Chính sách thuế nhà ở đất ở tại việt nam

- 12 - LI M U Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu Thu nh , t l mt nhng loi thu xut hin sm nht h thng thu ca nhiu nc trờn th gii, c bit l nhng nc cú nn kinh t th trng phỏt trin v hầu hết quốc gia có xu h-ớng tiếp tục hoàn thiện loại thuế Vit Nam, hin ó cú chớnh sỏch ng viờn thu i nh , t thụng qua cỏc sc thu nh: thu nh, t (t ngy 01/01/2012 c thay bng thu s dng t phi nụng nghip); l phớ trc b Vic trin khai thc hin chớnh sỏch thu nh , t bc u ó phỏt huy c mt s tỏc dng tớch cc trờn cỏc khớa cnh ti chớnh, kinh t, xó hi, Tuy nhiờn nhng nm gn õy, Vit Nam ó cú nhng bc tin quan trng phỏt trin kinh t, i sng nhõn dõn c ci thin rừ rt, lng ti sn m nht l nh v t dõn c vỡ vy cng c gia tng mnh m Bờn cnh ú, trc nhng yờu cu nhim v mi giai on cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc v xõy dng nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha, trc xu th m rng hi nhp v trc nhng din bin phc tp, a dng v ti sn, thu nhp ca dõn c, h thng chớnh sỏch ng viờn cho ngõn sỏch nh nc thụng qua cỏc loi thu i vi nh v t hin hnh ó bc l nhng khim khuyt trờn nhiu mt, nh: giỏ tớnh thu, biu thu, thu sut, vic tuõn th thu, c vic hoch nh, t chc v kim soỏt vic thc hin chớnh sỏch Ngoi ra, xu hng chung ca cỏc quc gia, c bit cỏc quc gia ang phỏt trin l hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t , lm rừ s cn thit ca mi chớnh sỏch thu, cng nh lm sỏng t quy trỡnh chớnh sỏch, c s ỏnh thu, cỏc kh nng v hỡnh thc thu ỏnh vo nh , t Vỡ vy, vic nghiờn cu xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu i vi nh , t phự hp vi iu kin kinh t - xó hi mi, ỏp ng yờu cu trng tõm ca cụng cuc ci cỏch thu v xu hng phỏt trin chung ca chớnh sỏch thu trờn th gii l iu cn thit, cho nờn, Nghiờn cu sinh ó la chn ti nghiờn cu lun ỏn ca mỡnh l Chớnh sỏnh thu nh , t ti Vit Nam - 13 - Tng quan quỏ trỡnh nghiờn cu Khi cp n chớnh sỏnh thu nh , t thỡ cỏc nghiờn cu thng trung vo cỏc mng ni dung nh: th nht, cỏc nghiờn cu v nh , t ; th hai, cỏc nghiờn cu v c s a chớnh sỏch thu nh , t ; th ba, thu v chớnh sỏch thu nh , t Trờn c s ny, Nghiờn cu sinh cng s tng lun theo ba mng ni dung chớnh nờu trờn, nhiờn cú nhng ỏnh giỏ sỏt thc v tỡnh hỡnh nghiờn cu, cng nh phự hp vi phm vi nghiờn cu, Tỏc gi s túm lc theo hai nhúm nghiờn cu: nghiờn cu ca cỏc tỏc gi nc ngoi v nghiờn cu ca cỏc tỏc gi nc - Nghiờn cu nc: i vi Vit Nam, phỏt trin v qun lý tt th trng nh , t , cng nh hon thin chớnh sỏch thu núi chung v thu nh , t núi riờng luụn l mt yờu cu cp thit c t tin trỡnh hi nhp kinh t quc t Trong nhng nm va qua, Quc hi, Chớnh ph, cng nh cỏc b, ngnh ó dnh nhiu thi gian v cụng sc nhm tỡm kim gii phỏp hu hiu qun lý, phỏt trin th trng nh , t , cng nh hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t v trờn thc t cng ó thu c nhiu kt qu ỏng khớch l v cỏc mt, nht l v qun lý th trng, to ngun thu cho Ngõn sỏch nh nc, m bo cụng bng xó hi, Tuy nhiờn, cỏc nghiờn cu v vic hon thin chớnh sỏch thu nh , t iu kin kinh t mi nh hin cũn cha mang tớnh h thng v ton din, c th: Th nht, cỏc nghiờn cu v nh , t : nhiu nh khoa hc bc u cng ó t c nhng thnh cụng quan trng vic nghiờn cu v ni dung ny, nh: cỏc nghiờn cu ca GS.TS Phm Quang Phan (2001) trờn Tp Kinh t v Phỏt trin s thỏng ó cú nhiu ý kin ỏnh giỏ v cỏc loi hng húa th trng BS hin Vit Nam, ú cú nhng phõn tớch v nh , t Cng liờn quan n ch ny UBND Thnh ph H Ni cng ó t chc hi tho v Th trng nh t H Ni - thc trng v gii phỏp tng cng qun lý nh nc (nm 2002) Bờn cch ú, mt s tỏc gi xut bn cỏc cun sỏch chuyờn kho cp ti ni dung ny, nh: PGS.TS Lờ Xuõn Bỏ vi S hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS cụng cuc i mi Vit Nam, Nh xut bn Khoa hc v K thut (nm 2003); PGS.TS Thỏi Bỏ Cn v Ths Trn Nguyờn Nam vi Th - 14 - trng BS- Nhng lý lun v thc tin Vit Nam, Nh xut bn Ti chớnh (nm 2003); cp sõu hn ti cỏc hot ng qun lý th trng nh , t cng ó xut hin nhiu cụng trỡnh nhiờn cu, c th TS Nguyn Dng Tin (Vin nghiờn cu a chớnh) vi bi Cụng tỏc a chớnh nh t mt thi bt cp vi th trng BS (nm 2006); ti nghiờn cu cp nh nc ca Nguyn ỡnh Bng thuc B Ti nguyờn v Mụi trng vi tờn ti l Nghiờn cu i mi h thng qun lý t hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS Vit Nam (nm 2005) v ti cp nh nc ca TS inh Vn n thuc Vin nghiờn cu qun lý kinh t trung ng vi ti Chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam (nm 2010); v phõn tớch thc trng nh , t c nờu hi tho Chin lc phỏt trin nh c B Xõy dng t chc nm 2011 v bỏo cỏo kt qu tng iu tra dõn s v nh nm 2009 ca Tng cc Thng k, Bn thõn NCS cng ó cú bi vit liờn quan n nghiờn cu "Phỏt trin th trng BS Vit Nam hin nay"- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 2(31) (nm 2006), v "Minh bch th trng bt ng sn Vit Nam hin nay- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 11(88), nm 2010) Cỏc nghiờn cu trờn trung phõn tớch cỏc loi hng húa ch yu v truyn thng th trng BS, ng thi cng cp n nhng cỏch thc qun lý th trng, ú cú cp n ni dung phõn b t cho cỏc ngnh kinh t v qun lý t cho cú hiu qu, thng kờ s liu v thc trng nh , t n ngy 01/01/2009 Cỏc nghiờn cu ny l rt quan trng, nhiờn, cỏc nghiờn cu cha phõn tớch sõu v nhng c im tiờu biu nh , t lt t c s c bit ca loi hng húa v th trng ny, cng nh cha cú nhng s liu cp nht v thc trng th trng nh , t ; nht l cha cú nhng ỏnh giỏ y v thc trng nh , t ti Vit Nam lm tin cho cỏc gii phỏp qun lý th trng hiu qu iu kin hi nhp nh hin Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Nhng c trng tiờu biu ca nh , t l gỡ? S liu v nh , t v cht lng nh , t hin sao? ỏnh giỏ v thc trng nh , t hin nh th no? Th hai, mt nhng mng ni dung nn tng