Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất tại thị trấn sơn dương, huyện sơn dương, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN TUẤN ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƯƠNG, HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên -2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN TUẤN ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN SƠN DƯƠNG, HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VIẾT KHANH Thái Nguyên -2014 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nội dung này, nhận bảo, giúp đỡ tận tình PGS TS Trần Viết Khanh, giúp đỡ, động viên Thầy Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nhân dịp cho phép bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới PGS TS Trần Viết Khanh ý kiến đóng góp quý báu Thầy Cô giáo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo huyện Sơn Dương, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Sơn Dương, lãnh đạo ủy ban nhân dân thị trấn Sơn Dương tạo điều kiện giúp đỡ suốt trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn bạn học viên ngành quản lý đất đai khóa K20 động viên, giúp đỡ trình thực luận văn Thái Nguyên, ngày 05 tháng 11 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Tuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu đề tài .3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương .4 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất .4 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.2.1 Nhân tố nhân 1.1.2.2 Nhân tố xã hội 1.1.2.3 Nhân tố quốc tế 1.1.2.4 Nhân tố kinh tế 1.1.2.5 Nhân tố khu vực 1.1.2.6 Nhân tố cá biệt 10 1.2 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 11 1.2.1 Vùng giá đất 11 1.2.2 Vùng giá trị đất đai 11 1.2.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai 11 1.2.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 12 1.2.2.3 Mối quan hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai 13 1.2.2.4 Mối quan hệ phân hạng đất đô thị, phân vùng giá trị định giá đất 13 1.2.2.5 Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố 15 1.3 Tổng quan hệ thống thông tin địa lý (GIS) 15 1.3.1 Khái niệm GIS 15 1.3.2 Các thành phần hệ thống thông tin địa lý (GIS) 15 1.3.3 Các lĩnh vực ứng dụng GIS 16 1.4 Tổng quan sở liệu sở liệu địa mở rộng 16 1.4.1 Cơ sở liệu 16 1.4.2 Cơ sở liệu địa mở rộng 17 1.5 Tình hình ứng dụng GIS việc xác định giá đất giới 18 1.5.1 Ứng dụng GIS công tác định giá đất Australia 18 iv 1.5.2 Ứng dụng GIS quản lý bất động sản đất đai Thụy Điển 20 1.5.3 Những ứng dụng GIS quản lý định giá đất Trung Quốc 21 1.6 Tổng quan số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng đồ giá đất quản lý sở liệu giá đất Việt Nam 24 1.6.1 Phương pháp CAMA 24 1.6.2 Phần mềm hỗ trợ thành lập đồ giá đất sở liệu giá đất TMV.Value 26 1.6.3 Phần mềm VICAD- GIS .26 1.6.4 Phần mềm MapInfo 26 1.7 Bản đồ địa kết hợp với thông tin đất đai phục vụ xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất 28 1.7.1 Khái niệm đồ địa 28 1.7.2 Nội dung đồ địa 28 1.7.3 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất 30 1.8 Tổng quan công tác định giá đất tỉnh Tuyên Quang 31 1.9 Những vấn đề rút từ chương nghiên cứu tổng quan 32 Chương .33 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương; 33 2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thị trấn Sơn Dương; 33 2.2.3 Thực trạng công tác đo vẽ thành lập đồ địa huyện Sơn Dương; 34 2.2.4 Xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất; .34 2.2.5 Sử dụng đồ địa kết hợp với thông tin đất đai xây dựng đồ giá đất theo giá quy định thị trấn Sơn Dương; 34 2.2.6 Ứng dụng GIS sử dụng quản lý thông tin giá đất thị trấn Sơn Dương;.35 2.2.7 Đề xuất giải pháp xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.3.2 Phương pháp GIS 36 Chương .37 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Sơn Dương .37 3.1.1 Vị trí địa lý 37 3.1.2 Tình hình phát triển Kinh tế – xã hội 38 3.1.2.1 Tình hình phát triển ngành kinh tế 38 v 3.1.2.2 Dân số, lao động việc làm .40 3.1.3 Định hướng phát triển không gian đô thị .41 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 42 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 42 3.2.2 Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 43 3.3 Thực trạng tư liệu đồ khu vực huyện Sơn Dương 44 3.3.1 Thực trạng tư liệu đồ khu vực huyện Sơn Dương .44 3.3.2 Thực trạng đồ địa thị trấn Sơn Dương .45 3.4 Xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất 46 3.4.1 Giá đất theo quy định thị trấn Sơn Dương 46 3.4.2 Điều tra, cập nhật, chuẩn hóa đồ địa 47 3.4.3 Kết chuyển đổi liệu địa số thị trấn Sơn Dương 47 3.4.4 Xây dựng cấu trúc trường sở liệu thuộc tính 48 3.5 Sử dụng đồ địa kết hợp với thông tin đất đai xây dựng đồ giá đất thị trấn Sơn Dương .50 3.5.1 Phân loại vị trí đất đô thị thị trấn Sơn Dương 50 3.5.1.1 Căn phân loại 50 3.5.1.2 Phân loại đường phố, vị trí đất thị trấn Sơn Dương 52 3.5.2 Xây dựng đồ tổng hợp giá đất từ đồ địa 52 3.5.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính đồ giá đất 55 3.6 Ứng dụng GIS sử dụng quản lý thông tin giá đất thị trấn Sơn Dương 57 3.6.1 Ứng dụng GIS tạo đồ thể vùng giá đất theo khoảng giá định 57 3.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng loại đất theo giá đất 58 3.6.2.1 Phân hạng đất đô thị theo giá đất thị trấn Sơn Dương .58 3.6.2.2 Phân hạng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm theo giá đất 59 3.6.3 Ứng dụng GIS tìm đất theo điều kiện .60 3.6.4 Cập nhật giá đất .64 3.6.5 Một số đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương .65 3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐUBND, ngày 21/12/2013 tỉnh Tuyên Quang thị trấn Sơn Dương 65 3.6.5.2 Đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương 65 3.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất .68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .69 Kết luận .69 Kiến nghị .70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - CAMA: Computer assisted mass appraisal - Đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính - CHN: Đất trồng hàng năm - CLN: Đất trồng lâu năm - CSDL: Cơ sở liệu - GD: Giá đất - GIS: Geographic Information System – Hệ thống thôn tin địa lý - NĐ-CP: Nghị định Chính phủ - NTS: Đất nuôi trồng thủy sản - ODT: Đất đô thị - QĐ-CT: Quyết định chủ tịch - QĐ-TTg: Quyểt định Thủ tưởng Chính phủ - QH: Quy hoạch - RSX: Đất trồng rừng sản xuất - TND: Tổ nhân dân - TT: Thông tư - UBND: Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích, cấu loại đất thị trấn Sơn Dương năm 2011 42 Bảng 3.2 : Bảng tổng hợp trường CSDL cần phải xây dựng phục vụ xây dựng đồ giá đất 48 Bảng 3.3 : Bảng giá đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thi trấn Sơn Dương 50 Bảng 3.4 : Bảng giá đất đô thị thị trấn Sơn Dương 51 Bảng 3.5 :Bảng Quy hoạch đất tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 TT Sơn Dương.64 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo đồ giá theo khoảng giá………….… .19 Hình 1.2: Ứng dụng GIS tạo đồ phản ánh tốc độ tăng giá 20 Hình 1.3: Cơ sở liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa 21 BĐS Thụy Điển 21 Hình 3.1: Sơ đồ khu vực nghiên cứu 37 Hình 3.2: Bản đồ thị trấn Sơn Dương (rút gọn tỷ lệ) Microstation .47 Hình 3.3: Bản đồ thị trấn Sơn Dương chuẩn hóa sau chuyển định dạng (*TAB) chuyển vào Mapinfo 48 Hình 3.4: Tổ chức, xây dựng trường CSDL thuộc tính 50 đồ giá đất Mapinfo 50 Hình 3.5: Vùng giá trị theo vị trí đường phố (đường loại I, vị trí 1) 51 thi trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương .51 Hình 3.6: Vùng giá theo vị trí đường phố (đường loại II, vị trí 1) 52 thị trấn Sơn Dương………………………………………………………… 52 Hình 3.7: Bản đồ giá đất thị trấn Sơn Dương xây dựng theo giá đất ban hành UBND tỉnh Tuyên Quang 54 Hình 3.8: Liên kết đồ giá đất sở liệu thuộc tính 55 đồ giá đất Mapinfo .55 Hình 3.9: Cở sở liệu thuộc tính đồ giá đất phần mêm Mapinfo 56 phần mềm Mapinfo 56 Hình 3.10: Biểu đồ thể tỷ lệ loại đất CSDL giá đất 54 Hình 3.11: Ứng dụng GIS tạo đồ theo khoảng giá 57 Hình 3.12: Phân hạng đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo giá đất 58 Hình 3.13: Phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm 59 theo vùng giá đất 59 Hình 3.14: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm .61 Hình 3.15: Dữ liệu đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm 61 Hình 3.16: Các đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ 62 Hình 3.17: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm .63 Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ 63 Hình 3.19: Sử dụng công cụ Info Tool .64 Hình 3.20: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 66 58 Thông qua đồ ta thấy phổ biến vùng giá có mức giá 500.000 đồng/m2, chiếm 75%; đứng thứ hai vùng có mức giá từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng/m2, chiếm 8,3% thấp vùng có mức giá từ 1.000.000 đến 1.500.000 đồng/m2, chiếm 4,4% 3.6.2 Ứng dụng GIS phân hạng loại đất theo giá đất 3.6.2.1 Phân hạng đất đô thị theo giá đất thị trấn Sơn Dương Dựa vào vị trí, loại đường phố, mức giá ta phân hạng đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo vùng giá khác Các vùng giá phân hạng có vùng phân khoảng 500.000 đồng chia thành 05 vùng giá trị Vùng có mức giá cao từ 2.000.000 đồng đến 2.500.000 đồng/m2, vùng có mức giá thấp từ đồng đến 500.000 đồng/m2 Màu sắc vùng đất đồ thể vùng giá trị khác thể theo giá trị từ cao xuống thấp theo màu biến đổi từ màu nóng (màu đỏ) sang màu lạnh (màu xanh) Tại hình 3.12, giá đất đô thị có 05 vùng giá trị khác Hình 3.12: Phân hạng đất đô thị TT Sơn Dương theo vùng giá đất 59 Qua đồ phân hạng đất theo vùng giá cho thấy đất đô thị thị trấn Sơn Dương chiểm tỷ lệ nhiều vùng giá trị có mức giá 500.000 đồng/m2, với tỷ lệ 30,38% tổng số lô đất toàn thị trấn Mức giá thấp 200.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 4, đường loại III; giá đất cao 2.500.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 1, đường loại I Qua phân tích cho thấy việc áp giá hàng loạt giá đất đô thị thị trấn Sơn Dương theo Quyết định UBND tỉnh thấp giá nhiều đất chưa điều chỉnh cho phù hợp 3.6.2.2 Phân hạng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm theo giá đất Dựa vào mức giá đất đất trồng hàng năm (CHN) đất trồng lâu năm (CLN) khu vực thị trấn Sơn Dương mức giá thấp 16.500 đồng/m2 mức giá cao 32.600 đồng/m2 việc phân hạng đất CHN đất CLN chia thành 04 vùng giá trị khác với khoảng giá 5.000 đồng Vùng giá trị cao có khoảng giá từ 30.000 đồng đến 35.000 đồng/m2 vùng giá trị thấp có khoảng giá từ 15.000 đồng đến 20.000 đồng/m2 Các vùng giá trị thể theo màu khác theo giá trị giảm dần từ màu đỏ sang màu xanh hình 3.13 Hình 3.13: Phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm theo vùng giá đất 60 Tại hình 3.13 vùng màu đỏ có giá từ 30.000 đồng đến 35.000 đồng/m2, màu xanh nõn chuối có giá từ 25.000 đồng đến 30.000 đồng/m2, màu xanh nhạt có giá từ 20.000 đồng đến 25.000 đồng/m2 vùng màu xanh đẫm có giá từ 15.000 đồng đến 20.000 đồng/m2 Qua việc phân hạng đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm theo vùng giá đất thị trấn Sơn Dương cho thấy đất có giá cao nằm khoảng từ 30.000 đồng/m2 đến 35.000 đồng/m2, chiếm tỷ lệ 41,2%; đất có giá thấp nằm khoảng từ 15.000 đồng/m2 đến 20.000 đồng/m2 chiếm 14,5% tổng số đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm 3.6.3 Ứng dụng GIS tìm đất