Tiểu luận về đầu tư cá nhân tại thị trường đất khu vực hà nội

1 PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết luận án Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia Khoảng 1/3 tổng tài sản giới nằm BĐS nhà [157] Case, Quigley Shiller (2005) nghiên cứu thay đổi giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn nhiều so với thay đổi giá thị trường chứng khoán Mỹ quốc gia phát triển Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu thị trường nhà đất công nhận phận quan trọng kinh tế rộng lớn [144] Tầm ảnh hưởng TTBĐS kinh tế chứng minh rõ ràng hậu diễn sau sụp đổ thị trường chấp chuẩn Mỹ gây khủng hoảng tài dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu [58, 153] Đầu tư BĐS hình thức đầu tư quan trọng kinh tế [93] kênh đầu tư phổ biến [88] Kullmann Siegel (2003) xác nhận BĐS tài sản đầu tư rộng rãi danh mục đầu tư không thay đổi điển hình Mỹ Khảo sát Cục trữ Liên Bang vấn đề tài tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng hộ gia đình trung bình đầu tư vào nhà ở, 20% vốn đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu quỹ tương hỗ Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư phần biến động GDP có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát danh mục đầu tư hiệu hộ gia đình dành tỉ lệ tương đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng đầu tư BĐS cá nhân, với kinh tế rõ ràng, nhà đầu tư (NĐT) lúc đưa định hành động dựa vào lý trí, mà họ bị chi phối yếu tố tâm lý (cảm xúc nhận thức) gọi thiên lệch hành vi (behavioral biases) Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan cách nhìn nhận đánh giá, trạng thái tâm lý không tốt họ nhìn thấy mặt trái vấn đề trở nên bi quan Hơn nữa, yếu tố kinh tế vĩ mô tăng trưởng kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, hội đầu tư thị trường khác… yếu tố liên quan đến thân BĐS vị trí, đặc tính BĐS, uy tín chủ đầu tư … yếu tố chi phối đến hành vi đầu tư TTBĐS TTBĐS Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng thức vào hoạt động 20 năm Trong khoảng thời gian đó, thị trường trải qua chu kỳ thăng trầm, tạo hậu bất ổn cho kinh tế nói chung nhà đầu tư nói riêng Có nhiều nguyên nhân tình trạng này, cá nhân NĐT không chuyên nghiệp yếu tố NĐT không chuyên nghiệp thường chạy theo trào lưu đầu tư, làm chao đảo TTBĐS Vấn đề đặt NĐT lại có xu hướng làm để hạn chế tình trạng đó? Đề tài luận án“Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản khu vực Hà Nội”sẽ tìm hiểu yếu tố tâm lý tồn thân NĐT, nghiên cứu khám phá yếu tố kinh tế vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS chi phối đến NĐT họ đầu tư TTBĐS Đề tài ý nghĩa sâu sắc mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh đầu tư cá nhân TTBĐS nói chung TTBĐS phát triển giai đoạn đầu nói riêng - mà góp phần giải vấn đề thực tiễn đặt không riêng cho lĩnh vực BĐS Điều cung cấp nhìn sâu sắc cho nhà hoạch định, quan quản lý TTBĐS có sách điều tiết hợp lý thực thi thời điểm để đảm bảo phát triển bền vững thị trường, đồng thời gợi ý nhiều sách vĩ mô quản lý điều hành kinh tế Ngoài ra, giúp cho NĐT hiểu rõ thân định đầu tư để từ có điều chỉnh hành vi phù hợp tham gia vào TTBĐS, đồng thời cung cấp kết quan trọng nhà đầu tư phát triển BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu mong muốn khách hàng thị trường Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết tâm lý đầu tư, yếu tố môi trường vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS mà NĐT (người mua tiêu dùng người mua kinh doanh) quan tâm đầu tư TTBĐS Thứ hai, xác định yếu tố tâm lý chi phối NĐT mức độ bị chi phối yếu tố tâm lý người mua tiêu dùng người mua kinh doanh; đánh giá quan tâm người mua tiêu dùng người mua kinh doanh đến yếu tố kinh tế vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS đầu tư TTBĐS Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS, tạo môi trường lành mạnh cho đầu tư cá nhân phát triển Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thành câu hỏi nghiên cứu sau: (i) Người mua tiêu dùng mua kinh doanh bị chi phối yếu tố tâm lý yếu tố biểu người mua tiêu dùng người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS NĐT quan tâm đầu tư TTBĐS mức độ quan tâm đến yếu tố người mua tiêu dùng mua kinh doanh? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân; yếu tố kinh tế vĩ mô yếu tố thuộc thân BĐS mà NĐT quan tâm đầu tư TTBĐS - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: nghiên cứu TTBĐS khu vực Hà Nội BĐS có đặc trưng vùng rõ, BĐS Hà Nội mang đặc thù Hà Nội, không giống BĐS tỉnh, thành phố khác Hàng hoá TTBĐS Hà Nội đa dạng, từ đất nền, nhà, chung cư, văn phòng … Hơn nữa, đặc điểm TTBĐS mang tính khu vực sâu sắc nên TTBĐS Hà Nội khác với TTBĐS thành phố khác Các nghiên cứu TTBĐS thường cho khu vực không nghiên cứu cho toàn TTBĐS Hà Nội với đặc trưng riêng, thị trường sôi động, hàng hoá đa dạng, nhiều người mua nhiều người bán, nhiều người đầu … luận án chọn TTBĐS khu vực Hà Nội để nghiên cứu + Về thời gian: thu thập thông tin BĐS giao dịch năm, từ 2006 đến 2013 + Về nội dung: yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái tâm lý sợ thua lỗ; yếu tố kinh tế vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả tài trợ vốn, hội đầu tư thị trường khác; yếu tố thuộc thân BĐS gồm: đặc tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, thông tin liên quan đến chủ đầu tư Đầu tư cá nhân chủ yếu đầu tư vào nhà đất Còn đầu tư vào BĐS khác chẳng hạn văn phòng thường mang tính chất đầu tư người kinh doanh mang tính chất tổ chức nhiều Do vậy, trình khảo sát, tác giả tập trung vào đối tượng nhà đất Khái quát phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu nghiên cứu định tính nghiên cứu định lượng với quy trình sau: - Nghiên cứu định tính: Tác giả tiến hành thu thập thông tin từ số nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu sách, nhà khoa học, giảng viên lĩnh vực BĐS), (2) lấy ý kiến từ thân đối tượng trực tiếp đầu tư TTBĐS Thông tin thu thập qua việc tổ chức vấn cá nhân Ở Việt Nam, nghiên cứu lĩnh vực đầu tư cá nhân TTBĐS chưa tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu lý thuyết hoàn thiện Thêm vào đó, trình độ phát triển TTBĐS tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam khác xa nhiều so với nước phát triển, vậy, nghiên cứu định tính cần thiết để xác định biến chi phối phù hợp thang đo bối cảnh Việt Nam định hướng thiết kế bảng hỏi - Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực điều tra có sử dụng bảng hỏi, với mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách NĐT (đã mua BĐS vòng năm gần đây) từ Sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS, công ty BĐS, sau tiến hành gửi phiếu trực tiếp Các NĐT hoạt động nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư thị trường khác Một số biến số sử dụng từ thang đo tác giả quốc tế phát triển Tất câu hỏi kiểm tra, điều chỉnh để thích hợp với bối cảnh Việt Nam Một số biến số (là biến đặc thù TTBĐS Việt Nam) thang đo xây dựng sau tiến hành vấn chuyên gia lĩnh vực BĐS Tất thang đo kiểm định độ tin cậy trước xử lý phân tích liệu Nghiên cứu định tínhmột lần thực nhằm cung cấp liệu sống động, phong phú định đầu tư NĐT cá nhân TTBĐS Hà Nội, điều giúp giải thích kết nghiên cứu cách sâu sắc - Phân tích liệu thu thập: Các liệu thu thập được lưu trữ, ghi chép vào máy vi tính Số liệu phân tích, xử lý thô sau có chọn lọc thông tin phù hợp đề tài nghiên cứu Luận án sử dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý phân tích liệu Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA), phân tích tương quan, kiểm định t test sử dụng HOẠT ĐỘNG CÔNG CỤ Tổng quan NC KẾT QUẢ Xác định câu hỏi NC, biến NC thang đo Cơ sở lý thuyết - Mô hình thang đo hiệu chỉnh - Các giả thuyết NC - Bảng hỏi (dự thảo) Nghiên cứu định tính lần Bảng hỏi thức Điều tra thử Nghiên cứu định lượng - Cronbach Alpha - EFA - Thang đo kiểm định Các giả thuyết (cụ thể) - T Test - r Hệ số tươngquan) Nghiên cứu định tính lần Kiểm định giả thuyết Các phát rút từ kết NC Khuyến nghị Hình Quy trình nghiên cứu luận án Những đóng góp luận án Những đóng góp luận án mặt lý luận: Luận án vận dụng có phát triển phù hợp lý thuyết tài hành vi lý thuyết thị trường bất động sản để hình thành nên khung lý thuyết nghiên cứu đầu tư cá nhân TTBĐS.Phân tích TTBĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ Luận án xác định yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm đầu tư TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả tài trợ vốn, hội đầu tư thị trường khác) nhóm yếu tố thuộc thân BĐS (đặc điểm BĐS, khả gia tăng giá trị BĐS, tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS thông tin liên quan đến chủ đầu tư) Luận án xác định làm rõ phạm trù: đầu tư cá nhân, đầu tư cá nhân cho tiêu dùng đầu tư tiêu dùng cho kinh doanh, đặc điểm đầu tư cá nhân TTBĐS Những đóng góp luận án mặt thực tiễn: - Kết nghiên cứu luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái tâm lý sợ thua lỗ biểu NĐT kinh doanh rõ ràng so với người mua để Sự kỳ vọng NĐT giá BĐS tương lai lớn kinh nghiệm đầu tư họ TTBĐS hành vi bầy đàn rõ rệt; NĐT có trình độ học vấn cao, nhiều kinh nghiệm đầu tư TTBĐS nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái đầu tư BĐS; NĐT có kinh nghiệm lo sợ thua lỗ Kết nghiên cứu hành vi NĐT lệch lạc họ có xu hướng tin theo tin đồn thị trường, tin tưởng vào thông tin từ người môi giới BĐS cung cấp, ý đến phát biểu lãnh đạo truyền thông, tin tưởng vào nhận định chuyên gia tình hình TTBĐS Trên sở đó, luận án đề xuất khuyến nghị nâng cao tính minh bạch TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế yếu tố tâm lý NĐT - Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh người mua để yếu tố liên quan đến khả tài trợ vốn, môi trường vĩ mô hội đầu tư thị trường khác Người mua kinh doanh quan tâm đến khả vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS đánh giá mức độ gia tăng giá trị BĐS, tình hình phát triển hoạt động kinh tế địa bàn đầu tư tương lai, có thông tin quy hoạch, thuận lợi hệ thống giao thông, kỳ vọng tăng giá BĐS Kết nghiên cứu ra, NĐT có trình độ học vấn cao quan tâm đến khả tài trợ vốn đầu tư, NĐT có kinh nghiệm trình độ học vấn cao coi trọng việc đánh giá hội đầu khác Niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai mối quan tâm NĐT định đầu tư vào TTBĐS, tốc tăng trưởng kinh tế yếu tố quan trọng Từ đó, luận án đề xuất khuyến nghị sách điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng, phát triển định chế tài nhằm thu hút nguồn vốn cho đầu tư cá nhân TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển bình ổn TTBĐS - Nhóm yếu tố liên quan đến thân BĐS NĐT đặc biệt quan tâm Tuy nhiên, người mua để quan tâm nhiều đến đặc điểm BĐS, tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS so với người mua để kinh doanh Trong chất lượng nhà, thuận lợi giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… yếu tố quan trọng họ định mua nhà Trong đó, người mua kinh doanh lại trọng nhiều đến khả gia tăng giá trị BĐS thông tin chủ đầu tư Riêng thuận tiện giao thông người mua để mua kinh doanh đặc biệt quan tâm Trên sở đó, luận án đề xuất khuyến nghị hạ tầng sản phẩm quan quản lý nhà nước chủ đầu tư, nhằm đưa thị trường sản phẩm BĐS phù hợp với đối tượng mua khác Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm chương, cụ thể sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đầu tư cá nhân TTBĐS - Chương 2: Cơ sở lý thuyết đầu tư cá nhân TTBĐS - Chương 3: Phương pháp nghiên cứu - Chương 4: Kết nghiên cứu đầu tư cá nhân TTBĐS khu vực Hà Nội - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cảm tính đầu tư bất động sản Lý thuyết tài truyền thống dựa quan điểm cho NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc xác tất thông tin định[112] Những “người định” cân nhắc hợp lý tất chi phí lợi ích tương ứng trước hành động Điều phù hợp với quy luật tối đa hóa lợi ích Tối đa hóa lợi ích học thuyết xuất phát từ giả định định hợp lý Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77] Lý thuyết cho thị trường hiệu phản ánh tất thông tin sẵn có, áp dụng nghiên cứu thị trường BĐS là: giá BĐS tương lai dự đoán trước dựa thông tin Tuy nhiên, cuối năm 1980, học thuyết cho thị trường BĐS không hiệu lại trở nên phổ biến Case Shiller (1989) tìm thấy mối tương quan kết luận thông tin liên quan đến lãi suất thực, phải yếu tố định quan trọng, lại tỏ không ảnh hưởng tới giá nhà [60] Brown Matysiak (2000) sử dụng mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng quán tính giá (momentum) số đầu tư BĐS, kết luận rút lợi nhuận năm trước giải thích 80% lợi nhuận thời điểm Điều cho thấy lợi nhuận dự đoán thông qua việc sử dụng liệu khứ [54] Kết luận TTBĐS không hiệu Clayton (1998) Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua kết nghiên cứu [65, 113] Quigley (1999) lập luận rằng, tảng kinh tế yếu tố định quan trọng đến giá nhà, yếu tố chưa thể giải thích phần lớn thay đổi giá BĐS [141] Mô hình đơn giản tảng kinh tế giải thích từ 10 đến 40% thay đổi Điều xác nhận Farlow (2004b), người lập luận nguồn cung cầu thị trường giúp đưa lời giải thích hợp lý cho leo thang giá nhà năm 2000[80] Trong ngắn hạn, giá nhà dễ thay đổi biến động giải thích nguyên tắc Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến mức độ biến động giá định (biến động tăng giá biến động giảm giá), giá nhà xác định hành vi NĐT tổ chức tài Như phản ứng diễn biến thị trường không hiệu nhận thức tầm ảnh hưởng hành vi người lây lan xã hội, cách tiếp cận khác nghiên cứu TTBĐS dần xuất - cách tiếp cận hành vi Cách tiếp cận không theo hướng cũ lý thuyết tài tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra đánh giá định thực TTBĐS việc quan sát hành vi người, tìm hiểu đánh giá người thiên lệch hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc định NĐT TTBĐS [84] BĐS đóng vai trò vừa khoản đầu tư vừa khoản tiêu dùng Do đó, trọng tâm nghiên cứu hành vi TTBĐS khác tùy thuộc vào mục đích nhà nghiên cứu Phần lớn tập trung vào chức đầu tư BĐS vai trò trình định giá [72] Những nghiên cứu nhấn mạnh đến khía cạnh tài đặc điểm vật lý nhà Một số nghiên cứu hành vi tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía cạnh xã hội tình cảm/cảm xúc việc sở hữu nhà Điều đặc biệt quan trọng giao dịch quy mô lớn tần suất thưa, đặc biệt phía người mua nhà Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức cá nhân hành động độc lập hay theo số đông Các định đầu tư tổ chức liên quan đến kinh nghiệm thiên lệch tương tự NĐT cá nhân quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc sợ hãi…[112] Một số nghiên cứu cho thấy hành vi lệch khỏi trình chuẩn tắc, chủ yếu trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có nhiều thông tin xử lý thông 10 tin Gallimore cộng (2000) nghiên cứu định đầu tư công ty BĐS nhỏ Họ tập trung vào cách mà chiến lược đầu tư xây dựng, hình thành tính toán xem yếu tố giữ vai trò then chốt định muabán Họ đưa giả thuyết định công ty, giống định cá nhân, thể kinh nghiệm thành kiến họ [83] Sheharyar Bokhari Geltner (2011) chí chứng minh thành kiến có ảnh hưởng mạnh mẽ phức tạp kinh nghiệm đầu tư [150] Những luồng thông tin chảy thị trường có giá trị, tác nhân khiến hành vi người bị thiên lệch tính sẵn có (của thông tin) phản ứng thái Các hành vi quan sát từ thực nghiệm khác biệt so với mô hình chuẩn tắc [112] Hơn nữa, Gallimore Gray (2002) nhận định nhà định đầu tư Anh bị ảnh hưởng nhiều tình cảm, bỏ mặc giải thích hoạt động chức thị trường Cũng giống thị trường tài chính, điều dẫn đến định cận tối ưu Sử dụng tình cảm giải thích tình trạng thiếu liệu định tính định lượng - điều kiện tiên phục vụ việc định theo lý thuyết mô hình chuẩn tắc Kết không thông tin (hard information) thị trường sử dụng, nhà định chịu ảnh hưởng lớn từ cảm xúc cá nhân quan điểm người khác[82] Gallimore Gary (2000) xem xét vai trò cảm tính NĐT định đầu tư BĐS Các tác giả phân biệt cách hiểu "cảm tính" lĩnh vực tài lĩnh vực BĐS Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, NĐT hoàn toàn tỉnh táo có lý trí, định mà họ đưa phản ánh tất thông tin sẵn có tầm tiếp cận Đối với thị trường tài chính, cảm tính hiểu trông đợi, kỳ vọng hay đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có sở vững Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc nhận định thiếu độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, bị coi hành vi không hợp lý Biểu cụ thể hành vi cảm tính bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào bình luận chung chung thị trường việc thông qua chiến lược 27 Phụ lục 3.7: Kết EFA đồng thời cho biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thân bất động sản KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 859 Approx Chi-Square 4233.641 df 153 Sig .000 Total Variance Explained Component Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % 6.967 38.707 38.707 6.967 38.707 38.707 5.879 32.664 32.664 3.130 17.390 56.097 3.130 17.390 56.097 2.473 13.737 46.401 1.517 8.426 64.523 1.517 8.426 64.523 2.456 13.646 60.047 1.323 7.349 71.872 1.323 7.349 71.872 2.129 11.825 71.872 809 4.492 76.364 708 3.931 80.295 580 3.222 83.517 485 2.696 86.213 420 2.336 88.549 10 383 2.128 90.677 11 338 1.880 92.557 12 291 1.618 94.175 13 264 1.465 95.641 14 222 1.236 96.877 15 183 1.018 97.895 16 157 875 98.769 17 120 667 99.437 18 101 563 100.000 dimension0 Extraction Method: Principal Component Analysis 28 Rotated Component Matrix a Component Ket cau ngoi nha phu hop vs nhu cau 483 702 ban than Chat luong nha Dien tich su dung 830 444 Huong 582 682 311 Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh 757 te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu 741 Su thuan loi ve giao thong 798 Su thuan loi ve giao duc 780 325 Su thuan loi ve y te va cham soc suc 749 359 khoe Gan cho, TTTM, sieu thi 868 Gan trung tam VHTT 904 Gan cong vien, cac khu vui choi 898 Moi truong sinh thai, canh quan xung 675 quanh Gan nha nguoi than, ho hang 800 Gan noi lam viec 765 Thong tin ve chu dau tu 830 Uy tin cua kien truc su, nha thau 865 Thong tin ve cac du an cua chu dau tu 875 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations 29 Phụ lục 4: Kết kiểm định t test: Sự chi phối yếu tố tâm lý nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Phụ lục 4.1: Kết kiểm định t test: Sự ảnh hưởng tâm lý bầy đàn nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Mean