nghiờn cu v chớnh sỏch thu nh , t ca mi quc gia, ú chớnh l phi lm rừ quan h s hu i - 15 - vi nh , t ; cng nh lm rừ bn cht ca thu nh , t V cỏc ni dung ny, thi gian va qua ó cú mt s cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc B, ngnh, cỏc Vin nghiờn cu, cỏc nh khoa hc, nh: ti khoa hc cp nh nc PGS.TS Nguyn Vn Tho l ch nhim ti vi ch Thc trng s hu v phng hng gii quyt nc ta hin (nm 2005); ti nghiờn cu khoa hc cp B thuc B Ti chớnh TS H Quý Tỡnh l ch nhim vi ch Lý lun a tụ v dng gii quyt mt s v t Vit Nam (nm 2005); hay sỏch chuyờn kho ca tỏc gi Trn Quang Huy (ch biờn) v Phm Xuõn Hong Quyn s dng t th trng BS Vit Nam, Nh xut bn T phỏp, H Ni (nm 2004) Theo ỏnh giỏ chung, cỏc nghiờn cu trờn ó mt ln na khng nh t l thuc s hu ton dõn v cỏc nghiờn cu cng ó cú nhng phõn tớch bc u v cỏc quyn i vi BS núi chung v nh , t núi riờng mt nn kinh t th trng hi nhp nh Vit Nam hin Tuy nhiờn, v lý lun, cỏc nghiờn cu trờn cng cũn cú nhng quan im cha thng nht nh: cú mt s xut cn xem xột quy nh cú nhiu hỡnh thc s hu v t ai, nht l iu kin hi nhp nh hin nay, hay phõn tớch v lý lun a tụ ca C.Mỏc trung vo phõn tớch v a tụ i vi t nụng nghip, cũn vic dng lý lun v a tụ ny trng hp t l nh th no thỡ gn nh cha cp n Bờn cnh ú, cng cú khụng ớt cỏc cụng trỡnh nghiờn cu sõu v qun lý nh nc hoc nghiờn cu v cỏc cụng c ti chớnh nhm qun lý th trng nh , t Mt s nghiờn cu sinh cng ó chn ti v lnh vc ny lm lun ỏn tin s kinh t, nh: Lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hong vi ti Nõng cao nng lc qun lý Nh nc i vi th trng nh , t ụ th (ng dng ti H Ni) (nm 2008); Lun ỏn tin s ca Trn Tỳ Cng vi ti Tng cng vai trũ qun lý Nh nc i vi t quỏ trỡnh ụ th húa thnh ph H Ni (nm 2008); Lun ỏn tin s ca Lờ Vn Bỡnh vi ti Gii phỏp ti chớnh phỏt trin th trng BS Vit Nam (nm 2009) Tuy nhiờn, cỏc nghiờn cu trờn phn ln l nhng nghiờn cu chung v qun lý Nh nc, cng nh chớnh sỏch ti chớnh i vi nh , t , cha i vo trc din m ti nghiờn cu cp mt cỏch chi tit hn ti giỏ c nh , t cú ti nghiờn cu cp B Nghiờn cu - 16 - mt s nguyờn nhõn c bn lm bin ng giỏ t ụ th trờn th trng v xut phng phỏp xỏc nh giỏ t ụ th phự hp vi nc ta Bựi Ngc Tuõn l ch nhim (nm 2005); bn thõn NCS cng ó cú nhng cụng trỡnh nghiờn cu c th v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ BS, nh "Bn v nh giỏ ti sn m bo vay ngõn hng iu kin hi nhp (ng tỏc gi)- Tp Ngõn hng s 2, thỏng nm 2007, "Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam hin nay"- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 3(32) (nm 2006), Dch v nh giỏ bt ng sn Vit Nam hin nay- Tp Xõy dng thỏng 9, nm 2009 Bờn cch ú, cng ó cú nhiu tỏc gi i vo nghiờn cu c lp v nh giỏ BS: on Vn Trng, Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr BS, nh xut bn Khoa hc k thut (nm 1999), tỏc gi Nguyn Minh Hong, Phm Vn Bỡnh, Giỏo trỡnh nh giỏ ti sn, nh xut bn Ti chớnh (nm 2011) Nhng nghiờn cu trờn õy ó bc u phõn tớch c nhng nột c bn v giỏ c BS, c bit l cỏc phng phỏp nh giỏ BS, ú cú nh giỏ nh , t ; nhiờn cỏc phõn tớch ú cha lm ni bt c vai trũ ca cụng c ny i vi vic qun lý th trng, hn na cỏc phng phỏp nh giỏ a cng cha hon ton y , rừ rng v hin i, cha khng nh rừ c s giỏ tr u tiờn tớnh thu l giỏ tr th trng hay phi th trng v phng phỏp nh giỏ no l phng phỏp ch o, hay vic dng cỏc phng phỏp ú iu kin ca Vit Nam nh th no cho thớch hp Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Vic dng lý lun a tụ ca C.Mỏc trng hp t nh th no? Nhng c s ỏnh thu nh , t l gỡ? C s giỏ tr tớnh thu l giỏ tr th trng hay giỏ tr phi th trng? Cú nhng phng phỏp nh giỏ no cú th ỏp dng nh giỏ nh , t ti Vit Nam hin nay? Th ba, cp n chớnh sỏch thu nh , t , tiờu biu l ti khoa hc cp B Mụ hỡnh thu ti sn Vit Nam ca tỏc gi Trn Xuõn Thng (Tng cc thu nm 1995); Hi tho v thu ti sn d ỏn Vit Nam- Canada thuc B Ti chớnh t chc nm 2001; lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hiu vi ti Cỏc gii phỏp hon thin ci cỏch thu Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2002); ti khoa hc cp B ca PGS.TS Quỏch c Phỏp v Ths Dng Th Ninh vi ch Thu ti sn- kinh nghim th gii v hng - 17 - dng vo Vit Nam (B Ti chớnh nm 2003); ti cp c s Cỏc gii phỏp thng nht v hon thin cỏc sc thu ỏnh vo t ca Bựi ng Nghiờu (Vin nghiờn cu khoa hc ti chớnh nm 2004); lun ỏn tin s ca Lờ Xuõn Trng vi ti Hon thin chớnh sỏch thu nhm nõng cao nng lc cnh tranh ca cỏc doanh nghip cụng nghip Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2006); hay tỏc gi m Vn Hu vi cun sỏch chuyờn kho Thu t - Cụng c qun lý v iu tit th trng BS- i hc Kinh t Quc dõn (nm 2006); lun ỏn tin s ca Nguyn ỡnh Chin vi ti Hon thin chớnh sỏch thu ỏnh vo ti sn Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2008); lun ỏn tin s ca Nguyn Thy Chung vi ti Hon thin chớnh sỏch thu i vi t Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2009); Giỏo trỡnh Lý thuyt thu PGS.TS c Minh v TS Nguyn Vit Cng ng ch biờn, NXB Ti chớnh nm 2010, bn thõn NCS cng ó cú nhng nghiờn cu c th Chớnh sỏch thu nh t trờn th gii- Kinh nghim cho Vit Nam- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 11 (79) nm 2009 Cỏc nghiờn cu ó bc u cp n nhng ni dung c bn v chớnh sỏch thu t ai, thu ti sn núi chung Ngoi nghiờn cu trờn, thu nh , t cũn c cp ti cỏc bn phỏp lý ca nh nc nh Phỏp lch l phớ trc b, Phỏp lnh thu nh t, Lut thu thu nhp cỏ nhõn, Lut thu s dng t phi nụng nghip v cỏc bn hng dn õy l nhng nghiờn cu tng i cụng phu, nhng li cha y v ton din v chớnh sỏch thu nh , t ; cha lm rừ cỏc nguyờn nhõn nh hng n chớnh sỏch, cha cú c s vng chc lý gii rừ ti cn ỏnh thu vo nh , cng nh c s no xỏc nh cỏc cn c tớnh thu? Vic nghiờn cu ca nhng cụng trỡnh ny cng cha tham kho c nhiu