Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại việt nam

-1- B GIO DC V O TO TRNG I HC KINH T QUC DN PHM VN BèNH CHNH SCH THU NH , T TI VIT NAM Chuyờn ngnh: Qun lý Kinh t (Khoa hc Qun lý) Mó s: 62.34.01.01 LUN N TIN S KINH DOANH V QUN Lí NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS Nguyn Th Ngc Huyn PGS.TS Lờ Xuõn Bỏ H Ni- 2013 -2- LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc s liu, kt qu nờu lun ỏn l trung thc Nhng t liu c s dng lun ỏn u cú ngun gc trớch dn rừ rng Tỏc gi Lun ỏn Phm Vn Bỡnh -3- MC LC Trang TRANG BèA PH LI CAM OAN MC LC DANH MC CC Kí HIU, CH VIT TT DANH MC CC BNG DANH MC CC HèNH V DANH MC CC TH, BIU 10 DANH MC CC PH LC 11 LI M U 12 CHNG 1: C S Lí LUN V KINH NGHIM QUC T V CHNH SCH THU NH , T 1.1 Tng quan v nh , t v chớnh sỏch nh , t 26 26 1.1.1 Nh , t 26 1.1.2 Chớnh sỏch nh , t 30 1.2 Chớnh sỏch thu nh , t 33 1.2.1 Thu nh , t 33 1.2.2 Khỏi nim chớnh sỏch thu nh , t 41 1.2.3 Ni dung ca chớnh sỏch thu nh , t 45 1.2.4 ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t 56 1.2.5 Cỏc yu t nh hng n chớnh sỏch thu nh , t 61 1.3 Chớnh sỏch thu nh , t ti mt s nc, vựng lónh th trờn th gii v bi hc cho Vit Nam 67 1.3.1 Chớnh sỏch thu nh , t ti mt s nc v vựng lónh th trờn th gii 67 1.3.2 Nhng bi hc rỳt cho Vit Nam t vic nghiờn cu chớnh sỏch thu nh , t ca mt s nc v vựng lónh th trờn th gii KT LUN CHNG 75 77 -4- CHNG 2: PHN TCH THC TRNG CHNH SCH THU NH , T TI VIT NAM 2.1 Thc trng nh , t ti Vit Nam 79 79 2.1.1 Thc trng t ti Vit Nam 79 2.1.2 Thc trng nh ti Vit Nam 81 2.1.3 ỏnh giỏ thc trng nh , t ti Vit Nam 87 2.2 Thc trng chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam 89 2.2.1 Thc trng chớnh sỏch thu ng ký nh , t 90 2.2.2 Thc trng chớnh sỏch thu s dng nh , t 93 2.2.3 Thc trng cụng c ca chớnh sỏch thu nh , t 104 2.3 ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t 110 2.3.1 ỏnh giỏ chung v chớnh sỏch thu nh , t theo tiờu ỏnh giỏ chớnh sỏch 110 2.3.2 Thnh cụng ca chớnh sỏch thu nh , t v nguyờn nhõn 117 2.3.3 Hn ch ca chớnh sỏch thu nh , t v nguyờn nhõn 120 KT LUN CHNG 128 CHNG 3: CC GII PHP HON THIN CHNH SCH THU NH , T TI VIT NAM N NM 2020 130 3.1 Bi cnh nc v quc t nh hng ti vic hon thin chớnh sỏch thu nh , t 130 3.1.1 Nhng thun li vic hon thin chớnh sỏch thu nh , t 130 3.1.2 Nhng khú khn vic hon thin chớnh sỏch thu nh , t 131 3.2 Quan im, mc tiờu v yờu cu hon thin chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam n nm 2020 133 3.2.1 Quan im hon thin chớnh sỏch thu nh , t 133 3.2.2 Mc tiờu hon thin chớnh sỏch thu nh , t 134 3.2.3 Yờu cu hon thin chớnh sỏch thu nh , t 135 3.3 Cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t 136 -5- 3.3.1 Cỏc gii phỏp hon thin quy trỡnh chớnh sỏch v qun lý thu nh , t 3.3.2 Cỏc gii phỏp hon thin ni dung chớnh sỏch thu nh , t 137 143 3.4 Cỏc iu kin thc hin thnh cụng cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t 3.4.1 Hon thin h thng cỏc bn phỏp lut liờn quan n t 172 173 ai, xõy dng v nh 3.4.2 Chuyờn nghip húa hot ng ca cỏc n v nh giỏ ti sn 174 3.4.3 Kim soỏt cht ch cỏc giao dch bt ng sn, sm xõy dng v cụng b ch s giỏ bt ng sn 175 3.4.4 S quyt tõm ca cỏc cp, cỏc ngnh cụng cuc ci cỏch núi chung v ci cỏch chớnh sỏch thu núi riờng 177 KT LUN CHNG 177 KT LUN 179 DANH MC CễNG TRèNH CễNG B CA TC GI 181 DANH MC TI LIU THAM KHO 183 PH LC 189 -6- DANH MC CC Kí HIU, T VIT TT Ch vit tt Ni dung y BS Bt ng sn GCN Giy chng nhn GDP Tng sn phm nc HND Hi ng Nhõn dõn M2 Một vuụng NH Ngõn hng NSNN Ngõn sỏch nh nc QSD Quyn s dng QSH Quyn s hu TP Thnh ph UBND y ban Nhõn dõn USD ụ la M VN ng Vit Nam -7- DANH MC CC BNG TấN BNG STT Trang Bng 1: Tin quỏ trỡnh iu tra 24 Bng 2.1: Hin trng s dng t tớnh n 01/01/2011 Vit Nam 79 Bng 2.2: C cu t s dng t phõn theo vựng 80 Bng 2.3: S h cú nh v cha cú nh 81 Bng 2.4: Cht lng nh chia theo thnh th/nụng thụn v loi nh nm 2011 82 Bng 2.5: Din tớch nh bỡnh quõn u ngi chia theo thnh th/nụng thụn nm 2011 84 Bng 2.6: Phõn b phn trm (%) s h cú nh chia theo din tớch s dng thnh th v nụng thụn nm 1999 v nm 2011 85 Bng 2.7: S h cú nh chia theo nm a vo s dng thnh th/nụng thụn v quyn s hu 86 Bng 2.8: Tng hp cỏc khon thu liờn quan n t v thu t thu nh , t 89 10 Bng 2.9: K hoch v thc hin thu ca chớnh sỏch thu nh , t 111 11 Bng 2.10: í kin ỏnh giỏ v mc tiờu tng th ca chớnh sỏch 112 nh , t 12 Bng 2.11: í kin ỏnh giỏ ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v l phớ trc b 113 13 Bng 2.12: í kin ỏnh giỏ ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v vic thc hin mc tiờu ca chớnh sỏch thu s dng nh , t 114 14 Bng 2.13: í kin iu tra ngi np thu v vic nm bt thụng tin v chớnh sỏch thu nh , t 116 15 Bng 2.14: í kin ỏnh giỏ cỏc khõu ca quy trỡnh chớnh sỏch 124 -8- 16 Bng 3.1: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch 148 v giỏ nh , t tớnh l phớ trc b 17 Bng 3.2: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch 149 v thu sut i vi thu ng ký nh , t 18 Bng 3.3: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v kh nng ỏnh thu s dng i vi nh 151 19 Bng 3.4: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch 153 v i tng np thu i vi thu s dng nh 20 Bng 3.5: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch 155 v giỏ tớnh thu s dng nh 21 Bng 3.6: í kin ca i tng hoch nh chớnh sỏch v phõn chia din tớch vt hn mc i vi t 164 22 Bng 3.7: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v giỏ tớnh thu s dng t 165 23 Bng 3.8: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v thu sut thu s dng t hn mc 168 24 Bng 3.9: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch 169 v biu thu ly tin theo hn mc s dng t 25 Bng 3.10: í kin ca i tng np thu v hoch nh chớnh sỏch v thu sut i vi t s dng sai mc ớch v ln chim 171 -9- DANH MC CC HèNH V STT TấN HèNH V Trang Hỡnh 1.1: c im ca nh , t 28 Hỡnh 1.2: V trớ ca thu nh , t 34 Hỡnh 1.3: Cỏc kh nng ỏnh thu vo nh , t 38 Hỡnh 1.4: Cỏc cp mc tiờu ca chớnh sỏch thu nh , t 46 Hỡnh 1.5: Quỏ trỡnh ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t 60 Hỡnh 1.6: Quy trỡnh chớnh sỏch thu nh , t 62 - 10 - DANH MC CC BIU STT TấN BIU Trang Biu 2.1: Tng trng cn h nm 2011 so vi nm 1999 82 Biu 2.2: T l phõn loi nh nm 2011 83 Biu 2.3: T l phn trm theo din tớch nh bỡnh quõn u ngi ca cỏc h ti thnh th v nụng thụn nm 2011 84 Biu 2.4: S lng cỏn b lm ngnh thu Vit Nam v mt s nc 106 - 11 - DANH MC CC PH LC STT TấN PH LC Trang Ph lc 1: Mu phiu iu tra i tng np thu 189 Ph lc 2: Mu phiu iu tra i tng hoch nh chớnh sỏch 192 Ph lc 3: ỏnh giỏ kt qu iu tra i tng np thu theo cỏc giỏ tr: trung bỡnh, lch chun Ph lc 4: ỏnh giỏ kt qu iu tra i tng hoch nh chớnh sỏch theo cỏc giỏ tr: trung bỡnh, lch chun Ph lc 5: Cỏc phng phỏp nh giỏ nh , t Ph lc 6: T l ng viờn ca thu s dng t tớnh theo khung giỏ t ca chớnh ph ti Ngh nh s 123/2007/N-CP 195 201 206 219 Ph lc 7: Bng tớnh th thu s dng t nu cú tớnh n hn mc cụng nhn t v ỏp dng biu thu sut lu tin xut 220 - 12 - LI M U Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu Thu nh , t l mt nhng loi thu xut hin sm nht h thng thu ca nhiu nc trờn th gii, c bit l nhng nc cú nn kinh t th trng phỏt trin v hầu hết quốc gia có xu h-ớng tiếp tục hoàn thiện loại