Std Error Mean Std Deviation De o 162 2.73 925 073 De dau tu 144 3.80 798 067 Thay nguoi than quen cung De o dimension1 mua De dau tu 162 2.98 1.100 086 144 3.42 986 082 Co nhieu chon mua BDS De o 162 2.69 782 061 De dau tu 144 3.53 810 068 Bi anh huong tu quyet dinh De o mua ban cua cac nha dau dimension1 De dau tu tu khac 162 2.96 759 060 144 4.06 628 052 Meanherd De o 162 2.8392 69097 05429 De dau tu 144 3.7031 60082 05007 dimension1 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Equal variances assumed 11.951 t 001 Equal variances not assumed Thay nguoi than quen cung Equal variances assumed mua Equal variances not assumed Co nhieu chon mua BDS Sig Equal variances assumed 004 1.152 949 284 Equal variances not assumed Bi anh huong tu quyet dinh Equal variances assumed mua ban cua cac nha dau Equal variances not assumed tu khac 2.366 Meanherd 8.321 Equal variances assumed Equal variances not assumed t-test for Equality of Means 125 004 df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -10.783 304 000 -1.071 099 -1.267 -.876 -10.876 303.753 000 -1.071 099 -1.265 -.878 -3.625 304 000 -.435 120 -.671 -.199 -3.649 303.979 000 -.435 119 -.670 -.200 -9.256 304 000 -.843 091 -1.023 -.664 -9.237 297.071 000 -.843 091 -1.023 -.664 -13.784 304 000 -1.106 080 -1.264 -.948 -13.936 302.513 000 -1.106 079 -1.262 -.950 -11.603 304 000 -.86393 07446 -1.01045 -.71741 -11.698 303.859 000 -.86393 07385 -1.00925 -.71860 30 Phụ lục 4.2: Kết kiểm định t test: Sự chi phối yếu tố tâm lý bầy đàn nhóm nhà đầu tư: mua trước năm 2012 sau năm 2012 Group Statistics 1: Mua trước năm 2012; 2: mua từ 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 2.00 61 3.4016 62463 07998 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t-test for Equality of Means t Sig (2tailed) df Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower MeanHerdDT Equal variances assumed 1.146 286 Equal variances not assumed MeanoveropDT Equal variances assumed 327 568 Equal variances not assumed MeanaverDT Equal variances assumed 3.081 081 Upper 11.374 134 000 93940 08259 77605 1.10275 11.357 127.663 000 93940 08271 77573 1.10306 2.886 134 005 25579 08863 08050 43109 2.889 128.937 005 25579 08853 08063 43096 291 134 771 03503 12024 -.20279 27284 31 Group Statistics 1: Mua trước năm 2012; 2: mua từ 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Equal variances not assumed 297 133.926 767 03503 11799 -.19833 26838 Phụ lục 4.3: Kết kiểm định t test: Sự chi phối yếu tố tâm lý lạc quan thái nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi dimension1 3.40 664 052 De dau tu 144 3.81 629 052 De o 162 3.35 635 050 144 4.00 648 054 De o 162 3.08 568 045 De dau tu 144 3.69 741 062 De o 162 3.19 701 055 De dau tu 144 3.62 739 062 De o 162 3.2562 51223 04024 De dau tu 144 3.7795 51507 04292 BDS la mot kenh dau tu hap dan dimension1 Meanoverop dimension1 Std Error Mean 162 dimension1 De dau tu dimension1 Std Deviation De o Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Mean Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 32 F Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi Equal variances assumed Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Equal variances assumed BDS la mot kenh dau tu hap dan Equal variances assumed Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Equal variances assumed Meanoverop Equal variances assumed Sig t 9.320 002 9.711 002 Equal variances not assumed Equal variances not assumed 34.991 000 Equal variances not assumed 5.869 016 1.158 283 Equal variances not assumed Equal variances not assumed df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -5.452 304 000 -.404 074 -.550 -.258 -5.469 302.747 000 -.404 074 -.550 -.259 -8.827 304 000 -.648 073 -.793 -.504 -8.817 298.329 000 -.648 074 -.793 -.503 -8.185 304 000 -.614 075 -.762 -.467 -8.060 266.736 000 -.614 076 -.764 -.464 -5.183 304 000 -.427 082 -.589 -.265 -5.167 295.424 000 -.427 083 -.589 -.264 -8.897 304 000 -.52334 05882 -.63909 -.40760 -8.895 299.415 000 -.52334 05884 -.63913 -.40755 Phụ lục 4.4: Kết kiểm định t test: Sự chi phối yếu tố tâm lý sợ thua lỗ nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Cam thay hoi tiec giu lai BDS giam gia qua lau Cam thay tiec ban di BDS tang gia qua som Meanaver Group Statistics Muc dich mua N De o 162 De dau tu 144 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu 162 144 162 144 162 144 162 144 Std Std Error Mean Deviation Mean 2.41 1.095 086 3.13 838 070 3.04 3.50 2.90 3.43 3.02 3.67 2.83 3.43 1.318 1.017 1.293 936 1.321 828 1.090 704 104 085 