cỏc kinh nghim v xỏc nh giỏ tr tớnh thu, cng nh cỏc biu thu, thu sut loi thu c th ca cỏc nc phỏt trin trờn th gii, cng nh cha cú nhng iu tra v ỏnh giỏ c th Hn na, nhiu nghiờn cu c a bi cnh th trng, bi cnh kinh t khỏc nhiu so vi giai on hi nhp sõu v rng nh hin Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Cú nhng kh nng ỏnh thu no vo nh , t ? Cú nờn ỏnh thu nh khụng? p dng biu thu tuyt i hay tng i? Mc thu sut xỏc nh nh th no? Cỏc hn mc - 18 - tớnh thu sao? Cú nhng nhõn t no nh hng n chớnh sỏch thu nh , t ? Cú nhng tiờu no ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t ? - Nghiờn cu nc ngoi: Hin cú nhiu nghiờn cu khỏi quỏt v BS núi chung v t ai, nh ca núi riờng ti cỏc quc gia phỏt trin, nh cỏc nghiờn cu v quyn s hu BS ca tỏc gi Halbert C Smith, John B.Corgel c cp ti tỏc phm Trin vng BS (Real estate: perspectives) (1987), tỏc gi trung vo nghiờn cu v BS: Lut: quyn s hu BS, danh sỏch cỏc hp ng, hp ng bỏn hp ng thuờ ; Kinh t: hiu qu v s hp lý cỏc th trng BS, hot ng ca th trng BS, cỏc chớnh sỏch ; Ti chớnh: ỏnh giỏ v s hu thu nhp; ti chớnh v cm c nh ; Thng mi: Th trng, vic qun lý, t chc nghip on B sung cho nhng nghiờn cu ny cũn phi k ti cỏc nghiờn cu ca Ngõn hng Th gii (World Bank) vi ni dung Chớnh sỏch v t (Land policy) nghiờn cu ny a cỏc chớnh sỏch qun lý t ai, cnh bỏo v quy nh s dng t ca chớnh quyn a phng cú th lm nh hng n tc v kiu mu phỏt trin ụ th, cng nh sc ộp ca cỏc quy nh phỏp lut i vi cỏc nh hoch nh chớnh sỏch cú th lm thay i nhng tỏc ng c mong i qun lý v s dng t nh th no Trong ú tỏc gi David C Parks, vi tỏc phm Nhng mụi trng cú liờn quan ti qun lý BS (Environmental management for real estate professionals) (1992) li a nhng phõn tớch v mụi trng hot ng qun lý BS, c bit ó phõn tớch khỏi quỏt nhng yờu cu v phỏp lut, ti chớnh, o c, ú cú chớnh sỏch thu BS, cỏc bin phỏp phũng cỏc ri ro v mt phỏp lut ti M liờn quan ti BS Cỏc nh khoa hc nc ngoi cng cú mt s nghiờn cu i vi vic qun lý t ca Vit Nam: t chc t Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA) ó cú cỏc bỏo cỏo ỏnh giỏ h thng lut t ai, õy l cụng trỡnh nghiờn cu, r soỏt h thng phỏp lut t hin ca Vit Nam, so sỏnh h thng lut hin hnh vi h thng phỏp lut t ca th gii v a mt s khuyn ngh; Tham lun s 03 (12/2005) ca Ngõn hng ADB v Tỏc ng quy trỡnh giao dch t i vi ngi nghốo ỏp dng phng phỏp DE SOTO, - 19 - nghiờn cu ny trung vo cỏc quy trỡnh giao dch t hin hnh Nhng nghiờn cu trờn mi cp ch yu n nhng kin thc chung v BS, th trng BS ú cú mng t v nh , cha i vo phõn tớch c th v cỏc cụng c ti chớnh, nht l chớnh sỏch thu nh , t Bờn cnh nhng nghiờn cu khỏi quỏt trờn v th trng nh, t, mt s tỏc gi nc ngoi cng ó cú nhng nghiờn cu chuyờn sõu v cỏc hot ng ti chớnh th trng BS nh tỏc gi W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher vi nghiờn cu v Nhng ti chớnh v u t BS (Real estate finance and investments) (1997) ó nờu nhng cn lu ý lnh vc ti chớnh v u t BS nc M Trong ú cun Trin vng ca BS (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001) ca cỏc tỏc gi John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith li a cỏc khỏi nim ỏnh giỏ cn bn v u t vo th trng BS, cỏc v thu thu nhp, ch s hu, ri ro u t BS, qun lớ BS, Tỏc gi Roy W Bahl tỏc phm Thu BS ụ th cỏc nc chm phỏt trin (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) li phõn tớch sõu v vic s dng t ụ th cỏc nc chm phỏt trin v tỏc ng ca chớnh sỏch thu BS i vi giỏ c BS Mt s tỏc gi li cú nhng nghiờn cu chuyờn sõu v tỡnh hỡnh ti chớnh nh , nh Arjen van Dijkhuizen, H Lan nghiờn cu ca mỡnh v Th trng ti chớnh nh ti H Lan (Dutch housing finance market) (2004) cng ó a cỏc phõn tớch chung cỏc yu t ca th trng ti chớnh nh ti H Lan, ng thi gii thiu cỏc cụng c s dng cng nh cỏc ri ro v cỏc bin phỏp qun lý ri ro ti th trng ny Nghiờn cu ca John Ryding thuc Ngõn hng D tr Quc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) Ti chớnh nh v s chuyn i v chớnh sỏch tin t (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) li phõn tớch v cỏc cụng c chớnh sỏch ca ti chớnh nh nh trn lói sut cho vay, s tng trng ca chng khoỏn húa, iu chnh lói sut th chp, s cnh tranh trờn th trng th chp cng nh vic gii thiu mụ hỡnh u t nh ca gia ỡnh cn bn thng nht chớnh sỏch v giỳp cỏc quc gia quỏ trỡnh chuyn i cú mt c ch chớnh sỏch ti chớnh nh thớch hp, y Ban Chõu u ó xut bn Cỏc h thng ti chớnh nh ti cỏc quc gia chuyn i- Lý thuyt v Thc tin (Housing - 20 - financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cun sỏch i vo phõn tớch h thng ti chớnh nh v cỏc cụng c chớnh sỏch, cng nh gii thiu mt s mụ hỡnh ti chớnh nh phỏt trin ti mt s quc gia nhm giỳp cỏc nc quỏ trỡnh chuyn i hon thin c ch chớnh sỏch nhm tỡm mt mụ hỡnh h thng ti chớnh nh hon thin cho mỡnh Cỏc tỏc gi trờn ó bc u nghiờn cu cỏc cụng c ti chớnh vic qun lý th trng BS, nhiờn cỏc nghiờn cu ú va cha h thng v mang tớnh n l, va cha y , hn na li cha xem xột n mi quan h gia cỏc cụng c vi nhau, hoc nu cú thỡ cng li ch cp n mt s ớt hng húa trờn th trng BS, ngoi vic nghiờn cu trờn thiờn hng nhiu sang cỏc hot ng kinh doanh BS hn l vic qun lý tm v mụ i vi mng th trng ny Do cú s khỏc bit v trỡnh phỏt trin kinh t, v hoỏ- xó hi cho nờn hin cú nhng im khụng tng ng cỏch nhỡn nhn, ỏnh giỏ i vi mt s mng ca th trng nh, t gia Vit Nam v mt s nc phỏt trin trờn th gii, tiờu biu ú chớnh l cỏc quan nim v t ai, v quyn i vi t ai, cng nh v cỏc yu t nn tng ca cho mt th trng BS phỏt trin Mc dự vy, nhng nghiờn cu trờn cng cú giỏ tr khoa hc v l t liu quý tham kho, hc kinh nghim qun lý th trng BS cho Vit Nam Nhỡn chung, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc nh khoa hc v ngoi nc