thuế Vit Nam, hin ó cú chớnh sỏch ng viờn thu i nh , t thụng qua cỏc sc thu nh: thu nh, t (t ngy 01/01/2012 c thay bng thu s dng t phi nụng nghip); l phớ trc b Vic trin khai thc hin chớnh sỏch thu nh , t bc u ó phỏt huy c mt s tỏc dng tớch cc trờn cỏc khớa cnh ti chớnh, kinh t, xó hi, Tuy nhiờn nhng nm gn õy, Vit Nam ó cú nhng bc tin quan trng phỏt trin kinh t, i sng nhõn dõn c ci thin rừ rt, lng ti sn m nht l nh v t dõn c vỡ vy cng c gia tng mnh m Bờn cnh ú, trc nhng yờu cu nhim v mi giai on cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc v xõy dng nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha, trc xu th m rng hi nhp v trc nhng din bin phc tp, a dng v ti sn, thu nhp ca dõn c, h thng chớnh sỏch ng viờn cho ngõn sỏch nh nc thụng qua cỏc loi thu i vi nh v t hin hnh ó bc l nhng khim khuyt trờn nhiu mt, nh: giỏ tớnh thu, biu thu, thu sut, vic tuõn th thu, c vic hoch nh, t chc v kim soỏt vic thc hin chớnh sỏch Ngoi ra, xu hng chung ca cỏc quc gia, c bit cỏc quc gia ang phỏt trin l hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t , lm rừ s cn thit ca mi chớnh sỏch thu, cng nh lm sỏng t quy trỡnh chớnh sỏch, c s ỏnh thu, cỏc kh nng v hỡnh thc thu ỏnh vo nh , t Vỡ vy, vic nghiờn cu xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu i vi nh , t phự hp vi iu kin kinh t - xó hi mi, ỏp ng yờu cu trng tõm ca cụng cuc ci cỏch thu v xu hng phỏt trin chung ca chớnh sỏch thu trờn th gii l iu cn thit, cho nờn, Nghiờn cu sinh ó la chn ti nghiờn cu lun ỏn ca mỡnh l Chớnh sỏnh thu nh , t ti Vit Nam - 13 - Tng quan quỏ trỡnh nghiờn cu Khi cp n chớnh sỏnh thu nh , t thỡ cỏc nghiờn cu thng trung vo cỏc mng ni dung nh: th nht, cỏc nghiờn cu v nh , t ; th hai, cỏc nghiờn cu v c s a chớnh sỏch thu nh , t ; th ba, thu v chớnh sỏch thu nh , t Trờn c s ny, Nghiờn cu sinh cng s tng lun theo ba mng ni dung chớnh nờu trờn, nhiờn cú nhng ỏnh giỏ sỏt thc v tỡnh hỡnh nghiờn cu, cng nh phự hp vi phm vi nghiờn cu, Tỏc gi s túm lc theo hai nhúm nghiờn cu: nghiờn cu ca cỏc tỏc gi nc ngoi v nghiờn cu ca cỏc tỏc gi nc - Nghiờn cu nc: i vi Vit Nam, phỏt trin v qun lý tt th trng nh , t , cng nh hon thin chớnh sỏch thu núi chung v thu nh , t núi riờng luụn l mt yờu cu cp thit c t tin trỡnh hi nhp kinh t quc t Trong nhng nm va qua, Quc hi, Chớnh ph, cng nh cỏc b, ngnh ó dnh nhiu thi gian v cụng sc nhm tỡm kim gii phỏp hu hiu qun lý, phỏt trin th trng nh , t , cng nh hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t v trờn thc t cng ó thu c nhiu kt qu ỏng khớch l v cỏc mt, nht l v qun lý th trng, to ngun thu cho Ngõn sỏch nh nc, m bo cụng bng xó hi, Tuy nhiờn, cỏc nghiờn cu v vic hon thin chớnh sỏch thu nh , t iu kin kinh t mi nh hin cũn cha mang tớnh h thng v ton din, c th: Th nht, cỏc nghiờn cu v nh , t : nhiu nh khoa hc bc u cng ó t c nhng thnh cụng quan trng vic nghiờn cu v ni dung ny, nh: cỏc nghiờn cu ca GS.TS Phm Quang Phan (2001) trờn Tp Kinh t v Phỏt trin s thỏng ó cú nhiu ý kin ỏnh giỏ v cỏc loi hng húa th trng BS hin Vit Nam, ú cú nhng phõn tớch v nh , t Cng liờn quan n ch ny UBND Thnh ph H Ni cng ó t chc hi tho v Th trng nh t H Ni - thc trng v gii phỏp tng cng qun lý nh nc (nm 2002) Bờn cch ú, mt s tỏc gi xut bn cỏc cun sỏch chuyờn kho cp ti ni dung ny, nh: PGS.TS Lờ Xuõn Bỏ vi S hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS cụng cuc i mi Vit Nam, Nh xut bn Khoa hc v K thut (nm 2003); PGS.TS Thỏi Bỏ Cn v Ths Trn Nguyờn Nam vi Th - 14 - trng BS- Nhng lý lun v thc tin Vit Nam, Nh xut bn Ti chớnh (nm 2003); cp sõu hn ti cỏc hot ng qun lý th trng nh , t