Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất khu quy hoạch đô thị mới an vân dương, tỉnh thừa thiên huế

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sửdụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giátrị tài sản khi giao

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ THỊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG,

TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ THỊ NGỌC BÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG,

TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS TRẦN THANH ĐỨC

HUẾ - 2015

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâusắc nhất tới TS Trần Thanh Đức đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và đóng gópnhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian thực hiệnluận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Huế, PhòngĐào tạo sau Đại học, quý thầy cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường nôngnghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành chương trình học tập và nghiêncứu này

Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo và anh chị em cán bộ, côngnhân viên chức Ban quản lý phát triển khu đô thị mới tỉnh Thừa Thiên Huế, Ủy bannhân dân thị xã Hương Thủy và toàn thể các hộ dân của hai dự án là dự án đường 56mnối từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương - Thuận An và dự án đườngtrung tâm mặt cắt 100m khu A đã giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong quá trìnhthực hiện để tài

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến người thân trong gia đình, bạn bè đã luônsát cánh và động viên giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập và thực hiện luậnvăn

Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện, nhưng do kiến thức còn nhiềuhạn chế, thời gian và tư liệu tham khảo cũng có hạn nên luận văn chắc chắn khôngtránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu, bổ sungcủa quý thấy cô và bạn học để luận văn hoàn chỉnh hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Huế, tháng 7 năm 2015

Tác giả luận văn

Võ Thị Ngọc Bích

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng củatôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưatừng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Cácthông tin được kế thừa từ các tài liệu khác đều được trích dẫn

rõ ràng, đầy đủ trong luận văn

Huế, ngày tháng 7 năm 2015

Tác giả luận văn

Võ Thị Ngọc Bích

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ii

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỔ vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích/mục tiêu chung của đề tài 1

3 Yêu cầu 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

4.1 Ý nghĩa khoa học 2

4.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1 Khái quát về đất đai 3

1.1.2 Giá đất và vai trò của giá đất 6

1.1.3 Thu hồi đất 8

1.1.4 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 12

1.1.5 Các khái niệm liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai 22

1.1.6 Đối tượng, mục đích, yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai 22

1.1.7 Căn cứ pháp lý 27

1.2 Cơ sở thực tiễn 28

1.2.1 Thực trạng và chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất của một số nước trên thế giới 28

1.2.2 Thực trạng và chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất ở Việt Nam 31

1.2.3 Đánh giá chung về thực trạng và những chính sách thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới 33

1.3 Các công trình nghiên cứu liên quan 34

1.3.1 Dự án “Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tới sinh kế của người dân tại dự án xây dựng khu đô thị mới quận Hải An, thành phố Hải Phòng” 34

1.3.2 Dự án “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng tuyến đường nối tiếp đường HN2 qua nhà máy quy chế Từ Sơn đến TL 287 thuộc địa phận thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” 35

Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 37

2.2 Đối tượng nghiên cứu 37

2.3 Phạm vi nghiên cứu 37

2.4 Nội dung nghiên cứu 37

2.5 Phương pháp nghiên cứu 37

2.5.1 Phương pháp thu thập số liệu 37

2.5.2 Phương pháp xử lý số liệu 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 39

3.1.1 Quá trình hình thành 39

3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất của vùng nghiên cứu 40

3.1.3 Đánh giá chung 45

3.2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái định cư khu A, khu quy hoạch đô thị mới An Vân Dương 47

3.2.1 Dự án đường 56m nối từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương-Thuận An 47

3.2.2 Đường trung tâm mặt cắt 100m khu A 55

3.2.3 Đánh giá chung 64

3.3 Ảnh hưởng của công tác thu hồi đất đến đời sống của người dân 65

3.3.1 Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập 65

3.3.2 Tài sản sở hữu 67

3.3.3 Phát triển các công trình cơ sở hạ tầng 68

3.3.4 Cảnh quan môi trường 693.4 Đề xuất một số giải pháp trong công tác thu hồi, quản lý sử dụng đất hợp lý, bềnvững 69

Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp hiện trạng đất đai tại khu A khu đô thị mới An Vân Dương tỉnh

Thừa Thiên Huế 42

Bảng 3.2 Các đối tượng được bồi thường của dự án 1 49

Bảng 3.3 Tổng mức đền bù dự án đường 1 50

Bảng 3.4 Tổng hợp ý kiến người dân về giá bồi thường đất nông nghiệp của dự án 151 Bảng 3.5 Tổng giá trị bồi thường dự án 1 51

Bảng 3.6 Tổng hợp ý kiến dân về giá bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất của dự án 1 52

Bảng 3.7 Các loại hình hỗ trợ của dự án 1 53

Bảng 3.8 Kết quả điều tra chính sách hỗ trợ của dự án 1 54

Bảng 3.9 Các đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của dự án 2 56

Bảng 3.10 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất của dự án 2 58

Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường đất của dự án 2 58

Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường tài sản gắn liền với đất của dự án 2 59

Bảng 3.13 Chênh lệch diện tích của các hộ gia đình tại dự án 2 60

Bảng 3.14 Các loại hình hỗ trợ của dự án 2 61

Bảng 3.15 Kết quả điều tra chính sách hỗ trợ của dự án 2 62

Bảng 3.16 Tổng hợp kết quả điều tra xác định ý kiến thực hiện dự án 64

Bảng 3.17 Thay đổi cơ cấu ngành nghề và lao động của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất 65

Bảng 3.18 Thay đổi việc làm của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất 66

Bảng 3.19 Kết quả điều tra phương thức sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân 67

Bảng 3.20 Thay đổi kinh tế của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất 67 Bảng 3.21 Tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ dân sau khi bị thu hồi 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệphóa-hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án đầu tư như các khu công nghiệp, nhà máy, cáckhu đô thị mới, khu dân cư đã và đang triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ.Tuy nhiên, để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặtbằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trongcông tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Thành phố Huế- thành phố loại 1, trực thuộc tỉnh, là trung tâm kinh tế- chính trị

và văn hóa-xã hội của tỉnh, một trong những thành phố được định hướng thuộc hệthống đô thị cấp quốc gia, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của miền Trung Hoàcùng một nhịp với sự phát triển chung của đất nước, thành phố Huế đã có những bướcphát triển mạnh mẽ nhằm phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, mở rộng và hoàn thiệnkhông gian đô thị, đi cùng với nó là công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đó làđiều kiện tiên quyết hàng đầu để triển khai thực hiện các dự án

Khu đô thị mới An Vân Dương với quy mô gần 1700ha được quy hoạch pháttriển là đô thị trung tâm gồm 4 khu A, B, C, D Trong đó có trung tâm đô thị thươngmại dịch vụ, trung tâm văn hoá thể dục thể thao giải trí, trung tâm thương mại du lịch,trung tâm hành chính công cộng của thành phố Huế

Khu A nằm ở phía Nam của khu đô thị mới, bao quanh là khu B, đô thị hiện tại

và đô thị mới Đông Nam Thủy An Khu A có vị trí thuận lợi hơn các khu khác vàđược quan tâm xây dựng phát triển nhằm thu hút các nhà đầu tư trong khu vực

Để có thể xây dựng các trung tâm đô thị nói trên đòi hỏi công tác thu hồi đất, giảiphóng mặt bằng phải luôn được chú trọng và đẩy mạnh từ việc xây dựng chính sáchđến tổ chức bộ máy và triển khai thực hiện Công tác thu hồi, giải phóng mặt bằngkhông những tìm ra những hướng đi phù hợp với thực trạng sử dụng đất mà còn đưa racác giải pháp nhằm khắc phục những khuyết điểm

Từ những lý do trên, được sự cho phép của trường Đại học Nông Lâm Huế và sự

hướng dẫn của giảng viên TS.Trần Thanh Đức, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất khu quy hoạch đô thị mới An Vân Dương, tỉnh Thừa Thiên Huế”.

2 Mục đích/mục tiêu chung của đề tài

Đánh giá được thực trạng của công tác thu hồi đất, từ đó đề xuất được các giảipháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi tạo điều kiện phát triển cơ sở hạ tầngphục vụ cho quá trình đô thị hóa

3 Yêu cầu

- Đề tài được thực hiện theo đúng đề cương nghiên cứu đã được thông qua;

- Số liệu điều tra nghiên cứu phải đảm bảo tính thống nhất, cập nhật, tin cậy vàchính xác;

- Thực hiện phương pháp nghiên cứu đúng, thu thập số liệu đầy đủ cùng vớinhững nhận xét khách quan của cán bộ cũng như hộ gia đình có liên quan đến vùngnghiên cứu

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

4.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài được thực hiện nhằm làm rõ những thành công và tồn tại trong công tácthu hồi đất Từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm cho các dự án có liên quantrong tương lai Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng góp phần làm tài liệu tham khảocho các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai

4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các cấp chính quyền địa phương rút rađược những bài học kinh nghiệm để thực hiện công tác thu hồi đất một cách nhanhchóng và hợp lý trong dự án tiếp theo Đồng thời, cũng đem lại cho người dân nhữnghiểu biết nhất định về chính sách thu hồi đất nói riêng và các điều luật khác nói chung

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái quát về đất đai

a Khái niệm về đất đai

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai

là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môitrường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạngđịa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sảntrong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kếtquả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại như hồ chứa nước, đường sá nhàcửa, ” [21]

Đất đai là một vạt đất được xác định về mặt địa lý, là một phần diện tích bề mặtcủa trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ

có thể dự đoán được của môi trường bên trên, bên trong, bên dưới nó như không khí,loại đất, điều kiện địa chất, thủy văn, động thực vật, những hoạt động từ trước và hiệntại của con người, ở chừng mực mà những thuộc tính này có ảnh hưởng đáng kể đếnviệc sử dụng vạt đất đó của con người trong hiện tại và tương lai [9]

Đất đai là một diện tích cụ thể của mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành củamôi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạngđịa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sảntrong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kếtquả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệthống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa ) (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio deJanerio, Brazil, 1993) [8][17]

Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, nướcmặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang trên mặtđất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác)giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộcsống của xã hội loài người [17]

Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là một vùng đất có vị trí cụ thể, có ranhgiới và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội như địahình, khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, động thực vật và các hoạt động sản xuấtcủa con người

b Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức

sự nghiệp; đất xây dựng các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thểthao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồgốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất có di

tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất công trình năng lượng; đất công trìnhbưu chính viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộngkhác;

- Đất cơ sở tôn giáo;

- Đất tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao

động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệthực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây

dựng các công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh màcác công trình đó không gắn liền với đất ở.

 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[4][20]

c Đặc trưng của đất đai

- Đất có vị trí cố định, giới hạn về diện tích

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyếtđịnh tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môitrường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinhqua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vịtrí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn; đấtđai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn

sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đấtđai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốthơn thì đất đó có giá trị hơn

Qua đó, có thể thấy được mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất, khảnăng sử dụng vào mục đích khác nhau thì chúng có giá trị riêng

- Đất đai có tính đa dạng, phong phú

Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối vớiđất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai dokhả năng thích nghi của các loại cây quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loạiđất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền

sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đấtđai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt Thịtrường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thịtrường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

Ngoài ra, đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầucủa cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp làm thay đổi tính chất củađất đai và có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sửdụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tựnhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, nhữngđầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế-xã hội Trong xã hội có giaicấp, các quan hệ kinh tế-xã hội phát triển ngày càng làm mâu thuẫn trong xã hội phátsinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản vớicông nhân

1.1.2 Giá đất và vai trò của giá đất

1.1.2.1 Khái niệm giá đất

Giá đất hay giá quyền sử dụng đất được nêu cụ thể tại khoản 23, điều 4, Luật Đấtđai “là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hìnhthành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Giá đất thể hiện tính công bằng trongviệc phân phối đất đai [18]