102 078 104 069 085 058 Independent Samples Test 33 Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.946 -.503 -.943 -.506 F 39.619 Sig .000 t -6.437 -6.537 Sig (2Mean Std Error df tailed) Difference Difference 304 000 -.725 113 297.613 000 -.725 111 Equal variances assumed Equal variances not assumed 7.008 009 -3.408 -3.459 304 298.269 001 001 -.463 -.463 136 134 -.730 -.726 -.196 -.200 Cam thay hoi tiec giu Equal variances assumed lai BDS giam gia qua lau Equal variances not assumed 15.633 000 -4.104 -4.181 304 292.379 000 000 -.535 -.535 130 128 -.792 -.788 -.279 -.283 Cam thay tiec ban di Equal variances assumed BDS tang gia qua som Equal variances not assumed 22.995 000 -5.069 -5.201 304 274.390 000 000 -.648 -.648 128 125 -.900 -.893 -.397 -.403 Meanaver 36.539 000 -5.570 -5.707 304 278.436 000 000 -.59279 -.59279 10642 10387 -.80220 -.79725 -.38337 -.38832 Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Phụ lục 5: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến yếu tố kinh tế vĩ mô nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Phụ lục 5.1: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến khả tài trợ vốn nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Lai suat Group Statistics Muc dich mua Std Error N Mean Std Deviation Mean De o 162 2.88 1.176 092 De dau tu 144 3.98 1.106 092 De o 162 2.62 1.185 093 De dau tu 144 3.42 1.441 120 De o 162 2.15 769 060 De dau tu 144 3.04 1.337 111 De o 162 2.55 949 074 De dau tu 144 3.47 1.193 099 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances dimension1 Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP dimension1 dimension1 dimension1 t-test for Equality of Means 34 F Lai suat Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig 2.411 12.276 47.120 14.358 122 001 000 000 304 Sig (2-tailed) 000 -8.400 303.028 000 -1.096 131 -1.353 -.840 -5.280 304 000 -.793 150 -1.089 -.498 -5.220 277.490 000 -.793 152 -1.092 -.494 -7.211 304 000 -.887 123 -1.129 -.645 -7.000 222.303 000 -.887 127 -1.137 -.638 -7.545 304 000 -.92567 12269 -1.16710 -.68424 -7.445 272.535 000 -.92567 12433 -1.17044 -.68090 T -8.370 df Std Error Difference 131 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -1.354 -.839 Mean Difference -1.096 35 Phụ lục 5.2: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến hội đầu tư nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh dau tu tren TT N Mean Std Std Error Deviation Mean De o 162 2.25 899 071 De dau tu 144 3.81 887 074 De o 162 1.85 758 060 De dau tu 144 3.71 1.016 085 De o 162 1.7346 86902 06828 De dau tu 144 3.2569 96619 08052 dimension1 vang Tinh hinh dau tu tren dimension1 TTCK Dien bien lai suat tien gui dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for t-test for Equality of Means Equality of Variances 95% Confidence Interval F Sig t df Sig (2- Mean Std Error tailed) Difference Difference of the Difference Lower Tinh hinh dau tu tren TT Equal variances assumed vang Equal variances not assumed Tinh hinh dau tu tren Equal variances assumed TTCK Equal variances not assumed Dien bien lai suat tien Equal variances assumed gui Equal variances not assumed 449 18.759 1.917 503 000 167 Upper -15.232 304 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 -15.243 300.684 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 -18.236 304 000 -1.856 102 -2.057 -1.656 -17.931 262.319 000 -1.856 104 -2.060 -1.653 -14.511 304 000 -1.52238 10491 -1.72882 -1.31593 -14.421 289.598 000 -1.52238 10557 -1.73015 -1.31460 36 Phụ lục 5.3: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến môi trường vĩ mô nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Toc tang truong cua nen kinh te N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 2.30 1.015 080 De dau tu 144 3.33 1.050 088 De o 162 2.43 1.091 086 De dau tu 144 3.21 960 080 De o 162 2.27 1.068 084 De dau tu 144 3.28 1.106 092 dimension1 Su on dinh chinh tri dimension1 Ti le lam phat dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Toc tang truong cua Equal variances nen kinh te assumed 167 683 Equal variances not Upper -8.720 304 000 -1.030 118 -1.263 -.798 -8.702 297.111 000 -1.030 118 -1.263 -.797 -6.570 304 000 -.776 118 -1.009 -.544 -6.620 303.969 000 -.776 117 -1.007 -.545 -8.140 304 000 -1.012 124 -1.257 -.768 -8.123 297.037 000 -1.012 125 -1.258 -.767 assumed Su on dinh chinh tri Equal variances 2.939 087 assumed Equal variances not assumed Ti le lam phat Equal variances 1.031 311 assumed Equal variances not assumed 37 Phụ lục 6: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến yếu tố thân bất động sản nhóm NĐT: mua để mua kinh doanh Phụ lục 6.1: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến đặc điểm bất động sản nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Mean Std Deviation Thiet ke ngoi nha phu De o 162 4.37 704 hop vs nhu cau ban than De dau tu 144 3.03 900 Chat luong nha De o 162 4.32 728 De dau tu 144 3.83 1.033 Dien tich su dung De o 162 4.23 671 De dau tu 144 3.56 1.175 Huong De o 162 4.04 955 De dau tu 144 3.97 836 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 Std Error Mean 055 075 057 086 053 098 075 070 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thiet ke ngoi nha phu Equal variances hop vs nhu cau ban than assumed Equal variances not assumed Chat luong nha Equal variances assumed Equal variances not assumed Dien tich su dung Equal variances assumed Equal variances not assumed Huong Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .441 5.873 70.652 1.949 507 016 000 164 t 14.612 df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 000 Mean Difference 1.343 Std Error Difference 092 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.162 1.523 14.405 269.875 000 1.343 093 1.159 1.526 4.881 304 000 495 101 295 694 4.785 253.234 000 495 103 291 698 6.169 304 000 666 108 454 878 5.987 221.452 000 666 111 447 885 688 304 492 071 103 -.132 274 694 303.935 488 071 102 -.130 272 38 Phụ lục 6.2: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến khả gia tăng giá trị BĐS nhóm NĐT: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu Su thuan loi ve giao thong dimension1 N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 3.17 808 063 De dau tu 144 3.92 720 060 De o 162 3.65 961 075 De dau tu 144 3.97 733 061 De o 162 4.05 779 061 De dau tu 144 4.21 756 063 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Equal variances assumed Quy hoach o dia ban dau tu Equal variances assumed Sig 5.520 t 019 Equal variances not assumed 19.524 000 Equal variances not assumed Su thuan loi ve giao thong Equal variances assumed Equal variances not assumed 587 t-test for Equality of Means 444 df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -8.535 304 000 -.751 088 -.924 -.578 -8.593 303.998 000 -.751 087 -.923 -.579 -3.153 304 002 -.311 099 -.505 -.117 -3.202 297.331 002 -.311 097 -.502 -.120 -1.807 304 072 -.159 088 -.332 014 -1.810 301.616 071 -.159 088 -.332 014 39 Phụ lục 6.3: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc bất động sản nhóm nhà đầu tư: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Su thuan loi ve giao duc N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 4.16 780 061 De dau tu 144 2.93 906 075 De o 162 4.02 965 076 De dau tu 144 2.99 877 073 De o 162 3.99 722 057 De dau tu 144 2.78 752 063 De o 162 3.48 865 068 De dau tu 144 2.37 906 076 De o 162 3.44 965 076 De dau tu 144 2.33 885 074 De o 162 3.59 838 066 De dau tu 144 2.98 1.119 093 De o 162 3.56 946 074 De dau tu 144 2.08 862 072 De o 162 3.69 823 065 De dau tu 144 2.05 978 081 dimension1 Su thuan loi ve y te va cham soc suc khoe dimension1 Gan cho, TTTM, sieu thi dimension1 Gan trung tam VHTT dimension1 Gan cong vien, cac khu vui choi dimension1 Moi truong sinh thai, canh quan xung quanh dimension1 Gan nha nguoi than, ho hang dimension1 Gan noi lam viec dimension1 40 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Su thuan loi ve giao duc Equal variances assumed Equal variances not assumed Su thuan loi ve y te va Equal variances cham soc suc khoe assumed Equal variances not assumed Gan cho, TTTM, sieu thi Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan trung tam VHTT Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan cong vien, cac khu Equal variances vui choi assumed Equal variances not assumed Moi truong sinh thai, Equal variances canh quan xung quanh assumed Equal variances not assumed Gan nha nguoi than, ho Equal variances hang assumed Equal variances not assumed Gan noi lam viec Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .024 4.648 4.572 303 1.157 10.306 4.499 252 878 032 033 583 283 001 035 616 t-test for Equality of Means 304 Sig (2-tailed) 000 12.654 283.961 000 1.230 097 1.039 1.421 9.808 304 000 1.039 106 830 1.247 9.863 303.845 000 1.039 105 831 1.246 14.345 304 000 1.210 084 1.044 1.376 14.310 296.540 000 1.210 085 1.043 1.376 10.989 304 000 1.113 101 914 1.313 10.958 295.955 000 1.113 102 913 1.313 10.450 304 000 1.111 106 902 1.320 10.504 303.701 000 1.111 106 903 1.319 5.464 304 000 613 112 393 834 5.375 263.139 000 613 114 389 838 14.237 304 000 1.479 104 