liờn quan ti chớnh sỏch thu nh , t ó phn no giỳp hon thin hn h thng lý lun, cng nh thc tin v chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam Cỏc cụng trỡnh nghiờn cu v phng din no ú ó ch nhiu thc t, cng nh nguyờn nhõn tn ti chớnh sỏch thu núi chung, m nht chớnh sỏch thu nh , t Trc nhng ũi hi ca quỏ trỡnh hi nhp v phỏt trin kinh t thỡ vic i mi, hon thin v mt lý lun v thc tin v chớnh sỏch thu nh , t l xu th tt yu Vit Nam hin Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca ti: Mc ớch nghiờn cu ca lun ỏn l lm rừ c s lý lun ca chớnh sỏch thu nh , t , v ỏnh giỏ thc trng chớnh sỏch thu nh , t ca Vit Nam, cú tham kho kinh nghim ca th gii xut cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch - 21 - thu nh , t ti Vit Nam ti nm 2020 t c mc ớch trờn, lun ỏn cú cỏc nhim v sau: - Tng hp, h thng hoỏ v lm rừ c s lý lun v nh , t v chớnh sỏch thu nh , t ; xem xột cú chn lc kinh nghim thc tin v ỏp dng thu nh , t ca mt s nc trờn th gii vo Vit Nam; - ỏnh giỏ thc trng ca chớnh sỏch thu nh , t ca Vit Nam v ch nhng u, nhc im ca cỏc chớnh sỏch ú trc nhng yờu cu, nhim v ca t nc iu kin kinh t th trng v hi nhp; - xut gii phỏp xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu nh , t ỏp dng Vit Nam n nm 2020, qua ú gúp phn thc hin nhim v trng tõm ca ci cỏch h thng chớnh sỏch thu i tng v phm vi nghiờn cu - i tng nghiờn cu: lun ỏn trung nghiờn cu chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam v nhng ni dung liờn quan trc tip n vic xõy dng chớnh sỏch thu nh , t , c bit l v giỏ tớnh thu, v biu thu v thu sut, cng nh vic tuõn th thu Lun ỏn cng xem xột chớnh sỏch thu nh , t ca mt s quc gia v vựng lónh th trờn th gii so sỏnh, i chiu v dng vo Vit Nam - Phm vi nghiờn cu: + V ni dung: lun ỏn nghiờn cu tng quỏt v chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam vi t cỏch l chớnh sỏch thu ti sn, ú c bit trung vo cỏc chớnh sỏch b phn, nh: chớnh sỏch thu ng ký nh , t ; chớnh sỏch thu s dng nh ; chớnh sỏch thu s dng t ; v mi chớnh sỏch b phn ú li trung phõn tớch v giỏ tớnh thu, v biu thu v thu sut + V khụng gian: lun ỏn nghiờn cu chớnh sỏch thu nh , t trờn phm vi c nc, riờng s liu iu tra, phng chuyờn gia c thc hin trờn a bn H Ni + V thi gian: phn thc trng, lun ỏn nghiờn cu chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam t nm 2005 n nm 2011 Cỏc gii phỏp lun ỏn a cho giai on n nm 2020 - 211 - 2.4.1 i vi nh , t mang li thu nhp vnh vin: A V i p dng cụng thc: Trong ú: + V: giỏ tr hin ti ca thu nhp tng lai (giỏ tr nh , t ) + A: thu nhp rũng (li nhun rũng) trung bỡnh hng nm t nh , t + i: t l hoỏ 2.4.2 i vi nh , t mang li thu nhp cú thi hn - Thu nhp khụng bng nhau: V n CFt (1 i ) t T (1 i ) n Trong ú: + V: giỏ tr ca nh , t + CFt: thu nhp rũng (li nhun rũng) nm t + T: giỏ tr lý hay giỏ tr thu hi nm n + t: nm th t (t=1,n) + n: s nm hot ng (tui th kinh t) + i: t l húa - Thu nhp bng nhau: (1 i ) n T V A i (1 i ) n - Thu nhp n nm u khụng bng nhau, t n+1 tr i n nm m bng nhau: CFt (1 i ) ( m n ) T V A t n (1 i ) phỏp i (1 i ) (1 i ) m t phng 2.5 u, nhc im ca n - u im: + n gin d ỏp dng, d hiu dựng logic ca toỏn hc gii quyt cỏc bi toỏn t ra; + Cú chớnh xỏc tng i cao cú nhng chng c v cỏc thng v cú th so sỏnh c tỡm thu nhp rũng - Nhc im: + Phõn tớch cỏc thng v, cn phi iu chnh nhiu mt; + Mang nhng thụng tin hn ch v nhng gi nh v dũng tin tng lai; - 212 - + Thng ỏp dng mt t l hoỏ c nh Phng phỏp chi phớ 3.1 C s lý lun Trong hp cỏc nh , t hin hu, cú mt s nh , t c thit k v s dng cho nhng mc ớch riờng bit nhm ỏp ng cỏc yờu cu c th Do vy, khụng xy vic mua, bỏn cỏc nh , t ny trờn th trng, iu ny ng ngha vi vic khụng cú nhng ti liu giao dch lm c s cho nhng so sỏnh nh giỏ i vi nhng nh , t nh vy, vic nh giỏ c hỡnh thnh t nguyờn tc thay th, gi l phng phỏp chi phớ Phng phỏp chi phớ da trờn gi nh rng giỏ tr ca nh , t cn nh giỏ cú th c o bng chi phớ lm mt nh , t tng t v coi õy nh l mt vt thay th 3.2 Cỏc trng hp ỏp dng Phng phỏp chi phớ thng c ng dng nh giỏ nh , t cỏc trng hp sau: - nh giỏ nh , t dnh cho mc ớch s dng riờng bit, l nhng nh , t ớt cú chng c so sỏnh th trng; - nh giỏ cho mc ớch bo him; - L phng phỏp ca ngi tham gia u thu hay kim tra u thu; - Phng phỏp chi phớ cng thng c dựng cú tớnh cht b sung hoc kim tra i vi cỏc phng phỏp nh giỏ khỏc 3.3 Cỏc bc thc hin Phng phỏp chi phớ l mt phng phỏp hn hp, ú cú th s dng thờm cỏc phng phỏp khỏc Vic thc hin phng phỏp ny bao gm cỏc bc nh sau: Bc 1- c tớnh giỏ tr ca tha t mc tiờu cn nh giỏ, coi nh tha t ú l t trng v gi s rng s dng hin ti l s dng cao nht v tt nht Vic c tớnh ny thng c thc hin thụng qua phng phỏp so sỏnh hoc phng phỏp dũng tin - 213 - Bc 2- c tớnh cỏc chi phớ hin ti xõy dng li hoc thay th nhng cụng trỡnh xõy dng hin cú trờn tha t c tớnh chớnh xỏc s chi phớ ú, nh nh giỏ cn phi hiu v thit k xõy dng, v cỏc nguyờn vt liu c s dng nhm t c nhng c tớnh chi phớ mt mc hp lý Bc 3- c tớnh s tin gim giỏ tớch lu (tng giỏ tr hao mũn) ca cỏc cụng trỡnh xõy dng hin cú trờn tha t xột trờn tt c mi nguyờn nhõn S gim giỏ ú c chia thnh ba loi: gim giỏ t nhiờn, li thi chc nng v li thi bờn ngoi Bc 4- Tr s tin gim giỏ tớch lu chi phớ hin ti xõy dng li hoc thay th nhng cụng trỡnh xõy dng hin cú trờn tha t, thu c giỏ tr hin ti ca cụng trỡnh Bc 5- Cng giỏ tr c tớnh ca tha t (bc 1) vi giỏ tr hin ti ca cỏc cụng trỡnh (bc 4), s c giỏ tr c tớnh ca nh , t cn nh giỏ qua phng phỏp chi phớ 3.4 Cỏc phng phỏp xỏc nh chi phớ - Phng phỏp so sỏnh th trng Phng phỏp so sỏnh th trng c cỏc nh kin trỳc, nh xõy dng v nh nh giỏ s dng c tớnh chi phớ ũi hi cú kt qu nhanh Theo phng phỏp ny, cỏc chi phớ n v theo m2 hoc m3 