quan chức cho diện tích gắn liền với khu vệ sinh nằm ban công, ông Quảng không kê khai nên không cấp đất công không với thực tế, sai sót quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng diện tích đất nêu cho ông Thực dẫn đến tranh chấp Từ định: Bác đơn yêu cầu ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng trả lại 5m2 đất khoảng không Ranh giới phía đông nhà đất ông Quảng giáp đất nhà ông Thực xác định sơ đồ trạng kèm án Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm định án phí tuyên quyền kháng cáo * Sau xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với án sơ thẩm * Tại án dân phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-82008, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia đình ông Quảng xây dựng không sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể ban công tầng 1, tầng lấn sang ngõ chung phần công trình tường rào, bể nước thiết kế Tại phiên phúc thẩm ông Quảng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng , phần công trình tường rào, bể nước sơ đồ thiết kế vượt phạm vi đất sử dụng Ông Quảng không kê khai phần đất xây dựng công trình vượt giấy phép để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 UBND tỉnh Lạng Sơn bán cho ông Quảng nhà cấp với diện tích 24,9m (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho ông mua nhà Nhà nước nên trạng nhà ông sử dụng đến Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều rộng 0,38m, phần công trình ông Quảng lấn vào đất ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng phần đất ông Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông Thực Từ định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực sử dụng diện tích đất tranh chấp 4,64m (gồm 2,4m2 gia đình ông Quảng xây dựng công trình tường rào, bể nước 2,24m2 phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không đất) Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ công trình làm phần đất nêu để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể: - Tháo dỡ công trình: tường rào, phần bể nước ăn xây diệ tích đất 2,4m2 hình KK1L1L với kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) KL =0,65m (1.03m - 0,38m) - Tháo dỡ phần ban công tầng nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích 1,13m hình CC1D1D với CC1 = DD1 = 5,15m CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ phần nha fveej sinh nằm phần ban công bị tháo dỡ - Tháo dỡ phần ban công tầng nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích 2,24m hình CC1E1E với CC1 = EE1 = 5,15m CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m) - Tháo dỡ phần mái tôn tầng lấn sang diện tích giao cho anh Thực nêu Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm định án phí B NỘI DUNG Cơ sở pháp lý để giải vụ án đồng thời giải thích đưa Căn vào Khoản điều 107 Luật đất đai 2003, có quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ: “ Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao không, bảo vệ công trình công cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật” Như vậy, hành vi vi phạm quy định theo pháp luật bị xử lý hành theo quy định xử phạt vi phạm hành Theo đó, vào điều 140 luật Đất đai: “Người lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất sử dụng không mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thủ tục hành chính, định Nhà nước quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật… Chính phủ quy định cụ thể hành vi vi phạm pháp luật đất đai biện pháp xử lý hành chính” Đối với bất động sản gắn liền với đất, theo Khoản Điều 265: “Người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề.” Như vậy, phần bất động sản, người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian phạm vi khuôn viên phần đất thuộc sở hữu (bao gồm phần không gian đất) Việc cá nhân sử dụng phần đất thuộc sở hữu để thực hoạt động khác không lấn sang phần đất liền kề không thuộc sở hữu đồng thời không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề theo đó, bên cạnh việc sử dụng không gian đất, Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD có quy định rõ thêm: “Nhà liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tiểu mục 6.5.2.3: “Tất loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe phận nhà,kể phận trang trí cho kiến trúc không xây dựng vượt ranh giới lô đất ranh giới nhà thuộc quyền sử dụng người khác” Như vậy, hành vi lấn chiếm sang phần đất không thuộc sở hữu cấm bị xử lý theo quy định pháp