Mơc lơc Lêi Giíi ThiƯu Sơ Lợc Về LuËt §Êt §ai ChÕ §é Sư Dơng §Êt §ai Chđ ThĨ Sư Dơng §Êt .3 Kh¸ch ThĨ Qun Sư Dơng §Êt Néi Dung Cđa ChÕ §é Sư Dơng §Êt §ai A Quyền Và Nghĩa Vụ Của Ngời Sử Dụng Đất Là Các Tổ Chức, Hộ Gia Đình Và Cá Nhân Trong Níc: B Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Tổ Chức Và Cá Nhân Nớc Ngoài (gọi tắt ngời nứơc ngoài) 11 Tài liệu tham khảo .12 Lêi Giới Thiệu "Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" (1) "Đất đai cải quý loài ngời, tạo điều kiện cho sống thực vật, động vật ngời trái đất" (2) Dới góc độ trị- pháp lý, đất đai phận tách rời lÃnh thỉ qc gia g¾n liỊn víi chđ qun qc gia Nhng mặt khác, nhà nớc đại diện cho chủ quyền cuả quốc gia, để bảo vệ chủ quyền nhà nớc phải luôn thực biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai khỏi có xâm phạm bên bị kiệt quệ "Mỗi bớc tiến nông nghiệp t chủ nghĩa bớc tiến nghệ thuật bóc lột ngời lao động mà bớc tiến mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ" (3) Chỉ có dới chủ nghĩa xà hội bảo đảm đợc điều kiện làm cho đất đai ngày phát triển đợc vai trò to lớn Dới chủ nghĩa xà hội, việc khai thác sử dụng tài nguyên thiên nhiên, có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xà hội Vì thế, việc quản lý sử dụng tốt ®Êt ®ai lµ nhiƯm vơ cđa toµn x· héi Mµ trớc hết nhiệm vụ công dân phải hiĨu biÕt râ vỊ qun vµ nghÜa vơ cđa ngêi sử dụng đất đai theo pháp luật đất đai (1) C¸c - M¸c- Angghen, tun tËp, tËp 23 trang 189, NXB Sự thật năm 1979 Những quy định quản lý sử dụng ruộng đất, NXB Nông nghiệp năm 1980 (3) Các- Mác T bản, 1, tập 2, trang 259- 260, NXB Sự thật năm 1979 (2) Sơ Lợc Về Luật Đất Đai Nhà nớc chủ sở hữu tuyệt đất đai, có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt số phận pháp lý đất đai Các tổ chức cá nhân với t cách ngời sử dụng đất Nhà nớc thực cách trực tiếp quyền chiếm hữu sử dụng đất đai Mối quan hệ nhà nớc với t cách ngời sở hữu thống quản lý toàn đất đai nớc với ngời sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Mà quan hệ đất ®ai ë ViƯt Nam chđ u xoay quanh c¸c mèi quan hệ Nh vậy, khái niệm rằng: Luật đất đai nghành luật độc lập hệ thống pháp luật xà hội chủ nghĩa, tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ đất đai hình thành trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt số phận pháp lý đất đai, nhằm sử dụng đạt hiệu kinh tế cao phù hợp với lợi ích nhà nớc ngời sử dụng đất Chế Độ Sử Dụng §Êt §ai Chđ ThĨ Sư Dơng §Êt Chđ thĨ sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt ngời sử dụng đất)đợc nhà nớc giao đất nhà nớc cho thuê đất để sử dụng, bao gồm: - Ngời sử dụng đất đợc nhà nớc giao đất: + Các tổ chức kinh tế + Đơn vị vũ trang nhân dân + Cơ quan nhà nớc + Các tổ chức trị, xà hội + Hộ gia đình cá nhân - Ngời sử dụng đất đợc nhà nớc cho thuê: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc + Tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc Khách Thể Quyền Sử Dụng Đất Là vùng đất định mà nhà nớc giao cho chủ thể sử dụng đất Trên diện tích đất nhà nớc xác định mục đích sử dụng, phạm vi sử dụng thời gian sử dụng Ngời sử dụng đất đợc quyền hớng tới việc khai thác hởng lợi ích vật chất thu đợc từ việc khai thác Nội Dung Của Chế Độ Sử Dụng Đất Đai Bao gồm quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, tổ chức cá nhân trở thành chủ thể mang quyền nghĩa vụ pháp lý Quyền nghĩa vụ họ đợc pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ đợc coi chuẩn mực để đảm bảo đắn mối quan hệ Nhà nứơc với ngời sử dụng đất ngời sử dụng đất với