theo điều kiện Dựa vào đồ giá đất trợ giúp GIS, người dùng tìm đất thỏa mãn điều kiện như: vị trí, diện tích, tuyến phố hay tổng giá trị mặt tài đất * Bài toán thử nghiệm 1: Một người mua đất, muốn tìm mua đất thỏa mãn điều kiện sau: Có vị trí mặt tiền Quốc lộ 37, đoạn từ cầu sắt thị trấn Sơn Dương đến qua cổng UBND huyện Sơn Dương 200 m; diện tích từ 150 m2 đến 200 m2 với tổng số tiền người mua sẵn sàng mua từ 400.000.000 đồng đến 450.000.000 đồng Với điều kiện hỏi thị trấn Sơn Dương có vị trí (thửa đất) thỏa mãn yêu cầu đề Phân tích kiện toán: - Thửa đất có vị trí thuộc vị trí 1, loại đường I; - Vị trí thuộc tờ đồ địa chính: 113, 105,106, 100 - Mã giá đất: ODT - Diện tích giới hạn từ 150 m2 đến 200 m2 - Số tiền người mua sẵn sàng mua từ 400.000.000 đồng đến 450.000.000 đồng Để giúp người mua tìm kiếm tiếp cận đất thỏa mãn điều kiện cách nhanh xác, từ phần mềm Mapinfo thực vào: Menu Query - Select, khai báo mục cửa sổ Select sau: 61 Hình 3.14: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm Mục that Satisfy: nhập biểu thức sau: MA_GIA = "ODT" and VI_TRI = and DUONG_LOAI = "I" and (SO_TO = 113 or SO_TO = 105 or SO_TO = 106 or SO_TO = 100) and (DIEN_TICH >= 150 and DIEN_TICH < 200) and (THANH_TIEN >= 400000000 and THANH_TIEN < 450000000) Sau thực xong đồ giá đất hiển thị kết truy vấn đất thỏa mãn điều kiện Kết truy vấn hiển thị bảng sở liệu giá đất thể hình 3.15 Hình 3.15: Dữ liệu đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm Song song với việc cho kết thị bên bảng cở sở liệu đất lựa chọn đánh dấu đồ (các đất có màu tím) hình 3.16 62 Hình 3.16: Các đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ Kết tìm kiếm đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ giá đất công cụ phần mềm Mapinfo 05 vị trí đất địa bàn thị trấn Sơn Dương thỏa mãn điều kiện mà người mua đất cần tìm * Bài toán thử nghiệm 2: Công ty cổ phần chè Tân Trào có trụ sở nhà máy đóng địa bàn thị trấn Sơn Dương Hiện Công ty có kế hoạch mở rộng nhà xưởng xây dựng cửa hàng trưng bày, giới thiệu sản phẩm cho Công ty Để đảm bảo mặt vốn đầu tư hiệu cửa hàng, Công ty muốn tìm vị trí đất để xây dựng đáp ứng điều kiện sau: - Để giảm chi phí đền bù đất sử dụng đất công ty (Công ty cổ phần chè Tân Trào) - Khu vực đất có diện tích tối thiểu 1,5 hecta (15.000 m2) - Để giảm chi phí xây dựng, san lấp mặt yêu cầu đất chọn phải có đất cứng trạng trồng chè trồng lâu năm Phân tích kiện toán: - Mã giá đất: CLN; - Diện tích đất ≥ 15.000 m2; - Chủ sử dụng đất: Công ty Cổ phần chè Tân Trào 63 Để chọn đất theo điều kiện trên, từ phần mềm Mapinfo thực vào: Menu Query - Select, khai báo mục cửa sổ Select sau: Hình 3.17: Chọn đất theo điều kiện toán thử nghiệm Mục that Satisfy: nhập biểu thức sau: MA_GIA = "CLN" and TEN_CHU_SD = "Công ty cổ phần chè Tân Trào" and DIEN_TICH >= 15000 Kết tìm kiếm đất theo điều kiện toán thử nghiệm cho thấy địa bàn thị trấn Sơn Dương có 01 đất thỏa mãn điều kiện, đất đánh dấu màu đỏ hình 3.18 Hình 3.18: Thửa đất thỏa mãn điều kiện toán thử nghiệm đồ 64 Qua kết thử nghiệm hai toán ta thấy việc sử dụng đồ giá đất trợ giúp GIS hoàn toàn tìm kiếm, thống kê đất thông tin theo số điều kiện định So sánh với việc tìm kiếm phương pháp thủ công tìm kiếm đồ đồ giá đất có sở khoa học mang lại hiệu cao nhanh chóng, xác 3.6.4 Cập nhật giá đất Theo Luật đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) sử dụng để làm xác định nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước ngược lại Nhà nước người sử dụng đất trường hợp Theo Luật đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Như đồ giá đất phải cập nhật giá theo mức giá ban hành UBND cấp tỉnh Giá đất thông tin đất đai khác cập nhật đồ giá đất sở liệu giá đất thông qua phần mềm Mapinfo Người dùng cập nhật giá thông tin đất đai khác cho đất cập