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai- thị trường - sựquản lý của Nhà nước Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản

lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đểđánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theonghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sửdụng đất và pháp luật

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sửdụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giátrị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [16].Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm cóquyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theoquy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sửdụng [3]

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngcho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường Mức giá cao nhất

mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70- 80% giá thực tế

Trên thực tế có hai loại: giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh vàthấp còn giá thị trường thì ở trạng thái động, cao hơn giá Nhà nước Tùy theo mức độchênh lệch giữa hai loại giá này mà gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêucực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý- hài hòa giữa lợi ích Nhà nước

và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Thông thường sự chênh lệch nàychủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị, nơi mà thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi

1.1.2.2 Vai trò của giá đất

Khoản 1 điều 54 Luật Đất đai 2003 xác định giá đất là cơ sở để thu tiền nộp ngânsách Nhà nước, bao gồm:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển

mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất đượcNhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thứcđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai [19].

Ngoài ra, người ta còn căn cứ vào giá đất để tham gia vào thị trường bất động sảntrong nền kinh tế thị trường

1.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

 Đặc tính tự nhiên

 Vị trí: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị càng lớn.Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của đất Những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay mộtvùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trungtâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộgiao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trítuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của các khu đất là cực kỳ quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tíchthửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

 Địa hình: Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bịhiện tượng triều cường thì giá của các khu đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của khuđất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quantrọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những khu đất nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làmcho giá trị khu đất bị sút giảm và ngược lại

- Đặc tính kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ đất tức mức thu nhập hàng năm

từ đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị đó Khi khả năng tạo ra thunhập từ khu đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Đặc tính xã hội: đặc tính nhân khẩu gia đình, tình hình chính trị an ninh xã hội,

tình hình đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa

- Các yếu tố pháp lý [5].

1.1.3 Thu hồi đất

1.1.3.1 Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằmchấm dứt một quan hệ pháp Luật Đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hộihoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp Luật Đất đai của người sử dụng đất [27].Theo khoản 5 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước

ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổchức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai hiện hành”.Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

- Thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định sử dụng đất để Nhà

nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ đất hợp pháp bị lấn chiếm

- Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng

Như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩmquyền ra quyết định hành chính thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao cho các tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Nhà nước thu hồi đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để giao chongười khác sử dụng hoặc trả lại đất hợp pháp bị lấn chiếm do người sử dụng đất viphạm quy định về sử dụng đất của Nhà nước Đây là cơ sở chấm dứt quyền sử dụngđất của người sử dụng Nhà nước có thể thu hồi đất khi Nhà nước cần lấy để phục vụcho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinhtế; người sử dụng đất vi phạm pháp Luật Đất đai hoặc đất được giao không đúng thẩmquyền, đối tượng (những vi phạm từ người quản lý đất đai)

Thu hồi đất phải theo một trình tự, thủ tục pháp lý chặt chẽ: một thửa đất đang cóngười sử dụng, được giao cho người khác thì phải có quyết định thu hồi đó, quyết địnhthu hồi đất phải xác định rõ thu hồi đất của chủ thế nào, lí do thu hồi đất, diện tích thuhồi đất… rồi mới tiến hành giao đất cho người khác

Sự kiện pháp lý này có ý nghĩa chấm dứt quan hệ pháp Luật Đất đai và chỉ xảy rakhi người sử dụng đất vi phạm quy định về quản lý đất đai của Nhà nước hoặc trongtrường hợp Nhà nước là chủ sở hữu cần thiết phục vụ vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc giao đất không đúng thẩm quyền

Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm quyền giao đất, chothuê đất Cơ quan Nhà nước nào thì có thẩm quyền thu hồi đất đó

Trong mọi trường hợp thu hồi đất, Nhà nước đều sử dụng phương pháp mệnhlệnh Trong quan hệ sử dụng của người sử dụng đất và Nhà nước, không có sự bìnhđẳng về địa vị pháp lý Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản lý buộc người

sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh của mình Một trong

những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “giao lại đất khi Nhà nước có quyếtđịnh thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”(khoản 7, điều 107) Khi có quyết địnhthu hồi đất thì tùy theo từng trường hợp người sử dụng đất được xem xét bồi thườngthiệt hại; hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống và ổn định sản xuất.

1.1.3.2 Mục đích thu hồi đất

- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích, đạt

hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong quản lý sử dụng đất đai;

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia.

1.1.3.3 Nguyên tắc thu hồi đất

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;

- Đúng đối tượng, đúng thẩm quyền [11].

1.1.3.4 Các trường hợp thu hồi đất

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

- Xây dựng căn cứ quân sự;

- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc

phòng, an ninh;

- Xây dựng ga, cảng quân sự;

- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao

phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực

lượng vũ trang nhân dân;

- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản

lý (điều 61 Luật Đất đai 2013)

- Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương

đầu tư mà phải thu hồi đất;

- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà

phải thu hồi đất,

- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi

đất

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợiích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp

thu hồi đất quy định tại điều 61 và điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàngnăm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sửdụng đất thực hiện dự án.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận

quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất khôngđúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này mà nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người

sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt

vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;

đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồngrừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử

dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so vớitiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đấtvào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sửdụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụngđất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nướcthu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp dobất khả kháng (điều 64 Luật Đất đai 2013)

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyếtđịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đấtđai

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhànước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụngđất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phásản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con

người;

- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe

dọa tính mạng con người (điều 65 Luật Đất đai 2013)

Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây:

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với

trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 điều này;

- Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của

pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND xã nơi thường trúcủa người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm bkhoản 1 điều này;

- Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm

c khoản 1 điều này;

- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại

điểm d khoản 1 điều này;

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt

lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đốivới trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 điều này [13]

1.1.3.5 Thẩm quyền thu hồi đất

Thứ nhất, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xãhội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại điều 61 (quy định thu hồi

đất vì mục đích quốc phòng, an ninh) và điều 62 (quy định thu hồi đất để phát triểnkinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng);

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt;

- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án Ngoài ra việc thu hồi đất còn do vi phạm

pháp luật về đất đai (theo điều 64); thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo phápluật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (theo điều 65) phải được thựchiện bằng văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ.Thứ hai, thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại điều 66, Luật Đất đai (sửa đổinăm 2013) như sau:

- UBND tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 2, điều này;

- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại

Việt Nam

- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và

khoản 2 điều này thì UBND tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền UBND huyệnquyết định thu hồi đất [2]

1.1.3.6 Thủ tục thu hồi đất

Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđược công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất được Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều này khắc phục đượctình trạng chờ đất do công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng từ trước tới nay vẫncòn tồn tại Đồng thời, Nhà nước sẽ thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng vàgiao đất cho nhà đầu tư Với quy định như vậy, sẽ giúp cho Nhà nước chủ động đượcquỹ đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư và việc đền bù cũng đã giải quyết được mộtcách hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

Luật 2003 cũng xác định rõ thời gian cần thiết phải thông báo cho người bị thuhồi đất Theo khoản 2- điều 39 quy định: Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chínmươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nôngnghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quền phải thông báo cho người thu hồi đất biết lý

do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giảiphóng mặt bằng, tái định cư

Luật Đất đai 2003 yêu cầu Nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện nguyên tắccông khai thông báo và công bố rộng rãi cho người bị thu hồi đất được biết và phảitrước một thời gian quy định, mục đích là đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người bị thu hồi đất và một thời gian hợp lý đủ để cho họ có thể tìm được nơi ởmới và ổn định cuộc sống

1.1.4 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồithường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địaphương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu hồiđất Giải phóng mặt bằng cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tínhquyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án [19].

Tái định cư là một quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất, từbồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ đểxây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất và tinh thần tại đó

Hiện nay, ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người

sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở.

- Bồi thường bằng giao đất mới.

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [18].

1.1.4.2 Bản chất

Phát triển đô thị và công nghiệp là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới Quátrình thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây dựng khucông nghiệp và đô thị Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề về kinh tế xã hộicần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng

Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế

và đòi hỏi sự hy sinh, không chỉ là sự đền bù ngang giá tuyệt đối Vì vậy, việc thựchiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo saocho mức sống của họ tại nơi ở mới phải cao hơn hoặc ngang bằng nơi ở trước kia chưa

bị giải tỏa, chưa bị thu hồi đất Khi ấy mới có thể hạn chế được tình trạng khiếu nại,khiếu kiện của người bị ảnh hưởng, giúp cho công tác giải phóng mặt bằng nhanh hơn,đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án được tốt hơn

1.1.4.3 Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Sau khi chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án được công bố rộng rãi nơi cóđất bị thu hồi, công tác BTHT&TĐC được thực hiện tuần tự qua các bước sau:

- Bước 1: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể

Hội đồng BTHT&TĐC (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư) lập phương ántổng thể về BTHT&TĐC (gọi chung là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệuhiện có do cơ quan Tài nguyên và môi trường cung cấp và nộp một bộ tại Sở tài chínhhoặc phòng tài chính để thẩm định và trình UBND cùng cấp xét duyệt

- Bước 2: Thông báo về việc thu hồi đất

Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Hội đồng BTHT&TĐC có tráchnhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mứcBTHT&TĐC, biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm, thời gian dichuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể

- Bước 3: Quy định thu hồi đất

Sau hai mươi ngày (20 ngày), kể từ ngày ra thông báo về việc thu hồi đất, cơquan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quy định thu hồiđất UBND có trách nhiệm xem xét, ký quy định thu hồi đất và quy định thu hồi đấtnày được gửi đến người có đất bị thu hồi.

- Bước 4: Tổ chức họp dân thông báo kế hoạch triển khai dự án, thành phần cuộchọp bao gồm:

 Chủ tịch Hội đồng BTHT&TĐC

 Chuyên viên Hội đồng BTHT&TĐC

 Chủ tịch UBND phường

 Cán bộ địa chính phường

 Tổ trưởng tổ dân phố khu vực thu hồi đất

 Nhân dân địa phương nơi có đất bị thu hồi

 Đại diện một số cơ quan liên quan khác

- Bước 5: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, hội đồng BTHT&TĐC có trách nhiệm thực hiệnviệc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguốn gốc đất đai

 Người bị thu hồi đất kê khai diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụngđất theo mẫu tờ khai do hội đồng BTHT&TĐC phát và hướng dẫn

 Hội đồng BTHT&TĐC tổ chức thực hiện kiểm kê, đo đạc và kiểm tra tờ khai

có sự tham gia chứng kiến và xác nhận của chủ đầu tư, đại diện chính quyền địaphương, đại diện của những hộ có đất bị thu hồi, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tàisản gắn liền với đất

- Bước 6: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án BTHT&TĐC

Trên cơ sở những số liệu đo đạc, kiểm đếm được, hội đồng BTHT&TĐC có tráchnhiệm lập phương án BTHT&TĐC Sau đó, phương án được niêm yết tại trụ sởUBND phường nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liênquan tham gia ý kiến để hoàn chỉnh phương án BTHT&TĐC

Phương án này sau khi được xem xét kỹ sẽ được hội đồng BTHT&TĐC gửi đến

cơ quan tài chính thẩm định làm cơ sở cho UBND cùng cấp xem xét, phê duyệt

- Bước 7: Công khai phương án BTHT&TĐC

Sau khi đã có quyết định phê duyệt giá trị bồi thường hỗ trợ, hội đồngBTHT&TĐC có trách nhiệm phối hợp với UBND phường nơi có đất bị thu hồi, phổbiến và niêm yết công khai quy định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở củaUBND phường thông báo rõ về mức bồi thường, hỗ trợ về đất tái định cư, thời gian,địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi

1.1.4.4 Đối tượng và điều kiện được bồi thường

a Đối tượng được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất

Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất

bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thuhồi đất)

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọichung là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) [30]

b Điều kiện để được bồi thường về đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồithường:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của

pháp luật về đất đai tại thời điểm quyết định;