nhau, đồng thời đợc coi sở pháp lý để xác định trách nhiƯm cđa ngêi sư dơng ®Êt viƯc thùc hiƯn pháp luật đất đai A Quyền Và Nghĩa Vụ Của Ngời Sử Dụng Đất Là Các Tổ Chức, Hộ Gia Đình Và Cá Nhân Trong Nớc: * Quyền ngời sử dụng đất - Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sư dơng ®Êt GiÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt chứng th pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp ngời sử dụng Đây quyền quan trọng, đợc ngời sử dụng đất quan tâm Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nớc xác lập mối quan hệ pháp lý nhà nớc (với t cách chủ sở hữu đất đai)với tổ chức cá nhân đợc nhà nớc giao đất cho sử dụng Mặt khác, giấy chứng nhận có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền nghĩa vụ mà ngời sử dụng đất đợc phép thực (ranh giới sử dụng đất, thời hạn mục đích sử dụng ) Tổ chức cá nhân sử dụng đất đai hợp pháp đợc quan nhà nớc cã thÈm qun cÊp giÊy chøng nhËn sư dơng ®Êt Cơ quan Nhà nứơc có thẩm quyền xét cÊp giÊy chøng nhËn cho ngêi sư dơng ®Êt ỉn định, đợc Uỷ ban nhân dân xÃ, phờng, thị trấn xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm nội dung pháp lý nội dung kinh tÕ, mét sè mèi quan hƯ chun dÞch qun sử dụng đất, giấy chứng nhận có giá trị nh "ngân phiếu" - Hởng thành lao động kết đầu t đất đợc giao Thành lao động, kết đầu t sản phẩm lao động đầu t ngời sử dụng đất bao gồm: + Những tài sản gắn liền với đất nh: nhà cửa, vật kiến trúc khác, trồng + Khả sinh lợi, lợi đợc tạo nên trình sử dụng đất nh cải tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo + Sản phẩm thu hoạch từ trồng vật nuôi Ngời sử dụng đợc pháp luật bảo hộ quyền hởng cách tuyệt đối tất thành lao động đầu t đất đợc giao - Chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định pháp luật Thực chất việc chuyển nhợng quyền sử dụng nhà nớc thông qua việc công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai ngời sử dụng để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mà không cần thiết phải thông qua thủ tục, trình tự thu hồi đất ngời nµy giao cho ngêi ViƯc chun qun sư dơng đà đợc đề cập luật đất đai năm 1988 giới hạn trờng hợp sau đây: - Khi hộ nông dân vào hợp tác xÃ, tập doàn sản xuất nông, lâm nghiệp - Khi hợp tác xÃ, tập đoàn sản xuất nông, lâm nghiệp cá nhân thoả thuận đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất - Khi ngời đợc giao đất chuyển nơi khác đà chết mà thành viên hộ ngời tiếp tục sử dụng đất Tuy nhiên, quy định không đáp ứng đợc đòi hỏi phát sinh từ thực tế sống nhu cầu chuyển dịch ®Êt ®ai lµ tÊt yÕu bÊt kú x· héi Nhà nứơc trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà đạt đợc hiệu kinh tế từ việc sử dụng đất đai mở rộng quyền cho ngêi sư dơng ®Êt ®ã cã qun sư dơng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, chấp, cho thuê) Việc nhà nớc cho phép hộ gia đình cá nhân sử dụng đất đợc quyền chuyển qun sư dơng cã ý nghÜa rÊt to lín Thø nhất, khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh món;s¶n xt vÉn mang tÝnh tù cung, tù cÊp, nông, chủ trơng Đảng xây dựng kinh tế theo hớng sản xuất hàng hoá Quy định góp phần vào việc đẩy nhanh trình tích tụ tập trung đất đai vào tay ngời có khả năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu Góp phần vào việc phân công lại lao động nông thôn Thứ hai, quy định làm giản tiện thủ tục hành không cần thiết nh thu hồi đất, giao đất Nhng đảm bảo đợc tính đắn pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai thay đổi sống;đó việc chuyển dịch phải tuân theo trình tự thủ tục pháp lý định nguyên tắc định: - Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông thôn làm Uỷ ban nhân dân xÃ;ở đô thị làm Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xà thuộc tỉnh - Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông thôn làm Uỷ ban nhân dân huyện;ở đô thị làm Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng Nguyên tắc việc chuyển quyền: - Đảm bảo quyền lợi đáng ngời sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu t công sức vật t;tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu Quản lý chặt chẽ hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào mục đích khác - Đất giao sử dụng vào mục đích ngời nhận chuyển phải sử dụng vào mục đích đó;giao theo thời hạn ngời nhận chuyển đợc sử dụng hết thời hạn - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế bên - Việc chuyển quyền sử dụng phải đợc thực sở giá trị sử dụngkhả sinh lợi đất để giải lợi ích vật chất bên Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhà nớc nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép quy định trờng hợp sau không đợc phép chuyển quyền: - Đất sử dụng giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử dụng - Đất tranh chấp Các quyền cụ thể hộ gia đình cá nhân việc chuyển quyền sử dụng Quyền chuyển đổi: Điều 74 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng, đất nhu cầu sản xuất ®êi sèng, ®ỵc qun chun ®ỉi qun sư dơng ®Êt phải sử dụng đất theo mục đích, thời hạn đợc giao Chuyển đổi quyền sử dụng đất phơng thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng Hành vi bao hàm việc "đổi đất lấy đất"giữa hộ gia đình cá nhân đợc nhà nớc giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Quyền chuyển nhợng: Điều 75 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp đựơc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trờng hợp sau đây: - Chuyển nơi khác - Chuyển sang làm nghành nghề khác - Không khả trực tiếp lao động Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, chuyển nơi khác không nhu cầu đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất Chuyển nhợng quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng cho ngời khác sở có giá;trong trờng hợp ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển quyền khoản tiền ứng với chi phí mà họ đà bỏ để có đợc quyền sử dụng đất nh chi phí đầu t làm tăng giá trị đất Chuyển nhợng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai chỗ: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân việc chuyển quyền đợc thực thời hạn đợc giao quyền sử dụng, nh phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định - Nhà nớc có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền, th sư dơng ®Êt, tiỊn sư dơng ®Êt (khi chun đất nông nghiệp sang mục đích khác) Quyền thừa kế: Điều 76 luật đất đai quy định - Cá nhân đợc nhà nớc giao đất nông nghiệp để trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản sau chết quyền sử dụng đất họ đợc để lại cho ngời thân thừa kế theo quy định pháp luật thừa kế - Hộ gia đình đợc nhà nớc giao đất nông nghiệp để trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản hộ có thành viên chết thành viên khác hộ đợc quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà nhà nớc ®· giao cho Trong trêng hỵp gia đình không thành viên nhà nớc thu hồi đất - Cá nhân, thành viên hộ gia đình đợc nhà nớc giao đất nông nghiệp để trồng lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất sau chết quyền sử dụng đất họ đợc để lại cho ngời thân thừa kế theo quy định pháp luật thừa kế Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhợng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghÜa kinh tÕ võa mang ý nghÜa chÝnh trÞ- x· hội Để đạt đợc mục đích cuối đất đai đợc tập trung vào tay ngời có khả năng, điều kiện canh tác để hạn chế đến mức tối đa khả coi đất đai phơng tiện để bóc lột sức lao động ngời khác, pháp luật quy định ngời thừa kế phải ngời trực tiếp sản xuất (Trong trờng hợp hộ gia đình không thành viên nhà nớc thu hồi đất) Quyền chấp: Điều 77 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng đợc chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nhà nớc, tổ chức tín dụng Việt Nam nhà nớc cho phép thành lập để vay vốn sản xuất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, nhu cầu sản xuất đời sống đợc chấp quyền sử dụng đất đồi với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nớc Thế chấp quyền sử đất quan hệ tín dụng quy định việc (chuyển quyền sử dụng đất không đầy ®đ) ViƯc quy ®Þnh ngêi sư dơng cã qun thÕ chấp, quyền sử đụng đất đà giải số vấn đề sau đây: - Tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình cá nhân đợc vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, đáng ngời lao động - Tạo sở pháp lý cở sở thực tế cho ngân hàng tổ chức tín dụng nh ngòi cho vay khác thực đợc chức bảo đảm đợc quyền lợi họ Quyền cho thuê: Điều 78 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông để trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản hoàn cảnh neo đơn, khó khăn chuyển sang làm nghề khác nhng cha ổn định thiếu sức lao động đợc cho ngời khác thuê đất với thời hạn không năm Trờng hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê dài phủ quy định, ngời thuê đất phải sử dụng mục đích Cho thuê đất dạng chuyển quyền sử dụng nhng thời gian không năm điều kiện hạn chế khó khăn gia đình thân Việc cho thuê đất phải đợc tiến hành trực tiếp ngời cho thuê ngời có khả năng, điều kiện sử dụng đất Ngời thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng mục đích thời hạn đất Tóm lại: Từ định chế "đợc chuyển quyền sử dụng đất "trong Hiến pháp 1992 đến quy định cụ thể quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất luật đất đai bớc phát triển đáng kể trình hoàn thiện hệ thống sách đất đai Nhà nớc, tạo sở cho hoạt động quản lý nhà nớc đất đai can thiệp có hiệu quy luật vaò quan hệ đất đai vận động phát triển xà hội - Hởng lợi ích công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại - Đợc Nhà nớc hớng dẫn giúp đỡ việc cải tạo bồi bổ đất đai - Đợc Nhà nớc bảo vệ bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp mình, đợc bồi thờng thiệt hại đất bị thu hồi Việc xây dựng quy định có ý nghĩa thực tiễn to lớn, mặt thể Nhà nớc thực quan tâm đến quyền lợi lợi ích hợp pháp ngời sử dụng thông qua việc bảo vệ quyền lợi trớc xâm hại của ngời khác, nh bù đắp, khôi phục quyền lợi việc nhà nớc thu hồi đất gây nên Mặt khác, thông qua quy định Nhà nớc thiết lập nên trật tự xà hội việc quản lý sử dụng đất, biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngời đợc hiểu biện pháp nhằm xử lý hành vi phạm pháp luật gây thiệt hại ngời khác - Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất- kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao ®Êt Gãp ®Êt ®Ĩ s¶n xt- kinh doanh cịng nh»m đạt đợc mục đích tập trung hoá đất đai để tạo điều kiện cho việc sản xuất hàng hoá mà quyền sử dụng đất ngời sử dụng không thay đổi Trên thực tế quyền đợc ngời sử dụng đất áp dụng rộng rÃi bớc đầu đạt đợc hiêu kinh tế cao - Đợc quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai * Nghĩa vơ cđa ngêi sư dơng ®Êt - Sư dơng ®Êt mục đích, ranh giới yêu cầu khác đà đợc quy định giao đất Chỉ có Nhà nớc thông qua quan Nhà nớc có thẩm quyền có quyền xác định thay đổi mơc ®Ých sư dơng ®Êt, ngêi sư dơng cã nghÜa vụ phải sử dụng mục đích sử dụng từ loại đất sang loại đất khác Ranh giới sử dụng đất phạm vi giới hạn quyền sử dụng chủ thể sử dụng Ngời sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất phạm vi giới hạn mà nhà nớc cho phép - Thực biện pháp để bảo vệ làm tăng khả sinh lợi đất - Tuân theo quy định bảo vệ môi trờng không làm tổn hại đến lợi ích đáng ngời sử dụng đất chung quanh Ngời sử dụng việc tuân theo quy định luật đất đai phải tuân theo quy định bảo vệ môi trờng tôn trọng lợi ích ngời sử dụng đất lân cận - Nép th sư dơng ®Êt, th chun qun sư dơng đất, lệ phí địa theo quy định pháp luật + Lệ phí địa khoản nộp cho quan Nhà nớc làm thủ tục: Trích lục hồ sơ, đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng ®Êt + Th sư dơng ®Êt: lµ nghÜa vơ vËt chất mà tổ chức cá nhân sử dụng loại đất Nhà nớc phải nộp vào ngân sách Nhà nớc + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: nghĩa vụ vật chất ngời sử dụng đất họ tiến hành chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác Căn để tính loại thuế khung giá loại đất đợc phủ ấn định vùng thời gian định - Nộp tiền sử dụng đất đợc giao đất theo quy định pháp luật Tiền sử dụng đất khoản tiền mà ngời đợc nhà nớc giao đất cho sử dụng phải nộp đợc giao đất - Đền bù cho ngời có đất bị thu hồi để giao lại cho - Giao lại đất Nhà nớc có định thu hồi 10 B Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Tổ Chức Và Cá Nhân Nớc Ngoài (gọi tắt ngời nứơc ngoài) Tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ chức quốc tế ngời Việt Nam định c nớc đầu t vào Việt Nam sử dụng đất phải tuân theo quy định luật đất đai quy định khác pháp luật Việt Nam trừ trờng hợp điều ớc quốc tế mà Cộng hoà xà héi chđ nghÜa ViƯt Nam ký kÕt hc tham gia có quy định khác * Quyền bên nớc - Đợc sử dụng đất theo thời hạn quy định hợp đồng thuê đất - Đợc hởng thành lao động, kết đầu t thời hạn sử dụng - Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Nhà nớc Việt Nam - Nếu lợi ích an ninh quốc gia phát thấy khu đất cho thuê có khu di tích cần đợc bảo tồn mà bên Việt Nam cần thu lại khoảnh đất đà cho thuê phía Việt Nam giao lại khoảnh đất khác tơng đơng chịu phí tổn - Đợc pháp luật Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam bảo vệ bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất Đợc đền bù thiệt hại bị thu hồi nhu cầu cấp thiết quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng * Nghĩa vụ bên nớc - Sử dụng đất mục đích, ranh giới yêu cầu khác đà đợc quy định hợp đồng - Không đợc làm hại đến môi trờng lợi ích ngời sử dụng đất lân cận - Thi hành nghiêm chỉnh định phủ Việt Nam thu hồi đất - Trả tiền thuê đất đầy đủ thời hạn quy định - Nộp cho Uỷ ban nhân dân địa phơng vật thể quý (vàng, bạc, đồ cổ )phát thấy trình sử dụng đất Bên sử dụng đất đợc phủ Céng hoµ x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam thëng theo quy định hành - Nộp lệ phí địa làm thủ tục xin thuê đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trích lục hồ sơ địa chính, giải tranh chấp đất đai 11 Tài liệu tham khảo Cac- Mac- Angghen, tuyÓn tËp, tËp 23, NXB Sù thật năm 1979 Những quy định quản lý sử dụng ruộng đất, NXB Nông nghiệp năm 1980 Cac- Mac T b¶n, qun 1, tËp 2, NXB Sự thật năm 1979 Luật đất đai 12