nhật theo loại đất, vị trí, tuyến phố Sử dụng công cụ Info Tool để cập nhật giá đất thông tin đất đai Theo phương pháp này, sử dụng công cụ Info Tool để nhập liệu thuộc tính cho đất hình 3.19 Hình 3.19: Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất thông tin đất đai 65 Ngoài công cụ Info Tool người dùng cập nhật giá thông tin đất đai theo loại đất, vị trí tuyến phố cập nhật giá thông tin cho hàng loạt đất thông qua sở liệu xây dựng phần mềm khác thông qua trường khóa Phần mềm Mapinfo cho phép sử dụng sở liệu có sẵn xây dựng phần mềm Excel (*.xls), Foxpro, dbase (*.dbf), Lotus (*.wks), Access (*.mdb) 3.6.5 Một số đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương 3.6.5.1 Đánh giá việc áp dụng khung giá đất theo Quyết định số 40/2013/QĐUBND, ngày 21/12/2013 tỉnh Tuyên Quang thị trấn Sơn Dương Qua nghiên cứu kết xây dựng đồ giá đất cho thấy mức giá đất địa bàn thị trấn Sơn Dương theo Quyết định ban hành UBND tỉnh thấp Mức giá cao cao 2.500.000 đồng/m2 thuộc đất đô thị (ODT) mức giá thấp 8.300 đồng/m2 thuộc đất trồng rừng sản xuất (RSX) Việc định giá đất áp giá hàng loạt theo Quyết định UBND tỉnh nhiều vướng mắc chưa sát với thực tế Ví dụ, theo Quyết định UBND tỉnh, đất có vị trí loại đường có mức Nhưng thực tế đất có vị trí loại đường lại có giá khác giá đất chịu tác động ảnh hưởng nhiều yếu tố như: yếu tố chiều rộng, chiều sâu, hướng khoảng cách đến điểm trung tâm giao dịch Như việc xây dựng khung giá đất cần phải tính đến hệ số yếu tố ảnh hưởng Hiện thị trấn Sơn Dương việc xác định giá đất cho đất để thực sách pháp luật đất đai đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất….Đang thực theo phương pháp thủ công (Căn vào vị trí, loại đất thực địa để xác định giá theo giá ban hành UBND tỉnh) Việc áp giá theo giá ban hành UBND tỉnh mang lại hiệu cao thuận tiện giá đất đất tin học hóa xây dựng thành hệ thống đồ giá đất 3.6.5.2 Đánh giá giá đất thị trấn Sơn Dương Theo quy hoạch định hướng phát triển không gian đô thị giai đoạn tới thị trấn Sơn Dương mở rộng với tổng diện tích đô thị 3.388,20 ha, mở rộng theo hướng xã Tú Thịnh, xã Hợp Thành xã Phúc Ứng Đặc biệt dịch chuyển cấu nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp 66 mạnh từ đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm sang đất đô thị Theo định hướng phát triển không gian đô thị đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương phát triển khu dân cư đô thị theo số liệu bảng 3.5 Bảng 3.5 : Bảng Quy hoạch đất tăng thêm giai đoạn 2011- 2020 thị trấn Sơn Dương STT Hạng mục Địa Điểm QH khu dân cư Đồng Ao Ngõa QH khu dân cư Đồng Kéo Dây QH khu dân cư Đồng Trạng Thón QH khu dân cư Đồng Phai Mùn QH khu dân cư Kỳ Lâm - Làng Cả QH khu dân cư Quyết Thắng QH khu dân cư Tổng cộng Tổ Cơ Quan Tổ Tân Bắc Tổ An Kỳ Tổ Thịnh Tiến Tổ Kỳ Lâm Tổ Quyết Thắng Năm thực 2015 2014 2016-2020 2015 2015 2016-2020 2013 Diện tích (ha) 6,00 1,07 0,90 1,00 1,60 2,40 1,08 14,05 (Nguồn: Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang) Theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020, đồ quy hoạch thị trấn Sơn Dương thể hình 3.20 Hình 3.20: Bản đồ QH sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 thị trấn Sơn Dương 67 Theo mức giá ban hành UBND tỉnh đất đô thị có mức giá cao 2.500.000 đồng/m2 vị trí 1, đường loại I thuộc Quốc lộ 37 đoạn từ chân dốc đền đến trung tâm hướng nghiệp dạy nghề (đỉnh dốc Trạm 35 KV) đoạn từ ngã Cầu Sơn Dương đến cống qua đường thôn Xây dựng (đi phía Tân Trào) Mức giá thấp 200.000 đồng/m2 tương ứng với đất thuộc vị trí 4, đường loại III thuộc khu dân cư năm Tổ nhân dân Mức giá tăng theo phát triển không gian đô thị Theo quy hoạch phát triển đô thị giai đoạn năm 2011 – 2020 thị trấn Sơn Dương trở thành đô thị loại IV kéo theo việc tăng mức giá loại đất theo phân loại đô thị Cùng