c tớnh bng cỏch chia tng s chi phớ xõy dng ca cỏc kt cu ca cụng trỡnh tng t hon thnh mi õy cho lng m2 hoc m3 kt cu ú Cỏc cụng trỡnh ny phi tng t v kớch thc, thit k, cht lng v mi hon thnh vic xõy dng Cỏc kt qu t c sau ú c nhõn vi tng s m2 hoc m3 ca cụng trỡnh mc tiờu cn nh giỏ, tng s cui cựng c cng thờm phn trm phớ kin trỳc, chi phớ qun lý hnh chớnh v lói ca nh xõy dng Khú khn ch yu v nguyờn nhõn gõy s khụng chớnh xỏc ca phng phỏp so sỏnh th trng l thc t khụng cú hai ngụi nh no ging hon ton v kiu loi v cht lng xõy dng Mun cho c tớnh chi phớ cú th tin tng c, cn phi tớnh toỏn chi phớ m2 hoc m3 cho cỏc ngụi nh tiờu chun theo - 214 - mt kớch thc ó cho, ngoi tr chi phớ t, ri tin hnh iu chnh cỏc khỏc bit v kớch thc, chu vi, hỡnh dng ca ngụi nh, cng nh v cht lng v s lng ca cỏc c trng khỏc Cụng thc c s dng phng phỏp ny: Chi phớ thay th mi = S m2 sn xõy dng x Sut u t cho m2 sn xõy dng - Phng phỏp thng kờ chi tit ca nh xõy dng Phng phỏp ny núi chung c s dng bi cỏc chuyờn gia tớnh chi phớ cú kinh nghim, c tớnh chi phớ ca cụng trỡnh xõy dng cú quy mụ ln, c hon thnh phự hp vi cỏc k hoch v chi tit k thut xõy dng Trong phng phỏp ny, vic c tớnh chi phớ chi tit c lm cho mi mt lao ng v nguyờn vt liu xõy dng phc v cỏc yờu cu chi tit k thut Mi mt n v lao ng quan trng tin trỡnh xõy dng t nn múng ti trang trớ cui cựng v lm v sinh c hng mc hoỏ v tớnh chi phớ; chi phớ ú c cng vi chi phớ chi tit ca nguyờn vt liu xõy dng v thit b, cui cựng cng vi t l phn trm phớ kin trỳc cựng vi chi phớ qun lý v li nhun ca ngi xõy dng - Phng phỏp kho sỏt s lng Phng phỏp ny tng i n gin hn vic ỏp dng v tn ớt thi gian hn so vi phng phỏp thng kờ chi tit ca nh xõy dng Thụng qua phng phỏp ny, cỏc chi phớ xõy dng c nh thu chớnh hp t tt c cỏc nh thu ph - Phng phỏp chi phớ mi n v theo kt cu xõy dng Theo phng phỏp ny, chi phớ ca mi n v theo kt cu xõy dng c nh thu chớnh hng mc hoỏ v hp t tt c cỏc nh thu ph; chng hn, chi phớ bờ tụng c tớnh theo n v m3, mỏi theo n v m2 cỏc chi phớ c trng c kờ khai: Phng phỏp ny tin ớch c tớnh chi phớ cho cụng vic sa cha, thay th hoc c tớnh chi phớ xõy dng b sung Tuy nhiờn tớnh chớnh xỏc ca nú - 215 - thp, cho nờn phng phỏp ny khụng c cỏc nh xõy dng ỏp dng mt cỏch thng xuyờn Trong lnh vc nh giỏ, ngi ta s dng phng phỏp ny c tớnh mt cỏch nhanh chúng v tng i giỏ tr ca nh , t 3.5 Cỏc phng phỏp o gim giỏ tớch lu - Phng phỏp da vo tui Phng phỏp ny i vo c tớnh gim giỏ tớch ly da trờn mi tng quan gia thi gian s dng hiu qu so vi tng tui th kinh t ca cụng trỡnh xõy dng Vic tớnh toỏn theo phng phỏp ny ging nh vic tớnh khu hao k toỏn ti chớnh, v ch yu c thc hin theo phng phỏp khu hao tuyn tớnh - Phng phỏp k thut (phng phỏp o gim giỏ mang tỡnh k thut) õy l phng phỏp c cỏc k s s dng thng xuyờn phõn tớch, vic phõn tớch thc hin thụng qua iu tra v quan sỏt nhm thu thp ti liu gim giỏ, nht l nguyờn nhõn gõy gim giỏ nhm ỏnh giỏ ỳng mc gim giỏ theo tng nguyờn nhõn, sau ú tng hp li thnh gim giỏ tớch ly Mt bin tng khỏc vic s dng phng phỏp ny l vic i vo tớnh t l hao mũn (gim giỏ) ca cụng trỡnh hay t l cht lng cũn li ca cụng trỡnh, vic tớnh toỏn ny c thc hin theo cụng thc sau: T l cht lng T lcũn gim ligiỏ Trong ú: n n (D C ) ( Dt Bt ) t n D Dt t t t == t n t t - n: s lng kt cu chớnh nghiờn cu - Dt: T l giỏ tr ca kt cu chớnh t tng giỏ tr cụng trỡnh - Bt: T l gim giỏ ca kt cu chớnh t - Ct: T l cht lng cũn li ca kt cu chớnh t - Phng phỏp o gim giỏ rỳt t th trng Phng phỏp gim giỏ rỳt t th trng c ỏp dng cho tt c cỏc khớa cnh ca gim giỏ tớch lu Cú nhn xột cho rng phng phỏp ny khụng chớnh xỏc bng phng phỏp k thut, nhiờn, thc t phng phỏp ny li thun li - 216 - nhn c cỏc chng c th trng v d hiu i vi khỏch hng Phng phỏp ny c c bit chp nhn i vi cỏc cụng trỡnh, ni cú mt s ln cỏc ti sn tng t ó c ỏnh giỏ v mc gim giỏ, t ú lm c s tớnh toỏn gim giỏ cho cụng trỡnh ang nghiờn cu 3.6 u, nhc im ca phng phỏp - u im: + S dng nh giỏ cỏc nh , t dựng cho cỏc giao dch v mc ớch riờng bit mang tớnh chuyờn dựng; + S dng khú cú cỏc bng chng th trng so sỏnh, hay thiu c s d bỏo dũng li ớch tng lai m nh , t ú mang li - Nhc im: + Do phng phỏp chi phớ phi da vo cỏc d liu th trng, nờn nhng hn ch ca phng phỏp so sỏnh trc tip ó núi n phn trờn cng ỳng i vi phng phỏp chi phớ + Chi phớ khụng phi lỳc no cng ng nht hay phự hp vi giỏ tr Phng phỏp chi phớ phi s dng cỏch tip cn cng ti, song tng ca nhiu b phn cha chc ó bng vi giỏ tr ca ton b + Vic c tớnh gim giỏ tớch lu cú th tr nờn rt ch quan Trờn thc t, cha cú mt phng phỏp riờng bit no c chp nhn rng rói c tớnh gim giỏ + Ngi nh giỏ phi thụng tho k thut xõy dng v phi cú kinh nghim cú th ỏp dng c phng phỏp nh giỏ ny Nhn xột chung cho rng phng phỏp ny khụng cú giỏ tr cao vic a cỏc d bỏo giỏ tr phự hp, vỡ vy, phng phỏp ny ớt c chp nhn cung cp cỏc nh giỏ cú giỏ tr Phng phỏp thng d 4.1 C s lý lun Trong thc t cuc sng, nh , t thng b phỏ hu sau mt thi gian s dng, nờn c to dng mi nhm ỏp ng nhng nhu cu thay i ca xó hi, quỏ - 217 - trỡnh ny c gi l quỏ trỡnh phỏt trin nh , t , giỏ tr ca nh , t thu c sau quỏ trỡnh phỏt trin gi l giỏ tr ca s phỏt trin õy, giỏ tr ca s phỏt trin c biu hin di hỡnh thỏi gin n, hon ton l giỏ tr c tớnh Nh nh giỏ thng c yờu cu nh giỏ nhng nh , t m chỳng cú th c phỏt trin mi hay tỏi phỏt trin, vic nh giỏ cú th t n mt giỏ tr bng cỏch so sỏnh trc tip vi giỏ bỏn ca bt ng sn tng t khỏc cng c phỏt trin theo cỏch tng t iu ny thng l khụng thc t, bi vỡ khú tỡm c bt ng sn tng t cú c im phỏt trin c ỏo nh bt ng sn mc tiờu cn nh giỏ Phng phỏp thng d c xõy dng da ch yu trờn nguyờn tc úng gúp, tc l, giỏ tr hin ti ca nh , t (giỏ tr cha c phỏt trin) chớnh l giỏ tr cũn li sau ly giỏ tr c tớnh ca s phỏt trin tr i tt c cỏc chi phớ to s phỏt trin ú, cú th c th hoỏ qua cụng thc: Giỏ tr ca s phỏt trin - Chi phớ phỏt trin (gm c lói ca nh u t) = Giỏ tr cũn li (giỏ tr cha phỏt trin) Chng hn, vi ý nh phỏt trin vựng t xõy dng cỏc nh lin k trờn mt din tớch t trng õy, cú th d kin trc s tin cho thu c t vic bỏn cỏc cn nh sau quỏ trỡnh phỏt trin Hn na, cú th d kin c chi phớ cho vic xõy dng cỏc nh ny v li nhun m nh u t yờu cu tin hnh mt hot ng u t nh vy T giỏ tr ca cụng trỡnh sau quỏ trỡnh phỏt trin tr i tng s chi phớ v li nhun yờu cu s c giỏ tr cũn li ca t 4.2 Cỏc trng hp ỏp dng Phng phỏp thng d c dng xỏc nh giỏ tr ca cỏc nh , t , nh , t cú s phỏt trin hoc cú tim nng phỏt trin iu ny c bit cn thit nu nh , t cú giỏ tr tim tng, giỏ tr ny s gii phúng nh , t ú c phỏt trin nh , t ny cú th l t trng dnh cho phỏt trin hay t cú cỏc kt cu xõy dng ang tn ti m cn phi thay th hay ci to, thụng thng l tõn trang li hay phỏ b v phỏt trin li vi nhng kt cu xõy dng hon ton mi - 218 - Phng phỏp thng d thng c s dng nhng ngi mua nh riờng xem xột, ỏnh giỏ nu chi thờm tin ci thin v hin i hoỏ ngụi nh ú, thỡ s lm cho ngụi nh cú giỏ tr hn nhiu so vi chi phớ b 4.3 Cỏc bc tin hnh phng phỏp thng d Phng phỏp thng d c thc hin thụng qua cỏc bc sau: Bc 1: Xỏc nh cỏch s dng cao nht v tt nht ca nh , t cn nh giỏ, cú tớnh n nhng quy nh v xõy dng v nhng hn ch khỏc Bc 2: c tớnh ton b tng giỏ tr ca quỏ trỡnh phỏt trin, bng cỏch s dng phng phỏp so sỏnh trc tip hay phng phỏp thu nhp, li nhun Bc 3: c tớnh tng s chi phớ phỏt trin, bao gm: chi phớ u t vo t, chi phớ xõy dng, li nhun ca ngi lm cụng tỏc phỏt trin, chi phớ marketing, cỏc phớ phỏp lý, chi phớ ti chớnh v cỏc phớ cú liờn quan Bc 4: Ly tng giỏ tr phỏt trin tr i tng chi phớ phỏt trin ca nh u t 4.4 u, nhc im ca phng phỏp - u im: - c s dng ỏnh giỏ cỏc nh , t cú tim nng phỏt trin - õy l phng phỏp thớch hp a mc giỏ thc hin u thu - Phng phỏp ny mụ phng li cỏch thc phõn tớch, ỏnh giỏ cỏc c hi u t vo nh , t Vỡ vy, nú cú giỏ tr quan trng t v chi phớ xõy dng ti a v tin cho thuờ ti thiu cn t c thc hin d ỏn phỏt trin nh , t - Nhc im: - Khú khn vic xỏc nh s dng cao nht v tt nht - Mi c tớnh v chi phớ v giỏ bỏn cú th b thay i tu theo cỏc iu kin ca th trng - Giỏ tr cũn li cui cựng nhy cm i vi nhng thay i c tớnh cỏc chi phớ v giỏ bỏn - 219 - Ph lc 6: T l ng viờn ca thu s dng t tớnh theo khung giỏ t ca chớnh ph ti Ngh nh s 123/2007/N-CP t ti nụng thụn S ln Giỏ t theo Mc thu T l Mc thu Ngh nh t (/m2) 123/N-CP ng viờn (kg/ha) () (5=3x4) Loi xó Loi mc nh sut thu SD NN (kg/ha) (1) (2) (3) (4) Mc cao nht 650 1.300 520 1.875.000 0,03% Mc thp nht 80 160 64 10.000 0,64% Mc cao nht 650 1,5 975 390 1.275.000 0,03% Mc thp nht 80 1,5 120 48 4.500 1,07% Mc cao nht 650 650 260 900.000 0,03% Mc thp nht 80 80 32 2.500 1,28% Xó ng bng Xó trung du Xó nỳi (6) (7) (8=6/7) Trong ú: Giỏ thúc tớnh thu l 4.000 ng/kg, nờn (6) = (5) x (4.000)/(10.000) t ti ụ th Loi ụ th Loi mc (1) (2) Loi c bit Loi I Loi II Loi III Loi IV Loi V nh sut Mc thu Giỏ t theo T l S Mc thu thu SD t Ngh nh ln (/m2) NN (kg/ha) (kg/ha) 123/N-CP () ng viờn (3) (4) (5=3x4) (6) (7) (8=6/7) Mc cao nht 650 32 20.800 8.320 67.500.000 0,012% Mc thp nht 80 720 288 1.500.000 0,019% Mc cao nht 650 30 19.500 7.800 42.500.000 0,018% Mc thp nht 80 640 256 400.000 0,064% Mc cao nht 650 26 16.900 6.760 30.000.000 0,023% Mc thp nht 80 560 224 150.000 0,149% Mc cao nht 650 19 12.350 4.940 19.500.000 0,025% Mc thp nht 80 400 160 120.000 0,133% Mc cao nht 650 13 8.450 3.380 13.350.000 0,025% Mc thp nht 80 400 160 50.000 0,320% Mc cao nht 650 13 8.450 3.380 6.700.000 0,050% Mc thp nht 80 240 96 30.000 0,320% Trong ú: Giỏ thúc tớnh thu l 4.000 ng/kg, nờn (6) = (5) x (4.000)/(10.000) 220 Ph lc 7: Bng tớnh th thu s dng t nu cú tớnh n hn mc cụng nhn t v ỏp dng biu thu sut lu tin Din tớch t Thnh Th Nụng thụn TT Tnh Din tớch hn mc Din tớch vt hn mc t n ln m2 m2 (7) (8) Giỏ t trung bỡnh cỏc a phng ban hnh Din tớch vt hn mc trờn ln m2 m2 m2 Din tớch vt hn mc trờn ln m2 (10) (10) (11) Din tớch Din tớch vt hn hn mc mc t n ln (9) Thu sut d kin Ngoi Ngoi Trong hn hn hn mc t mc mc n trờn ln ln S thu d kin thu c Nụng thụn ụ th ng ng % % % ng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) Bc Giang 56,400,000 28,154,736 - 2,497,528 1,311,662 - 307,533 2,916,000 0.05% 0.10% 0.20% 24,797,143,242 Bc Cn 8,284,710 - - 1,567,272 - - 430,000 1,375,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,858,712,150 Bc Ninh 36,006,726 - - 3,242,520 724,002 - 508,200 3,845,400 0.05% 0.10% 0.20% 18,167,779,571 Cao Bng 18,067,098 - - 1,901,886 - - 135,600 5,227,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,195,528,305 in Biờn 10,699,458 - - - 2,759,568 - 121,200 2,720,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,155,791,899 H Giang 22,676,892 - - 2,603,118 - - 28,690 476,500 0.05% 0.10% 0.20% 945,492,879 H Nam 18,504,948 - - 1,432,452 - - 135,040 2,066,900 0.05% 0.10% 0.20% 2,729,821,608 H Ni 25,563,720 9,087,624 - 19,151,454 - - 631,000 16,965,000 0.05% 0.10% 0.20% 176,251,852,959 H Tõy c 49,396,000 17,309,744 - 4,316,382 - - 251,733 2,607,640 0.05% 0.10% 0.20% 16,202,520,600 10 H Tnh 28,638,876 - - 2,972,592 - - 30,600 1,860,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,202,685,363 11 Hi Dng 51,198,042 - - 6,662,460 - - 483,000 6,430,000 0.05% 0.10% 0.20% 33,784,136,043 12 Hi Phũng 39,029,760 - - 12,332,082 - - 560,000 7,080,000 0.05% 0.10% 0.20% 54,583,903,080 13 Hng Yờn 34,658,442 - - 3,722,670 - - 848,000 3,350,000 0.05% 0.10% 0.20% 20,930,651,658 14 Ho Bỡnh 54,400,000 26,449,580 - 4,853,772 - - 82,400 2,830,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,288,812,772 15 Lo Cai 11,229,078 - - 2,280,936 - - 48,800 2,845,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,518,620,963 221 Din tớch t Thnh Th Nụng thụn TT Tnh Din tớch hn mc Din tớch vt hn mc t n ln m2 m2 (7) (8) Giỏ t trung bỡnh cỏc a phng ban hnh Din tớch vt hn mc trờn ln m2 m2 m2 Din tớch vt hn mc trờn ln m2 (10) (10) (11) Din tớch Din tớch vt hn hn mc mc t n ln (9) Thu sut d kin Ngoi Ngoi Trong hn hn hn mc t mc mc n trờn ln ln S thu d kin thu c Nụng thụn ụ th ng ng % % % ng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 16 Lng Sn 19,748,736 - - 3,677,730 - - 110,000 2,695,200 0.05% 0.10% 0.20% 6,042,289,428 17 Lai Chõu 9,053,982 - - 1,297,422 - - 201,800 539,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,263,202,013 18 Nam nh 37,941,960 - - 4,846,968 - - 904,000 4,436,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,900,340,944 19 Ngh An 63,697,452 - - 5,189,646 - - 430,600 2,145,000 0.05% 0.10% 0.20% 19,279,956,751 20 Ninh Bỡnh 19,975,116 - - 2,116,338 - - 284,000 3,863,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,924,173,319 21 Phỳ Th 32,403,882 - - 4,225,074 - - 494,167 1,476,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,124,569,190 22 Qung Ninh 20,700,918 - - 18,414,144 - - 335,400 5,081,000 0.05% 0.10% 0.20% 50,252,676,781 23 Sn La 25,487,658 - - 1,955,562 - - 252,000 1,940,200 0.05% 0.10% 0.20% 5,108,535,604 24 Thỏi Bỡnh 50,269,506 - - 2,162,370 - - 230,000 5,105,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,300,442,615 25 Thỏi Nguyờn 31,645,656 - - 6,735,792 - - 141,900 5,163,600 0.05% 0.10% 0.20% 19,635,727,079 26 Thanh Hoỏ 181,985,958 - - 7,405,482 - - 243,000 4,317,067 0.05% 0.10% 0.20% 38,096,274,878 27 Tuyờn Quang 20,180,160 - - 1,477,056 - - 243,000 944,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,149,059,872 28 Vnh Phỳc 30,811,998 - - 4,487,154 - - 536,333 2,376,667 0.05% 0.10% 0.20% 13,594,981,080 29 Yờn Bỏi 14,700,504 - - 3,388,434 - - 243,600 2,498,667 0.05% 0.10% 0.20% 6,023,805,496 30 Bỡnh nh 24,417,330 - - 5,968,662 - - 65,700 3,954,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,602,154,065 31 Bỡnh Thun 20,581,344 - - 8,640,000 62,736 - 404,200 2,249,333 0.05% 0.10% 0.20% 14,017,722,337 222 Din tớch t Thnh Th Nụng thụn TT Tnh Din tớch hn mc Din tớch vt hn mc t n ln m2 m2 (7) (8) Giỏ t trung bỡnh cỏc a phng ban hnh Din tớch vt hn mc trờn ln m2 m2 m2 Din tớch vt hn mc trờn ln m2 (10) (10) (11) Din tớch Din tớch vt hn hn mc mc t n ln Ngoi Ngoi Trong hn hn hn mc t mc mc n trờn ln ln S thu d kin thu c Nụng thụn ụ th ng ng % % % ng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 32 Nng 10,834,400 1,436,236 - 10,886,064 - - 301,400 7,056,000 0.05% 0.10% 0.20% 40,471,659,402 33 k Lk 45,106,362 - - 9,350,754 - - 269,000 4,545,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,316,394,154 34 k Nụng 13,627,026 - - 1,280,370 - - 166,000 1,118,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,846,769,988 35 Gia Lai 37,520,000 4,880,050 - 8,800,000 4,407,026 - 41,500 2,523,133 0.05% 0.10% 0.20% 23,202,360,007 36 Khỏnh Ho 15,249,990 - - 9,209,802 - - 264,300 3,297,067 0.05% 0.10% 0.20% 17,197,953,304 37 Kon Tum 13,631,268 - - 3,649,440 2,386,506 - 33,500 2,325,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,019,424,189 38 Lõm ng 20,067,726 - - 8,624,784 - - 330,400 3,223,200 0.05% 0.10% 0.20% 17,214,890,230 39 Ninh Thun 12,105,912 - - 3,344,376 - - 90,533 1,079,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,352,283,118 40 Phỳ Yờn 19,148,514 - - 4,412,640 605,394 - 312,000 1,927,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,405,341,062 41 Qung Bỡnh 17,041,248 - - 2,352,966 - - 26,167 1,657,200 0.05% 0.10% 0.20% 2,172,626,796 42 Qung Nam 75,856,704 - - 7,596,320 1,801,642 - 440,333 1,643,500 0.05% 0.10% 0.20% 25,904,379,608 43 Qung Ngói 33,537,168 - - 4,919,544 - - 268,733 1,632,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,520,619,788 44 Qung Tr 21,560,000 6,167,476 - 5,232,000 958,296 - 84,267 1,556,800 0.05% 0.10% 0.20% 6,992,576,973 45 Tha Thiờn Hu 39,340,000 14,335,874 - 9,708,216 - - 30,500 5,716,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,783,260,485 46 An Giang 13,568,408 - 14,467,236 - - 658,000 4,844,000 0.05% 0.10% 0.20% 56,053,802,056 47 Bỡnh Dng - - 7,664,640 609,276 - 660,000 4,780,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,517,682,300 36,736,000 22,081,374 (9) Thu sut d kin 223 Din tớch t Thnh Th Nụng thụn TT Tnh Din tớch hn mc Din tớch vt hn mc t n ln m2 m2 (7) (8) Giỏ t trung bỡnh cỏc a phng ban hnh Din tớch vt hn mc trờn ln m2 m2 m2 Din tớch vt hn mc trờn ln m2 (10) (10) (11) Din tớch Din tớch vt hn hn mc mc t n ln (9) Thu sut d kin Ngoi Ngoi Trong hn hn hn mc t mc mc n trờn ln ln S thu d kin thu c Nụng thụn ụ th ng ng % % % ng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 48 Bỡnh Phc 20,324,640 - - 3,636,234 - - 67,300 1,772,500 0.05% 0.10% 0.20% 3,906,536,519 49 B Ra Vng Tu 11,213,538 - - 8,605,842 - - 922,800 4,083,867 0.05% 0.10% 0.20% 22,746,483,509 50 Bc Liờu 13,624,464 - - 3,914,946 - - 82,000 3,606,000 0.05% 0.10% 0.20% 7,617,250,662 51 Bn Tre 29,051,736 - - 1,951,404 - - 120,000 4,250,000 0.05% 0.10% 0.20% 5,889,837,660 52 C Mau 24,440,850 - - 3,411,954 - - 630,000 3,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,944,747,025 53 Cn Th 12,272,358 - - 12,757,962 - - 424,800 5,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 