- Có quyết định giao đất của UBND các huyện, thành phố Huế trước ngày

15/10/1993 để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thứcbán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất theo Luật Đất đai năm 1987;

- Có quyết định cho phép xây dựng nhà ở kèm họa đồ vị trí xây dựng của UBND

huyện hoặc của UBND tỉnh trước ngày 08/01/1988 (ngày Luật Đất đai năm 1987 cóhiệu lực thi hành);

- Có quyết định công nhận quyền sở hữu nhà ở; đơn xin công nhận quyền sở nhà

ở hoặc đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà ở đã được UBND huyện phê duyệt trướcngày 15/10/1993;

- Có quyết định phê duyệt hoặc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng

đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã xác nhận không

có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền

với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

- Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ tặng cho nhà, đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND xã tại thời

điểm tặng cho;

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã xác nhận là đất sử dụng trướcngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định

của pháp luật

Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu Nhà nước Nhà thuộc sở hữuNhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xáclập sở hữu Nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách Nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lậpbằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theophương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước.Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhândân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà

ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm

1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghịđịnh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanhnhà ở

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất;

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

+ Chứng thư cấp quyền sở hữu;

+ Trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa về đất ở do Vănphòng Chưởng khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ cấp (kể cả Bản phó);

+ Giấy tờ mua bán sang nhượng đất ở;

+ Đơn xin thuê đất ở của Nhà nước được chính quyền đương thời xác nhận;+ Giấy của Ty Điền địa chứng nhận đất ở do chế độ cũ cấp;

+ Giấy tờ về đấu giá đất công, cấp đất công của Tỉnh trưởng tỉnh Thừa Thiên;

+ Hợp đồng thuê, mua nhà kiến thiết, nhà cư xá (nhà ở thuộc sở hữu nhà nướccủa chế độ cũ) có kèm theo chứng từ đã thanh toán xong tiền thuê, mua nhà.

+ Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ khoản 1 đếnkhoản 7 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về chuyểnquyền sử dụng đất (do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sửdụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở) có chữ ký của các bên liên quannhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không

có tranh chấp;

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương vàtrực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại các xã đặc biệt khókhăn, xã biên giới quy định tại Quyết định số 164/2006/QĐ-TTg ngày 11/7/2006 củaThủ tướng Chính phủ hoặc thuộc đối tượng phải di dời do thiên tai, nay được UBND

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ở ổn định, không có tranh chấp thìđược bồi thường không vượt quá hạn mức đất ở theo Quyết định số 3626/2005/QĐ-UBND ngày 20/10/2005 của UBND tỉnh Đối với phần diện tích vượt hạn mức giaođất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không đượccông nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối vớiđất nông nghiệp;

 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Tòa ánNhân dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành thì đượcbồi thường về đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết địnhquản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tếNhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng;

Trường hợp thu hồi đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không

có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản1 đến khoản 7điều này và được UBND xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường,

hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

 Đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sửdụng đất quy định tại khoản 4 điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì người đang sửdụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tíchđược bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại điều 3 quy địnhban hành kèm theo Quyết định 3626/2005/QĐ-UBND tại thời điểm có quyết định thuhồi đất Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, aotrên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồithường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

 Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và khôngthuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều 14 Nghị định số84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực

tế đang sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mụcđích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy địnhđối với đất nông nghiệp;

 Đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộgia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối vớidiện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượtquá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (sau đây gọi là hạn mức giao đất nông nghiệp);

 Đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 điều 14Nghị định số 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đấtnông nghiệp thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất;

 Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điều 4 quy định ban hành kèm theoQuyết định số 3626/2005/QĐ-UBND mà còn có thửa đất được tách ra từ thửa đấtchung với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng không có một trong các loạigiấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 đến khoản 7 điều này, thì thửa đấtcòn lại đó mà được UBND xã xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗtrợ về đất ở theo hạn mức quy định tại điều 4 quy định ban hành kèm theo Quyết định

số 3626/2005/QĐ-UBND

Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứngnhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 đếnkhoản 7 điều này và được UBND xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồithường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

 Đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sửdụng đất quy định tại khoản 4 điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì người đang sửdụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diệntích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại điều 3 quy địnhban hành kèm theo Quyết định số 3626/2005/QĐ-UBND tại thời điểm có quyết địnhthu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi 50% tiền sử dụng đất phải nộp Đối vớiphần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất cónhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theoquy định đối với đất nông nghiệp;

 Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) và khôngthuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều 14 Nghị định số

84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tíchđất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi 50% giá đất do UBND tỉnh quy định đốivới diện tích đất phi nông nghiệp Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụngvào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên thửa đất có cả phần diệntích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗtrợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

 Đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối vớidiện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượtquá hạn mức giao đất nông nghiệp;

- Đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 điều 14

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đấtnông nghiệp thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sửdụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được xemxét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặcmua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưngngười đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấychứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:

 Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sửdụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao

 Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗtrợ về đất như sau:

+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mứcgiao đất quy định tại điều 3 quy định ban hành kèm theo Quyết định số3626/2005/QĐ-UBND;

+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mứcgiao đất quy định tại điều 3 quy định ban hành kèm theo Quyết định số3626/2005/QĐ-UBND nhưng phải trừ đi 50% giá đất do UBND tỉnh quy định đối vớidiện tích ngoài hạn mức đất ở

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, am,miếu, từ đường, nhà thờ họ được UBND xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sửdụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

 Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộpkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

 Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việcchuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

 Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân [29]

1.1.4.5 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi

thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương đúng cấu trúc theo bảng đơn giá xây dựng nhà ở, vật kiến trúc thông dụng doUBND tỉnh ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diệntích xây dựng của nhà, công trình nhân (X) với đơn giá xây dựng mới của nhà, côngtrình do UBND tỉnh ban hành

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại

khoản 1 điều này được bồi thường theo mức sau:

trìnhGiá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trămchất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, côngtrình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100%giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà,công trình bị thiệt hại

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lạikhông còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợpnhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng đượcphần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửachữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, côngtrình trước khi bị phá dỡ

- Đối với nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ làm ảnh hưởng đến các công trình

khác trong cùng một khuôn viên đất nhưng vẫn tồn tại song không thể sử dụng đượctheo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, côngtrình đó

- Đối với nhà, công trình kiến trúc dạng lắp ghép không thuộc đối tượng quy định

tại khoản 1 điều này, khi tháo rời và di chuyển đến chỗ mới để lắp đặt thì chỉ được đền

bù chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt, chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vậnchuyển, lắp đặt và được hỗ trợ bằng 30% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình cótiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo đơn giá xây dựng nói tại khoản 6 điều này

- Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật đang sử dụng, mức bồi thường bằng

giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (hội đồng bồithường đề nghị Sở quản lý chuyên ngành thẩm định); nếu công trình không còn sửdụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án phải di chuyển màchưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuậtthì UBND tỉnh thống nhất với cơ quan quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xácđịnh cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

Đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình là đơn giá xây dựng mới của nhà,công trình được áp dụng để tính giá trị hiện có của nhà, công trình và để tính bồithường, hỗ trợ và tái định cư do UBND tỉnh quy định Trường hợp đối với nhà, côngtrình không có trong bảng giá thì hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư căn cứ vàothực tế sử dụng và đặc tính của nhà, công trình để đề xuất gửi Sở chuyên ngành thẩmđịnh trình UBND tỉnh quyết định

Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4,

6, 7 và 10 điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường

Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,

3, 5, 8, 9, 11 và 12 điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại điều

35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [13]

1.1.4.6 Giá trị bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất

a Bồi thường về đất đai

Thực hiện theo điều 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 chương II Quyếtđịnh số 11/2010/QĐ-UBND ngày 10/4/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về Banhành quy định về bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giaođất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm cóquyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố thi hành vào ngày 01 tháng 01 hàngnăm; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

b Bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Thực hiện theo điều 20, 21, 22, 26, 27, 28 chương III Quyết định số11/2010/QĐ-UBND ngày 10/4/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về ban hành quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, chothuê đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế và khoản 1,2,3,4 điều 21 và các phụ lục số1,2,3 trong quy định ban hành kèm theo Quyết định số 928/2008/QĐ-UBND ngày16/4/2008 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế

1.1.5 Các khái niệm liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.5.1 Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhànước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đấtđai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối lại quỹ đất đai theoquy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết cácnguồn lợi từ đất đai [21]

1.1.6 Đối tượng, mục đích, yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

a Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai gồm 2 nhóm

- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai

 Các chủ thể quản lý đất có thể là cơ quan Nhà nước, có thể là tổ chức

Các chủ thể quản lý đất đai là cơ quan quản lý Nhà nước, gồm 2 loại là cơ quanthay mặt Nhà nước thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương theo cấp hànhchính (UBND các cấp và cơ quan chuyên môn ngành quản lý đất đai ở các cấp) và các

cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích chưa sử dụng, đấtcông ở địa phương

Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công nghiệp,khu công nghệ cao, khu kinh tế Những chủ thể này không trực tiếp sử dụng đất màđược Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai Vì vậy,các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà nước cho thuê đất gắn liềnvới cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đó Các banquản lý này là các tổ chức và cũng trở thành đối tượng quản lý của các cơ quan nhànước trong lĩnh vực đất đai

+ Cá nhân nước ngoài;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Như vậy, hiện nay trên toàn quốc có tới vài chục triệu chủ thể sử dụng đất đai.Cho dù là loại chủ thể sử dụng đất đai nào thì họ cũng đều là đối tượng của các cơquan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai Tất cả các chủ thể, từ quản lý đất đaiđến sử dụng đất đai đều là đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai Các cơ quan

Nhà nước được phân công, phân cấp thay mặt Nhà nước kiểm tra, giám sát việc quản

lý, sử dụng đất của các chủ thể này xem có đúng pháp luật hay không để uốn nắn, điềuchỉnh cho kịp thời

- Đất đai

Đất đai là nhóm đối tượng thứ hai của quản lý Nhà nước về đất đai Các cơ quanquản lý đất đai của bộ máy Nhà nước thay mặt Nhà nước quản lý đến từng thửa đất,từng diện tích đất cụ thể Theo Luật Đất đai 2003 và được cụ thể hoá ở điều 6, Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai 2003, toàn bộ quỹ đất của nước ta hiện nay được phân thành 3 nhóm, trong đólại chia nhỏ hơn thành 14 loại như sau:

 Nhóm đất nông nghiệp được chia thành 5 loại đất sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâunăm; + Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặcdụng; + Đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác

 Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành 6 loại đất sau:

+ Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

+ Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sựnghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng;

+ Đất tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác

 Nhóm đất chưa sử dụng được chia thành 3 loại đất sau:

+ Đất bằng chưa sử dụng;

+ Đất đồi núi chưa sử dụng;

+ Núi đá không có rừng cây

b Mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích:

- Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;

- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.

Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theođúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính [25][21]

1.1.6.1 Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai

Đối tượng của quản lý đất đai là tài nguyên đất đai, cho nên quản lý Nhà nước vềđất đai phải đảm bảo nguyên tắc sau:

- Phải quản lý toàn bộ vốn đất đai hiện có của quốc gia, không được quản lý lẻ tẻ

từng vùng;

- Nội dung tài liệu quản lý không phụ thuộc vào mục đích sử dụng;

- Số liệu quản lý đất đai phải bao hàm cả số lượng, chất lượng, loại, hạng phục

vụ cho mục đích sử dụng của loại đó;

- Quản lý đất đai phải thể hiện theo hệ thống và phương pháp thống nhất trong

toàn quốc Những quy định, biểu mẫu phải được thống nhất trong cả nước, trongngành địa chính;

- Số liệu so sánh không chỉ theo từng đơn vị nhỏ mà phải được thống nhất so

sánh trong cả nước;

- Tài liệu trong quản lý đất đai phải đơn giản phổ thông trong cả nước, phải đảm

bảo tính pháp luật, phải đầy đủ, đúng thực tế;

- Những điều kiện riêng biệt của từng địa phương, cơ sở phải phản ánh được;

những điều kiện riêng lẽ phải được tổng hợp ở phần phụ lục để Nhà nước đầu tư cáichung và cái riêng của mỗi vùng;

- Quản lý đất đai phải khách quan, chính xác, đúng những kết quả, số liệu nhận

được từ thực tế;

- Quản lý Nhà nước về đất đai phải dựa trên cơ sở pháp luật, luật đất đai và các

văn bản, biểu mẫu quy định, hướng dẫn của Nhà nước và các cơ quan chuyên môn từtrung ương đến cơ sở;

- Quản lý đất đai phải tuân theo nguyên tắc tiết kiệm mang hiệu quả kinh tế cao [25].

1.1.6.2 Phương pháp quản lý Nhà nước về đất đai

Phương pháp quản lý là cách mà cơ quan quản lý sử dụng để tác động đến đốitượng quản lý (chủ sử dụng đất) nhằm thực hiện các quyết định của Nhà nước Có thểchia thành 2 nhóm phương pháp:

a Các phương pháp thu thập thông tin về đất đai

Trong công tác quản lý đất đai các cơ quan quản lý sử dụng phương pháp thống

kê để nắm được tình hình số lượng, chất lượng đất đai, nắm bắt đầy đủ các thông tin

về đất đai cho phép các cơ quan có kế hoạch về quản lý đất đai

- Phương pháp toán học

Phương pháp toán học sử dụng ở đây là phương pháp toán kinh tế, các công cụtính toán hiện đại được dùng để thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin giúp cho việcnghiên cứu các vấn đề xã hội phức tạp Trong công tác quản lý đất đai, phương pháptoán học được sử dụng nhiều ở các khâu công việc như: thiết kế, quy hoạch; tính toánquy mô, loại hình sử dụng đất tối ưu

- Phương pháp điều tra xã hội học

Là phương pháp hỗ trợ, bổ sung Thông qua điều tra xã hội học, Nhà nước sẽnắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức và các cá nhân sử dụng đất đai.Mặt khác qua điều tra xã hội học, Nhà nước có thể biết sâu hơn diễn biến tìnhhình đất đai, đặc biệt là nguyên nhân của tình hình đó Tuỳ theo mục tiêu, nội dung,phạm vi, quy mô về vốn và người thực hiện mà trong điều tra có thể lựa chọn các hìnhthức như điều tra chọn mẫu, điều tra toàn diện, điều tra nhanh hay điều tra ngẫunhiên

b Các phương pháp tác động đến con người trong quản lý đất đai

Cơ quan quản lý Nhà nước ở mỗi cấp phải nắm bắt kịp thời những diễn biến ởcấp mình quản lý thì mới có những biện pháp phù hợp

- Phương pháp tuyên truyền giáo dục

Là cách thức tác động của Nhà nước vào nhận thức và tình cảm của con ngườinhằm nâng cao ý thức tự giác, tinh thần trách nhiệm của họ trong cộng đồng dân tộc.Thấy được trách nhiệm đóng góp công sức và trí tuệ của mình vào sự nghiệp chung đểthực hiện tốt mọi chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước đối với công tác quản lýđất đai

1.1.6.3 Công cụ quản lý Nhà nước về đất đai

a Pháp luật

Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước Từ xưađến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằngpháp luật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành

vi của con người

Trong hệ thống pháp luật của Nhà nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam cócác công cụ pháp luật liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản lý đất đai cụ thể như:

Hiến pháp, Luật, các pháp lệnh, nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị, nghị quyết của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, ngành có liên quan đến đất đai một cáchtrực tiếp hoặc gián tiếp và các văn bản quản lý của các cấp, ngành ở chính quyền địaphương.

b Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng trong việc quản

lý và sử dụng đất, nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trongquản lý Nhà nước về đất đai

Thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đấtđược bố trí, sắp xếp một cách hợp lý, Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tìnhhình đất đai Từ đó, ngăn chặn được việc sử dụng đất sai mục đích, lãng phí

Đồng thời, thông qua quy hoạch, kế hoạch buộc các đối tượng sử dụng đất chỉđược phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Quy hoạch đất đai được lập theovùng, lãnh thổ và theo các ngành

c Tài chính

- Thuế và lệ phí: là công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng rộng rãi trong côngtác quản lý đất đai Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ban hành các loại thuế chủyếu trong lĩnh vực đất đai như sau:

 Thuế sử dụng đất;

 Thuế chuyển quyền sử dụng đất;

 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (có thể có);

Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai như lệ phí trước bạ, lệ phí địachính

- Giá cả: Nhà nước đã ban hành khung giá chung cho các loại đất cụ thể đượcquy định tại Nghị định số 188/20041NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ để làm

cơ sở chung cho UBND tỉnh làm căn cứ tính giá đất và thu thuế sử dụng đất; thu tiềnkhi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường,

hỗ trợ khi thu hồi đất

- Ngân hàng: là công cụ quan trọng của quan hệ tài chính Ngoài nhiệm vụ kinhdoanh tiền tệ nói chung nó còn được hình thành để cung cấp vốn cho các công lệnh vềkhai hoang, cải tạo đất

1.1.6.4 Điều kiện quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả

- Vai trò lãnh đạo của Đảng là tổ chức lãnh đạo, tuyên truyền giáo dục toàn

Đảng, toàn dân chấp hành đầy đủ đường lối, chính sách pháp luật của Nhà nước;

- Luật đất đai, văn bản dưới luật kịp thời và được học tập, phổ biến rộng rãi đến

từng người dân;

- Bộ máy chuyên môn của ngành địa chính phải hoàn chỉnh, đồng bộ từ trung

ương đến địa phương, cán bộ lãnh đạo chuyên môn phải có phẩm chất, đạo đức, năng

lực quản lý, chuyên môn giỏi;

- Thường xuyên bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ đáp ứng kịp thời với sự phát

triển của khoa học kỹ thuật và khoa học quản lý;

- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật hiện đại phục vụ kịp thời và đáp ứng yêu cầu đổi

mới về công nghệ viễn thám, tin học

1.1.6.5 Nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

- Theo quy định ở điều 6, Luật Đất đai 2003, quản lý Nhà nước về đất đai gồm

 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất;

 Thống kê, kiểm kê đất đai;

 Quản lý tài chính về đất đai;

 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất độngsản;

 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử

lý vi phạm pháp luật về đất đai;

 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trongviệc quản lý và sử dụng đất đai;

 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà

nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảmquản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả [21]

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương hướng

xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghịđịnh 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất do Bộ Tài chính ban hành

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về đền bù, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 116/2004/Thông tư-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị

định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếunại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất

đai 2013

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bộ Nông nghiệp quản lý, đất trồng rừng thì Bộ Lâm nghiệp quản lý, còn thị trườngnhà đất lại do Bộ Xây dựng quản lý Nhưng nhìn chung thì việc chấp hành pháp luậtcủa người Trung Quốc là rất cao, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đấtsau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường

Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợcấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thườngđất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đainhững năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tàisản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên ở Trung Quốc không có chính sách đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp Tuy nhiên, tuỳ trườnghợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất, Nhà nước chỉđền bù cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng

Về phương thức đền bù, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trướcviệc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn cáchình thức đền bù, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Giá đền bù được xác địnhtheo giá thị trường được quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, trên cơ sở điềuchỉnh cho phù hợp với thực tế, được Nhà nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó.Đối với các dự án phải đền bù giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư chi tiết đượcchuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từngđịa phương, từng hộ gia đình và từng người bị ảnh hưởng [24]

Các quy định về công tác thu hồi đất:

- Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số

nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tíchđất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng;

- Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất Kế hoạch này là cơ sở để Chính phủ phê

duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư Công tác nàybao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị trí chính xáccủa khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích;

- Thứ ba, báo cáo với chính quyền cấp địa phương Cơ quan quản lý đất đai đệ trình

kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt [14].Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm làđược Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất đã bảo đảmviệc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã thực hiệncông khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản được trao đổitrực tiếp (thỏa thuận) về giá, mức bồi thường với cơ quan, đơn vị lập phương án thựchiện bồi thường Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền vàtrách nhiệm cho UBND tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏathuận giá trị bồi thường giữa người dân với cơ quan Nhà nước là không khách quan;mức giá trị bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thiệt hại tài sảnchưa bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và sản xuất

1.2.1.2 Thái Lan

Cũng giống ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá trình đô thị hóa diễn

ra nhanh chóng, mọi giao dịch đất đai điều do cơ chế thị trường điều tiết

Hiến pháp Thái Lan 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xâydựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển

đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho

những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việctrưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất vàngười có quyền thừa kế tài sản đó.

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việctrưng dụng đất phục vụ cho các mục đích xây dựng công cộng, an ninh, quốc phòng,phát triển công nghiệp, nông nghiệp, đô thị, cải tạo đất vào các mục đích công cộng.Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù cácloại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra quy định cụ thể về tiến hànhđền bù tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, quyền khiếu nại, quyềnkhởi kiện đưa ra tòa án; mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết.Tuy nhiên với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theotrình tự, tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án; nếu một dự án mang tínhchiến lược quốc gia thì Nhà Nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường.Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà Nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồithường với mức cao hơn giá thị trường [26]

1.2.1.3 Ấn Độ

Theo Đạo luật thu hồi đất điều 4, phần II và điều 21 Chính sách quốc gia về táiđịnh cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư, năm 2007 quy định về công tác thu hồi,bồi thường và tái định cư:

- Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau

khi tham vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ

- Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400

hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ giađình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân tộc thiểu số

1.2.1.4 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dời dân ồ ạt

từ các vùng nông thôn vào thành thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếuđất trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyềnthành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù đượcthực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn

hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, đượcxây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xê-un khoảng 5 km Cũng vào nhữngnăm đó, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ cóthể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [7][6].Những quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đạo luật về thuhồi đất cho các công trình công cộng năm 2009:

- Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)

- Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về

các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng

- Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan

- LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm

và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký

1.2.2 Thực trạng và chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Từ năm 2003 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy

đủ nhất so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó, đặc biệt với nội dung thu hồi đấtphục vụ lợi ích công cộng và đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất Tại điều

106 Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ hơn về quyền của người sử dụng đất được giaođất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặngcho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyềnđược đền bù khi Nhà nước thu hồi đất Các quyền này chỉ được thực hiện trong thờigian được giao đất, sử dụng đất đúng mục đích được giao Đây chính là căn cứ choquyền sử dụng đất được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Ngoài ra, để cho công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và bố trí tái định cư đượcthuận lợi hơn, tại điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá đất do Nhà nước quy định

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tiền thu đất khiNhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất’’, “Chính phủ quyđịnh khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian’’

Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì các vấn đề về thị trường bất độngsản, giá trị của quyền sử dụng đất mới được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng nhưviệc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục đích công (lý do quốc phòng, anninh và lợi ích quốc gia; ngoài ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triểnkinh tế) và mục đích kinh doanh thuần túy Tuy nhiên, do chưa có thể thức về thu hồiđất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn cònchưa thống nhất tại các tỉnh, thành Ở một số nơi, chính sách đền bù, giải tỏa đượcthiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủtục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt hạichưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải giậm chân tại chỗ vì không giải quyết đượcvấn đề giải phóng mặt bằng còn phổ biến, quy hoạch treo còn nhiều

1.2.2.2 Từ khi có luật 2013

Trên cơ sở Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực01/07/2014 Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước thu hồiđất Quy định mới này nhằm loại bỏ những trường hợp thu hồi đất ảnh hưởng đến