với việc quy hoạch mở rộng khu dân cư, tuyến đường giao thông, trung tâm thương mại, dịch vụ số khu vực khác làm cho nhiều đất thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi phân loại vị trí, thay đổi loại đường dẫn đến thay đổi giá Sự thay đổi giá đất phần lớn thay đổi tăng lên bên cạnh có số đất thay đổi giảm xuống trình phát triển đô thị đất thay đổi yếu tố diện tích, hình thể, hướng Tại thị trấn Sơn Dương thay đổi giá đất dự báo dựa vào quy hoạch định hướng phát triển không gian đô thị Theo quy hoạch cánh đồng Ao ngõa TND Cơ Quan, Đồng Kéo Dây TND Tân Bắc, đồng Trạng Thón TND An Kỳ, đồng Phai Mùn TND Thịnh Tiến trạng đất trồng hàng năm có mức giá 21.000 đồng/m2 theo quy hoạch đến năm 2020 chuyển toàn khu vực sang đất giá đất khu vực nêu có thay đổi mạnh mẽ Nếu tính theo mức giá đất liền kề theo khu vực có mức giá 1.000.000 đồng/m2 Theo kết xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất năm 2014, mức giá chiếm tỷ lệ cao (75%) vùng có mức giá 500.000 đồng/m2 Nếu thực theo quy hoạch phát triển không gian đô thị đến 2020 giá đất phổ biến thị trấn Sơn Dương dịch chuyển từ vùng giá có mức giá giá 500.000 đồng/m2 sang vùng giá có mức giá từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng/m2 68 3.7 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất Việc xây dựng đồ giá đất phục vụ công tác quản lý đất đai thị trấn Sơn Dương đóng vai trò vô quan trọng nhà quản lý đất đai Đặc biệt công tác định giá xác khung giá đất cụ thể từn đất Để phụ vụ tốt công tác quản lý đất đai lĩnh vực giá đất, đề xuất số giải pháp xây dựng đồ giá đất sau: - Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng đồ giá đất xây dựng theo giá đất ban hành theo Quyết định UBND tỉnh Vì sở pháp lý quan trọng để thực giao dịch người sử dụng đất nhà quản lý thuế đất, công tác thu hồi giải phòng mặt - Bản đồ giá đất cần phải xây dựng dựa đồ địa - Việc ứng dụng GIS để xây dựng đồ giá đất cần lựa chọn phần mềm phổ biến dễ sử dụng, đặc biệt phần mềm Mapinfo - Để xây dựng đồ giá đât phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đưa đồ giá đất vào sử dụng thực tiễn loại đồ khác 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang” với mục tiêu nghiên cứu chính: Sử dụng đồ địa xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất kết hợp với việc quản lý cập nhật giá đất địa bàn thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang, đưa kết luận sau: - Bản đồ địa thông tin địa thị trấn Sơn Dương đáp ứng đáp đủ liệu để phục vụ xây dựng đồ giá đất - Việc xây dựng sở liệu phục vụ xây dựng đồ giá đất phải dựa đồ địa chính, thông tin đia kết hợp với khung giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành - Xây dựng thành công đồ giá đất thị trấn Sơn Dương phần mềm Mapinfo - Ứng dụng thành công GIS việc sử dụng quản lý thông tin đồ giá đất như: tạo đồ theo vùng giá trị; phân hạng loại đất; tìm kiếm đất theo điều kiện; cập nhật, đánh giá thông tin giá đất - Đối với giá đất quản lý hệ thống GIS mang lại nhiều hiệu Giá đất quản lý GIS giúp cho người sử dụng dễ dàng tìm kiếm thông tin, tìm kiếm đất thỏa mãn điều kiện cho trước, phân hạng loại đất theo mức giá đất, giá trị kinh tế quản lý, cập nhật thông tin cách nhanh chóng xác - Phần mềm Mapinfo giải việc quản lý đồ giá đất cho phép tìm kiếm, cập nhật thông tin chi tiết cho đất theo vùng giá trị đất đai 70 Kiến nghị - Qua nghiên cứu cho thấy việc xác định khung giá đất cụ thể cho đất theo giá ban hành Nhà Nước nhanh chóng xác sử dụng đồ giá đất Việc tin học hóa hệ thống giá đất, đặc biệt xây dựng đồ giá đất cần thiết Do đó, kiến nghị quan, ban nghành nghiên cứu xây dựng dự án: “Xây dựng đồ giá đất sơ liệu giá đất” để phục vụ tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai - Giải pháp tối ưu để xây dựng đồ giá đất phục vụ công tác quản lý đất đai giá đất sử dụng đồ địa chính, thông tin đất đai kết hợp với giá đất ban hành theo đơn giá nhà nước để xây dựng đồ giá đất sở liệu giá đất - Sản phẩm “Bản đồ giá đất” đề tài cần đưa vào sử dụng thí điểm trấn Sơn Dương phục vụ công tác quản lý đất đai Sau đưa giải pháp để xây dựng đồng hệ thống đồ giá đất toàn huyện Sơn Dương nói riêng tỉnh Tuyên Quang nói chung - Để ứng dụng GIS quản lý giá đất có hiệu Kiến nghị cán ngành quản lý đất đai nói chung cán địa xã nói riêng cần phải nâng cao trình độ chuyên môn, khả ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phục vụ công tác tốt công tác quản lý đất đai 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trịnh Hữu Liên (2009), Cơ sở khoa học việc tính giá đất dựa vùng giá trị đất đai, Bộ Tài Nguyên môi Trường, Đề tài Nghiên cứu cấp Bộ - Viện Khoa học Đo đạc Bản Đồ -2009 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất quản lý đất đai, Nhà Xuât Nông Nghiệp Nguyễn Bá Long (2007), Quản lý hành chình đất đai, NXB Đại học Lâm Nghiệp, Hà Tây Trịnh Hữu Liên Nguyễn Bá Long (2013), Giáo trình định giá BĐS, Trường đại học Lâm Nghiệp, NXB Nông nghiệp Phạm Trọng Mạnh (1999), Cơ sở hệ thống thông tin địa lý quy hoạch quản lý đô thị, NXB Xây dựng Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006), Định giá đất, Nhà xuất Nông nghiệp Phạm Thanh Quế (2007), Định giá đất, Bài giảng trường Đại học Lâm Nghiệp Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 Nguyễn Trọng San (2001), Bài giảng đo đạc địa chính, Đại học Mỏ - Địa chất, NXB Hà Nội 11 Nguyễn Thế Thận, (1999), Cơ sở h ệ t h ố n g thông tin địa lý GIS NXB khoa học kỹ thuật Hà Nội 12 UBND huyện Sơn Dương (2013), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang 13 UBND tỉnh Tuyên Quang (2011), Quyết định số 513/2011/QĐ - UBND ngày 16/5/2011 việc Phê duyệt thiết kế kỹ thuật- Dự toán xây dựng hệ thống hồ sơ địa Cơ Sở Dữ liệu qaủn lý đất đai huyện Sơn Dương tỉnh Tuyên Quang 14 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 39/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 Về việc Ban hành quy định phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 15 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 40/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 Về việc ban hành giá năm 2014 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 16 Đàm Xuân Vận (2013), Bài giảng Hệ thống thông tin địa lý, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 72 PHỤC LỤC Phụ lục 01: Giá đất ban hành theo Quyết định số Quyết định số 40/2013/QĐ UBND ngày 21/12/2013 UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2014 huyện Sơn Dương năm bao gồm: - Biểu số 01/GĐ-CHN: Bảng giá đất trồng hàng năm; - Biểu số 02/GĐ-CLN: Bảng giá đất trồng lâu năm; - Biểu số 03/GĐ-RSX: Bảng giá đất trồng rừng sản xuất; - Biểu số 04/GĐ-NTS: Bảng giá đất nuôi trồng thuỷ sản; - Biểu số 05/VTGT-SD: Bảng giá đất nông thôn ven trục đường - Biểu số 07/OĐT-H : Giá đất đô thị địa bàn huyện Sơn Dương Phụ lục 02: Phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn thị trấn Sơn Dươngtheo Quyết định số 39/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2013 bao gôm: - Biểu số 01 SD/PL-CHN: Phân loại đất trồng hàng năm; - Biểu số 02 SD/PL-CLN: Phân loại đất trồng lâu năm ; - Biểu số 03 SD/PL-RSX: Phân loại đất trồng rừng sản xuất; - Biểu số 04 SD/PL-NTS: Phân loại đất nuôi trồng thủy sản; - Biểu số 05 SD/PL-ONT: Phân loại đất nông thôn lại; - Biểu số 06 SD/PL-OĐT: Phân loại đất đô thị [...]