34,979,977,414 54 ng Nai 42,586,908 - - 14,314,776 - - 276,500 3,976,667 0.05% 0.10% 0.20% 34,350,188,697 55 ng Thỏp 52,442,670 - - 5,643,204 - - 252,800 3,754,000 0.05% 0.10% 0.20% 17,221,047,396 56 TP H Chớ Minh 24,598,476 - - 61,588,422 - - 5,129,000 27,720,000 0.05% 0.10% 0.20% 916,698,320,622 57 Hu Giang 15,114,498 - - 2,167,452 - - 399,000 2,890,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,147,310,491 58 Kiờn Giang 35,316,498 - - 5,030,720 6,183,238 - 284,800 2,671,267 0.05% 0.10% 0.20% 28,265,347,099 59 Long An 60,793,698 - - 5,301,000 3,226,260 - 135,000 4,842,000 0.05% 0.10% 0.20% 32,558,846,535 60 Súc Trng 19,216,554 - - 3,210,858 - - 96,000 3,360,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,316,636,032 61 Tõy Ninh 31,241,616 - - 5,142,438 - - 215,333 1,845,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,108,860,114 62 Tin Giang 32,165,154 - - 2,587,284 - - 774,000 5,615,667 0.05% 0.10% 0.20% 19,712,577,287 63 Tr Vinh 12,808,992 - - 1,920,000 439,896 - 624,000 4,380,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,127,949,984 224 Din tớch t Thnh Th Nụng thụn TT Tnh Din tớch hn mc Din tớch vt hn mc t n ln m2 m2 (7) (8) Giỏ t trung bỡnh cỏc a phng ban hnh Din tớch vt hn mc trờn ln m2 m2 m2 Din tớch vt hn mc trờn ln m2 (10) (10) (11) Din tớch Din tớch vt hn hn mc mc t n ln (1) (2) (9) 64 Vnh Long 20,904,618 - - 2,405,760 - - Tng cng 1,959,916,870.00 121,389,728.00 - 406,614,366.00 5,475,502.00 - S thu d kin thu c l 2.115.738.080.228 ng Ngun: [70] v tỏc gi t tớnh toỏn Thu sut d kin Ngoi Ngoi Trong hn hn hn mc t mc mc n trờn ln ln S thu d kin thu c Nụng thụn ụ th ng ng % % % ng (12) (13) (14) (15) (15) (16) 3,538,000 0.05% 0.10% 0.20% 860,000 13,244,775,180 2,115,738,080,228 225 [...]... , t l mt loi BS, õy l hng hoỏ c bit, vỡ vy, ngoi nhng c im chung ca hng hoỏ thụng thng thỡ nh , t cũn cú nhng c im riờng nh sau: [37, tr.63-tr.74] Tính cố định về vị trí Tính ảnh h-ởng lẫn nhau Đặc điểm của nhà ở, đất ở Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính bền vững Tính khác biệt Ngun: Tỏc gi tp hp Hỡnh 1.1: c im ca nh , t - Tớnh c nh v v trớ: c im ny l do t ai mang li, dự l nh nhng cng phi gn... tin ca chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam - V mt thc tin: lun ỏn phõn tớch thc trng chớnh sỏch thu nh , t , nht l cỏc chớnh sỏch b phn ca chớnh sỏch thu nh , t v ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t theo cỏc tiờu chớ ỏnh giỏ; cng nh ỏnh giỏ rừ nhng mt thnh cụng v hn ch ca chớnh sỏch thu nh , t nhm xut v kin ngh v nh hng v gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam ti nm 2020 7 Kt cu ca lun ỏn Ngoi... tham kho v cỏc Ph lc, lun ỏn c kt cu gm 3 chng: Chng 1: C s lý lun v kinh nghim quc t v chớnh sỏch thu nh , t Chng 2: Phõn tớch thc trng chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam Chng 3: Cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam n nm 2020 - 26 - CHNG 1 C S Lí LUN V KINH NGHIM QUC T V CHNH SCH THU NH , T 1.1 Tng quan v nh , t v chớnh sỏch nh , t 1.1.1 Nh , t 1.1.1.1 Khỏi nim nh Hin nay cú... sỏch thu nh , t ti Vit Nam trong giai on va qua, lun ỏn ó nờu ra cỏc cõu hi nghiờn cu cn gii quyt Xut phỏt t cỏc cõu hi nghiờn cu ú, kt hp vi vic xem xột cỏc mụ hỡnh, cỏc lý thuyt v thu, lý thuyt nh giỏ, cỏc kt qu t phõn tớch thc trng cng nh nh hng chin lc phỏt trin h thng chớnh sỏch thu ti nm 2020, lun ỏn ó tp trung xut cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam - Phng phỏp lun: Ngoi... cỏc s liu trong ti liu ỏnh giỏ tỏc ng do Chớnh ph thc hin khi son tho Lut thu s dng t phi nụng nghip, cỏc s liu iu tra v dõn s v nh v thụng tin trờn website v cỏc ni dung: o Thc trng v nh , t ti Vit Nam hin nay; o Thc trng v cỏc chớnh sỏch b phn ca chớnh sỏch thu nh , t , nh: chớnh sỏch thu ng ký nh , t ; chớnh sỏch thu ỏnh vo vic s dng nh , t Phng phỏp nghiờn cu thc trng: vic iu tra, phng vn c thc... , t : + S dng cỏch tip cn theo quỏ trỡnh qun lý i vo phõn tớch cỏc b phn ca chớnh sỏch thu nh , t ; + S dng h thng ch tiờu ỏnh giỏ chớnh sỏch ca Ngõn hng th gii ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam hin nay; + S dng mụ hỡnh SWOT ỏnh giỏ c hi v thỏch thc, im mnh v im yu ca chớnh sỏch thu nh , t trong bi cnh hin nay Trong cỏc nghiờn cu ca lun ỏn, tỏc gi cú s dng cỏc s liu s cp v th cp, c th: +... tng chng chộo, trựng lp gia cỏc loi thu trong h thng thu Xỏc nh c - 41 - cỏc kh nng ỏnh thu núi trờn l tin quan trng cho vic xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu ỏnh vo nh , t ca cỏc quc gia, cng nh Vit Nam 1.2.2 Khỏi nim chớnh sỏch thu nh , t Trc ht chỳng ta phi khng nh rng chớnh sỏch thu nh , t l mt chớnh sỏch cụng, nm trong nhúm cỏc chớnh sỏch ti chớnh m chớnh ph cỏc nc dựng iu tit cỏc vn kinh... hoc xõy dng mi, nú cũn - 45 - c to ra do nh hng ca cỏc khu vc c u t ti cỏc vựng lõn cn (do c s dng mt phn h thng h tng k thut v h thng dch v phỳc li xó hi ca khu vc c u t) Trong thi k xõy dng CNXH Vit Nam, tin s dng t chớnh l giỏ tr quyn s dng t, hay nhiu ngi gi õy l giỏ t m ngi s dng t phi np cho Nh nc khi c Nh nc giao t hay cụng nhn quyn s dng t õy l c s lý lun Nh nc vi chc nng l i din s hu ton dõn,... phn c th ph trỏch thc hin i tng ca chớnh sỏch thu nh , t thụng thng l nhng ch th cú quyn s hu nh , t i vi nh , trong nhng tỡnh hung cỏ bit i tng ca chớnh sỏch l ch th s dng nh ; cũn i vi t , do Vit Nam khụng cú quyn s hu t nhõn v t ai nờn i tng chớnh sỏch chớnh l ch th cú quyn s dng t T nhng phõn tớch trờn v c th hn, chỳng ta thy i tng ca chớnh sỏch thu nh , t l cỏc t chc, cỏc h gia ỡnh, cỏc cỏ