cng ó xut hin nhiu cụng trỡnh nhiờn cu, c th TS Nguyn Dng Tin (Vin nghiờn cu a chớnh) vi bi Cụng tỏc a chớnh nh t mt thi bt cp vi th trng BS (nm 2006); ti nghiờn cu cp nh nc ca Nguyn ỡnh Bng thuc B Ti nguyờn v Mụi trng vi tờn ti l Nghiờn cu i mi h thng qun lý t hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS Vit Nam (nm 2005) v ti cp nh nc ca TS inh Vn n thuc Vin nghiờn cu qun lý kinh t trung ng vi ti Chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam (nm 2010); v phõn tớch thc trng nh , t c nờu hi tho Chin lc phỏt trin nh c B Xõy dng t chc nm 2011 v bỏo cỏo kt qu tng iu tra dõn s v nh nm 2009 ca Tng cc Thng k, Bn thõn NCS cng ó cú bi vit liờn quan n nghiờn cu "Phỏt trin th trng BS Vit Nam hin nay"- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 2(31) (nm 2006), v "Minh bch th trng bt ng sn Vit Nam hin nay- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 11(88), nm 2010) Cỏc nghiờn cu trờn trung phõn tớch cỏc loi hng húa ch yu v truyn thng th trng BS, ng thi cng cp n nhng cỏch thc qun lý th trng, ú cú cp n ni dung phõn b t cho cỏc ngnh kinh t v qun lý t cho cú hiu qu, thng kờ s liu v thc trng nh , t n ngy 01/01/2009 Cỏc nghiờn cu ny l rt quan trng, nhiờn, cỏc nghiờn cu cha phõn tớch sõu v nhng c im tiờu biu nh , t lt t c s c bit ca loi hng húa v th trng ny, cng nh cha cú nhng s liu cp nht v thc trng th trng nh , t ; nht l cha cú nhng ỏnh giỏ y v thc trng nh , t ti Vit Nam lm tin cho cỏc gii phỏp qun lý th trng hiu qu iu kin hi nhp nh hin Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Nhng c trng tiờu biu ca nh , t l gỡ? S liu v nh , t v cht lng nh , t hin sao? ỏnh giỏ v thc trng nh , t hin nh th no? Th hai, mt nhng mng ni dung nn tng nghiờn cu v chớnh sỏch thu nh , t ca mi quc gia, ú chớnh l phi lm rừ quan h s hu i - 15 - vi nh , t ; cng nh lm rừ bn cht ca thu nh , t V cỏc ni dung ny, thi gian va qua ó cú mt s cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc B, ngnh, cỏc Vin nghiờn cu, cỏc nh khoa hc, nh: ti khoa hc cp nh nc PGS.TS Nguyn Vn Tho l ch nhim ti vi ch Thc trng s hu v phng hng gii quyt nc ta hin (nm 2005); ti nghiờn cu khoa hc cp B thuc B Ti chớnh TS H Quý Tỡnh l ch nhim vi ch Lý lun a tụ v dng gii quyt mt s v t Vit Nam (nm 2005); hay sỏch chuyờn kho ca tỏc gi Trn Quang Huy (ch biờn) v Phm Xuõn Hong Quyn s dng t th trng BS Vit Nam, Nh xut bn T phỏp, H Ni (nm 2004) Theo ỏnh giỏ chung, cỏc nghiờn cu trờn ó mt ln na khng nh t l thuc s hu ton dõn v cỏc nghiờn cu cng ó cú nhng phõn tớch bc u v cỏc quyn i vi BS núi chung v nh , t núi riờng mt nn kinh t th trng hi nhp nh Vit Nam hin Tuy nhiờn, v lý lun, cỏc nghiờn cu trờn cng cũn cú nhng quan im cha thng nht nh: cú mt s xut cn xem xột quy nh cú nhiu hỡnh thc s hu v t ai, nht l iu kin hi nhp nh hin nay, hay phõn tớch v lý lun a tụ ca C.Mỏc trung vo phõn tớch v a tụ i vi t nụng nghip, cũn vic dng lý lun v a tụ ny trng hp t l nh th no thỡ gn nh cha cp n Bờn cnh ú, cng cú khụng ớt cỏc cụng trỡnh nghiờn cu sõu v qun lý nh nc hoc nghiờn cu v cỏc cụng c ti chớnh nhm qun lý th trng nh , t Mt s nghiờn cu sinh cng ó chn ti v lnh vc ny lm lun ỏn tin s kinh t, nh: Lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hong vi ti Nõng cao nng lc qun lý Nh nc i vi th trng nh , t ụ th (ng dng ti H Ni) (nm 2008); Lun ỏn tin s ca Trn Tỳ Cng vi ti Tng cng vai trũ qun lý Nh nc i vi t quỏ trỡnh ụ th húa thnh ph H Ni (nm 2008); Lun ỏn tin s ca Lờ Vn Bỡnh vi ti Gii phỏp ti chớnh phỏt trin th trng BS Vit Nam (nm 2009) Tuy nhiờn, cỏc nghiờn cu trờn phn ln l nhng nghiờn cu chung v qun lý Nh nc, cng nh chớnh sỏch ti chớnh i vi nh , t , cha i vo trc din m ti nghiờn cu cp mt cỏch chi tit hn ti giỏ c nh , t cú ti nghiờn cu cp B Nghiờn cu - 16 - mt s nguyờn nhõn c bn lm bin ng giỏ t ụ th trờn th trng v xut phng phỏp xỏc nh giỏ t ụ th phự hp vi nc ta Bựi Ngc Tuõn l ch nhim (nm 2005); bn thõn NCS cng ó cú nhng cụng trỡnh nghiờn cu c th v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ BS, nh "Bn v nh giỏ ti sn m bo vay ngõn hng iu kin hi nhp (ng tỏc gi)- Tp Ngõn hng s 2, thỏng nm 2007, "Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam hin nay"- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 3(32) (nm 2006), Dch v nh giỏ bt ng sn Vit Nam hin nay- Tp Xõy dng thỏng 9, nm 2009 Bờn cch ú, cng ó cú nhiu tỏc gi i vo nghiờn cu c lp v nh giỏ BS: on Vn Trng, Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr BS, nh xut bn Khoa hc k thut (nm 1999), tỏc gi Nguyn Minh Hong, Phm Vn Bỡnh, Giỏo trỡnh nh giỏ ti sn, nh xut bn Ti chớnh (nm 2011) Nhng nghiờn cu trờn õy ó bc u phõn tớch c nhng nột c bn v giỏ c BS, c bit l cỏc phng phỏp nh giỏ BS, ú cú nh giỏ nh , t ; nhiờn cỏc phõn tớch ú cha lm ni bt c vai trũ ca cụng c ny i vi vic qun lý th trng, hn na cỏc phng phỏp nh giỏ a cng cha hon ton y , rừ rng v hin i, cha khng nh rừ c s giỏ tr u tiờn tớnh thu l giỏ tr th trng hay phi th trng v phng phỏp nh giỏ no l phng phỏp ch o, hay vic dng cỏc phng phỏp ú iu kin ca Vit Nam nh th no cho thớch hp Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Vic dng lý lun a tụ ca C.Mỏc trng hp t nh th no? Nhng c s ỏnh thu nh , t l gỡ? C s giỏ tr tớnh thu l giỏ tr th trng hay giỏ tr phi th trng? Cú nhng phng phỏp nh giỏ no cú th ỏp dng nh giỏ nh , t ti Vit Nam hin nay? Th ba, cp n chớnh sỏch thu nh , t , tiờu biu l ti khoa hc cp B Mụ hỡnh thu ti sn Vit Nam ca tỏc gi Trn Xuõn Thng (Tng cc thu nm 1995); Hi tho v thu ti sn d ỏn Vit Nam- Canada thuc B Ti chớnh t chc nm 2001; lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hiu vi ti Cỏc gii phỏp hon thin ci cỏch thu Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2002); ti khoa hc cp B ca PGS.TS Quỏch c Phỏp v Ths Dng Th Ninh vi ch Thu ti sn- kinh nghim th gii v hng - 17 - dng vo Vit Nam (B Ti chớnh nm 2003); ti cp c s Cỏc gii phỏp thng nht v hon thin cỏc sc thu ỏnh vo t ca Bựi ng Nghiờu (Vin nghiờn cu khoa hc ti chớnh nm 2004); lun ỏn tin s ca Lờ Xuõn Trng vi ti Hon thin chớnh sỏch thu nhm nõng cao nng lc cnh tranh ca cỏc doanh nghip cụng nghip Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2006); hay tỏc gi m Vn Hu vi cun sỏch chuyờn kho Thu t - Cụng c qun lý v iu tit th trng BS- i hc Kinh t Quc dõn (nm 2006); lun ỏn tin s ca Nguyn ỡnh Chin vi ti Hon thin chớnh sỏch thu ỏnh vo ti sn Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2008); lun ỏn tin s ca Nguyn Thy Chung vi ti Hon thin chớnh sỏch thu i vi t Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2009); Giỏo trỡnh Lý thuyt thu PGS.TS c Minh v TS Nguyn Vit Cng ng ch biờn, NXB Ti chớnh nm 2010, bn thõn NCS cng ó cú nhng nghiờn cu c th Chớnh sỏch thu nh t trờn th gii- Kinh nghim cho Vit Nam- Tp Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 11 (79) nm 2009 Cỏc nghiờn cu ó bc u cp n nhng ni dung c bn v chớnh sỏch thu t ai, thu ti sn núi chung Ngoi nghiờn cu trờn, thu nh , t cũn c cp ti cỏc bn phỏp lý ca nh nc nh Phỏp lch l phớ trc b, Phỏp lnh thu nh t, Lut thu thu nhp cỏ nhõn, Lut thu s dng t phi nụng nghip v cỏc bn hng dn õy l nhng nghiờn cu tng i cụng phu, nhng li cha y v ton din v chớnh sỏch thu nh , t ; cha lm rừ cỏc nguyờn nhõn nh hng n chớnh sỏch, cha cú c s vng chc lý gii rừ ti cn ỏnh thu vo nh , cng nh c s no xỏc nh cỏc cn c tớnh thu? Vic nghiờn cu ca nhng cụng trỡnh ny cng cha tham kho c nhiu cỏc kinh nghim v xỏc nh giỏ tr tớnh thu, cng nh cỏc biu thu, thu sut loi thu c th ca cỏc nc phỏt trin trờn th gii, cng nh cha cú nhng iu tra v ỏnh giỏ c th Hn na, nhiu nghiờn cu c a bi cnh th trng, bi cnh kinh t khỏc nhiu so vi giai on hi nhp sõu v rng nh hin Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t õy l: Cú nhng kh nng ỏnh thu no vo nh , t ? Cú nờn ỏnh thu nh khụng? p dng biu thu tuyt i hay tng i? Mc thu sut xỏc nh nh th no? Cỏc hn mc - 18 - tớnh thu sao? Cú nhng nhõn t no nh hng n chớnh sỏch thu nh , t ? Cú nhng tiờu no ỏnh giỏ chớnh sỏch thu nh , t ? - Nghiờn cu nc ngoi: Hin cú nhiu nghiờn cu khỏi quỏt v BS núi chung v t ai, nh ca núi riờng ti cỏc quc gia phỏt trin, nh cỏc nghiờn cu v quyn s hu BS ca tỏc gi Halbert C Smith, John B.Corgel c cp ti tỏc phm Trin vng BS (Real estate: perspectives) (1987), tỏc gi trung vo nghiờn cu v BS: Lut: quyn s hu BS, danh sỏch cỏc hp ng, hp ng bỏn hp ng thuờ ; Kinh t: hiu qu v s hp lý cỏc th trng BS, hot ng ca th trng BS, cỏc chớnh sỏch ; Ti chớnh: ỏnh giỏ v s hu thu nhp; ti chớnh v cm c nh ; Thng mi: Th trng, vic qun lý, t chc nghip on B sung cho nhng nghiờn cu ny cũn phi k ti cỏc nghiờn cu ca Ngõn hng Th gii (World Bank) vi ni dung Chớnh sỏch v t (Land policy) nghiờn cu ny a cỏc chớnh sỏch qun lý t ai, cnh bỏo v quy nh s dng t ca chớnh quyn a phng cú th lm nh hng n tc v kiu mu phỏt trin ụ th, cng nh sc ộp ca cỏc quy nh phỏp lut i vi cỏc nh hoch nh chớnh sỏch cú th lm thay i nhng tỏc ng c mong i qun lý v s dng t nh th no Trong ú tỏc gi David C Parks, vi tỏc phm Nhng mụi trng cú liờn quan ti qun lý BS (Environmental management for real estate professionals) (1992) li a nhng phõn tớch v mụi trng hot ng qun lý BS, c bit ó phõn tớch khỏi quỏt nhng yờu cu v phỏp lut, ti chớnh, o c, ú cú chớnh sỏch thu BS, cỏc bin phỏp phũng cỏc ri ro v mt phỏp lut ti M liờn quan ti BS Cỏc nh khoa hc nc ngoi cng cú mt s nghiờn cu i vi vic qun lý t ca Vit Nam: t chc t Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA) ó cú cỏc bỏo cỏo ỏnh giỏ h thng lut t ai, õy l cụng trỡnh nghiờn cu, r soỏt h thng phỏp lut t hin ca Vit Nam, so sỏnh h thng lut hin hnh vi h thng phỏp lut t ca th gii v a mt s khuyn ngh; Tham lun s 03 (12/2005) ca Ngõn hng ADB v Tỏc ng quy trỡnh giao dch t i vi ngi nghốo ỏp dng phng phỏp DE SOTO, - 19 - nghiờn cu ny trung vo cỏc quy trỡnh giao dch t hin hnh Nhng nghiờn cu trờn mi cp ch yu n nhng kin thc chung v BS, th trng BS ú cú mng t v nh , cha i vo phõn tớch c th v cỏc cụng c ti chớnh, nht l chớnh sỏch thu nh , t Bờn cnh nhng nghiờn cu khỏi quỏt trờn v th trng nh, t, mt s tỏc gi nc ngoi cng ó cú nhng nghiờn cu chuyờn sõu v cỏc hot ng ti chớnh th trng BS nh tỏc gi W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher vi nghiờn cu v Nhng ti chớnh v u t BS (Real estate finance and investments) (1997) ó nờu nhng cn lu ý lnh vc ti chớnh v u t BS nc M Trong ú cun Trin vng ca BS (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001) ca cỏc tỏc gi John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith li a cỏc khỏi nim ỏnh giỏ cn bn v u t vo th trng BS, cỏc v thu thu nhp, ch s hu, ri ro u t BS, qun lớ BS, Tỏc gi Roy W Bahl tỏc phm Thu BS ụ th cỏc nc chm phỏt trin (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) li phõn tớch sõu v vic s dng t ụ th cỏc nc chm phỏt trin v tỏc ng ca chớnh sỏch thu BS i vi giỏ c BS Mt s tỏc gi li cú nhng nghiờn cu chuyờn sõu v tỡnh hỡnh ti chớnh nh , nh Arjen van Dijkhuizen, H Lan nghiờn cu ca mỡnh v Th trng ti chớnh nh ti H Lan (Dutch housing finance market) (2004) cng ó a cỏc phõn tớch chung cỏc yu t ca th trng ti chớnh nh ti H Lan, ng thi gii thiu cỏc cụng c s dng cng nh cỏc ri ro v cỏc bin phỏp qun lý ri ro ti th trng ny Nghiờn cu ca John Ryding thuc Ngõn hng D tr Quc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) Ti chớnh nh v s chuyn i v chớnh sỏch tin t (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) li phõn tớch v cỏc cụng c chớnh sỏch ca ti chớnh nh nh trn lói sut cho vay, s tng trng ca chng khoỏn húa, iu chnh lói sut th chp, s cnh tranh trờn th trng th chp cng nh vic gii thiu mụ hỡnh u t nh ca gia ỡnh cn bn thng nht chớnh sỏch v giỳp cỏc quc gia quỏ trỡnh chuyn i cú mt c ch chớnh sỏch ti chớnh nh thớch hp, y Ban Chõu u ó xut bn Cỏc h thng ti chớnh nh ti cỏc quc gia chuyn i- Lý thuyt v Thc tin (Housing - 20 - financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cun sỏch i vo phõn tớch h thng ti chớnh nh v cỏc cụng c chớnh sỏch, cng nh gii thiu mt s mụ hỡnh ti chớnh nh phỏt trin ti mt s quc gia nhm giỳp cỏc nc quỏ trỡnh chuyn i hon thin c ch chớnh sỏch nhm tỡm mt mụ hỡnh h thng ti chớnh nh hon thin cho mỡnh Cỏc tỏc gi trờn ó bc u nghiờn cu cỏc cụng c ti chớnh vic qun lý th trng BS, nhiờn cỏc nghiờn cu ú va cha h thng v mang tớnh n l, va cha y , hn na li cha xem xột n mi quan h gia cỏc cụng c vi nhau, hoc nu cú thỡ cng li ch cp n mt s ớt hng húa trờn th trng BS, ngoi vic nghiờn cu trờn thiờn hng nhiu sang cỏc hot ng kinh doanh BS hn l vic qun lý tm v mụ i vi mng th trng ny Do cú s khỏc bit v trỡnh phỏt trin kinh t, v hoỏ- xó hi cho nờn hin cú nhng im khụng tng ng cỏch nhỡn nhn, ỏnh giỏ i vi mt s mng ca th trng nh, t gia Vit Nam v mt s nc phỏt trin trờn th gii, tiờu biu ú chớnh l cỏc quan nim v t ai, v quyn i vi t ai, cng nh v cỏc yu t nn tng ca cho mt th trng BS phỏt trin Mc dự vy, nhng nghiờn cu trờn cng cú giỏ tr khoa hc v l t liu quý tham kho, hc kinh nghim qun lý th trng BS cho Vit Nam Nhỡn chung, cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc nh khoa hc v ngoi nc liờn quan ti chớnh sỏch thu nh , t ó phn no giỳp hon thin hn h thng lý lun, cng nh thc tin v chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam Cỏc cụng trỡnh nghiờn cu v phng din no ú ó ch nhiu thc t, cng nh nguyờn nhõn tn ti chớnh sỏch thu núi chung, m nht chớnh sỏch thu nh , t Trc nhng ũi hi ca quỏ trỡnh hi nhp v phỏt trin kinh t thỡ vic i mi, hon thin v mt lý lun v thc tin v chớnh sỏch thu nh , t l xu th tt yu Vit Nam hin Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca ti: Mc ớch nghiờn cu ca lun ỏn l lm rừ c s lý lun ca chớnh sỏch thu nh , t , v ỏnh giỏ thc trng chớnh sỏch thu nh , t ca Vit Nam, cú tham kho kinh nghim ca th gii xut cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch [...]... xu h-ớng tiếp tục hoàn thiện loại thuế này Vit Nam, hin nay ó cú chớnh sỏch ng viờn thu i nh , t thụng qua cỏc sc thu nh: thu nh, t (t ngy 01/01/2012 c thay bng thu s dng t phi nụng nghip); l phớ trc b Vic trin khai thc hin chớnh sỏch thu nh , t bc u ó phỏt huy c mt s tỏc dng tớch cc trờn cỏc khớa cnh ti chớnh, kinh t, xó hi, Tuy nhiờn trong nhng nm gn õy, Vit Nam ó cú nhng bc tin quan trng trong... Vit Nam (nm 2005) v ti cp nh nc ca TS inh Vn n thuc Vin nghiờn cu qun lý kinh t trung ng vi ti Chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam (nm 2010); v phõn tớch thc trng nh , t c nờu trong hi tho Chin lc phỏt trin nh c B Xõy dng t chc nm 2011 v bỏo cỏo kt qu tng iu tra dõn s v nh nm 2009 ca Tng cc Thng k, Bn thõn NCS cng ó cú bi vit liờn quan n vn nghiờn cu "Phỏt trin th trng BS Vit Nam. .. v t ai Vit Nam (nm 2005); hay sỏch chuyờn kho ca tỏc gi Trn Quang Huy (ch biờn) v Phm Xuõn Hong Quyn s dng t trong th trng BS Vit Nam, Nh xut bn T phỏp, H Ni (nm 2004) Theo ỏnh giỏ chung, cỏc nghiờn cu trờn ó mt ln na khng nh t ai l thuc s hu ton dõn v cỏc nghiờn cu cng ó cú nhng phõn tớch bc u v cỏc quyn i vi BS núi chung v nh , t núi riờng trong mt nn kinh t th trng hi nhp nh Vit Nam hin nay... ca Vit Nam nh th no cho thớch hp Nh vy, cỏc cõu hi nghiờn cu c t ra õy l: Vic vn dng lý lun a tụ ca C.Mỏc trong trng hp t nh th no? Nhng c s ỏnh thu nh , t l gỡ? C s giỏ tr tớnh thu l giỏ tr th trng hay giỏ tr phi th trng? Cú nhng phng phỏp nh giỏ no cú th ỏp dng trong nh giỏ nh , t ti Vit Nam hin nay? Th ba, cp n chớnh sỏch thu nh , t , tiờu biu l ti khoa hc cp B Mụ hỡnh thu ti sn Vit Nam ca... Trn Xuõn Thng (Tng cc thu nm 1995); Hi tho v thu ti sn do d ỏn Vit Nam- Canada thuc B Ti chớnh t chc nm 2001; lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hiu vi ti Cỏc gii phỏp hon thin ci cỏch thu Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2002); ti khoa hc cp B ca PGS.TS Quỏch c Phỏp v Ths Dng Th Ninh vi ch Thu ti sn- kinh nghim th gii v hng vn - 17 - dng vo Vit Nam (B Ti chớnh nm 2003); ti cp c s Cỏc gii phỏp thng nht v hon thin... cỏc doanh nghip cụng nghip Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2006); hay tỏc gi m Vn Hu vi cun sỏch chuyờn kho Thu t ai - Cụng c qun lý v iu tit th trng BS- i hc Kinh t Quc dõn (nm 2006); lun ỏn tin s ca Nguyn ỡnh Chin vi ti Hon thin chớnh sỏch thu ỏnh vo ti sn Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2008); lun ỏn tin s ca Nguyn Thy Chung vi ti Hon thin chớnh sỏch thu i vi t ai Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2009);... quan ti BS Cỏc nh khoa hc nc ngoi cng cú mt s nghiờn cu i vi vic qun lý t ai ca Vit Nam: t chc t vn Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA) ó cú cỏc bỏo cỏo ỏnh giỏ h thng lut t ai, õy l cụng trỡnh nghiờn cu, r soỏt h thng phỏp lut t ai hin nay ca Vit Nam, so sỏnh h thng lut hin hnh vi h thng phỏp lut t ai ca th gii v a ra mt s khuyn... dung ny, nh: PGS.TS Lờ Xuõn Bỏ vi S hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS trong cụng cuc i mi Vit Nam, Nh xut bn Khoa hc v K thut (nm 2003); PGS.TS Thỏi Bỏ Cn v Ths Trn Nguyờn Nam vi Th - 14 - trng BS- Nhng vn lý lun v thc tin Vit Nam, Nh xut bn Ti chớnh (nm 2003); cp sõu hn ti cỏc hot ng qun lý th trng nh , t cng ó xut hin nhiu cụng trỡnh nhiờn cu, c th TS Nguyn Dng Tin (Vin nghiờn cu a chớnh) vi... nh giỏ BS, nh "Bn v nh giỏ ti sn m bo vay vn ngõn hng trong iu kin hi nhp (ng tỏc gi)- Tp chớ Ngõn hng s 2, thỏng 1 nm 2007, "Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam hin nay"- Tp chớ Nghiờn cu Ti chớnh K toỏn s 3(32) (nm 2006), Dch v nh giỏ bt ng sn Vit Nam hin nay- Tp chớ Xõy dng thỏng 9, nm 2009 Bờn cch ú, cng ó cú nhiu tỏc gi i vo nghiờn cu c lp v nh giỏ BS: on Vn Trng, Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr BS,... húa trong th trng BS hin nay Vit Nam, trong ú cú nhng phõn tớch v nh , t Cng liờn quan n ch ny UBND Thnh ph H Ni cng ó t chc hi tho v Th trng nh t H Ni - thc trng v gii phỏp tng cng qun lý nh nc (nm 2002) Bờn cch ú, mt s tỏc gi xut bn cỏc cun sỏch chuyờn kho cp ti ni dung ny, nh: PGS.TS Lờ Xuõn Bỏ vi S hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS trong cụng cuc i mi Vit Nam, Nh xut bn Khoa hc v K thut (nm