... [10] H thụng tin a lý l h thụng tin c thit k lm vic vi d liu quy chiu khụng gian hay to a lý Khỏi nim thụng tin a lý c hỡnh thnh t ba khỏi nim: H thng; Thụng tin; a lý v c vit tt l GIS (Geographyic Infomation Systems) [10] 1.3.2 Cỏc thnh phn ca h thng thụng tin a lý (GIS) GIS ũi hi s cung cp mt tp hp cỏc cụng c v phng phỏp ngi s dng cú th t chc thao tỏc v biu din d liu a lý cho lnh vc ỏp dng riờng ca... thụng tin a lý (GIS) 1.3.1 Khỏi nim v GIS T cỏc cỏch tip cn khỏc nhau nhiu nh khoa hc ó cú nhng nh ngha khỏc nhau v GIS: GIS l mt h thng thụng tin c bit vi c s d liu gm nhng i tng, nhng hot ng hay nhng s kin phõn b trong khụng gian c biu din nh nhng im, ng, vựng trong h thng mỏy tớnh H thng thụng tin a lý x lý, truy vn d liu theo im, ng, vựng phc v cho nhng hi ỏp v phõn tớch c bit [10] H thụng tin a lý. .. khụng ngng v phỏt trin nht l cụng ngh thụng tin H thng thụng tin a lý (GIS) ó v ang phỏt trin trờn phm vi ton cu, GIS cú th ng dng trong nhiu lnh vc khỏc nhau, ng dng k thut GIS qun lý v truy xut ngun thụng tin a dng nhm to iu kin cn thit ỏp ng nhu cu tỡm hiu thụng tin ca ngi dựng ng dng thnh cụng cụng ngh GIS cho vic qun lý giỏ t phc v tt hn cho cụng tỏc qun lý Nh Nc v t ai Th trn Sn Dng l trung tõm... ó la chn ti: ng dng h thng thụng tin a lý (GIS) qun lý giỏ t ti th trn Sn Dng, huyn Sn Dng, tnh Tuyờn Quang 3 2 Mc tiờu ca ti 2.1 Mc tiờu tng quỏt - S dng bn a chớnh xõy dng bn giỏ t v c s d liu v giỏ t kt hp vi vic qun lý v cp nht giỏ t trờn a bn th trn Sn Dng, huyn Sn Dng, tnh Tuyờn Quang - xut gii phỏp xõy dng bn giỏ t v c s d liu giỏ t trờn a bn tnh Tuyờn Quang 2.2 Mc tiờu c th - Thu thp,... (a chc nng) c cp v s dng phc v qun lý a chớnh Thut ng a chớnh m rng l khỏi nim b sung vo c s d liu a chớnh cỏc ni dung thụng tin, vớ d b sung cỏc thụng tin kinh t nh thụng tin tim nng s dng t; yu t kinh t: nh giỏ t, thu t v.v ; cỏc thụng tin quy hoch s dng t nh thụng tin tim nng s dng t, hin trng s dng t, quy hoch s dng t, ti nguyờn thiờn nhiờn; nn a lý nh thụng tin a hỡnh, biờn gii, a gii, ng giao... giỏ cn cung cp nhiu thụng tin v cỏc thụng tin phi luụn c cp nht nh cỏc thụng tin phõn tớch cỏc giỏ bỏn, thụng kờ theo dừi tin thuờ nh, bt ng sn, ti chớnh v nh v bt ng sn, bn , cỏc chi phớ v xõy dng, phỏp lut hin hnh v mi ban hnh, nhiu thụng tin cỏc nh chuyờn mụn nh giỏ t su tm, nhng nhiu thụng tin phi ly t cỏc ngun thụng 19 tin t Nh nc v cỏc t chc S phỏt trin ca h thng thụng tin a chc nng ti Australia... nhõn dõn tnh nhm thc hin tt cụng tỏc qun lý Nh Nc v t ai cng nh ũi hi s phỏt trin mnh m ca h thng thụng tin a lý (GIS) v bc u nghiờn cu d ỏn iu tra, xõy dng bn giỏ t v c s d liu giỏ t theo ỏn Nõng cao nng lc qun lý nh nc ngnh Qun lý t ai giai on 2011 2020 ca Th tng Chớnh ph phờ duyt ti Quyt nh s 1892/Q-TTg ngy 14 thỏng 12 nm 2012 Xut phỏt t nhng nhu cu thc tin trờn, vi s hng dn trc tip ca PGS.TS... mt bng, xỏc nh tin np thu s dng t, tin thuờ t Do ú chỳng ta cn s h tr ca h thng thụng tin a lý (GIS) xõy dng bn giỏ t v c s d liu v giỏ t v s dng nh mt cụng c c lc trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, m bo ngun thu n nh lõu di cho ngõn sỏch nh nc, s phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ng sn v khc phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t ai, m bo s dng t tit kim v hiu qu 2 Ngy nay vi s tin b ca khoa... thụng tin khỏc (hỡnh 1.3) Nhà cho thuê BTTN MôI trường Dường dây/ ống dẫn Quẩn lý CVCX TT DU LịCH Bản đồ Dân số GIS 1:1 C-TY- Doanh nghiêp BấT ĐộNG SảN Result đC-Khóa mã LĐ Viẹc làm Cung cấp nước sạch Nhà và địa chỉ HC tường hoc TT Bất động sản Ql Công cây xanh KH AT Gt TrƯờng học Cung cấp nước QH - PTCT Quản lý rừng Nhà cho thuê Đường dây ống đãn KH- HT Bảo tôn tự nhiên- Mt QH-XD nhà và CT Quản lý nhà... Microsoft Access 2000 H thng phn mm gm cỏc Modules c bn: - Chc nng qun lý H thng; - Module qun lý bn v h s a chớnh; - Module qun lý thụng tin a chớnh m rng; - Module tra cu v cung cp thụng tin; - Module h tr thit lp CSDL 1.6.4 Phn mm MapInfo Theo Phm Trng Mnh (1999), Phn mm Mapinfo l mt cụng c khỏ cụng hiu to ra v qun lý c s d liu a lý va v nh trờn mỏy