1.275 1.684 14.315 303.810 000 1.479 103 1.276 1.682 15.898 304 000 1.637 103 1.434 1.839 15.738 280.841 000 1.637 104 1.432 1.841 t 12.766 df Std Error Difference 096 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.040 1.420 Mean Difference 1.230 41 Phụ lục 6.4: Kết kiểm định t test: Sự quan tâm đến thông tin liên quan đến chủ đầu tư nhóm NĐT: mua để mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Thong tin ve chu dau tu dimension1 Uy tin cua kien truc su, nha thau Thong tin ve cac du an cua chu dau tu dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu N Mean 3.54 3.65 3.60 3.90 2.8086 3.2222 162 144 162 144 162 144 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thong tin ve chu dau tu Equal variances assumed Equal variances not assumed Uy tin cua kien truc su, Equal variances nha thau assumed Equal variances not assumed Thong tin ve cac du an Equal variances cua chu dau tu assumed Equal variances not assumed Sig 1.280 14.006 273 259 000 602 t -.999 df Std Deviation Std Error Mean 913 072 1.006 084 1.042 082 891 074 75209 05909 77047 06421 t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 319 Mean Difference -.110 Std Error Difference 110 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.325 106 -.993 290.690 321 -.110 110 -.327 108 -2.663 304 008 -.297 112 -.517 -.078 -2.688 303.540 008 -.297 111 -.515 -.080 -4.746 304 000 -.41358 08713 -.58504 -.24212 -4.740 297.966 000 -.41358 08726 -.58530 -.24186 [...]... cũng như các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS Hà Nội, một thị trường mang tính điển hình của TTBĐS Việt Nam - một thị trường mới phát triển ở những giai đoạn đầu 29 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động... của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Thứ tư, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng... nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc cá nhân và ý nghĩa đặc biệt của lựa chọn Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tư ng, mà là ởcảm giác thoải mái và được chào đón Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo chủ ý của họ Các tổ 15 chức BĐS trong thị trường nhà đất. .. họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý” Ngoài ra, còn nguyên nhân khác là rủi ro thấp và lợi nhuận đầu tư cao Cuối... nhất, gần khu vực cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi đã lớn lên, khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị [40] Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn Hoàng Thị Hương Lan (2011) đã chỉ ra thị hiếu về nhà ở của các hộ gia đình trẻ ở thủ đô Hà Nội với trọng tâm là loại hình chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới... đổ giá nhà đất là Ɵêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của thị trường BĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ Ɵền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách Ɵền tệ lên khu vực nhà đất Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) Ơm hiểu vai trò của nhà đất trong... không tư ng tự đối với nhà ở [129] Tư ng tự như vậy, các biến kinh tế xã hội như thu nhập và trình độ học vấn là quan trọng nhưng có tác dụng khá nhỏ vào thị hiếu nhà ở của người dân ở các thành phố lớn của Thụy Điển (Niedomysl, 2008) [133] Trong một nghiên cứu về thị hiếu nhà ở tại Trung Quốc, Wang & Li (2004) kiểm tra các lựa chọn chung về nhà ở và khu phố của người mua nhà tiềm năng ở Bắc Kinh Các... của các khu phố gồm khả năng tiếp cận các dịch vụ công 26 cộng, các tiện ích sống, chất lượng môi trường Các đặc điểm của nhà ở bao gồm loại nhà ở, kích thước, thiết kế của ngôi nhà Dữ liệu được thu thập bằng cách phỏng vấn 1.600 hộ gia đình đang sinh sống trong tám quận của thành phố trong năm 2001 Nghiên cứu này cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại. .. và hành vi người mua nhà là khác nhau giữa các thành phố và các đặc điểm nhân khẩu học - xã hội [162], [146] Hơn nữa, với trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng có nhiều khác biệt so với các nước khác Bởi vậy, luận án này nghiên cứu để xác định các yếu tố tâm lý chi phối NĐT cá nhân, xác định các yếu tố kinh tế vĩ mô cũng như các yếu tố thuộc về. .. gia thị trường Đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro là nguyên tắc căn bản của hoạt động đầu tư Những người được mời tham gia cuộc khảo sát được yêu cầu phân loại, sắp xếp các hạng mục đầu tư theo thứ tự ưu tiên độ quan tâm của họ Và kết quả chỉ ra là, khu vực BĐS được xếp vào danh mục quan trọng nhất bởi đa số các nhà đầu tư Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị