Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ
Trang 1THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ TÀI SỐ 4: GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT
MỤC LỤC
I. Những vấn đề chung về hình thức sử dụng đất 1
1.Khái niệm về hình thức sử dụng đất 1
1.1Khái niệm, phân loại và mục đích giao đất 1
1.1.1Khái niệm giao đất 1
1.1.2Phân loại giao đất 1
1.1.3 Mục đích giao đất 2
1.2 Khái niệm, phân loại và mục đích cho thuê đất 2
1.2.1 Khái niệm cho thuê đất 2
1.2.2 Phân loại cho thuê đất 2
1.2.3 Mục đích cho thuê đất 3
2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 3
3 Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 7
3.1 Cơ quan có thẩm quyền giao đất 7
3.1.1 Thẩm quyền giao đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh 7
Trang 23.1.2 Thẩm quyền giao đất của Ủy ban Nhân dân cấp huyện 8
3.2 Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất 8
3.2.1 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh 8
3.2.2 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp huyện 8
3.2.3 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp xã 8
II Quy định về sử dụng đất dưới hình thức là đất giao 9
1.Đối tượng được giao đất 9
1.1 Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất 9
1.2 Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất 10
2.Thủ tục giao đất 11
2.1 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 11
2.2 Trường hợp giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất 12
2.3 Trình tự, thủ tục giao đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 12
III Qui định về sử dụng đất dưới hình thức là đất thuê 13
1.Đối tượng sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm; thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê 13
2 Thủ tục cho thuê đất 15
2.1 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 15
Trang 32.2 Trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai thì một
số bước công việc chuẩn bị cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất 15
2.3 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 16
2.4.Trình tự thực hiện 16
Trang 4I. Những vấn đề chung về hình thức sử dụng đất
1. Khái niệm về hình thức sử dụng đất
I.1. Khái niệm, phân loại và mục đích giao đất
I.1.1 Khái niệm giao đất
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật đất đai (LĐĐ) 2013 quy định: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất”
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư sử dụng đất
1.1.2. Phân loại giao đất
Giao đất bao gồm 2 loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 17 LĐĐ 2013)
Hai hình thức giao đất này có các điểm khác biệt cơ bản sau:
- Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện. Giao đất không thu tiền sử dụng đất xuất hiện trước (LĐĐ 1987) giao đất có thu tiền sử dụng đất (LĐĐ 1993)
- Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Đối tượng được giao đất
có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định; đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ này
- Thứ ba, về loại đất được giao Đất được giao đất không thu tiền sử dụng
đất chủ yếu thường là đất dùng để phục vụ mục đích công cộng, quốc phòng, an nình, trụ sở cơ quan nhà nước và đất nông nghiệp; đất được
Trang 5giao đất có thu tiền sử dụng đất là đất có khả năng sinh lợi và đất sản xuất kinh doanh
1.1.3. Mục đích giao đất
- Giao đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công nhận quyền
sử dụng đất của người được công nhận
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình
1.2. Khái niệm, phân loại và mục đích cho thuê đất
1.1.1. Khái niệm cho thuê đất
Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền
sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật đất đai (LĐĐ) 2013 quy định: “Nhà
nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người
có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất Hình thức này lần đầu tiên được quy định tại LĐĐ 1993 Cho đến nay hình thức thuê đất đã dần hoàn thiện, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khắc phục được tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí
1.1.2. Phân loại cho thuê đất
Trang 6Quyết định cho thuê đất được chia thành 2 loại là thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 2 Điều
17 LĐĐ 2013)
Việc phân chia này cũng tương tự như quy định của LĐĐ 2003, và vẫn bỏ đi quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước của LĐĐ 1993
1.1.3. Mục đích cho thuê đất
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
- Tạo nguồn ngân sách nhà nước, thúc đẩy nền kinh tế phát triển và thu hút các vốn đầu tư nước ngoài
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, là căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Căn cứ này được quy định tại Điều 52 LĐĐ 2013:
“Điều 52 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất
1 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Đối với căn cứ thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì đây là một điểm mới so với LĐĐ
2003 Quy định này thay thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
Trang 7thôn như quy định của LĐĐ 2003 Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt Đối với căn cứ này, được quy định rõ tại Điều 5 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, nhưng đối với LĐĐ 2013 vừa mới được ban hành, thì Quốc hội cũng xem xét và chuẩn bị thông qua Dự thảo
“NGHỊ ĐỊNH: Quy định sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai”1 để quy định rõ hơn Điều 5 Dự thảo về việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện:
“Điều 5 Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
1 Trong trường hợp cần thiết mà phải điều chỉnh về thời gian, quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện) trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định phê duyệt điều chỉnh
kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai thì phải được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua trước khi phê duyệt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
1http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:6RTvPYFy2AkJ:datafile.chinhphu.vn/file-remote-v2/DownloadServlet%3FfilePath%3DDuthaoVBPL/2015/08/DTND%2520ve%2520dat
%2520dai.doc+&cd=6&hl=vi&ct=clnk
Trang 82 Trình tự, thủ tục điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ, bao gồm tờ trình, danh mục, bản vẽ
vị trí, ranh giới, diện tích dự án, công trình đến Sở Tài nguyên và Môi trường; b) Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai thì trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp danh mục dự án, công trình cần thu hồi đất bổ sung để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Căn cứ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án, công trình cần thu hồi đất bổ sung, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoàn thiện hồ sơ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
c) Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều chỉnh kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.”
Đối với căn cứ thứ hai, nhu cầu sử dụng đất, thì vẫn giữ nguyên quy định như
LĐĐ 2003, thể hiện theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
- Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
Trang 9trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất
- Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất
và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất
- Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo
So sánh giữa giao và cho thuê đất:
Giống Chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất
Xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Khác Giao đất bằng quyết định hành
chính
Cho thuê đất thực hiện thông qua hợp đồng
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 59 LĐĐ
2013 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không được
ủy quyền (khoản 4 Điều 59)
Trang 103.1. Thẩm quyền giao đất
3.1.1. Thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
UBND cấp tỉnh quyết định giao đất cho các đối tượng sau:
- Giao đất đối với tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của LĐĐ 2013
- Giao đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế: Theo điều 150,151 Luật Đất đai 2013, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế sẽ được UBND cấp tỉnh giao đất 1 lần (để quản lý) đối với toàn bộ đất trong các khu vực này Ban khu kinh tế được giao lại đất đối với các chủ thể sử dụng đất trong khu kinh tế Ưu điểm: Quy định đặc biệt này nhằm giảm tiện thủ tục hành chính trong việc đầu tư vào khu công nghệ cao, khu kinh tế Tất cả mọi thủ tục, kể cả trường hợp sát lập quyền sử dụng đất đều tập trung vào một đầu mối đề đảm bảo thuận lợi, nhanh chóng cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vào các khu vực quan trọng này
- Giao đất hàng không, sân bay dân dụng: Được quy định tại điều 156 Luật đất đai 2013: Cảng vụ hàng không (cơ quan thuộc Cục Hàng không-thuộc Bộ Giao thông vận tải) được UBND cấp tỉnh giao đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay Lưu ý: Cảng Vụ Hàng không được giao đất không thu tiền sử đụng đất trong các trường hợp sau: Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm a, b khoản 1 điều 156 Luật Đất đai 2013
3.1.2. Thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
UBND cấp huyện quyết định giao đất cho các đối tượng sau:
- Giao đất đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư
Trang 11UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất cho các đối tượng sau:
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của LĐĐ 2013;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
3.2.2. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất cho các đối tượng sau:
- Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình,
cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch
vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
3.2.3. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
II Quy định về sử dụng đất dưới hình thức là đất giao:
1. Đối tượng được giao đất:
Được quy đinh tại điều 54,55 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: Là phạm vi các chủ thể có thể được Nhà nước giao đất
1.1 Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Đây là những trường hợp được hưởng ưu đãi tài chính về sử dụng đất Việc
ưu đãi này nhằm để hỗ trợ cho một số trường hợp có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc do việc sử dụng đất của các chủ thể này không nhằm mục đích lợi nhuận về kinh tế mà vì lợi ích chung của xã hội Theo điều 54 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013