luật Đối với bất động sản gắn liền với đất, chủ sở hữu xây dựng công trình phải tuân theo quy định pháp luật xây dựng, đảm bảo an toàn Không xây vượt độ cao khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định, không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh (Điều 267 BLDS) Cụ thể, vào khoản Điều thông tư số 24/2009/TT-BXD khoản điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng thay đổi vị trí xây dựng, xây dựng sai quy định, sai diện tích xây dựng, xây chiều cao, vượt số tầng theo quy đinh (đối với nhà riêng lẻ đô thị), vi phạm giới đường đỏ, giới xây dựng, đó, giới đường đỏ đường ranh giới xác định đồ quy hoạch thực địa để phân định ranh giới phần đất xây dựng công trình phần đất dành cho đường giao thông công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác Chỉ giới xây dựng đường giới hạn cho phép xây dựng công trình lô đất (theo khoản khoản Điều Luật Xây dựng) coi vi phạm quy tắc xây dựng Mặt khác, xây nhà, chủ sở hữu phải tuân thủ quy định pháp luật việc trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió nhà Theo đó, vào Điều 271 BLDS theo Điều 7, Quyết định số 682/BXD-CSXD chủ sở hữu nhà trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau: Từ tầng hai (lầu một) trở lên, tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh m không mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông (chỉ mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh m) Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn bố trí so le cửa sổ hai nhà) Mép ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất hai nhà m Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận tường xây cách ranh giới đất m mở lỗ cửa phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan hai nhà Các lỗ cửa phải cố định (chớp lật lắp chết kính) có mép cao mặt sàn m Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít lỗ cửa mặc nhiên, thương lượng, xét xử Như vậy, chủ sở hữu không tuân thủ đầy đủ quy định trên, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu ngăn chặn, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật hành vi thực quyền sở hữu, chiếm hữu hợp pháp Theo đó, Điều 259 BLDS quy định rõ: Khi thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, chấm dứt tự nguyện, có quyền yêu cầu tòa án quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người chấm dứt hành vi vi phạm Bình luận việc giải vụ án Tòa án Nguyên nhân tranh chấp ông Thực ông Quảng trường hợp không tự thỏa thuận vấn đề diện tích đất sở hữu Ông Thực cho ông Quảng xây công trình phụ ban công lấn sang phần đất ông Thực khoảng 5m Ngược lại, ông Quảng lại cho phần đất thuộc sở hữu ông, nhà đất ông mua nhà nước nguyên trạng Tại án sơ thẩm, định tòa “Bác đơn yêu cầu ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Nguyễn Thanh Quảng trả lại m đất khoảng không Ranh giới phía đông nhà đất ông Quảng giáp đất nhà ông Thực xác định sơ đồ trạng kèm án” không vì: Thứ nhất, ông Thực UBND thành phố Lạng Sơn giao đất thu tiền sử dụng đất 43,2 m đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu vào ngày 29/9/2006 Phần đất không bao gồm phần diện tích bề mặt mà bao gồm lòng đất phần không gian bên theo chiều thẳng đứng.Theo khoản Điều 265 BLDS 2005: “Người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác.”Quy định Bộ Xây dựng cụ thể hóa Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD việc ban hành TCXDVN 353:2005 “Nhà liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tiểu mục 6.5.2.3: “Tất loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe phận nhà,kể phận trang trí cho kiến trúc không xây dựng vượt ranh giới lô đất ranh giới nhà thuộc quyền sử dụng người khác” Như vậy, quyền sử dụng đất nhà ông Thực không tính mặt đất, mà xác định lòng đất không gian bên theo chiều thẳng đứng Việc ông Quảng xây ban công tầng tầng xâm phạm quyền sở hữu đất ông Thực khoảng không gian bên theo chiều thẳng đứng Tức ông Quảng xâm phạm đến quyền sở hữu đất ông Thực Thứ hai, nguồn gốc đất gia đình ông Quảng sử dụng ban đầu nhà có nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 nhà xuống cấp nên ông xin phép quyền cho ông xây dựng nhà Việc ông xây dựng lại nhà hoàn toàn ông xin phép quyền họ cho ông xây dựng lại nhà Tức là, theo pháp luật, nhà ông Quảng xây dựng nhà phạm vi không gian đất nhà quyền xây lấn sang phần đất (tính từ lòng đất đến không gian bên trên) nhà ông Thực.Theo khoản Điều 267 BLDS 2005: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an toàn, không xây vượt độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh.” Theo hướng dẫn khoản Điều thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 Bộ Xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng quy định khoản điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP vi phạm nội dung sau đây: a/ Thay đổi vị trí xây dựng công trình; b/ Sai sót xây dựng; c/ Vi phạm giới đường đỏ, giới xây dựng; Ngoài trường hợp vi phạm nêu trên, nhà riêng lẻ đô thị trường hợp sau bị xem sai nội dung giấy phép xây dựng: d/ Sai diện tích xây dựng; đ/ Chiều cao công trình vượt chiều cao quy định giấy phép xây dựng; e/ Xây dựng vượt số tầng quy định giấy phép xây dựng; g/ Vi phạm quy định quản lý kiến trúc đô thị (đối với khu vực có thiết kế đô thị duyệt); Căn theo khoản khoản Điều Luật Xây dựng, “chỉ giới đường đỏ đường ranh giới xác định đồ quy hoạch thực địa để phân định ranh giới phần đất xây dựng công trình phần đất dành cho đường giao thông công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác Còn giới xây dựng đường giới hạn cho phép xây dựng công trình lô đất đó.” Việc ông Quảng xây chờm ngõ chunglà không với quy định pháp luật, lấn sang lối chung bất động sản liền kề ông phạm vào điểm c “vi phạm giới đường đỏ, giới xây dựng” điểm d “sai diện tích xây dựng” quy định khoản Điều thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 Bộ Xây dựng Nói cách khác, ông Quảng không thực sơ đồ thiết kế, xây dựng vượt phạm vi đất sử dụng Thứ ba, theo Điều Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Xây dựng, chủ sở hữu nhà trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau: “- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh m không mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông (chỉ mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh m) Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn bố trí so le cửa sổ hai nhà) - Mép ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất hai nhà m - Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận tường xây cách ranh giới đất m mở lỗ cửa phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan hai nhà Các lỗ cửa phải cố định (chớp lật lắp chết kính) có mép cao mặt sàn m Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít lỗ cửa mặc nhiên, thương lượng, xét xử.” Có thể thấy, ông Thực UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất thu tiền sử dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng nhiên ông Quảng lấn chiếm diện tích đất ông Ông Quảng xây dựng công trình phụ, ban công tầng 1, tầng chờm ngõ chung, không đảm bảo quy định cách ranh giới nhà bên cạnh 2m theo quy định Tức là, ông Quảng có hành vi chiếm đoạt, cản trở việc thực quyền sở hữu ông Thực việc xây dựng ban công nhà tường rào, bể nước lấn sang phần đất ông Thực.Theo quy định Điều 259 BLDS: “Khi thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, chấm dứt tự nguyện, có quyền yêu cầu tòa án quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người chấm dứt hành vi vi phạm” việc ông Thực khởi kiện Tòa hoàn toàn có việc Tòa bãi đơn yêu cầu ông Thực đòi ông Quảng trả lại diện tích đất lấn sang nhà ông Thực không với quy định pháp luật Từ trên, nhận thấy rằng, đất mà ông Thực sử dụng UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất thu tiền sử dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng nhiên ông Quảng lấn chiếm diện tích đất ông Do theo luật việc ông Thực khởi kiện Tòa hoàn toàn có ông Quảng có hành vi chiếm đoạt, cản trở việc thực quyền sở hữu ông Thực việc xây dựng ban công nhà tường rào, bể nước lấn sang phần đất ông Thực Ông Quảng phải chịu trách nhiệm trước hành vi sai trái trước pháp luật Qua ta thấy án sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn chưa hoàn toàn Tòa án quan điều tra chưa tìm hiểu rõ ràng nhà nhà ông Thực, ông Quảng thuộc sở hữu gì, sở hữu ông Quảng xây dựng lại nhà sao… Còn án phúc thẩm, việc chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện ông Nguyễn Hữu Thực buộc ông Quảng phải tháo dỡ phần công trình xây dựng phần đất mà ông Thực UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất, để trả lại đất cho ông Thực hoàn toàn với quy định pháp luật, vì: Thứ nhất, việc gia đình ông Quảng xây dựng lại nhà năm 1991 không sơ đồ thiết kế, ban công tầng 1, tầng lấn sang ngõ chung phần công trình tường rào, bể nước thiết kế Rõ ràng, ông Quảng vi phạm vào quy định nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản khoản điều 265 BLDS nêu điều 267 BLDS nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Thứ hai, ông Quảng xây dựng nhà mớiđã không kê khai phần đất xây dựng công trình vượt giấy phép (ban công tầng 1, tầng 2, phần công trình tường rào, bể nước) để Nhà nước cộng nhận quyền sử dụng đất Tức là, ông Quảng chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước pháp luật Mà khoản Điều 247 BLDS có quy định “Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước pháp luật dù tình, liên tục , công khai, dù thời gian chiếm hữu trở thành chủ sở hữu tài sản đó” Theo quy định này, dù ông Quảng có xây dựng, sử dụng phần bất động sản liền kề từ năm 1991 đến không coi chủ sở hữu Việc kê khai phần diện tích lấn chiếm ông Quảng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 7,8 m² trái pháp luật Theo quy định Ðiều 255 BLDS biện pháp bảo vệ quyền sở hữu quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu yêu cầu bồi thường thiệt hại Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu mình, tài sản chiếm hữu hợp pháp biện pháp theo quy định pháp luật.” Chính từ quy định mà tòa phúc thẩm buộc ông Quảng phải tháo dỡ trả lại ông Thực diện tích đất lấn chiếm hoàn toàn với quy định pháp luật Vì vậy, định Toà án buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng phần đất ông Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trả lại cho ông Thực hoàn toàn hợp lí Quan điểm nhóm giải vụ án Đối với tình nhóm xin đóng góp ý kiến việc giải vụ việc sau : Trước để thụ lí vụ án cần phải xác định người yêu cầu tòa án giải vụ việc (ông Thực) có quyền khởi kiện vụ việc hay không? Còn việc kháng cáo cần phải xác định rõ người có quyền kháng cáo bao gồm ai, tình cần phải xác định rõ người kháng cáo (bà Rỉ) người có liên quan đến vụ án có quyền kháng cáo không? Sau xem xét yêu cầu người khởi kiện đủ điều kiện tòa định thụ lí vụ án để giải Sau đó, tình việc cần xác định rõ ràng nguồn gốc hai mảnh đất nhà ông Thực ông Quảng xảy tranh chấp nào? Nếu vào nội dung vụ án mà tài liệu đưa xác nhóm giải theo hướng giải tòa xử phúc thẩm Tức nhóm dựa vào nhận định mà Tòa xử phúc thẩm đưa gia đình ông Quảng xây dựng không sơ đồ thiết kế theo giấy phép Việc ông Quảng xây chờm ngõ chung không với quy định pháp luật, lấn sang lối chung bất động sản liền kề ông phạm vào điểm c “vi phạm giới đường đỏ, giới xây dựng” điểm d “sai diện tích xây dựng” quy định khoản Điều thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 Bộ Xây dựng Nói cách khác, ông Quảng không thực sơ đồ thiết kế, xây dựng vượt phạm vi đất sử dụng Ông Quảng không kê khai phần đất xây dựng công trình vượt giấy phép để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất UBND tỉnh Lạng Sơn bán cho ông Quảng nhà cấp với diện tích 24,9 m2 nên việc ông Quảng khai ông mua nhà Nhà nước nguyên trạng ông sử dụng đến không Hơn nữa, giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng nhà ông Thực khoảng trống có chiều rộng 0,38 m, phần công trình ông Quảng lấn vào đất ông Thực Từ định: Chấp nhận đơn khởi kiện ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực sử dụng diện tích đất tranh chấp 4,64 m2 (gồm 2,4 m2 gia đình ông Quảng xây dựng công trình, tường rào, bể nước 2,24 m2 phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không đất) Nhưng nhóm chưa buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ công trình làm đất nêu để trả quyền sử dụng đất với ông Thực Tòa xử phúc thẩm xử mà giải theo cách hợp tình việc dù ông Quảng xây ban công công trình phụ, tường rào bể nước nên đến phương án giải mà có lợi cho hai bên tốt Đó trường hợp mà ông Thực chưa cần sử dụng đến phần diện tích đất mà ông Quảng lấn vào đất ông Thực ông Quảng không muốn phải tháo dỡ ban công, công trình (vì ảnh hưởng đến cấu trúc nhà lí đó) nên nên thuyết phục ông Quảng ông Thực đên thỏa thuận thời gian mà ông Thực chưa sử dụng phần đất mà ông Quảng lấn ông Quảng sử dụng phần diện tích đất lấn với điều kiện phải trả cho ông Thực khoản tiền định điều kiện khác bên thỏa thuận Theo Điều 273 BLDS phần bể nước không thiết phải tháo dỡ đảm bảo nhu cầu cấp nước cho ông Quảng Khi ông Thực cần sử dụng phần đất ông Quảng phải dỡ bỏ công trình, ban công để trả lại quyền sử dụng đất cho ông Thực Trong trường hợp mà hai bên không đồng ý không thỏa thuận với lúc Tòa định buộc ông Quảng phải tháo dỡ công trình, ban công tầng 1, tầng 2, mái tôn tầng Tuy nhiên, có số vấn đề mà đề chưa nói rõ hay đề cập đến nên cần phải làm rõ ràng vụ án theo quan điểm nhóm cần làm rõ vấn đề sau đây: Thứ nhất, cần phải làm rõ đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với đất thực tế sử dụng ông Quảng ông Thực thiếu hay thừa? Thứ hai, cần phải xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông quy định pháp luật không? Tại năm 2001, định bán nhà UBND tỉnh Lạng Sơn bán nhà cho ông Quảng có 24,9 m2 năm 2004 UBND lại cấp cho ông Quảng tận 51 m2 ? Trường hợp cấp cho ông Quảng 51 m2 năm 2004 pháp luật, năm 2006 lại cấp cho ông Thực 43,2 m2 đất có phần đất lại chồng lên đất ông Quảng việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thực có vấn đề Nếu xác định cấp sai, ông Thực phải giữ nguyên trạng, kiến nghị UBND đính GCNQSDĐ cho người bị cấp sai Trên thực tế, hai vấn đề quan có thẩm quyền phải trả lời văn [...]... rõ ràng vụ án này thì theo quan điểm của nhóm cần làm rõ được những vấn đề sau đây: Thứ nhất, cần phải làm rõ đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với đất thực tế sử dụng của ông Quảng và ông Thực là thiếu hay thừa? Thứ hai, cần phải xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 2 ông đúng quy định của pháp luật không? Tại sao năm 2001, trong quyết định bán nhà thì UBND tỉnh Lạng... xây dựng vượt quá phạm vi đất được sử dụng Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9 m2 nên việc ông Quảng khai rằng ông mua nhà của Nhà nước nguyên hiện trạng như thế nào ông sử dụng đến đó là không đúng Hơn nữa, khi giao đất cho ông Thực, UBND thành... đơn yêu cầu của ông Thực đòi ông Quảng trả lại diện tích đất đã lấn sang nhà ông Thực là không đúng với quy định của pháp luật Từ những căn cứ trên, có thể nhận thấy rằng, thửa đất mà ông Thực đang sử dụng được UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng tuy nhiên ông Quảng đã lấn chiếm diện tích đất này của ông Do vậy theo luật việc ông Thực khởi kiện... xây dựng, sử dụng phần bất động sản liền kề từ năm 1991 đến nay thì cũng không được coi là chủ sở hữu Việc kê khai phần diện tích lấn chiếm của ông Quảng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 7,8 m² là trái pháp luật Theo quy định tại Ðiều 255 BLDS về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác... trên đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất với ông Thực ngay như Tòa xử phúc thẩm đã xử mà chúng ta có thể giải quyết theo cách hợp tình hơn ở việc dù sao ông Quảng cũng đã xây ban công và công trình phụ, tường rào và bể nước nên nếu đi được đến một phương án giải quyết mà có lợi cho hai bên thì sẽ tốt hơn Đó là nếu như trong trường hợp hiện tại mà ông Thực chưa cần sử dụng đến phần diện tích đất mà... phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực Từ đó có thể quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64 m2 (gồm 2,4 m2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình, tường rào, bể nước và 2,24 m2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất) Nhưng nhóm chưa buộc ông Liễu Thanh Quảng... ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m) Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà) - Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m - Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới... tích đất mà ông Quảng đã lấn vào đất của ông Thực trong khi đó ông Quảng cũng không muốn phải tháo dỡ ban công, công trình (vì có thể ảnh hưởng đến cấu trúc nhà hoặc vì lí do nào đó) thì nên chăng nên thuyết phục ông Quảng và ông Thực đi đên một thỏa thuận là trong thời gian mà ông Thực chưa sử dụng phần đất mà ông Quảng lấn thì ông Quảng có thể sử dụng phần diện tích đất lấn đó nhưng với điều kiện phải... khác do các bên thỏa thuận Theo Điều 273 BLDS thì phần bể nước không nhất thiết phải tháo dỡ nếu nó đảm bảo nhu cầu về cấp nước cho ông Quảng Khi ông Thực cần sử dụng phần đất đó thì ông Quảng phải dỡ bỏ công trình, ban công để trả lại quyền sử dụng đất cho ông Thực Trong trường hợp mà hai bên không đồng ý hoặc không thỏa thuận được với nhau thì lúc này Tòa mới quyết định buộc ông Quảng phải tháo dỡ công... tỉnh Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng tuy nhiên ông Quảng đã lấn chiếm diện tích đất này của ông Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 1, tầng 2 chờm ra ngõ đi chung, không đảm bảo được quy định cách ranh giới nhà bên cạnh ít nhất 2m theo quy định Tức là, ông Quảng đã có hành vi chiếm đoạt, cản trở việc thực hiện quyền sở hữu của ông